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보증금 때문에"..서러운 세입자 |기타도움되는 말...

2012-04-22 07:45

http://blog.drapt.com/sukbae/282611335048326665 주소복사

 

아래와 같은 사안이 많이 발생되고 있습니다.

참으로 답답한 일입니다.

문제는 담보가치하락에 따른 자산의 하락때문입니다.

조속히 국가에서는 근본적인 대책이 서야 집주인과 임차인은 서로 힘들지 않게 살아갈수 있습니다.

 

1)서울시에서 추진하는 보증금대출제도  일시적이지만,좋은 제도입니다.

2)근본적인 대안은 팔고 사고 자유롭게 이루어지는 시장질서 회복입니다.이것이 제일 큰 문제입니다.(카페지기)

 

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보증금 때문에"..서러운 세입자

서울시 보증금 반환 분쟁 상담 연간 3천건 육박
"세입자 이사난 심각"..서울시 보증금 대출제도 추진

 

서울 신월동에 사는 박모씨(36)는 속이 탄다. 전세계약 만기일은 1주일 앞으로 다가온 상황. 집주인은 세입자나 매수자를 구하지 못했다며 최대한 노력하겠다는 말을 되풀이하고 있다.

박 씨는 아이 통학 문제 때문에 이사를 가야하는 상황이 막막하기만 하다. 그는 임차권등기 명령으로 순위보전을 받겠다는 생각이지만 불안하다.

박 씨처럼 보증금 문제로 이사난을 겪는 세입자들이 서울시의 임대차상담실을 찾는 사례가 늘고 있다.

19일 서울시에 따르면 보증금 반환 분쟁 상담 건수는 2010년 2459건에서 2011년 2781건으로 늘었다. 상담 건수는 연간 평균 3000여 건에 육박, 세입자의 이사난이 생각보다 심각하다는 것이 서울시 설명이다.

서울시가 지난 달 말 부동산중개업자 329명을 대상으로 설문조사한 결과에서도 나타난다.

임대보증금을 돌려받지 못해 이사를 가지 못한 세입자를 경험했다는 응답은 41%였다. 보증금 미반환 사유는 집 주인이 시세보다 보증금을 높게 받으려 하기 때문(39%), 집 주인 대출 문제로 반환여력이 부족해서(35%), 집이 노후해 신규 세입자가 없어서(17%) 순으로 나타났다.

◇세입자 대부분 이사 포기..서울시 보증금 대출제도 추진
보증금 미반환시 세입자들은 금융권과 비금융권에서 대출을 받는다는 답은 92%였다. 이사를 강행한다는 응답은 7%로 대부분 집주인의 눈치를 보고 있다는 것이 서울시 분석이다.

서울시는 세입자 전세보증금 반환을 지원할 금융기관 대출제도가 있지만 현실성이 없다고 지적했다. 집주인이 대출을 꺼리거나 동의를 구하기 어려우면 대출을 받기 어렵다는 것이다. 임차권 등기명령을 신청한 후 이사할 수도 있지만 목돈을 못구해 이사를 포기하는 경우가 대부분이다.

보증금 대출제도가 마련된다면 세입자들이 적극 이용할 것이라는 응답은 75%였다. 세입자들의 주거 안정에 기여할 것이라는 이유다. 응답자의 70%는 대출 한도액을 보증금의 50% 수준으로, 이자율은 은행 대출금리(7~8%)보다 낮은 3~5%를 꼽았다.

이런 문제를 해소하기 위해 시는 관계기관과 보증금 대출제도 마련을 추진할 예정이다. 연내에 전세보증금 상담센터도 운영할 방침이다.

여장권 서울시 주택정책과장은 "계약기간이 종료됐음에도 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않아 이사도 못가고 애태우는 세입자의 어려움이 크다"고 말했다.

여 과장은 "설문조사에서도 제도도입의 필요성이 확인된 만큼 관계기관인 주택금융공사와 보증금 대출제도 마련을 긴밀히 협의해 나갈 것"이라며 "전세보증금 상담센터를 운영해 지위가 열악한 세입자의 권익향상을 위해 노력하겠다"고 덧붙였다.
이데일리

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조망권·일조권 소송 봇물…법원 판례부터 확인하라 |기타도움되는 말...

2012-04-21 13:58

http://blog.drapt.com/sukbae/282611334984329489 주소복사

 

 

조망권·일조권 소송 봇물…법원 판례부터 확인하라

 

 

 

 

같은 단지에서도 한강 조망권에 따라 집값이 달라지는 경우가 많다.

 
 
 
미국 뉴욕 맨해튼 센트럴파크 주변 집값은 상상을 초월한다.
센트럴파크 인근 초고층 아파트인 트럼프 타워는 3.3㎡당 1억원을 웃돌 정도다.
뉴욕 평균 집값의 2배, 심지어는 3배를 넘는 수준이다. 집값에 공원 조망권(잠깐용어 참조) 가치가 반영돼 있기 때문이다.

우리나라에서도 조망권, 일조권(잠깐용어 참조)에 따라 집값 차이가 크다.
서울 이촌동 삼성리버스위트 전용면적 134㎡의 경우 조망권이 확보된 고층은 15억원이 넘지만 같은 평형대 저층은 12억원대에 그친다.
그만큼 집값에 영향을 주기 때문에 조망권, 일조권 침해를 놓고 소송이 끊이질 않는다.

조망권은 크게 천공 조망과 경관 조망 2가지로 나뉜다.
천공 조망이란 주택에서 거실 창을 통해 보이는 하늘의 차폐 정도를 의미한다.
이에 비해 경관 조망은 거실 창을 통해 보이는 주변 경관 정도를 뜻한다. 거실에서 건물 건축 전후의 경관을 비교해 조망에 대한 차폐면적을 계산한다.
건물을 신축해 기존 건물의 조망을 침해했을 경우 조망권과 관련한 손해액을 산정할 때 쓰는 방식이다.

천공 조망은 대법원에서 인정된 바 있지만 경관 조망을 인정한 대법원 판례는 없다.
대법원 판례를 보면 “법에 어긋나지 않고 권리 남용에 이르지 않는 한 남의 땅에 건물을 짓는 것을 조망권 때문에 막을 수 없다”고 판단한다.
게다가 1, 2심 판결에서 조망권을 인정받더라도 대법원으로 가면 지는 경우가 대부분이다.
서울 동부이촌동 리바뷰 주민들이 “아파트 신축으로 한강 조망권을 상실했다”며 GS건설 등을 상대로 낸 소송에서 대법원은 한강 조망권을 인정한 고법 판결을 파기했다.

잠깐용어

조망권 건물과 같은 특정 위치에서 자연, 역사유적 등 밖의 경관을 볼 수 있는 권리. 조망권 범위는 건물 창에서 밖을 내다봤을 때 보이는 경관 가운데 녹지, 건물, 대지, 하늘이 차지하는 비율을 말한다.

잠깐용어

일조권 규제 건물을 신축할 때 기존 낮은 건물 입주민들이 햇빛을 볼 수 없는 상황을 막기 위해 법령으로 신축 건물 높이를 제한하는 것을 말한다.

대법원, 경관 조망 인정 안 해

이에 비해 천공 조망권을 인정한 대법원 판례는 2007년에 있었다.
경기 남양주시의 한 아파트 주민들이 인근에 신축 중인 D아파트 건설사를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 일조권과 천공 조망권 침해를 함께 인정했다. 거실 창 면적에서 하늘이 보이는 면적 비율을 의미하는 천공률 침해에 따른 압박감, 폐쇄감이 아파트 가격 하락에 일조했다고 판단했다.

물론 조망권을 인정받긴 쉽지 않다.
건축허가가 정상적으로 났다면 새로운 건축물의 모든 조건을 감안해 허가가 난 것이므로 법적으로는 하자가 없기 때문이다.
결국 조망권에 대한 법적 보호는 사안별로 달라질 수밖에 없다. 한 부동산전문 변호사는 “경관 조망은 아예 인정받기 힘든 것처럼 조망권에 대한 법적 보호는 쉽지 않다”고 설명한다.

조망권, 일조권이 중요하다 보니 재벌, 연예인들 간 소송도 끊이지 않았다.
2005년과 2009년 발생한 재벌가 간 조망권 분쟁 모두 한강 근처에 위치한 개인주택의 경관 조망권 싸움이었다.

2005년 당시에는 신춘호 농심 회장 일가가 이건희 삼성그룹 회장의 용산구 이태원동 자택 신축과정에서 조망권 침해를 제기하며 송사를 벌였다. 이건희 회장이 신춘호 회장 주택을 매입하는 것으로 합의를 봤다.

2009년에도 서울 용산구 한남동에 위치한 이중근 부영 회장의 2층짜리 자택 앞에 이명희 신세계 회장이 신축 공사를 시작하면서 문제가 커졌다.
이중근 회장은 자신의 집 앞에 짓는 이명희 회장 측 주택 공사를 중지시켜 달라며 법원에 가처분 신청을 냈고 그해 8월 25일 받아들여졌다. 서울서부지방법원의 가처분 신청 인용 결정으로 이명희 회장은 한남동 이중근 회장의 집 앞에 짓는 2층 주택 공사를 중단했다. 결국 양측 간 분쟁은 당초 2층까지 올릴 예정이던 건물을, 이미 공사가 진행된 1층에서 마무리하는 선으로 정리됐다.

재벌들이 조망권을 두고 다툼을 벌였다면 일조권은 정부 규제가 혼란스러워 논란이 됐다. 그동안 일조권 규정이 적용되지 않았던 준주거지역이 새로 규제 대상에 포함되면서 논란이 커졌다. 한동안 아파트나 단독주택 등이 들어선 주거지역만 일조권 규제 대상이었고 그동안 관행이 이어져 왔다.

그러나 지난 2월 국토해양부는 ‘준주거지역 소재 공동주택에도 일조권 규정을 적용해야 한다’는 내용을 담은 건축법 제61조에 대한 법제처 법령해석을 일선 지자체에 전달했다. 이에 따라 도심 역세권이나 공장용지 이전지역 등 준주거지역에는 공동주택 신축이 멈출 가능성이 커졌다. 보통 준주거지역에는 아파트보다 용적률이 높은 주상복합이나 오피스텔, 도시형 생활주택이 주로 들어선다.

논란이 커지자 국토부는 도심지 준주거지역에 들어서는 주상복합아파트나 주거용 오피스텔은 일조권 규제 대상에서 제외하기로 했다. 전용·일반주거지역에서만 일조권을 적용하는 것으로 규정을 정리했다. 또한 높이가 8m일 때 대지경계선에서 2m 이상 띄우도록 해 건물이 계단 모양처럼 만들어지는 경우가 많고 이로 인한 민원도 있었는데 결국 건물 높이가 9m일 때 1.5m만 띄우도록 일조권 기준을 완화했다.

한강 조망권 두고 재벌 싸움 빈번

조망권은 지역마다 천차만별이다. 보통 조망 대상이 되는 것은 강, 하천, 호수, 바다, 공원 등이다. 강 조망권은 한강, 하천은 양재천, 바다는 인천과 부산 해운대 가치가 대체로 높다. 수도권 신도시에서도 마을별로 집값이 가장 높은 곳은 호수, 공원 조망이 가능한 분당 중앙공원, 일산 호수공원 인근 아파트들이다.

이 중 한강 조망권 가치가 가장 큰 편이다. 대체로 소득수준이 높아질수록 강 조망권을 중시하는 경우가 많다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “강 조망권 다음으로는 공원, 호수, 골프장, 바다, 산 순으로 조망권 가치가 높다. 1인당 국민소득이 4만달러에 달하는 싱가포르는 요트, 유람선이 떠다니는 도심 강변에 100억원짜리 고급주택이 몰려 있는데 아시아 각국 부자들이 몰려오는 것도 이 때문”이라고 설명한다.

아직까지 바다 조망권은 강보다 희귀성이 낮다는 평가가 많다. 양용화 외환은행 부동산팀장은 “앞으로 바다 조망권이 인기를 끌겠지만 인천, 부산 입지가 아직은 서울 핵심지역에 못 미쳐 당분간 한강 조망권을 뛰어넘기는 어렵다”고 설명했다.

조망권을 자연·인공 조망권으로 구분하는 경우도 있다. 자연 조망권은 강, 바다, 산 등 자연을 그대로 조망할 수 있는 권리이고 인공 조망권은 도심공원, 골프장 등을 조망할 수 있는 권리다. 한태욱 대신경제연구소 선임연구위원은 “인공보다는 자연 조망권 가치가 높고 소비자들이 선호한다. 자연 조망권에 따라 아파트 분양가를 층별로 다르게 책정하는 사례는 앞으로도 늘어날 것”이라고 내다봤다.



조망권 따라 재건축 분담금 달라져

조망권이 제대로 인정되지 않을 경우 법원이 손해배상하라는 판단을 내리기도 한다.
부산지법 동부지원은 2009년 3월 부산 해운대구 주거용 오피스텔 계약자 김 모 씨 등 31명이 시공사 등을 상대로 낸 부당이득금 반환청구 소송에서 “건설회사는 계약자에게 분양대금의 일부를 돌려주라”고 판결했다.
건설사는 분양 당시 홍보책자에 광안대교와 수영만 요트경기장이 한눈에 보인다고 명시해 전망 좋은 주택 분양가를 높였다.
법원은 계약자들이 조망권 침해 사실을 알았다면 더 많은 돈을 주고 분양받지 않았을 것으로 판단했다.

재건축을 추진하면서 입주 후 조망권 가치에 대한 고려 없이 로열층과 저층에 대한 분담금을 일률적으로 부과하는 것은 위법이라는 법원 판결도 있었다.
서울 동부이촌동 렉스아파트 조합은 2010년 8월 임시처분총회를 통해 총 5억4000만원 규모 추가분담금, 등급제 추첨방식 동 호수 배정 등을 통과시켰다.
조망권에 따라 1~10등급으로 구분한 후 같은 등급 안에서만 동 호수 추첨을 허용한 반면, 분담금은 전 가구 동일하게 부과했다.
이렇게 되면 현재 저층에 살 경우 재건축 후 새 아파트도 저층을 받을 수밖에 없으면서 분담금은 고층과 동일하게 물게 된다.
원고 측인 박 모 씨 등은 “층별로 조망권에 따라 감정평가액이 달리 나타나고 입주 후 형성되는 가격도 로열층과 저층이 수억원씩 차이가 나는데도 동일하게 분담금을 매겼다”며 소송을 제기했다.
서울행정법원 6부는 지난해 4월 “조합 측이 종전 자산과 종후 자산에 대한 고려 없이 일률적으로 5억4000만원의 분담금을 부과한 것은 형평성을 무시한 위법”이라고 판시했다.
다만 지난해 12월에는 절차대로 관리처분을 끝냈다면 적법하다는 판결이 나왔다.

앞으로도 주택 가치를 산정할 때 조망권, 일조권 비중은 점차 커질 전망이다.
양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 “과거에는 주택 브랜드나 지하철역과의 거리가 집값을 좌우했지만 앞으로는 조망권 가치가 점차 부각될 수 있다.
단지별로 조망권 가치를 비교하는 방법도 등장해야 할 것”이라고 강조했다. 일조권 가치도 마찬가지다. 양용화 팀장은 “일조권은 조망권과 달리 대체로 법적 보호를 받을 수 있지만 본인이 먼저 판단하는 게 중요하다. 아파트를 볼 때 일조권을 확인할 수 있는 오전 8시부터 오후 4시까지 일조권 상태를 확인하는 것이 중요하다”고 강조한다. 매일경제

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방미, 이사만 30번…200억 부동산이 `내 손에` |기타도움되는 말...

2012-04-16 08:27

http://blog.drapt.com/sukbae/282611334532436183 주소복사

 

방미, 이사만 30번…200억 부동산이 `내 손에`

 

인사이드 Story - 재테크 고수 방미의 부동산 투자 팁

청담·압구정동 아파트, 가격 조금만 더 떨어지면 투자가치 살아날 듯
맨해튼서 키운 주얼리숍, 압구정에 1호점 오픈
 
 
 
 
“부동산은 무릎에 사서 어깨에 파는 것이 아니라 발끝에서 사고 어깨에 파는 것입니다.
지금 부동산 가격은 아직 무릎 정도에 있는 것 같네요.”

‘2012 한경 Money & Investing 전국 로드쇼’에 특별 강사로 출연하는 인기가수 출신 사업가 방미 씨(50·사진)가 바라보는 요즘 부동산시장이다.

방씨는 국내외에서 200억원대의 부동산을 보유하고 있는 실전 ‘재테크’ 고수로 유명하다. 그는 현재 150억원 상당의 빌딩과 서울 한남동에 고급 빌라를 갖고 있으며 뉴욕과 마이애미에도 주택을 보유하고 있다.

1978년 MBC 코미디언으로 데뷔해 ‘날 보러와요’라는 히트곡을 발표하는 등의 연예계 생활로 모은 출연료 700만원을 종잣돈 삼아 맨손에서 마련한 재산이다.

방씨는 30차례 가까이 이사를 다니며 부동산 재산을 불려왔다. 암으로 돌아가신 그의 어머니가 생전에 “언제쯤 정착해서 살 수 있느냐”고 물어볼 정도로 부동산을 활용한 재산 증식에 열정을 기울였다. 그의 부동산 시장 진단에 관심이 쏠리는 데는 그만한 이유가 있는 것이다.

방씨는 부동산 투자시점을 묻는 질문에 아직 바닥이 아닌 것 같다고 평가했다. 그는 “집을 사서 월세를 놓는다고 할 때 여기서 나오는 임대 수익으로 대출이자를 갚기 어려운 상황”이라고 말했다. 투자 수요가 뒷받침되면서 가격 상승으로 이어지기 어려운 상황이란 진단이다.

방씨는 “초기 투자한 재개발 재건축에서 상당한 시세 차익을 올렸다면 매각을 고려할 시점”이라고도 말했다. 각종 부동산 규제와 정부 대책도 시장의 발목을 잡을 것으로 전망했다.

다만 그는 부동산 투자에서 눈을 뗄 필요는 없다고 조언했다. 주의를 기울이면 돈을 벌 수 있는 지역과 시점을 충분히 찾을 수 있다는 것이다. 그는 “서울 압구정동 일부 아파트는 가격이 조금만 더 떨어지면 매력이 있을 것 같고 청담동에서 초기 재건축 사업을 진행하는 단지도 눈여겨 볼 만하다”고 귀띔했다.

방씨는 본지와의 인터뷰에서 사업가 수완도 털어놨다. 그는 미국 뉴욕 맨해튼에서 연매출 200만달러(22억원)를 올리는 주얼리숍 ‘미애뱅(MeaeBang)’ 최고경영자(CEO)로도 활동하고 있다.

방씨는 20일 서울 압구정동 로데오거리에 ‘미애뱅’ 한국 1호점을 오픈할 예정이다. 방씨가 강조한 사업 노하우는 크게 세 가지. 처음부터 일을 크게 벌이지 말고, 종업원부터 시작해 경험을 쌓으며 창업을 할 때는 무조건 다른 가계와 차별화해야 한다는 것이다.

특히 차별화를 가장 강조했다. 무조건 남들과 달라야 한다는 것이다. 그렇고 그런 가게로는 돈만 까먹기 쉽다는 이유에서다. 방씨 역시 맨해튼에서 ‘미애뱅’의 승부수를 차별화에서 찾았고 한국에서도 마찬가지다.

그는 “새로 오픈하려는 보석점은 클러치백(손가방) 등 이브닝 파티 용품을 주로 취급한다”며 “한국에서 우리 가게처럼 전문적인 주얼리 매장을 찾기 어려울 것”이라고 말했다.
@hankyung.com

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19대총선 선거결과는.....국민생각의 결과다 |기타도움되는 말...

2012-04-12 13:05

http://blog.drapt.com/sukbae/282611334203503378 주소복사

 

 

어느 칼럼에서 발췌한 내용입니다.

우리나라는 예전부터 사색당파에 흑백논리를 일삼는 구태의 연속이었습니다.이웃 일본이나,우리보다 월등이 나라의 존립이 짧은 미국의 정당정치를 보면서 '나라를 위해선...','내나라 국민한 사람이라도 손찌검 당하면...가만두질 않는....' 등 서로 대립각을 세우다가도 함께 위기를 극복해 나가는 모습을 보면서 참으로 '그냥 선진국이 아니구나'라는 생각을 많이 가졌습니다.

자기들의 정권을 잡기 위해 국민들이 원하는 것이 무엇인지 망각하는 정치세계를 보면서......그래도 국민들의 생각이 선거결과에 내포되어 있는 것을 매번 보면서  국민들은 참으로 위대하다는 생각을 갖게 됩니다.

아래기사는 본인의 전적인 생각은 아니지만,

먼 미래를 보면서,

하나하나 준비해 나가는 여야가 됐으면 합니다.

참으로 국민편에서....국익을 위해선 이념을 떠나 하나로 뭉치는 여야가 됐으면 하는 것이 개인적인 바램입니다.(카페지기)

 

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국민은 민주당 급진좌경화를 심판했다
민주당과 좌파정당의 사회주의정책에 거부감
1%대 99% 증오와 갈등의 정치, 재벌 재갈물리기도 배제

 

 

 

국민은 참으로 위대했다.
국민은 민주통합당식 1%대 99%의 분열과 증오, 갈등의 정치를 결단코 배제했다. 국민은 미래 우리 아이들이 밥을 굻지 않을까 걱정하며 고삐풀린 복지포퓰리즘을 거부했다. 민주통합당이 공약한 무상시리즈 복지공약을 충족하려면 향후 5년간 재정에서 260조원이상의 국민세금이 펑펑 나가야 했다.

국민들은 대한민국을 사회주의국가로 몰고 가려는 민주당의 고삐를 단단히 붙잡았다. 보수와 진보의 중원에서 선거 때마다 오락가락하던 ‘산토끼들’이 좌클릭에서 우클릭으로 회군했다. 연초까지만 해도 이명박정권에 대한 심판을 다짐했던 산토끼들은 야당의 급진좌파 폭주에 겁을 먹고 안정을 택했다. 김제동, 김미화, 공지영 등 좌파 폴리테이너와 강남좌파, 얼치기 진보 작가들이 악다구니처럼 반보수 좌파집결을 호소했지만 태풍을 일으키지 못했다.

국민들은 한미FTA(자유무역협정)를 폐기해 한미동맹을 약화시키고 ‘국제왕따’를 자초하려는 것을 ‘안돼!!!’하며 손사래를 쳤다. 자원하나 없는 우리나라로서는 무역대국을 통한 국가경쟁력강화와 선진강국 진입은 생존의 길이다. 국민들은 국가안보와 해상수송로 확보에 중요한 제주 강정마을 해군기지 건설을 막무가내식으로 방해하려는 야당에 대해 빨간등 신호를 보냈다. 한미FTA 발효와 강정마을 사업은 노무현 대통령과 참여정부가 좌파 데올로기와는 상관없이 국익을 위해 내린 결단이었다. 노무현정신과 가치를 계승했다는 민주당과 친노들은 노 전대통령의 국익 정책들을 마구 폐기하려다가 국민들로부터 외면을 받았다.

국민들은 세금을 마구 올리는 증세(增稅)정당을 거절했다.
민주당은 국제적 추세와는 달리 소득세와 법인세를 대폭 올리겠다며 총선이후 증세입법 공세를 벌이겠다고 별러왔다.
우리의 경쟁국들은 투자촉진과 경제회복, 일자리확대를 위해 법인세를 대폭 내리고 있다.
야당은 거꾸로 세제정책으로 조세경쟁력을 약화시키려 했다. 법인세를 내리면 오히려 투자와 일자리 창출 확대로 세금이 늘어나는 선순환효과를 가져온다는 세계각국의 사례에서 실증적으로 뒷받침되고 있다.

민주당은 법인세 인하를 부자감세라며 정치공세를 벌였다가 재미를 보지 못했다. 증오와 계급정치, 무분별한 선전선동공세로는 국민들의 마음을 잡을 수 없음을 이번 선거는 실감있게 보여주고 있다. 기업규제 완화와 세 부담 경감을 통한 성장활력 회복은 여전히 우리나라 생존에 필요한 경제정책임이 다시한번 확인됐다. 야당과 좌파학자들은 규제완화와 세부담 완화정책을 신자유주의로 몰아 글로벌 금융위기이후 좀비경제학이 됐다고 낙인찍어 왔다.

민주당과 좌파정당은 대기업에 대한 규제를 강화하고, 재벌을 해체해서 일자리와 투자를 줄이고, 성장잠재력을 위축시키려 했다. 대기업은 불투명한 경영권 승계와 대-중기상생, 공정거래 등에서 적지 않은 문제점을 갖고 있다.

하지만 민주당과 진보통합당처럼 대기업 출자총액제한제도 부활, 순환출자 전면 금지와 그룹해체이 가시화하면 기업경쟁력의 쇠퇴를 가져오고, 투자와 일자리 창출도 줄어들어 경제성장이 뒷걸음질치고, 경제활력도 위축될 수 있다.
 
진보통합당은 심지어 삼성 현대자동차 LG SK 두산 한화 GS 등 30대그룹을 3,000개로 쪼개겠다는 황당한 공약을 내놓았다. 30대그룹의 계열사를 다 합쳐봐야 500개 미만에 불과하다. 이를 3,000개로 쪼개겠다는 어이없는 정책에 국민들은 크게 불안해했다.
국민들은 민주당이 이런 급진정당에 질질 끌려 다는 것에 더욱 낙담했다.

민주당은 경제민주화라는 미명하에 대기업에 재갈을 물리고, 대기업들의 강점인 오너경영을 대폭 규제하는 섬뜩한 재벌개혁 드라이브를 걸어왔다. 국민들은 대한민국 경쟁력의 상징인 대기업들이 다리에 족쇄와 모래주머니를 차고, 세계무대에 나가라는 민주당과 진보당의 사회주의적 기업정책을 거부했다. 미우나 고우나 대기업들이 세계경제 올림픽에서 선전해서 국가경쟁력을 강화해주길 기대했다.

대기업들의 수출비중은 50%가 넘는다.
세계최대 조선업체인 현대중공업은 수출비중이 90%가 넘고, 삼성전자 85%, 효성 77%, SK이노베이션 60%, 현대자동차 58%, LG화학 52%도 밖에서 안을 살찌우는 수출효자, 달러박스들이다.

대기업들을 마구 때리면 경영위축으로 수출감소와 외화가득액 축소로 외환보유액 확충에도 비상이 걸릴 수밖에 없다.
대기업들이 규제가 없고, 세금이 낮은 외국으로 이전하면 국내 일자리가 줄어들고, 세수도 감소할 수밖에 없다. 이는 협력업체들, 심지어 이들 기업 주변에서 먹고사는 자영업자들마저 타격을 입고 아우성을 칠 것이다. 제조업 공동화와 기업들의 해외탈출은 국가경제를 쪼그라들게 하는 초대형 악재다. 대기업들이 달러를 벌어들이지 못하면 소규모 개방경제인 우리나라는 글로벌 금융위기 때마다 국가신용도가 떨어지고, 외국돈이 썰물처럼 빠져나가 잦은 외환위기를 겪게 된다.
 
민주당식으로 1%를 때려잡을 경우 나머지 99%도 살기 힘들게 된다는 것을 국민들은 엄중하게 인식했다.

한국이 2008년 글로벌 금융위기를 OECD회원국 가운데 가장 먼저 극복한 것은 삼성전자, 현대차, LG SK 등 재벌들이 공격적인 수출드라이브로 달러를 벌어들인 것이 주효했기 때문이다.
 
외국투자가들은 대기업들의 경쟁력강화와 수출확대, 경영실적 호조에 신뢰를 보내며 한국물을 잇따라 사들이고 있다. 최근 삼성전자의 회사채 발행금리가 대한민국 정부가 발행하는 국채금리보다 낮아진 것은 시사하는 바가 크다. 이런 자랑스런 대기업들을 괴롭히자는 민주당과 급진정당에 대해 국민들이 등을 돌린 것이다.

4&8228;11총선은 국민들이 좌경화와 계급정치를 하려는 민주당을 제어했다는 데 커다란 의미가 있다. 효율과 형평, 자율, 책임, 자조에 기반한 시장경제와 자본주의의 건전한 발전과 대한민국의 정체성을 지키려는 새누리당에 많은 국민들이 기대와 격려를 했다. 새누리당도 많은 문제점을 갖고 있다. 하지만 보수층은 물론 중원의 토끼들마저 우측으로 클릭하며 급진정당화하려는 민주당과 진보당의 폭주를 막았다.

박근혜 새누리당 비상대책위원장은 ‘선거의 여왕’답게 중원을 장악하며 완승을 거뒀다. 12월 대권가도에 청신호가 켜졌다. 총선에서의 완승을 바탕으로 여권의 확고한 대권주자 위상을 굳혔다.
 
신뢰와 원칙의 정치, 안정감있는 정책과 공약으로 국민들의 마음을 사로잡은 것. 선거에서 힘겹게 당선된 이재오 정몽준 의원 등 비박들이 박위원장의 대권입지를 흔들 명분도 약해졌다. 새누리당이 지난 총선에서 고전했던 충청은 물론 강원도에서 완승을 거둔 것은 박위원장의 유세와 신뢰의 정치행보가 결정적이었다. 부산 경남의 낙동강벨트에서 민주당돌풍을 잠재운 것도 그의 위상과 힘을 보여주고 있다.

하지만 수도권, 특히 서울은 야당이 압승했다.
민심이 요동치는 서울에선 박위원장의 표의 확장성에 한계가 있음을 뚜렷이 보여줬다.
선거 때마다 요동치는 서울의 민심은 이명박정권에 대한 심판의 성격이 강했다. 이명박정부의 측근정치, 고소영인사, 측근들의 부패스캔들이 서울민심을 싸늘하게 만들었다. 이같은 역풍속에서도 새누리당이 서울에서 16석을 건지고, 경기도에서도 선전한 것은 박근혜의 힘과 민심장악력이 아니고서는 설명하기 힘들다.

그가 경제정책에서도 자유민주주의와 시장경제의 노선에 충실하고, 기업규제를 줄여주려는 것도 재계의 안정적인 지지를 받는데 보탬이 됐다. 야당식 살벌한 재벌해체와 순환출자 전면 도입에는 반대하면서도, 공정경쟁, 투명거래를 통한 대-중기 상생, 동반성장을 중시하는 것은 균형잡힌 공약으로 보인다.

삼성 현대차 등 재계는 여당의 승리로 그룹경영 해체 등 최악의 시나리오는 일단 현실화하지 않게 됐다.
하지만 민주당이 지난 총선에 비해 의석수를 대폭 늘린데다, 진보당과 연합해 재벌개혁 공세를 벌일 경우 시련을 겪을 수밖에 없다. 새누리당도 현행 헌법에 경제민주화조항을 삽입한 김종인 전 비대위원이 재벌의 경제력집중을 막는 경제민주화 방안을 내놓은 바 있다. 이런 점에서 재계는 여야의 공정경쟁과 재벌개혁, 경제민주화 정책에 촉각을 곤두세울 것으로 보인다.

박위원장은 지난 대선 경선에서 ‘줄푸세’(세금은 줄이고, 기업규제는 풀고, 법질서를 바로 세우자는 것)을 내걸었으며, 지금은 지속가능한 복지정책에 기반한 국민행복과 성장과 분배, 효율과 형평이 균형잡힌 경제정책을 추구하고 있다.

다만 서울에서 야당이 압승한 것은 박위원장에게 커다란 숙제요 과제가 될 수밖에 없다. 수도권 민심을 어떻게 돌려놓을 것인가가 그의 대권승리에서 최대 과제가 된 것이다. 양극화와 실업문제, 침체된 경제를 어떻게 해소하느냐가 최대 현안이 될 것이다. 보수에 등을 돌린 20~30대들을 끌어들이는 것도 안정적 대권승리의 열쇠를 쥘 것이다.

반면 민주당 한명숙 지도부는 사실상 패배했다.
당초 현정권에 대한 민심이반을 바탕으로 원내 제1당을 넘어 과반수 획득까지 잔뜩 기대했던 민주당으로선 기대이하의 성적표이다. 충청과 강원도에서 일격을 당하고, 서울의 강북 일부와 경기도에서 새누리당에게 많은 의석을 넘겨야 했다.

민주당의 패배는 한 대표의 리더십 부재와 측근들의 잇단 부패스캔들, 공천과정의 잡음과 갈등, 나꼼수 김용민같은 저질 막말 욕설 후보의 공천이 악재로 작용했다.
하지만 민주당이 패배한 것은 지나친 좌경화드라이브와 무책임한 포퓰리즘행보에서 찾아야 한다.
 
재정을 도외시한 퍼주기식 복지포퓰리즘과 무리한 경제민주화, 대기업규제, 한미FTA와 강정마을 해군기지 사업 등 주요 국책사업에 대한 뒤집기와 거꾸로정책이 국민들을 불안하게 만들었다. 민주당이 승리할 경우 급진정당에 휘둘려 망국적 사회주의 국가로 돌변하고, 종북친북좌파가 득시글대면서 대한민국의 정체성이 우려되는 것도 빼놓을 수 없다.

민주당은 좌파정당에 애걸복걸하며 끌려다닌다면 12월 대권도 어렵다.
 
중원의 말없는 중산층들은 안정감있는 진보정책과 합리적 진보를 원한다는 점을 유념해야 한다.
 
문재인고문도 당선에는 성공했지만, 문성근 김경수 김정길 등 친노들이 대거 낙선함으로써 대권가도에 한계를 보였다. 야권성향의 안철수교수 조기 등판론도 힘이 실릴 것으로 예상된다.
하지만 안교수가 급진정당과 종북정당의 이념을 수용하고, 거기에 편승해 말을 타려는 행보를 보인다면 국민 다수의 외면을 받을 것이다.

민주당은 합리적인 진보정당으로 거듭나야 생존의 길이 있다.
지금같은 광기의 행보를 보인다면 1970~80년대 사회주의 급진정당의 길을 걸었다가 장기간 야당신세를 면치 못한 영국 노동당의 전철을 밟을 것이다.
영국 노동당은 79년 대처에게 패배한 이후 극단적인 좌파정책으로 국민들에게 부정적 이미지를 심어 주었다. 83년에 총선에서는 산업과 기업의 대규모 국유화, 유럽경제공동체(EEC)와 나토(북대서양조약기구)로부터의 탈퇴를 내용으로 하는 선거강령을 내놓았다. 이 강령은 영국 ‘정당 역사상 가장 긴 자살유서’라는 혹평을 받았다. 노동당 지지율은 27%까지 급락했다. (박지향 저 <대처스타일> 참조)

노동당이 부활한 것은 블래어식 합리적 진보, 제3의 길을 걸은 덕분이었다. 보수당에 맞서 노동당은 상당히 우클릭했므여, 임대주택과 민영화, 노조에 대한 입장을 수정했다. 유연한 진보정책으로 승부를 걸었다. 민영화된 기업을 국유화하려는 생각을 버렸고, 대처가 대폭 손질한 노사관계법도 손대지 않겠다고 했다. 블레어는 신노동당 캐치프레이즈를 내걸고 나락에 떨어진 노동당 재건에 나섰다. 사회주의 계급정당 이미지를 벗어버리고, 대중정당으로 탈바꿈하기 시작한 것이다. 블레어는 사회주의식 소득의 평등 대신 기회의 평등을 주장했다. 블레어는 보수의 아이콘인 ‘대처의 아들’로 불리웠을 정도로 합리적 진보정책을 내걸어 집권하는 데 성공했다.

민주당은 지나친 좌파와 절연해야 한다.
그래야 특정 정당에 마음을 오롯이 주지 않는 중원의 토끼를 잡을 수 있다. 안정감있고 합리적인 진보정책으로 승부를 걸어야 빛이 보일 것이다.데일리안

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1천가구 넘는 아파트, 분할입주 허용된다 |기타도움되는 말...

2012-04-12 08:03

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1천가구 넘는 아파트, 분할입주 허용된다

 

국토부, 주택법령·규칙 개정안.. 하반기부턴 분양시기 다르면 준공도 순차 가능케

 

 

하반기부터는 1000가구 이상의 아파트단지엔 분할준공이 허용된다.

지난해 3월부터 분할분양을 허용한 이후 준공도 차수별로 따로 할 수 있게 함에 따라 건축주와 입주예정자들의 입주에 따른 불편이 해소될 전망이다.

국토해양부는 이 같은 내용을 골자로 한 '주택법 시행령·시행규칙' 개정안을 마련해 입법예고한다고 11일 밝혔다.

개정안은 1000가구 이상 또는 대지면적 5만㎡ 이상 아파트 단지는 300가구 이상으로 구분해 2차례 이상 분할 분양할 수 있도록 했으며 분할 준공도 허용했다.

지자체는 여건을 감안해 조례로 10% 범위 내에서 단지 규모를 완화하는 규정도 추가했다.

따라서 지자체에 따라 최소 900가구 이상 단지는 분할 분양과 입주가 허용될 수 있게 됐다.

시기를 달리해 분양하고 입주할 수 있도록 하기 위해서는 6m 이상의 도로나 부설주차장, 옹벽 또는 축대, 녹지 등으로 경계가 나눠져야 한다는 조건이 있어야 한다.

분할된 공구 중 최초 착공공구는 사업승인일로부터 2년 안에 사업을 착수해야 하고 나머지 분할된 공구는 최초 착공 이후 2년 내 공사에 들어가야 한다. 이를 위반할 경우 건설사는 3개월 동안 영업이 정지된다.

이와 함께 가구수가 증가하는 아파트 리모델링 사업을 진행할 때 수립하는 '권리변동계획'에는 리모델링 전후의 대지와 건축물의 권리변동명세, 사업비, 조합원 비용분담, 일반분양계획 등을 포함토록 했다.

아파트 리모델링 사업에서 필로티를 1층에 한정해 설치할 경우 최상부에도 1개 층의 증축만 가능하도록 증축 범위를 명확히 했다.

아울러 하자심사분쟁위원회의 조정결정이 있으면 입주자는 즉시 하자보수보증금을 청구해 받을 수 있게 했다.

지금은 하자분쟁조정위에서 조정결과를 내놓아도 이를 제대로 이행하지 않고 보증보험사 등에서 따로 심사를 거쳐 지급을 안하거나 지연하는 사례가 적잖다.

이에따라 앞으로는 입주자가 하자보수보증금을 청구하면 보증서 발급기관이 즉시 보수보증금을 지급하도록 하겠다는 것이다. 특히 하자보수보증금 예치 의무가 없는 한국토지주택공사(LH), 지방공사 등 공공기관의 경우 하자분쟁조정위의 조정결과를 반드시 이행하도록 의무화했다.

개정안은 이밖에 위탁관리 리츠에 대한 주택건설사업자 등록기준을 완화했다.

위탁관리 리츠의 경우 일종의 페이퍼 컴퍼니로서 자체 기술자와 사무실을 확보할 수 없는 특성상 주택사업자 등록을 할 수 없었다. 하지만 앞으로는 위탁관리 리츠를 설립하는 자산관리회사(AMC)가 보유한 기술자와 사무실 기준을 바탕으로 주택사업자 등록 여부를 결정할 수 있도록 개선했다.아시아경제

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"땅값 올랐으니 보상비 올려달라" 떼법 차단된다 |기타도움되는 말...

2012-04-12 08:01

http://blog.drapt.com/sukbae/282611334185261387 주소복사

 

"땅값 올랐으니 보상비 올려달라" 떼법 차단된다

 

국토부, '공익사업 토지보상법 시행령·규칙' 개정안.. 지가상승분 반영금지 규정


 

 

공익사업에 따른 토지와 농업손실에 따른 보상 기준이 개정돼 지가상승분은 보상비에 반영되지 않는다.

농업손실도 실제 소득을 기준으로 보상금을 산정하는 경우 작목별 평균소득의 1.5배까지만 인정한다.

국토해양부는 이 같은 내용을 담은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 및 시행규칙' 개정안을 12일 입법예고한다고 밝혔다. 시행은 7월 예정이다.

토지의 개발이익을 배제할 목적으로 개정안은 공익사업으로 지가변동률이 일정기준 이상인 경우 공익사업의 영향을 받지 않은 지가변동률을 적용토록 했다.

공익사업 시행으로 지가가 상승해 발생하는 개발이익은 토지소유자의 노력이나 투자와 관계없이 발생한 것으로 보기 때문이다.

따라서 사업규모가 20만㎡ 이상이고 사업지구 지정·결정시기부터 보상계약체결 시점까지 지가변동률이 3% 이상 상승하거나 하락한 경우로, 해당 시·군·구의 지가변동률이 시·도의 지가변동률보다 30% 이상 높거나 낮으면 공익사업의 영향을 받지 않은 인근 시·군·구의 지가변동률을 적용해 보상비를 계산하게 된다.

또 사업지구 내 공시지가변동률이 시·군·구의 공시지가변동률보다 일정기준 이상인 경우에는 고시·공고일 당시의 표준지공시지가로 소급해 평가한다.

사업규모가 20만㎡ 이상이고 고시·공고일부터 사업인정일까지 표준지공시지가 변동률이 3%포인트 이상 차이 나는 경우로, 해당 사업지구 내의 표준지공시지가 변동률이 시·군·구의 표준지공시지가 변동률보다 30% 이상 높거나 낮은 때는 해당 사업의 고시·공고 당시의 표준지공시지가를 소급 적용한다.

개정안은 농업손실보상 기준은 실제소득을 기준으로 보상금을 산정할 때 농촌진흥청에서 발행하는 '농축산물소득자료집'의 작목별 평균소득의 1.5배를 넘지 않도록 했다.

버섯목이나 화분을 이용하는 버섯, 원예 등과 같이 계속 영농이 가능한 경우에는 이전 비용과 3개월분의 농업손실을 보상한다.

해당 지역 거주 농민소유 농지를 임차해 경작한 사람은 소유자와 경작자의 영농손실보상금은 협의토록 했다.

협의가 되지 않을 경우에는 50:50으로 지급한다.

실제소득을 기준으로 농업손실보상을 할 때에는 평균수입 기준으로 산정한 보상금의 50% 초과부분은 경작자가 노력한 결과이기 때문에 농지소유자가 평균수입기준 산정 영농보상금액의 50%를 초과해 지급받을 수 없다.

농기구의 매각손실 보상요건을 완화하여 과수선별기 등 특정영농에만 소요되는 농기구는 농지편입요건(소유농지의 3분의 2 이상)의 예외를 인정해 해당 농기구가 소용이 없어진 경우 보상을 할 수 있도록 했다.아시아경제

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[매매 시황]수도권 전역 ‘하락 한파’… 서울 16주 연속 ↓ |기타도움되는 말...

2012-04-09 08:49

http://blog.drapt.com/sukbae/282611333928942770 주소복사

 

[매매 시황]수도권 전역 ‘하락 한파’… 서울 16주 연속 ↓

 


 

선거 열풍도 얼어붙은 부동산 시장을 녹이지 못했다.

8일 부동산114에 따르면 지난주 아파트 매매시장은 서울(―0.07%)과 신도시(―0.04%) 모두 내림세를 나타냈다.

서울은 16주 연속 하락세를 이어가고 있다. 서울과 1기 신도시를 제외한 수도권(―0.02%) 역시 하락세를 보였다.

서울은 재건축 아파트값이 크게 떨어진 송파구(―0.16%)가 주도했고, 강남(―0.10%) 강북(―0.10%) 등지도 하락세를 면하지 못했다.

1기 신도시에서는 분당(―0.05%) 평촌(―0.05%) 등이 하락했고 산본 중동은 변동이 없었다.

전세시장도 약세를 보이고 있다.

서울(―0.03%) 1기 신도시(―0.03%), 서울과 1기 신도시를 제외한 수도권(―0.01%)에서 모두 전세금이 떨어졌다.

서울은 강동(―0.11%) 강남(―0.09%) 양천(―0.06%) 등이 내렸다.

봄 이사철이 끝나며 소형 수요가 떨어진 분당(―0.06%) 평촌(―0.04%) 등지도 약세를 보였다.

@donga.com


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"상가 투자비 70%는 내 돈으로" |기타도움되는 말...

2012-04-09 08:47

http://blog.drapt.com/sukbae/282611333928823879 주소복사

 

"상가 투자비 70%는 내 돈으로"

 

 

 

“신도시 상가는 초보 투자자가 무작정 뛰어들었다간 손실을 입을 수 있어요.

비싸게 분양을 받았다면 뒷 걱정이 커지죠.”

최근 택지개발지구 등지에서 상가 분양이 호조를 띠는 현상에 대해 윤병한 상가114 대표(52·사진)는 신중한 투자를 당부했다. 그는 1999년부터 국내 최초의 상가 정보 사이트인 ‘상가114(www.sangga114.co.kr)’를 운영해 온 상가 전문가다.

대학졸업 후 식품회사의 점포 개발부에서 일하면서 상가 시장에 눈을 뜬 그는 내친김에 불모지였던 상가 컨설팅 전문가로 진로를 바꿨다.

◆“초기 상가 임대료 높아 주의”

윤 대표는 택지개발지구의 초기 상가는 아직 시세가 형성되지 않아 임대인(투자자)과 임차인 모두 리스크를 안고 있다고 지적한다. 투자자가 상가를 비싸게 분양받으면 적정 수익률을 내려고 임대료를 비싸게 책정할 수밖에 없기 때문이다.

은행에서 돈을 빌린 투자자라면 더더욱 임대료를 낮출 수 없는 구조다.

그는 “초기 상가는 대부분 임대료가 높아 임차인 입장에서는 장사를 해도 남는 게 없고, 상가가 활성화되지 않았다면 보증금까지 까먹기 십상”이라며 “대개 이런 시행착오를 두 세 차례 하며 임차인이 바뀌다보면 시세가 형성되면서 임대료 수준이 내려가는 경우가 적지 않다”고 설명했다.

대신 윤 대표는 상가 분양에 나서면 리스크가 큰 만큼 기대수익도 높아진다고 강조했다.

그는 “상가를 분양받아 성공하면 임대인은 건물 가치 상승을, 임차인은 권리금이란 이익을 얻을 수 있다”며 “특히 긴 안목에서 투자하려면 대출 의존도를 줄이고 전체의 60~70%는 자기 돈으로 투자하는 것이 최선”이라고 말했다.

◆베이비부머, 상가 투자 주도

2008년 금융위기 이후 현금을 보유하려는 경향이 강해지면서 상가 분양 시장이 주춤했지만 최근 다시 기지개를 켜고 있다고 윤 대표는 설명한다.

그는 “아파트 투자를 통한 시세차익을 올리겠다는 기대감이 줄어든 데다, 베이비붐 세대들이 은퇴하기 시작하면서 고정적인 수익이 나오는 상가 투자에 점차 매력을 느끼고 있다”고 전했다.

최근 상가 투자 패턴도 달라지고 있다고 그는 설명한다. 10여 년 전만 해도 주부들을 중심으로 여윳돈 5000만~1억원가량을 투자하는 식이었다면, 요즘은 부부가 머리를 맞대고 ‘올인’하는 사례가 늘고 있다는 것.

윤 대표는 “중산층 베이비 부머들이 상가를 사 직접 식당이나 커피숍, 빵집 등을 차리기도 하지만 창업이 자신없으면 상가를 사 임대업을 하려고 한다”며 “웬만한 상가 1층에 투자하려면 5억~10억원은 필요하다보니 재산을 쏟아붓는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

◆“4~5층 근린상가 투자 유망”

그는 새롭게 상권이 형성되는 곳은 초기 거품이 가라앉는 시기가 투자에 안정적이라고 강조했다.

택지개발지구의 경우 상업시설 면적이 적을수록 유리하다는 것도 윤 대표가 강조하는 노하우의 하나다.

그는 “융자를 낀 5억원 정도의 투자액이라면 광교나 파주 운정지구의 4~5층짜리 근린상가가 괜찮을 것”이라며 “특히 개발사나 분양회사가 대략 임대 권장 업종을 짜놓아 균형을 맞춘 곳이 좋다”고 말했다.

예를 들면 1층은 제과점이나 약국, 편의점 등을 들이고 2층에는 은행 지점이나 프랜차이즈 커피숍, 3층에는 병의원을 입점시키겠다고 밑그림을 짜놓으면 같은 업종끼리 경쟁하지 않는다는 설명이다.

윤 대표는 “일단 ‘목(위치)’이 좋아야 하는 것은 기본”이라며 “분양 받은 상가라면 처음에는 통신사나 자동차 전시장, 의류점, 화장품 가게 등 소위 ‘안테나숍’을 들이는 것도 임대료를 꾸준히 받기에 안전하다”고 말했다.

마지막으로 윤 대표는 상가에 투자하기 전 반드시 전문가와 상담하라고 조언했다.

“이미 돈 다 내고 계약서에 도장 찍고 나서 ‘내 투자 어떠냐’고 의견을 묻는 분들이 적지 않아요.

분양 혹은 임대할 상가 주변의 공인중개사에게라도 물어보세요. 음료수 사들고 찾아가 주변 시세나 상권 분위기를 물은 후 투자해도 절대 늦지 않습니다.”
@hankyung.com

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부동산 투자 임대업 증가...리스크는↓ 수익률은 ↑ |기타도움되는 말...

2012-04-09 08:40

http://blog.drapt.com/sukbae/282611333928443418 주소복사

 

부동산 투자 임대업 증가...리스크는↓ 수익률은 ↑

 

 

부동산 투자의 방식이 변화하고 있다.

시세차익을 노린 투자의 리스크가 커지면서 임대업을 목적으로 하는 투자가 증가하고 있는 것이다.

경제 불황으로 인한 은행권의 저금리가 지속될 것으로 예상되고 있어 수익형부동산에 대한 관심은 날로 높아질 전망이다.

한국창업부동산정보원의 권강수 이사는 “장기적으로 볼 때 국내 부동산 시장은 점차 매매하고자 하는 실수요자보다 임대 거주하고자 하는 수요자가 증가 할 것” 이라며 “이를 고려해 본다면 투자자들이 매매를 통해 시세차익을 노리는 것보다 임대업을 통해 수익을 발생시키는 것이 오히려 투자 리스크를 줄일 수 있는 방편”이라고 설명했다.

또한 중대형 주택에 비해 1~2인 가구가 거주하기 부담 없는 소형주택, 오피스텔을 찾는 인구가 늘고 있으며 그로 인해 도시형생활주택, 원룸, 오피스텔 등의 수익형부동산이 투자자들에게 인기를 끌고 있다.

하지만 일부 지역에서 일어나고 있는 공급과잉으로 인해 공실의 위험성이 높아지고 있어 꼼꼼히 알아봐야 할 필요가 있다.

주택시장의 침체로 인해 반사이익을 누리고 있는 수익형부동산으로 전문가들은 상가시장을 꼽고 있다.

부동산 투자의 방식이 임대 방식으로 변화하면서 수익형부동산 중 도시형생활주택, 오피스텔, 상가가 각광 받고 있지만 앞서 밝힌 것과 같이 공급과잉이 우려되는 거주형 수익형부동산에 비해 상가시장은 공급과 수요가 다소 안정적이라고 할 수 있다.

또한 높은 실업률과 베이비붐 세대들의 대거 은퇴가 맞물려 창업을 희망하는 인구가 증가하고 있어 상가는 투자자들에게 최근 주목받고 있는 투자처가 되고 있다.

상가 중에서도 임대계약이 되어 있는 선임대 상가의 경우 투자 후 바로 수익이 발생한다.

이는 공실이라는 1차적인 리스크를 줄이고 임대업을 할 수 있는 장점이다.

실제 투자 후 임대계약이 발생하지 않아 장기간 공실로 방치되는 경우가 있다.

하지만 선임대의 경우 임대계약이 완료되어 이미 상가에서는 영업을 하고 있는 상태임으로 공실에 대한 부담을 없앨 수 있다.

충무로의 선임대 상가에 투자한 박모씨(58세)는 “6개월 전 이미 임대계약이 완료된 상가에 투자해 연 6.2%의 투자 수익을 얻고 있다”며 “상가에 직접 찾아가 상가에 입점한 업종을 보고 해당 임차인이 임대 계약을 어느 기간 지속할 수 있을 지 판단한 후 투자했다”고 말했다.

다만, 선임대 상가라 할지라도 상가 전체의 활성화 정도에 따라 계약 후 공실로 전환 될 수 있다는 점은 유의해야 한다.

임대계약이 되었고 높은 수익률을 기대할 수 있다 하더라도 반드시 직접 방문해 상가 전체의 활성화 정도와 입점한 업체가 임차인으로써 우량한지 반드시 확인해야 한다.

현재 도심 내 분양 중인 상가들 중 삼성 래미안 단지내 상가의 경우 1057가구의 단지내 상가로 지상 1~4층 규모로 총 26개 점포로 구성돼 있다.

주변 5000가구의 추가 배후세대가 이루어져 있으며 지하철 5호선 신금호역이 도보로 5분 거리에 있어 유동인구 흡수도 원활할 것으로 보인다.

부동산, 제과점, 클리닉, 학원, 미용실, 세탁소 등의 업종을 권장하며 입점은 2012년 5월 말 예정으로 3.3㎡당 900만~2300만원으로 선착순 수의계약으로 분양한다.

한미글로벌이 시행, 시공을 맡은 연신내역 마에스트로는 지하4층~지상17층 규모로 상업시설 18개 점포와 오피스텔 계약면적 기준 31.61㎡~64.86㎡ 총 213실로 구성되어있다.

지하철 더블 역세권인 3ㆍ6호선 환승역인 연신내역과 150m 거리에 위치하고 있다.

지하1층 ~지상2층으로 구성된 상업시설의 권장업종은 부동산, 편의점, 베이커리카페, 클리닉센터, 금융권 등 이다.

연신내 마에스트로는 2013년 06월 준공 예정으로 상업시설 분양가는 3,3㎡당 600만원~3,000만원대이며 분양가의 40%까지 중도금대출이 가능하다.

오피스텔의 실 당 평균 분양가는 1억1000만~1억3000만원 수준으로 선착순 분양한다.

강남구 청담동에 위치한 잠실 푸르지오 월드마크의 상업시설 켄달스퀘어는 지하1층~지상3층으로 3.3㎡당 800만~5000만원대 분양 중이다.

도보로 5분 거리에 강남역이 위치해 있는 강남구 역삼동에 삼성 쉐르빌 오피스텔 상가의 경우 3.3㎡당 2600만~1억600만원에 분양 중이다.

또한 성남시 분당구 삼평동 주상복합판교역 KCC웰츠타워는 오피스텔 분양을 마무리하고 상가를 3.3㎡당 6100만원선으로 분양 중에 있다.

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경매나온 주택 임차인 보증금 떼이는 사례 속출 |기타도움되는 말...

2012-04-07 14:12

http://blog.drapt.com/sukbae/282611333775557249 주소복사

 

 

경매나온 주택 임차인 보증금 떼이는 사례 속출

 

 

]‘서울 신림동 소재 다가구주택 원룸에 월세(50만원) 사는 직장인 김모씨(34). 최근 살던 집이 경매로 넘어가는 바람에 보증금 1500만원을 거의 날렸다.

한 명의 집주인에 여러명의 세입자 권리 관계가 복잡하게 얽힌데다, 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 주택임대차보호법상 소액임차인의 권리가 근저당 설정자에게 밀렸기 때문이다.’

최근 아파트나 연립ㆍ다세대가 경매로 넘어가면서 월세로 살던 세입자가 보증금을 떼이는 사례가 속출하고 있다.

6일 법원경매정보 전문기업 부동산태인이 최근 5년 간 경매에 넘어간 아파트와 연립ㆍ다세대 물건 15만2373개를 추출ㆍ분석한 결과, 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦은 물건이 전체의 절반이 넘는 3만4424개(51.03%)로 파악됐다.

이런 경우 임차인은 전월세 보증금을 통째로 떼이거나, 배당을 받더라도 집을 담보로 잡은 근저당설정자에게 권리 행사 순위가 밀려 보증금 전액 회수가 불가능한 경우가 많아 재산 손실이 불가피해진다.

특히, 최근 전세난으로 월세로 전환된 1~2인 가구수가 늘면서 이처럼 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 보증금을 떼이는 임차인도 해마다 큰 폭으로 증가하고 있다.

실제로 지난 2008년 임차인이 있는 경매물건 2만490개 중 전입신고일이 늦어 보증금 손실이 난 물건 비중은 38.28%에 그쳤지만, 2010년 55.37%, 2011년 65.84%, 올 1분기 70.05%로 해마다 급증하는 추세다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “보증금을 떼이는 피해자는 대개 사회 초년생이나 대학생들”이라며 “특히 근저당이 많이 설정되는 원룸이나 오피스텔을 월세로 임차하는 경우 임차인 권리를 주장할 수 없는 경우가 많아 사전에 세심한 주의가 필요하다”고 조언했다.

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