지역별 건폐율 용적률

제1장 현재 부동산 시장의 핵심 쟁점 사항

1.정부의 규제 완화 거래 활성화 정책

1) 투기 지역과 투기 과열지역의 해제- 집값 상승의 가장 큰 걸림돌이던

DTI, LTV 가 상당 부분 희석

2) 전매제한 완화

3) 분양권 전매- 수도권으로 확대

4) 종부세 대폭 완화

5) 1가구 1주택 양도세 완화

6) 재건축, 재개발 규제 파격적 완화

7) 미분양 해소를 위한 다각적 정책 대안 제시

8) 신도시 추가 건설- 공급 대책 마련

9) 일시적 2주택 2년으로 연장

10) 정책 금리. CD금리 대폭 인하

2. 미국발 글로벌 위기

1) 미국의 써브 프라임 모기지- 지나친 금융 대출로 금융 위기 촉발

2) 메어스턴스의 JP 모건 체이스로부터의 인수합병, 공적 자금 투입, 리먼 브라더스

파산 신청, 메릴린치 B.A 매각, AIG 유동성 확보 어려움 순차적 발생

- 미국 1~5위 금융 회사 파산 및 유동성 어려움

3) 미국의 주가 폭락 및 부동산 폭락- 아시아 유럽으로 연쇄 폭락장 발생.

4) 글로벌 금융 위기 후속타- 실물 경기 침체, 인원 감축으로 실업자 폭증, 개인 및

회사 파산

5) 세계 공조화 - 미래 전망 불투명하지만 빠른 속도로 구조 조정 중이라 낙관적

6) 한국 경제 글로벌 위기 동조- 환율가치 하락, 주가 및 부동산 폭락, 실물 경기 침체

3. 기타 쟁점 사항

1) 개인 부동산 및 주식 대량 손실- 실물 경기 침체시 돈 가뭄 유력

2) 지역별 등락률 큰 차이- 폭락 지역이나 아파트가, 일반 지역이나 아파트보다 유리.

3) 정부 정책의 수혜 아파트- 1가구 1주택 고가 아파트 및 중대형 평형 유망

4) 미래호재 및 호재반영 여부- 호재가 반영된 지역보다 호재가 반영이 되지 않는 곳 유망

4. 향후 예상이 되는 규제 완화

1) 지속적인 금리 인하- 정책 금리 3%에서 2%까지 예상.

2) 1가구 2주택 양도세 6%~30%선까지 대폭 완화- 이미 9~30%선으로 진행중

3) 1가구 다주택 양도세 30~50% 수준으로 완화- 이미 50% 내외선으로 진행중

4) 수도권 분양권 양도세 폐지 및 대폭 완화

5) 재건축 개발이익 환수제 완화

6) 미분양 해소 특단 대책- 분양가 인하 정부 지원, 양도세 한시적 폐지 및 완화, 중대형 지원 등

제2장 부동산 폭락론자의 주장과 근거

1. 시나리오별 부동산 전문가 시장 전망

1) 부동산 폭락론- 미국 등 버블 국가처럼 지속적인 부동산 폭락 . 금융/정책 전문가

2) 부동산 침체론- 최근 상황이 1~2년 이상 가시화 되며, 지속적 하락. 금융/정책 전문가

3) 부동산 반등론- 2009년경 리스크 줄면 차별적 반등. 폭락 지역은 폭등. 투자 전문가

2. 부동산 폭락론자들의 폭락 주장 및 근거

1) 세계 금융 위기의 발단은 부동산 버블이 중심- 금융 시장 근본이 흔들림.

2) 미국. 유럽. 아시아 부동산 폭등 이후에 폭락 도미노 진행 중

3) 한국의 주택 담보대출 사상 최대- 제 2금융권 감안하면 더욱 심각

4) 수도권. 지방 미분양 사상 최대- 16만가구 돌파. 깡통 아파트 속출. 분양가 인하 러시

5) 인구 감소로 주택 구매력 감소- 저출산, 고령화, 1인가구 소형 선호

6) 실물 경기 침체로 파산 및 도산 가계.기업 속출, 금융 부실 가속화 가능성 높다.

7) 원화 약세, 주가 폭락, 유가 불안정, 높은 CD 금리- 사실상 외환 위기 지표

8) 국민들의 불안전한 심리 공황 상황- 부동산의 심리 최악으로 투자 저해.

9) 불확실성 많고 불투명하며 리스크가 큰 미래- IMF 지원국가 생기면 최악으로 변함

제3장 2009년~2010년 대세 상승 주장 및 근거.

1. 1999년~2008년 10년간 한국 부동산 상승률 세계 평준 이하

1) OECD국가 부동산 평균 상승률 42% 절반 수준인 21% 상승에 불과- 최근 4년간 통계

2) 10년간 상승률 아일랜드252%, 영국192%, 호주132%, 미국100%, 한국38.4%로 안정적

3) 각국 지역별 상승률 한국 수도권 67%, 서울 69% - 외국도 수도권은 1.5배~2배 상승

4) 소비자 물가 상승률 반영 실질 주택 가격 상승률 미국 40%, 한국 20%로 절반수준

2. 2008년 고금리 상황. 2009년 금리 최대치 하락 유력

1) 국제적으로 금리는 동조화 현상 뚜렷함. - 한국 정책 금리 최고 10%에서 3%로 하락

최근 사상 최대 1% 금리하락은 향후 지속적 하락 신호탄. 미국1%, 일본 0.3% 정책 금리

고려할 때 금리 추가하락 조건이 높은 한국 매우 유리

2) 정책 금리 인하- CD금리 하락- 대출 금리 인하 - 가계 부담 감소 등의 금리 공식 진행

3) 주택 대출 최고 금리 7%에서 5% 이내로 하락 유력- 디플레이션 심화될수록 인하 가속

3. 국가 예산 대비 주택 대출 규모, 외국에 비하여 매우 안정적

1) 심성 경제 연구 2007년 자료 미국 주택 대출 규모는 연간 예산의 3배 한국은 1.5배수준

2) GDP 대비 주택 대출 규모미국 85%, OECD 평균 50%, 한국 32.7%로 낮다.

3) 연체율 미국 18.2%, 주요국 10%, 한국 0.5%에 불과 매우 안정적

4. LTV(주택 담보대출 인정 비율) 외국보다 훨씬 양호

1) 미국 LTV 98.8%, 한국 금융권 통털어 LTV 48.8%로 절반수준 양호

2) 미국 최고 집값의100%, 일본 버블 시기120%, 한국60%(서울 등 투기지역 40%)로 양호

3) 영국 70%, 프랑스 78%, OECD 평균 50% 이상으로 우리보다 높다

5. 외국 부동산에 비하여 국내 부동산 1년 전부터 폭락- 선반영이 된 유일한 국가

1) 외국 부동산 연 10~30% 고공 상승, 한국은 2007~8년경 1% 상승에 그침

(강남권 20~40% 폭락, 강북권 20~40% 폭등 결국 0% 상승에 그침)

2) 한국은 IMF시에 집값 폭락하여 사실상 상승률 미미- 대부분 선진국은 폭락 없어 버블

6. 한국 상가. 임대차 가격 해외에 비해 저평가

1) 매경, KOTRA 조사자료 2008년 기준 중심업무 상업지역 빌딩 임대차료 런던소호지역

5만 6400원, 도쿄 6만원선, 강남 2만원선, 국민소득 감안하여 임대차 저평가

2)실거래가 기준 일본 최고 상업지 지가 3.3m2 10억원, 강남권 4억원, 베트남 2억원

소득 대비 버블 징후 없다.

3) 거품 없는 임차료 파리 6120달러, 뉴욕 6천달러, 런던 6천달러, 홍콩 2500달러

호치민 1900달러, 마닐라 1500달러, 한국 1463달러(45평 기준) - 후진국보다 저평가

7. 한국의 명품 지역 명품 주택 외국보다 매우 저렴

1) 한국의 현재 최고가 타워 팰리스, 도곡렉슬, 삼성 아이파크, 파크뷰 4천선,

런던, 뉴욕, 파리, 도쿄, 홍콩 1억~1.5억선 국민소득 감안해도 최고가 낮다.

2) 노무현 정부의 부동산 평준화 정책으로 고가 아파트 저평가 심각

8. 수도권 실질 무주택자 50% 이상으로 부동산 구매력 높고 공급 부족 지속

1) 1가구 2주택, 다주택, 명의도용 감안하면 통계 40%보다 높은 50%선

2) 단기적 공급 과잉 사실이지만, 2008-2009년 공급량 급감, 세대수 증가 감안하면 폭락

가능성 적으며, 1-2년 후에 차별적 반등 유력

9. 외환 위기시의 우리나라 부동산 폭락 무시한 통계 많다.

1) 한국은 OECD 국가들과 달리 외환위기시에 40% 폭락한 사례가 있어, 상승률이 낮은 편

2) 외국은 15년 이내에 일본을 제외하고 극심한 부동산 하락 경험 없이 지속적 상승

10. 주택 그래프 모형상 2009년 이후 대세 상승

1) 주택 상승과 하락의 그래프 모형상 2002년 전후 대세 상승 2004년 전후 대세 하락

2006년 전후 대세 상승 2008년 전후 대세 하락 2010년 이후 대세 상승- 지역별로 차이

2) 주택 그래프 사이클은 미국발 문제로 엇박자를 놓고 있지만 안정기에 진입하는

2009년~2010년 초에 대세 상승 유력

11. 전통적으로 우리나라는 주택 구매력이 높다.

1) 소득의 증가에 따라 1주택자보다, 다주택자의 소유가 늘어날 전망으로 집값 상승 예상

2) 20대~60대 통계 자료 1순위가 내집마련 및 고급 부동산 소유로 구매력 증명

12. 환율 폭락. 유가하락은 부동산 매수 범위를 국외까지 확대함

1) 최고가 대비 40% 전후 폭락한 환율 감안하면 60~70% 폭락한 가격으로 매수 가능

2) 매수 수요층의 증가와 무주택, 2주택, 자녀의 내집마련, 지방 사람이 모두 대기자이다.

13. 극심한 침체로 주택 공급률 사상 최악

1) 주택 공급률 2007년 높은 수치 이후 2008년 급감 2009년 사상 최악 유력

2) 공급률 부족은 2주택 선호, 50%의 수도권 무주택, 해외 및 지방 거주자의 수요 폭발시

집값 상승의 1순위 요인으로 작용할 전망

14, 정부의 친시장적 파격적 정책은 침체기에 가격하락 요인, 상승기에 폭등 매개체.

1) 최근 부동산 하락의 1차 요인은 노무현 정부의 규제, 2차는 미국발 금융 쇼크이다.

2) 2가지 요인이 일정부분 제거 되면 경기 침체 끝자락에 부동산이 먼저 상승함

15. 분양가 상승은 기존 주택 상승의 강력한 저지선

1) 땅값 상승- 분양가 상승은 필연적이며, 분양가 고공 행진은 대세로써

기존 아파트 폭등으로 이어질 수 있다.

2) 서울과 수도권의 역동적인 개발은 분양가 상승을 유발하였고, 상승시기에 호재로 작용

16. 부동자금, 토지 보상금 등의 유동 자금이 지나치게 넘친다.

1) 아직도 300조에 이르는 유동 자금이 투자처를 찾지 못한 상황- 리스크 줄면 부동산투자

2) 주가 1500선이 되면 부동산으로 자금 이탈이 가속화됨- 상대적인 메리트

제4장 대세 상승시 유망한 투자처

1. 3년 이내 유망 투자처(단기)

1) 서울 강남, 송파, 강동, 서초, 목동 등 크게 하락한 부동산 모두 유망.

2) 분당. 일산. 평촌. 중동 등 신도시 크게 하락한 부동산 모두 유망.

3) 용인. 과천. 동탄. 파주. 남양주 등 하락 폭 큰 부동산 모두 유망.

4) 송도. 판교. 광교. 송파. 용산 분양물량 모두 유망

5) 서울. 수도권 명품 분양 모두 유망

- 피해야 할 곳- 서울 강남권 제외 폭등후 하락 폭 적은 모든 곳, 수도권 하락 폭 적은 모든 곳 특히 재건축, 재개발 기대치로 많이 오른 소형 아파트 빌라, 다주택은 선택에 신중

2. 3년 이상 유망 투자처(장기)

1) 서울이 수도권보다 훨씬 유리- 서울 모든 곳 소형.중형,대형 유망함

2) 수도권은 판교, 광교, 송도, 송파가 탄력이 가장 높고, 지역별 랜드마크인 새아파트 유망.

3) 서울 재개발. 재건축. 뉴타운, 촉진지구 등 대부분 주택, 빌라, 아파트는 3년 이후로 볼 경우 매우 유망함.

3년이상 보유할 분은 급매로 서울쪽이 유리하며 단기투자는 손해볼 수도 있음

반등의 조건은 유력 국가의 외환위기 상황 돌출이나, 전쟁, 최악의 재난이 없다는

전제하에 가능함.

재개발 사업의 경우 지분제와 평가제 중 평가제만을 강제하고 있습니다.

지분제란 일정 규모의 지분을 약속받고 추가 부담금을 확정하는 방식입니다.

획일적인 지분들이 규칙적으로 있는 재건축의 경우에는 가능한 방식이나 재개발처럼 여러 가지 형태의 지분이 혼재해 있는 상황에서는 적용하기 어렵습니다.

재건축 아파트처럼 18평,24평,33평의 고정적인 구권리들이 있고 새로 건립될 아파트도 일정한 형식을 가지므로 분쟁의 소지가 다소 적다고 할 수 있습니다.

그러나 재개발의 경우는 무허가, 유허가 등이 산재해 있는 경우가 많고 대지의 지분도 천차만별로 권리의 형태가 다양하여 획일적인 지분제 방식은 불가능합니다.

이에, 법에서는 평가제만을 강제 규정하고 있으며 다른 방식의 시행은 불가합니다.  조합의 임의적 결의에 의해서도 불가합니다. 

이는 조합원의 구성이 일반적으로 획일적인 재건축의 경우보다 권리내역이 다양하게 분포되어 있는 재개발의 경우에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 없애기 위함입니다.

평가제에 의해 구역 내의 물건을 사업시행인가 당시 개별적으로 평가 분석하는데, 위치의 상대적 가치와 건물 노후도등 전반적인 기대가치를 평가하여 종전의 재산 가치를 정하는 방식입니다.

  조합원의 평가총액은 바꿔 말하면 아파트 건립을 위해 투입된 토지의 비용으로 볼 수 있습니다.

위 그림과 같은 경우 사업성면에서 보면 “0'이라고 볼 수 있습니다. 이는 토지 평가금액 자체가 비용으로 봐야 하기 때문입니다.

비례율이란 사업의 성과도를 측정하기 위해 만든 도식입니다. 자산가치를 사업성에 비례해서 되돌려 준다는 의미에서 비례율이란 명칭이 사용되었습니다.

비례율은 사업성과를 수식화 한 것입니다.  비례율의 산정을 위해 사용되는 수치가 평가금액인 것입니다.

비례율은 

  입니다.

사업성이 높아진다는 것은 3가지 변수에 의해 좌우 되는데 비례율이 높게 나오는 조건은 다음 3가지 입니다.

① 첫째는 종전 토지 및 건축물의 총가액인 구토지 및 가옥의 총 평가액이 작을 것.

이것은 토지 이용도가 효율적이지 못했던 토지에 비용을 투입하여 고가의 아파트를 만들었다는 것을 뜻합니다. 반대로 종전 토지 및 건축물의 총 평가액이 높았다는 것은 이미 개발 이전에도 토지 효율성이 높았음을 뜻하므로 개발에 실익이 없었음을 의미합니다.

② 종후 토지 및 건축물 총가액이 높을 것.

이는 쉽게 풀어 전체 총 아파트 및 상가 부대 복리 시설을 비싸게 팔았음을 의미합니다. 당연 사업성이 높아집니다.

③ 비용을 줄일 것.

이는 그만큼 믿을 수 있는 조합과 시공사 등을 선택해야 한다는 것을 의미합니다.

결론은 평가액이 적게 나올 수 있는 지역에 평가액이 높은 물건을 구입하여 최소의 비용으로 값비싼 아파트를 만들어서 분양 받는 것이 최고의 투자일 것입니다.

ex) 규모를 축소하여 2개의 구 주택을 4층으로 건립(재개발)하는 경우를 예로 들어 비례율이 적용되는 것을 살펴보면

이에 대한 확대가 재개발입니다.

종전 평가의 총액은 구토지 A,B가 소유한 자산 가치를 뜻합니다.

일반분양가와 조합원 분양가의 차이는 서로 반비례의 관계가 성립됩니다. 수익금이 많아진다는 것은 결론으로 비례율이 높아지는 것이고 조합원에게 플러스로 돌아가기 때문입니다.

비례율과 조합원 분양가, 그리고 일반분양가의 상관관계를 이해하는 것이 재개발 투자의 가장 큰 핵심이라 할 수 있을 것입니다.