[스크랩] 수도권 유망 지역 총정보

2007-05-04 11:57

http://blog.drapt.com/zzangb/3950441178247447935

서울 강남구 도곡동에 사는 자영업자 K씨(51)는 청약통장이 없다. 그런데도 최근 송파구 잠실3단지 아파트를 3채나 분양받았다.

모두 미계약 아파트다. 지난달 서울 6차 동시분양에 선보였으나 당첨자들이 계약을 포기한 물량이다. 미계약분이라고 하면 1, 2층 정도일 것으로 여기지만 8층도 있었다.

9억원을 은행에 맡기고 있는 L씨(49)는 얼마 전 고양 풍동택지지구 A아파트 54평형을 구입했다. 정남향에 9층이니 로열층에 속한다. 이 또한 당첨자가 계약을 포기해 남은 미계약분이다. 분양가의 10%인 계약금 4,600여만원만 내면 중도금 이자는 나중에 낸다는 조건도 L씨의 마음을 끌었다.

요즘처럼 아파트 분양시장이 좋지 않을 때 두 사람의 투자 행태는 일반인들의 눈으로 보면 바보스럽다. 눈앞의 시황만 보면 그렇다. 하지만 이들은 입주 때를 보고 있다. 어차피 당장 분양권 전매가 가능한 아파트가 아닌 바에야 지금의 시황은 의미가 없다. 입주 때인 2년 6개월 이후만 좋으면 된다.

이코노미스트의 ‘부자들 미분양 아파트 돈 된다’ 기사에서

최근 겉으로 보이는 주택 분양시장을 ‘붓가는 대로’가 아닌 ‘손가락 가는대로’ 한번 정리해보겠습니다.
미분양은 늘고 분양물량은 줄고... 그렇다고 분양가는 내려가지 않고... 정부이 부동산 정책은 왔다 갔다하고... 분명 주택시장은 불안정한 상황입니다.

전국 미분양 아파트는 6월 현재 5만가구가 넘어서 지난 2001년 4월 이후 가장 많습니다.
수도권의 경우 청약자들이 대부분 내년 판교신도시 분양만을 기다리며 좀처럼 청약하지 않고 있어 미분양 사태가 심화되고 있습니다.

지방도 부산이 7월 현재 미분양 주택물량이 5천가구를 넘어서는 등 크게 다르지 않은 양상입니다.

최근 주택건설사 부도가 늘고 있고 우리가 이름만 대면 금방 알 수 있는 대형 건설사 부도설이 시중에 나돌고 있습니다.

이런 상황에서 미분양 물량은 늘어날 수 밖에 없고 건설사들은 건축규제로 분양물량이 줄어든데다 분양시장이 악화되면서 분양시기를 대거 9월이후로 연기해 ‘8월 분양가뭄’이 심각했습니다.

이것이 표면적으로 우리가 알고 있는 분양시장의 상황입니다. 하지만 부동산으로 부자가 되기위해선 겉으로 드러난 이같은 양상만 봐서는 안됩니다.

다음은 최근 만난 한 건설사 부장님의 말씀인데 취중에 들었지만 현 분양시장에서 부자노트 독자라면 새겨들어야 할 대목이라고 생각합니다. 가능한한 기억을 되살려 그대로 전달하겠습니다.

“다른 건설사들은 미분양이 쌓인다고 난리인데 우리는 미분양 물량이 거의 없어요. 저는 그게 참 이해하기 힘들었어요. 하지만 다른 건설사에 미분양이 쌓이고 있는 것을 보면서 왜 우리가 미분양이 없는지 최근 알았어요.”

“미분양물량이 늘어난다고 합니다만 그렇지 않은 곳도 많습니다. 저희가 최근 분양한 택지개발지구 아파트는 경쟁률은 높지 않았지만 당첨자 계약이후 한달도 되지 않아서 100% 계약을 했습니다. 주로 강남 사람들이 유리한 대출조건을 활용해 적극적으로 미분양아파트를 사들였기 때문이지요.”

“지방 분양물량이 걱정되긴 하지만 지금처럼 잘해왔듯이 소비자가 원하는 것을 알게됐으니 걱정하지 않습니다.”

제가 최근 갔다온 춘천에서도 미분양이 소진되고 있는 것을 봤기 때문에 매우 공감했습니다.

핵심은 부자들은 입주시점 확실한 투자가치가 있는 단지라면 지금에도 미분양 아파트를 적극적으로 사들이고 있다는 것입니다. 대출을 지렛대 삼아서 말입니다.

독자께서는 현 분양시장에서 어떻게 행동하고 있는지요. 부자노트 독자 여러분들도 이면을 들여다보는 눈(역량. 펀더멘털)을 키워야 합니다. 정책 경기 금리 등 변수를 토대로 분양시장 회복시기를 예측해야 합니다.

저는 청약도 지금 적극적으로 해야 하고 미분양 아파트도 적극적으로 매입해야 한다고 생각합니다.

내집마련이든 투자든 미분양 아파트를 매입할 때 참고할 미분양 투자 7계명을 간단히 소개합니다.

-부자들이 매입하는 미분양 아파트를 노려라
-입주할 2년뒤 미래가치를 따져봐라
-입주해서 살고싶은 친환경 단지로 설계된 아파트가 뜬다
-지역 선호가 높거나 높아질 곳을 노려라
-지역 대표가 될 단지를 매입하라
-호재가 있어 발전 가능성이 높은 곳을 고른다
-시공사 브랜드파워가 강해지면 프리미엄도 올라간다

마지막으로 제가 제목에서 부자들이 미분양 아파트를 사들이는 것을 ‘매입’이 아닌 ‘매집(買集.accumulation)’이란 용어를 왜 썼는지 한번 생각해보기 바랍니다. 소감 한마디 코너에 의견을 남겨주세요.

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[스크랩] [김경우] 내집마련과 10억만들기의 상관관계 |부동산노트

2007-05-04 11:56

http://blog.drapt.com/zzangb/2894141178247390337

출처 : 내집마련의 Happy Analyst 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

10억을 만들고 싶은가? 요즘 10억만들기가 유행하고 있다. 어딜 가나 10억만들기 열풍이다. 하지만 막연하게 말로만 10억만들기를 부르짖는 분들이 의외로 많은것을 본다.

▶10억만들기의 첫걸음은 내집마련부터

일단, 10억만들기의 첫걸음은 내집마련부터 하는것이 우선이고, 내집마련을 하고나서야 비로서 10억원도 보이는 법이다. 주식이나 적금, 적립식 펀드 투자도 내집마련을 위한 종자돈 마련을 위한 발판으로 삼을때 그 파급효과도 배가된다. 내집마련이 안된 상태에서 이들 투자처에 올인, 혹은 소위 ‘몰빵’하는것은 바람직하지 않다고 본다.

내집마련이 안된 상태로 주식에 투자했다 전재산을 날리는 경우, 재기하는것이 쉽지 않다. 사업가들이 주택만큼은 부인명의로 돌려놓는 경우가 많은데, 다 이런 이유 때문이다.

▶내집마련 안된채로 10억만들기, '허공의 바람잡는격' 될수 있어

만일의 경우 내집만큼은 지켜서 나중에 재기하는데 발판을 삼으려 하는 최소한의 방어적 수단이기때문이다. 다시말해 가장 중요한 자산수단으로서의 내집마련에 결함이 생기면, 재테크 전체적인 시스템에 오작동이 나기 십상이며, 이는 결국 허공의 바람잡는격이 될 가능성이 높기 때문이다.

최근 유력 일간지(조선일보 2007.3.7)에 의하면 부동산을 소유한 가구가 부동산을 소유하지 않은 가구보다 순자산 평균 금액이 10배 이상에 달하는 등 부동산의 보유 여부에 따라 자산격차가 크게 벌어져 있는 것으로 나타났다.

또한 통계청이 7일 발표한 2006년 가계자산조사 결과’에 따르면 지난해 5월 31일을 기준으로 우리나라 전체 가구의 가구당 평균 총자산은 2억8112만원이었다.

이 가운데 주택, 토지, 건물 등 부동산이 2억1604만원을 차지했으며 저축, 보험, 전·월세보증금 등 금융자산(저축총액)이 5745만원, 자동차, 회원권 등 기타자산이 764만원이었다.

▶부동산(주택) 보유한자와 미보유자의 자산격차 10배나 벌어져

필자가 이 말을 하는 이유는, 부동산을 소유한 가구의 평균 총자산은 3억7497만원으로 부동산을 갖고 있지 않은 가구의 평균 총자산 4062만원에 비해 무려 10배나 많은 것으로 나타났다는 사실 때문이다.

부동산 소유 가구는 부채를 제외한 평균 순자산에서도 3억2367만원으로 미소유 가구의 평균 순자산 3143만원에 비해 10.3배나 많아 큰 자산격차를 보였는데, 우리나라에서 10억을 빨리 모으려면 내집마련과 함께 부동산투자를 병행하지 않고서는 결코 일반 샐러리맨들이 10억이라는 금액을 만들기가 쉽지 않다는 점을 말해준다.

간단한 실례를 들면 2004년 하반기에 부동산경기가 그다지 좋지 않을 때 전세금 1억원과 주식,현금등 유동자금 1억포함 총 2억원의 자산을 가진 30대중반의 샐러리맨 친구 A씨와 B씨중 A씨는 “내집은 굳이 필요없다”며 전세를 고집하였고, B씨는 전세 1억원과 가용자금 1억원, 대출 1.5억원을 포함 총 3.5억원을 들여 용인지역 아파트에 내집마련(실거주)및 투자겸용으로 구입하여, 현재 7억~7.5억을 호가하여 친구인 A씨와 자산격차가 2년반만에 2배반~3배로 벌어졌다.

B씨는 “설사 집값이 떨어진다고 해도 전세값 오를때마다 전전긍긍하는 맘고생을 더 이상 할필요가 없고, 내집에서 가족이 단란하게 행복을 꾸린다는 만족감은 돈으로 평가하기 힘든 ‘가치 그이상의 가치’를 한다”며 “집값이 앞으로 더 오르면 더 좋고, 떨어져도 상관없다. 이방원의 이런들 어떻고 저런들 어떠랴?는 하여가(何如歌)를 부를수 있게 되었고 대출이자로 인해 전세로 살때보다 씀씀이도 더 알뜰해지고 자금사용이 훨씬 계획적으로 바뀌었다”고 내집마련의 중요성을 얘기한다. 즉 내집마련은 선택이 아니라 필수라는것이다,

▶20대부터 내집마련에 관심 기울여야 30대~40대 재테크에 크게 도움돼

20대부터 내집마련에 관심을 기울여야 한다. 10억 만든 사람들 중 아파트와 부동산을 거치지 않고 주식이나 은행에만 들락거리는 분들이 10억 목표달성을 이룬경우는 매우 드물다.
즉 일반 서민들이나 샐러리 맞벌이 부부들이 30대에 내집마련이 안되면 10억모으기는 멀어질수 밖에 없는것이다.

10억만들기를 위해서는 반드시 부동산 재테크에 대한 관심의 비중을 최하 50%이상은 놓지 말아야 한다고 강조하는 이유가 바로 이 때문이다. 주택이 투기의 방편이 되어서는 안되지만, 가족이 안락한 주거환경에서 마음편히 행복을 누릴수 있는 보금자리는 선택의 문제라기보다는 필수라는 생각이 필자의 지론이다.

여기에 더해 기왕이면 입지가 유망하고 미래가치가 풍부한 수도권 대규모 신도시나 택지지구에 내집마련을 할수만 있다면 실거주(내집마련)와 시세차익 두 마리토끼를 잡을수 있음은 물론 10억만들기의 꿈을 조금 앞당길수 있는 좋은 방편이 될것이다.

▶청약가점제 시행으로 무주택 서민들의 내집마련 꿈 실현가능성 높아져
그런면에서 최근 정부가 확정지은 <청약가점제>의 9월 본격시행은 무주택자와 서민들에게는 신도시와 택지지구등 입지가 훌륭하여 향후 미래가치가 풍부한 지역에서 내집마련의 꿈과 시세차익을 안겨줄수 있는 절호의 기회가 될것이다.

그동안에는 자금력이 풍부한 중산층 이상의 계층들이 주택을 손쉽게 분양받고 상당한 시세차익을 통해 10억만들기를 신속하게 달성했던 반면, 무주택자와 자금력이 부족한 서민들은 그림의 떡처럼 인기지역에서의 내집마련에서 소외된 경우가 많았고 그로 인한 상대적 박탈감이 컸었지만 올 9월이후 분양가 상한제와 청약가점제가 본격 시행되면 무주택기간이 길고 부양가족수가 많고 통장가입기간이 긴 많은 서민들에게 내집마련과 비교적 높은 시세차익을 통해 서민들의 꿈인 10억만들기 목표에 좀더 가까이 다가설수 있는 발판이 될 좋은 기회가 될수 있을것이다.