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[경매] 토지 경매, 서류상 좋은 토지와 현장은 다르다 |부동산노트

2012-12-03 22:21

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[경매] 토지 경매, 서류상 좋은 토지와 현장은 다르다

 

경매로 나오는 토지 물건은 그 물건의 양이 너무 방대해 모든 물건을 답사하면서 확인할 수는 없다. 단시간 내에 얼마나 많은 물건을 검색할 수 있느냐가 성공적인 경매 토지 투자의 시작이다. 현장을 찾기 전에 목적 토지에 대해 미리 70~80% 정도 상황을 파악해야 한다.

검색에 앞서 확실히 정해야 할 것은 취득의 목적이다. 투자 방향이 설정됐다면 토지이용계획확인원·지적도·감정평가서 등을 참고해 용도 지역과 토지의 형태, 접근성과 도로 사정 등을 고려해 자신이 원하는 토지와 가까운 토지를 검색한다.

이런 과정을 통해 책상에서 서류나 컴퓨터를 통해 검색한 물건 중 ‘괜찮은’ 물건을 찾았다면 반드시 현장을 답사해야 한다. 토지 투자 전문가도 서류상 좋은 물건이라고 판단해 현장을 방문했을 때 ‘역시’라고 느낄 수 있는 것은 절반에 미치지 않는다.

현장을 방문하고 실망한 토지가 신건에서 감정가 대비 200~300%에 낙찰될 때도 종종 있는데 이는 현장 답사를 하지 않았기 때문이다. 이러한 물건은 2~3개월 후 여지없이 재매각 공고가 난다. 물론 입찰 보증금은 20%로 높아져 있을 것이다.

일반적으로 경매 대상 토지는 중개업자나 토지 소유자의 안내를 받는 것이 불가능하므로 혼자 목적 토지를 찾아갈 수 있어야 한다. 그러나 토지는 건축물처럼 지번이 표시돼 있지도 않고 그 경계도 명확하지 않으며 우편물을 확인할 수도 없기 때문에 공부만으로 찾기는 그리 쉽지 않다.

혹자들은 현장에 가서 마을 사람에게 물어보면 알 수 있을 것이라고 생각하지만 현지 사람들도 ‘아무개 땅’은 알아도 ‘000-0번지’는 알지 못한다. 답사를 떠나기 전에 철저히 준비하고 현장에서 꼼꼼히 살피는 것만이 유일한 방법이다.

감정 평가서에 첨부된 위치도는 2만5000분의 1 지도가 대부분이다. 하지만 넓은 범위까지 표시되지 않으므로 자신이 소유하고 있는 전국 지도 책자가 있다면 그 지도상에 별도로 표시하고 이를 보면서 찾아가는 것이 수월하다.

그뿐만 아니라 이러한 방식의 토지 답사를 반복하다 보면 자신이 답사한 모든 토지를 한 권의 지도책에 표시할 수 있으므로 나중에 지역별 특징을 기억해 내는데 상당한 도움이 된다. 전국 지도가 없다면 하나쯤 사 두어야 하며 5만분의 1이나 7만5000의 1 정도의 축척이면 무난하지만 5만분의 1 지도는 너무 두껍고 무거워 7만5000분의 1 지도가 휴대하기에는 좋다.

위치도를 볼 때는 계곡 또는 도로를 기준으로 목적 토지가 좌측에 있는지, 우측에 있는지 특히 주의해 살펴봐야 한다. 이것만으로도 찾을 범위가 절반으로 줄어들 수 있기 때문이다.

위치도를 보고 현장 인근까지 찾아갔다면 이곳에서 감정평가서에 첨부돼 있는 사진과 일치하는 토지를 찾아야 한다. 그러나 사진 속의 계절과 현재의 계절이 반대일 때가 많으므로 계절을 마음속으로 뒤집어 볼 수 있는 상상력이 필요하다. 이는 경매 개시 결정이 나고 감정평가가 이뤄진 시점에서 최초 매각 공고 시점까지 6개월 정도의 시간이 소요되기 때문이다.

감정평가 시점은 감정평가서의 첫 장에 표시돼 있다. 이러한 감정평가 시점과 답사 시점의 차이는 계절뿐만 아니라 현재 상황에도 많은 변화를 줄 수 있다. 농지는 작물의 현황이 현저하게 달라질 수 있으므로 사진의 배경까지도 꼼꼼히 살펴보고 목적 토지를 찾는 노력이 필요하다. 간혹 감정평가서상의 물건 사진이 엉뚱한 것도 있으므로 주의해야 한다.

물건 사진을 이용하는 방법 외에도 지적도상 인접지에 대지가 있다면 그 대지 위에 건축물이 있을 가능성이 높고 이 건축물을 먼저 찾는 것도 좋은 방법이다. 그 지번에 해당하는 건축물은 마을 사람에게 물어도 좋고 특히 우편집배원을 만날 수 있다면 일은 더욱 수월해질 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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