부동산으로 부자되는 열가지 방법

우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다.   우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모되기위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다. 부동산에서도 마찬가지다.   대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다.   만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면  대박이라는 것을  부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다. 거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은부모 만나 부자된사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로  정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다.   전문가들은 많은 상담과 질문을 받는다.   어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다. 이들의 심정이야 이해가지만   부동산으로 부자 되는 방법은 사람과  시기가 각자 달라  간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는  부자이야기를 할 수 없기 때문에  부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다. 부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다. 그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이부동산을 움직이는 첫째조건이다.   마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다.   부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다. 그렇다면 부자(富者)란 무엇인가?    신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까?   각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다. 구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이  은행금리 년 4%로 환산하여  이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다.   다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.   그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다.   그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다.   왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다.   몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈수 밖에 없다.   따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다. 그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다.   돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한부자라 할 수 있을까? 아마이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다.   돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다.     누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다.   부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다.      부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다. 이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다.         우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다.   부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할수가 있었다.   그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다.   그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고,깡통될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다. 필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을뿐더러 막대한 개발이익에  비해  세금은  너무 적었기 때문에   부동산에  발빠른 사람들은  상당한 부를  이룰 수 있었던 것으로 추측된다.   그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다.     이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다.   이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다.   만약  아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은  다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다.      매매가 않되  투자전환이 어렵다면   다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다. 아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 그동안의 경험을   바탕으로   부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다.    이것이 절대적 일수도 없다.   그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다.    부동산으로 부자 되기위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다. 첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다. 부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다.   지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자. 안내도를 가진자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다.   또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어  여러 지역을  자유롭게 계획하면서 다닐 수있지 않는가!    지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다. 초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며,  자녀학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다.   그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다.   이러한 습관이 어려서부터 있어 처음보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다. 이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남 지역을 자주 가 보았고,  그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다.   지금도 이러한 버릇이 습관화되어   자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시  옆에 있어야했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다.   이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다.   따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.  따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.   지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운지역들을 발견할 수 있기 때문이다. 둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다. 뉴스와 신문은 정보 집합체이다.      물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다. 부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다.   신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다.   우리는 정보화시대에 살기 때문에  그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만  감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다.      시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다.   또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다.   이런 이야기가 있지 않는가!    경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다.   무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다. 셋째, 현장답사로 발품을 판다. 어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과 도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다.   부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다.    시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다. 예를 들어보자.    과거 평화의 댐 주변을 관광지로개발한다는 정보 때문에   화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를한 경우가 많았다.   물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여   20년이 넘는  지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이  현장학습을 통하여  안목만 길렀어도    이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다.   그러나  현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은   평화의 댐 근처는  수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과가까운 평택지역 근처에 땅을 매입하였던 것이다.   현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해  시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자. 또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다.   처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다. 또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두,세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다. 이들은  토지를 여러 필지로 나누어  공유형태로 두고 투자를  유치하고 몇 개월내  잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다.   이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다.   이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다.     그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여  현장을 대신 보내지 않는다는 것이다.   명심해야 할 대목이다. 넷째, 정책을 분석한다. 부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는말이다. 이렇듯 부동산정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다.   반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다. 예를 들어보자.   서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다.   아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다.   그런데 매매계약 후  중도금 받기전인 9월 중순부터  정부의  부동산 안정책으로 인하여  그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다.   따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다.   느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금 날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고  느긋하게 잔금 날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다. 이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다.   또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과  그리고 타이밍까지 계산하는  노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다.    까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다.   이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때 부동산 규제책이 나온다는 사실을  이미 알고 있기 때문이다. 과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제 정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기때문에 적정이익에 도달하면 지체없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다. 다섯째, 자기 책임형 투자를 한다. 부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다.     그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다.   그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐 믓해 하며 정성을  다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다.  다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면  큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다.   조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다. 또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동현대백화점 무역점 근처에 상업부지500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다.   어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이 라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다. 부동산에 정해진 가격은 없다.  다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다. 부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다.       투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다. 또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나  또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다.   한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다.    왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다.   그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다. 여섯번째, 내집부터 마련한다. 요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다.    이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다.   과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다. 앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다.     외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다.   그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을주게되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다. 왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다. 1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다.   그러나 개발이 늦어지고 지지 부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다.   이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다.   이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다. 일곱째, 철저한 자기 관리를 한다. 부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다.   그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다. 특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다.   급변하는 경제 상황이 그렇고   세계 시장의 변화, 정책의 변경등 상황에  따라   여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다. 또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다.  잠을 적게 잔다는 것은 생활이  긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라   일하는 시간이 밤늦은  시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다. 많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다. 또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면  매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고  이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다.   또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등 을 알 수 있게 된다.  이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면  그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다. 여덟째, 고정관념을 극복한다. 3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다.   그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다.   진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각 은 했지만  평소에 꿈꾸던 40평대보다  더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에  그 정도의 고생은 참기로 했다.   그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한점을 참을 수 있었다.  그러나 시간이 지남에 따라 교통 체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽 출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다.   결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다. 진과장의 경우   잘못한 것이라곤  지역을  무시하고 대형평수와  전원 아파트라는 순간적 고정 관념에 빠져 실패한 경우다.   만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면   강남아파트를  전세로 주고  상현리  아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다. 일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다.   그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다. 상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자 하는 경우다. 이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은수익을 가져다 줄 수있기때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다. 아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다   類類相從(유유상종)이라는 말이 있다.   부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다.      헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다.   특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다.        따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다.   당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황분위기를 읽을 수있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다. 다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결 과적으로 성공하지 못한  현씨 부부 이야기를 하고 싶다.   젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세 로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다.   6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다.   다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다.      만약  현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까?  흠잡을 때  없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다. 마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다. 부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다.   종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다. 첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.          하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.              둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.              셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다. 둘째, 무형의 종자돈이 있다. 이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다.   청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가  있지만  이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다. 셋째, 만족적 종자돈이 있다. 부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다. 굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자. 또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다.     종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다.   필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다. 부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다.   따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다.   현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다. 이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다.   또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다. 또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다. 일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다.   우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다.   종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다. 부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....

 

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글쓴이는 누군지는 모르나, 2004년 11월경...처음 나온 글입니다...

많이 공감되는 부분이 있어....정보를 공유하고자 합니다...

글의 흐름상 2004년 ~ 2005년초를 기준으로 보시면...될 것 같습니다...

 

 

 

 

 

자유로 3호선뿐이었던 일산...이제 대변신을 시작합니다. 호재만발..이렇게 호재가 호박덩쿨째

구르듯 하는 곳이 있나요.

1-2.300만-400만평 규모로 건설되는 김포와 파주신도시(김포.파주 모두 판교 282만평보다 큰

 358만평, 285만평이며, 파주는 확대개발이 추진되고 있지요. 교하까지 합치면 이미 350만평에

 이릅니다.)

3-5.양주신도시, 삼송신도시, 은평 신도시도 가깝습니다. 일산동북쪽에 건설되는 이들 신도시는

 일산신도시 남쪽의 김포신도시, 북쪽의 파주신도시와 함께 일산의 중심 역할을 강화할 것입니다.

6.제2자유로 건설-6차선 고속도로로 2008년말 완공 목표입니다.

7-8.파주문산-서울을 연결하는 고속도로가 민자로 추진됩니다. 계획수립중이죠.2011년까지

      35.5KM구간 4차로입니다. 방화동-문산을 연결하는 4차로도 2011년까지...

9.경의선전철 복선화(일산-용산 25분 소요) 2007년말부터 단계적으로 개통하죠.

10.외곽순환도로 북부구간 2006년 6월부터 단계적으로 뚫립니다. 일산IC에서 들어가면 됩니다.

11.일산킨텍스와 인천공항을 연결하는 전용도로와 다리가 건설됩니다.

12.국제전시장이 지금의 4배로 확대 건설됩니다. 앞으로 지금 있는 것같은 전시장이 3개 더

   생기는 것입니다.

13.한류우드 30만평에 고급주거지.호텔.영산산업이 들어섭니다.

14.MBC제작센터가 공사중입니다. SBS제작센터와 함께 공중파방송 제작센터 2개가 들어서면

    CATV 등도 대거 이동할 것으로 예상됩니다.

15.초대형 오페라하우스(너무 크다는 지적도 있습니다만) 건설중입니다. 곧 완공되지요.

16.김포-일산을 연결하는 다리가 건설되고 있습니다. 절반쯤 공사가 진행됐습니다. 이것은

    이산포-김포신도시구간

 

17.할인점 없는 게 없는 일산에 추가로 백화점과 대형할인점이 킨텍스 단지안에 들어옵니다.

    6성급 호텔 2개가 들어서지요. 러브호텔은 비즈니스호텔로 변신중이라고 합니다.

18.교육여건이 급격히 좋아지고 있지요. 일산중학교의 특목고 합격률 15% 수두룩하죠.전국 1등.

    민사고, 부산영재고의 일산학생 비율 1위죠. 그동안 좋지 않았던 백석고 등이 다시 좋아지고

   있지요.중국명문대의 분교도 설치된다고 하지요. 고양외고는 경기도내 특목고중 최고의 서울대.

   연대.고대 합격률을 자랑하지요.

19.일산에도 호재인 100만평규모의 LCD공장이 파주에 세워지고 있지요. 협력업체도 50만평에

    추가로 들어서구요.

20.행정도시 규모의 2000만평, 분당의 4배인 개성공단에 입주가 단계적으로 이뤄지고 있지요.

21.한강변 철조망 철거가 검토되고 있어 한강일대의 친환경 개발과 활용이 예상됩니다.

    도시기본계획에 따르면 철조망에 가리워진 한강은 시민들의 휴식공원으로 돌아오며

    구 행주대교에는 동물들의 자유로운 이동 통로가 될 수 있는 녹도로가 조성된다.

22.고양시의 20년 후 모습을 담은 도시기본계획안에 따르면 일산과 멀지 않은 항공대 일대와

   그 주변 덕은동은 테크노타운과 미디어밸리로 조성, 친환경 산업단지로 탈바꿈합니다.

    2025년의 고양시 인구는 현재보다 21만명이 많은 110만명으로 상정돼 있고,

    도시의 공간구조를 1도심 1부도심 2지역 3지구로 가져간다고 합니다. 즉 일산도심, 화정 부도심,

    삼송 화전 지역, 가좌 고봉 벽제 지구로 육성한다는 내용입니다.

23-24.다소 시간이 걸리지만 수도권순환전철, 제2외곽순환도로가 지나갑니다.일산-행신역으로

        고속철에 접근할 수 있습니다.

25.일산신도시와 붙어있는 장항동일대 61만1000평에 지식기반정보단지 조성됩니다.

26.지하철9호선을 3호선.경의선과 연결합니다. 2008년까지 사업기간이 잡혀있지요.

    광역교통망계획에 따른 것이지요. 대곡-김포공항간입니다.

27.무엇보다 가장 큰 호재는 지금까지 조용했지만 앞으로는 1번부터 21번까지 이르면 올해,

    늦어도 2015년까지는 대충 다 만들어진다는 것입니다.

    가상의 계획이 아니라 삽집하고 있는 사업들이 대부분이죠.

이중 사실이 아닌 것 있으면 지적해주세요.

 

 

 

    아파트의 매수 갈등! ♨

 

 

 

 

    때문에 허탈감을 느낀다.        ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!

 

◐ 수도권이나 지방의 핵심부에 사시는 무주택 분들이라면 많은 분들이 이러한 박탈감 때문에

    힘들어 하실 것입니다.

    우선 막연하게 돈만 모으지 마시고, 원하는 아파트 몇 군데를 목표로 설정해 놓고 사이트에

    들어가서 수시로 시세를 체크하거나 현장을 방문하는 등의 기본적인 활동을 병행하십시오.

    돈을 모으는 방법은 여러가지가 있겠지만, 아파트를 매수하기 위한 최소한의 자금이 마련

    되었다면 목표 금액의 70%만 달성 되었어도 사전에 눈 여겨 놓은 아파트를 과감하게

    매수하시는 게 현명합니다.

    이때, 매수하고자 하는 날짜로부터 수개월 전에 급매물에 관심을 갖거나 은행 대출에 민감해

    하지  마시고 적극적으로 활용하여 유망 지역의 청약에 발빠르게 나서는 게 좋습니다.

 

 

B. 마음에 점을 찍어 놓은 아파트가 몇 군데 있는데, 각각 장단점이 상존해서

 

◐ 우선 마음에 염두해 두었던 아파트들이 자신의 여건과 미래의 투자 가치가 있는지를 전문가의

    조언, 부동산 사장님을 통해서 냉철하게 평가해 보고, 확신이 선다면 해당 아파트들에 대한

    평가 잣대를 세워서 가장 유망한 아파트를 매입하시기 바랍니다.

    위의 사항은 제가 쓴 아파트 평가 기준을 점수화 시킨 자료가 있으니까 참조하시면 도움이 될

    것입니다.

 

 

 

◐ 매수를 하고 싶은 아파트가 미래의 투자 가치가 확실하다면 다음 문제는 본인의 자금력과

   수입 문제를 따져 보아야 합니다.

   예를 들어서 3억 아파트 매수시에  1억원의 자금이 있고 월 수입 중에 저축액이 100만원

   정도만 된다면 저축하기 보다는2억 정도의 대출을 받아서 90만원 정도 수수료를 내고 

   아파트를 매수하는 것이 좋습니다.

   문제는 60% 이상 대출을 안 해주기 때문에 3-5천만원이 부족할텐데 이 부분은 전세를 끼고

   구입하거나 여건이 되면 신용대출, 혹은 주변에서 돈을 빌리고, 월세방으로 이사까지 감수할

   필요가 있습니다.

 

 

D. 적은 평수에서 큰 평수 혹은 오르지 않는 지역에서

 

◐ 위 사항은 여건만 된다면 빠를수록 좋습니다. 절대로 망설일 상황이 아니며, 바로 앞에서

    제시한 방법으로 자신의 여건과 금액을 산출해 보시고, 약간 무리한 선에서 투자 가치가 높은

    큰 평수 혹은 유망 지역으로 재빨리 옮길 것을 강력하게 권고합니다.

 

 

E. 아파트 매수를 언제 해야 최대한 싸게 구입할 지

 

◐ 시장의 움직임이 유동적이기 때문에 지역, 시기, 개인 여건 등을 고려하여서 가격이 오르는

    아파트를 추격 매수하기 보다는 매수보다 매도지수가 높은 정체기를 선택해야 합니다.

    이 때 너무 오래 기다리면 때를 놓치기 때문에 매일 부동산 흐름을 점검하시고, 이 시기에는

    급매물이 많이 나오는 상황이기 때문에 좀 더 낮게 매수 가격을 받쳐 놓고 협상할 각오로

    매수에 임하면 싼 가격으로 집을 구입할 수 있습니다.

 

 

 

◐ 자녀의 교육과 직장 문제는 현실적 여건이며 아파트의 구입은 미래 투자 성향이 강한데,

    미래 투자 가치가 어느 정도 보장된 아파트라면 무조건 매수에 나서는 것이 바람직합니다.

    어차피 하나를 얻으면 하나의 고통은 감수해야 하는데 특별한 상황이 아니면 아파트

    수익률을 최고의 우선 순위로 잡고 불편함을 감수해야 합니다.

 

 

G. 안정감 있게 원하는 평수를 매수해야  할 지, 

 

◐ 누구도 장담할 수는 없지만 적어도 향후 3-5년 동안은 일부 지역을 제외하고 중대형 평수의

    선호도가 커질 것으로 점쳐지기 때문에 약간의 무리가 따르더라도 공격적으로 큰 평수를

    매수하는 것이 가치 창출을 이끌 수 있습니다.

    다만 이 경우에도 평수만 크다고 좋은 것이 아니라 입지, 미래의 가치를 필수로 체크해야

    합니다.

 

 

 

◐ 이 경우에는 해당 지역의 아파트 자체만을 놓고 판단하지 마시고, 같은 조건의 주변 시세와

    오른 이유에 대한 분석, 향후의 호재 등을 점검하시어 만일 이러한 조건이 어느 정도 

    갖추어진 상황이라면 실제 거래가격의 시세인지가 확인되면 오름폭에 관계 없이 매수를

    권하고 싶습니다.

    왜냐하면 아파트는 오르는 이유가 있고, 오르는 곳이 더 오르기 때문입니다.

 

 

 

◐ 정부의 정책을 무시하는 것은 위험한 발상이지만, 우선 현 정부 3년 동안의 부동산 규제와

     아파트 변동 사항을 점검할 필요가 있습니다.

    정치적인 면이라 좀 민감하긴 하지만 1가구 1주택이라면 정부의 정책을 약간 고려하면서

    침체기를 골라서 투자 가치가 높은 아파트를 매수하는 것이 후회가 없을 것입니다.최근

    3년동안 상반기 폭등 하반기 정체의 양상을 보이고 있는 까닭에 9월-11월 사이가 매수 적기로

    보여집니다.

 

 

 

◐ 소형 평수가 재건축이 아닌 상황에서는 투자 가치로서 매우 나쁜 상황이라는 전제하에

     여건만 되면 목표선보다 약간 손해 보는 선에서 아파트를 신속하게 매도하고, 대신

     투자 적기와 유망 지역의 중대형 평형으로 응집하는 게 바람직합니다.

     똑똑한 아파트 하나가 계륵같은 아파트 서너채보다 효자 노릇을 한다는 사실을 명심하십시오.

 

 

◐ 우선 1가구 1주택의 요건을 갖춘 상태에서 수도권의 강남-분당-용인-수원-동탄 라인을 1순위로

    추천해 드립니다.

    매수 가격에 따라서 위 라인이 경부 고속국도를 축으로 남하할 수 있는데, 경부 고속국도의

    축과 전철역에서 벗어나지 않는 30평대의 새아파트를 매수한다면 시세 차익을 많이 남길

    것입니다.

    특히 저평가가 되었다고 여겨지는 용인 연원마을 신갈 기흥 상현 일대를 추천하며,

    고급 아파트로서 향후 투자 가치가 높은 지역은 죽전, 보정, 신봉, 성복, 동백 등을 꼽을 수

    있습니다.

 

 

 

◐ 똑같은 여건이라면 무조건 청약을 받는 것이 현명합니다.

    솔직히 최근 2년동안 유망 지역에서 청약을 받아서 손해를 본 사람은 거의 없으며 입지가

    좋은 대부분의 지역은 분양가의 50%-100까지 시세 차익을 남겼습니다.

    다만 경쟁률이 높은 곳은 시세 차익이 클 확률이 다분하지만 비현실적이기 때문에 지나치게

    몰려드는 곳에만 관심을 가지는 것은 아파트로 시세차익을 남길 때를 놓칠 가능성이 크므로

    분양가가 비싸더라도 여러 곳에 청약할 것을 권유합니다.

 

 

 

◐ 수도권의 무주택자라면 급하지 않는 상황이란 존재하지 않습니다.

     한시가 급하고 1초도 귀한 시간입니다. 그만큼 향후에 아파트 시세가 지속적인 상승을 거둘

     확률이 높기 때문에 팔장을 끼는 것은 최악이며, 오히려 침체기(올해는 9-11월)를 골라서

     여건에 맞는 유망지역을 토대로 하여 적극적인 매수를 하시기 바랍니다.

 

 

 

◐ 대출을 얼마나 받느냐가 문제인데, 솔직히 은행 대출은 아파트 상승폭에 비하면 글자그대로

    새발의 피입니다.

    심각한 경제 상황이 아니라면 아파트 구입을 위한 대출은 황금보다 귀하게 활용될 수 있으며,

    분명 재산 증식의 효자 노릇을 톡톡히 하기 때문에 많이 받을수록 유리합니다.

    대출을 무서워 하는 사람들은 절대로 아파트로 성공할 수 없습니다.

    다만 여건이 열악할 경우에는 좀 더 신중한 판단이 요망됩니다.

 

 

 

◐ 지역과 상황에 따라서 차이가 있을 수 있지만 투기 지역의 아파트가 여타 지역의 아파트보다

    시세 차익이 훨씬 높다는 점을 상기해야 합니다. 오죽하면 투기지역으로 묶여 있겠으며

    버블 7이라는 신조어까지 등장했겟습니까? 단기간에 차익은 무리이며, 3년 정도의 기다림을

    감수하시고 매수를 권하고 싶습니다.

 

 

P. 아파트를 매수 해야할 지,

 

◐ 무주택자라면 기본적인 여건만 허용된다면 무조건 아파트를 매수해야 합니다.

     미래의 전망이 과거-현재의 연장선상은 아니지만 적어도 여타의 투자 수익률을 압도하는

     것이 부동산인데, 무얼 망설이십니까?

     다만 자본금이 턱 없이 부족하다면 부지런히 이율 높은 곳을 찾아서 저축을 하는 게 좋을 듯

     하며 이 역시 어느정도만 여건이 허락된다면 20평대라도 내 집 마련을 하는 것이 바람직합니다.

 

 

◐ 무주택 서민들 중에는 넓은 평수에서 전세를 사시면서 아파트 매수에 관심을 두지 않는

    분들도 많은데 가장 잘못된 방법이라고 여겨집니다.

    오히려 어려움을 감수하고 좁은 셋방살이를 하면서 그 차액으로 여러 형태로 돈을

    불려나가는 것이 내 집 마련에 지름길입니다.

    명심하십시오.

    자기 집이 없는 상태에서 호화롭게 사는 것은 주택 가격 상승에 따른 상대적 손해를 보고

    있다고 생각하면 됩니다.

 

 

R. 아파트를 매수할 여건은 되는 데 부동산 지식이 부족하여

 

◐ 원하는 아파트를 매수할 여건은 되는데 그 곳이 얼마나 가치가 있는지에 대하여 확신이 서지

    않는다면 닥터 아파트 사이트에서 1-2달만 부로그를 찾아 여행을 떠나십시오.

    그렇게 되면 최소한의 눈이 트일 것이고, 원하는 지역의 아파트를 매수하는 데 대한 확신이

    들 것입니다.

    아파트는 최소한의 노력으로 최대의 효과를 볼 수 있는 매우 단순한 투자 형태이며, 훌륭한

    정보가 지천으로 깔려 있기 때문에 금상첨화입니다.

 

 

S. 판교, 이의동의 무주택 1순위 청약 호조건을 유지할 것인가

◐ 이 부분은 제가 확률을 따져 보아야 합니다. 제 아무리 유리한 조건이라 할 지라도 10대 1이

    넘어가면 당첨되지 않는 것을 전제로 무조건 미래 발전성과 입지가 좋는 기존 아파트를

    매수하는 것이 현명합니다.

    솔직히 1000대 1이나 100대 1이나 10대 1이나 당첨되지 않을 확률이 매우 높기 때문에 여기에

    목숨을 거는 것은 바람직한 방법이 아니며 오히려 여유 자금이 있다면 다른 곳을 분양 받거나

    기존 아파트를 매수하면서 경쟁률이 좀 더 높아지더라도 청약을 하는 것이 현실적입니다.

   어차피 당첨 될 사람은 당첨이 됩니다.

 

 

◐ 특별한 사유가 아니라면 향후 5년 이상은 빌라나 주상복합 시대는 이미 지났다고 봅니다.

    고급 빌라의 경우 당시에는 메리트가 있어 보이지만 시간이 갈수록 아파트와의 시세 차이가

    생길것이고 주상복합의 경우에 우리나라 국민들의 정서에 맞지 않다는 것이 그 이유입니다.

    특히 상가를 낀 중소형 주상복합은 피해야 하며, 아무리 겉치레가 화려한 빌라일지라도

    아파트를 넘어설 수는 없습니다.

    다만 강남과 분당의 주상복합처럼 대단지 대형화 된 주상복합은 가치 창출면에서 으뜸이기

    때문에 예외입니다.

 

 

U. 아파트 가격이 급등하여서 버블과 거품이 있다고 생각하여,

◐ 현재로서는 강남의 재건축을 비롯한  일부 지역에 거품이 있는 것이 사실로 보여집니다.

    다만 수도권 전체가 버블 형성이 되었다고 판단 되지 않으며, 유망지역의 중대형 평형은

    버블이라고 하기에는 상승 가치가 매우 커 보입니다. 강남, 목동의 아파트 일부가

    평당 4000-5000까지 이르는데 다른 유망 지역의 아파트들은 2000을 넘기지 못하는

    상황이므로 버블론은 개인적으로 기우로 여겨지는 까닭에 오히려 비수기를 활용한 매수를

    권하고 싶습니다.

 

 

◐ 위의 모든 사항을 갖춘 아파트가 있다면 환상적이겠지만 대부분은 하나가 있으면 하나가

     없고 둘이 부족하다고 여기면 세가지의 장점이 눈에 띄는 등 갈등 중의 갈등 요소라고 아니

     할 수 없는 내용입니다.

     여기서 주목할 점은 미래의 투자 가치성과 입지라는 두가지만 갖추었다면 가격이

     비싸더라도 투자 0순위로 권하고 싶으며, 이 사항이 부족하다면 무조건 실격입니다.

     그 다음에 새아파트, 대단지, 교통, 교육, 환경, 상권, 브랜드 등을 검토해야 겠습니다.

 

 

W. 미분양 아파트를 매수하고 싶지만 미분양이라는

◐ 미분양이 된데는 분명한 이유가 있기 때문에 덥석 잡는 것은 매우 위험합니다.

    다만 이 경우에는 단순 지식으로 접근해서는 안 되며, 지도를 펴 놓고 위치상의 발전성,

    주변 및 아파트의 호재여부, 미분양이 된 원인 등을 좀 더 치밀하게 파악할 필요가 있으며,

    미분양 원인과 기간이 얼마 동안인지에 대한 치밀한 분석이 내려진 상황하에서 전문가의

    조언과 각종 자료를 바탕으로 매수 여부를 결정하여야 합니다.

    만일 확신이 선다면 미분양만큼 투자가치가 높은 아파트도 없을 것입니다.

 

 

X. 프리미엄이 높은 아파트 분양권을 매입할 것인가?

◐ 아파트 단지가 얼마만큼 오를 것인가에 대한 종합적인 검토가 이루어져야 합니다.

    단순히 아파트 자체만 평가하지 마시고 오히려 입지, 주변 단지의 고급화 여부, 강남과의

    연계성 등을 종합적으로 고려하여 미래에 대한 투자 가치가 높다면 매수해도 문제가 없을

    것으로 보여지며, 이와는 별개로 아파트를 매수하더라도 분양을 받는 것은 1가구 2주택이

    아니기 때문에 분양에 적극성을 띨 필요가 있습니다.

 

 

 

◐ 우선 지역적 문제가 있고, 미래의 청사진도 부족하다면 무조건 팔 것을 권유합니다.

    지나치게 급매물로 내 놓을 필요는 없으며, 비수기보다는 활황기에 매도를 하는 것이 제값을

    받을 수 있는 방편이긴 하지만 갈아 탈 경우에는 손해입니다.

    다만 활황기에 매도해서 아파트 제값을 받는 것과 비수기에 손해를 보고 팔아서 다른

    아파트로 갈아탄 연후에 시세차익을 비교할 필요성이 있는데, 아마 후자의 경우가 시세

    차익을 크게 남길 것입니다.

 

 

 

◐ 돈이 턱 없이 부족하다면 아파트 매수에 한계가 있습니다.

    다만 시세의 30-40%만 있다면 충분히 도전해 볼 문제이며, 이 때 염두할 점은 월 보수가 높고

    안전한 직장이라면 반드시 매수를 해야겠지만, 여건이 열악하다면 아파트 매수를 목표로

    최대한 돈을 모으기 위하여 열성과 절약의 쌍두마차로 일정 금액이 모일 때까지 부득이하게

    기다려야 합니다.

    약간 버겁다는 생각이 들 때 매수하는 정도가 바람직해 보입니다.

 

 

 

 우선 앞에서 언급한 질문 및 모범 답안을 참조하실 때 유의할 점을 몇 가지만 제시하겠습니다.

◐ 이상에서 아파트 매수 및 매도와 관련하여 실전에서 당면할 수 있는 제반 사항에 대해서

    일문일답 형식으로 총체적 분석을 꾀하였는데, 위의 내용을 하나의 잣대로 삼아서 좀 더

    확실한 확률적 바탕 위에서 공격적인 투자를 하실 것을 권유하는 바입니다.

    한가지 염두해야 할 사실은 위의 적극적 매수 권유는 2006-2008년까지의 전망을 예견하며

    제시한 것으로써, 영원 불변의 진리가 아님을 밝히는 바입니다.

 

◐ 무주택 서민 여러분과 아파트에 관심을 가지신 닥터 아파트 부로그 애우님들에게 행운의

     은총이 충만하기를 기원하며 졸고를 거둘까 합니다.

     부디 성공하시는 여러분들이 되시기를 기원합니다.

 

 

◐ 감사합니다.