2006-10-11 08:49

http://blog.drapt.com/zsyhwang/81160524182381

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29202

아파트에서 실수요를 겸한 투자이든, 순수한 투자이든 투자처 선정은 매우 어렵다   발품을 팔아 각 지역별로 현장을 돌아보고 평가를 하여도 현장 확인하는 순간 호가를 알뿐 최근의 거래동향이나 시세 추세(상승,보합,하락)를 알수는 없다   그렇다고 인터넷 사이트에 올라온 수많은 글들을 읽어 보아도 대부분의 글들이 필자가 살고 있는 지역이나 또는 지역 중개업자가 올린 글들로 정확한 가치판단이 어려울 때가 많다   시간이 흐르면 정확한 가치가 나오고 누구의 말이 맞는지는 알수 있으나 ,판단을 하여야 하는 시기에는 혼란만이 가중된다   특히, 온라인 고수를 자처하는 사람들의 지역적 편애와 현장지식 부족은 판단의 혼란을 떠나, 한동안 치유할수 없는 잘못된 의사 결정을 내리게 한다   안타까움이나 함부로 이야기 할수는 없다. 해당 지역 주민들의 반발을 받는게 귀찮기 때문이다   회원들 스스로 아파트를 선택할수 있게 태양이 생각하는 아파트 투자처 선택 방법을 공개한다     *** 아파트 투자처 선정의 기준 ***    1.  택지가 완성된 지역 보다는 미완성,공사중인 택지를 선택한다    2. 서울 강남(광화문)을 중심으로 가까운 지역을 선택한다    3. 서울 강남(광화문)을 중심으로 지리적으로 가까운 지역보다는      도로교통 시간으로 가까운 지역을 선택한다    4. 대규모 분양예정지 신도시(택지개발지구) 입구에 있는 소규모 지구 아파트를 선택한다    5. 30평대는 지하철 노선을 중심으로 보고 40평대는 도로를 중심으로 아파트를 선택한다    6 .30평대는 초등학교의 위치를 중점으로 보고,40평대 이상은 중학교 이상을 중점으로 본다    7. 40평대 이상 중대형 평형일수록 조망권을 겸비한 웰빙 산책코스가 있는 가를 찾는다    8. 현장조사시 인터넷 고수가 쓴 글이 현장의 지리적 상황과 일치하지 않을때는     (현장 방문없이 쓴 글) 해당의견을  판단의 기준에서 완전배제한다    9. 해당 지역 주민이나,해당 지역 분석가의 말은 참고사항으로 만 생각한다    10.구입지역 아파트의 주변 아파트 대중적인(선호) 평형이 몇 평대인가를 살펴본다    11. 내부 구조가 좋은 아파트 보다는 입지가 좋은 아파트가 우선이다    12. 생활편의 시설중 혐오시설이 선호시설로 둔갑하여 전달되는 경우가 많다       혐오시설 인지 선호시설인지는 본인이 판단해야 한다    13. 구입지역 아파트 단지내 주차장을 둘러보고 해당 지역 주민의 생활수준을 살펴본다    14.구입지역 아파트 주변 상가의 외식집을 살펴보고 해당 지역 주민의 생활수준을 가늠해본다    15. 언론에 발표되는 개발계획 단계에선 구입을 하지말고       택지보상등 구체적인 행위시작시 개발 주변지역 아파트를 구입한다    16.인터넷 상에선 보합시세를 상승시세로 표현하는 경우가 많다.      인터넷 Q&A를 유심히 살펴보면 보합인지 상승인지 알수 있다.    17. 과거 상승률에 의존한 미래의 장미빛 청사진(무조건 오른다)을 믿지 말아야 한다    18.미분양 아파트 선택시는 주변 아파트 시세를 확인하고 주변시세의 110%가 넘는      미분양 아파트가 있으면 미분양 아파트를 계약하기 보다는 기존 아파트를 전세끼고      사두는것이 투자이익이 높다 (택지개발지구 예외)    19.청약 아파트의 투자가치는 모델하우스 오픈일보다는 당첨자 발표일에 가봐야 한다      당첨 여부를 확인하는 사람이 분양세대수 보다는 많아야 실수요가 있는 아파트다       20. 미분양 아파트를 선택할때는 먼저 현장을 확인한후 모델하우스로 간다.       모델하우스 도우미에 현혹되면 안된다    21. 평형대별로 거주자 연령대를 보라     - 30평 30대, 40평 40대, 50평 50대가 현재 추세이다.     22.  노인들이 안살것같은 구릉지 아파트에 노인이 많이살면 공기좋은 웰빙 아파트다.     고슴도치도 자기의 새끼가 이쁘다고 했다 인터넷에서 떠도는 수많은 글들은 자신이 있는 지역의 아파트를 홍보하기에 바쁘다   내 새끼가 이쁘지, 남의 새끼가 이뻐 보이겠는가? 어쩔수 없다 생각하지만, 고슴도치 제 새끼 자랑에 제 3자인 매수자가 따라갈 이유는 전혀 없다   인터넷 상의 수많은 글들 속에서 진정한 옥석을 가릴수 있는 능력이 없는 사람은 태양의 투자기준들을 자신의 기준으로 삼아보는 것도 좋을 듯하다                  ***펌 하실때는 출처를 밝혀주세요***

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2006-10-09 09:33

http://blog.drapt.com/zsyhwang/81160354025435

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29165

투자가치가 높은 부동산을 선택할때는 내재가치,미래가치가 잘 조화된 물건을 선택행야한다고 봅니다. 아파트 고를때 중요한 13가지를 정리해보았습니다. 하지만 가장 중요한건 무엇보다도 본인마음입니다. 다른전문가 의견수렴과 철저한 조사후 반드시 본인스스로 결정을 해야합니다. 부동산투자는 100%가 없습니다. 아래 10가지 요소중 다 만족할수는 없습니다. 본인의 자금사정,현재상황,주변여건등을 고려하여 최선의 선택을 할뿐입니다.   1) 입지 - 가장 중요한 요소입니다. 돈의 흐름,사람의 흐름을 따라갈 필요가 있습니다. - 강남경부축 : 강남,판교,분당,용인,수원,동탄  - 강북서축 : 용인,여의도,목동,마포,상암,일산,파주   2) 트랜드 - 최근 아파트 트랜드를 읽어야합니다. - 주상복합과 웰빙입니다. - 웰빙은 지상공원, 탑상형설계,네트워크가 갖춰진 유비쿼터스,로하스입니다.   3) 브랜드 - 최근 추세가 브랜드입니다. - 브랜드에 따라서 가격과 선호도가 선차만별이니 가능한한 브랜드아파트를 선택해야합니다.   4) 택지개발지구 - 신도시,택지개발지구아파트를 선택해야합니다. - 택지개발지구아 아닐시 1000세대 이상 단지를 선택해야합니다.   5) 학군 - 명군학군은 당연히 좋지만 가능한한 초등학교,중학교가 인접해있는 아파트가 좋습니다.   6) 조망권 - 조망권(산,강,바다,공원..)은 아파트가격에 날개를 달아주는 격입니다.   7) 지형 - 아파트 진입로와 아파트입지가 오르막이나 내리막이 아닌 평지인지를 확인해야합니다. - 장깆거인 관점에서 아파트는 건물보다 토지가치가 높은곳이 더 큰 가치를 합니다.   8) 층수 - 1/4의 법칙에 따라 총 아파트 층수의 1/4이하는 가급적 고르지마시기 바랍니다.   9) 평수 - 최근트랜드가 중대형입니다. - 중대형의 공급부족은 여전히 부족하며 늘어나는 고급,중대형 선호도를 봤을때 중대형의 가치는 당분간 더 지속될거같습니다.   10) 대지지분 - 대지지분이 높은 단지가 시간이 갈수록 지속적 상승이 됩니다. - 아파트는 시간이 지날수록 건물가치는 하락하며 토지값에 따하 시세가 결정됩니다.   11) 용적률 - 용적률이 낮은 아파트는 쾌적함과 더불어 향후시간이 지난후에도 재건축이나 재개발시 유리한 조건이 되어 가격상승을 또한번 가능하게 합니다.   12) 년도수 - 최신아파트일수록 가치를 더 합니다. - 최소한 2001년이후 아파트를 선택하시기 바랍니다. - 2001년부터 브랜드가 도입되며 분양가가 올라가는시기임으로 아파트 품질에 많은 차이가 납니다.   13) 호재 - 호재가 있는아파트는 가격상승의 날개를 달아주는 격입니다. - 신도시,지하철,도로,학교,대형기업,관공서,공원의 개발계획을 미리 확인하고 계획이 당장 없더라도 소문이 있는지역은 다시한번 꼼꼼히 체크해보시기 바랍니다. 아니땐 굴뚝에 연기는 잘 안나는 법입니다.

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2006-08-25 09:02

http://blog.drapt.com/zsyhwang/2564331156464149268

출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

◆ 용인시 하반기 황금 분양 ◆     명품1  스크랩 76회 된 작품입니다.   ◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     부동산 열기가 잠시 휴화산의 분위기로 유유히 흐르고 있습니다.     이제 무주택 서민분들을 비롯하여 큰 평수로 갈아타기 위한 분들이 또 한 번의 고민을     해야할 시점이 바야흐로 도래하였습니다.     추석을 기점으로 아파트 시장이 어느 방향으로 움직일것인가?     올해는 과거 3년동안 이어진 전반기 활화산 후반기 휴화산이라는 등식이 성립될     것인가를 놓고 모든 사람들의 눈과 귀가 하나로 모아지고 있습니다.   ◆ 자 우리는 이 시점에서 어떤 선택을 해야 할까요?     어떤 전문가는 세계적인 버블 징조를 근거로 삼고 금리 인상 등의 시사 정보에 근거를 두고     침체및 하락을 예견하고 있습니다.     또 다른 전문가는 과거의 흐름에서 일탈하지 않는 폭등을 예견하고 있습니다.     이러한 극단적인 상황에서 부동산에 관심이 많은 우리 모든 형제들이 과연 어느 장단에     맞추어 춤을 추어야 신명나는 춤을 출 수 있을 것인가 판단이 쉽지 않습니다.     잘못하면 비관적인 전망을 내 놓는 전문가들의 말처럼 진양조 장단의 장송곡과 같은     비장한 춤사위로 애절한 슬픔을 곱씹을 수 있으며, 잘만하면 낙관적인 전망으로 치장한     전문가들의 말마따나  휘모리 장단의 신바람 나는 춤을 추면서 환희의 찬가를 술겸 안주겸     삼을 경우도 생깁니다.   ◆ 제 판단은 이렇습니다.     폭락이라는 저승사자의 서슬퍼런 칼날이 아니라면 내 년의 부동산 시장은 지역별,     평형별, 세대수별, 입주년도별 각각의 요인에 따른 심대한 양극화 현상이 확대     되면서  어떤 사람은 찬란한 햇살의 눈부심을 우러러 보면서 실크로드에 멋진 발자국을      남길 것이며 어떤 사람들은 칠흑같은 어둠 속을 헤메는 형극의 고통스러운 길을 걸을      것입니다.      자 이제 그 운명의 길은 각자가 판단하여 서로 옳다고 생각하는 길을 따라서      잇닿은 행렬 속에 자신을 맡겨야 할 때가 다가오고 있습니다.   ◆ 이제 전부의 죽음도 전부의 삶도 아닌 죽음과 삶이 현저하게 차별화 되는 양극화라는     큰 강물을 건너야 할 운명에 놓여 있습니다.     아무 생각 없이 뒤를 따라가다가 낭떠러지에서 허무한 삶을 마감하기 보다는 설령 떨어져     죽는 한이 있더라도 후회 없는 선택이 될 수 있도록 그 무엇인가를 해야합니다.     우리가 해야할 일들이 너무나 많습니다.   ◆ 이제 무작정 앞사람의 뒷꽁무니를 밟으며 가기 보다는 활활 타오르는 횃불과 온 세상을     비추는 해와 달을 우군 삼아 확실한 길을 걷도록 노력해야 합니다.     부동산 시장의 죽음이냐 삶이냐의 선택이 아니라 어떤 흐름이 전개 될 지는 모르겠지만     그 큰 흐름 속에서도 차별화 되는 양극의 저울추에서 가장 후회 없는 멋진 길을     걸었노라고 자부할 수 있는 그 길을 가야겠습니다.     이제 준비를 해야 할 때가 왔습니다.     어제도 그제도 걸어 봤건만 내일은 왠지 다를 것이라는 막연한 환상을 과감하게 떨쳐     버리고 가장 현실적인 눈으로 변해가는 부동산 물줄기에 우뚝 솟아오를 수 있는    그런 배짱과 용기가 어느때보다 소중합니다.   ◆ 제 개인적인 생각으로는 내 년에 비교적 낙관적인 흐름을 보이지만 철저하게 한    쪽은 울고 한 쪽은 웃는 차별적인 양극의 칼날을 피할 수 없을 듯 합니다.     칼날 위에 서지 않고 평평한 바닥에서 설 수 있는 최선의 길이 무엇이냐에 대하여 고민을     해야지 다 같이 죽느냐 다 같이 사느냐의 큰 물줄기만 따라 가서는 안됩니다.     지금 집을 사느냐 마느냐도 중요하지만 어느 지역에 어떤 평형의 어떤 아파트를 사느냐가     더 중요합니다.   ◆ 다음에 제시할 2006년 하반기 용인시 분양은 뭇 사람들에게 수없이 회자되어 온     성복동, 신봉동, 동천동, 흥덕지구 보다도 투자 가치가 높고 당첨 가능성이 훨씬 많을 수도     있는 용인시 분양지역들이 총망라 되어 있으니까 참조하셔서 칠흑같은 자신의 앞길에     1천 볼트의 불빛을 달기를 간절히 염원합니다.   ◆ 남들이 모일만한 그런 곳에만 청약에 혼신을 쏟다 보면 자칫 잘못하다가는 양극화의     칼 끝에 설 수 있는 상황이 도래하니까 아껴 두었던 청약 통장의 비검을 과감하게     뽑아들고 암흑이라는 적군과 싸워 이기셔야 합니다.     올 해에 분양하는 용인시 아파트에 당첨된다면 정도의 차이는 있겠지만 양극화의     가장 좋은 위치에 설 것이 확실합니다.     당첨 가능성이 드문 동천, 성복, 흥덕만 노래 부르지 마시고, 확실성이 짙은 여타의     분양에 관심을 두고 청약하여 높은 시세 차익을 거둘 수 있도록 현실적인 안목을     지녔으면 합니다.   ◆ 최근 성공리에 마감된 진흥 더블파크는 33평 7.7대 1이라는 높은 경쟁률과 39,49,56평의     일부 미분양 단지에 20-30대 1이라는 경쟁률이 몰린점은 청약 주택을 지나치게 보물     다루듯이 하고 유망 지역에만 넣겠다는 많은 사람들의 생각이 반영된 사례입니다.     좋은 곳이지만 청약은 아끼고 보겠다는 심리를 철저히 반영한 샘입니다.     미분양이 어떻게 청약 통장을 아낀다는 이름 하나로 20-30대 1로 둔갑을 하는지 기가     막힐 노릇입니다.     차라리 다른 곳을 포기하더라도 이 곳에 넣었다면 현재 1000-4000까지 프리미엄이 붙은     미래 수익률 최저 40% 이상으로 추정되는 아파트를 동호수까지 선정하면서 당첨 되었을     것입니다.    ◆ 묻고 답하기에서 시종일관 진흥의 찬양가를 불렀건만 많은 분들이 시세차익이 가장 높은      대형 평수를 외면하다가 막판에 꾼들의 잔치로 당첨 5분만에 딱지 프리미엄 4천까지      순식간에 사라지는 놀라운 진풍경이 벌어졌습니다. 역발상이 필요합니다.      허무하게 무릎을 꿇을 가능성이 높은 그런 단지에 학수고대하기 보다는 오히려 그런      단지보다 수익률이 높을수도 있는 소리소문 없는 그런 단지를 철저히 검증하고 청약      당첨률을 높이는 그런 사고의 전환이 필요합니다.    ◆ 용인지역 아파트는 판교신도시 수혜를 톡톡히 받고 있는 곳으로 꼽힙니다.      판교 분양과 맞물려 용인지역 아파트의 공급이 계속되면서 투자자들의 관심이 쏠리기      때문입니다.      특히 성복·신봉·동천 지구가 8월부터 분양을 시작하거나 올 하반기부터 분양에 들어갈      예정이어서 관심은 갈수록 높아지고 있습니다.      이 지역은 분당보다 아파트 가격이 싸고 녹지공간이 많다는 이유에서입니다.      올 하반기 용인지역에서 분양되는 아파트는 13만6000여 가구에 달할 전망입니다.    ◆ 우선 동부지역에서 선보이는 아파트가 눈에 띄네요    . 행정타운을 중심으로 5600가구가 분양될 것으로 보입니다.      금호건설은 9월 중 고림동에서 1195가구를 공급하는데 이어 재건축 되는 김량장      주공아파트 자리에 11월 중 484가구를 분양한다. 행정타운 주변 삼가동에는 코오롱건설이      9월 중 35~55평형 823가구와 극동건설이 404가구를 선보일 계획입니다.      우남종합건설은 역북동에 900가구 대성산업건설은 양지면에 1192가구, 우림건설은       이동면에 429가구를 올 하반기에 분양할 예정입니다.    ◆ 용인 일대에서 주목되는 성복지구 안에는 나무엔 단지, 성복자이 단지, SK뷰 등이      포진해 있습니다.      GS건설이 성복동에서 중·대형 평으로 구성된 4200가구(성복1·4차)의 대단지를 선보이고      SK건설과 CJ개발이 추가로 내놓을 계획이어서 올 하반기에만 5500여 가구가 공급됩니다.      또 첨단주거문화공간으로 개발되는 흥덕지구 분양도 10월부터 시작될 것으로 보입니다.      호반건설산업은 35평형 530가구를 내놓고 경남아너스빌도 43평형대 930여 가구를      선보입니다.      여기에 동원개발, 신동아건설, 우남종합건설, 경기지방공사 등이 분양에 합류합니다.    ◆ 풍덕천동, 신갈동, 마북동 등의 분양 물량도 눈여겨 볼만하다. 주공에서 선보이는      국민임대아파트 1100여가구도 올해 말 분양할 계획입니다.    ◆ 할 수만 있다면 작고 녹슨 여러 칼자루(소형의 1가구 2주택 이상)를 과감하게 처분하고      크고 날카로운 새 칼(신규 아파트, 분양 아파트 중대형) 하나로 바꾸기를 간절히      희망합니다.

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