2008-03-11 12:29

http://blog.drapt.com/yuridosi/81205206149117

출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=65975

분당, 판교와 송파 신도시 사이라는 최적 입지조건을 바탕으로 최근 판교 대체 투자처로 성남 구시가지의 재개발 지역이 급부상하고 있다. 이에 부동산 포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 성남 구시가지의 현재 분위기와 전망을 알아봤다. >> 성남시 재개발 진행 상황 성남시는 1969년 청계천 철거민들의 이주로 급작스런 인구증가와 기반시설 부족으로 주거 환경이 열악한 지역 중의 하나로 손꼽혔다. 더욱이 1989년 분당 신도시의 개발로 신, 구시가지의 격차가 더욱 벌어지자 성남시는 지난 2001년 재개발기본계획을 수립했다. 재개발기본계획 수립 후 공영개발에 대한 주민들의 반발과 인접한 서울공항에 따른 고도제한 등으로 적지 않은 난관에 부딪치기도 했다. 그러다 지난 2005년 11월 군용항공기지법 개정과 도시, 주거환경정비기본계획안이 수립되면서 기존 11개 수복재개발 구역과 9개 철거예정구역이 8개 주거환경개선사업, 13개 주택재개발 사업, 3개 주택재건축 사업 그리고 2개 도시환경정비사업 등으로 변경, 다시 한번 관심이 모아지고 있다. 어떻게 진행되나?-단계별 정비사업 2005년 11월에 발표된 도시, 주거환경정비기본계획안(이하 기본계획안)에 따르면 성남 구 시가지 정비사업은 3단계로 진행될 예정이다. 1단계는(2002년~2010년) 단대, 은행2구역, 중3구역 등이다. 2단계는(2006년~2010년) 주거환경개선사업 3개 구역(태평2구역, 4구역, 중1구역), 주택재개발 4개 구역(신흥2구역, 수진2구역, 금광1구역, 상대원3구역), 주택재건축 3개 구역(건우, 신흥주공, 한보미도), 도시환경정비 1개 구역(도환중1구역)을 중심으로 진행될 전망이다. 3단계(2010년 이후)구역은 태평1, 3구역, 수진1구역, 신흥1구역과 산성구역 등 총 12개 구역에서 진행될 예정. 이로써 기존의 수복재개발 형식이던 신흥1,2,3구역과 태평1,2,3,4구역 그리고 수진1,2구역 등이 주택재개발과 주거환경개선사업의 공동주택건설방식으로 바뀌었고 용적률 또한 상향조정됐다. 성남시는 빠른 사업 진행과 함께 이주 주택 문제 해결을 위해 순환정비방식을 도입할 예정이다. 이에 대한주택공사에서는 도촌지구 및 판교신도시에 이주단지 4천2백15가구를 건립할 예정. 현재는 기본계획안만이 나온 상태로 기본계획 확정 및 고시는 8월께 나올 전망이다. >> 주요 구역별 장단점과 시세 신흥2, 3구역 (주택재개발사업) 신흥2, 3구역은 최근 새롭게 관심이 집중되고 있는 지역이다. 각각 2단계와 3단계로 지정돼 1단계보다 시세가 저렴하고 두 지역 사이를 지나는 공원로-우남간 도로확장 공사가 2009년 완공예정으로 분당과 서울로의 접근성이 더 좋아질 것으로 예상되기 때문. 도시환경정비구역으로 지정된 도환중1, 2구역이 새로운 중심지로의 부각이 예상되고 인접한 희망대공원으로 녹지공간도 풍부해 쾌적성과 편리성을 두루 갖춘 지역으로 거듭날 전망이다. 또한 순환정비사업으로 진행될 경우 1단계 사업 구역도 이주 주택이 완공되는 2008년에야 본격적인 사업추진이 가능할 것으로 보여 2단계인 신흥2구역과의 추진 속도가 비슷할 것으로 예상된다. 이에 비교적 저렴한 신흥2, 3구역으로 매수세가 선회하고 있는 상태. 신흥2구역의 경우 평당 1천2백만~1천3백만원 선이고 3구역의 경우 1천1백만~1천3백만원 정도의 시세를 형성하고 있다. 그러나 아무래도 2,3단계로 예정되어 있는 만큼 1단계 예정구역에 비해 사업 속도가 다소 떨어질 수 있다는 점이 단점으로 꼽히고 있다. (문의: 신세계공인 031-743-9777) 수진1,2구역(주택재개발사업) 및 태평 1~4구역(주택재개발사업, 공동주택건설방식) 수진1,2구역은 전통적인 중심지면서 지하철 8호선 모란역과의 접근성으로 그 동안 관심이 집중됐던 지역이다. 사업단계는 수진2구역이 2단계, 1구역이 3단계. 수진1, 2구역의 경우 군용항공기지법 개정으로 고도제한이 완화된 지역이지만 그 동안 가격대가 많이 올라 평당 1천4백만~1천5백만원 정도의 시세를 형성, 현재는 거래가 많지 않은 상황이다. 태평1~4구역 역시 2단계와 3단계 지역으로 구성돼 있지만 최근 경기도에서 태평지구 15만평을 뉴타운 시범 사업지역으로 선정하면서 일대는 다시 한번 기대감에 들뜨고 있다. 하지만 아직 도시재정비촉진특별법에 따른 조례를 제정하는 단계로, 10월께 대상지가 선정될 예정인데다 일부지역은 서울공항에 따른 고도제한이 예상된다. 또한 도시재정비촉진특별법에 따른 시범지역으로 지정될 경우 토지거래허가지역으로 묶여 주의가 요구된다. 태평1~4구역은 뉴타운 시범 사업지역으로 발표된 후 평당 1천3백원선의 시세를 형성하고 있다. 도환중1, 2구역(도시환경정비사업) 도환중1, 2구역(지하철 8호선 신흥역~단대오거리역에 이르는 중동 상업지역)은 기본계획안이 나오면서 새롭게 지정된 지역이다. 현재 이곳은 지하철 8호선 신흥역 일대로 상업시설과 유흥시설 특히 집창촌이 혼재돼 도시 미관상 안 좋은 지역. 이 지역이 도시환경정비사업을 통해 기존 상업시설의 재정비와 함께 주상복합 건설이 점쳐지면서 선호도가 높아진 상태다. 또 구 시가지의 중심부에 위치해 있어 사업이 완료될 경우 신흥 중심지로 떠오를 가능성이 높아지자 기대감이 고조되고 있는 것. 특히 강남권의 다주택보유자들이 세금 부담을 회피하기 위해 집중적으로 관심을 보여 상가로 보상 받을 수 있는 매물을 중심으로 거래가 활발히 이뤄졌다. 현 시세는 평당 2천5백만원이 넘는 수준을 형성하고 있고 매물도 없는 상태다. >> 현재 시장 분위기 & 전망 지난해 11월 기본계획안이 나온 뒤 한 차례 시세 상승을 보인 후, 정부의 계속된 부동산 규제 정책으로 매수심리가 얼어붙어 소강상태를 지속했다. 그러나 최근 강남권 재건축 투자보다는 뉴타운이나 재개발이 유망 지역으로 각광받자 문의가 늘고 있는 상황. 주된 투자자도 지리적으로 가까운 강남권과 분당 거주자들이 주를 이룬다. 아직 기본계획안만 나온 상태로 시장의 불확실성이 너무 강하고 장기적인 사업이기 때문에 투자심리가 활발하게 살아나지 못하고 있다. 그러나 서울시의 재개발이나 뉴타운 지분보다 저렴하다는 점과 판교, 송파 신도시의 후광효과를 톡톡히 누릴 탁월한 입지조건으로 향후 전망은 밝은 편이다. 신흥3동에 위치한 산하공인 관계자는 “성남 재개발은 아직도 상승 여력이 남아있는 상태다. 가장 보수적으로 향후 가치를 봐 용인 시세의 80%를 예상한다 해도, 2배 정도의 상승 여력이 남아 있다.”며 “그러나 아직 기본계획안만 나온 초기 단계기 때문에 불확실성이 크고 위험요소가 존재한다는 점을 고려해야 한다.”라고 전했다. (문의: 산하공인031-745-8245) 특히 유의해야할 점은 성남 구 시가지의 경우 대부분의 주택 연수가 오래돼 전세자금 비율이 낮다는 점과 추가 수리비용과 함께 시간이 흐를수록 전세비율이 더욱 낮아질 수 있음을 유의해야 한다. 이에 현 시세만을 고려한 자금 보유보다는 여유자금을 넉넉히 잡고 진입을 시도해야 한다. 또한 최소 18평 이상 돼야 30평형대 배정이 예상된다는 점도 주의해야할 점으로 꼽힌다. 아직 저렴한 시세, 탁월한 입지조건 그리고 개발 압력이 강하다는 점에서 분명 투가 가치가 큰 지역임에 틀림없다. 그러나 저렴하다는 말만 믿고 진입을 서두르기 보다는 보유자금과 함께 해당 주택의 현재 상태 등을 꼼꼼히 체크하는 신중한 태도가 요구된다. 성남 재개발 구역정보 바로가기

0

2007-04-07 12:05

http://blog.drapt.com/yuridosi/2413571175915131277

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=141

화성시 동탄면 일대에 273만평 규모로 조성되는 동탄 신도시에는 총 4만여세대 12만명이 입주할 예정이며, ‘04.6월 최초로 시범단지 아파트분양을 앞두고 있는 동탄신도시는 서울 및 수도권 남부지역과 가까워 입지여건이 가장 좋다는 평을 받고 있다. 수도권 제2기 신도시의 첫주자로서의 위용을 드러내고 있는 동탄신도시는 주위에 수원, 오산, 용인시 등과 접해 있는 수도권 남부지역의 거점도시로서 ‘01.4월 지구지정되어 ‘03.3 공사착공, 현재 20%(시범단지 33%)의 공정률을 보이고 있다. 외관상 동탄신도시는 분당, 일산 이후 최대규모인 273만평의 대규모 단지로 수도권 남부지역의 “메머드급”신도시라고 할 수 있으며, 인근에 삼성전자 및 화성지방산업단지(삼성반도체)와 접해 있어 자족도시로서의 입지여건이 우수할 뿐 아니라, 친환경적 저밀도개발 자족기능 강화 등 과거 신도시와는 차별화된 선진국형 신도시로 개발된다는 측면에서 국민들로부터 많은 호응을 받을 것으로 기대된다. 건설교통부의 ‘제2기 신도시의 첫 모델 동탄신도시’ 자료에서     주택시장이 침체됐음에도 동탄신도시 분양에 대한 관심이 뜨겁습니다. 여기에서 최근 논란이 되고 있는 적정 분양가나 채권입찰제 원가연동제 도입여부 등에서는 언급하지 않겠습니다. 동탄신도시는 서울 강남권 진입시간 문제 및 도로개설계획 이행여부, 화성 용인 등 기존 난개발 부작용 후유증, 교육환경 및 자족시설 유치여부 등 리스크가 존재하고 있습니다. 하지만 정부와 한국토지공사가 수도권 2기 첫 신도시로서 체계적이고 조화로운 개발을 위해 국내 최초로 MP(Master Planner)제도를 도입하는 등 1기 신도시의 실패를 되풀이지 않겠다고 밝혔습니다. 아파트 입주가 모두 완료되는 2008년이후 동탄신도시가 주거단지로서 갖게될 미래가치가 높은 3가지 이유를 소개하겠습니다. 첫째 단지내 환경이 쾌적하다는 것입니다. 정부가 동탄신도시를 수도권 2기 신도시의 첫 모델이라고 했듯이 기존 신도시와 차별화되는 쾌적한 환경조건을 갖추고 있습니다. 인구민도가 ha당 1백35명으로 분당 1백98명, 일산 1백75명, 과천 2백74인 등 기존 신도시보다 낮아 쾌적성을 자랑합니다. 녹지율도 24.3%로 분당 19.3%, 일산 22.5%보다 높습니다. 신도시 한복판을 동서로 가로질러 들어서는 센트럴파크는 길이 2.1㎞, 폭 최대 2백m로 여의도공원(1.2㎞)의 2배에 달하는 국내에서 가장 긴 공원이 될 것입니다. 센트럴파크는 반석산과 귀봉산을 잇는 11만3천평에 달하며 2006년 완공될 예정입니다. 서쪽인 귀봉산 부근은 자연생태계를 보존한 생태공원으로 꾸밉니다. 센트럴파크 중앙에는 문화행사를 할 수 있는 공간과 축구장, 인라인 스케이트장, 게이트볼장 등 체육시설을 만듭니다. 또 신도시 전역을 횡단하는 40㎞의 자전거도로가 설치될 예정입니다. 둘째로 경기권 대표 주거지가 될 것이기 때문입니다. 경기권 대표 주거지는 지난 90년대이후 지금까지 분당-용인 라인과 일산-파주 라인이 주도했습니다. 하지만 동탄신도시 시범단지 아파트 분양을 시작으로 경기 대표 주거지는 향후 4년이내에 판교-분당-용인 라인과 화성-수원 라인으로 투톱으로 재편될 것입니다. 판교-분당-용인 라인은 판교신도시가 경기 강남권 대표 주거지로 우뚝 서면서 아파트가 낡은 분당과 난개발에 시달리는 용인의 선호도는 점차 떨어지게 될 것입니다. 반면 화성-수원(이의동 행정신도시 포함) 라인은 분당선 연장구간(오리~수원)의 2008년 완전 개통과 동탄신도시 조성공사 2007년 완료에 맞춘 도로망 확충으로 선호도가 급부상할 것입니다. 이렇게 되면 경기권 대표 주거단지 선호도 서열은 동탄 아파트 입주가 완료되는 2008년이후 판교-동탄-분당-죽전 및 동백-일산-파주 순으로 재편되지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다. 물론 동탄신도시가 경기 대표 주거단지가 되려면 교통 및 교육환경이 뒷받침돼야 합니다. 교통은 서울로 이어지는 양재∼영덕∼동탄 고속도로를 비롯해 광역도로 3곳 및 간선도로 9곳이 계획대로 아파트 입주전 개설돼야 할 것입니다. 고등학교 5곳, 중학교 7곳, 초등학교 14곳 등 총 31곳의 학교가 들어서는데 특수목적고와 자립형 사립고도 유치여부도 대표 주거지가 되는 관건이 될 것입니다. 셋째로 자족형 신도시가 될 가능성이 높기때문입니다. 동탄신도시는 신도시의 베트타운화를 막기위해 첨단 산업단지 등 자족시설이 부지 전체 면적의 10.75%를 차지하고 있습니다. 참고로 일산은 0.3%, 분당은 0.5%, 죽전지구는 1.7%, 동백지구는 2%에 불과합니다. 자족시설로 29만평의 미래형 첨단산업단지를 조성되는데 삼성전자 반도체공장에 17만평 매각을 추진하고 있습니다. 이와함께 복합단지 2만9천평에는 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업(메타폴리스)이 포스코건설 컨소시엄에 의해 추진됩니다. 연면적 23만6천평에 1조5천억원이 투입됩니다. 1단계 사업으로 2006년 말까지 주상복합 아파트 1천2백66가구를 비롯해 할인점, 영화관, 스포츠센터, 교육 및 문화시설 등이 들어섭니다. 2단계로 2009년 말까지 방송국 등 업무시설, 백화점, 호텔, 도심 엔터테인먼트 시설 등 신도시의 자족기능을 강화할 수 있는 시설이 배치될 계획입니다. 또한 신도시 북쪽에 삼성전자, 삼성반도체와 화성지방산업단지가 위치해 자족기반을 확보하는데 유리합니다. 이처럼 3가지 이유에서 동탄신도시의 미래가치는 높다고 볼수 있습니다.

0

2007-04-07 12:04

http://blog.drapt.com/yuridosi/2413571175915097798

출처 : 교육과 주거

원문 : http://blog.drapt.com/pjh1968

1단계 : 인구의 유입 용인은 강남에 사는 사람들의 투자처이기도 했고, 충청도, 전라도, 강원도, 경상도, 제주도 등에 사는 젊은이들의 상경처이기도 했습니다. 실제로, 용인의 대형평수는 강남 아파트 소유자들이, 용인의 중소형 평수는 전국에서 몰려든 젊은 사람들이 소유하고 있습니다. 수도권 집중화 현상은 계속될 것이며, 향후 20년간 전국에서 가장 인구가 많이 증가할 곳이 바로 경기도 이남인 용인 지역입니다. 현재, 용인의 대형평수는 강남에 살던 사람들이 자식들에게 증여하고 있고, 용인의 중소형 평수는 엄청나게 지어대지만 항상 수요가 부족합니다. 더구나, 이제 강북 및 경기도 이북 지역의 사람들까지 용인을 알게 되어 청약에 참여하기 시작했습니다. 2단계 : 도시의 발달 인구가 모여드는 1단계가 지나면, 여러 기반시설이 갖추어지는 것은 물론, 서비스업이 발달하게 됩니다. 그러면 일자리도 급격히 늘어나게 되죠. 다행히, 경기도 이남 지역은 최근 10년간 새로 생겨난 첨단기업들이 가장 많이 입주한 곳이며, 향후 10년간 가장 많은 고급 일자리를 창출할 곳입니다. 현대의 제조업은 과거와 달리 무공해여서, 제조업이 바탕이 된 경기도 이남지역은 서비스업도 함께 발달하게 되어 있습니다. 그리고, 금융업도 점차 확충되게 되는 것이죠. 현재, 삼성, 롯데 등 대기업이 가장 부지를 많이 사들였고, 투자하고 있는 곳이 어디인지 살펴보세요. 경기도 이남지역입니다. 부가적인 이유로, 미군기지도 평택으로 이전되는 것이 확실하기 때문에, 점차 주거지의 수요층도 이남으로 내려오게 될 가능성이 높은 것이 사실입니다. (이것에 대하여 의문을 품으시는 분들도 계신데... 통일이 되지 않는 한, 미군기지의 경제적 영향력은 상당합니다. 당장, 국내외 기업들이 미군기지의 보호를 받을 수 있는 지역에만 투자합니다.) 어떤 분들께서 서울로 출퇴근하기 너무 멀다고 하시는데, 사실, 동탄, 평택, 천안, 오산, 심지어 음성까지 경기도 이남지역에 계속 발전하고 있는 도시에서 창출하는 일자리가 서울에서 창출하는 일자리 못지 않게 많습니다. 현재 이미 경기도 일자리 창출능력이 서울을 앞서기 시작했다는 이야기도 있는데, 그 축이 경기도 북부가 아니라 경기도 남부라는 것은 잘 아실 것입니다. 중요한 것은 새로운 산업의 일자리는 계속 경기도 남부에서 만들어지고 있다는 것입니다. 그 규모가 10년 뒤에는 서울의 일자리 창출능력을 앞설 것입니다. 어쩌면, 서울이 배드타운이 되고, 경기도 남부가 일자리를 창출하는 곳이 될 수 있습니다. 아침 출근시간에 경부고속도로의 하행선이 상행선보다 더 혼잡한 시대가 오고, 영동고속도로를 확장해야만 하는 시대가 올 수 있습니다. 3단계 : 복지비용보다 현금수입이 많은 곳 가장 도시가 발달하기 좋은 곳은 바로 연봉 3천만원 대의 중산층 젊은이들이 모여사는 곳입니다. 강남이 이렇게 하여 발달한 것입니다. 연봉 3천만원대의 젊은 중산층들이 가장 소비를 많이 하고 역동적입니다. 그리고, 이들은 경제의 축이고, 이들이 모은 돈을 곧바로 해당 지역의 주택으로 유입되어 주택가격을 상승시킵니다. 다른 지역을 보십시오. 국가가 나서서 재건축해주고, 도시 만들어 주고, 국민들에게 얼마만큼 지원해주지 않고서는 도시가 개발되지 않을 곳이 한둘이 아닙니다. 이는 해당 지역의 주민들이 복지비용을 많이 요구하는 세대로 구성되어 있기 때문입니다. 이런 곳에는 예산을 많이 투입하여도 그 발전이 제한적입니다. 하지만, 용인 지역은 젊은 중산층들이 축이 되어 있고, 이들은 정부가 손을 대지 않아도 계속 수입을 창출하여 해당지역에 재투자를 하고 있습니다. 현금 10억원이 소비로 사용되면, 돈이 돌고 도는 승수효과로 인하여 약250억원 (한국은행의 승수효과 자료기준)의 통화량 효과를 냅니다. 이만한 돈이 주택시장에 유입되면, 호가 올리기가 더해져서 엄청난 자산상승 효과가 생기는 것입니다. 이것이 그 동안 한국의 부동산이 오르는 원리였고, 지금도 여전합니다. 젊은 중산층들이 돈을 소비하는 곳, 그곳이 어디가 될지를 안다면, 용인의 잠재력을 쉽게 과소평가할 수는 없는 것입니다. 사실, 경기도 이남의 중심지가 용인이 될 것 같고, 그래서 대기업들이 앞다투어 엄청난 규모로 서비스업을 위해 토지를 사들이고 건물을 짓는 것입니다. 4단계 : 돈이 쌓이는 원리 돈이 유입되는 곳은 탄력을 받게 되어 있습니다. 그 지역은 돈이 늘어나는 지역이라는 인식 때문에, 계속 돈이 들어옵니다. 하지만, 다른 지역은 상대적으로 피해를 입게 되겠죠. 현재 용인지역은 수도권 집중화의 혜택을 가장 많이 받는 곳이고, 앞으로도 이것은 유지될 것입니다. 큰 틀에서 보면, 우리나라에서 그나마 가장역동적인 기업건설과 현금 유입이 있는 곳이 바로 경기도 이남의 용인지역이라는 것입니다 [출처: 부동산뱅크]

0