★ 불황기일수록 바쁘게 움직여라 ★



미국발 금융 위기 논란이 야기가 된 지 1년이 되었으며,  본격적으로 가시화 된 지 4개월이 되어
간다.

우리나라를 비롯한 온 나라의 경제 침체는 2009년 내내 이어질 것으로 전망이 된다.
그렇다고 우리나라 모든 지역의 부동산이 침체에서 벗어나지 못할까?

최근 20년 동안 세계 경제의 동반 침체가 본격화 된 사례가 없기 때문에 전망 자체가 불투명한 것은
사실이지만 좀 더 냉철한 시각으로 부동산 흐름을 조명한다면 일부 지역은 상승할 가능성이
매우 높다고 할 수 있다.

전형적인 경제 불황기를 맞이한 상황이기 때문에 그에 합당한 부동산 전략을 세울 필요가 있다.
끝없는 관망은 최고의 저점 매수 타이밍을 실기할 수 있으며, 섣부른 부동산 투자는 추가 하락의
덫에 걸려 마음 고생을 할 수도 있다.

이에 도움을 드리고자 6가지 간략한 경구로 불황기의 부동산 투자에 대비하는
지혜를 공유하고자 한다.


전략1. 2년이상 조정한 급매가 최고의 투자 대상
단순한 발상같지만 과거의 통계와 부동산 흐름을 분석할 경우 지금 상황에서 가장 필요한
전략이 바로 이것이다.

부동산 시장이 부분적인 상승을 거둘 때 가장 높은 가격으로 탄력을 받을 것이며, 설령 부동산
흐름이 더 나빠진다고 하더라도 하락률이 가장 적다는 점에서 투자성과 안정성 모두 높다.

전략2. 주식처럼 단기적으로 움직여야 유리하다.
보통의 경우 부동산은 최소 1년~3년의 장기 투자가 많고, 주식은 1주~3달의 단기 투자가
주류를 형성한다.

하지만 경제 흐름이 안개장을 펼칠 경우에는 실거주 장기 투자보다는 재테크 단기 투자가
경제 흐름에 순발력 있게 대처할 수 있기 때문에 훨씬 유리하다.
명심할 점은 저점에 매수하여 오를 경우 매도하는 것을 원칙으로 삼아야 한다는 점이다. 

발바닥에 사서 머리 꼭지에 매도하려고 한다면 발바닥에서 잡지도 못하고 설령 그 수준에서
매수를했다고 하더라도, 머리꼭지에서 매도할 타이밍을 놓칠 가능성이 높다.
무릎에 사서 어깨에 파는 수법이 부동산의 기관이자 외국인이라 할만한 강남 아주머니들의
투자 1계명이다.

전략3. 초기 투자금액, 전세와 대출 활용, 시간 등 기회 비용을 따져라.
무모하게 갈아타는 것도 문제가 되지만 지역의 호재, 비과세, 본인이 소유한 기존 주택과 분양권의
관계만을 지나치게 따지다가 투자 수익률을 올릴수 있는 절호의 기회를 놓치거나 오히려
손실을 보는 경우도 문제가 있다.

모든 일이 계획대로 진행이 되는 것은 아니지만 최소한 자신이 소유한 부동산의 과거-현재-미래
가치와, 부동산의 보유기간 및 전세,월세 대출 활용도, 눈에 보이는 유망 지역으로 갈아탔을 경우
수익률 등 기회 비용을 모두 점검해 보아야 한다.
달라질 것이 없다고 판단한다면 굳이 갈아탈 필요가 없지만, 보유 주택의 기대치가 낮거나
기간 등에 문제가 생길 수 있다면 갈아타는 것이 손실률을 줄이고, 수익률을 높일 수 있다.

전략4. 비수기에는 내 부동산만이 아니라 지천에 널려 있는 다른 부동산도 내 것처럼 보라.
내 것이 오르기만을 학수고대하는 것은 당연한 심사이지만 비수기일수록 내가 소유한 부동산보다
수도권 모든 곳의 부동산에 관심을 갖고 최고의 수익률이 따를만한 곳으로 갈아타야 한다.
상식선에서 하나인 내 것보다 수백만 개인 다른 것 중에 먹을 것이 훨씬 많다.

이때 내 부동산은 조정 기간이 길고, 하락 폭이 크며, 보유 기간이 길 경우 등 3박자를 갖춘 상황이라면 보유하는 것이 좋고, 폭등 후 조정 기간이 짧고, 하락 폭이 적으며, 보유 기간이 짧다면 볼 것도
없이 다른 곳으로 갈아타야 한다.

전략5. 비수기일수록 전문가, 고수들을 가까이하라
부동산 활황기에 전문가나 고수는 남들 다 먹고 난 음식 찌꺼기 중에서 가장 맛 있는 음식을 골라
주는 일밖에 하지 못하지만 비수기의 전문가나 고수는 지천에 널려 있는 진수성찬 중에서
최고의 백미를 안겨줄 수 있는 든든한 후원자이다.

성수기 때는 발품, 손품, 머리품 다 팔아서 전문가나 고수를 찾아 다니지만 그들 역시 바쁘기 때문에
원하는 해답을 찾기가 힘들다, 잘 해야 음식 찌꺼기 중의 알곡을 찾는 그 일에 조언을 얻기 위해서
미칠 정도로 덤벼 든다.

비수기 때는 진수성찬의 특미를 얻을 수 있음에도 불구하고, 발품.손품.머리품이 보이지 않는다.
군중이 되고 싶으면 군중 심리에 묻혀 지내면 되고, 우두머리가 되고 싶으면 우두머리처럼 행동하면
된다. 성수기에 낮잠을 자고 있는 강남 아주머니들이 비수기인 지금에 와서 바빠지는 이유를
간파해야 한다.
요즘 들어와서 강남 아주머니 문의가 많아졌다.

전략6 비수기일수록 바쁘게 움직여라
경제가 이런데 부동산으로 별 볼일 있겠어?
정말 그럴까? 남들 바쁠 때 아무리 바쁘게 움직여 봤자, 거기에서 좀 더 나을 뿐일거야
다른 사람들이 잠을 자고 있을 때 일어나서 움직이고, 남들이 가볍게 돌아 다닐 때 더 순발력 있게
생각과 행동을 해야 하며, 다른 사람이 바쁘게 걸어 다닐 때, 쉴새 없이 뛰어 다녀야 한다.

지금 한가할 때, 부동산 관련 정보에 심취해야 하며, 이럴 때일수록 특강이나 교육에 빠지지 말
것이고, 이럴 때일수록 더 급하게 발품을 팔아 매수나 갈아타기를 저울질 해야 한다.

지금은 손품,발품,머리품 모두 팔아서 당장 어떻게 해야 할 것인가?
몇 주 후에 어떻게 해야 할 것인가?
몇 달 후에 어떻게 해야 할 것인가에 대한 종합적인 포토폴리오를 만들고 수정하고 실천해야
한다.

비수기의 물 한방울은 성수기의 피 한 동이보다 가치가 있으며, 효과도 높다.

출처- 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회/컨설팅 김종갑 대표 1일 한마디

저평가 투자법 

저평가에 대해 글을 썼더니 글을 읽으시고 어떻게 해야 저평가된 물건을 찾을 것인가에 대한 댓글들이 달렸습니다.

저평가란 무엇일까요? 단지 싼 물건만이 저평가된 물건일까요?

아니면 지금 유행하고 있는 물건 중 급매가 저평가된 물건일까요?

저평가된 물건을 알아야 투자를 할 것인지 말 것인지 결정할 수 있기 때문에 그 구별법을 아는 것은 아주 중요한 문제입니다.

제가 생각하는 저평가를 구별하는 방법을 써보겠습니다.

A부터 E의 경우까지 5가지의 경우가 있습니다.

그럼 이러한 경우를 예를 들어서 설명해 보기로 하겠습니다.

물론 부동산에 적용되는 예이고 그 중에서도 주거용부동산을 예로 들기로 하겠습니다.

표에서 보면 A로 갈수록 가장 저평가된 부동산이며 대부분 시장에서 소외된 부동산일 경우입니다. 그리고 E로 갈수록 경우는 가장 고평가된 부동산이며 지금 시장에서 가장 뜨겁고 사람들이 주목하는 부동산일 것입니다.

A의 경우는 평택에서의 재개발 빌라가 생각이 납니다.

매매가가 3500만원이었고 전세가가 3000만원이었습니다. 실투자금이 500만원 들어가는 것이었죠. 그런데 방의 수리를 잘하고 전세를 놓으면 실제로 4000만원에도 전세가 들어왔습니다.

이러한 경우는 전세가가 급등할 경우 이럴 수가 있습니다.

광주에서도 전세가가 급등하면서 전세가가 매매가를 추월하여 오히려 돈이 남는 경우가 있었습니다. 즉 실투자금이 플러스가 된 경우입니다.

가장 저평가된 경우입니다.

이러한 경우 이자부담이 없고 오를 때까지 무한정 기다릴 수 있는 여유가 생깁니다.

B의 경우입니다.

예를 들면 오피스텔 투자법에서 설명한 경우입니다.

낙찰가 5500만원에 대출 4500만원을 받고 보증금 1000만원에 월세 40만원을 받는다면 취, 등록세 복비 기타비용을 전부 합하여도 실투자금은 500만 원 이하가 됩니다.

그리고 월세 40만원에서 대출이자 25만 원 정도를 제외하더라도 15만원이 남게 됩니다.

5000만원이면 150만원 1억 원이면 300만원이 되니 수익률이 극대화된 경우라 볼 수 있습니다.

이러한 경우가 두 번째로 저평가된 경우라 할 수 있습니다.

이자부담이 있으나 실투자금이 적게 들어가니 부담이 없고 게다가 월세 차익금이 또한 나오니 이것 또한 오래 버틸 수 있는 여유가 있습니다.

아니 그 월세차익금이 생각보다 높다고 한다면 꼭 투자가 목적이 아닌 임대수익이 목적인 경우가 될 수도 있습니다.

C의 경우입니다.

재개발 초기시장의 경우입니다.

재개발 발표를 앞둔 시점에서 일반빌라들의 실투자금이 적은 경우였습니다.

즉 전세를 놓으면 기껏해야 500만원, 1000만 원 정도 들어가는 경우입니다. 이러한 경우 10개를 사더라도 5000만 원 정도만 투입하면 됩니다.

이러한 경우도 여유자금으로 5000만원을 투입하고 잊어버리면 되는 경우입니다.

이것도 또한 이자가 나오는 것이 아니라서 생활비에 대한 부담은 있지만 적은 자금으로 부동산에 투자할 수 있으니 부담이 덜한 경우입니다.

그 외의 예로 재건축 초기시장, 분양권 초기시장 등이 될 수 있습니다.

D의 경우입니다.

요즘 재개발 시장의 재개발 빌라와 같은 경우입니다.

서울의 웬만한 재개발 빌라나 뉴타운 구역안의 경우 실투자금 1억이 들어가는 것은 예사입니다. 재건축 아파트 많이 떨어졌다고 하더라도 몇 억은 들어가야 합니다.

실투자금이 많이 들어가는 시장입니다.

이러한 경우 투자비가 많이 들어가 부담이 되게 됩니다. 만약 이러한 자금을 다른 A, B, C의 경우에 투자한다면 투자금이 회수되기를 기다리는 동안 많은 기회비용을 날리는 경우가 될 것입니다.

E의 경우입니다.

D의 경우이면서 실투자할 종자돈이 없어서 은행에서 대출을 많이 받아 투자한 경우이거나 혹은 부동산을 살 때 대출을 끼고 그 위에 전세를 놓고도 자신의 실투자금이 많이 들어가는 경우입니다.

매월 플러스가 되어도 시원찮을 판에 대출금 갚으려고 등골이 휘는 경우입니다.

주식에서도 외상 거래하는 경우와 같습니다. 만약 주가가 떨어진다면 깡통계좌가 될 수도 있습니다.

물론 부동산에서는 경매로 넘어가게 되겠죠.

이러한 경우 성공한다면 자신의 돈이 없이 레버리지를 이용해서 한방에 종자돈을 모으지 않고도 성공할 수 있으나 만약 사놓은 부동산이 몇 년간 오르지 않는다면 이자부담에 재테크는 고사하고 오히려 돈을 잃을 수도 있다는 것입니다.

이러한 경우 성장에 무게를 둔 즉 오른다는 가정 하에 모험을 한다는 것이죠.

모험은 하는 것이 좋으나 자신의 능력이나 자산 가치를 훨씬 뛰어넘는 모험은 위험합니다.

그럼 저평가된 것은 무엇이 좋을까요?

가장 좋은 것은 부담이 없다는 점입니다.

어떤 사람은 투자도 하면서 돈이 꼬박꼬박 들어오는 투자를 하는데 어떤 사람은 이자가 자신을 짓누르는 투자를 한다는 것이죠.

그래서 종자돈을 모으고 투자를 시작하는 것이 좋습니다.

오르면 되지 않겠냐고 물어보는데 그것은 올랐을 때 얘기입니다.

최악의 경우를 생각해야 한다는 뜻이죠.

언제나 오르길 기대하고 투자합니다.

의정부 재개발 구역 발표 몇 주일 전에 투자했을 때의 얘기입니다.

구역 지정이 되고 오를 것을 기대하고 재개발 빌라에 투자를 했습니다. 물론 그 빌라들은 10년 전 가격보다 훨씬 떨어진 저평가된 가격으로 빌라를 샀습니다.

그 당시 부동산 중개업자들은 투자자들을 불을 좇는 부나방 같다는 얘기를 했습니다.

결국은 발표가 난다고 하더라도 오르지 않을 것이란 얘기였습니다.

지금까지 의정부는 빌라가 한 번도 올랐던 적도 없는 동네였고 아파트도 미분양이 많은데다가 기존의 아파트도 그리 비싸지 않다는 것이었습니다.

그렇다고 하더라도 저평가된 빌라를 샀다면 일주일 후에 재개발 구역에서 발표를 해서 들어가지 않는다면 다시 그 가격에 팔면 되고 만약 들어간다면 어느 정도는 오를 테니 저평가 투자가 맞습니다.

하지만 두려웠습니다.

왜냐하면 부동산 업자의 말이 맞는 것처럼 보였으니까요.

세상에 확실한 것은 없습니다.

그리고 세상에 확실히 오를 것은 없습니다.

발표나면 오를 것을 학습효과로 이미 아는데도 말입니다.

의정부란 지역만 특수지역이 아닐까 하는 두려움에 떨었던 것입니다.

어떤 사람들은 역이 올해 들어오면 아파트 값이 뛸 것이라 얘기합니다.

그럼 서울의 모든 아파트값은 전부 천정부지로 올라야 하겠군요.

그럴 수도 있지만 그렇지 않을 수도 있습니다.

성장에 무게를 둔 투자는 실패를 내포 할 수밖에 없습니다.

그러나 저평가에 무게를 둔 투자는 실패를 줄입니다.

어떤 사람은 저평가 투자를 하는 것은 자신이 생각해도 괜찮은 방법이라 보인다고 합니다. 그런데 자신의 고객은 한 번에 오를 수 있는 것을 소개시켜 주고 싶다고 말합니다. 그리고 그러한 것을 찾으니 자신은 무엇을 권해야 할지 모르겠다고 합니다.

그러나 한 번에 오르는 지역과 물건이 어디 있습니까?

역대로 저평가된 재건축 아파트가 1억 원에서 10억이 된 것이고 저평가된 빌라가 3천만 원에서 3억이 된 것 아니겠습니까?

정말로 박이 터지도록 오르는 것은 시장에서 철저히 외면당한 저평가된 것이 아닐까요?  

자료원 : 2008.07.11   9114부동산투자여행 재테크칼럼 조던님의 투자노트