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은퇴 후 부동산 활용방안 |전문가칼럼

2019-09-01 09:35

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은퇴 후 부동산 활용방안



떼돈 벌 기회가 온다 경제위기 어디가 먼저 터질까-김종갑의경제부동산 구독부탁드려요




최근 글로벌 주식시장의 급락으로 개인들의 경우 기본적으로 30~50%의 금융자산평가금액이 줄어듦을 경험했을 것이다. 포트폴리오 차원에서 보유하고 있던 자산 중 중·단기적으로 활용하고자 금융기관에 펀드나 ELS나 DLS의 형태로 투자했다고 가정할 때 이번 하락 조정국면에서 모두 자유롭지 못했을 것이다. 물가는 오르고 지갑에 쓸 돈이 부족한 상황에서 또 한 차례 시장의 급락을 맞음으로 10년 주기의 불황이 고착화되는 듯한 느낌이다.

은퇴를 앞두고 있는 50대나 은퇴한 베이비부머 세대들을 중심으로는 소유하고 있는 부동산에 대해서도 고민이 많은 상황이다. 가계자산의 대부분이 부동산을 포함한 실물자산으로 구성되어 있기 때문이다. 금융부채를 안고 있는 가구의 경우를 살펴보더라도 금융자산 대비 금융부채의 비율이 85~115%로 상당한 수준이다. 부채상환을 위해서라도 실물자산인 부동산을 처분할 수밖에 없는 안타까운 상황이 대부분이다.

삶에 여유가 있어 현재의 생활수준을 유지하며 은퇴 후에도 현재 살고 있는 주택에 계속 거주할 수 있다면 너무나도 행복한 일이다. 하지만 현실적으로는 은퇴 이후 금융자산이 적거나 수입원이 부족해 현재 거주하는 부동산의 재산세나 유지관리에 들어가는 비용조차도 삶의 부담으로 작용하는 경우가 많다. 따라서 은퇴이후의 노후준비가 부족한 베이비부머 세대들의 입장에서는 ‘노후에 주거용부동산을 어떻게 활용할 것인가’라는 고민을 할 수 밖에 없는 것이다.

참고로 베이비부머는 전쟁 후 혹은 혹독한 불경기를 겪은 후 사회적, 경제적인 안정기에 태어난 세대를 지칭한다. 미국에서는 제 2차 세계대전 후부터 1960년대에 태어난 세대를, 우리나라에서는 전후세대 특히 1955~1963년 태어난 세대를 이른다.

베이비부머 세대가 우선적으로 은퇴자금 확보를 위해 고려할 수 있는 방안의 하나로는 주택의 다운사이징(Down-Sizing)이 있다. 일반적으로 은퇴하는 베이비부머들의 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중은 상대적으로 큰 편이다. 따라서 이와 같은 자산구조에서 거주하는 부동산은 미래의 노후생활비를 확보하기 위한 또 하나의 수단으로 활용할 필요가 있다. 이 말은 주택자산을 축소해 노후 생활비를 확보하는 방안으로 활용해야 함을 의미한다. 즉 거주하고 있던 넓은 평형의 주택을 팔고 중·소형의 주택을 구입한다거나 임차하는 전략이 필요한데 이를 가리켜 소위 ‘주택 다운사이징 전략’이라 부른다.

소유주택의 다운사이징을 통해 얻을 수 있는 또 하나의 혜택은 주택관리가 용이하다는 것이다. 소유주택이 소유자의 사회적 신분을 나타내는 척도이기도 해서 수입이 많고 여유가 있을 때에는 관리에 약간의 번거로움이 있을지언정 유지하는데 노력을 다해왔을 것이다. 하지만 은퇴를 하고 자녀들이 출가하게 되면서부터 실속 없이 겉만 화려한 것은 은퇴 이후의 삶에 하나도 도움이 되지 않을 수도 있다는 생각을 대부분 하게 된다. 청소 문제라든지 난방비나 관리비 같은 비용부담도 만만치 않아 과도한 생활비 지출이 아닐까라는 고민도 하게 된다


은퇴 이후의 주택을 바라보는 시각이 이제는 이용 개념으로 바뀌고 있다. 은퇴 이후의 노후생활을 준비하는 차원에서 주택 다운사이징을 통해 필요한 재원을 마련하고, 쾌적한 환경의 소형주택이나 임차주택에 거주하는 방안을 고려해야 한다는 것이다.

주택을 활용해 노후생활자금을 마련하는 또 다른 방안으로는 주택연금을 활용하는 것이다. 주택연금은 2007년 7월부터 한국주택금융공사에서 판매하고 있는 상품이다. 가입요건에 따르면 가입가능연령, 주택보유수, 대상주택 기준을 모두 만족한 주택소유자와 지방자치단체에 신고 된 노인복지주택이 대상이 된다.

주택연금에 가입하려면 우선 가입 연령부터 충족되어야 한다. 근저당권 설정일 기준으로 보면 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상 1주택 소유자이어야 한다. 예외로 보유주택 합산가격이 9억 원 이하인 다주택자도 가능하다. 단, 2주택자는 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로만 가입이 가능하다. 대상주택은 시가 9억 원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고 된 노인복지주택이다. 상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2이상인 경우에만 가입이 가능하다.

주택연금은 국가가 평생 가입자와 배우자에게 연금지급을 보장한다. 또한 주택연금은 기본적으로 주택을 담보하는 부채이므로 적용금리가 중요한데 보통은 낮은 금리일 때가 유리하다. 세제혜택으로는 저당권 설정 시 등록세, 교육세, 농어촌특별세와 국민주택채권 매입의무가 면제된다. 또한 대상주택의 재산세는 25% 감면되며, 이자비용은 연금소득 공제대상이 되는 혜택을 준다. 부부가 모두 사망했을 때 또는 원하는 시기에는 언제든지 정산도 가능하다.

주택의 남는 방을 전세보증금을 받고 임차를 주는 경우에는 주택연금의 대상이 되지 않는다. 따라서 단독주택이나 다가구주택을 소유하면서 임대보증금을 받는 경우에는 주택연금을 받을 수가 없다. 오로지 월세를 받는 경우에만 주택연금을 받을 수 있다. 그러므로 실질적으로 아파트를 소유하고 직접 거주하는 경우에만 주택연금이 가능하다는 것을 기억하자.

주택연금을 이용하는 도중에 이사를 할 수는 있지만 그럴 경우에는 변경된 신규주택으로 담보를 변경해야 한다. 이때 신규주택과 담보주택의 가격차에 의해 상환금액이 발생하거나 월지급금이 변경될 수 있다는 부담은 있다. 또한 대출이 있는 경우에도 원칙적으로 주택연금을 받을 수 없다. 이 경우 주택연금은 혼합지급방식을 택하고, 수시 출금을 이용해서 기존 대출금을 전부 갚을 때에만 주택연금이 가능하게 된다. 이때 수시 인출금을 초과하는 금액은 다른 자금으로 마련해야 한다.

마지막으로 전원주택을 활용하는 방안을 들 수 있다. 전원주택이란 대도시 근교에 자연과 접하면서 전원생활을 맛볼 수 있도록 지은 단독주택을 말한다. 주로 공동으로 필지를 구입하여 개별로 건축하는 경우가 많다. 공동으로 구입한 필지는 이해다툼이 발생할 소지가 많으며, 인허가 절차를 밟는 과정 또한 생각보다 시간이 많이 걸리고 지연되는 경우가 많다. 전원주택을 활용하기 위해서는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 토지이용계획 확인서 등 제반서류를 발급받아 검토하고, 해당 토지에 건축허가가 가능한지를 반드시 확인해야 한다. 또한 정부의 각종 규제도 면밀히 검토해야 한다. 마지막으로 단지규모, 주위환경, 편의시설 등을 미리 꼼꼼히 살펴보고 향후 가치를 판단하여 결정해야 한다.

전원주택은 지목이 대가 아닌 전, 답, 과수원, 임야 등에 건축되는 경우가 많기 때문에 일반주택을 건축하는 것보다 까다롭고 절차가 복잡한 경우가 많다. 따라서 노후에 전원주택을 구상하고 있다면 사전에 준비하는 시간을 가지는 것이 필요하다.

이상의 내용을 종합하면 은퇴 후 노후자금으로 부동산을 활용하는 방안 중 하나로 주거지에서 계속 거주하는 경우가 있는데 익숙한 공간에 정착한다는 안락함은 있을 수 있으나 다소 고비용의 주거생활유지비와 기회비용이 발생하는 단점이 있다.

다음으로 거주부동산의 다운사이징은 은퇴소득 및 여유자금의 확보차원과 이자비용 절감이라는 장점이 있지만 주거생활의 질적 저하를 가져올 수도 있다. 일부 임대 또는 매각 후 전세에 거주하는 방안도 고려해 볼 수 있는데 이 또한 차액을 활용해서 은퇴소득 확보와 이자비용 절감이라는 장점이 있지만 주거의 안정성이 떨어지는 심리적 피로감이 있을 수 있다.

부동산 담보대출로 생활비를 충당하는 것 또한 대출이자 상환 부담이 있고, 주택연금을 통한 연금화는 거주부동산을 이용하여 유동성과 환금성을 확보하는 장점이 있으나 주택이 물가상승분을 반영하지 못하는 불리한 점도 있다. 따라서 은퇴를 앞두고 부동산 이외의 별다른 자산이 없는 베이비붐 세대에 있어서는 자신에게 가장 적절한 노후자금 확보방안에 대해서 지금부터라도 고민할 필요가 있다. 차호중 하이투자증권 구포지점 부장



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