부동산에 관심을 가지는 대부분의 사람들이 관심을 가지는 주제는 '돈 되는 부동산'인 것 같다.

 

어떻게 보면 부동산은 단순하다면 정말 단순하고 어렵다면 어려운 종목인 것 같다. 호재의 경우 이미 신문, 방송 등 언론에서 다룬 내용이 다시 주변 부동산 시세에 영향을 미치고 다시 가격이 춤을 추는, 이성적으로 이해하기 힘든 부분이 있는가하면 전혀 사람들이 몰릴 것 같지 않던 곳도 호재 하나로 많은 사람들이 몰려 소위 대박이 나기도 한다.

 

이 같은 현상은 부동산가치의 초점이 현재보다는 미래에 맞춰져 있기 때문이라고 나름대로 결론을 내려 본다. 지금 현재 살기 안 좋은, 예를 들어 낡고 노후한 재건축 아파트라고 할지라도 머지 않는 시기에 삼성동 아이파크가 되고 타워팰리스가 될 수 있다면 당장이라도 높은 가격을 지불하고자 하는 사람들이 많다.

 

미래란 항상 불확실하다. 누구도 장담을 못한다. 누구도 정확히 맞춘다는 보장은 없다. 때문에 최고의 수재들이 몰려 있는 국책연구기관, 정부기관, 연구소들이 발표하는 부동산 관련 예측이 비록 매년 엇나가도 책망거리는 될지언정 비판의 대상이 될 수는 없다.

 

이들의 실수는 반대로 예측했고 이런 추세가 4~5년 지속했다는 것뿐이다. 하지만 이론적으로는 신뢰성 높은 예측이었다고 말할 수 있다. 결과의 정확성이 없기 때문에 타당성이 있다고 할 수는 없지만 일관된 결과를 보여줬기 때문이다. 성공을 위해서는 이들의 예측과 반대로 하면 된다. 어찌 엉터리 전망이라 할 수 있겠는가.

 

그래도 국민의 혈세로 운영되는 정책기관이라는 측면에서 오차를 줄일 필요는 있다. 보완할 점은 군중심리 측면의 고려 같다. 부동산은 어떤 이성적인 논리 보다는 심리적인 측면, 많은 사람들이 믿고 동의하면 그 현상이 사실이 되는 경우가 많은데 이를 인정 또는 반영하지 않았기 때문인 것 같다. 군중심리는 우리가 생각하는 것보다 더 큰 힘으로 부동산시장을 옭아매고 있다. 예측에 이런 측면이 반영되지 않으면 큰 오차가 생긴다. 나름대로 10년에 가까운 부동산업자 노릇을 하면서 배운 노하우다.

 

‘돈되는 부동산’이 테마로 남아 있는 한 이 같은 맥락에서 군중의 트렌드를 읽고자 하는 노력은 부동산 재테크를 성공으로 이끄는 한 축임이 될 것이 틀림없다. 부동산 메가 트렌드를 파악하기에 가장 좋은 것은 현장이며 두 번째는 인터넷이다. 알든 모르든 인식하든 못하든 열띤 토론 속에서도 서로의 상호작용의 결과로 메가 트렌드는 만들어지기에 인터넷의 커뮤니티 장은 중요하다.

 

최근에 본사에서는 ‘5년 뒤 오를 아파트는 어디일까’란 주제로 토론을 최근 일주일 동안 실시했다. 기대 이상의 참여와 추천이 이어졌다. 등록된 글을 보면서 부동산에 관련해 연구하시는 분들도 많고 해박하신 분들도 많다고 느꼈다. 비단 혼자만의 생각은 아니리라고 본다.

 

가장 기억에 남는 글은 김종운 회원의 ‘5년 안에 뜰 곳은 바로 여기’ 제하의 글이다. 내용 중 삼남을 주목하라는 내용이 있다. 삼남은 남양주, 하남, 성남 등의 3개 지역을 이르는 말이다. 어휘 자체의 어감이 좋아 기억하기 좋을 뿐 아니라 최근 주목을 받고 있는 핵심지역을 단 두 마디의 단어로 표현한 점이 인상 깊다. 머지않아 많은 사람들 입에 오르내리는 유행어가 될 것이라는 예감이 든다.

 

김종운 회원은 “집을 살 때는 교통, 학군, 병원, 쇼핑, 환금성 등도 모두 중요하지만 돈이 몰리는 곳으로 가야 한다”고 주장했다. 이 같은 원리에 따라 유의 깊게 봐야 할 곳으로 남쪽(강남.분당.용인), 동쪽(송파.하남), 서쪽(김포신도시, 송도신도시) 순의 점수를 매겼다.

 

김 회원은 또 후세대를 위해 남겨둔 곳이라며 ‘삼남과 광주, 이천’ 지역 등을 추천했다. 구체적인 이유는 언급하지 않았지만 유추해 보건대 내년 3월 지정 예정인 강남 대체신도시와 무관치 않아 보인다.

 

김문수 경기도지사는 최근 한양대 도시대학원생을 상대로 한 특강에서 “서울과 접한 과천, 의왕, 하남, 성남 등의 엄청난 규모의 그린벨트가 실제 그린이 아니다”라며 “이 곳엔 분당·일산 규모의 신도시를 몇 개를 지을 수 있고, 이 땅을 효율적으로 사용해야 한다”고 주장했다. 삼남 지역은 그린벨트 등 개발이 제한을 받는 토지가 많은 곳으로 이들 지역이 신도시후보지로 거론될 수 있음을 의미한다. 이 글은 많은 회원들의 추천을 받았다.

 

가장 많은 추천을 받은 글은 용인과 관련된 글이다. 많은 사람들이 용인의 잠재가치를 높이 평가하고 있다고 볼 수도 있겠지만 개인적인 견해로는 용인 지역 주민들이 인터넷 공간에서 가장 활발하게 활동을 하는 분들이 많기 때문이라는 생각이 든다. 용인은  2000년 초부터 개발되기 시작했고 집값 상승기와 맞물린다.

2000년 초 용인에 들어가는 주민들은 넉넉한 부류는 아니다. 과감한 결단와 시대를 꿰뚫는 혜안, 장밋빛 청사진만 보고 무모하게 입성했던 사람도 있었던 것 같다. 그들은 젊다. 그리고 재료에 민감하다. 인터넷을 잘 사용한다.

윤석관 회원이 10일 등록한 ‘수도권 남부의 핵심 용인의 개발지역을 찾아’란 글을 12일 현재 조회수 2000회에 52회의 추천을 기록했다. 보통은 조회수가 1만회가 넘는다고 하더라도 추천은 2~3개를 넘지 못하는 경우가 대부분이다. 내용을 일부 소개해 보면 현재 교통여건, 교육여건, 편의시설 등은 좋지 않지만 3기 신도시 개발 파급효과로 앞으로는 발전 가능성이 많다는 내용이다.

 

여전히 서울 강남과 관련된 곳이 인기를 끌 것이라는 유의 설득력 있는 글도 많았다. 우선 서울 강남지역과 강서를 잇는 9호선 라인 그리고 신분당선 개통의 수혜가 예상되는 경기 남부권을 주목하라는 내용이 눈에 띈다. 용인 수지의 경우 서울 강남에 비해 시세가 40% 수준이지만 지하철이 개통되면 강남 시세의 60~70%까지 근접할 수 있다는 주장이다.

 

강남지역 자체의 인기가 더 높아진다는 주장도 있었다. 박연훈 회원은 ‘강남이 뜰 수밖에 없는 3가지 이유’로 고령화 시대에 따른 강남 선호도 증가, 강남은 잘 지어진 신도시라는 점, 주거의 질적 가치의 증대 등으로 강남의 선호도는 증가한다고 주장했다.

 

 

 

 

이전 글들에서 수차례 반복해서 언급했듯이 2006년4/4분기~2008년초까지는 대세상승기이다.

 

무엇보다도 가격이 지속적으로 오르는 이유는 신규 중대형의 공급부족이며(재건축의 압박 등) 거기다가 판교와 광교신도시의 고가 분양이 한몫을 했고 앞으로도 할 것이며, 특히 내년에는 대선이 치러지는 관계로 부동산규제(압박)정책을 펼쳐왔던 현 정권에 대한 교체기대감으로 인해, 부동산가격이 가파르게 상승하는 것을 누구나 체험하는 한 해가 될 것이다. 무주택자나 소형평형 보유자에게는 무척이나 힘든 한 해가 될 것으로 보인다.

현재 부동산 가격의 상승이 이전과 조금 다른 점이 있다면, 개발이슈(Issue)가 있는 유망지역 아파트에 대한 국지적인 상승이라고 보기보다는, 묻지마 투자식의 무차별한 상승이라는 점이다.

 

그 예로 과거 3년간 백만원의 가격변동도 없었던 아파트들에서조차도 근래 시세가 변동되고 있다는 부분이다. 최근 들어 서울 및 유망 수도권에서 올해 집을 사서 얼마를 벌었다는 식으로 흥분을 할 필요는 없다고 보인다. 자신들이 보유한 아파트 가격 이상으로 타지역에서도 상당한 상승이 있었기에, 어쩌면 적게 오르는 지역의 아파트를 소유한 사람들만 상대적으로 자산가치가 하락하는 현상으로 이해될 수도 있기 때문이다.

 

현 정권에서 스프링을 아주 단단히 눌러 놓았기에, 내년 정권교체에 대한 기대감으로 인해 심하게 부동산시장 가격이 요동을 칠 것이라고 본다.(다만 여기서 한가지 변수는 정치적인 부분이 있다. 야당의 대선후보가 여러명으로 분산되어 나온다거나 과거 역사에서도 그랬듯이 대선표를 의식해 강남의 주요 명문학교를 이전한다는 이야기만 나오지 않는다면 내년만큼은 부동산시장의 동반하락은 어지간해서는 없을 것이다)

그 이후, 2008년2/4분기부터는 가파른 상승이후에 나타나는 상당기간의 하락(조정)이 뒤따를 것이다. 지역에 따라 짧게는 6개월에서 길게는 1년정도의 약보합세를 거치고 난후, 2009년부터는 재상승하는 국면으로 다시금 접어 들 것으로 보인다.

그러나, 2008년2/4분기 조정기에서도 테마를 형성하는 지역의 주택, 즉 ‘차기 부촌’으로 발돋움할 지역의 부동산들은 게릴라식 상승을 이어갈 것으로 본다. 차기 부촌에 대해서는 다음번 글에서 언급하도록 하겠다.

현재 서울과 수도권의 일부 지역에서는 내재가치와 미래가치를 넘어서, 과도하게 상승되고 있는 모습까지도 보이고 있다. 이러한 지역의 아파트들은 내년 대세상승기에는 어느정도 편승해서 같이 오르겠지만 향후 조정시기에 심각할 정도로 상승폭을 깍아먹으면서 하락을 할 것으로 보인다.

 

 

 

 결론

일단 더 늦기전에 집을 구입해야 한다

 

정상적으로 사회초년병 시절때부터 1년에 1~2천만원씩을 저축해서 수도권 중대형 평형의 집을 사기에는 ‘최소 몇십년’이상이라는 저축기간이 소요된다. 그 동안 아파트가격은 부지런히 저축했던 사람들을 비웃기라도 하듯이 저축액보다 몇배나 저만치 도망가 있을 것이다.

 

이 글을 읽으면서도 조금더 기다려서 내년말에나 유망지역 아파트의 중형평형 이상을 사려고 마음먹고 있다면, 지금보다 최소 1억 이상은 더 지불해야 할 것이다.

 

 

(최근 게시판을 보면 리모델링이라는 달콤한 환상에 젖어, 현실을 직시하지 못하는 경우를 보게 된다. 추가공사비, 이사비용과 건축결과물을 제대로 따졌을 때, 투자대비 높은 수익성을 갖추게 될 아파트는 그다지 많아 보이지 않는다. 옆에서 매수를 부추기는 부동산업소들의 말만 무턱대고 믿고 결정해서는 곤란하다. 자신의 재산이 걸린 문제이므로 본인이 직접 일일이 따져보는 ‘힘든 과정’이 필요로 할 것이다.)

 

 

절대 자신이 사는 곳과 소유하고 있는 곳을 동일시 하지 마라. 거주는 직장이나 자녀양육 및 교육과 관련된 곳으로 정하더라도, 소유는 철저히 개발이슈가 있는 (즉 실효성 있는 대형호재가 실현되는 – 가급적이면 3~4년이내가 좋다) 지역의 유망아파트로 구입하면 유리하다. 그래야 나중에 가격상승에도 유리하고 자신이 나이가 들어감에 따라 든든한 버팀목이 되어 줄 것이다.

 

[자료원: 부동산뱅크 대치동맨님 글]