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[스크랩] 작업의 기술 |정보

2006-11-01 14:00

http://blog.drapt.com/wjungmin/1882331162357242565 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=29339

나 박용주가 백윤식을 빼닮은 그 양반을 만나게 된 것은 2년 전 가을이었다.

강원도 동해에서 서울로 와서 누나 집에 얹혀 살기를 몇 년, 나는 수년 간의 고시공부를 때려치우고 친구의 소개로 그 양반에게 몸을 의지하게 됐다. 월급은 170만원, 그리고 이리저리 심부름을 다니는 일부터 시작했다.


“테헤란로에 가서 300억짜리 빌딩 5개 찾아와! 시간은 2일간이야, 못 찾으면 들어오지마!”

나는 엄청나게 발품을 팔고 빌딩을 찾아 헤맸으나, 접촉한 물건의 반은 나와있지도 않은 물건을 사기당한 것이었고 또 다른 반은 관리인에게 문전박대 당하기 일쑤였다. 지도 하나 끼고 빌딩을 찾기 3개월째...... 나는 빌딩이 돌아가는 세계를 어렴풋이 이해하게 됐다.
지금 생각하면 그래도 고마운 것이 아파트 지을 땅 찾아오라고 시키지 않고 빌딩 찾아오라고 한 것이다. 땅보다는 빌딩이 조금 더 사실적이어서 부동산에 대한 접근이 쉬웠던 것이다.
나는 첫 달에는 월급을 받아서 양복을 두 벌 샀고, 둘째 달에는 오디오를 샀다. 2평짜리 신림동 고시원에 150만원짜리 오디오를 들여놓으니 그래도 마음이 뿌듯해졌다. 셋째 달, 나는 누나의 지원을 받아 아반떼 중고차를 470만원 주고 샀다. 그리고는 동해로 끌고 가다 고속도로에서 사고를 냈다. 종합보험에 가입한 지 이틀째, 견적이 300만원 나왔다.
그 양반은 내 차 타기를 좋아했다. 자기 차 에쿠스를 두고 왜 빽미러도 제대로 못 보는 내 차를 자꾸 타려 하는지 이해하지 못했지만 이제는 그 양반의 속내를 읽을 수 있을 것 같다. 그 양반은 내 차 옆에 타고 서울의 지리와 운전방법, 신도시의 도시계획 등을 착실히 가르쳐 줬다.
1년이 지나면서 나는 그 양반을 존경하게 됐다. 그 양반이 우수한 것은 물건을 보는 탁월한 눈이다. 부동산을 많이 접하고 언론매체를 검색하다 보면 정보를 많이 얻게 되지만, 판단능력을 갖추게 되는 것은 시간이 많이 걸린다. 어쩌면 그 부분은 타고나야 되는 것인지도 모른다. ‘지식보다 판단’, 그것이 요구되는 것이 부동산 투자의 세계인 것 같다.
그 양반은 자신의 판단과 부동산에 대한 강한 믿음을 가지고 있었다. 그의 말은 종교만큼이나 강했고 대개의 경우 정확하고 옳았다. 예를 들면 판교분양가가 나오면 분당이나 용인이 오를 것이고 은평뉴타운 분양가가 나오면 불광동이나 갈현동이 오른다는 식이었다. 뚝섬 분양가가 나오면 용산이, 판교가 입주하면 서현동이 오른다는 장기적인 예상도 매일 들려줬다.
나는 작은 배의 선장이었던 아버지가 돌아가신 후 내 몫으로 받은 강원도의 논 300평을 그 양반한테 물어봤다.

“가진 거라고는 이것밖에 없는데 이걸 팔아서 어떻게 하면 좋을까요?”
“그거 지금 시세 얼마냐?”
“평당 3만원쯤 갑니다.”
“900만원이구나!”
“......네......겨우.”
“번지가 몇 번지냐?”

그 양반은 일요일 오전에 느닷없이 차를 몰고 내 땅에 다녀왔다고 했다. 그리고는 다음과 같이 말해줬다.

“네 땅은 도시와 접해 있어서 다음과 같은 절차를 거치면 된다. 첫 번째, 논을 밭으로 만들어라. 그 다음 밭을 주차장으로 만들어라.”
“?”
“이렇게 이 땅 주인을 만나서 이런 방법으로 추진해 봐. 쓱......쓱......땅을 메꾸고......”

그 양반은 만년필로 이리저리 그려대면서 설명을 해줬다.
결국 그 땅은 동해에서 식당을 하는 누나의 작업을 거쳐서 주차장이 됐다. 지목상으로는 답(畓)이 전(田)이되고 잡종지(雜種地)로 용도변경 진행을 준비했다. 그리고 몇 달 후 나는 그 땅을 1억2,000만원에 팔았다.

“그 다음은 어떻게 하는 겁니까?”
“그걸 내가 왜 너한테 가르쳐줘야 하냐?”
“쩝......”

나는 배오징어 한 축을 4만원에 사다가 바쳤다.

“이거 배에서 말린 오징어인데 아무나 못 먹는 겁니다. 옛날에는 진상품으로 썼던 명품이지요.”
“에이, 진상같은 인간.”

그 양반은 나를 마포의 한 아파트로 데려 갔다.
무지무지 낡은 아파트였다. 그리고는 그 아파트의 옥상으로 데리고 갔다. 계단을 올라가는데도 천정이 낮아서 머리가 콘크리트 벽에 부딪혔다.

“아이고.”
“옥상에서는 한강이 훤히 보였다.
“이거를 사라. 이것이 앞으로 안전진단 E급 판정을 받게 되어있어. 그러면 오른다니까......”
“정말요? 너무 낡았는데......”

나는 16평짜리 이 아파트를 누나 이름과 내 이름으로 두 채를 샀다.
1채당 8,800만원씩 줬다. 그리고 전세를 1채당 3,000만원씩 줬다. 땅 판 돈이 다 들어갔다. 원래 9,000만원씩 불렀는데 그 양반이 200만원씩 깍아줬다. 잔금을 내고 등기를 이전받아 몇 달이 지나자 아파트 입구에 “재건축 E급 판정”이라는 프랑카드가 붙었다. 그리고 1채당 1억6,000만원이 됐다. 2채에 3억2,000만원, 전세금을 공제하고 나면 2억6,000만원이 순재산이다. 신기했다.

“다음은 어디를 살까요?”
“아직은 남은 돈이 다 네 돈이 아니다. 2년 거주 3년 보유를 해야 네 돈이다. 주민등록 옮기고 들어가 살 생각이나 해라.”

그 양반에게서 돌아온 것은 구박뿐이었다.
그 양반이 오를 것이라고 생각하는 곳 중의 하나는 과천,분당,용인권역이다. 그곳이 내가봐도 다른곳에 비해서 개발계획이 몰려있다.그 양반은 2005년 초에 분당?용인, 2006년초엔 용산일대의 아파트와 땅값 상승을 정확히 예측해 많은 사람들에게 대박의 맛을 보게 해줬다.
그러나 눈치를 보면 그 양반은 “아직 시작도 안 했다”라고 믿는 것 같다.
하루는 그 양반이 집 사주는데 비서로 쫓아갔다. 집을 살 사람이 운전을 하고 그 양반은 조수석에 타고 뒷자리에 내가 앉았다. 그 양반이 돈 된다고 믿고 있는 노선은 의외로 간단하다. 용산, 강남역, 판교, 분당, 용인, 수원, 과천이다. 강남권과 소통이원활하고 오늘보다 내일이 좋아질 커다란 개발계획이 있는 곳을 추천한다. 집을 사 줄 때는 수십 채의 집을 보여주고 스스로 판단하게 한다. 과천에서 시작해서 평촌,산본을 하루코스, 분당에서 시작해서 죽전,동백까지를 하루 코스, 동천, 신봉, 성복, 상현동을 또 하루 코스등으로 약 일주일을 돌고 나면 매수희망자들은 대개 어렴풋이 눈을 뜬다.


◈ 공인중개사무소 탐방

그 양반은 나와 집 살 사람을 coffee shop에 앉혀 놨다. 그리고는 뒤적뒤적 가방에서 뭔가를 꺼내놨다. 지도와 컨설팅 자료, 온갖 차트와 그래프를 모은 그림책 같은 것들을 보여주면서 오늘 본 아파트의 평형과 조망권 등을 상세히 가르쳐 줬다.

“이렇게 양방향으로 뻥 뚫려있는 조망권을 가진 아파트를 사셔야 합니다. 그 다음 학교와 상가배치를 잘 보세요. 이곳이 살기가 당연 우월합니다. 공원이나 백화점, 전철역도 보시구요.”

그리고는 친절하게 지역을 구석구석 설명해줬다.

“이곳은 4500cc... 차로 치면 국내 최고급 세단의 힘을 가지고 있습니다. 이쪽 방향은 2000cc입니다. 저쪽 방향은 1500cc 쯤 되어보이죠. 결국 세게 미는 힘이 작용하는 세력권의 물건을 사는 것이 안전합니다. 그럼 coffee를 마시고 둘러 보십시다. 핵심 아파트부터 변두리 아파트로 하루에 20채씩 보는 겁니다.”

우리는 첫 번째로 입주를 앞두고 마무리 공사 중인 대단지 아파트로 들어갔다. 펜스와 펜스 사이 한 사람이 들어갈 만한 구멍이 나 있었다.

“뛰어...... 타다다다닥.”

경비를 피해 아파트 현관으로 들어가고 예비군훈련 못지 않았다.
1층부터 20층까지를 계단을 오르내리면서 다 살펴봤다.

“자, 보십시오. 20층이 전망이 좋을 것이라고 생각했지만 14층이 훨씬 좋습니다. 좋은 풍경을 적정 높이에서 볼 수 있는 층고는 따로 있는 것이죠. 아파트 전체를 둘러 보면 가장 좋은 view를 찾아낼 수 있는 것입니다. 아까 옆 동은 앞 동의 아파트에 조망이 일부 가려졌지만 이 아파트는 시원하게 앞이 트여 보입니다. 이런 집을 사는 것이 좋습니다.”

그리고 주머니를 뒤적이더니 나침반을 꺼냈다.

“정남향입니다. 정남향 아파트에다가 오후 두 시에 햇볕이 잘 내리쬐는 층을 사셔야 하는 것입니다.”

세 시간 정도 아파트 단지 한 곳을 살펴보고 아파트 밖으로 나와서 찍어둔 아파트 동을 바라보니 7층 이상부터는 하루종일 햇볕이 아파트 베란다를 덮고 있었다.

“자, 이제 부동산중개소에서 살 만한 매물을 찾아보는 작업을 해보겠습니다.”

아파트 단지 앞에 십여 개의 중개업소가 다닥다닥 모여있었다. 밖에서 유리창으로 두리번거리면서 안을 살펴봤다.

“일단 사무실 안의 풍경이 상담 중이거나 다른 일을 하거나 자장면을 먹고 있거나 하는 곳은 가지 않는 것이 좋습니다. 책상이나 소파에 앉아서 고객을 기다리는 그런 사무실을 택하십시오. 그리고 가능하면 대부분의 사무실을 방문해서 자신의 요구를 잘 해결해 줄 친절하고 수완 있는 중개사를 찾으십시오.”

우리는 결국 열 개 정도의 사무실을 들락거리면서 괜찮은 중개소 두 곳을 정해서 물건 브리핑을 받고 다시 중개사를 통해서 인근 물건을 둘러봤다. 과천에서 시작해서 평촌, 산본을 둘러보니 저녁 8시가 다 됐다. 팔다리가 쑤시고 걷기는 힘들어졌지만 너무 많은 것을 보게 돼서 보람되었다.

“그럼 내일은 ‘분당, 용인’을 보십시다. 만나는 시간은 정각 오전 10시구요, 서현역 삼성 플라자 앞 C 커피숍입니다.”

다음날 오전 10시, 우리는 다시 모여 앉아 지도를 보고 브리핑을 듣고 커피를 마셨다. 지도와 평면도 카탈로그를 보고 나면 60%는 감을 잡게 된다. 이 귀신 같은 사람은 10년 전 분양 카탈로그도 구해와서 상세히도 설명을 해줬다. 단지배치와 평형, 아파트 평면, 부대시설, 옵션형, 기본형까지...... 참으로 팔자 속이라는 생각이 들었다.

“오늘은 내가 아는 중개업소들을 소개해 줄께요.”

성큼성큼 서현역 주변 부동산으로 들어갔다.

“안녕하세요?”

“잘 있었나? 남향 50평형 물건 좀 찾아봐. 특올수리 급출발 있는지? 자네는 녹차 좀 한 잔씩 주고.”

나한테 차 심부름을 시켰다.

“예.”

“중개사는 일에 몰입할 수 있도록 도와드리고, 차 타고 전화 받는 것은 자네가 해.”

“네......”

“급출발 몇 개나 있어요?”

“5~6개 됩니다.”


“부동산을 살 때는 특별한 경우가 아니라면 급출발 물건을 사는 것이 좋다네. ‘급출발’이란 중개업소 용어로 즉시 살 수 있는 물건이라는 뜻이지. ‘출발’은 계약이 될 수 있는 물건이고 ‘급출발’은 조금 더 급한 것을 뜻해...... 그러니까 가격 네고가 쉽지. 특 올수리 물건은 올수리 물건보다 한단계 위인데 화장실까지 잘 고쳐 놓은거라고 보면돼, 시세에 특올수리를 사면 50평형 아파트 경우 3,000만원은 먹구 들어가는거야, 전세를 놓으면 전세도 잘나가구....”

나와 매수인은 고개를 끄덕였다.

우리는 그날도 서현동, 정자역, 죽전역, 동백 물건을 돌아봤다. 정확히 20채쯤 보고 나면 밤 8시~9시가 됐다. 다음날은 수지, 동천, 신봉, 성복, 상현 일대를, 그 다음날은 영통, 동탄을, 또 그 다음날은 신갈, 구갈, 상갈 일대를 돌아봤다.
정확하게 1주일이 됐다.

“매수인은 어느 집을 사시길 원하십니까?”

“저는 분당의 A 아파트를 사고 싶습니다.”

“잘 생각하셨습니다. 그 아파트가 미래가치 있어 보이죠. 몇 층을 사시길 원하십니까?”

“12층을 사고 싶습니다.”


나도 고개를 끄덕였다.
희한하게도 많이 보고 설명을 듣고 쫓아다니다 보니까 일치하는 답이 나왔다.
매수인 K 씨는 A 아파트 12층을 사기로 했다. 우리는 W 공인중개사무소로 갔다. 그 양반은 A4용지와 매직펜을 가져오라고 하더니 ‘작전본부’라고 썼다. 그리고 벽에 붙이라고 했다.

“그러니까 10억을 부르잖아. 9억4,000만원에 사자구.”
“......”

“이거 양타야 단타야?”

“단타입니다.”

중개사가 말했다.

“그럼 저쪽 중개인은 P 중개사가 교육을 해요.”

“네.”

“K 씨는 계약금 준비됐죠?”

“네.”

“매도인 캐릭터 어때요?”

“화끈합니다. 그리고 상황이 급합니다.”

“이상한 성격이면 아예 부르지도 말고.”

“그럼 전화로 일단 깍아보쇼.”

“네.”


P 중개사가 저쪽서 중개사에게 전화를 걸었다.

“저.... 사장님, 3,000만원만 깍아보세요.이쪽이 넉넉치 않은 분이라서....”

“전화는 해보는데 요즘이 오름세라서......”

“따르릉......”

얼마 후 전화가 왔다.

“9억7,000만원에 해준답니다.”

“그럼 집주인을 불러보세요.”

오후 4시 작은 부동산사무실에 전부 7명이 모였다.
그 양반, 매수인 K 씨, 나, 양쪽 부동산중개사 2명, 매도인 Y 씨, 그리고 W 부동산의 중개보조인 등 총 7명이 둘러앉았다.

“아이구, 왜 이렇게 사람이 많아.”

매도인 Y 씨가 들어오면서 놀란 듯 중얼거렸다.

“이 분들이 가족입니다.”

중개사 P 씨가 웃으면서 소개했다.
그 양반은 큰 형, 나는 동생이 됐다. 한 30분 커피타임을 가졌다. Y 씨가 집을 산 때부터 살아온 과정 등 집 이야기가 대부분이었다. 한참분위기가 무르익을때
W 부동산 중개사 P 씨가 계약서를 꺼냈다.

“그런데......”

그 양반이 느닷없이 목소리를 냈다.
12개의 눈동자가 그 양반의 입으로 모아졌다.

“저희가 돈이 부족합니다. 융자도 어렵구요......”

“저런......”

“얼마나 부족한데요?”

저쪽 부동산 M 사장이 물어왔다.

“9억4,000만원밖에 안됩니다.”

매수인 K 씨의 얼굴이 오히려 더 빨개졌다.

“이건 아니잖아......”

화끈하던 Y 씨가 몸을 일으켰다.

“사장님, 고정하시고...... 요즘 매수인들 형편이 다들 좋지 않습니다.”

중개사 M 씨가 Y 씨를 주저앉혔다.

“아...... 이거 죄송해서......”

이쪽 중개사 P 씨가 머리를 긁적였다.

1시간 후에 K 씨는 아파트를 9억5,000만원에 샀다. 그 전에는 각자의 역할분담이 있었다. 저쪽 중개사 M 씨는 매도인 Y 씨를 꼭 잡고 있어야 하고, 그 양반은 가격을 제시하고, 나는 이리저리 잔금을 맞추는 전화를 해야 하고, 이쪽 중개사 P 씨는 안절부절 못하면서 집주인에게 사정을 하도록 하고, W 사무소 중개보조인은 물과 녹차를 계속 날라야 한다. 가장 중요한 역할은 매수인 ‘K 씨’의 행동이다. 절대 아무 말도 하지 않고 앉아 있어야 한다는 것...... 가장 힘들고 중요한 일이었다.

계약 후 나는 바빠졌다. 주택거래신고에 중도금, 잔금일자 챙기고, 채권사고, 등기까지...차후 서비스를 맡아서 했다. 한 사이클을 끝내고 나니 “아하......이렇구나”라고 하는 경이감과 자신감이 생겼다.

정리를 해보자면, ①집 한채 사는것이 토요일날 반나절 투자해서 쉽게 덜컥 살수있는것이 아니라는 것을 명심하게 됐다. ②부동산은 활황기나 쇠퇴기의 부동산보다, 막시작하는 신생기의 부동산이 수익이 높다는 것을 어렴풋이 알게됐다.신생기 부동산은 내가 산 아파트와같은 재개발 대상 물건도 포함이 되는것 같다. ③그리고 부동산 컨설턴트가 책상에 앉아서 입으로 하는것이아니고, 만능엔터테인먼트여야하며 엄청나게 노력을 해야하는 몸으로 때우는 직업이라는 것도 알게됐다. ④중요한건 저렇게 충분히 돌아보고 고수한테 배우고, 고뇌하고 집을사면 어떤집을 사도 후회가 없을것 같았다.

그런데 이 양반의 주 특기종목은 집 찍어주고 사주는 것이 아니다. 경매로 반 값에 좋은 물건을 사고 컨버젼(conversion)시켜서 최고급 물건을 만들어내는 것이다. 즉 집을 사서 상가를 만들거나, 빌딩을 사서 리모델링을 하거나, 인접대지를 사서 그위에 쓸 만한 작품을 만들어내는 "테크닉 디벨롭먼트"이다. 또다른 주특기는 땅이고...

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[스크랩] [부동산세테크] 1가구 2주택자 ‘나 떨고 있니?’ |정보

2006-10-30 19:22

http://blog.drapt.com/wjungmin/1882331162203772892 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

서울과 파주에 각각 아파트 1채씩을 보유하고 있는 김원식(56세, 남)씨. 내년이면 양도세가 50%까지 늘어난다는 생각에 빨리 처분을 해야 하는 것인지, 계속 보유를 해야 하는지 고민이 깊어지고 있다. 지금 팔기엔 집값이 더 오를 것 같아 불안하고, 가지고 있자니 종부세와 나중에 매각할 때 내야 할 엄청난 양도세가 부담이 되는 탓이다. 김씨와 같은 고민에 빠진 1가구 2주택자들, 대체 어떻게 해야 하는 걸까?

이에 대해 세무 전문가들은 정답은 없지만 세금이 늘어난다는 막연한 불안감에 무작정 주택을 파는 것은 좋지 않다고 조언한다. 집값이 계속 오름세를 타고 있는 현 상황에서 집값 상승분이 세금 증가액보다 클 가능성이 높은데다, 추후 주택을 다시 매입하게 될 때 더 큰 비용을 치를 수 있기 때문이다.

여기에 ‘증여’라는 방법을 사용하면 지금 당장 집을 팔지 않으면서, 1가구 1주택자로 탈바꿈이 가능하다. 세법상 1세대(1가구)란 ‘본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족’으로 배우자, 자녀, 부모, 형제·자매를 말한다. 이 중 부모와 형제·자매는 따로 살면 별도 세대로 인정받지만, 배우자의 경우 무조건 1세대로 본다. 따라서 부부가 세대분리를 하고 각각의 명의로 주택 1채씩을 보유하고 있다고 해도, 세법상으로는 1가구 2주택자로 분류된다.

하지만 자녀의 경우는 다르다. 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우로서 30세 이상이거나, 30세 미만이라도 결혼을 했다면 별도 세대로 보는 것이다. 2주택을 소유한 부모가 조건을 충족하는 자녀에게 1채를 증여할 경우 각각 1가구 1주택자가 돼 종부세 합산과세 및 양도세 중과 규정을 피할 수 있게 된다.

이렇듯 증여라는 합법적인 방법으로 종부세와 양도세를 줄였다는 기쁨도 잠시. 증여에 따른 증여세가 부과되기 마련이다. 따라서 증여를 할 때는 증여세를 절세할 수 있는 방법도 함께 생각해야 한다.

증여는 ‘단순증여’와 ‘부담부증여’로 나뉘는데, 각각의 경우에 따라 세금이 차이를 보인다. 주택 전체를 자녀에게 주는 단순증여는 10~50% 세율이 적용되는 증여세만 내면 되고, 증여와 양도(전세금, 은행대출 등)가 동시에 이뤄지는 부담부증여는 증여 부분에 대해서는 10~50%의 증여세율을 양도 부분에 대해서는 9~36%의 양도세율을 별도로 적용하기 때문이다.

예컨대 4년 전 2억 원에 매입해 현재 4억 원까지 상승한 아파트를 자녀에게 단순증여할 경우 공제액 3,000만 원을 제외한 3억 7,000만 원이 실제 증여액이 된다. 3억 7,000만 원에 세율을 곱할 경우 증여세는 6,400만 원이 나온다.

반면 2억 원의 대출이 포함된 같은 아파트를 증여할 경우 대출금 2억 원은 양도, 나머지 2억 원은 증여로 분류해 따로 세금을 계산한다. 이 경우 양도세는 약 3,150만 원, 증여세는 2,400만 원 가량이 나오게 된다. 단순증여를 했을 때보다 850만 원 가량 낮은 총 5,550만 원의 세금만 부담하면 되는 것이다.



이에 대해 마철현 세무사는 “통상적으로 부담부증여를 하는 게 세금을 아낄 수 있는 방법”이라며 “하지만 모든 아파트가 같은 것은 아니며 전세금 및 대출 부분은 확실히 부담부증여가 될 수 있는지 미리 세무상담을 받는 게 중요하다”고 설명했다.

실제 양도차익이 큰 아파트일수록 단순증여가 유리한 편이다. 5,000만 원에 취득한 재건축 아파트가 현재 5억 원(대출 3억 원)에 거래된다면 단순증여를 할 경우 약 8,400만 원만 부담하면 된다. 하지만 대출 3억 원은 양도, 나머지 2억 원은 증여를 하는 부담부증여를 선택한다면 양도세가 약 9,522만 원, 증여세가 2,400만 원 정도 부과돼 총 1억 1,922만 원 가량의 세금을 내야 하는 것이다.



마철현 세무사는 “양도차익이 큰 아파트일수록 양도세 부담이 커 부담부증여는 불리하다”고 말했다. 이어 “내년부터는 양도세가 늘어나기 때문에 부담부증여를 하려면 올 해 안에 하는 게 좋다”고 덧붙였다.

한편, 2주택을 팔지 않은 상태에서 내년에 급하게 팔아야 할 사정이 생긴다면 어떻게 해야 할까? 이럴 땐 매도 순서를 잘 정하는 것 만으로도 절세효과를 볼 수 있다.

▲2003년 12월 31일 이전 취득한 전용 면적 18평 이하, 매도시 기준시가 4,000만 이하의 아파트 ▲수도권·광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억 원 이하의 주택(재건축·재개발 주택 제외) ▲2001년 5월 23일~2003년 6월 30일 사이에 최초분양계약을 체결하고 취득한 주택 ▲1가구 1주택의 특례에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ▲1가구 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택 등을 소유하고 있다면 위 주택을 먼저 팔 경우 2주택 모두 양도세 중과를 피할 수 있다.

해당 주택이 없다면 양도차익이 작은 주택을 먼저 파는 게 현명하다. 차익이 많지 않다면 중과를 한다고 해도 부담하는 세금이 줄어들기 때문이다. 김종필 세무사는 “양도세 중과를 피할 수 없다면 양도차익이 크지 않은 주택을 파는 게 절세 방법”이라며 “하지만 당장 차익이 크지 않다고 미래가치가 큰 주택을 파는 것은 신중해야 한다”고 말했다.

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[스크랩] 용인, 버블인가 대박인가 (1) |정보

2006-10-27 19:11

http://blog.drapt.com/wjungmin/1882331161943885748 주소복사

출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~

원문 : http://blog.drapt.com/jmhe107

용인, 버블인가 대박인가
‘판교’ 타고 2년 연속 전국 최고 수익률
조인직 동아일보 신동아 기자 cij1999@donga.com

 
“판교의 추억, 다시 한 번”…거래 없어도 호가(好價)는 계속 간다?
“‘난개발’은 옛이야기, ‘경부선 메갈로폴리스’ 이끈다”
삼성·GS, ‘명품 주택단지’ 조성키로
신세계백화점, 강남점 능가하는 죽전점 건설 중
보정·죽전·동백·신봉·성복동이 용인 ‘新 빅5’
신분당선, 서울~용인 고속도로 들어서면 강남까지 20분
떠오르는 교육도시, 용인외고·수지고의 경쟁력
“‘광교’타고 한번 더 간다” vs “‘천장’치고 내려오는 중”
실수요 목적 아닌 단기 투자엔 신중해야

“아이고, 평당 2000만원씩 주려면 내가
분당엘 가지 왜 여길 와요.”(40대 고객)
“저희도 웬만하면 맞춰드리고 싶은데
시세가 워낙 그러니까….”(중개업자)
부동산 경기가 소강상태를 보이던 7월
초순, 경기 용인시 기흥구 보정동의 한
 중개업소. 죽전지구 끝자락에 위치한
포스홈타운 아파트 49평형을 보러 온
40대 남성은 낭패라는 듯 혀를 찼다.
매물로 나온 몇몇 아파트의 가격이
8억5000만원을 넘었기 때문. 한성CC
골프장이 슬쩍 내려다보이는 곳은
9억5000만원까지 한단다. 그가 인터넷
 시세표에서 본 7억원대 물량들은 이미
 자취를 감춘 뒤였다.
이 아파트는 1년10개월 전 입주가
시작됐을 때만 해도 3억5000만원대에서 거래됐다고 하니, 2년도 되지 않아 2.5배가 오른 셈이다.
보정동 포스홈부동산 관계자는 “거래는 소강상태로 접어든 지 오래인데, 시세는 떨어지지 않고 있다. 팔 사람들이 더 오를 것으로 기대하는 것 같다”고 말했다.
최근 포스홈아파트 시세가 강보합권을 유지하는 데는 8, 9월에 있을 판교 신도시 중대형 평형
 아파트 분양만큼이나 5월 말 건설교통부에서 분당선 연장구간 확정노선을 발표한 게 영향을
미쳤다고 한다.
건교부에 따르면 2008년경 현재 죽전지구 안에 있는 분당선 연장선 임시역사를 폐쇄하고, 대신 이
아파트 단지 바로 앞에 역사를 새로 짓기로 했다. 신설역이 준공되면 서울 강남의 선릉역까지
약 43분이 걸릴 것이라고 한다.
뛰어난 교육환경이 꾸준한 수요층을 뒷받침한다는 말도 있다. 1399가구로 이뤄진 이 단지 내에는
유정유치원, 보정유치원과 보정 초등학교, 보정고교가 있다. 단지 밖 20m거리에 신촌중학교도 있다.
39~77평형 대단지라 자연히 학생들의 수준도 ‘물관리’가 이뤄져 학부모들의 호응이 높다고 한다.
 또한 예전 아파트들과 달리 외부와 창으로 닿는 면이 4개인 ‘4-bay’ 구조로 설계돼 있어 개방감이
좋고, 평면이 발달해 실제 평수가 옛 아파트보다 10% 정도 넓은 것도 장점이다.
 
분당보다 비싸요”
이런 이유 때문일까. 포스홈타운 중 인기있는 동 가격대는 분당 신도시의 비슷한 평형대 아파트와
큰 차이가 없다. 죽전지구 일부 중개업소들은 ‘가격 역전’이라고 표현하기도 한다. 실제 성남시
분당구 서현동, 정자동, 구미동 등지에 있는 준공 10년 안팎의 45~49평형대 아파트 시세는 싸게는
7억, 비싸게는 11억원대에 분포해 있다.
불곡산 조망권인 죽전지구 초입의 건영아파트 59평형, 반도보라빌 73평형 등 상당수 중대형 평형 아파트는 최근 평당 1700만~2500만원대를 유지해 인근 분당 구미동의 비슷한 평형 아파트들보다 비싼 느낌이다. 포스홈타운이 그렇듯, 이곳 아파트 또한 2년 전 입주 때에는 평당 800만원대 수준이었다. 이 아파트들은 판교 분양 외에 내년 2학기부터 신입생을 받는다는 단국대 캠퍼스가 국지적인 호재로 작용하고 있다.
죽전동 호박공인 김성규 사장은 “세금폭탄이다 뭐다 해서 매매가 전반적으로 한산하지만, 단국대 근처 중대형 평형은 가격대가 견고하게 유지되고 있다”고 했다. 그는 “단국대가 주민들에게 ‘대학’이란 의미보다 ‘운동을 할 수 있는 녹지공원’으로 인식될 뿐 아니라 조망 소재로도 골프장 못지않게 좋다고 여겨지기 때문”이라고 전했다.
기흥구 동백동 중개업소들에서 관찰한 상황도 죽전의 경우와 비슷했다. 흔히 ‘동백지구’로 알려진 이곳도 거래 자체는 비교적 가라앉았지만 호가의 ‘이상 고가(高價) 현상’은 뚜렷했다. 입주 반 년이 넘도록 아직 입주민의 절반도 채워지지 않았으나, 이곳 아파트 소유자와 중개업자들은 8월의 판교 신도시 중대형 평형 분양계획을 목이 빠지게 기다리는 듯했다.
판교에 당첨되지 않은 ‘실망 청약자’들이 큼직한 새 아파트가 많은 동백지구로 대거 몰릴 것이라는 기대감 때문이다.
동백동 소망공인 윤희정 사장은 “겉보기에만 집들이 텅텅 빈 것 같지 실제로는 물건이 별로 없기 때문에 팔 수 없는 실정”이라고 말했다. “8월에 판교 중대형 평형 분양이 시작되면 집값이 분당, 죽전, 수지, 동백과 박자를 맞춰 상승할 것으로 기대하기 때문에 매도 희망자들이 집을 내놓지 않고 있다”는 것.
인근의 석성산과 호수공원 등에 대한 조망이 압권이라는 신영프로방스 59평형은 호가가 9억원이 넘는다. 게다가 아직 입주 전으로, 분양권 전매가 제한된 상태이기 때문에 원 분양자의 등기비용과 각종 부대세금을 다 물어야 하는 조건이라서 실제 구입비는 11억원에 이른다.
2년 반 전에 4억5100만원이던 분양가에서 입주가 시작되기도 전에 너끈히 2배가 오른 셈. 59평형은 모두 ‘펜트하우스’ 개념으로 동별로 최상층부인 27~30층에만 포진한 데다, 15가구밖에 없다는 희소성도 시세상승을 이끄는 데 한몫한다.
지난 6월에는 동백지구에서 죽전지구를 통과해 성남시 분당구 구미동으로 이어지는 연장 10km 4차선 직행도로가 준공됐다. 이 때문에 동백에서 서울로 오가는 출퇴근 길 시간이 평소보다 20분 이상 단축됐다는 게 주민들의 말이다.
하지만 심야할증 시간에 서울 광화문에서 택시를 타고 가면 5만원 가까운 요금이 나올 정도로 ‘절대 거리’는 무시할 수 없다. 동백지구 건설시행업체에서 말하는 지도 상의 최단거리는 강남에서 25km이지만, 실제로 차를 몰고 정해진 도로를 따라 강남역 부근까지 가서 계기판을 보면 40km가 넘을 때도 많다. 그러니 아무리 새 아파트라고 해도 매수자에겐 이곳 아파트값이 서울에서 비슷한 거리로 떨어져 있는 다른 수도권 외곽지역에 비해 비싸게 느껴지게 마련이다.
 
“버블 세븐? 나쁠 것 없지”
경기 용인시가 ‘강남’이나 ‘분당’ 같은 이름과 함께 부동산시장의 선두그룹에서 회자되기 시작한 것은 2, 3년이 채 되지 않는다. 1990년대 초반 준농림지역의 개발허가가 떨어지기 전, 많은 곳이 개발제한구역으로 묶여 있을 때만 해도 용인에는 주로 골프장, 명당 묏자리, 주말별장 같은 특수용도 개발사업이 있었을 뿐, 주거단지 사업은 찾아보기 힘들었다. 90년대 중·후반부터 개발된 ‘수지지구’가 중앙무대에서 통하는 브랜드로 알려졌으나, 이곳 역시 ‘난개발’ ‘교통대란’ 등의 좋지 않은 이미지 때문에 시장에서는 저평가를 받아왔다는 게 정설이다.
그러던 용인이 최근 정부로부터 ‘대박 후보지’로 공인되다시피 하는 일이 벌어졌다. 지난 5월 청와대가 청와대 브리핑을 통해 서울 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 경기 성남시 분당, 안양시 평촌과 함께 용인을 ‘버블 세븐’으로 지목한 게 발단이 됐다. ‘집값에 거품이 많이 끼었으니 빨리 팔아야 한다’는 게 청와대의 논리지만, 지금은 ‘버블 세븐’이란 단어만 남았고, 그 의미는 ‘집값 오르는 동네’로 받아들여지고 있는 실정이다. 이 같은 현상은 부동산 정책 입안과 추진에 있어 워낙 신뢰가 떨어진 정부에 그 귀책사유가 있을 법하다.
용인 집값은 판교발(發) 부동산 바람에 편승해 지난해부터 올 상반기까지 절정을 구가했다. 서울 강남의 고급 아파트들이 평당 3000만원을 오르내리던 무렵인 2004년 8월경에도 죽전지구 아파트들은 프리미엄을 합쳐 평당 800만원을 겨우 넘는 수준이었으나, 최근에는 1600만원 이상으로 오른 곳도 많다. 동백지구 또한 2004년 분양 당시만 해도 중도금 이자 후불제를 통해 미분양 물량을 해소하곤 했지만, 현재는 프리미엄만 3억~5억원에 이르는 아파트가 있을 정도다.
부동산정보업체 스피드뱅크가 발표한 ‘2005년 연초대비 집값 상승률 30’에 보면 보정동 포스홈타운 58평형이 77% 상승한 것을 비롯해 용인의 집들이 30위 안에 3분의 1인 10개가 들어갔다. 또 부동산뱅크가 올 7월 공개한 자료에 따르면 올해 상반기 용인시 전체 아파트의 평당 평균가가 1000만원을 넘었다.
경기도 내에서 평당가가 1000만원이 넘은 것은 시 단위로 보면 재건축단지가 많은 과천(2940만원)과 강남 접근성이 뛰어난 군포(1033만원)에 이어 세 번째라고 한다. 분당의 높은 가격대에도 불구, 신도시뿐 아니라 구시가지도 더해지기 때문에 성남시는 아직 전체 평균가로는 1000만원을 넘지 못했다.
이런 초고속 성장의 배경은 뭘까. 전문가들은 우선 경부선 초입에 형성되는 대규모 ‘메갈로폴리스(megalopolis·도시집중 지대)’에 따른 시너지 효과를 이유로 든다. 요컨대 용인을 가운데에 놓고 판교(281만평)-분당(563만평)-흥덕(용인·65만평)-광교(수원 및 용인·341만평)-영통(수원·110만평)-동탄(화성·273만평)으로 이어지는 거대한 택지지구들이 융합해 하나의 거대한 신도시권역으로 자리매김할 것이라는 시각이다.
 
단지 안이 수목으로 우거
져 ‘자연 친화 아파트’ 명성
을 얻고 있는 죽전 반도보라
빌. 73평형의 거래가는
 17억원이 넘는다.
경부선 메갈로폴리스’의 중심
서울에서도 강남이 뜨면 서초·송파·강동이 동반 상승하듯, 이 지역 역시 지역별 집값이 서로의 움직임에 의해 연동될 것이라는 점을 예상할 수 있다. 또한 규모를 감안할 때 ‘강남권’에 맞서는 수도권 제2의 ‘공동 블록’으로 인식되는 점도 무시할 수 없다.
용인에는 전철과 도로 등 사회간접자본이 확충되고 정비되면서 ‘난개발’ 딱지가 서서히 떼어지고 있다. 예컨대 2009년 완공예정인 전철 신분당선이 들어서면 용인에서 강남역까지 20여 분 만에 주파할 수 있게 된다.
‘수지’로 총칭되던 상현동, 풍덕천동 등의 구도심권에 이어 2000년대 들어 신도시급 택지지구가 잇따라 들어선 것도 용인 전체의 이미지를 한 단계 끌어올렸다는 평가다. 서판교 지역과 남단으로 이어지는 성복동과 신봉동, 분당 남쪽과 닿아 있는 죽전동·보정동, 또 이들과 직행도로로 연결된 동백동 등 ‘신도심 빅5’가 대표적인 사례다.
‘신동아’의 의뢰로 스피드뱅크가 조사한 바에 따르면 7월15일 현재 평당 평균 집값도 이들 5개동이 각각 1431만원, 1405만원, 1377만원, 1445만원, 1139만원으로 용인시 29개 동 중 상위 5위권을 형성하고 있다. 이들 지역에는 수목과 야산이 지천으로 널려 있고, 상당수 아파트들이 창 밖으로 녹지공간이 조망되는 등 자연친화적 신도시로 명성을 얻고 있다.
부동산 칼럼니스트인 봉준호 닥스클럽 대표는 “용인에 ‘신도시’ 개념이 들어간 지 10년이 지났다. 초기 10년 동안은 끊임없이 ‘난개발’이란 낙인이 찍혀 고생했지만, 현재는 정비될 곳은 대체로 정비가 된 덕에 난개발이란 단어는 차차 자취를 감추고 있다. 언론보도 영향 때문인지,
거주민들은 ‘나도 용인 산다’는 프라이드까지 갖게 됐다”고 말했다.
“현재 시점만 놓고 냉정하게 보면 용인이 아직 ‘강남’에 대해 분당에 이은 차차선(次次善)
선택지임은 분명하다. 서울에서 적당히 멀고 완전히 진화하지도 못한 도시의 어중간한 특성
때문이다. 다만 용인은 북쪽으로 판교·분당신도시를, 남쪽으로는 ‘녹지 신도시’로 불리는 수원
광교 신도시 등을 끼고 있는 지리학적 이점이 있다. 거대 메갈로폴리스권이 형성되는 5, 6년 앞을
 내다보면 중간 길목인 용인은 교통이나 상업시설 인프라 구축에도 이점이 많다고 봐야 한다.”
부동산시장에서 통용되는 말 중에 ‘20과 60의 법칙’이란 게 있다. 20평형대가 많거나, 반대로
 60평형 이상대가 없는 포트폴리오를 갖춘 단지는 집값이 약세를 보인다는 이야기다. 고가
아파트의 대명사로 불리는 서울 강남구 압구정동 현대아파트가 33~80평형, 대치동 개포우성 1,2차
 아파트가 31~65평형을 갖추고 있다는 사실을 복기해볼 때 이 같은 가설은 더욱 신빙성을 갖는다.
전국에서 ‘큰 집’ 가장 많아
이런 맥락에서 용인을 보면 유달리 50평형 이상의 대형 평형이 많다는 점이 눈에 띈다. 부동산
정보업체 부동산써브에 따르면 전국에 20만6665가구가 사는 50평형 이상 아파트 중 용인에 가장
많은 2만4788가구가 밀집한 것으로 나타났다. 2위인 분당 신도시(1만4978가구), 3위인 서울 강남구
(1만4218가구)에 비해 월등히 높은 수치다.
전체 아파트에서 대형 아파트가 차지하는 비율도 용인시가 17.2%로 최고를 기록, 서울 서초구
(15.6%), 강남구(14.3%), 용산구(13.5%)를 제쳤다. 용인의 아파트 6가구 중 1가구는 50평형 이상
이라는 의미다. 이는 판교나 1990년대 초 분당의 경우처럼 건립단계에서부터 소형평형 의무비율이
 없었던 게 주 원인이다. 또한 판교는 분양가에 대한 인위적 규제로 인해 2, 3군(群) 건설업체들이
대거 참여했고, 분당의 경우는 브랜드 아파트가 생겨나기 전 도급건설만 있었기 때문에 품질
차별화를 이루지 못한 측면도 있다.
이들과 달리 용인의 상당수 택지지구에는 1군 브랜드 건설사에서 지은 프리미엄 아파트들이
 즐비하다. 건설사들이 아무런 제약 없이 멋들어지게 지은 중대형 아파트들은 그래서 부유층의
관심을 끈다.
한 중견 건설업체 임원은 “용인은 건설업자들에게 최소한 지난 5, 6년 간은 더 없이 좋은 땅이었다. 땅만 매수하면 분양이 순조롭게 이뤄질 뿐 아니라 땅 보유기간이 길더라도 각종 개발 이슈가 튀어나와 보유에 따른 금융비용을 상쇄할 만큼 분양가격이 올라갔기 때문이다. 건설업체에서도 ‘돈이 된다’는 확신 때문에 아파트 품질 개선에 많은 돈을 쓸 수 있었다”고 말했다.
용인의 대표적인 중대형 단지는 기흥구 보정동 죽전자이(59평 단일 평형)다. 올 상반기 부동산업체들 조사결과 보정동 죽전자이는 평당 2600만원으로 과천의 재건축, 분당의 주상복합 아파트를 제치고 경기도에서 평당가가 가장 비싼 아파트로 꼽혔다. 저층은 13억원, 고층은 20억원에도 호가가 형성돼 있지만 매물이 잘 나오지 않는다.
입주시점인 2004년 10월 이른바 10·29 대책으로 경기가 위축되는 바람에 저층의 경우 분양가 4억7000만원에 프리미엄이 1억원가량에 불과했던 것을 감안하면 그야말로 ‘대박’이란 단어가 떠오른다. 2년 만에 10억원이 오른 셈이다.
44만평에 달하는 너른 한성CC 골프장이 어디서든 바라다보인다는 게 이 아파트 최대의 장점. 이른바 ‘그린 조망권’이다. 아파트 바로 옆에는 한성CC를 끼고 있는 야트막한 야산도 있다. GS단지 주민들은 러닝머신 대신 매일 이 야산에서 운동을 한다.
한성CC가 ‘녹색 바다’처럼 조망된다는 소문 때문인지, 한성CC 옆에는 ‘타운하우스’라는 신개념 고급주택들도 들어설 계획이다. 극동건설 스타클래스는 70~80평형으로만 이뤄진 100가구짜리 주택을 9월부터 분양한다. 골프연습장, 사우나, 피트니스센터 등이 갖춰지는 건 서울 도심의 여느 주상복합 건물과 비슷하지만, 단지 뒤의 개천에 다리를 놓아 연결한 삼림욕형 산책로는 산과 개천이라는 자연경관이 뒤에 없으면 탄생할 수 없는 상품이다.
반도보라빌(38~73평형)에는 수천 그루의 활엽수 침엽수 중교목 관목 화초 등의 수림대(樹林帶)가 아파트 동 사이사이에 빼곡히 들어서 있다. 중앙광장 안에는 자연계곡과 흡사한 인공 조형물로 꾸민 수경공간을 조성했고, 물줄기 상류에는 자연석들을 담가놨으며, 계곡 위로는 나무다리를 놓았다.
 
GS건설이 서판교와 가까운 수지구 성복동, 신봉동 일대에 조성 중인 ‘자이’단지들은 1만3800가구로, 어지간한 택지지구보다 덩치가 크다. 삼성물산은 판교에 보다 가까운 동천동에 비벌리힐스를 모델로 하는 ‘삼성 미니 신도시’를 기획하고 있다.
6억, 2년 뒤 17억으로
이런 이례적인 외부장식으로 ‘웰빙(참살이) 라이프’를 꿈꾸는 부유층을 흡수하는 데 성공했다. 국민은행 시세 집계를 보면 이 아파트 73평형은 2004년 10월 이른바 10·29 부동산 대책 발표직전에 한때 6억6336만원까지 시세가 형성됐다. 그러나 지난 7월3일 현재 평균 거래가는 17억1250만원. 1년10개월여 만에 2.5배가 올랐다. 이 아파트는 지난해 부동산114의 연간 상승률 집계에서도 서울 압구정동 한양아파트 한양6차 35평형과 함께 상승률(74.9%) 1위를 기록했다.
죽전지구는 양적으로는 ‘현대’의 독무대다. 엄밀히 말하자면 다른 회사 브랜드지만 현대아이파크 아파트 2090가구까지 합치면, ‘현대’ 이름을 단 아파트는 9120가구에 달한다. 2만1000가구가 들어선 죽전지구의 절반 가까이에 해당한다.
타워팰리스와 래미안으로 일거에 주택부문 선두업체로 부상한 삼성물산 건설부문과 LG건설 시절부터 ‘자이’ 신화를 써온 GS건설이 용인의 요지마다 ‘침 바르기’를 하고 있는 사실 또한 시사하는 바 크다. 용인보다 서울 접근성이 좋은 판교 신도시에서 분양가 규제, 평형 제한 때문에 1군 브랜드 업체가 분양에 많이 참가하지 못하고 있는 사실은, 역(逆)으로 용인 명품단지의 가치를 더 높여주는 기능을 할 것이라는 관측이 많다.
삼성·GS의 ‘명품주택 타운’
GS건설이 서판교와 이어지는 수지구 성복동, 신봉동 일대에 짓고 있는 ‘자이’ 단지들은 합치면 어지간한 중규모 신도시에 버금간다. 2001년 61~92평형으로 이뤄진 수지LG빌리지1차 1164가구를 시작으로 올해 상반기까지 LG빌리지는 6차, 신봉자이는 2차까지 입주를 마쳤다. 상현자이, 수지자이 등을 모두 포함하면 1만530가구다. 평형은 대부분 50, 60평형대고 최하가 33평형이며 최대 92평형까지 포진해 있다. 일부 평형의 평면을 보면 부엌이 3개나 있는 곳도 있다.
 
2007년 상반기 문을 열 신세계 죽전점의 조감도. 신세계 강남점의 컨셉트를 상당부분 차용했다.
GS건설은 오는 9월에도 수지자이2차,
성복자이1~3차를 잇따라 분양한다.
 33~61평형, 총 3254가구다. 기존
아파트와 합치면 약 1만3800가구로,
2만9000여 가구가 들어설 판교 신도시의
 절반에 약간 못 미친다. 이쯤되면 ‘GS
신도시’라 불러도 손색이 없을 정도다. ‘
큰 집’들로만 이뤄진 것은 좋지만 대부분
산을 깎아 만든 곳에 아파트가 들어서
단지 내에 오르막길이 많은 것은 단점으로
 꼽힌다. 삼성물산은 성복동, 신봉동보다
판교에 더 가까운 동천동에 이른바 ‘삼성
 미니 신도시’를 기획하고 있다. 판교
신도시에서 남쪽으로 5km 떨어진 지점으
로 현재는 난개발 시절 들어선 가구단지가
어지러이 군락을 조성하고 있다. 빠르면
올해 하반기, 늦어도 내년 상반기에는 일반
분양을 시작한다는 게 삼성물산(건설부문)의
계획이다. 삼성물산에 따르면 총
14만2000평의 땅에 40평형 이상의 중대형 아파트와 단독주택 등을 2500~3000가구 짓기로 했다.
삼성물산 관계자는 “미국 로스앤젤레스의 비벌리힐스를 비롯해 프랑스, 일본 등 선진국의 고급
주거단지를 벤치마킹해 세계 최고 수준으로 짓겠다는 계획을 갖고 있다”고 밝혔다. 현재 삼성물산
은 가구단지 지주조합과 분양계획 등을 놓고 협상을 벌이고 있다.
삼성물산은 이 신도시의 주택 형태를 다른 지역과 완전히 차별화한다는 방침이다. 아파트 형태는
기존의 ‘병풍형’부터 국내 최고가(最高價) 아파트인 강남구 삼성동 아이파크 같은 ‘탑상형’을 혼합
키로 했으며, 층수도 4~30층으로 세분화해 ‘성냥갑’ 같은 기존 국내 아파트들의 고정관념을 완전히
탈피하겠다는 것. 자재 또한 기존의 콘크리트 대신 벽돌이나 목재를 적절히 사용해 고급스러운
느낌을 살리기로 했다.
미리 ‘고객’을 끌어들일 준비를 하고 있기 때문일까. 용인시가 최근 주변지역 정비에 나선 것도
주목할 만하다. 용인시는 현재 삼성 미니 신도시 부지 인근에 폭 18m, 길이 694m의 녹지 산책로를
 조성 중이다. 이 지역은 성남시와의 경계지점이라 그동안 가로수나 도로 지원이 상대적으로
덜했다는 것이 용인시가 밝힌 ‘정비계획’의 이유다. 이곳에는 나무와 꽃 1만6000주가 심어지고,
산책로에는 ‘흙 쿠션’이 들어간 고급 점토블록이 깔릴 계획이다.
 
신세계, ‘강남’을 옮겨온다
내년 상반기면 삼성, GS, 현대 등에 이어 백화점을 비롯한 복합기능을 갖춘 ‘신세계 타운’이 용인에
상륙한다. 이는 용인 부동산시장에 또 하나의 유의미한 지각변동을 가져올 것이라는 게 전문가들의
 견해다. 고급 아파트 단지 조성의 3대 선결조건-중대형 평형을 갖췄는지, 학원단지와 가까운지,
 이용 가능한 백화점이 주변에 있는지-중 하나가 바로 백화점이기 때문이다.
여러 백화점 중에서도 신세계백화점의 파괴력은 ‘공인’된 셈이다. 특히 중산층 이상 수요층의
니즈(needs)를 충족시키는 것으로 유명하다. 그룹 오너층이 이른바 ‘강남 아줌마’들의 명품잡화
 및 식품 수요 특성에 대해 너무나 잘 알기에 매장 구성(MD·Merchandising)이 한결 섬세하다는
 게 신세계측 관계자들의 설명이다.
지난해 신세계백화점 강남점은 7758억원의 매출을 올려 개점 5년 만에 서울 강남 지역(강남·서초·
송파·강동구) 백화점 중 선두로 부상했다. 그동안 인근 고밀도 주거지를 등에 업고 판매 1위를
달리던 롯데백화점 잠실점과 ‘대치동’ ‘압구정동’ 프리미엄을 가진 현대백화점 무역점과 압구정
본점 등은 6000억~7500억원대에서 소강상태를 보인 것으로 알려졌다.
신세계타운은 분당선 연장구간 첫 번째 역인 죽전역사에 조성된다. 죽전역사 왼편에는 1300대를
수용하는 지상 9층, 지하 4층짜리 주차빌딩이 들어서며, 오른편에는 지상 10층, 지하4층 규모의
신세계백화점 죽전점이 세워진다. 주차빌딩은 지상에서 백화점과 연결된다.
신세계백화점에서 8차선 도로 건너편에는 지난해 9월 문을 열고 이미 성업 중인 이마트가 있다.
지하에는 두 건물을 잇는 연결 보행로가 만들어질 계획이다. 이마트와 남쪽으로 닿아 있는 탄천을
 지나면 신세계건설이 짓는 지상 20층 지하 4층, 연면적 8만평 규모의 오피스텔이 들어선다. 외장
부착공사가 마무리 단계인 신세계백화점 죽전점은 입주 10년이 넘은 수지구 상현동, 풍덕천동과
입주 3년차인 죽전지구 내 죽전1, 2동의 경계에 있다. 분당 구미동, 정자동에서도 지하철 1~3
정거장 거리다
백화점 건물은 강남점을 표본으로 삼고, 적극적으로 벤치마킹했다고 한다. 죽전점 매장 면적은 1만2400평으로, 1만3100평인 강남점과 거의 비슷하다. 주차빌딩이 외부에 있으므로 실제 쇼핑 공간은 강남점보다 넓을 것으로 보인다. 주차빌딩에도 500평 남짓의 여흥 공간이 계획돼 있다. 멀티플렉스로 구성된 최첨단 영화관도 백화점 내에 들어올 예정이다.
 
할인점의 시너지 효과
신세계 관계자는 “구매력 높은 수지, 죽전권과 함께 교통여건이 좋은 분당 판교권, 수원 기흥 광주 화성권까지 백화점 수요층이 될 것으로 본다”며 “명품 잡화나 고급 식음료를 많이 배치하는 것 외에, 서울의 코엑스몰 같은 다기능 여흥 공간으로 자리매김하는 게 목표”라고 말했다.
사실 ‘경부선 메갈로폴리스’ 권에 현재 조성돼 있는 백화점 인프라는 A급으로 보기는 어렵다. 분당신도시에는 삼성플라자 서현점과 롯데백화점 수내점이, 수원의 각종 택지지구 인근에는 애경, 갤러리아백화점이 있지만 서울의 유명 백화점에 비하면 다소 미흡한 점이 느껴진다. 대표적으로 꼽히는 게 할인점을 방불케 하는 상시적인 이월 의류 할인판매, 종업원들의 서비스 미흡 등이다. 고가 의류나 화장품 업체들이 ‘브랜드 물관리’를 이유로 입점을 주저하는 이유도 있다. 이 때문에 일부 고소득층 거주민들은 강남으로 원정 쇼핑을 간다. 판교신도시에도 백화점이 입점할 계획은 아직 없다.
신세계백화점은 계열사인 이마트와 함께 시너지 효과를 낼 것으로 전망된다. ‘동네가 뜨기 위해서는’ 백화점 못지않게 중요한 게 할인점이다. 특히 가족단위 고객이 일주일에 1~2회씩 대량으로 물품을 구매한 뒤 자동차로 실어나르는 신도시 주거민들의 쇼핑 풍속도를 감안하면 더욱 그러하다.
이는 중산층의 세계적인 트렌드와도 관련이 있다. 영국의 시사주간지 ‘이코노미스트’는 최근 호에서 미국, 일본, 독일, 프랑스 등 선진국에서 ‘이원화 쇼핑(bifurcated shopping)’이 발달하고 있다고 보도했다. 양극화 및 인터넷 발달로 정보를 공유하면서 중산층 또한 이따금씩 호화쇼핑몰에서 명품을 구매하면서 자주 ‘아주 싼 일상품’을 구매하는 식으로 쇼핑 스타일이 바뀌고 있다는 것.
신세계측에 따르면 백화점 맞은편의 이마트 죽전점은 주말 하루 2만5000명이 다녀가며 매출규모는 82개 전국 지점 중 10위권에 랭크돼 있다.
죽전지구 남단에서 200m도 채 떨어지지 않은 곳에는 기흥, 구성, 영덕 지역 수요층을 겨냥한 ‘이마트 구성점’이 오는 9월 문을 열 예정이다. 원래 지난달 신세계가 인수한 미국계 할인점 월마트가 있던 곳으로, 대규모 확장 리노베이션 공사를 거친다고 한다. 용인 신도시 권역에는 이 밖에 롯데마트 수지점, 이마트 수지점 등이 성업 중이다.
 
‘난개발’ 오명은 이제 그만
용인 상현동에서 서울 광화문까지 출퇴근하는 회사원 김윤수(36)씨. 다소 나아지기는 했지만 그에게 현재의 교통 인프라는 여전히 ‘2% 부족’ 이다. 그는 “요즘도 오전 7~8시 사이에 차가 많이 몰리는 월요일의 경우라면 좌석버스로 광화문까지 1시간30분은 잡아야 한다. 그나마 2시간 넘게 걸리던 예전보다는 나아진 편이다”고 했다.
용인의 교통 인프라는 빠른 속도로 유입되는 인구규모와 보조를 맞추지 못한 게 현실이었다. 분당까지 나가지 않으면 지하철을 이용할 수도 없었고, 시내 간선도로는 서울 출근과 퇴근 시간에 맞춰 병목현상을 빚기 일쑤였다.
‘압축성장’으로 요약되는 지난 10년 여를 되돌아보자. 용인시는 3월1일로 시 승격 10주년을 맞았다. 1996년 2읍 8면 4동에 불과하던 ‘용인군’은 현재 3구(수지구 기흥구 처인구) 1읍 6면 29개동이라는 대규모 행정단위들을 거느리고 있다.
인구 증가는 더욱 드라마틱하다. 용인시에 따르면 1992년 12만명에서 수지지구 개발등으로 1996년 27만명까지 인구가 는 뒤, 다시 대규모 택지들이 들어서며 2006년 현재는 72만명이 살고 있는 것으로 조사됐다. 택지지구 등 신도시권에 50여만명이 살고, 읍·면 등 구시가지권에는 20여만명이 산다. 인구증가율이 전국에서 가장 높은 연평균 12.3%로, 2010년에는 100만명이 넘을 것이라는 게 용인시의 전망이다. 이에 따라 전체 주택의 수도 1996년 6만채에서 현재는 20여만채로 3배 이상 늘었다.

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[스크랩] 지금이 다시 부동산 상승의 초입입니다. |정보

2006-10-27 19:08

http://blog.drapt.com/wjungmin/1882331161943682950 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29316


어떤분은 미국의 9월 집값이 떨어졌다는 신문기사에 지금 집을 사면 집값이 떨어지지 않을까 걱정하시기도 하고, 집값의 하락에 대한 막연한 기대를 하시기도 합니다.

이런 글이나 의견들을 볼때, 제 나름대로 논리적으로 설명해 드릴 수는 없는 것인지 생각하게 됩니다.

저는 지금이 다시 부동산 상승의 초입이라고 생각합니다.

이번에는 소외되는 중산층, 서민들이 없도록 선택을 잘 하셔야 하겠습니다. 선택은 자신이 하는 것이라 항상 외롭지만 좋은 판단을 할 수 있도록 폭넓게 생각하셔야 하겠습니다.

이 글은 부동산투기를 하자는 글이 아니라, 중산층과 서민들이 또 큰 흐름을 놓쳐 후회하지는 말자는 글입니다.

지금까지 나중에 생각해 보면 그때 비쌌다고 생각했던 집값이 싼 가격이었습니다. 이번에도 그럴까요?

기사나 여러 발표 하나하나에 "이러지 않을까? 저러지 않을까?" 마음이 흔들리면서 지엽적으로 얽매이거나 막연한 기대를 하기보다는, 폭넓은 시각과 나무를 보지말고 숲을 보며 판단해보는 것이 좋다고 생각합니다.

앞으로 경기침체를 우려한 경기부양-차기에는 더욱 강력한 경기부양이 있으리라 예상합니다-, 인플레이션, 대선을 앞둔 선심성(?) 공약 혹은 앞으로 있을지 모르는 재건축아파트 규제완화, 각종 부동산 법규의 완화, 주택공급이되 장기간 전매금지로 반쪽짜리 공급...이런 문제들이 부동산 가격을 자극할 것입니다.

언제가 될지 모르지만 종국에는 부동산가격의 대세적 하락기가 시작될 것입니다. 그러나 적어도 지금은 아니며, 앞으로도 상당기간동안은 아니라고 봅니다.

각설하고, 부동산과 주식은 서로 많은 공통점이 있습니다. 다만 주식은 경기선행적이고 부동산은 후행적 성격을 가진다는 것입니다.

주식시장의 유명한 격언중의 하나가 있습니다.

[항상 추세에 순응하라, 시장이 정점이나 바닥에 왔다고 추측하지 말고, 시장 스스로 정점이나 바닥이라고 증명하도록 하라.]

부동산도 마찬가지입니다. 항상 추세에 따르며 시장이 보내는 시그널에 순응해야 합니다.

언제나 시장에는 낙관론과 비관론이 공존하게 마련입니다. 그중 어떤 것을 택할 것인가는 각자 판단할 몫입니다만, 다음 사항들을 참조하여 나무를 보기보다는 거대한 숲을 보시길 바랍니다.

1)현재 미국 다우지수는 사상 최고가를 경신하고 있습니다. 물론 과열권에 접어들면 조정을 받을 것이지만, 다우지수가 사상 최고가를 경신하는 이유를 잘 살펴봐야 합니다.

주가지수는 경기선행적이라고 하였습니다. 내년도 미국의 부동산 경기가 경착륙이 아닌 연착륙을 할 것이고, 과도한 인플레와 급격한 금리인상에 대한 우려가 감소되었다는 반증입니다.

만약 미국에서 부동산 가격의 폭락이 오면, 미국 가계의 과도한 부채는 부실화되고, 미국의 소비심리는 급랭하며 미국 경제의 급강하로 글로벌 경제는 크게 흔들리게 됩니다.

9월 미국 주택시장의 하락에도 불구하고 미국 다우지수가 상승하는 것은 내년도 미국 주택시장이 연착륙을 하고 미국 경제가 괜찮을 것이란 것을 선행적으로 반영하는 것입니다.

물론 주가시장은 과열권에 도달하면 조정을 받고 다시 상승합니다. 다우지수가 미시적으로 조정을 받더라도 거시적으로 어떻게 움직일 것인지, 또한 미국경제와 주택시장이 어떻게 움직일 것인지 계속 관심을 가져야 합니다.

경제학자들은 통상 적어도 3년이상은 미국경제가 좋으리라 봅니다. 이는 적어도 3년이상은 주식의 자산가치가 상승한다는 말이며, 미국의 부동산은 적어도 보합세이상은 유지한다는 말입니다.

2)미국 주택시장에서 유태인들이 적극적으로 집을 판다고 합니다. 우리나라 사람들은 열심히 산다고 합니다. 이것이 의미하는 바는 다음과 같습니다.

유태인들이 미국주택가격이 내년에 연착륙에 성공할 것이고, 향후 최소한 보합세이상을 예측한다는 사실을 모를리는 없습니다. 다만 유태인들은 미국 달러화의 세계통화에 대한 점진적 가치하락과 종국에는 달러화의 폭락이 올지도 모른다는 사실을 잘 캐치하고 있다는 것입니다.

그럼 한국의 부자들은 바보라서 미국의 집을 사는가? 그것은 아니라고 봅니다.
한국의 부자들도 달러화가 점진적으로 가치가 하락할 것이란 사실을 결코 모르지는 않을 것입니다.

그럼에도 한국 부자들이 미국에 집을 사는 이유는,

첫째, 미국에 집이 있다는 명품수집형 과시욕입니다. 우리가 소위 명품이나 자동차를 사서 쓰는 순간 그것은 중고가 되며 가격이 떨어집니다. 그러나 그것을 모르고서 명품이나 자동차를 사지는 않습니다. 이런 명품적 과시욕으로 미국달러화 하락에 의한 미국부동산 가치의 하락을 예상하고도 주택을 구입하는 것입니다.(세계통화에 대한 달러화 가치하락으로 달러화 대비 가격이 하락한다는 점이지, 미국내의 부동산 가격 자체가 계속 하락한다는 것은 아닙니다.)

둘째, 한반도의 대치상황과 자녀의 교육적 주거측면, 세컨하우스 측면에서 미국 주택을 매수한다는 점입니다. 그러므로 중산층은 섣불리 미국 주택을 사는 "우"를 범해서는 안됩니다.

결론적으로 부유한 미국 유태인들의 그동안의 집매도가 마무리 국면에 접어드는 내년쯤이 하락의 막바지며 미국 부동산 연착륙의 시기입니다.

3) 글로벌 경기가 좋아질 것인지 나빠질 것인지 볼때, 세계 유수 경제학자들이 보는 나라가 호주와 스위스입니다.

호주로 글로벌 자본의 유입은 고수익 고위험 자산 선호, 즉 글로벌 경제의 상승을 의미하고 스위스로 글로벌 자본의 유입은 안전자산 선호, 즉 글로벌 경제의 하락을 의미합니다.

호주 경기가 좋아지고 스위스 경기가 나빠지면 글로벌 경제는 상승하고, 그 역의 경우도 성립합니다.

호주의 집값은 이미 정점에서 하락한후 보합세로 돌아선지 오래되었습니다. 앞으로 글로벌 주택가격이 적어도 보합세이상일 것이라는 점을 강하게 암시합니다.

4) 수백억불을 운용하는 미국 하버드 대학 재단은 달러로 표시되는 미국 부동산 가격은 달러화가치의 하락으로 상대적으로 가치가 하락하나, 아시아권의 부동산과 주식은 가치가 상승할 것이라고 말했습니다.

실제로 일본의 부동산은 바닥을 찍고 상승중이고, 중국은 북경올림픽을 앞두고 경기과열에 따른 부동산의 과도한 폭등을 억제하려고 집값을 억지로 내리누르는 형국입니다. 만약 그냥 놔두다간 북경올림픽 시기에 큰폭의 경기팽창이 일어날때, 국가 경제에 부담이 될 정도로 부동산 가격이 앙등하는 것을 막겠다는 것입니다.

5) 주식과 부동산은 둘다 자산으로서 종국엔 같이 움직입니다. 화폐가치가 하락하고 자산가치가 상승하면 둘다 상승하는 것이고, 그 역의 경우도 성립합니다.

주식시장이 선행적으로 상승하다가 조정장이 와도, 주택은 후행적으로 상승하다가 그 탄력에 의해 계속 상승하기도 합니다. 이것은 부동산의 심리요소나 정부정책 요소등 다른 요소들은 배제한 순수 경제 측면에서 논한 것입니다.

하버드 재단의 예측대로, 최근 미국 최대 연금 캘퍼스가 최근 한국증시에 25억달러를 투자하겠다고 발표했습니다. 향후 한국증시를 매우 긍정적으로 본다는 것이며, 이는 한국경제가 내년의 침체를 딛고 상승하리라 예측한다는 증거입니다.

한국 경제의 상승은 자산가치의 팽창을 의미합니다. 자산중 대표적인 것은 주식과 부동산입니다. 역시 주가와 부동산 가격이 오른다는 증거입니다. 우리나라 유수의 경제학자들도 향후 주식시장의 상승을 의심하지 않으며, 이는 가용소득의 상승과 경기호전, 부동산 상승등을 동시에 의미하기도 합니다.

올해 목동지역의 집값 상승이 작년에 주식으로 돈번 여의도의 증권가 사람들이 목동지역에서 아파트를 구입하려는 수요가 큰 원동력이 되었다는 사실도 확인하시길 바랍니다.

6)미국 베이비붐 세대의 쇠퇴는 우리나라보다 훨씬 선행적입니다. 미국은 대영제국의 몰락처럼 점차 몰락하는 제국입니다.

멀지 않은 시기에 무역적자와 재정적자라는 엄청난 쌍둥이 적자와 가계대출의 과도성이 트리플악재로 작용하며 무너져 내릴 미국을 볼 일이 있을지도 모릅니다.

지금의 미국은 엄청난 무역적자,재정적자,과도한 가계부채라는 트리플 폭탄에도 불구하고 그 시한폭탄을 안고 미국경제가 계속 성장하는 시기입니다. 그 추세에 따라가야만 합니다.

그러나 종국에는 그 시한폭탄이 터질 것이며 그것은 적어도 3년이후일 것이라고 봅니다. (우리나라의 과도한 가계부채도 향후 점점 문제로 대두될 것이나 아직은 시기가 아닙니다. 지금은 제가 적는 1~7까지의 항목으로 인해 집값이 상승하는 시기며, 저희는 추세에 순응해야할 시기입니다.)

그래서 부자아빠 가난한 아빠의 저자 로버트 기요사키는 금값이 떨어질때마다 꾸준히 금을 사모으라고 말했습니다. 미 달러화의 가치하락과 금의 가치상승은 밀접한 관련이 있기때문입니다.

한편 우리나라의 베이비붐 세대와 최근 사회에 진입하는 20~30대의 직장인들까지 주택소유에 대한 욕구가 매우 강하다는 사실을 간과해서는 안됩니다.

게다가 한국만의 또다른 특성은 아파트를 매우 선호한다는 점이고, 아파트가 부동산 가격을 선도하며 한정된 아파트에 시중자금이 집중된다는 점입니다.

또한 한국 시중의 부동자금만해도 물경 400조원(파이낸셜 뉴스 보도 인용)이며, 이 돈들이 시중은행의 단기성 고리 자유입출금 예금이나 증권사의 CMA, RP등을 떠돌거나, 순환매적 성격을 가지는 부동산에 단기투기된다는 사실을 잊어서는 안됩니다.

최근 부동산의 순환매적 상승으로 그동안 소외되었던 지역들의 아파트가격이 상승하는 것은 정부정책의 여파로 억눌린 돈들의 향방이 그쪽으로 쏠린 것이 큰 이유중의 하나입니다.

시중의 엄청난 부동자금이 어디로 튈지 모르는 우리나라만의 특수한 상황을 잊어서는 안됩니다.

7)전국토의 개발과 수도권 신도시 개발로 인한 천문학적 토지보상금이 어디로 흘러들어갔으며, 앞으로 어디로 흘러들어갈 것인지 생각해 보아야 합니다. 거의 대부분이 다시 부동산을 사는 자금으로 흘러들어가서 집값의 상승을 부추겼습니다.

다시 정부가 나서서, 경기도가 나서서 신도시를 만들거나 확장하겠다고 합니다. 이때 발생하는 막대한 토지보상 비용이 어디로 흘러들어가겠습니까?

지금까지의 선례와 결코 다르지 않을 것입니다. 부동산에서 빠진 자금은 다시 부동산으로 흘러 들어갑니다. 지방의 혁신도시등의 개발 보상금중 상당부분이 강남권역및 수도권 핵심지역의 아파트를 사는 자금으로 흘러들어갔다는 사실을 잊지 마십시오.

강남권역및 수도권 핵심지역은 주식시장의 삼성전자와 같은 영향력을 가진다고 보시면 됩니다.

대략적으로 생각나는 점들을 적어보았습니다.

판단은 항상 자신의 몫이라 외롭습니다만 적어도 판단의 근거로 삼아야 할 것은 전반적이고 거시적인 시각이라고 생각합니다.

중언부언하지만, 이 글은 부동산투기를 하자는 글이 아니라, 중산층과 서민들이 또 큰 흐름을 놓쳐 후회하지는 말자는 글입니다.

좋은 판단하시는데 미력하나마 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.

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[스크랩] <<<동탄신도시는...... 어떤 곳? ^^* >> |정보

2006-10-27 19:01

http://blog.drapt.com/wjungmin/1882331161943273285 주소복사

출처 : 100억만들기 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/angel715

동탄신도시는...... 어떤 곳?  ^^*
 
 
1. 동탄신도시는 대한민국 제2기신도시의 선두주자입니다.
 
  ▷ 제1기신도시 : 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본
  ▷ 제2기신도시 : 동탄, 판교, 광교, 파주, 김포 등
 
  ▷ 동탄신도시는 국내 최초의 MP(Master Plan)제도가 도입된 도시입니다.(한국토지공사-동탄신도시 웹사이트)
    (1) 도시계획/환경/교통/건축 등의 신도시 조성 전과정이 일관성있게 진행되는 도시
    (2) 저/중/고층이 어우러진 파노라믹한 도시공간이 창출될 수 있도록 스카이라인을 계획한 도시
    (3) 계절을 고려하여 도로기능과 성격에 맞는 가로수로 특화된 도시
 
   
   위치
: 경기도 화성시 태안읍, 동탄면 일원
  
   면적
: 9,037천㎡ ( 273만평)
  
   사업기간
: 2001. 12 ~ 2007. 12
 
 
 
2. 동탄신도시는 유비쿼터스 환경의 디지털도시입니다.
 
  ▷ 동탄신도시는 국내 제1호 유비쿼터스 도시로 조성됨. (디지털타임스 '06/6/2)
 
  ▷ 동탄신도시내에 "U-City 도시통합정보센터" 2006년 5월 29일 착공, 12월 완공 예정 (연합뉴스 '06/5/29)
 
  ▷ 주요 U-City 내용 
    1) U-생활안전 : 공공지역방범 서비스, 재해정보 서비스, 안전확인 서비스, 교통안전 서비스
    2) U-기상환경 : 기상정보제공 서비스, 환경오염정보 서비스
    3) U-교통관제 : 교통정보제공 서비스, 실시간교통신호제어 서비스, U-parking 서비스 
    4) U-공공행정 : 동탄포탈 서비스, 미디어보드 서비스, U-플래카드 서비스, U-인포부스 서비스
    5) U-시설/교육 : 상수도누수관리 서비스, U-school 서비스
 
 
 
3. 동탄신도시는 수도권 남부지역의 중심도시입니다.
 
  ▷ 동탄신도시는 경부고속도로, 경부선 철도, 국도 1호선 등이 가까이 위치하고 있습니다.

  ▷ 동탄신도시 주변으로 많은 택지지구가 있습니다.

    개발완료(중) : 영통지구 / 태안지구 / 봉담지구 / 향남지구 / 보라지구 / 공세지구 등

    개발예정 : 병점복합타운 / 세교지구 / 궐동지구 / 서천지구 / 청계지구 / 목리지구 / 동지지구 등  

  

4. 동탄신도시는 미래형 첨단 자족도시입니다.

  ▷ 동탄신도시내에 첨단반도체 등의 산업시설이 들어섭니다.

   (1) 삼성전자, 반도체 33조원 투자 (동아일보 '05/9/30)

      한국판 실리콘밸리 조성 : 용인기흥-화성동탄 지역에 총91만평의 세계 최대 규모

      

   (2) 반도체장비사 "가자 화성 동탄으로" (서울경제 '06/05/04)

  ▷ 동탄신도시내에 선진국형의 PF(Project Financing) 복합단지, 메타폴리스가 들어섭니다.

   (1) 화성동탄 주상복합 메타폴리스(최고 66층), 10월 일반분양키로 (파이낸셜뉴스 '06/6/25)

   

    (2) 메타폴리스내 시설 (건설교통부-해당 지구단위계획 승인서 참조)

       백화점 / 호텔 / 주상복합아파트 / 벤처지원센터 / 스포츠센터 / 클리닉센터 / 아울렛 / 쇼핑몰 /

       방송국 / 멀티플렉스 영화관 / 푸드코트 / 전자상가 / 섹션오피스 / 아이스링크 등

5. 동탄신도시는 교육의 도시로 진행되고 있습니다.

  ▷ 동탄신도시는 특목고가 계획(건설교통부, 한국토지공사)되었으며, 부지가 확보되었고, 현재 신청중에 있습니다.

  ▷ 화성/시흥 등 8곳서 특목고 신청, 경기도교육청 접수 마감 (국민일보 '06/5/10)

     화성 국제고(동탄신도시 내)를 2009년 3월 개교를 목표로 유치신청서를 제출

  ▷ 동탄신도시에는 "공영형 자율학교"가 들어설 예정입니다.

     화성(동탄신도시)에 국내첫 '공영형 자율학교' (경향신문 '05/11/3) : 김진춘 경기도교육감은 학교 운영과 교육과정선택을 학교자율에 맡기는 '공영형 자율학교'를 포함한 경기교육발전계획(2005~2009년)을 확정, 발표했다.

  

  

6. 동탄신도시는 환경친화적 도시입니다.

  ▷ 동탄신도시의 총 녹지공간은 전체 273만평 중 66만평이(24.3%) 조성됩니다.

  ▷ 동탄신도시의 조경공사 총공사비는 국내 단일 사업지구로는 최대인 약850억원이며

     삼성애버랜드, 삼성물산, 고속도로관리공단, 롯데건설이 시공하게 된다.(스탁데일리 '06/3/26)

  ▷ 동탄신도시의 썬큰공원, 센트럴파크조성 등으로 한국토지공사는 대한민국 조경대상 최우수상 수상 (매일경재 '06/5/3)

  ▷ 동탄신도시에는 국내 최장 길이(2.1km)의 센트럴파크가 역사,전통테마,체육,디지털멀티미디어 공원으로 조성(한국토지공사-동탄신도시 웹사이트)

     

   

 

  ▷ 동탄신도시는 한국토지공사에서 조성하는 자전거 시범도시입니다.(한국토지공사-동탄신도시 웹사이트)

   (1) 총 40km에 달하는 자전거 전용 도로망이 구축됩니다.

   (2) 총 6개의 자전거 입체시설이 설치됩니다.   

  

  ▷ 용인 80만평 호수공원 조성계획 윤곽 (연합뉴스 '06/3/17)

     1지구 : 관광호텔, 콘도미니엄, 파3홀 골프장, 수상콜프연습장, 수변광장, 산림욕장, 피크닉장 등

     2지구 : 공연장, 수변무대, 주차장, 농구장, 번지점프장, 가로공원, 전망대식당 등

     3지구 : 캠핑카 이용 캐라반과 캐빈하우스, 수변광장, 연못 등

     4지구 : 생태학습장, 호수박물관, 조형교량, 야외교육장, 미로원, 유람선선착장, 유통센터 등

     공원전역에 모노레일, 산책로, 자전거도로 설치

     생태학습장은 '06년 10월 조성예정/공공시설은 2010년말/민간자본유치시설 2013년말 완공예정 

  

   신갈저수지(기흥호수공원)는 동탄신도시 중심(홍보관)에서 약3.2km지점에 위치

  ▷ 동탄신도시 동측으로 오산천이 붙어서 흐르고 있습니다. 오산천은 건설교통부에서 자연친화적 하천정비 시범사업을 시행한 곳입니다.

7. 동탄신도시에는 문화/예술/복지/의료 시설이 있습니다.

  ▷ 토공, 복합문화시설 화성동탄 기증 (매일경제 '06/3/10)

      문화회관(3025평), 공공도서관(2570평), 야외음악당(665평) 규모로 조성   

   [가상조감도]

  ▷ '빛의 도시', 동탄 (서울경제 '06/4/17)

   '전통과 현대, 자연과 디지털문화가 공존하는 도시문화 조성'을 주제로 근린공원/자전거입체화도로 각 6곳/석우교 등에 첨단조명 설치로 총공사비 약100억원 투입  

   

  ▷ 동탄신도시에는 화성시에서 "종합복지시설(종합사회복지관/노인복지관/장애인복지관)"의 건립을 추진하고 있습니다.

  ▷ 한림대의료원 외 (국민일보 '04/7/27) : 한림대의료원이 동탄신도시내에 약800병상 규모의 종합병원의 설립 계획.

8. 동탄신도시에 건설중인 아파트는 다릅니다.

  ▷ 동탄신도시의 아파트는 우수한 건설사들이 참여하고 있습니다.

     2005년 도급순위 10위권내의 삼성래미안/대우푸르지오/현대아이파크/포스코더샾/롯데캐슬/금호스위첸/두산위브가 참여하고 있습니다.

     그 외에도 우량 중견기업들이 다수 참여하고 있습니다.

  ▷ 동탄신도시의 아파트는 지상은 공원처럼 조성되고, 주차장은 지하에 조성됩니다.(장애인, 긴급제외)

    

  ▷ 동탄신도시의 아파트는 초고속정보통신특등급으로 건설되고 있습니다.       

  

  ▷ 동탄신도시의 아파트는 입주민 커뮤니티시설이 건설되고 있습니다.

  ▷ 동탄신도시의 아파트는 경쟁적인 건축,조경,평면 특화로 건설되고 있습니다.

  ▷ 동탄신도시의 아파트는 일부 아파트를 제외하고는 입주 후 전매가 가능합니다.

  ▷ 동탄신도시의 아파트는 시공사에서 합법적인 발코니확장을 합니다.(광폭발코니 적용지역)

9. 동탄신도시의 교통은 점차 좋아지고 있습니다.

  ▷ 동탄신도시는 판교, 분당, 광교와 같은 경부축입니다.

  ▷ 경부고속도로 양재-기흥 확장공사 착공 (연합뉴스 '06/6/27)

    기존 8차로에서 10차로로 확장 / 서울영업소 42차로로 확대 / 기흥IC 7차로에서 16차로로 확장합니다.

  ▷ 서울 헌릉로-판교-성복-기흥-동탄-오산간 고속도로가 공사중에 있습니다.

     용인-서울(영덕-양재) 민자고속도로 20일 착공 (연합뉴스 '06/5/18) : 왕복4-6차선, 2008년말 개통예정

     영덕-오산 광역도로 8월 착공 (조선일보 '06/4/21) : 폭4-8차선, 용인~서울고속도로와 동시개통예정  

  

    

  ▷ 동탄신도시는 제2외곽순환도로와 경부고속도로의 교차점(JC)입니다.

     제2외곽순환도로 공사 본격화, 3개구간 사업자 선정 (동아일보 '05/11/28) : 동탄-봉담 구간이 포함됨. 

  

  ▷ 기흥IC 내년 말 조기 이전 개통 (중앙일보 '06/1/28)

      기흥IC의 이전 및 확장을 통해서 동탄신도시에서 경부고속도로로 빠른 진출입이 가능합니다.

 

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[스크랩] 동탄신도시전체가 미관상 아름다운도시 !!** |정보

2006-10-27 18:58

http://blog.drapt.com/wjungmin/1882331161943133560 주소복사

출처 : 100억만들기 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/angel715

 
 
현재의 오산천에서 바라본 동탄신도시 

 
우림필유 케이티트 모델하우스에서 바라본 동탄신도시

 
 실개천이 흐르는 물과 친근한 도시로 건설되고 있는 동탄신도시의 미래 모습.
 
동탄신도시는 물과 친한 도시가 될 전망, 지구 동측으로 오산천과 접해 있을 뿐 아니라 지구내 자연하천인 석우리천 등을 자연형 생태하천으로 조성하여 생태학습장, 산책로 등으로 조성된다.
특히 물을 근간으로 한 도심내 친수공간을 확보하고 생활 가까이에서 물을 접할 수 있는 공간조성을 위하여 사업지구내 실개울을 조성할 계획이다. 특히 실개울은 지구내 자연공원인 반석산내의 생태연못에서 발원하여 근린공원, 상업시설, 주택지 등을 경유하게 함으로써 주민들에게 쾌적한 친수공간이 만들어 질 예정이다.
 
 
동탄신도시내 설치중인 구름다리 (기존의 계단형육교에서 유선형육교의 경관구조물)
반석산과 동탄신도시를 연결하는 위와같은 다양한 미관구조물이 설치될 예정임.
 
국내 최초로 도시구조물 전체에 대하여 시설물의 구조적 안전과 기능성을 기하면서 미관적으로 아름답다는 개념하에 디자인하는 경관 설계를 도입, 일반교량, 녹지연결 통로, 녹지연결교량, 자전거도로 입체시설, 지하차도 등 도시구조물 25개소 모두에 대하여 경관설계로 건설, 도시미관의 새로운 장을 제시하고 있다.

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[스크랩] ◎ 2010년 뜰 곳에 내 집 마련하라. |정보

2006-10-27 18:58

http://blog.drapt.com/wjungmin/1882331161943094842 주소복사

출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
2010년 뜰 곳에 내 집 마련 전략 세우기

 
“내가 5~6년 전에만 부동산에 관심을 가졌더라만 엄청나게 돈을 벌었을 텐데..”
“논 밭이었는데 이렇게 개발될 줄 알았다면 땅을 미리 사두는 것인데,,,”

만약 이런 후회를 하기 싫다면 5년,10년을 보는 안목을 키울 필요가 있다.

 
서울 강남만 하더라도 30년 전에는 서울의 변방이었다. 그 때 당시에는 농지, 임야를 헐값에 사는 경우가 허다했고, 수 십 억원에 달하는 압구정동 H 아파트도 미분양이 나 회사측이 매수자를 찾아 나설 정도였다. 이 당시 미래를 예견하는 안목이 있는 사람들은 헐값에 땅이나 아파트를 사, 지금 부자가 됐다고 해도 과언이 아니다.

 
멀리 볼 것도 없이 몇 년 전 외환위기 이후 부동산 시장이 불황 일 때 강남에 아파트 한 채, 판교 주변에 농지 한 마지기라도 사뒀다면 지금쯤 팔자가 확 달라졌을 것이다.

 
물론 각종 규제로 인해 과거와 같이 부동산 가격이 수 십 배 오르는 일은 거의 없을 것이다.  그러나 부동산 경기가 최소 2~3년간 침체와 조정국면을 거치겠지만 지역, 평형별 수급동향이나 주변 개발에 따라 국지적으로 4~5년 뒤 다시 강세로 돌아설 곳도 많다는 게 전문가들의 의견이다.

 
그렇다면 2010년을 전후해 주거지역으로 인기를 끌만한 곳은 어디가 있을까?

 
1. 9호선 개통에 따른 주변 지역이 핵심

우선 9호선 일대가 신흥 주거지역으로 꽤 괜찮은 곳이라고 여겨지고 있다. 이 노선은 2008년경 완공 예정으로 강서구 방화동에서 강남 도심까지 이어진다.  특히 이 노선은 2015년을 전후해 송파신도시 부근까지 2단계 공사가 예정돼 있어, 여의도, 강남, 송파 등 서울 핵심 지역을 관통하는 노선으로 부상할 전망이다.

 
이에 발맞춰 주변지역 개발도 활발해 9호선의 출발지인 강서구 방화동은 마곡지구 개발이 임박했고, 등촌삼거리역과 염창 우체국은 대규모 아파트 단지가 조성되고 있다. 또 동작구 본동과 흑석동은 흑석 4.5,6구역 재개발 사업이, 동작역을 지난 강남권은 서초 반포 저밀도 사업이 각 지역별 핵심 사업을 자리 잡고 있다.

 
2. 강북 뉴타운, 선별적 투자 필요 

강남권 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙었지만, 강북 도심 개발은 오히려 가속화되고 있다는 점도 주목 대상이다. 정부는 강북 지역 내 뉴타운 개발 등을 포함한 광역개발을 추진 중이다.

 
이미 서울시가 앞장서 하왕십리동, 길음동, 진관내•외동이 이미 뉴타운으로 개발되고 있고, 아현동 복합문화단지 개발계획에 이어 종로구, 용산구, 서대문구, 강북구, 동대문구, 영등포구, 강서구 등을 중심으로 뉴타운 계획이 구체화되고 있다.

 
그러나 이들 중 대부분이 뉴타운으로 제 구실을 하기 위해선 여러모로 장애물이 많다. 결국 이미 개발이 본 궤도에 오른 길음동이나 하왕십리동, 그리고 도심에 위치해 있는 마포구 아현동 일대 등으로 선별 투자하는 자세가 필요할 것으로 점쳐진다.

 
3. 왕십리 ~ 선릉간 구간 개통에 따론 호재
강북 개발의 또 다른 축인 성동구 뚝섬 일대도 장기 투자처로 손색이 없다. 뚝섬 일대는 35만평 규모의 `서울숲공원`이 이미 문을 열었고,  왕십리~선릉구간 분당선 연장구간이 개통될 예정이다.

 
특히 성수역을 중심으로 주상복합아파트-업무시설-전시장 등이 들어올 역세권 개발이 추진되고 있어 시너지 효과가 클 것이다.

 
뚝섬 바로 옆인 왕십리 주변 아파트도 분당선 개통과 뚝섬 개발의 수혜지로 꼽힌다. 왕십리는 분당선 개통으로 4중 역세권이 되며 인근 뉴타운사업도 진척을 보이고 있어 장기 개발 전망이 밝다.

 
이에 따라 주변에 위치한 대림, 한신, 한진아파트, 금호베스트빌 등도 관심 아파트 리스트에 올려놓을 만한 곳이다. 이밖에 상암동 DMC 주변 일대와 송파장지지구 등이 투자유망지로 손꼽히고 있다.

 
4. 판교 & 판교 후광 효과를 누리자.

뜨거운 감자 판교. 자연녹지가 많아 쾌적성은 물론 입주 시점에 지하철 신분당선이 개통되고 서울 양재를 잇는 도로가 개설되어 교통이 좋다. 또, 위로는 강남 아래로는 분당이 버티고 있어 보지 않아도 최고의 입지 조건을 갖춘 곳이라 할 수 있다.

수요는 많고 공급은 29,000여 가구로 최고의 경쟁률을 보일 것 같다. 판교 뿐만 아니라 판교의 후광을 받는 용인이나 신분당선 개통의 호재를 가진 곳을 눈 여겨 보자.

 
5. 그래도 강남은 강남!

재테크 차원이 아닌 일반 거주 차원에서 바라보면 상황은 다르다. 학군 선호도가 높고, 주거지로서 입지여건이 좋은 곳은 10년 이상 장기 거주하는 사람들도 많다. 결국 이런 주거 성향으로 인해 강남 일대는 다시 한번 부상할 가능성이 크다는 게 전문가들의 의견이다. 

 
다만 초기 단계의 고층 재건축보다는 강남 개포, 송파 가락시영, 강동 고덕 등 저층이면서 주거쾌적성이 뛰어난 지역을 중심으로 매입에 나서는 게 낫다는 점을 유념해야 할 것이다.
 
 
 
 
 

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[스크랩] 이제부터 경기,광주을 주목하자 |정보

2006-10-27 18:57

http://blog.drapt.com/wjungmin/1882331161943070295 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

경기도 광주가 뜨고 있다
수도권 지역 중 가장 소외받은 지역
광주는 상수도 보호구역으로 개발이제한되어 청정지역으로 남아있다
현제 최고의 집값이 30평형기준 오포 제외 3억미만이다.
특히 광주는 태전동이 부의 원천이며 집값을 주도하고 있다는 생각이 됩니다.
분당 야탑에서 3번 국도을타고 자가용 km미터누르고 달리면 약 13km정도의 거리이다.
그러나 이곳은 현제 개발에대한 기대감이 아직 시작 단계에 있다
분당에서  도촌동을 지나 광주 여주까지 지하철이 건설중이며 주민 공람까지 한 상태이다.

 
양재_판교_야탑_도촌_광주_여주을 이어주는 자동차전용도로가 현제 건설중이며 일부 구간은 완공중이며 태전동은 터널공사와 다리 교각 공사중이다
****현제 태전동 공사 실제 사진임***

태전동 조감도

현제 이렇게 변해가는 광주에 투자함은  당현한 정석이 될것 것읍니다.
또한 현제 성남의 재개발이 본격적으로 시작되면 성남 주민의 이동으로 광주는 많은 시너지
효과가 있을것입니다.
성남의 집값을 매도한 사람이 상대적으로 싼 광주를 택할것이 불보듯 선함니다.
현제 분당은 6억대을 넘은지가(30평기준)오래전입니다.
용인또한  현제 5~6억을 가고 있읍니다.
이제 광주가 용인 죽전보다 강남에서 가까운 태전동이 이제 3억을 처다보고있으니 최소
2~3년 후 억대의 프래미엄은 가능하리다 생각 합니다.
또한 제2 경부고속도로 용인하남 우선 공사한다는 신문기사도 있읍니다.
또한 광주 원주로 가는 새로운 도로도 계획되어 있읍니다.

 
이제 광주눈 태풍의 눈으로 그동안 소외된 만큼 큰 힘을 발휘할것 입니다.
 
이제 한번쯤 광주을 둘러 보세요
 
이글과 정보는  지극히 개인적인 정보의 글 입니다. 투자에 참고만 하시고
투자의 결정 및 확인은 전적으로 투자자의 몫이며 책임입니다.
(도움되길 바랄 뿐입니다)
 

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