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주택청약시장의 새로운 장을 열다
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| 박종두 건설교통부 공공주택팀장 | 정부는 3.29 주택청약가점제의 도입을 골자로 하는 실수요자 중심의 주택공급을 위한 주택청약제도 개편방안을 발표하였다. 2005년8월31일 부동산대책에서 실수요자 중심으로 청약제도를 개편하기로 결정한 이래 그동안 관련 연구기관의 심도 있는 연구와 검증, 그리고 수많은 논의와 검토를 거쳐 청약제도 개편방안을 마련한 것이다.
이번에 마련한 청약제도 개편방안은 입법과정을 거쳐 9월1일부터 시행할 예정이며 이 경우 우리나라 주택청약시장은 새로운 장이 열리게 된다.
주택청약제도는 1978년에 처음 도입되었으며 청약저축, 청약부금, 청약예금으로 구분된다. 청약저축은 무주택 세대주를 대상으로 주공 등 공공기관에서 건설하는 85㎡이하의 주택을 청약가입기간 등에 따라 순차별로 공급해 왔으며, 청약부금과 청약예금은 민영주택에 대하여 가입기간에 따라 1순위(24월이상), 2순위(6～24월미만), 3순위(6월미만)로 구분하고 동일 순위에서는 추첨으로 주택을 공급해 왔다.
주택청약제도는 그동안 무주택 서민의 내 집 마련과 주택공급에 크게 기여해 왔다. 특히 서민들은 청약통장 하나를 갖고 있다는 사실만으로도 내집 마련에 대한 희망을 가질 수 있었다.
청약통장 가입자수 720만명, 청약과열시대 돌입
그러나 주택청약제도가 도입된 지 28년이 경과한 현재 주택청약시장에 대한 여건도 큰 변화가 일어나고 있다. 우선 청약통장 가입자 수만 해도 1999년도까지 200만 여명에 불과하였으나 그 이후 꾸준히 증가하여 현재에는 청약저축가입자 248만명, 청약부금가입자 180만명, 청약예금가입자 296만명 등 전체 청약가입자가 720만명을 넘어서고 있다.
특히 무주택세대주에 한해 순차제로 운영되는 청약저축과는 달리 주택소유여부에 관계없이 추첨제로 운영되는 청약 예·부금의 경우에는 유주택 가입자의 수가 크게 늘어났다.
금년 1월을 기준으로 볼 때 전체 청약 예·부금가입자 480만명중 212만명이 유주택자이고, 이들 유주택자 가운데 2주택이상을 보유한 유주택자가 73만명에 달한다. 이로 인해 인기지역의 청약과열 현상과 로또복권식 투기바람이 일어나는 등 문제점이 대두되고 있다.
이와 같이 청약제도를 둘러싼 여러가지 여건의 변화와 특히 금년 9월1일부터 민간택지에까지 분양가상한제가 도입될 경우 분양차익이 유주택자에게 돌아가서는 안된다는 지적에 따라 새로운 청약제도가 필요하게 되었다. 이와 함께 무주택자 등 실수요자에게 저렴한 주택을 보다 많이 공급하려는 본래 청약제도의 취지를 살리는 방향으로 제도 개편의 필요성도 제기되었다.
청약제도의 일대 변화-무주택실수요자 위주의 가점제 도입
이번에 발표한 청약제도 개편시안의 주요내용은 청약저축 가입자에 대해서는 현재와 같이 순차제를 계속 유지하되, 청약예·부금가입자에 대하여는 청약가입자의 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 등을 점수화하고 합산 점수가 제일 높은 사람을 입주자로 선정하는 청약가점제를 도입하고자 하는 것이다. 청약가점제의 시행으로 무주택자 등 실수요자에게 저렴한 주택을 더 많이 공급하고 그동안 사회문제가 되었던 청약시장의 투기바람을 잠재울 수 있는 계기가 마련될 것으로 본다.
다만 정부는 청약가점제를 새로 도입하면서 변경된 제도를 일시에 전면 시행할 경우 신혼가구, 단독가구, 소형유주택자 등 제도 변경에 따라 상대적으로 불이익을 받게 되는 계층의 충격 완화가 필요하다는 지적에 따라 85㎡이하 주택을 청약하는 경우에는 가점제를 75%, 추첨제를 25% 병행실시하고, 85㎡초과 주택을 청약하는 경우에는 가점제와 추첨제를 각각 50%씩 병행실시하기로 하였다.
특히 85㎡초과 주택에 대해서는 추첨제 비율을 높여 소형평수에 살면서 보다 넓은 평수로 옮기기를 기대하는 유주택자들의 수요를 감안했다.
또 1주택 보유자에 대하여는 가점제 공급대상 주택의 경우에는 1순위 자격을 배제하되 추첨제 공급대상 주택의 경우에는 1순위 자격을 인정했다. 2주택 이상을 보유자는 가점제와 추첨제 공급대상 주택 모두에 대하여 1순위 자격을 인정하지 않고 2순위 이후의 자격에서도 감점제를 도입해 무주택자 등 실수요자에게 더 유리하도록 하였다.
다양한 청약통장가입자의 불이익 최소화
매년 주택의 공급물량은 50만호 내외로 한정되어 있는 반면 주택을 분양받고자 하는 수요는 훨씬 많다.
주택의 수요자인 청약가입자 또한 무주택자와 유주택자, 젊은 계층과 나이가 많은 계층, 부양가족이 많은 사람과 적은 사람 등 이해관계가 첨예하게 대립되고 변수도 다양한 상황에 있다.
이와 같이 다양한 계층의 이해를 만족시키면서 실수요자에게 주택을 공급할 수 있는 청약제도를 마련한다는 것은 며칠 전 모 언론에서 “청약가점제의 완벽한 대안을 내놓는 것은 신(神)도 힘든 일일 것”이라고 말했듯이 쉽지 않은 일이었다.
그동안 정부는 전문 연구기관의 연구결과를 토대로 청약제도 개편방안을 마련하여 2006월7월에 1차 공청회를 실시했다. 또 공청회에서 논의된 사항은 다시 한번 관련 연구기관의 심도 있는 연구와 검증, 청약가입자를 대상으로 한 설문조사와 시뮬레이션을 거치는 등 수많은 논의와 검토를 거쳤다.
첫째, 신혼부부나 독신가구에 대하여 청약기회를 보장해 주어야 한다는 의견이 일부 있었다. 그러나 지금도 투기과열지구와 공공택지에서 공급되는 75%의 주택을 우선 공급받을 수 있는 자격이 35세 이상, 5년 이상 세대주일 것을 요구하고 있고 결혼 이후에도 장기간 주택을 마련하지 못한 기혼부부나 부양가족이 많은 무주택가구 등 다른 계층과 형평성을 고려해야 한다는 지적도 많았다.
이와 같이 다양한 의견을 종합하여 신혼부부나 독신가구도 청약기회를 가질 수 있도록 하기 위하여 일정비율의 물량에 대하여는 추첨제를 병행하도록 하고, 작년시안에서 제시된 세대주연령 가점을 삭제하였다.
둘째, 소형·저가주택의 무주택 인정기준에 대해 현재는 20㎡이하의 주택(아파트 제외)을 소유한 경우에만 무주택으로 인정하고 있었다. 개편시안에서는 60㎡이하로서 공시가격이 5000만원 이하인 주택 1호를 10년 이상 보유한 자가 60㎡초과주택을 청약하는 경우에는 소형·저가주택 보유기간을 무주택기간으로 인정할 수 있도록 추가, 이들의 주거상향이동을 지원할 수 있도록 하였다.
셋째, 공영개발 확대로 청약기회가 감소될 것을 우려하는 소형주택 청약 예·부금 가입자 문제에 대해서도 심도 있는 검토를 하였다. 청약 예·부금 가입자에게 청약기회를 확대하는 경우에는 청약저축가입자의 청약기회가 축소되는 문제가 있었다. 한편 지금까지 청약저축가입자는 청약 예·부금 가입자에 비하여 청약기회가 적었으며 주택청약관련 정책의 일관성도 유지할 필요가 있다는 의견이 많았다.
이에 따라 정부에서는 청약 예·부금가입자의 청약대상 주택은 현행을 유지하되 청약 예·부금 가입자가 청약을 받을 수 있는 85㎡이하의 민영주택을 지속적으로 확대하기 위하여 공공·민간 공동사업제도의 조기 도입 등 다각적인 방안을 강구하기로 하였다.
넷째, 고액전세나 주택 외의 부동산 소유자에 대한 문제로 가구소득과 부동산소득도 가점항목에 포함하는 방안도 검토되었다. 그러나 가구소득은 현재 소득파악 체계상 자영업자의 소득에 대한 투명성이 낮아 적용하기 어렵고, 부동산 자산은 2009년도 이후 도입을 목표로 공시가격을 일원화하는 전산시스템을 구축 중에 있으므로 관련 인프라가 구축된 이후에 신뢰성에 대한 검증을 거쳐 보완하는 것이 필요하다고 보았다.
그 밖에 위장전입 등 부작용을 해소하기 위하여 직계 존속의 경우에는 주민등록상 3년 이상 계속 부양한 경우에 부양가족수에 포함하도록 했다.
청약가입자의 불편을 해소하기 위해 청약자 위주의 전산프로그램과 도우미 기능을 충실히 마련하는 한편 주택청약관련 매뉴얼도 발간하여 보급할 계획이다.
국민들의 이해와 협조 필요
청약제도는 720만에 달하는 가입자 개개인의 이해가 달린 문제여서 조금만 바꾸어도 많은 논란이 있다. 이번 개편안은 그러한 어려움을 깊이 고민하면서 보다 나은 방향으로 가기위해 최선을 다했다는 점을 이해하여 주시기 바란다.
정부는 3월29일 공청회에서 논의된 사항과 국민들이 제출하는 의견을 바탕으로 관계부처 협의를 거쳐 4월중에 청약제도 개편시안을 담은 주택공급에 관한 규칙의 개정(안)을 마련할 예정이다.
이후 정부는 입법예고를 통해 한번 더 국민의 의견을 수렴하여 6월 중에 규칙 개정을 완료하고 관련 전산망을 구축해 9월부터 제도를 시행할 계획이다. |
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| [출처: 국정브리핑, 2007. 4. 1] | |
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