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[스크랩] 집 살때 "채권 바가지" 안쓰는 방법 |부동산노트

2006-12-28 15:59

http://blog.drapt.com/za981187/3592371167289196219 주소복사

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

요즘 아파트 값도 비싸지만 아파트를 살 때 들어가는 채권의 비용이 장난이 아니다.
 
취득세ㆍ등록세에다 농어촌특별세ㆍ교육세까지 내야 한다. 여기서 끝나면 그나마 다행이다. 중개업소에 내는 중개수수료는 미리 알고 있는 일이라 그렇다 치더라도 집 등기를 위해 법무사에게 등기대행 수수료까지 줘야한다. 또 등기할 때는 채권도 매입해야 한다. 5억원 짜리 아파트를 살 때 들어가는 부대비용이 이것저것 합쳐 2000만원 가까이나 된다고 한다.

일반인에게 집을 사고 파는 것은 낯선 일이다. 따라서 집을 살 때 중개업자가 얘기하는 대로 또는 법무사가 내라는 대로 서류를 준비하고 돈을 주는 것이 일반적이다. 하지만 조금만 알면 수십만~수백만원은 ‘절약’할 수 있다. 정확히 말하면 수십만~수백만원의 ‘바가지’를 쓰지 않아도 된다.

키는 채권이다.

집을 산 후 등기를 하려면 제1종 국민주택채권을 매입해야 한다. 매입액은 집값에 따라 다른데 아파트의 경우 기준시가를 기준으로 1억6000만원 이상~2억 6000만원 미만의 경우 기준시가의 23/1000, 2억6000만원 이상~6억원 미만의 경우 26/1000, 6억원 이상의 경우 31/1000 만큼 채권을 사야 한다.
기준시가가 싸면 쌀수록 채권 할당액도 적어진다. 기준시가 2000만원 이상 ~5000만원 미만은 13/1000, 5000만원 이상~1억원 미만은 19/1000,1억원 이상~1억6000만원 미만은 21/1000 등이다.

예를 들어 기준시가 5억원인 집을 살 때 의무적으로 매입해야 하는 채권이 1300만원어치란 얘기다. 주택 매수자들은 대부분 만기가 5년인 제1종 국민주택채권이 뭔지도 잘 모른다. 또 채권을 갖고 있을 필요성도 못 느낀다. 따라서 등기대행을 위임한 법무사가 ‘알아서’채권을 할인해 처분하면 그대로 따르는 것이 일반적이다.

하지만 여기에 함정이 있고 비리가 있다. 일반인들이 잘 모른다는 점을 악용해 ‘장난’을 치는 것이 ‘관행화’됐다.

25일 국민은행에 고시된 제1종 국민주택채권의 공식 할인율(채권을 산 직후 바로 팔 때 적용하는 할인율)은 9.22% 다. 예를 들어 5억원짜리 집을 사고 1300만원어치의 채권을 매입해야 하는 경우라면 1300만원을 다 낼 필요없이 채권 할인을 통해 119만원(1300만원x0.0922)만 지불하면 된다.

그러나 법무사들은 이 채권 할인률을 뻥 튀기해 주택매입자에게 바가지를 씌우는 경우가 많다. 업계에 따르면 3~5%까지 할인율을 부풀리는 것이 일반적이라 한다. 1300만원어치의 채권에 대해 60만원 이상을 법무사가 추가로 챙긴다는 것이다.

국민은행 주택기금부 김명한 차장은 “2004년 4월 1일부터 채권에 대한 ‘등록발행제’가 실시됐기 때문에 누구나 손쉽게 채권을 처리할 수 있다”며 “집을 살 때 사는 채권의 경우 채권을 처리하는데 법무사의 도움이 전혀 필요하지 않다”고 말했다.

얼마만큼의 채권을 사야하는지는 국세청이나 건설교통부 홈페이지에 들어가 집 주소를 치면 쉽게 알 수 있다. 또 홈페이지에 들어가지 않더라도 국민은행ㆍ우리은행ㆍ농협 등 채권 판매 금융기관의 본점이나 지점에 가면 어렵지 않게 안내받을 수 있다.

가까운 은행지점을 찾아가 채권을 사고 그 자리에서 할인받으면 되는 것이다. 요즘엔 전산으로 모든 것이 처리되기 때문에 매입확인증도 받을 필요 없다. 자동으로 등기소에 채권절차를 처리한 것으로 고지된다.

국민은행 김 차장은 “집을 살 때 ‘채권은 내가 알아서 하겠다’는 말 한마디만 하면 적지 않은 돈의 낭비를 막을 수 있다”고 말했다.
 
(출처 : 조인스랜드)

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[스크랩] ★ 2007년 이후의 바람직한 부동산 투자전략 ★ |부동산노트

2006-12-08 15:31

http://blog.drapt.com/za981187/3592371165559494372 주소복사

출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 

2007년 이후의 바람직한 부동산 투자전략

 

부동산의 상승과 하락을 구분 짓는 일은 미녀와 마녀 혹은 남과 님을 구분짓는 점 하나의
차이처럼 비슷한 것 같지만 전혀 다른 두 얼굴의 모습이라고 표현해야 할까요?
 
정녕 마녀가 아닌 미녀와 함께, 남이 아닌 님의 다정한 모습으로 부동산이라는 
망망대해를 행복이라는 보물을 가득 담고 항해했으면 합니다.
 
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
    부동산의 끝없는 폭등으로 서민들의  내 집 마련에 대한 한가닥 희망은 좌절의 늪으로 빠져
    들고, 유주택 분들의 환희의 찬가도 바늘방석에 앉은 듯한 불안한 시국으로 변해버렸습니다.
 
수도권 아파트는 유망지역, 소외 지역 할 것 없이 광풍으로 돌변하였으며, 중대형 소형
    평형 가릴 것 없이 파상적인 상승세를 이어가고 있습니다.
 
아파트 값이 오른다고 말하였지만, 사상 유례 없는 폭등을 겪으면서 지금부터 어떠한
    마음가짐을 가지고 자산을 지켜 나가야 하는가? 라는 물음에 실마리를 제시하고자 펜을
    들었습니다.
 
그 어느때보다 폭등한 현실을 접하면서 뚜렷한 원칙보다는 가변성이 많은 부동산 흐름을
    종합적으로 검토하고 이 시기에 가장 효율적인 전략이 무엇인지에 대한 저의 의견을
    피력하오니  유동성을 감안하시면서 참조하시기 바랍니다.
 
 

1. 향후 아파트 시장에 대하여 영향을 줄 요인들

 

1. 상승 요인- 현재의 부동산 상승 흐름이 국지적인 흐름이 아니라 수도권 전역에 걸친 연쇄적
                      상승으로서 쉽사리 꺾이지 않고 이어갈 가능성이 높다.
                
                   - 내 년 이후 이루어질 각종 선거와 정치권의 지각 변동은 부동산에 대한 일관적인
                     정책에 악영향을 미친다.
               
                   - 중소형 아파트 및 소외 지역 아파트의 상승으로 인하여 상대적으로 저렴하게
                      여겨지는 블루칩 아파트들이 지속적인 상승을 이어갈 것이다.
                 
                   - 수도권 아파트의 공급 부족과, 지나치게 풍부한 수백조대의 유동 자금이
                      알맞은 투자처를 찾지 못하고 결국 부동산으로 귀결이 될 것이다.
 
2. 하락 요인- 1-2년간 지속적인 상승과 단기간 폭등으로 시세 차익의 고점을 돌파한 매물과
                      버블 등의 심리적 불안감을 제어하지 못한 매물이 늘어날 수 밖에 없다.
 
                   - 정부의 강력한 세금 정책이 일관성 있게 추진 되는 상황이기 때문에, 그동안
                      눈치만 보고 있던 1가구 다주택 매물이 쏟아질 공산이 크다.
 
                   - 경기의 지속적인 침체는 부동산에 악영향을 줄 것이며, 세계 전역의 부동산 상승이
                      대부분 꺾이고 있고 분양가 인하 루머가 번지면서 조정이 불가피하다.
 
                   - 대출 규제의 강화와 높은 금리 인상, 석유 등의 원자제값 불안 요인, 증시, 해외
                      투자 등의 투자처 다변화로 부동산의 활력이 떨어질 것이다.
 
이상에서 되짚어 본 부동산 상승과 하락의 두가지 흐름 중에 어느 것이 파장을 불러 일으킬지
    또 3년 주기로 보았을 경우 각 기간별로 어느 부분이 부각이 되어 상승과 하락의 부침이
    일어날지를 간파하는 것이 부동산에 투자하고자 하는 분들이 지금부터 촉각의 관심을 곤두
    세워야 할 핵심 과제입니다.
 
일각에서는 2007년 대세 상승이 이어지다가 2008년부터 2009년까지 지속적인 정체 및 하락
    국면을 맞이할 것이라는 예측이 나오고 있는데, 이 또한 위에서 언급한 부동산 상승과 하락의
    요인 중에 어느 것이 부각될 것인가와 무관하지 않습니다.
 
제 판단으로는 12월 현재 일시적 안정 국면에 접어든 부동산 시장은 내년 1월을 깃점으로
    블루칩 명품 아파트와 핵심 지역을 필두로 선별적 상승이 이루어지다가,  여름을 맞이하여
    지역에 관계 없이 소폭의 상승과 하락의 부침이  이어질 것으로 보여 집니다.
 
 광교 신도시의 후광 등으로 2008년 초에 다시 국지적으로 상승하다가 광교 신도시 마무리
    시점인 2008년 하반기에 조정기를 맞을 것으로 판단이 됩니다.
 
하지만 2009년은 송파 열풍을 기점으로 2009년 입주해야 할 신규 아파트 물량 부족과 판교 입주
    등에 따른 호재에 힘 입어서 이들과 가까운 지역부터 상승의 도화선이 되어, 결국은 수도권
    전역이 상승의 흐름을  또 한차례 이어갈 가능성이 높습니다.
 
다만 올 해 보여준 무차별적인 상승 보다는 새아파트와 오래된 아파트, 중대형 평형과 소형
    평형, 훌륭한 입지와 소외된 지역의 차별화가 가속화 될 것이며, 미래 트랜드 걸맞는
    산소 및 조망권 즉 대단지 웰빙아파트가 새롭게 부각될 가능성이 높습니다.
 
이상의 흐름은 제 입장에서 개연성이 높다고 여기는 예측이니 참조만 하시기 바랍니다.
 
 

2. 3년 앞을 내다 본 바람직한 부동산 투자 방식

 
집값 상승으로 불안감을 이기지 못하고 무리한 대출을 받아서 직접적인 투자에 가담하기
    보다는 지역 주민에게 할당 되는 대단지 중상급 유망 아파트에 파상적인 청약 전략을
    펼쳐서 2009년-2010년 상승기로 추정이 되는 시점에 차익을 남겨야 합니다.
 
또한 해당 지역의 분양 전략과 수도권 전체의 준유망 지역에 릴레이식 청약을 쏟아 부어
    당첨에 최고의 가치를 두는 것이 가장 바람직한 방법입니다.
    청약은 좀 과하다 싶을만큼 대출을 받더라도 결국은 시세 차익이 따를 가능성이 크기 때문에
    대출을 활용한 공격적인 투자도 효과를 볼 수 있습니다.
 
 
지나치게 유망 지역의 청약에만 몰두하는 것은 시간을 낭비할 수 있습니다.
    시간도 돈이며 청약을 지나치게 아끼다가 당첨 되지 못하면 비록 아파트 조정기에 접어들더라도
     입주시점을 고려했을 때 결국 상대적 자산 가치의 하락을 벗어나지 못할 가능성이 큽니다.
 
청약 통장이 없을 경우에는 관망을 하다가 초급매물 명품 혹은 준명품 아파트를 매수
    하여야 합니다.
    싸다고 하여 대출을 전혀 끼지 않고 아무 아파트나 덥석 잡아버리면 그 어느 때보다 위험성이
    크다는 것을 명심하고, 대출을 활용한 비수기의 초급매물 명품 혹은 준명품 아파트를 잡아야
    합니다.
 
비수기는 반드시 돌아 옵니다.
    아파트 값이 한 없이 떨어질 것이라는 발상을 버리고, 시장 동향과 시세 흐름을 주시하면서
    일정부분 흐름이 감지 되었을 때 과감한 결단력으로 매수 전략을 펼치셔야 합니다.
 
5억 아파트가 비수기 급매시에는 4억까지 떨어 지는 경우가 수두룩하다는 사실을 명심하시고
    비록 좀 더 떨어질 것까지 감안한 약간의 손해를 감수한 선의 선취매의 전략도 필요합니다.
 
4억 초급매물을 잡았을 경우 상승기로 전환이 되면 순식간에 6억까지 줄달음 치기 때문에
    앉은 자리에서 2억을 벌 수 있습니다.
    이 것이 비수기에 급매를 노려야 하는 이유입니다.
 
특히 1가구 다주택 매물의 경우는 상상을 초월할 정도의 급매 출현까지 예상이 되므로 내
    집이 없는 분들은 절호의 기회가 올 것이니, 12월 현재 당장 매수하려는 전략을 펼치기
    보다는 인내심을 가지고 초저가 매물이 나올 것으로 예측이 되는 시점을 잘 골라서 매수에
    돌입하십시오.
 
중대형으로 갈아 타고자 하시는 분들이나 입지가 좋은 명품 아파트로 갈아 타고자 하시는
    분들 역시 이 기회를 잘 살리셔야 합니다.
    반드시 그런 날이 올 것입니다.
    버블을 기대하다가는 또 한번의 기회를 날려 버리는 우를 범할 수도 있습니다.
 
 

3. 부동산의 상승과 하락의 흐름이 매우 빠릅니다.

 

과거에는 1달 혹은 두 달 이상에 걸쳐서 상승과 하락을 예측할 수 있었지만 정보화 시대의
    인터넷 사이트의 활성화와 부동산의 연계적인 네트워크 구축 등으로  1달 이내 혹은 보름
    심지어는 단 1주일만에 시장의 흐름이 돌변할 수도 있다는 것을 염두하시고 부동산 매매의
    시점에 서 있는 많은 분들은 하루에도 두세차례는 아파트 시세 흐름과 부동산 정보 및 공유를
    통하여 순발력 있게 대처해야 합니다.
 
큰 틀에서는 3년을 보고 매수 하여야 하지만 매수 타이밍 만큼은 놓쳐서는 안 됩니다.
    1달 전의 유망 지역이 보류 지역으로 탈바꿈 하는가하면, 두 달 전의 정체 아파트가 갑자기
    유망 아파트로 둔갑하는 일도 허다 합니다.
 
지난 정보를 가지고 유망 지역으로 착각하여 오른 아파트를 비싸게 매수 하는 일이야 말로
    가장 안타까운 일이라 아니할 수 없기 때문에, 시시각각 변하는 아파트 등락에 포인트를 주시고
    특정 아파트에 대하여 절대적인 맹신을 하여서는 안 됩니다.
 
어제의 정보와 오늘의 정보가 다르고 오늘의 정보가 내일의 정보와 다릅니다.
    8억 아파트가 1년 이상 지속적인 하락을 거듭할 경우 과거의 통념에 비추어 보면 6억-7억까지
    가랑비에 옷 젖듯이 떨어집니다.
    물론 급매는 6억까지 나 올 수도 있습니다.
 
하지만 돌변하면 단 2주일만에 7-8억을 회복하고 상승장에 접어들면 9-10억이 되는 것은
    순간입니다.
    유망지역과,  명품 아파트 분양권, 그리고 40평대 이상의 아파트일수록 이 기회는 하늘이 준
    기회로 여기시고 적극적인 투자에 나설 필요성이 있습니다.
 
무주택 서민이나 갈아타기 하실 분들은 이런 기회가 반드시 돌아 온다는 것을 꼭 가슴에
    새기시기 바랍니다.
    급매를 잡을 경우 단 2주만에 1.5억을 벌고 상승장에 접어들면 또다시 1.5억을 벌어 3억 버는
    것은 얼마 걸리지도 않습니다.
 
 

4. 지금부터 해야 할 청약 전략입니다.

 

 
1. 분양은 수도권 전역의 신도시,택지개발, 뉴타운, 재개발 호재 지역이라면 세대수와 관계 없이
    최소한의 검증만을 받고 넣을 필요가 있습니다.
 
2. 분양시 유망지역, 경부고속 축선상, 전철 노선, 강남, 용산, 서초, 송파, 목동과 용인, 수원, 동탄
    성남, 의왕, 안양, 파주, 고양, 남양주, 구리, 부천, 인천 송도, 청라, 논현, 검단 등의 수도권
    지근 거리에 위치한 곳 중의 세대수 400가구 이상이라면 투자성을 고려하여 적극적으로
    임해야 합니다.  특 A급 지역이 아니면 200세대 미만은 무조건 피하십시오.
 
3. 청약 통장이 있는 경우라면 2007년 안에 당첨을 최고 목표로 두고 늦어도 2008년까지
    마무리를 짓는다는 기본 계획을 잡아서 릴레이식 청약을 시도해야 합니다.
    하루라도 빨리 당첨 될 수록 유리하며 늦어 질수록 손해를 보고 당첨 되지 못한다면 청약은
    죽음의 부적이라는 사실을 명심하십시오.
 
4. 수도권 전역에 대한 분양 계획을 검색 등을 통하여 수시로 자료를 모으고 해당 분양 회사에
    직접 전화를 걸거나 고수들의 자문을 구하여 타당성을 검증하여야 합니다.
 
5. 지금이라도 본인에게 알맞는 청약의 조건과 가능성을 염두해 두어 최상의 청약 통장으로
    전환하여야 합니다.
 
6. 청약 통장이 없다면 당장 만드시기 바랍니다. 늦지 않았습니다.
    청약 당첨은 보통의 경우 매수의 2-3배 이상의 시세 차익이 따른다는 것을 잊어서는 안 됩니다.
 
7. 미분양은 아파트 비수기를 이용하여 유망 지역 대단지 중대형 중심으로  매수해야만 높은
    시세 차익을 거둘 수 있습니다.
 
8. 3~6년을 보고 분양을 받아야 하기 때문에 미래의 트랜드와 그 시점에서의 투자 가치를 따져
    보고 투자 가치가 있는 곳이라면 분양을 받을 필요가 있습니다.
    예를들면 인천, 오산, 평택, 아산, 천안, 광주, 김포, 의정부 등이 이에 해당하며 특히 경부
    축선상과 전철 노선에 유념할 필요가 있습니다.
 
 

5. 지금부터 하여야 할 매수 전략입니다.

 
1. 특징이 없는 아파트를 매수하셔서는 안 되며,  동의 시세 지역의 시세, 해당 아파트의 시세 등을
    고루 파악 한 연후에 미래의 발전성을 염두해 두고 최대한 급매 위주로 매수를 하셔야 합니다.
 
2. 지금부터의 매수는 신중을 기해야 하며, 매수시에 건교부의 실거래가와 최근의 실거래가,
   거래량을 반드시 확인하여야 합니다.
 
3. 매도호가에 의한 매수는 최악의 상황이며, 이를 방지하기 위해서는 3군데 이상 아파트를
    방문하여 30% 이상 저렴하게 매수 가격을 받쳐 놓아 호가가 오르지 않게 한 연후에 가장 싸고
    조건이 좋은 아파트를 고르는 슬기로움이 따라야 합니다.
 
4. 3억 이하의 아파트는 왠만한 상황이라면 자제를 하는 것이 좋으며, 인내심을 갖고 비수기를
    골라서 4억 이상의 아파트를 3억에 잡는다는 전략을 세워야 합니다.
    그러기 위해서는 10여개의 아파트 흐름을 매일 체크하는 부지런함이 필수입니다.
 
5. 유망 지역의 블루칩 아파트는 현 상황에서 최선의 매수 전략이며, 비록 1층이라도 잡고
     가는 것이 옐로칩 혹은 보통 아파트를 잡는 것보다 바람직합니다.
 
6.  6개월 혹은 1년동안 지나치게 급등한 아파트는 특별한 사유가 아니고는 피해야 하며 특 유망
    지역이 아니라면 400세대 이하 아파트 역시 관심 밖의 대상으로 삼으십시오..
 
7. 비싸더라도 각 동 혹은 지역 아파트의 랜드마크나 블루칩 아파트 혹은 30평대 이상의
    중대형 아파트에 관심을 갖고 매수 전략을 펴시는 것이 양극화를 대비한 올바른 전략입니다.
 
8. 매수시에는 신도시, 택지개발, 뉴타운, 재개발 호재 지역을 핵심 지역으로 관심을 두고
    다음으로 유망지역, 경부고속 축선상, 전철 노선, 강남, 용산, 서초, 송파, 목동과 용인, 수원,
    성남, 의왕, 안양, 파주, 고양, 남양주, 구리, 부천, 인천 송도 동탄 등의 수도권 지근 거리에
    위치한 곳 중의 세대수 400가구 이상이라면 투자성을 고려하여 적극적으로 임해야 합니다.
    혹은 기타 도시들의 랜드마크 등에 관심을 가질 필요가 있습니다.
 
 6. 자본금이 절대적으로 부족한 서민들의 매수 전략
 
자본금이 부족한 서민들의 내 집 마련은 그 누구보다도 절박하고 시급한 생존의 문제입니다.
    빈익빈 부익부의 자본주의 굴레를 벗어나기 위해서는 무엇보다도 부동산에 대한 중독적인
    관심과 발상의 전환이 이루어져야 합니다.
 
자본금이 부족한 서민들 대부분은 맞벌이를 하면서 하루 하루를 힘 겹게 살아 가시는 분들이
    많습니다.
    아파트는 그림의 떡이요, 아파트가 오르는 것은 달나라의 이야기로밖에 들리지 않습니다.
    부동산에 관심을 갖고 싶어도 당장의 생활에 모든 정력을 쏟아야 하기 때문에 발품을 팔
    시간적 여유도 없을 뿐더러 온라인 상의 부동산 사이트 존재에도 둔감한 편입니다.
 
모든 분들이 그런 것은 아니지만 부동산에 대한 고급 정보는 유주택 분들의 전유물이 된 지
    오래 되었으며, 부동산에 대한 관심과 열정 또한 유주택 서민분들이 훨씬 높습니다.
    그렇다면 생활고를 걱정해야 하는 자본금 2억 미만의 서민들에게는 정녕 내 집 마련의 기회가
    요원할까요?
    절대로 그렇지 않습니다.
 
 
1. 자본금이 부족한 일부 서민들의 특징
 
- 정부의 정책과 신문 기사의 내용을 액면 그대로 받아 들이는 경우가 많다.
 
- 버블과 폭락 등을 현실성 있게 믿는 경우가 많다.
 
- 부동산에 대한 관심이 적고, 온라인과 오프라인상의 관심도 및 정보 수집 능력이 떨어진다.
 
- 부동산보다는 수익률이 높은 저축이나 보험 및 수익성 연금등을 선호한다.
 
- 수입에 비하여 지나치게 대출을 두려워 하여 대출을 활용하지 못하고, 빚을 지기를 싫어 한다.
 
- 유망지역 보다는 소외 지역에 거주를 하는 경우가 많아서 부동산 상승에 둔감한 편이다.
 
- 부동산과 관련한 일체의 지식과 정보 행위에 대하여 부정적인 관념이 강하다.
 
- 내 집 마련을 철저하게 주거 목적으로 생각하며, 발상의 전환이 자유롭지 못하다.
 
- 아파트가 떨어지기를 기다리지만 막상 떨어지면 폭락까지 염두하여 매수를 주저한다.
 
- 수도권 유망지역을 찾기 보다는 자신이 사는 공간에 주거를 마련하는 경우가 많다.
 
- 오른 아파트보다는 오르지 않은 아파트가 투자 가치가 있을 것으로 판단하여 매수한다.
 
- 청약이 있어도 최고 투자처만 골라서 청약 신청을 하기 때문에 당첨 가능성이 지극히 낮다.
 
- 투자에 대한 지식과 정보가 부족하여 부동산 사장님 및 주변 사람의 권유에 솔깃한다.
 
- 직장 생활이 바쁜 편이라서 발품을 팔 기회가 적다.
 
- 투자 가치에 대한 분석력이 떨어지므로 지역, 아파트, 평형을 선택할 경우 현실 가치를 중시한다.
 
- 내집 마련보다는 전세에 관심이 많고, 아파트보다 빌라나 주택을 선호하는 경우도 높다.
 
- 돈을 모아서 굴리기 보다는 노후 설계나, 자동차 구입 등의 소득 대비 지출 빈도가 높다.
 
- 전세 및 월세 외에는 부동산 사무실에 들어 가는 일이 거의 없다.
 
 
2. 자본금이 부족한 서민들의 매수 전략
 
- 상기의 요소에 포함되는 그 어떤 경우일지라도 반드시 버려야 하며, 발상의 전환부터
   이루지 않으면 절대로 부동산을 통한 자산 가치를 극대화 시킬 수 없다.
   위의 요소와 상반되게 움직이면 된다.
 
- 전세는 최대한 싼 지역을 골라서 적은 금액으로 고생할 각오로 살아야 하며, 남은 돈으로
   펀드 등 수익률이 높은 저축을 들어서 목돈 마련에 최선을 다한다.
 
- 자동차 등의 소모성 지출은 모두 줄이고, 최소한의 내집 마련을 위한 목돈을 모아야 한다.
 
- 아파트 모델 하우스를 자주 들러서 부동산 투자에 대한 관심과 희망을 마음 속에 새긴다.
 
- 부동산 사이트에 수시로 들러서 수많은 정보를 얻고, 그 누구보다도 절박한 마음으로
  부동산에 관심을 가져서 감각을 익혀야 한다.
 
- 돈이 없더라도 주말에 발품을 팔아서 아파트를 돌아 다니고 부동산도 수시로 방문을 한다.
 
- 시간도 돈이라는 개념을 가져야 하며, 집값이 상승하기 때문에 내집이 없으면 상대적으로
   점점 더 가난해 진다는 사실을 깊이 새겨야 한다.
 
- 버블이니 폭락이니 절대 믿어서는 안 되며 비수기를 골라서 대출을 받아 과감하게 매수하겠다는
   의지가 있어야 한다.
 
- 유망 지역의 청약에만 총력전을 펴기 보다는 기본적으로 큰 문제가 없는 곳이라면 모두 청약에
   임한다는 각오로 청약 통장을 최대한 활용한다.

 
이상으로 2006년 이후의 아파트 시장 변화와 현 시점에서 펼쳐야할 분양 및 매수 전략에
    대하여 살펴 보았는데, 이는 어디까지나 다른 분들의 의견은 전혀 참조하지 않고 저의 판단에
    골격을 둔 정보이므로 무조건적인 습득보다는 참조 자료로서의 좋은 지침서가 되었으면 합니다.
 
최근 묻고 답하기에서 저에게 자주 질문하는 사안들을 하나로 묶어서 현 시점에 가장
    필요하다고 여기는 투자 형태를 제시한 것이니 다가오는 희망찬 미래에 또 하나의 희망의
    불씨가 되었으면 하는 간절한 바램을 하면서 졸고를 바칩니다.
 
우리의 무주택 서민 여러분 그리고 닥터 아파트 애우 여러분 항상 건강하시고 기운
    내시기 바랍니다.
 
감사합니다.
 
부동산에 고수는 없습니다.
정보를 습득하고 실천하는 사람만이 진정한 고수일 뿐입니다.    
 
 

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[스크랩] 부자의 지름길 |부동산노트

2006-11-17 15:27

http://blog.drapt.com/za981187/3592371163744878329 주소복사

출처 : 상쾌한 아침님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ktbtb


가치1. 입지편

1. 강남은 황제급이고, 강남과의 거리가 가까운 곳이 왕급이다.
2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 용인, 일산, 평촌, 수원, 파주가 노른자위다.
3. 30평대 이상 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라
4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다.
5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다.

가치2. 미래투자 가치편


6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다.
7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다.
8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라
9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다.
10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다.

가치3. 교통편


11. 전철역이 있는 곳을 잡는다.
12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다.
13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다.
14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라
15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다.

가치4. 교육편
16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라.
17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다.
18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다.
19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다.
20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다.

가치5. 자연 환경편

21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다.
22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다.
23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다.
24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라.
25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다.

가치6. 인문 환경편

26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라
27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다.
28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다.
29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다.
30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다.

가치7. 아파트 외부 환경편

31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며, 200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라.
32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다.
33. 브랜드아파트를 선택하라. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동부 등이 좋다.
34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다.
35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라.

가치8. 아파트 내부 환경편

36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다.
37. 발코니는 넓을수록 좋다.
38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다.
39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다.
40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라.

가치9. 시세편

41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다.
42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다.
43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다.
44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다.
45. 3년간 20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다.

가치10. 평형편

46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가 따른다.
47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는 것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상 벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재)
48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지말아야 한다.
49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다.
50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장 유망하다.

가치11. 매수편

51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라.
52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다. 매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다.
53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다.
54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다.
55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.

가치12. 매도편

56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다.
57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로 순차적으로 한다.
58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다.
59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다.
60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.

가치13. 대출편

61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며, 투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.
62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준 2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다.
63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼 중요한 사안은 아니다.
64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직한 방법이 아니다.
65. 대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이 떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.

가치14. 분양편

66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승 때 최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.
67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는 사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다.
68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한 하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다.
69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이 유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.
70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의 투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.

가치15. 2006-2007년 전망편

71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년 추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년 초부터 폭등 가능성도 있다
72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이 높다.
73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는 중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.
74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.
75. 인기가 적은 지역아파트는 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은 중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.

가치16. 부동산 학습편

76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세 및 야후!매물 및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.
77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.
78. 야후!, 네이버, 다음 등 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 고수들의 글을 스크랩하여 여러번 필독한다.
79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을 달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.
80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에 대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.

가치17. 발품편

81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을 짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.
82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서관심 지역을 자주 찾는다.
83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를 살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.
84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.
85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는 미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.

가치18. 심리편

86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의 자세가 필요하다.
87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게 시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.
88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.
89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.
90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.

가치19. 갈아타기편

91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경 쓰지 않는 것이 좋다.
92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은 지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다.
93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서 새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다. 20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은 곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.
94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자 가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.
95. 대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을 발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.

가치20. 종합편

96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라
97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.
98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과 관련한 기본 상식은 반드시 알아야 한다.
99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.
100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에 목을 메거나 하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린 만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.

가치21. 세금편

101. 양도 소득세 계산방법은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제 (연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 - 세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액.
102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원) 4천-8천은 27%(누진 450) 8천 초과는 36%(누진공제 1170만원)
103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50% 3주택 이상의 주택 60% 미등기 양도자산 70% 장기 보유 특별 공제는
3년-5년 양도 차익의 10% 5년-10년 양도차익의 15% (25%) 10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로 미등기 60%세율 3주택 제외
104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3%
105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2% 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 초과 2.7%

가치22. 부동산 매매시 구비 서류 및 중개수수료편

106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원) 5천-2억 0.5%(한도액 80만원) 2억-6억 미만은 0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서 중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용
107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4% (한도액 30만원) 1억-3억미만 0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%내에서 당사자간 협의 위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월 영업 정지 및 형사처벌을 받음.
108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시) 매매 계약서, 매수자 인감 증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,
양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증, 샷시영수증,중계수수료등)
109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다.
110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감 주민등록 등본 각 1통

가치23. 매매시 체크리스트편

111. 사전 준비는 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및 시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보 파악 및 확인(5곳)
112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적, 저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는 분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제 소유주여부확인
113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령
114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증 확인하고 등기 이전에 넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행
115. 잔금 지급후는 세금 납부 취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내등록세, 교육세: 취득세 등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사, 법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여 직접 등기

가치24. 금기 사항편

116. 200세대 이하, 중소형 평형 중심, 지금은 알짜라 할지라도 재건축, 재개발이 요원한 오래된 아파트, 서울에서 원거리, 휴전선 인근 지역, 그린 벨트는 피한다.
117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와 1년 시세 60% 상승 아파트는 피한다.
118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다.
119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지 않은 아파트, 전문가들이 보류하는 아파트는 피한다.
120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은 특별한 상황이 아니라면 피한다.

121. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.

이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매매하셔도 절대로 손해 보는 일은 없을 것이며, 상황에 따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고 자부합니다. 여러분들을 사랑합니다. 감사합니다

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