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서울 신축 전세가율 50%대…갭투자 힘들어져 |부동산노트

2019-10-30 17:48

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서울 신축 전세가율 50%대…갭투자 힘들어져



페펙트 스톰 경제외환위기 부동산 덮친다 떼돈버는 세가지방법-김종갑의 경제부동산 구독부탁드려요



[파이낸셜뉴스]#. 서울 강동구 ‘고덕동 래미안힐스테이트’ 단지는 입주 첫해인 2017년 말 전용면적 84㎡짜리 아파트 매매가는 8억6500만원, 전세가는 6억6000만원을 형성하면서 ‘전세가율’이 76%였다. 하지만 올해 10월 기준 전셋집은 5억9000만원으로 떨어진 반면 매매가격은 11억7000만원까지 오르면서 전세가율은 50%대로 떨어졌다. 상황이 이렇자 전세를 끼고 집을 매입하는 갭투자는 사실상 어려워질 전망이다.



최근 서울 새 아파트가 매물 부족으로 몸값이 급격히 치솟았지만 전셋값은 이를 따라가지 못하면서 전세가율이 급락하면서 갭투자가 힘들어지고 있다. 갭투자는 전세보증금을 지렛대 삼아 아파트를 매수하는 것인데 최근 아파트 매매가격이 오르고 정부의 보유세, 종부세 강화와 대출규제로 갭투자에 나서기가 쉽지 않다.

30일 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 10월 14일 기준으로 전국 입주 1년차 아파트의 전세가율을 집계한 결과, 매매가 대비 전세가의 비율은 62.58%로 2016년 최고점 74.09% 대비 11.5%포인트 하락했다.





수도권(서울·경기·인천)은 62.40%를 기록했다. KB부동산은 수도권에서는 최근 4년 동안 연평균 38만 가구의 신규 아파트 입주가 이어지면서 전셋값은 약세를 보인 반면, 매매가격은 올랐다고 분석했다. 여기에 민간택지에 대한 분양가 상한제 시행으로 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려로 신축 아파트 몸값이 치솟은 것도 영향을 미친 것으로 보인다.

서울은 50%대까지 하락했다. 서울은 56.84%로, 2105년 전세가율77.63%과 비교해 20.79%포인트 떨어졌다. 특히 강남구(49.7%)와 강동구(47.1%)는 전세가율이 50%이하로 하락했다. 대단지 신규 아파트 공급이 집중된 강동구는 전세가율이 가장 낮았다. 강동구는 지난 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴(1900가구)를 시작으로 9월에 고덕동 고덕그라시움(4932가구) 등 7000여 가구가 입주했다. 오는 11월에 힐스테이트암사(460가구), 12월에 고덕센트럴아이파크(1745가구)와 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구) 등 4000여 가구가 입주한다.

KB부동산 리브온 시세에 따르면 지난 9월부터 입주를 시작한 고덕그라시움 전용 84㎡ 매매 일반평균가는 13억2500만원이며, 전세가는 매매가격의 40% 수준인 5억4000만원이다. 2017년 입주한 고덕동 래미안힐스테이트 전용 84㎡의 입주 당시 전세가율은 76%를 나타냈지만, 최근에는 50%로 낮아졌다. 분양가 상한제 여파로 신축 매매가가 오르고, 강동 지역 공급이 늘어나면서 전세가가 하락했다.

강동구 고덕동에 위치한 ‘롯데캐슬퍼스트’ 전용 84.98㎡의 경우 올해 1월에만 해도 9억1000만원에 매매가 이뤄졌지만, 9월에는 10억에 실거래가 이뤄져 9개월 만에 9000만원이나 뛰었다. 하지만 해당 아파트에 같은 규모의 전셋값은 올해 1월 5억2000만원 수준이었지만, 9월에는 5억4750만원에 전세 거래가 이뤄지면서 매매가 상승폭을 전세가가 못 따라잡는 상황이다.

2013년부터 2016년 4년 동안 70%대 초반으로 높은 전세가율을 유지하던 지방 5대광역시도 최근 집값이 오르면서 전세가율이 동반 하락했다. 대전·울산 등 지방 거점 도시 중심으로 대장주 아파트 매매가가 오르면서 전세가율이 떨어졌다.

KB부동산은 매매가격과 전세가격 간의 갭이 벌어지다 보니 갭투자 수요도 줄어들어 거래량이 줄고, 전세가율이 다시 낮아지면서 입주 아파트를 전세끼고 매입하는 것 또한 쉽지 않게 됐다고 분석했다.



이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 "풍부한 유동자금과 저금리, 새 아파트 선호현상까지 겹치면서 전세가격과 매매가격의 가격 격차가 당분간 벌어질 것으로 보인다. 민간택지에 대한 분양가 상한제가 본격 시행되고 높은 가격부담으로 실수요 거래량은 줄어들 것으로 예상된다"고 말했다.

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “서울의 전세가율 하락은 아파트 가격이 크게 올랐다고도 볼 수 있지만, 반대로 전셋값이 오르지 못한 것은 전세가의 안정세로도 볼 수 있다”며 “서울 아파트 매매가가 먼저 실수요층으로 접근할 수 있는 수준으로 조정될지 전세가가 바닥을 다지며 가격 하한선을 높아질지는 조금 더 지켜봐야겠지만, 강동구의 경우 아파트 입주물량이 몰려있는 만큼 당분간 아파트 매매가격 상승은 어려울 것으로 보인다”고 전했다.

kmk@fnnews.com 김민기 기자




출처-행복한가


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