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[스크랩] 바뀌는 주택정책, 틈새는 있다 ② 신혼부부 주택공급 |★ 내집마련 한걸음

2008-07-11 12:54

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출처 : 뉴스 > 요일특집

원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=45461047352607

2008년 하반기에는 신혼부부용 주택 공급, 신규 분양 오피스텔 전매제한, 재개발 구역지정 조건 완화 등이 시행된다. 새롭게 바뀌는 주택 정책에 대한 영향과 틈새시장을 알아본다. -편집자주
 
지난 7월 2일 국토해양부가 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’을 공포하고 7월 15일 이후 모집 공고하는 아파트에 ‘신혼부부 보금자리 주택 특별공급제도’를 시행한다고 밝혔다. 그동안 청약가점제에 절대적으로 불리했던 신혼부부들의 신규 주택시장 진입을 도우려는 것이 그 목적이다.

하지만 연내 신혼부부 주택 공급 물량은 당초 계획보다 줄어들어 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다. 무작정 신혼부부 주택 공급만을 기다려도 될까? 이에 대해 자세히 알아보자.

신혼부부 주택 청약자격은?

먼저 신혼부부 주택에 청약할 수 있는 1순위자는 결혼 기간이 3년 이내이고 그 기간에 출산해 자녀가 있는 자다. 결혼한 지 3년 초과~5년 이하이고 그 기간 내에 출산해 자녀가 있는 경우는 2순위자가 된다.

만약 순위가 같다면 자녀수가 많은 부부에게 우선 공급되며 자녀수가 같으면 추첨을 통해 우선순위가 부여된다. 공급되는 아파트와 청약자격은 아래 표와 같다.
 
<신혼부부 주택 입주요건 및 자격>  
 
당초 예상보다 공급 물량 줄어들 수 있어

국토부는 내년부터 연간 총 5만가구의 신혼부부 주택을 특별공급 할 예정이며 이중 임대주택은 2만5천가구, 분양 또는 분양전환 주택이 2만5천가구라고 밝혔다. 이 가운데 신혼부부들의 관심이 가장 많은 소형분양주택은 연 1만5천가구가 공급될 예정이다.

올해 하반기 중에는 신혼부부용 주택(공공기관 공급)이 국민임대 9천8백35가구, 전세임대 5백가구, 10년 임대 4백59가구, 소형분양주택이 2백37가구로 총 1만1천31가구가 공급될 것으로 예상하고 있다.
            
                                        <‘08년 하반기 공공기관 공급예정물량>  (단위 :가구)

이중 서울에서는 강동 강일지구에서 국민임대 3백69가구가 나오는 것을 제외하곤 공공이 공급하는 소형 분양은 전혀 없으며 민간에서 공급하는 주택에서 약 2천~3천가구가 나올 것으로 추정했다.

그러나 닥터아파트(www.DrApt.com) 조사에 따르면 수도권에서 하반기 중 전용면적 60㎡ 이하 물량이 공급될 단지는 총 20개 단지(서울 13곳, 경기 5곳, 인천 2곳)로, 이중 7월 현재 주택별 분양가구수가 확정된 소형주택 공급예상 단지는 7곳 3백44가구에 불과하다. 그마저도 신혼부부용으로는 규정(30% 이내)에 따라 1백40가구 정도만 할당될 것으로 보인다.

주택별 분양 가구수가 확정되지 않은 6개 단지에서 나올 신혼부부용 소형분양주택 물량을 감안하더라도 수도권에서는 모두 3백~4백가구 정도가 연내 공급될 것으로 보인다. 따라서 연내 신혼부부 주택 선호도가 높은 수도권에서 이 주택을 분양받기는 하늘의 별따기가 될 수 있다.

<하반기 수도권 민간공급 예상 신혼부부용 주택 중 가구수 확정된 곳>
시/도 시/구 시공사 총가구수 공급면적 일반분양 문의 분양시기
서울 강서구 공항동 동부건설 215 75 39 1588-1093 9월
서대문구 홍은동 반석종합건설 89 76 6 02-814-5977 11월
서초구 서초동 삼성물산 392 80 64 1588-3588 8월
성동구 송정동 현대산업개발 241 84 4 02-466-6669 7월
용산구 신계동 대림산업 699 76 15 080-783-3000 8월
용산구 신계동 대림산업 699 79 12 080-783-3000 8월
용산구 효창동 대우건설 307 78 123 02-539-4222 9월
중구 회현동1가 롯데건설 386 46 27 02-2190-2096 9월
중구 회현동1가 롯데건설 386 56 27 02-2190-2096 9월
중구 회현동1가 롯데건설 386 62 27 02-2190-2096 9월
경기 남양주시 평내동 LIG건영 700 80 172 02-6900-5400 12월
※ 해당 업체 사정에 따라 물량은 조정될 수 있음.
※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환산해 소수점 이하를 절사한 값으로 실제 공급면적과 다를 수 있음.

혼인 건수 대비 공급 물량 턱없이 부족

게다가 최근 늘어나는 혼인 건수를 살펴보더라도 신혼부부 주택을 공급받기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

통계청 발표에 따르면 혼인건수는 2003년 이후 꾸준히 증가하고 있다. 2007년 혼인건수는 34만5천5백92건이며 최근 5년간 혼인이 이뤄진 건수는 총 1백61만5백95건이다.
또한 통계청의 ‘2007 출생통계 잠정결과’에 따르면 최근 5년간 3년 이내 아이를 낳는 평균비율은 전체 혼인 건수의 91.7%다. 5년 이내 출산은 96.9%.

혼인자의 대부분이 5년 내 출산한다는 점을 고려할 때 2007년 기준 1순위자는 1백47만6천9백16쌍, 2순위는 8만3천7백51쌍으로 전체 1백56만6백67쌍이 청약 자격을 가질 수 있다.

국토부에서 발표한 연간 신혼부부용 소형 분양주택 공급예정물량은 1만5천가구. 무주택자격과 소득기준을 고려하면 실제 청약자 수는 이보다 줄어들 수 있다. 1백56만쌍 중 절반만 청약을 한다고 해도 평균 경쟁률이 52대 1이 넘는다는 계산이다.

지난 2006년 판교신도시 중대형 평균 청약경쟁률이 43대 1이었던 것을 고려 할 때 판교신도시 보다 경쟁이 더 치열하다는 얘기다. 그러므로 신혼부부용 특별공급은 신혼부부의 주택시장 진입에 큰 도움이 되긴 어려울 것으로 보인다.
 
 
 신혼부부 내집마련 전략, 어떻게 짤까?

따라서 무턱대고 신혼부부용 주택공급만을 기다릴 수는 없는 현실. 그렇다면 신혼부부들은 내집마련 전략을 어떻게 짜야 할까?
 
① 소형아파트

일단 소형아파트를 매입하는 방법을 생각해볼 수 있다. 자금력이 부족한 만큼 10~20형대, 2~3억원 정도로 매입할 만한 단지를 추천한다.

그중에서도 고양시 행신동, 수원시 영통동처럼 기반시설을 잘 갖추고 있는 택지지구로 진입하는 것이 좋겠다. 교통여건이나 주거환경개선의 여지가 높은 곳이면 매입을 시도할 만 하다.

올 들어 이미 소형아파트가 한차례 강세를 보인 만큼 단기간의 급등세를 기대하긴 어렵지만 수요층이 두터운 만큼 안정적인 시세상승을 기대할 수 있다.

② 소형빌라

두 번째로는 빌라를 매입하는 방법이 있다. 준공 2~3년 내 빌라라면 주차공간을 갖추고 있고 발코니면적이나 평면구조가 아파트에 비해 크게 떨어지지 않는다. 대신 역세권으로 진입해야 수요층을 확보하기 쉽고 매매가 상승도 기대할 수 있다.

같은 빌라를 구입하는 방법이지만 재개발구역를 구입하는 방법도 생각할 수 있다. 그러나 이 경우 주차공간이 부족하고 주거환경이 열악한 것은 감안해야 한다.

물론 재개발구역 내 빌라를 매입했다고 해도 전용면적이 60㎡ 이상은 돼야 향후 재개발시 청산될 가능성이 낮다. 이와 같은 곳으로는 장위뉴타운, 신길뉴타운 등이 있다.

③ 오피스텔
 
마지막으로 오피스텔을 매입하는 방법도 있다. 오피스텔은 전용면적이 아파트에 비해 작고 환기가 어려운데다 바닥 난방에도 제한이 있어 아파트에 비해 선호도가 떨어진다.

하지만 아파트에 비해 상대적으로 적은 자본으로 마련할 수 있고 최근 오피스텔의 선호도 상승으로 차후 시세차익도 기대할 수 있다.

서울 강남이나 마포, 분당신도시 등 업무시설이 밀집돼 있는 지하철 역세권 오피스텔을 추천한다.

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2008년 하반기 부동산 시장 기상도 |★ 내집마련 한걸음

2008-06-23 10:00

http://blog.drapt.com/zinon/841214182808521 주소복사

새로운 정권이 들어서면서 부동산 규제 완화 기대감이 높았지만 실상은 별다른 완화책이 나오지 않았다. 새 정부의 부동산 기조 역시 가격 안정이 최우선이기 때문이다. 여기에 최근 강북 아파트값 상승, 지분쪼개기 성행 등 투기수요가 일부 몰리면서 주택거래 신고지역 지정, 지분쪼개기 방지책 등 규제가 나온 상태라 하반기 주택 시장이 살아나긴 어려울 것으로 보인다.
 
하지만 거래세, 양도세 등 세금면에서 일부 손질이 가해질 수 있어 거래 시장이 풀릴 것으로 예측하는 시각도 있다. 2008년 하반기 부동산시장은 어떻게 변할지, 개인적으로 한번 생각해 봤다. 
 
아파트
 
수도권 아파트 시장은 전반적으로 흐림이 예상된다. 상반기 수도권 아파트 가격 상승을 주도했던 강북지역이 보합세로 접어들어 추가 상승할 가능성이 줄었기 때문. 여기에 강남권과 분당, 과천, 용인 등 전통적 선호지역은 대출이나 세금에 대한 규제 완화가 나오지 않고 있어 약세가 지속될 수 밖에 없다.
 
특히 이들 지역 아파트값 하락은 하반기에도 이어질 것으로 보인다. 2만가구에 달하는 강남권 입주 물량이 기다리고 있고 새 정부가 규제 완화 논의는 뒤로 미룬 상태기 때문. 다만 거래세 인하, 1주택 장기 보유자의 양도세, 종부세 완화 논의가 연내 가시화된다면 버블세븐지역 특히 중대형 아파트값이 다시 반등할 가능성이 있다.
 
분양
 
하반기 분양시장은 민간택지 분양가 상한제 공급, 신혼부부용 주택 공급, 광교신도시, 은평뉴타운2지구 분양 등이 예정돼 있어 변화가 예상된다.
 
하지만 최근 미분양이 13만 가구를 넘어서고 중대형 청약은 순위 내 마감이 이뤄지지 못하는 등 분양시장이 좋지 않은 상태라 전반적으로 흐림이 예상된다. 또 기본형 건축비 탄력조정이 하반기부터 가능해져 건축비 상승이 분양가 상승으로 이어질 수 있다. 이렇게 된다면 수요자의 관심은 더욱 멀어질 수 있다. 지방 분양시장은 상황이 더 안좋다. 미분양 해소 대책이 나왔지만 이미 수요보다 공급이 많은데다 실수요자를 움직일만큼 시장 판도가 달라질 대책은 아니라고 보여 수도권 분양시장보다 상황은 더욱 안 좋을 것.
 
반면 광교신도시, 은평뉴타운, 신혼부부용 주택, 소형 아파트 등 청약대기자의 관심을 한몸에 받고 있는 곳은 국지적으로 맑음이 예상된다.
 
오피스텔
 
오피스텔은 매매와 임대 모두 맑음이 예상된다. 국토부는 과도한 오피스텔 청약열기를 잠재우기 위해 앞으로 수도권 투기과열지구 내 공급되는 오피스텔은 전매제한과 지역우선공급제를 적용하기로 했다. 이로 인해 전매제한이 시행되기 전인 9월 전 공급되는 오피스텔은 막판 청약 열기가 뜨거울 것으로 예상된다. 하지만 9월 이후 청약 열기는 줄어드는 대신 기존 입주한 오피스텔로 수요가 몰릴 것으로 예상된다.
 
재건축
 
재건축 시장은 가격이 이미 높은데다 재건축 가격을 회생시킬 요인이 없는 상태다보니 전반적으로 침체가 예상된다. 2007년 12월 대선을 전후로 재건축 시세가 반짝 상승했지만 실제로 규제 완화책이 나오지 않자 실망 매물이 다시 출현하면서 재건축 아파트값은 다시 하락세로 돌아섰다. 여기에 송파구, 서초구 대규모 입주 물량도 대기하고 있어 갈아타기 수요가 매물을 내놓은 상황이라 당분간 가격 상승은 어려울 것으로 예상된다.
 
다만 만약 규제 완화책이 나온다면 잠실동 주공5단지, 대치동 은마 등 중층 재건축 단지와 개포동, 둔촌동 저층 재건축 단지 가격이 상승할 수 있다. 지금도 저가 매물이 거래되면서 하락폭이 전보다 줄어든 상황. 급매물 소진은 가격 상승으로 이어져 일시적인 상승 국면을 보일 수 있다.
 
재개발
 
재개발 시장은 부동산 여러 분야 중 가장 상황이 안좋을 것으로 예상된다. 지난 4월 총선을 전후로 이명박정부, 오세훈 서울시장의 도심 재개발, 강북 뉴타운 사업 의지와 함께 4차 뉴타운 후보지 등 재개발 예정지 지분 시세가 급등했다. 하지만 이후 4차 뉴타운 지정 무기한 유보, 과도한 지분 쪼개기로 사업성이 적어지면서 현재는 투자 열기가 사그라든 상태.
 
개발 시기 지연과 호재가 시세에 반영된 높은 가격으로 인해 하반기 재개발 시장은 침체기를 겪을 것으로 보인다.
 
토지
 
혁신도시 건설 계획이 수정, 보완되면서 공공기관 이전 여부도 재검토되고 있다. 이로 인해 혁신도시 주변 땅값은 보합세를 보일 것으로 예상된다. 반면 한반도 대운하 공약이 현실화 될 경우 대운하 추진지역 주변과 교통망 개선과 산업단지가 개발 등 호재가 겹친 충남 아산, 당진, 전북 군산 지역 등은 땅값 상승이 계속될 것으로 보인다.
 
상가
 
판교, 잠실, 과천 등 입주 물량이 많아 배후 수요가 탄탄한 단지 내 상가나 근린상가 중심으로 투자 수요 몰릴 것으로 예상된다. 하지만 이들 인기 지역 상가는 분양가가 높고 상가시장이 전체적으로 경기가 침체돼있어 대부분 약세를 보일 것으로 예상된다.
 
<하반기 수도권 주택시장 기상도>
 
기상도
이유
아파트
흐림
강북지역 상승세 꺾이고 대출, 세금, 재건축 관련 규제완화 나오지 않고 있기 때문
분양
흐림 속 일부 맑음
광교신도시, 소형아파트, 신혼부부용 주택, 분양가 상한제 적용 물량 일부 인기 예상
오피스텔
맑음
수요 대비 물량 부족, 전매제한 시행으로 거래가능 물량 줄어 반짝 상승 예상
재건축
흐림
재건축 가격을 끌어올릴 호재 나오지 않고 있음
재개발
폭우
4차 뉴타운 지정 무기한 유보, 최근 급등 지역 투자 수요 끊겨
토지
흐림 속 일부 맑음
교통망 개선, 개발사업 예정지에 한해 투자 수요 몰려
상가
흐림
대규모 입주 물량 발생 지역 상가에 한해 관심 높을 듯
 
 닥터아파트 이진영 리서치팀장
zinon@drapt.com
 
 

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[스크랩] 9월 시행, 청약가점제 총정리 |★ 내집마련 한걸음

2007-05-16 14:36

http://blog.drapt.com/zinon/2343091179293770539 주소복사

출처 : 미소주' 닥터를 향해쏴라

원문 : http://blog.drapt.com/misoju

가점점수 산정기준표 및 적용기준.hwp

청약가점제가 입법예고 됐습니다. 3월 공청회안과 비교해 변경된 4가지 정도입니다. 국민의견을 6월 초까지 수렴하구요, 7월 중 개정안을 확정하고 9월부터 시행할 예정입니다.

먼저 9월부터 실시되는 청약가점제(이하 가점제)에 대해 총정리 합니다. 크게 5가지 정도에서 변경되는 것이 있을 것 같습니다.
 
첫째 입주자 선정방식이 변경되는 것입니다. 즉 9월 이후에도 현재처럼 1순위, 2순위 등 순위에 의해 청약을 하지만 입주자는 무주택기간, 부양가족수, 입주자 저축 가입기간 점수의 합이 높은 청약자를 뽑는 것입니다.

다만 이번 입법예고에서 가점점수 계산방식이 조금 변경됐습니다. 감점점수가 들어간 것인데요.

따라서 최종 가점점수는 (무주택기간 부양가족수 가입기간)-감점에 의해 계산됩니다. 그리고 감점이 되는 경우는 크게 2가지입니다. 먼저 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 2주택 이상 소유한 경우에는 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점되구요. 그리고 2주택 이상 소유자가 2순위로 가점제 주택에 청약할 경우 1주택 마다 5점씩 감점됩니다. 
 
둘째는 가점제와 추첨제가 병행되는 것입니다. 당초 설명되로 입주자를 가점에 의해서만 뽑으면 좋겠는데요. 당초 시행시기 보다 일찍 시행하다 보니 선의의 피해자가 발생할 수 밖에 없는 상황입니다. 그래서 가점제와 추첨제를 병행해서 입주자를 뽑는 것인데요.

그런데 공급 규모에 따라 입주자를 뽑는 비율이 다릅니다. 즉 전용면적 25.7평 이하는 가점제로 75%, 추첨제로 25%로 뽑습니다. 25.7평 초과의 경우는 50대 50입니다. 즉 가점제로  입주자의 50%를 뽑구요, 추첨제로도 50%를 뽑겠다는 소리입니다.

그리고 중요한 것은 가점제 주택에 청약했다가 떨어진다고 해도, 추첨제 주택에 자동으로 청약이 되기 때문에 가점제 청약자는 2번 청약하게 됩니다.
 
 
세 번째는 가점제가 민간택지 민영주택까지 확대됩니다. 당초 가점제는 공공택지에서 공급되는 민영주택에 한해서만 시행될 예정이었습니다.

예를 들어 설명하면 용인 흥덕지구에서 민간건설사가 공급하는 주택에 한해서만 청약가점제가 적용될 예정이었지만 9월부터는 민간건설사가 재개발이나 재건축 등에 공급하는 주택도 가점제로 입주자를 선정한다는 소리입니다.

네 번째는 유주택자의 1순위 인정범위가 조정됩니다. 현재는 투기과열지구에서 집이 한 채 있어도 1순위로 청약이 가능했습니다. 하지만 9월 가점제 시행 이후 부터는 1순위의 인정 범위가 조정되는데요. 즉 집이 한 채 있으면서 1순위가 인정되는 경우는 추첨제 주택에 청약하는 수 밖에 없습니다.
 
 
다섯 번째는 무주택세대주 우선공급제가 없어집니다. 현재는 투기과열지구 및 공공택지 25.7평 이하 민영주택 중 75%를 무주택세대주에게 우선 공급했는데요. 9월 가점제 실시로 흡수 되게 됐습니다.

그렇다면 이번 입법예고안이 3월 공청회안하고 달라진 점은 무엇일까요? 크게 4가지입니다.

먼저 앞서 말한 감점항목의 신설입니다. 당초에는 60세 이상 직계존속을 부양하는 경우 주택소유수에 관계없이 무주택자로 인정했습니다. 하지만 9월부터 2주택 이상 소유시, 1주택 초과분부터 5점씩 감점이 됩니다.

둘째는 나이 많은 미혼자녀를 부양가족에 포함한 것입니다. 3월 공청회에서 부양가족은 동일 주민등록표상에 올라있는 미혼자녀는 모두 분양가족에 포함되는 것을 했었습니다. 하지만 실제 따로 살면서 부양가족 가점을 위해 위장전입하는 등의 편법을 막기 위해 30세 이상 미혼자녀는 1년 이상 계속해서 주민등록표 상에 올라있는 경우에만 부양가족 점수를 받을 수 있게 했습니다.
 
 
세번째는 소형 및 저가 1주택자에 무주택 인정 범위가 확대 된 것입니다. 당초에는 60m2이하, 5천만원 이하인 1주택을 10년 이상 보유한 자가 60m2 초과 주택에 청약할 경우 주택보유기간을 무주택 기간으로 인정해 줬습니다. 단 계속 소유할 경우에 한해서입니다. 즉 10년 이전에 팔 경우에는 무주택기간으로 인정해 주지 않았습니다.

그런데 이번 안에서는 10년 이내 주택처분 후 계속 무주택자로 10년 이상 경과한 경우를 포함했습니다. 즉 10년을 채우지 못하고 8년차에 무주택기준에 적합한 주택을 팔았고 2년동안 무주택자로 있어 10년을 채웠을 경우 무주택기간으로 인정해 준다는 것입니다.

마지막으로 특별공급에 횟수제한이 생겼습니다. 당초에는 특별공급의 자격요건이 무주택세대주로만 되어 있어 주택을 소유하지 않는 경우 수차례 특별공급 신청이 가능했습니다. 하지만 이번 안에서는 특별공급대상자가 주택을 골고루 공급받을 수 있도록 특별공급 횟수를 1회로 제한했습니다.

여기서 특별공급대상자는 국가유공자, 유족, 장애인,중소기업근로자 및 경제자유구역내 외국인 투자기업 종사자입니다.

* 첨부한 가점점수 산정기준표 및 적용기준을 참고해 주시기 바랍니다

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