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공시지가 급등 지역 들여다보니… |기타도움되는 말...

2012-03-05 11:10

http://blog.drapt.com/sukbae/282611330913450842 주소복사

 

공시지가 급등 지역 들여다보니…

행정기관 이전등 호재 영향 땅값 들썩 … 입지 따져보고 중장기 투자 필요
 
"정부기관 이전이 코 앞에 닥쳤는데 공무원들이 살 집이 부족하잖아요.
원룸을 지을 수 있는 임야 가격이 두어달 새 두 배 넘게 올랐어요."(충남 연기군 L공인 관계자)

"거가대교 개통으로 장옥면 일대 임야 가격이 3.3㎡당 100만원을 넘어섰습니다.
관광객이 늘면서 펜션부지를 알아보는 투자자들이 많습니다."(경남 거제시 K공인 관계자)

부동산 경기 침체가 장기화되면서 땅값이 안정세를 보이고 있지만 개별 호재에 따라 후광효과를 누릴 수 있는 지역의 토지 가격이 들썩이고 있다.
마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들의 뭉칫돈이 토지시장으로 몰리고 있는 것.
전국의 올해 표준공시지가가 평균 3.14% 올랐지만 개발호재가 있는 곳은 3배가 넘는 9~14%의 높은 상승률을 보이고 있다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "
아파트 등 주택시장이 침체돼 있다보니 일부 유동자금이 토지시장으로 흘러 들어가고 있다"며 "행정기관이나 산업단지 이전 등 호재가 있는 곳에 투자수요가 몰리는 추세"라고 말했다.

전문가들은 개별 호재가 해당 지역 땅값을 가파르게 상승시키고 있지만 환금성이 떨어지는
토지거래의 성격을 감안해 중장기적으로 투자에 임해야 한다고 조언했다.
 
◇충남 연기ㆍ경북 예천은 행정기관 이전 효과'톡톡'=충남 연기군과 경북 예천군은 행정기관 이전효과로 올해 토지가격이 각각 9.74%, 9.32% 상승했다.

중앙행정기관이 이전하는
세종시 인근 S공인의 한 관계자는 "세종시로 쉽게 진입할 수 있는 장기면 봉안리의 경우 도로가 인접한 임야가 지난해 말 3.3㎡당 150만원 하던 땅값이 최근 350만원까지 올랐다"면서 "공무원을 수용하기 위한 원룸 신축부지 거래가 활발하게 이뤄지고 있다"고 말했다.

경북도청 이전이 예정된 예천군 일대도 땅값이 오를대로 올랐다.
경북도는 오는 2027년까지 예천시 호명면과 안동시 풍천면 일대 10㎢의 부지에 인구 10만명 규모의 신도시를 조성할 계획이다.
올 초 착공에 들어간 경북도청은 오는 2014년 8월 준공 예정이다.
호명면 인근 E공인의 한 관계자는 "지난 2008년 최초 계획이 발표됐을 때 3.3㎡당 5만원에 불과하던 본포리 인근 임야가 최근 8배가 넘는 40만~50만원까지 치솟았다"고 전했다.

◇거제ㆍ화천, 교통시설 확충ㆍ테마단지 조성 수혜 입어=올해 지가가 14.56%나 상승해 전국 최고의 변동률을 나타낸 경남 거제시는 지난 2010년 12월에 개통한 거가대교의 수혜를 톡톡히 입었다.
종전 3시간 가량 걸리던 부산-거제 간 통행시간이 1시간 이내로 단축되면서 관광수요가 크게 증가, 펜션부지를 중심으로 외지인들의 투자가 많은 편이다.

거제시를 둘러싼 개발 호재는 이뿐만이 아니다.
경전선 복선전철화 사업으로 진주까지 운행되던 KTX가 마산까지 연장되면 노선이 지나는 거제 역시 혜택을 입게 된다.

둔덕면 인근 U공인의 한 관계자는 "서울~마산 간 KTX가 거제시 둔덕면을 지날 예정이어서 이 일대 임야가격이 올해만 평균 10만원 정도 상승한 20~25만원에 거래되고 있다"고 전했다.

전국에서 다섯번째로 높은 지가 상승률(9.14%)을 기록한 강원도 화천은 산소체험단지나 수액채취 등 테마형 투자가 늘어나면서 땅값을 밀어올린 경우다.
화천은 서울과 거리가 멀어 전원주택지보다는 1만6,500~3만3,000㎡ 정도의 토지를 매입해 테마단지를 조성하려는 투자가 인기를 끌고 있다.
입지에 따라 다르지만 3.3㎡당 2만원 안팎에 거래되던 임야가 최근 5만~10만원까지 치솟았다.

강원도 평창은 동계올림픽 개최를 앞두고 땅값이 12.74%나 상승했지만
토지거래허가구역으로 묶여 호가가 높아졌을 뿐 막상 거래는 활발하지 않은 편이다.

채훈식
부동산1번지 실장은 "아파트는 규격화된 상품이라 시세 파악이 정확하지만 토지는 거래가 곧 시세로 통용되기 때문에 분위기에 휩쓸려 투자하기 보다는 전문가와 함께 현장을 방문해 입지 여건 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다"면서"환금성이 떨어지는 토지는 중장기적인 계획을 갖고 접근할 필요가 있다"고 조언했다.서울경제


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부동산 하락기 강남 입성 …규제 완화돼도 매수 시점 늦춰야 |기타도움되는 말...

2012-03-04 08:55

http://blog.drapt.com/sukbae/282611330818900928 주소복사

 

 

부동산 하락기 강남 입성 …규제 완화돼도 매수 시점 늦춰야

 

 

 
 
 
주택 시장의 침체가 장기화되는 가운데 재건축 시장에 변수가 가득하다.

지난해 발표된 정부의 ‘12·7 대책’과 서울시의 ‘뉴타운 출구전략’, 그리고 ‘2012년 서민 주거 안정화 대책’ 등이 재건축 시장에 커다란 변수로 작용하고 있다.
여기에 최근 정부 여당의 당정협의를 토대로 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 보금자리주택 잠정적 축소안이 발표될 예정이다. 이런 상황에서 강남에 입성하고픈 투자자들은 어떤 투자전략을 세워야 할지 살펴보자.

지난해 발표된 12·7 대책의 핵심은 재건축에 대한 규제를 완화해 거래를 활성화하는 데 그 목적이 있었다.
즉, 강남3구를 투기과열지구에서 해제함으로써 조합원 입주권의 거래 제한을 풀어주자는 것,
그리고 재건축 후 부담으로 남는 재건축 분담금 부과를 유예해 재건축 아파트의 투자수익을 높여줘 거래를 활성화하려는 것이었다. 정책의 결과로 개포주공아파트를 비롯한 강남권 재건축 아파트의 가격이 오랜 하락세에서 상승세로 반전됐다.

하지만 서울시의 뉴타운 출구전략 발표로 인해 시장의 불확실성이 확대되자 투자심리는 위축되고 1월 들어 가격이 다시 하락세로 전환됐다.
사실 뉴타운 출구전략은 뉴타운을 통한 공급 차질로 인해 주택 공급이 축소될 것으로 전망됐다. 재건축 아파트에는 호재로 작용할 것으로 예상됐음에도 불구하고 매수심리는 서울시의 반(反)강남 정서에 더 주목해 위축돼 버렸다.

여기에 지난 2월 14일 서울시가 재건축 사업에서 소형주택 공급비율을 늘리는 ‘서민 주거 안정화 대책’을 발표하자 재건축 아파트 위축이 더욱 가속화됐다.

물론 아직은 검토 단계이고 세부적인 방침은 확정되지 않았다.
하지만 검토 중인 내용은 재건축 사업지의 주택 중에서 현재 60㎡ 이하로 구성된 가구 수의 50% 이상은 재건축 후에도 60㎡ 이하로 유지돼야 한다는 것이다.

이런 방침이 확정되면 현재 주택 규모의 대부분이 60㎡의 소형주택으로 구성돼 있는 개포지구는 60㎡ 이하의 소형주택을 현 가구 수의 50% 이상 건립해야 한다.
이렇게 되면 조합원 중에서 60㎡ 이하를 배정받아야 하는 사람이 발생할 것이고 사업성 또한 악화될 가능성이 높을 것으로 예상된다.

반면 대치 은마, 신반포1차, 잠실5단지 등 전용면적이 60㎡ 초과로만 구성된 재건축 사업단지의 경우에는 이번 조치로 별다른 영향을 받지 않을 것으로 보인다.

정부에서 주택 시장 활성화를 위해 DTI 규제를 추가로 완화할 경우 투자심리는 다소 호전될 것으로 예상된다.
다만 주택담보대출비율(LTV) 제한이 여전히 존재하기 때문에 대출 규제 완화로 시장을 활성화하기에는 어느 정도 한계가 있을 것으로 보인다.

그렇다면 이 시점에서 강남 입성 투자전략은 여전히 유효할까? 시장 상황과 향후 경기 전망 등으로 볼 때 투자 시점은 조금 더 늦추는 것이 좋을 것으로 판단된다.
투자 대상에 따라 그 시기를 선별적으로 선택하는 지혜가 필요하다고 본다.

현재의 침체 국면은 보다 하향 조정된 가격으로 매수할 기회가 늘어난다고 생각할 만하다.
매수자가 가격 협상력을 높일 수 있는 ‘매수자 우위 시장’을 형성하고 있으므로 저점 매수의 기회로 삼는 투자전략이 필요하다.

서울시에서 소형주택 공급비율 확대 정책을 밀어붙일 가능성이 높게 점쳐지는 만큼 소형주택의 구성 규모가 큰 아파트의 경우에는 신중한 판단과 함께 조금 더 기다리는 전략이 유효할 것이다.
소형주택 비율이 작거나 이미 수립된 정비계획에 소형주택 규모를 충분히 반영해 이번 조치에 별 영향을 받지 않는 단지의 경우에는 매수자 우위 시장 상황을 십분 활용해 저가 매수의 기회로 삼는 것이 유리할 것으로 보인다. 매일경제

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국토부,주택조합제도 지역요건 완화 검토 |기타도움되는 말...

2012-03-04 08:47

http://blog.drapt.com/sukbae/282611330818448570 주소복사

국토부,주택조합제도 지역요건 완화 검토

인접지역 조합에도 가입 허용할 듯
리츠-SPC도 주택건설사업자 등록 추진

정부가 부동산 시장 침체로 위축된 주택조합 제도를 활성화하기 위해 대책 마련에 나섰다. 특히 조합원 확보가 어려워 사업성이 떨어진다는 민원을 반영해 거주자가 원하는 다른 지역의 조합에도 가입할 수 있도록 지역 요건을 완화하는 방안을 검토 중이다.

국토해양부는 주택조합 제도와 주택사업자 등록 제도의 발전 방안 모색을 위한 연구 용역을 발주했다고 1일 밝혔다. 규제 완화와 투명성 확보로 제도 전반에 대한 개선 방안을 마련해 시장 상황에 맞게 관련 제도를 손질하는 것이 목표다.

주택조합 제도는 구성원 다수가 내집 마련을 위해 지역·직장 조합을 구성하면 주택을 지을 수 있게 한 제도다. 청약통장이 필요 없고 일반분양 아파트보다 20%가량 저렴해 2000년대 초반에는 활발히 진행됐다.

하지만 최근 주택시장 침체로 조합원 확보가 어려워지자 사업을 추진하는 지역을 중심으로 지역 요건을 완화해 달라는 민원이 지속적으로 제기됐다.

이에 정부는 지금과 같은 특별시·광역시·시 또는 군에 6개월 이상 사는 거주자에 한해 조합원 자격을 인정하고 있는 것을 서로 인접한 지역까지는 조합원을 모집할 수 있게 허용하는 방안을 이번 연구 용역에서 검토하기로 했다.

수요자는 본인이 현재 거주하고 있는 지역에 인접한 다른 지역에도 살고 싶은 지역이라면 조합에 가입해 주택을 분양받을 수 있고 조합 역시 조합원 확보는 물론 대상 사업지 범위도 넓어진다.

국토부 관계자는 “최근 생활권이 점차 광역화되면서 조합 범위도 넓어졌다”며 “규제 완화 때 발생할 수 있는 문제점에 대한 대안도 함께 검토할 것”이라고 말했다.

아울러 정부는 부동산투자회사(리츠)나 특수목적법인(SPC)도 주택건설사업자로 등록하게 하는 방안도 이번 용역에서 검토할 예정이다.

이렇게 되면 자금력을 갖춘 리츠나 SPC가 직접 주택 시행에 나설 수 있게 된다. 종전에는 공동 지주 형태로만 참여할 수 있었다. 기존 막대한 금융비용을 발생했던 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업과 달리 리츠나 SPC 스스로 충분한 사업 검토 후 들어갈 수 있어 리스크는 훨씬 줄어든다는 장점이 있다.

국토부 관계자는 “PF 제도를 개선하고, 리츠를 활용하는 등 주택건설 사업자 금융 선진화를 위한 다양한 방안들을 검토할 예정”이라고 말했다.이데일리

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역대 최고가 단독주택 경매…가격이 `헉` |기타도움되는 말...

2012-02-28 12:49

http://blog.drapt.com/sukbae/282611330400953808 주소복사

 

역대 최고가 단독주택 경매…가격이 `헉`

 

감정가격 228억5600만원짜리 역대 최고가 단독주택이 부동산 경매시장에 나왔다.

28일 부동산 경매전문업체 지지옥션에 따르면 다음달 13일 서울중앙지방법원 1계에서 서울 강남구 신사동에 있는 최고가 단독주택 경매가 이뤄진다.

이 집은 지하 1층~지상 2층 규모로 토지와 건물면적이 각각 555㎡와 287㎡다.

 

정원에는 수천만원을 호가하는 소나무와 향나무, 정원석 등이 있는 것으로 알려졌다.

명품 매장이 즐비한 도산공원 인근에 자리잡고 있어, 토지 감정가격이 공시지가의 3배를 넘게 책정됐다.

토지가격은 227억7900만원, 건물은 6900만원으로 평가돼 사실상 토지가격이 전체 감정가격의 대부분이다.

등기부등본상 기록으로는 강남개발이 본격화되던 무렵인 1976년 매매로 취득된 집으로, 1998년 이전까지 소유권 이전은 없었던 것으로 알려졌다.

이후 상속으로 부동산 소유지분이 5등분됐고, 공유지분권자 2명이 공유물분할청구소송을 청구해 경매가 이뤄지게 됐다.

남승표 지지옥션 선임연구원은 "민법상 공유물 분할에 대해 당사자 간의 협의가 안되면, 법원에 분할을 청구할 수 있고 현물로 분할할 수 없을 때 법원이 경매를 명령한다"며 "이런 형태의 경매는 채무자가 없어 흔히 형식적 경매라 부른다"고 설명했다.

그는 "인근 지역이 상업시설로 개발돼 주거지로서의 기능을 상실했기 때문에 소유자가 바뀌면, 업무상업시설로 개발될 가능성이 높다"고 덧붙였다.

지금까지 경매에 나온 서울 지역 단독주택 중에서 감정가가 가장 높았던 집은 성동구 옥수동에 있는 토지면적 1820㎡ 단독주택으로 감정가가 70억3100만원이었다.

이 단독주택은 2004년 1월에 경매에 나온 후 한번 유찰돼 감정가의 83.9%인 58억9800만원에 낙찰됐다.

지난해 12월에는 강남구 청담동에 있는 토지면적 605㎡ 단독주택이 감정가 69억1400만원에 경매에 나왔다가 1회 유찰된 뒤 감정가의 87.4%인 55억3100만원에 낙찰된 적이 있다. 매일경제

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은행서 집 사는 시대 |기타도움되는 말...

2012-02-27 18:02

http://blog.drapt.com/sukbae/282611330333344834 주소복사

 

 

은행서 집 사는 시대

 

국민銀, 부동산 종합자산관리서비스
중개업소 1만곳과 네트워크.. 산업지형 흔들 변수



 

 

 


# 서울 신도림동에 사는 직장인 김 모씨는 자녀교육, 직장과의 거리 등을 고려해 강변역 근처로 이사계획을 세우고 있다.

그러나 바쁜 일정 때문에 직접 아파트를 둘러볼 엄두는 나지 않았다. 고민 끝에 점심시간을 활용해 직장 근처 국민은행 지점을 찾았다.

부동산 전담 직원이 원하는 평형과 가격에 맞는 아파트를 찾아주는 것은 물론 중개업소까지 소개해줬다. 계약도 은행에서 체결했고 대출까지 한 번에 처리할 수 있었다.
 
KB국민은행이 올 상반기에 선보이는 신개념 서비스 'KB부동산종합자산관리서비스(가칭)'를 적용해 본 사례다.

이 서비스는 아파트는 물론 오피스텔 등의 부동산 중개와 계약, 대출 등을 은행에서 처리하는 것이 핵심이다.

예컨대 부동산 매물 물색에서 중개업소와의 계약, 대출에 이르기까지 부동산 매매에 관한 모든 서비스가 은행창구에서 한 번에 해결되는 것이다.
 
◆국민은행의 신사업 구조는 = 이 서비스는 스마트폰 유저들이 사용하는 '앱스토어(App Store)'와 같다.

알짜 부동산 매물을 스마트폰의 '앱(어플리케이션)'이라고 하면, 국민은행이 '앱스토어' 역할을 해 매물을 정리해주고, 스마트폰 유저(고객)들과 연결해 주기 때문.

이 서비스가 도입되면 찬바람이 불고 있는 부동산 중개시장에 훈풍이 불 수 있을 것으로 보인다. 국민은행은 부동산 매매를 통해 새 고객을 창출하고, 중개업자는 은행이 소개한 잠재 구매자 즉 구매의향이 분명한 고객을 소개받기 때문에 적은 다리품으로 중개수수료를 받는다는 이점이 있다. 국내 가계자산구성 중 80%가 부동산이 차지하기 때문에, 부동산 거래고객을 확보하는 것은 은행 입장에서 매우 중요하다.

고객들도 간단한 절차로 부동산을 구매할 수 있게 된다. 마치 은행에서 펀드를 가입하듯이 고객이 은행을 찾으면, 적당한 부동산 매물을 검색해 준 뒤 중개업소를 연결해주고, 부동산과 관련된 대출문제, 세금문제, 세입자와의 관계문제 등은 고객이 신경 쓸 필요 없이 수익금만 고객의 통장으로 되돌려준다는 것. 국민은행은 현재 1만1000여개 이상의 중개업소와 네트워크를 구축한 상태다.
 
◆부동산 펀드, 리츠 상품도 개발 = 국민은행은 부동산 펀드와 리츠 상품 개발에도 박차를 가하기로 했다. 자금조달이 빈약해 공사가 중단된 부동산 물권들이 많아진 만큼, 국민은행은 철저한 분석을 통해 부동산과 관련된 상품을 출시하겠다는 전략이다. 현재 KB신탁, 자산운용 등을 통해 관련 상품이 출시되고 있지만 앞으로는 은행이 직접 깊숙이 관여해 보다 수익성이 있고 안전한 상품을 내놓겠다는 것.

KB금융지주는 매트릭스 구조는 가져가지 않겠다고 공표했지만, 부동산 서비스와 관해서는 은행과 자산운용, 신탁, 증권 등이 공조해 CIB(Corporate Investment Banking) 형태를 도입할 것으로 보인다.

국민은행 관계자는 "대규모 투자보다는 100억, 200억원대 알짜 물권들을 위주로 관련 상품을 개발할 예정"이라며 "혼자 투자하기는 어렵지만, 그렇다고 매우 큰 규모는 아닌 알짜 건물 개발 등에 몇 명이 투자하면 수익을 돌려주는 부동산-금융상품을 개발하는 것"이라고 전했다. 아시아경제

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공모형PF 조정신청 상암DMC 등 7곳 접수 |기타도움되는 말...

2012-02-26 17:49

http://blog.drapt.com/sukbae/282611330246197260 주소복사

 

공모형PF 조정신청 상암DMC 등 7곳 접수

 

 

10조9천억 규모..광명역세권 복합단지 등 3월 조정위원회 개최..대상 사업 확정 국토해양부는 사업추진이 어려운 공모형 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장을 대상으로 사업조정 희망 신청을 받은 결과 7개 사업이 접수됐다고 26일 밝혔다.

 

조정을 신청한 사업장은 상암 DMC 랜드마크타워, 파주 운정 복합단지개발사업, 광명역세권 복합단지개발사업, 남양주 별내 복합단지 개발사업, 고양 관광문화단지 1구역 사업, 인천 청라테마파크 골프장 개발사업, 경남마산로봇랜드 조성사업이다.

이들 사업의 규모는 총 10조9천억원에 달한다.

국토부는 지지부진한 공모형 PF사업을 정상화하기 위해 '공모형 PF 조정위원회'를 구성하고 지난 16일부터 24일까지 사업자를 대상으로 조정 신청을 받았다.

이번에 접수된 7개 사업장은 모두 민간 프로젝트금융투자회사(PFV)가 신청했으며 최근 경기침체로 발주자에 대한 토지비 납부조건과 사업계획 변경 요구가 많았다고 국토부는 설명했다.

세부적으로는 토지비 납부 기한연장, 부지면적 및 건축물 규모 축소·단계적 개발 등 사업계획 변경, 주거비율 상향 등이 다수를 차지했다.

또 자본금 규모나 출자자 조정, PF 대출금 만기 연장 등 금융지원 확대, 불합리한 협약내용 변경 등의 요구도 있었다.

국토부는 이번에 조정신청을 한 사업장을 대상으로 3월중 조정위원회를 개최해 '정상화 대상 사업'을 확정할 방침이다.

정상화 대상 사업으로 확정된 곳은 한국감정원 등 전문기관의 자문 결과를 토대로 다시 조정위원회를 열어 조정계획안을 수립하고, PFV 및 발주자(공공기관)의 동의를 얻어 조정계획을 확정하게 된다.

그러나 조정 계획은 법적 강제력이나 구속력이 없어 얼마나 실효성이 있을지는 의문이다.

국토부 관계자는 "상반기중에는 조정계획이 수립될 수 있을 것"이라며 "조정이 순조롭게 진행된다면 공모형 PF사업 정상화에 도움이 될 것으로 본다"고 말했다.매일경제

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강남의 부동산 고수, 그가 땅 살때 꼭 지키는것 |기타도움되는 말...

2012-02-26 17:45

http://blog.drapt.com/sukbae/282611330245908608 주소복사

 

강남의 부동산 고수, 그가 땅 살때 꼭 지키는것

 

고준석의 강남 부자 따라잡기
땅 살 때 현장 가야만 알 수 있는 권리들



 
 
 
서울 강남구 개포동에 사는 L씨(50)는 땅 잘 고르기로 이름난 부동산 고수다.
전원주택 사업을 한다.
좋은 땅을 매입해 멋진 전원주택을 짓기로 입소문이 난 터라 집을 산 고객이 다른 고객을 소개시켜주는 경우가 많다.
근래 경기도와 강원도 일대에 연간 5채 이상 전원주택을 지어 분양했다.
그가 부동산 고수가 되기까지의 과정을 돌아보면 땅을 살 때의 유의점을 배울 수 있다.
지난번 중앙SUNDAY 기고(1월 29~30일자 23면)에서 부동산 투자 때 토지이용계획확인서를 확인해보는 것이 얼마나 중요한지 강조했다.
이번엔 L씨의 사례를 통해 실전에서 겪을 만한 어려움과 해법을 알아본다.

지금으로부터 10년 전, L씨는 휴가지인 강원도에서 보기 드문 전원주택 부지를 발견했다.
배산임수(背山臨水)에 풍치가 빼어난 지형이었다.
야트막한 임야에 자작나무와 조선육송이 빽빽이 들어섰고 앞에는 실개천이 흐르고 있었다.
그림 같은 전원주택을 지을 수 있다고 생각하니 흥분됐다.
평상시에는 침착하고 꼼꼼하던 그였지만 마음이 앞섰다.
등기부상 권리관계만 간단히 확인한 뒤 볼 것 없이 임야인 전원주택 부지를 매입했다.
소유권 이전등기를 마치고 집을 짓기 위해 해당 지방자치단체에 형질변경 등 인허가 신청을 했다.

그런데 이게 웬 걸, 관청에서 ‘마을 주민 민원 때문에 허가를 내줄 수 없다’는 답신이 돌아왔다.
처음엔 대수롭지 않게 생각했지만 찬찬히 들여다보니 문제가 꽤 심각했다.
마을 사람들은 대대손손 그 산에서 송이버섯을 채취해 연간 수백만원씩 돈벌이를 하고 있었다.
‘일정 금액의 보상을 해주지 않는 한 전원주택을 지을 수 없다’는 게 주민들의 민원이었다.
요구 액수도 만만찮았다.
11가구에 2000만원씩 총 2억2000만원에 달했다.

어떻게 이런 일이 생겼을까.
이 토지에는 등기부에 공시되지 않은 ‘특수지역권’이 있었던 것이다.
특수지역권이란 인근 주민들이 공동으로 다른 사람 소유의 토지에서 초목 또는 야생물 채취 등으로 수익을 얻는 권리다.
마을 사람들이 오랜 기간 송이버섯을 공동 채취해 온 땅이기에 특수지역권이 성립한 것이다.
그는 ‘울며 겨자 먹기’ 심정으로 마을 사람들에게 2억원 넘는 위로금을 지급한 후에야 전원주택을 지을 수 있었다.
눈에 보이는 등기부상 권리관계만 따졌다가 수업료를 호되게 치른 것이다.

그 뒤부터 L씨는 땅을 살 때 등기부에 공시되는 권리와 함께 공시되지 않는 권리도 철저히 살폈다.
한번은 경기도 소재 땅을 매입하려고 현장을 찾았다가 한쪽 땅이 파인 것을 발견했다.
땅 주인은 “별것 아니다”고 얼버무렸다.
의심이 든 그는 현장 사진을 찍어 전문가에게 자문했다.
아니나 다를까, 전문가의 답변은 “등기부에 공시되지 않았지만 땅을 파놓은 형태로 볼 때 유치권(留置權)을 위한 터 파기 공사일 가능성이 크다”는 것이었다.
유치권이란 부동산을 신축 또는 수리한 경우 공사비를 받을 때까지 해당 부동산에 대해 공사비만큼의 담보를 설정할 수 있는 권리다. 민법 제320조에 명시돼 있다.
 
유치권이 성립하기 위해서는 법률적으로 다섯 가지 사항에 부합해야 한다.
첫째, 유치권 대상은 물건(부동산·동산)과 유가증권이어야 한다.
둘째, 유치권의 목적물(부동산·동산 등)에 관한 채권(받을 돈)이어야 한다.
가령 빌려준 돈을 못 받는다고 해서 채무자의 부동산에 유치권을 주장할 수 없다는 얘기다.
셋째, 채권이 변제기(돈을 갚아야 할 시기)에 있어야 한다.
넷째, 유치권자가 물건을 점유하고 있어야 한다.
다섯째, 유치권을 배제하는 법률 또는 계약상 사유가 없어야 한다.

이 같은 법적 권리 사항을 숙지한 L씨는 땅 주인에게 유치권 설정 여부를 물었다.
상대방은 “건물을 지으려고 터 파기 공사를 일부 했지만 아직 공사비를 지불하지 않은 상태”라고 답했다.
결국 매매대금에서 유치권 우려가 있는 공사비 6500만원을 공제하고 땅을 매입했다.
만약 이런 사실을 모르고 샀더라면 6500만원의 공사비를 고스란히 덮어쓸 수 있었다.

필자가 만나본 땅 부자들은 특수지역권이나 유치권처럼 등기부상 드러나지 않는 권리까지 꼼꼼히 챙긴다.
경험을 통해 등기부가 전부가 아니라는 학습효과가 생긴 것이다.
물론 드러나지 않은 복병을 확인하려면 발품을 팔아야 한다.
터 파기 공사 여부는 현장을 돌아보지 않고는 알 수 없는 노릇이다.
문제될 만한 권리관계가 있으면 이를 해결한 후 부동산을 매입해야 한다.
부동산 초보자들은 “등기부에 공시되지 않는 권리도 있느냐”고 반문하곤 한다.
보통 사람들은 전 재산의 절반 이상을 들여 집이나 땅을 사는 경우가 많다.
그러면서 현장 확인조차 하지 않고 매매계약서에 도장 찍는 경우를 보면 안타깝기 짝이 없다.

물론 등기부를 꼼꼼히 살피는 것이 기본이다. 등기부에 있는 내용이 무얼 뜻하는지조차 잘 모르는 이도 적잖다.
등기부에서 부동산의 지번·지목·넓이 등 토지·건물의 현 상황은 ‘표제부’라는 항목에 나와 있다.
소유권과 관련된 권리 사항이 나오는 항목은 ‘갑구’다. ‘을구’는 소유권 이외의 권리 사항이 담겨 있다.
우리나라 등기제도는 등기의 형식적 성립 요건만 갖추면 서류심사만으로 등기할 수 있도록 돼 있다.
그래서 현장의 상황을 제대로 반영하지 못해 공신력이 떨어진다는 지적이 나온다.
이로 인해 부동산 매입 후 등기 내용이 사실과 달라 손해를 보는 경우가 종종 생긴다.

정리해보자. 부동산 구입 때 먼저 등기부를 통해 소유자를 정확히 확인해야 한다.
이어 갑구와 을구에 나타나는 권리관계를 꼼꼼히 살핀다.
등기부에 문제가 없다면 등기부에 공시되지 않은 권리를 따져볼 순서다.
투자하기 전 유치권처럼 눈에 잘 보이지 않는 권리를 해결해놓지 않으면 인수 후 큰 부담이 돼 돌아올 수 있다.
중앙선데이





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소형 주택도 브랜드 시대 |기타도움되는 말...

2012-02-25 10:58

http://blog.drapt.com/sukbae/282611330135138370 주소복사

 

소형 주택도 브랜드 시대

GS건설 `자이엘라` 선보여
쌍용-플래티넘S, 우미-쁘띠린 등도

 

"자이엘라, 자이에뜨, 자이블루. 이 중 어떤 브랜드가 상품 콘셉트에 맞을까요?"

지난 주 성기빈
GS건설 주택분양마케팅 총괄 상무와 담당직원들이 회의실에 모였다. GS건설이 처음으로 론칭하는 소형주택 브랜드를 확정짓기 위해서였다.

사내 공모로 자이엘라(Xi-ella)와 자이에뜨(Xi-ette), 자이블루(Xi-blue) 3개 브랜드가 각축을 벌이고 있는 상황이었다. 기본적으로 어두에는 GS건설의 아파트 브랜드인 자이(Xi)가 붙어있고, 각각 뜻을 담은 어미가 붙어있는 형태다.

엘라는 효율적(Efficient)이고, 활기차며(Lively), 선도하는(Leading)과 매력적(Attractive)이라는 단어의 첫 글자를 땄다. 라틴어로 작다는 의미도 있다.

에뜨는 이탈리아어로 `작은`을 뜻하는 어미로, 귀엽다는 뉘앙스를 풍긴다. 블루는 의미상 젊음, 신기술을 뜻하기 때문에 많은 직원들이 공감했다. 장시간의 회의 끝에 브랜드 이름은 자이엘라로 낙점됐다.

"자이 브랜드와 연계성이 있으면서, 이미지를 크게 훼손하지 않는 범위에서 소형을 연상시켜야한다는 점이 포인트였습니다" 주택브랜드팀에서 근무하는 이근영 과장의 설명이다.

GS건설은 이 자이엘라 브랜드를 오는 4월 서울 서대문구 대현동에 공급한다. 도시형생활주택과 오피스텔이 결합된 소형주택 상품이다. GS가 자이 브랜드 없이 오피스텔을 공급했던 것은 지난 2000년 초중반에 에크라트와 부띠크모나코가 유일하다.

 

 


 

▲GS건설의 소형주택 브랜드 `자이엘라` 이미지


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

대현동에 들어설 자이엘라는 1개동 23층이다.

전용 20~29㎡ 규모의 도시형 생활주택 92가구와 전용 27~36㎡ 규모의 오피스텔 155실 등 총 247가구의 소형주택이다.

전면부가 넓은 타입으로 채광이 좋고, 1인은 물론 2인 공간 나눔이 가능하다. 23층에는 카페테리아와 회의실, 피트니스센터 등 공용 편의시설이 있다. 이중창과 LED조명, 에너지 효율 1등급, 친환경건축물 우수등급 등 에너지비용을 최소화했고, 대용량 세탁기와 건조기, 물품 창고 등을 배치하여 생활 편의를 높였다.

GS건설은 대현동 외에 서울 연희동에도 자이엘라 공급을 검토하고 있다. 성 상무는 "대현동 자이엘라는 신촌로 대로변에 위치한 부지 위치와 외관 특화로 랜드마크가 될 것이다. 앞으로 자이 브랜드에 걸맞는 차별화된 브랜드로 자리잡을 것으로 생각한다"고 말했다.

한편 GS건설처럼 기존 아파트 브랜드 외에 별도 소형 주택 브랜드를 내놓은 곳은 건설사들은 많다. 쌍용건설은 플래티넘S, 한라건설은 비발디 스튜디오, 우미건설은 쁘띠린 브랜드를 각각 선보였다.

한라건설의 경우 올해 서울에서 도시형생활주택과 오피스텔을 결합한 상품을 도급공사로 진행할 예정이다. 쌍용건설은 작년 서울 대림동에 플래티넘S 도시형생활주택 291가구를 공급했다.


 

▲쌍용건설의 소형 주택 브랜드 `플래티넘S` 이미지


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


우미건설은 경기도 의정부시 의정부역사 인근에 소형 주거상품 `의정부역사 쁘띠린`을 분양했다. 도시형생활주택 596가구와 소형 오피스텔 58실 등 총 654가구다.

롯데건설도 캐슬루미니를, 금호건설은 쁘띠메종 브랜드를 런칭했다. 아직까지 공급한 단지는 없지만 올해 사업을 검토하고 있다는 설명이다. 태영건설의 경우 아파트 브랜드 데시앙과 오피스텔 브랜드로 데시앙루브를 각각 론칭한 바 있다 .이데일리

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내집마련 "지금 적기" vs. "아직 관망" |기타도움되는 말...

2012-02-24 12:58

http://blog.drapt.com/sukbae/282611330055888869 주소복사

 

내집마련 "지금 적기" vs. "아직 관망"

 

 

총선·대선이 한꺼번에 치러지는 올해 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 시장 핵심 규제완화가 최대 이슈로 떠오르면서 내집 마련 적기를 고민하는 실수요자들이 늘고 있다.

여당에서 DTI와 보금자리주택 등 그동안 수요심리를 억눌렀던 규제 폐지 또는 완화를 들고 나왔고 정부는 분양가상한제 폐지를 추진하는 등 규제 장막이 걷힐 조짐을 보이고 있다.

23일 건설·부동산업계에 따르면 국토해양부가 부동산대책발표 시기를 다음 달 초로 미룬 가운데 기획재정부 등 관련부처와 규제완화에 대한 조율이 한창이다.

강남3구 투기지역 해제는 거의 합의점에 이르렀고 DTI 규제완화뿐 아니라 취득세 감면 부활도 논의가 활발히 진행 중인 것으로 알려졌다.

전문가들은 정치권과 정부의 이 같은 정책변화가 부동산 시장에 가져다줄 수요심리 회복 등 긍정적 효과를 기대하고 있다.

다만 올해 규제가 모두 풀린다면 내집 마련에 나설 최적의 시기인지에 대해서는 의견이 엇갈린다.

 ■내집 마련 올해 적기 vs. 관망세

부동산시장의 유동성을 옥죄고 있는 DTI와 건설업계가 요구하는 분양가상한제 등이 올해 폐지 또는 완화된다면 주택경기 회복을 내다보고 내집 마련에 나서야 하는가에 대해 전문가들은 올해가 적기라는 시각과 시장회복 한계로 관망해야 한다는 의견으로 나누어진다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 "분양가상한제 폐지는 시장에서 규제완화의 상징적 의미로 받아들여질 것"이라며 "무엇보다 DTI가 폐지되거나 완화된다면 주택거래가 늘어날 것으로 보여 수요심리 바닥으로 저가매물을 고를 수 있는 현시점이 내집 마련의 적기"라고 말했다.

이어 "주변에서 지금 집을 사야 하는지 물어보는 사람들이 부쩍 늘었다"며 "역발상으로 남들이 안 살 때가 적기이지 시장회복 기미가 보이면 급매물 찾기가 어려워진다"고 덧붙였다.

부동산써브 함영진 실장은 "지난해 3월 DTI 규제가 다시 강화되면서 수도권 주택시장이 얼어붙은 만큼 반대로 규제가 완화된다면 긍정적 효과가 예상된다"면서 "중소형과 신규 분양시장에서 실수요 중심으로 구매력이 회복될 것으로 보여 올해 역세권 중심으로 내집 마련을 고민해 볼 만하다"고 말했다.

이에 비해 핵심 규제가 풀린다 해도 시장회복에는 한계가 있어 관망해야 한다는 전문가들도 있다.

주택산업연구원 장성수 실장은 "서울시의 재개발·재건축 정책 등이 시장에 혼란을 초래하고 있어 핵심 규제가 완화돼도 시장회복은 제약적"이라고 말했다.

장 실장은 "시장이 회복될 수 있는 규제완화 타이밍을 놓쳤기 때문에 당분간 관망해야 한다"고 덧붙였다.

건설산업연구원 두성규 실장은 "얼어붙은 부동산시장의 방향성을 전환시키기에는 한계가 있어 내년 이후를 바라봐야 한다"며 "수요심리가 회복 기미를 보이면 하우스 푸어의 매물공세도 예상돼 올해는 하향안정세가 이어질 것"이라고 내다봤다.

기업은행 김연화 부동산팀장은 "분양가상한제 폐지로 분양가가 높아지면 분양 시장에 들어올 수 있는 수요자들은 한계가 있다"면서 "여기에 외생변수가 미치는 주택가격 변동성이 높아지고 있어 부담이 되고 있다"고 말했다.

 ■급매물 위주 실수요 접근 바람직

다만, 공통적으로 가격조절이 가능한 급매물 중심의 실수요 접근은 바람직하다고 입을 모았다.

부동산114 김규정 본부장은 "소형 주택 거래는 회복될 것으로 보여 역세권의 소형 급매물 중심으로 실수요 측면에서 접근하는 것은 고민해볼 만하다"고 말했다.

기업은행 김연화 부동산팀장은 "대출상환능력을 갖춘 실수요자가 저가로 나온 급매물 위주로 접근하는 것은 바람직하다"고 말했다.@fnnews.com

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은행권 자체담보평가'허용' 가닥···업계 강력반발 |기타도움되는 말...

2012-02-23 14:20

http://blog.drapt.com/sukbae/282611329974404362 주소복사

 

 

은행권 자체담보평가'허용' 가닥···업계 강력반발

 

- 내부규약 내달 발표…금감원 지침과 배치
- 과대·과소평가 가능성 높아 우려 목소리도


은행연합회가 마련 중인 '부동산 담보평가 내부규약'이 사실상 은행의 자체 감정평가를 허용하는 쪽으로 가닥이 잡혀 논란이 예상된다.

이 같은 내용이 확정될 경우 은행의 자체 담보평가를 자제토록 한 금융감독원의 지침과 정면으로 배치되기 때문이다.

특히 금융권의 부동산 자체 감정은 경영진의 입김이나 은행의 사정에 따라 원래 가치보다 과대 또는 과소 평가될 가능성이 높은 만큼 대출받으려는 소비자들의 피해로 이어질 것이란 지적이 나온다.

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23일 금융권과 관련업계에 따르면 은행연합회는 원가법(공시지가와 건물 시공단가를 합산해 부동산 가치를 평가하는 기법)으로 평가하거나 담보평가금액 대비 여신비율이 30% 미만인 경우 은행이 자체 담보평가를 할 수 있도록 하는 내용의 내부규약을 마련 중이다.

경매낙찰가가 있거나 기존 감정평가서를 활용하면 은행이 자체 담보평가를 할 수 있도록 한다는 방침도 세운 것으로 알려졌다.

하지만 감정평가업계는 이 같은 내부규약이 사실상 은행의 자체 담보평가를 허용하는 것이어서 문제가 될 수 있다고 지적했다. 감정평가협회 관계자는 "원가법을 활용할 경우 은행이 (감정평가를) 해도 된다는 것은 사실상 모든 건물에 대한 은행의 자체 감정을 허용하는 것"이라며 "이는 은행의 자체 감정을 자제토록 한 금융감독원의 방침과도 정면으로 배치된다"고 말했다.

여신금액이 담보평가액의 30% 미만일 경우 은행의 자체 평가를 허용한다는 부분에 대해서도 부작용이 우려된다는 지적이 나온다.

은행이 감정평가기관에 맡기지 않고 직접 담보평가를 하기 위해 고객의 대출희망금액을 알아둔 뒤 부동산 담보평가액을 부풀리는 방식으로 자체 감정을 할 가능성이 높다는 것이다.

한 감정평가사는 "이를테면 고객이 30억원 대출을 요구할 경우 본래 70억원의 가치를 지닌 건물의 감정평가를 부풀려 (여신금액이 감정액의 30%를 밑돌도록) 90억원으로 할 수 있다"며 "이런 부작용 때문에 은행의 자체 감정을 우려하는 것"이라고 강조했다.

기존 감정평가서를 활용하는 경우와 경매낙찰가를 기준으로 평가하는 경우도 문제가 발생할 수 있다는 의견이다.

부동산 가치는 평가시점의 환경요인에 따라 변할 수 있는 데도 과거 데이터를 활용하면 현재의 적정 가치를 산정하기 어렵다는 것이다.

경매감정가는 낙찰 가능성을 고려하고 채권자의 회수를 돕기 위해 적극적으로 하는 게 업계의 관례인데 이를 은행이 담보평가 기준으로 활용하면 평가의 정확성이 떨어질 수 있다는 지적도 제기됐다.

이와 관련, 금융감독원은 은행연합회 내부규약이 확정되지 않아 공식 의견을 표명하기 어렵다면서도 결과물이 은행의 자체 담보평가를 자제토록 한 당초 방향과 배치될 경우 제동을 걸 수 있다는 입장이다.

금감원 관계자는 "1분기 중 관련 방침을 마련토록 해 현재 기다리고 있다"며 "담보평가의 독립성, 객관성을 지키기 위해 내부통제 시스템이 마련됐을 때 소액에 한해 (자체 담보평가) 하라고 했던 큰 틀에서 엇나가면 제동을 걸 수 있다"고 말했다.

머니투데이

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