[스크랩] 동탄신도시의 지역 브랜드

2008-03-11 12:29

http://blog.drapt.com/yuridosi/81205206149117

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=65975

분당, 판교와 송파 신도시 사이라는 최적 입지조건을 바탕으로 최근 판교 대체 투자처로 성남 구시가지의 재개발 지역이 급부상하고 있다. 이에 부동산 포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 성남 구시가지의 현재 분위기와 전망을 알아봤다.

>> 성남시 재개발 진행 상황

성남시는 1969년 청계천 철거민들의 이주로 급작스런 인구증가와 기반시설 부족으로 주거 환경이 열악한 지역 중의 하나로 손꼽혔다. 더욱이 1989년 분당 신도시의 개발로 신, 구시가지의 격차가 더욱 벌어지자 성남시는 지난 2001년 재개발기본계획을 수립했다.

재개발기본계획 수립 후 공영개발에 대한 주민들의 반발과 인접한 서울공항에 따른 고도제한 등으로 적지 않은 난관에 부딪치기도 했다.

그러다 지난 2005년 11월 군용항공기지법 개정과 도시, 주거환경정비기본계획안이 수립되면서 기존 11개 수복재개발 구역과 9개 철거예정구역이 8개 주거환경개선사업, 13개 주택재개발 사업, 3개 주택재건축 사업 그리고 2개 도시환경정비사업 등으로 변경, 다시 한번 관심이 모아지고 있다.

어떻게 진행되나?-단계별 정비사업

2005년 11월에 발표된 도시, 주거환경정비기본계획안(이하 기본계획안)에 따르면 성남 구 시가지 정비사업은 3단계로 진행될 예정이다.

1단계는(2002년~2010년) 단대, 은행2구역, 중3구역 등이다.

2단계는(2006년~2010년) 주거환경개선사업 3개 구역(태평2구역, 4구역, 중1구역), 주택재개발 4개 구역(신흥2구역, 수진2구역, 금광1구역, 상대원3구역), 주택재건축 3개 구역(건우, 신흥주공, 한보미도), 도시환경정비 1개 구역(도환중1구역)을 중심으로 진행될 전망이다.

3단계(2010년 이후)구역은 태평1, 3구역, 수진1구역, 신흥1구역과 산성구역 등 총 12개 구역에서 진행될 예정.

이로써 기존의 수복재개발 형식이던 신흥1,2,3구역과 태평1,2,3,4구역 그리고 수진1,2구역 등이 주택재개발과 주거환경개선사업의 공동주택건설방식으로 바뀌었고 용적률 또한 상향조정됐다.

성남시는 빠른 사업 진행과 함께 이주 주택 문제 해결을 위해 순환정비방식을 도입할 예정이다. 이에 대한주택공사에서는 도촌지구 및 판교신도시에 이주단지 4천2백15가구를 건립할 예정.

현재는 기본계획안만이 나온 상태로 기본계획 확정 및 고시는 8월께 나올 전망이다.

>> 주요 구역별 장단점과 시세

신흥2, 3구역 (주택재개발사업)

신흥2, 3구역은 최근 새롭게 관심이 집중되고 있는 지역이다.

각각 2단계와 3단계로 지정돼 1단계보다 시세가 저렴하고 두 지역 사이를 지나는 공원로-우남간 도로확장 공사가 2009년 완공예정으로 분당과 서울로의 접근성이 더 좋아질 것으로 예상되기 때문.

도시환경정비구역으로 지정된 도환중1, 2구역이 새로운 중심지로의 부각이 예상되고 인접한 희망대공원으로 녹지공간도 풍부해 쾌적성과 편리성을 두루 갖춘 지역으로 거듭날 전망이다.

또한 순환정비사업으로 진행될 경우 1단계 사업 구역도 이주 주택이 완공되는 2008년에야 본격적인 사업추진이 가능할 것으로 보여 2단계인 신흥2구역과의 추진 속도가 비슷할 것으로 예상된다. 이에 비교적 저렴한 신흥2, 3구역으로 매수세가 선회하고 있는 상태.

신흥2구역의 경우 평당 1천2백만~1천3백만원 선이고 3구역의 경우 1천1백만~1천3백만원 정도의 시세를 형성하고 있다.

그러나 아무래도 2,3단계로 예정되어 있는 만큼 1단계 예정구역에 비해 사업 속도가 다소 떨어질 수 있다는 점이 단점으로 꼽히고 있다. (문의: 신세계공인 031-743-9777)

수진1,2구역(주택재개발사업) 및 태평 1~4구역(주택재개발사업, 공동주택건설방식)

수진1,2구역은 전통적인 중심지면서 지하철 8호선 모란역과의 접근성으로 그 동안 관심이 집중됐던 지역이다. 사업단계는 수진2구역이 2단계, 1구역이 3단계.

수진1, 2구역의 경우 군용항공기지법 개정으로 고도제한이 완화된 지역이지만 그 동안 가격대가 많이 올라 평당 1천4백만~1천5백만원 정도의 시세를 형성, 현재는 거래가 많지 않은 상황이다.

태평1~4구역 역시 2단계와 3단계 지역으로 구성돼 있지만 최근 경기도에서 태평지구 15만평을 뉴타운 시범 사업지역으로 선정하면서 일대는 다시 한번 기대감에 들뜨고 있다.

하지만 아직 도시재정비촉진특별법에 따른 조례를 제정하는 단계로, 10월께 대상지가 선정될 예정인데다 일부지역은 서울공항에 따른 고도제한이 예상된다. 또한 도시재정비촉진특별법에 따른 시범지역으로 지정될 경우 토지거래허가지역으로 묶여 주의가 요구된다.

태평1~4구역은 뉴타운 시범 사업지역으로 발표된 후 평당 1천3백원선의 시세를 형성하고 있다.

도환중1, 2구역(도시환경정비사업)

도환중1, 2구역(지하철 8호선 신흥역~단대오거리역에 이르는 중동 상업지역)은 기본계획안이 나오면서 새롭게 지정된 지역이다. 현재 이곳은 지하철 8호선 신흥역 일대로 상업시설과 유흥시설 특히 집창촌이 혼재돼 도시 미관상 안 좋은 지역.

이 지역이 도시환경정비사업을 통해 기존 상업시설의 재정비와 함께 주상복합 건설이 점쳐지면서 선호도가 높아진 상태다. 또 구 시가지의 중심부에 위치해 있어 사업이 완료될 경우 신흥 중심지로 떠오를 가능성이 높아지자 기대감이 고조되고 있는 것.

특히 강남권의 다주택보유자들이 세금 부담을 회피하기 위해 집중적으로 관심을 보여 상가로 보상 받을 수 있는 매물을 중심으로 거래가 활발히 이뤄졌다.

현 시세는 평당 2천5백만원이 넘는 수준을 형성하고 있고 매물도 없는 상태다.

>> 현재 시장 분위기 & 전망

지난해 11월 기본계획안이 나온 뒤 한 차례 시세 상승을 보인 후, 정부의 계속된 부동산 규제 정책으로 매수심리가 얼어붙어 소강상태를 지속했다.

그러나 최근 강남권 재건축 투자보다는 뉴타운이나 재개발이 유망 지역으로 각광받자 문의가 늘고 있는 상황. 주된 투자자도 지리적으로 가까운 강남권과 분당 거주자들이 주를 이룬다.

아직 기본계획안만 나온 상태로 시장의 불확실성이 너무 강하고 장기적인 사업이기 때문에 투자심리가 활발하게 살아나지 못하고 있다.

그러나 서울시의 재개발이나 뉴타운 지분보다 저렴하다는 점과 판교, 송파 신도시의 후광효과를 톡톡히 누릴 탁월한 입지조건으로 향후 전망은 밝은 편이다.

신흥3동에 위치한 산하공인 관계자는 “성남 재개발은 아직도 상승 여력이 남아있는 상태다. 가장 보수적으로 향후 가치를 봐 용인 시세의 80%를 예상한다 해도, 2배 정도의 상승 여력이 남아 있다.”며 “그러나 아직 기본계획안만 나온 초기 단계기 때문에 불확실성이 크고 위험요소가 존재한다는 점을 고려해야 한다.”라고 전했다. (문의: 산하공인031-745-8245)

특히 유의해야할 점은 성남 구 시가지의 경우 대부분의 주택 연수가 오래돼 전세자금 비율이 낮다는 점과 추가 수리비용과 함께 시간이 흐를수록 전세비율이 더욱 낮아질 수 있음을 유의해야 한다.

이에 현 시세만을 고려한 자금 보유보다는 여유자금을 넉넉히 잡고 진입을 시도해야 한다. 또한 최소 18평 이상 돼야 30평형대 배정이 예상된다는 점도 주의해야할 점으로 꼽힌다.

아직 저렴한 시세, 탁월한 입지조건 그리고 개발 압력이 강하다는 점에서 분명 투가 가치가 큰 지역임에 틀림없다. 그러나 저렴하다는 말만 믿고 진입을 서두르기 보다는 보유자금과 함께 해당 주택의 현재 상태 등을 꼼꼼히 체크하는 신중한 태도가 요구된다.

성남 재개발 구역정보 바로가기

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[스크랩] 동탄 신도시 확대 확정됨- 전철역 초특급 호재 |우리동네이야기

2007-04-07 12:08

http://blog.drapt.com/yuridosi/2413571175915335159

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

동탄 신도시 확대 확정됨- 전철역 초특급 호재

다음 글은 보라지구 동호회와의 연대 추진회에서 공개 발표합니다.

400만평 신도시 부지 올 상반기 확정ㆍ발표
헤럴드경제 2007-03-16 14:11:00
올 상반기중 분당급(600만평) 규모의 강남 대체 신도시와 별도로 수도권에서 400만평 규모의 공공택지가 확보된다. 또 인천 검단과 파주 운정3지구 신도시가 오는 6월중 택지개발 예정지구로 지정되는 등 수도권 신도시 건설이 본격화된다.

16일 건설교통부는 '수도권 주택수요 충족을 위해 지난해부터 연 900만평이상, 5년간 총 4500만평의 공공택지 지정을 추진중'이라며 '현재까지 4100만평을 이미 확보한데 이어, 올 상반기중 나머지 400만평을 모두 확보할 계획'이라고 밝혔다.

이에 따라 상반기중 분당급 강남대체 신도시 이외에 400만평의 신도시 부지가 확정ㆍ발표될 예정이다.확대 개발론이 제기되고 있는 동탄과 인천검단 신도시 주변이나 포천 신도시가 유력 후보로 꼽히고 있다. 건교부는 이와함께 역시 올 상반기중 분당급 규모(594만평.9만7000가구)의 강남 대체 신도시를 확정, 오는 2009년 12월 첫 분양할 계획이다.

이미 발표된 신도시 개발도 본격화된다. 지난해 10월 발표된 인천 검단(6만6000가구)과 파주 운정3지구(3만4000가구) 신도시가 오는 6월중 택지개발 예정지구로 지정, 오는 2009년 9월 첫 분양된다. 파주 2단계는 오는 10월 공사 착공에 들어가 12월 첫 분양이 시작된다.

광교 신도시(3만4000가구)는 오는 7월 실시 계획을 승인해 9월 착공한후 2008년 9월 분양될 예정이다.김포 신도시(5만9000가구)는 12월 실시 계획을 승인하고, 양주 옥정지구(3만가구)와 송파 신도시(4만9000가구)는 각각 6월과 9월 개발 계획을 승인할 예정이다. 양주 회천지구(2만4000가구)와 평택 국제화계획지구(6만3000가구)는 12월 개발 계획을 승인해 각각 2008년 12월과 2009년 6월 분양한다. 신도시 조성은 지구지정→개발 계획 승인→실시 계획 승인→주택건설사업 계획 승인→주택 분양→입주 순으로 통상 4~5년이 걸린다.

건교부 관계자는 '신도시 개발 등이 차질없이 추진될 경우 올 수도권 주택공급은 29만7000가구에 달해 연간 수도권 주택소요 30만가구 수준에 육박할 것'이라며 '내년이후에는 연 36만~40만가구 수준의 주택이 공급돼 수급여건이 크게 호전될 것'으로 전망했다.

-헤럴드 기사

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[스크랩] 동탄신도시의 지역 브랜드 |우리동네이야기

2007-04-07 12:07

http://blog.drapt.com/yuridosi/2413571175915259714

출처 : 시우빠의 아름다운 아빠뜨 만들기

원문 : http://blog.drapt.com/iam2508

2007년 1월부터 동탄신도시의 입주가 본격적으로 시작되면 이제 제2기 첫 번째 신도시의 모습이 서서히 드러날 것이다.

누구나 알고 있듯이 동탄신도시는 제2기 신도시로서 분당, 일산 등의 1기 신도시보다
도시설계에 있어서 16~17년 정도 업-그레이드된 도시임에 틀림없다.

그도 그럴 것이 그동안 제1기 신도시의 모든 문제점을 보완하고, 건축기술도 향상되고,
주거에 대한 새로운 트랜드에 눈높이를 맞추다보면 동탄신도시가 보다 멋진 도시로
탄생되는 것은 너무나 당연하다.

도심을 관통하는 센트럴 파크, 타 신도시에서는 볼 수 없는 동탄의 랜드마크 - 메타폴리스, 바람통로를 감안한 아파트 배치, 주차공간의 지하화 및 단지내 테마 공원 설치, 자전거
시범도시, 유비쿼터스 도시 등등......

이렇게 도시의 하드한 측면에 있어서 완벽한 도시로 동탄이 건설된다는 사실은 상당부분
잘 알려져 있지만 ‘그곳에 어떤 사람들이, 어떻게, 어떤 생각을 갖고 살 지’ 그리고
‘그러한 사람들이 만들어 내는 동탄이란 신도시의 색깔과 향기는 어떨까’ 이러한
소프트한 부분에 대하여는 별로 언급이 없었던 것 같다.

향후 동탄의 평가는 동탄이라는 도시의 지역 브랜드에 의해 좌우된다.

도시의 하드한 측면만 지역 브랜드를 결정하는 요인이 아니다.
사실 대치동 아파트는 너무 오래되어 불편하다. 엘리베이터는 좁고 주차장도 불편하다.
상수도의 수압도 낮다. 재건축의 매력도 줄어 간다. (인근 양재천은 양호)
그렇지만 아파트 가격은 엄청나게 비싸고 그곳에 사는 사람들은 모두 수준 있게 보인다.

그것이 지역 브랜드의 힘이다.

지역 브랜드는 그 도시의 하드한 요인에서부터 출발하지만 나중에는 그곳에 모여 사는 사람들에 의하여 결정되어 진다.

그러한 의미에서 동탄신도시에 대한 인문·사회적인 관점에서의 분석 및 예상은 동탄의 향후 지역 브랜드 형성을 예측할 수 있을 뿐만 아니라 여러모로 적지 않은 의미를 부여할 것이라 본다.

동탄에 입주하는 사람들을 살펴 보면

1. 30~40대가 80％ 이상을 차지한다.

동탄 아파트의 당첨자 명단 (신문에 공표)을 종합해 보면 30~40 대가 80％ 이상이다.
- 주민등록번호 앞자리는 공개 -

동탄은 무척 젊은 도시다.
일본에서는 노령화 문제로 진즉부터 고민해 왔다. 일본의 어떤 지자체는 노령화와
인구감소로 인한 상권 쇠퇴 및 지방 세수의 감소 때문에 갖은 아이디어를 동원하고
있다 한다.
그러한 도시는 활력을 잃고 점점 쇠퇴하게 된다.

우리나라도 이제 노령화 문제를 고민하고 있다.
그러한 노령화가 한 도시에 미치는 부정적인 영향은 지대하다.

반면 젊은 동탄 신도시의 특징을 보면

ㅇ 새로운 문화를 쉽게 수용하고 세계적 트랜드에 민감하다.
ㅇ 도시가 역동적이며 소비성향이 높아 상권이 번창한다.
ㅇ 자녀에 대한 교육열이 높다.
ㅇ 문화 욕구가 크고 동호회 활동이 많다.
ㅇ 메타폴리스가 이러한 활동의 지역적 구심점이 된다.
ㅇ 외국어 사용능력이 뛰어나며 인터넷 등 정보통신의 활용도가 높다.
ㅇ 지자체 공무원 등 주민 지원기관이 빠른 속도로 민주화 된다.
ㅇ 타 도시에 비하여 출산율이 높다. (정부의 출산 정책과 병행 검토)
ㅇ 가정의 의사 결정권과 소비의 중심이 여성에게 있다.
ㅇ 기타 강력한 소비자, 개인주의, 핵가족화, 합리적 가계 운영 등등

이러한 점들이 예상된다.

2. 동탄은 사실상 삼성타운이다.

동탄 인근의 삼성관련 기업을 보면 삼성전자, 삼성SDI, 삼성전기, 삼성코닝, 도시바삼성,
삼성전자서비스의 본사와 공장 및 500 여개에 달하는 협력업체가 있다.

이중 반도체부문을 포괄하고 있는 삼성전자만의 2005년도 매출액은 57조원을 상회한다.
이는 국내 1위 매출액이며, 2006년도 정부예산 145조원의 40％ 수준이다.

이제 삼성전자는 화성과 기흥공장을 세계 최대 반도체 클러스터로, 수원공장을 디지털미디어를 비롯한 정보통신, LCD, 생활가전 등 삼성 전 분야의 R&D 기능과 마이크로나노 및 메카트로닉스 등의 신기술개발과 부문별 연구개발을 통합·조정하는 삼성종합기술원 등 가히
삼성의 두뇌들이 모두 모인 삼성디지털벨리를 계획하고 있다.

근무 인력도 기흥과 화성공장 총 4만여명에서 계속 증원이 예상되고, 수원연구단지에도
2만 5천명 정도의 인력이 근무하는데 이들 대부분이 연구원이다.
반도체와 헨드폰 일부 등을 제외한 대부분의 생산은 해외에서 이루어진다.

삼성전자와 기타 삼성SDI 등 삼성관련 기업 및 협력업체만 해도 근무인력이 10만 여명
이상으로 영통·매탄동을 중심으로 주로 수원지역에, 일부 용인지역에 산재하여 거주하고
있다.

이들의 상당수가 동탄 주변에서 동탄 입주를 기다리고 있다.

향후 동탄은 삼성전자와 명운을 같이 할 것이다.

산업혁명시대 번창한 영국의 철강산업 도시들은 철강산업의 퇴조로 몰락하였다.
우리나라에서 보면 대구는 섬유산업의 경쟁력 상실로 깊은 시름에 잠겨있고,
경기도 이천은 하이닉스의 법정관리시 중심상가는 깜깜하고 잘 되던 아파트 분양시장은
올스톱 되었다.
그러나, IMF 때도 잘 나가는 도시는 현대자동차 등이 있는 울산이었다.
지금도 울산은 계속 확대되고 있다. 아파트값도 평당 1,300만원이 넘는 곳이 많다.

동탄이 삼성타운이라는 의미를 해석해 보면

ㅇ 직장과 주거가 가까운 직주근접형 자족도시이다.

- 가족 중심의 생활 문화가 자리 잡는다.
* 입주민이 젊고, 합리적인 삼성 기업문화의 영향도 있다.

- 도보 또는 자전거 이용 출퇴근 문화가 활성화 될 수 있다.
* 자전거 시범도시 (총연장 40㎞ - 자전거 도시라는 일산의 10배)
* 입주민을 중심으로 한 환경운동 전개 가능

- 타 지역으로 이사보다는 인근 지역에서 동탄으로의 전입 수요가 더 많다.

ㅇ 내수경기의 불황에 영향을 받지 않는 고소득 중산층 도시이다.

- 상권이 지속적으로 수준이 높아 진다. (서비스 수준, 문화와 결합, 객단가 상승 등)
- 입주민의 교육 수준이 높고 자녀에 대한 교육열도 높다.
- 문화 시설과 수준 높은 여가 활동이 늘어 난다.

ㅇ 삼성기업 관련 비즈니스 활동이 동탄 (메타폴리스, 중심상업지)으로 집중된다.

- 외국인 활동이 많다. (해외 바이어, 엔지니어, 해외 공장 근무자 및 외국인 연구원 등)
* 삼성은 글로벌 전략을 채택하여 생산, 판매, 기술개발, 부품·소재 및 생산라인 설치 까지 해외 협력도가
아주 높다.

ㅇ 수많은 삼성 협력업체가 주변에 입지하고 있고, 메타폴리스내 미디어센터 및 벤쳐센터 등 현대식 사무공간과 호텔 및 각종 편의시설 등이 복합적으로 지원 된다.

- 도시가 활기 있고 국제화 된다.
- 삼성으로 인해 관련 3차 산업도 동시에 발전된다.

ㅇ 야간에도 활력 있는(?) 도시가 될 것이다.

- 삼성 반도체의 24시간 3교대 가동, 연구원들의 늦은 시간까지의 연구
- 동탄신도시 빛의 거리 조성

이밖에도 동탄 인근에는 매출액 기준 1000대 기업(삼성 포함)에 속하는 기업의 본사가
총 32개사가 위치하고 있으며, 외국인투자기업은 125개사가 있다.

기타 LG전자, 한국 3M 및 1,000여개에 달하는 중소기업이 주변에 포진하고 있다.

결국 동탄은 서울과 같이 서비스업 중심의 도시가 아니지만 삼성을 중심으로 한 제조업의 활황에 따라 자연스럽게 금융 및 내·외국인 사무실, 식음, 숙박 및 문화시설 등 3차 산업이 병행하여 발전하는 수도권 유일의 완벽한 자족도시가 될 것이다.

또한 동탄신도시는 멋진 도시설계를 바탕으로 한 주거의 쾌적성, 젊은 입주민의 안정적
소득과 이에 따른 높은 교육 수준 등이 상호 시너지 효과를 발휘하면서 동남부 수도권에서 최고의 지역 브랜드를 만들어 나갈 것이다.

* 동탄이 입주가 완료되지 않아 아직 공식적인 자료가 없는 관계로 개인적인 경험과 예상이 많은 부분 가미된 점 양해 바랍니다.

펌) http://www.dongtannews.co.kr/ 전문가칼럼

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