부동산노트(2) |
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부동산노트(2) |
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2006-09-13 12:44
http://blog.drapt.com/ywsong38/828681158119083706 
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★명품20 내집마련 이것이 급소 101가지★
스크랩 80회 된 작품입니다.
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까? 내 집 마련에 보탬을 드리고자 펜을 들었습니다. 장황한 글귀보다는 짧고 간단한 어구로 기본적으로 아파트 매수시에 필요하다고 생각되는 사항을 총망라하여 100가지 정도로 압축했습니다. 특히 내 집 마련을 처음 하시는 분이나 실패를 하신 분들은 기본 지침서로 활용했으면 합니다. 가치1 입지편 1. 강남과 강남과의 거리가 가까운 곳이 황제급이다. 2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 일산, 평촌, 용인, 수원, 파주가 노른자위다. 3. 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라 4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다. 5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다. 가치2 미래 투자 가치편 6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다. 7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다. 8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라 9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다. 10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다. 가치3 교통편 11. 전철역이 있는 곳을 잡는다. 12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다. 13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다. 14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라 15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다. 가치4 교육편 16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라. 17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다. 18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다. 19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다. 20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다. 가치5. 자연 환경편 21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다. 22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다. 23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다. 24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라. 25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다. 가치6. 인문 환경편 26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라 27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다. 28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다. 29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다. 30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다. 가치7. 아파트 외부 환경편 31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며
200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라. 32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다. 33. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동원, 동부 등이 좋다. 34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다. 35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라. 가치8. 아파트 내부 환경편 36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다. 37. 발코니는 넓을수록 좋다. 38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다. 39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다. 40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라. 가치9. 시세편 41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다. 42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다. 43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다. 44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다. 45. 3년간 20%미만 상승과 1년동안 100% 이상 상승 아파트는 위험하다. 가치10. 평형편 46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가 따른다. 47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는 것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상
벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재) 48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지 말아야 한다. 49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다. 50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장 유망하다. 가치11. 매수편 51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라. 52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다. 매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다. 53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다. 54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다. 55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다. 가치12. 매도편 56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다. 57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로 순차적으로 한다. 58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다. 59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다. 60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.
가치13. 대출편
61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며,
투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.
62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준
2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다.
63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼
중요한 사안은 아니다.
64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직
한 방법이 아니다.
65. 대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이
떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.
가치14. 분양편
66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승
때 최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.
67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는
사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다.
68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한
하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다.
69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이
유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.
70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의
투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.
가치15. 2006-2007년 전망편
71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년
추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년 초부터 폭등 가능성도 있다
72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이
높다.
73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는
중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.
74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.
75. 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은
중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.
가치16. 부동산 학습편
76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세
및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.
77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.
78. 닥터 아파트 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 우리 동네 이야기 및
고수들의 부로그를 스크랩하여 여러번 필독한다.
79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을
달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.
80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에
대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.
가치17. 발품편
81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을
짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.
82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서
관심 지역을 자주 찾는다.
83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를
살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.
84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.
85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는
미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.
가치18. 심리편
86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의
자세가 필요하다.
87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게
시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~
1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.
88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.
89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.
90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.
가치19 갈아타기편
91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경
쓰지 않는 것이 좋다.
92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은
지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다.
93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서
새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다.
20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은
곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.
94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자
가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.
95. 대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을
발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.
가치20. 종합편
96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라
97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.
98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과
관련한 기본 상식은 반드시 알아야 한다.
99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.
100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에
목을 메거나 하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린
만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.
101. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.
이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매매하셔도 절대로 손해 보는 일은
없을 것이며, 상황에 따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고
자부합니다.
감사합니다 |
[스크랩] 판교 대체 유망지구 분양물량 |부동산노트
2006-02-01 08:01
http://blog.drapt.com/ywsong38/81138748494545
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=58930
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▶ 판교 제외 수도권 택지개발지구 2만1천가구 분양예정 ▶ 수도권 2기 파주 및 김포신도시 분양 시작 ▶ 성남 도촌지구, 하남 풍산지구, 용인 흥덕지구 등도 유망 판교신도시 3월 분양물량이 확정됐지만 청약률은 최소한 500대 1은 넘을 것으로 예상돼 ‘판교 로또’라고 불릴 정도로 당첨 가능성은 매우 희박하다. 판교신도시에도 청약해야 하지만 실수요자라면 수도권에서 판교 대체 유망 택지개발지구를 노려보는 것도 좋은 청약전략이 될 수 있다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 판교를 제외하고 올해 수도권 택지개발지구 16곳에서 46개 단지 2만1천7백17가구의 아파트가 분양될 예정이다. 택지지구 중 물량이 많은 곳은 2기 신도시 파주 운정신도시와 김포신도시 장기지구. 각각 8개 단지 6천3백66가구와 7개 단지 2천1백88가구. 이어 화성 향남지구도 6개 단지 3천4백47가구를 분양한다. 이밖에 성남 도촌지구, 하남 풍산지구, 용인 흥덕지구 등 유망 택지지구에서 아파트가 분양될 계획이다. 대부분 올해 첫 분양되는 지구로 분양 계약후 10년(25.7평 초과는 5년)가 전매가 금지되는 원가연동제 적용 단지인지를 확인하고 청약해야 한다. ▶파주 운정신도시= 서울 도심에서 서북쪽으로 25km떨어진 곳에 위치한 운정지구는 파주시 교하면 동패, 목동, 야당, 와동리 일원 2백85만평으로 4만4천4백12가구(주상복합 2천4백50가구 포함)가 들어선다. 이중 8개 단지 6천3백66가구가 연내 분양될 예정. 4월 우림건설이 4백70가구를 운정지구내 처음으로 분양할 계획이며 삼부토건은 6월 33~43평형 1,2단지 2천7백28가구 대단지를 분양한다. 이밖에 한라건설은 운정지구 시범단지에 39~56평형 9백37가구를 6월중에 분양할 예정. 25.7평 이하는 원가연동제 적용대상이며, 전용면적 25.7평을 초과도 2006년 2월 23일까지 사업승인을 받지 못하면 원가연동제와 채권입찰제가 적용된다. 2008년 경의선 복선전철과 제2자유로가 개통되면 일산, 서울과의 접근성이 좋아질 것이며 파주 LG필립스 LCD공장, 출판문화단지를 조성중이다. ▶ 김포신도시 장기지구= 김포신도시에 속하는 장기지구는 장기동 900번지 일대 26만5천여평 규모로 총 3천9백82가구의 공동주택이 공급된다. 이중 7개 단지 2천1백88가구가 연내 분양될 예정. 반도건설(35,46평형 4백47가구), 남흥건설(41평형 3백15가구), 이지건설(33평형 2백90가구), 제일건설(34평형 3백60가구) 등이 3월 동시분양을 통해 1천4백12가구를 분양할 예정이다. 3월 초 모델하우스를 오픈하고, 중순부터 청약접수를 받을 예정. 이밖에 우미건설이 장기지구 4블록에 40~46평형 4백4가구를, 신영은 2블록에 33평형 2백67가구를 3월에 각각 개별 분양한다. 전용면적 25.7평 이하 공급 물량인 신영, 이지건설, 제일건설은 모두 원가연동제 적용을 받아 비교적 저렴하게 분양받을 수 있으나 5년간 전매가 제한되며, 전용면적 25.7평 초과 물량인 반도건설, 우미건설, 남흥건설은 원가연동제와 채권입찰제 적용을 받지 않을 예정이다. 장기지구는 김포신도시내 최대 규모로 녹지율이 높고, 2009년 김포신도시와 올림픽대로를 잇는 고속화도로와 2011년 지하철9호선 김포공항역을 연결하는 경전철이 개통되면 교통여건도 훨씬 좋아진다. ▶ 성남 도촌지구= 성남시 중원구 도촌동, 갈현동 일원 24만2천평 규모로 판교 후광효과가 기대되는 곳. 공동주택 총 5천40가구(국민임대 2천7백59가구 포함)가 공급된다. 주공이 공공분양 및 국민임대를 공급하고 민간 건설업체가 분양할 25.7평 초과는 1천40가구가 예정돼 있다. 주공은 4월 B1블록에 30, 33평형 4백8가구를 첫 공공분양 하며 국민임대 등 나머지는 2007년이후 공급할 예정이다. 분당선 야탑역에서 차로 10분 거리로 서울외곽순환도로 경부고속도로 분당~수서간 고속화도로 등 도로망이 잘 갖춰져 있다. 분당신도시 편의시설을 그대로 이용할 수 있다. 지구 앞으로 여수천이 흐르고 동쪽으로는 검단산이 있는 등 임대주택을 짓기 위해 그린벨트를 해제한 지역으로 주거환경이 쾌적하다. 도촌지구의 경우 택지개발예정지구 지정일인 2002년 6월 28일 이전부터 성남시에 거주한 사람에 한해 지역우선 30% 자격이 배정되고 나머지 70%는 수도권 청약자에게 돌아간다. 원가연동제가 적용이 되지 않아 입주후 바로 전매할 수 있다. ▶ 하남 풍산지구= 경기도 하남시 풍산동, 덕풍동, 신장동 일원 30만9천평 규모로 총 5천4백88가구(국민임대 3천58가구 포함)가 공급된다. 연내 6개 단지 1천2백16가구가 분양되는데 대부분 2월에 나온다. 원가연동제 적용을 받지 않아 입주 후 바로 전매가 가능하다. 삼부토건은 풍산지구 B-4블록에 38평형 4백71가구를 2월 분양한다. 연내 분양 단지 중 가장 큰 규모이다. 상업용지와 가깝고 미사리 조정경기장 조망이 가능. 동부건설은 32평형 1백68가구를 B-7블록에, 제일건설은 풍산지구 B-1, B-2블록에 40~50평형 1백40가구와 1백20가구를 모두 2월에 분양한다. 교통, 환경 등 판교 못지않은 특급주거지로 손꼽히며 서울외곽순환도로(상일인터체인지) 및 올림픽대로, 중부고속도로의 진입이 수월하며 차로 5분이면 기존시가지 및 서울까지 진입이 가능하다. ▶ 용인 흥덕지구= 용인시 기흥읍 영덕리 일원에 64만9천평 규모로 조성되는 택지지구. 방송 통신 인터넷이 융합된 서비스를 언제 어디서나 끊김 없이 안전하고 빠르게 이용할 수 있는 차세대 네트워크인 유비쿼터스(Ubiquitous)환경을 구축한 디지털도시 시범사업이 적용되는 곳으로 관심을 모으고 있다. 공동주택 7천9백47가구가 공급될 예정이다. 아파트의 경우 평형대별로는 전용면적 18평 이하 2천5백12가구, 18평 초과∼25.7평 이하 3천3백57가구, 25.7평 초과 2천78가구 등이며 18평 이하는 모두 국민임대 아파트로 주공이 공급할 예정이다. 호반건설산업이 2-1블록에 35평형 5백30가구를 10월 가장 먼저 분양할 예정이다. 경부고속도로, 국도 42호선, 영동고속도로, 2008년 개통예정인 용인~서울간고속도로 등을 이용할 수 있다. ▶ 화성 향남지구= 화성시 향남면 행정리, 방축리, 도이리, 평리 일원 총 51만2천평 규모에 총 1만5백93가구가 들어선다. 3월부터 연내 6개단지 3천4백47가구가 분양될 예정. 우미건설은 1블록에 34평형 5백36가구를 3월에 분양한다. 원가연동제 적용을 받지 않아 입주 후 바로 전매가 가능. 이밖에 유승종합건설은 14블록에 34평형 7백88가구를 4월에 분양하고, 신영은 12블록에 39~56평형 3백65가구를 분양할 예정이다. 발안지방산업단지를 비롯해 향남제약단지, 금의산업단지, 포승산업단지, 기아차화성공장 등이 인근에 위치해 배후주거지로 개발된다. 서해안고속도로 발안인터체인지에서 차로 5분 거리에 위치해 있으며 39번, 43번, 82번 교차점에 위치하고 있어 교통이 편리하고, 경부고속철도와 호남고속철도의 교차점에 위치해 철도 이용도 편리하다. ▶ 의왕 청계지구= 의왕시 청계동, 포일동 일대 10만2천평에 들어서는 청계지구는 그린벨트를 해제해 시행하는 택지지구로 총 2천30가구가 공급된다. 이중 주공은 B1, B2블록에 공공분양 2개단지 6백12가구를 12월에 분양할 예정이다. 청계지구 일대는 서울 도심에서 20km 떨어진 곳으로 서울외곽순환도로(학의분기점), 과천~의왕고속도로, 과천선 인덕원역 등을 이용할 수 있다. 북쪽으로는 청계산, 남쪽으로는 백운호수가 자리 잡고 있으며 학의천을 끼고 있어 주거환경도 쾌적한 편.
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