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[스크랩] 용인, 버블인가 대박인가 (1) |부동산노트
2006-08-16 01:33
http://blog.drapt.com/yunyji/1700221155659622621 
출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~
원문 : http://blog.drapt.com/jmhe107
불곡산 조망권인 죽전지구 초입의 건영아파트 59평형, 반도보라빌 73평형 등 상당수 중대형 평형 아파트는 최근 평당 1700만~2500만원대를 유지해 인근 분당 구미동의 비슷한 평형 아파트들보다 비싼 느낌이다. 포스홈타운이 그렇듯, 이곳 아파트 또한 2년 전 입주 때에는 평당 800만원대 수준이었다. 이 아파트들은 판교 분양 외에 내년 2학기부터 신입생을 받는다는 단국대 캠퍼스가 국지적인 호재로 작용하고 있다.
죽전동 호박공인 김성규 사장은 “세금폭탄이다 뭐다 해서 매매가 전반적으로 한산하지만, 단국대 근처 중대형 평형은 가격대가 견고하게 유지되고 있다”고 했다. 그는 “단국대가 주민들에게 ‘대학’이란 의미보다 ‘운동을 할 수 있는 녹지공원’으로 인식될 뿐 아니라 조망 소재로도 골프장 못지않게 좋다고 여겨지기 때문”이라고 전했다.
기흥구 동백동 중개업소들에서 관찰한 상황도 죽전의 경우와 비슷했다. 흔히 ‘동백지구’로 알려진 이곳도 거래 자체는 비교적 가라앉았지만 호가의 ‘이상 고가(高價) 현상’은 뚜렷했다. 입주 반 년이 넘도록 아직 입주민의 절반도 채워지지 않았으나, 이곳 아파트 소유자와 중개업자들은 8월의 판교 신도시 중대형 평형 분양계획을 목이 빠지게 기다리는 듯했다.
판교에 당첨되지 않은 ‘실망 청약자’들이 큼직한 새 아파트가 많은 동백지구로 대거 몰릴 것이라는 기대감 때문이다.
동백동 소망공인 윤희정 사장은 “겉보기에만 집들이 텅텅 빈 것 같지 실제로는 물건이 별로 없기 때문에 팔 수 없는 실정”이라고 말했다. “8월에 판교 중대형 평형 분양이 시작되면 집값이 분당, 죽전, 수지, 동백과 박자를 맞춰 상승할 것으로 기대하기 때문에 매도 희망자들이 집을 내놓지 않고 있다”는 것.
인근의 석성산과 호수공원 등에 대한 조망이 압권이라는 신영프로방스 59평형은 호가가 9억원이 넘는다. 게다가 아직 입주 전으로, 분양권 전매가 제한된 상태이기 때문에 원 분양자의 등기비용과 각종 부대세금을 다 물어야 하는 조건이라서 실제 구입비는 11억원에 이른다.
2년 반 전에 4억5100만원이던 분양가에서 입주가 시작되기도 전에 너끈히 2배가 오른 셈. 59평형은 모두 ‘펜트하우스’ 개념으로 동별로 최상층부인 27~30층에만 포진한 데다, 15가구밖에 없다는 희소성도 시세상승을 이끄는 데 한몫한다.
지난 6월에는 동백지구에서 죽전지구를 통과해 성남시 분당구 구미동으로 이어지는 연장 10km 4차선 직행도로가 준공됐다. 이 때문에 동백에서 서울로 오가는 출퇴근 길 시간이 평소보다 20분 이상 단축됐다는 게 주민들의 말이다.
하지만 심야할증 시간에 서울 광화문에서 택시를 타고 가면 5만원 가까운 요금이 나올 정도로 ‘절대 거리’는 무시할 수 없다. 동백지구 건설시행업체에서 말하는 지도 상의 최단거리는 강남에서 25km이지만, 실제로 차를 몰고 정해진 도로를 따라 강남역 부근까지 가서 계기판을 보면 40km가 넘을 때도 많다. 그러니 아무리 새 아파트라고 해도 매수자에겐 이곳 아파트값이 서울에서 비슷한 거리로 떨어져 있는 다른 수도권 외곽지역에 비해 비싸게 느껴지게 마련이다.
“버블 세븐? 나쁠 것 없지”
경기 용인시가 ‘강남’이나 ‘분당’ 같은 이름과 함께 부동산시장의 선두그룹에서 회자되기 시작한 것은 2, 3년이 채 되지 않는다. 1990년대 초반 준농림지역의 개발허가가 떨어지기 전, 많은 곳이 개발제한구역으로 묶여 있을 때만 해도 용인에는 주로 골프장, 명당 묏자리, 주말별장 같은 특수용도 개발사업이 있었을 뿐, 주거단지 사업은 찾아보기 힘들었다. 90년대 중·후반부터 개발된 ‘수지지구’가 중앙무대에서 통하는 브랜드로 알려졌으나, 이곳 역시 ‘난개발’ ‘교통대란’ 등의 좋지 않은 이미지 때문에 시장에서는 저평가를 받아왔다는 게 정설이다.
그러던 용인이 최근 정부로부터 ‘대박 후보지’로 공인되다시피 하는 일이 벌어졌다. 지난 5월 청와대가 청와대 브리핑을 통해 서울 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 경기 성남시 분당, 안양시 평촌과 함께 용인을 ‘버블 세븐’으로 지목한 게 발단이 됐다. ‘집값에 거품이 많이 끼었으니 빨리 팔아야 한다’는 게 청와대의 논리지만, 지금은 ‘버블 세븐’이란 단어만 남았고, 그 의미는 ‘집값 오르는 동네’로 받아들여지고 있는 실정이다. 이 같은 현상은 부동산 정책 입안과 추진에 있어 워낙 신뢰가 떨어진 정부에 그 귀책사유가 있을 법하다.
용인 집값은 판교발(發) 부동산 바람에 편승해 지난해부터 올 상반기까지 절정을 구가했다. 서울 강남의 고급 아파트들이 평당 3000만원을 오르내리던 무렵인 2004년 8월경에도 죽전지구 아파트들은 프리미엄을 합쳐 평당 800만원을 겨우 넘는 수준이었으나, 최근에는 1600만원 이상으로 오른 곳도 많다. 동백지구 또한 2004년 분양 당시만 해도 중도금 이자 후불제를 통해 미분양 물량을 해소하곤 했지만, 현재는 프리미엄만 3억~5억원에 이르는 아파트가 있을 정도다.
부동산정보업체 스피드뱅크가 발표한 ‘2005년 연초대비 집값 상승률 30’에 보면 보정동 포스홈타운 58평형이 77% 상승한 것을 비롯해 용인의 집들이 30위 안에 3분의 1인 10개가 들어갔다. 또 부동산뱅크가 올 7월 공개한 자료에 따르면 올해 상반기 용인시 전체 아파트의 평당 평균가가 1000만원을 넘었다.
경기도 내에서 평당가가 1000만원이 넘은 것은 시 단위로 보면 재건축단지가 많은 과천(2940만원)과 강남 접근성이 뛰어난 군포(1033만원)에 이어 세 번째라고 한다. 분당의 높은 가격대에도 불구, 신도시뿐 아니라 구시가지도 더해지기 때문에 성남시는 아직 전체 평균가로는 1000만원을 넘지 못했다.
이런 초고속 성장의 배경은 뭘까. 전문가들은 우선 경부선 초입에 형성되는 대규모 ‘메갈로폴리스(megalopolis·도시집중 지대)’에 따른 시너지 효과를 이유로 든다. 요컨대 용인을 가운데에 놓고 판교(281만평)-분당(563만평)-흥덕(용인·65만평)-광교(수원 및 용인·341만평)-영통(수원·110만평)-동탄(화성·273만평)으로 이어지는 거대한 택지지구들이 융합해 하나의 거대한 신도시권역으로 자리매김할 것이라는 시각이다.
한 중견 건설업체 임원은 “용인은 건설업자들에게 최소한 지난 5, 6년 간은 더 없이 좋은 땅이었다. 땅만 매수하면 분양이 순조롭게 이뤄질 뿐 아니라 땅 보유기간이 길더라도 각종 개발 이슈가 튀어나와 보유에 따른 금융비용을 상쇄할 만큼 분양가격이 올라갔기 때문이다. 건설업체에서도 ‘돈이 된다’는 확신 때문에 아파트 품질 개선에 많은 돈을 쓸 수 있었다”고 말했다.
용인의 대표적인 중대형 단지는 기흥구 보정동 죽전자이(59평 단일 평형)다. 올 상반기 부동산업체들 조사결과 보정동 죽전자이는 평당 2600만원으로 과천의 재건축, 분당의 주상복합 아파트를 제치고 경기도에서 평당가가 가장 비싼 아파트로 꼽혔다. 저층은 13억원, 고층은 20억원에도 호가가 형성돼 있지만 매물이 잘 나오지 않는다.
입주시점인 2004년 10월 이른바 10·29 대책으로 경기가 위축되는 바람에 저층의 경우 분양가 4억7000만원에 프리미엄이 1억원가량에 불과했던 것을 감안하면 그야말로 ‘대박’이란 단어가 떠오른다. 2년 만에 10억원이 오른 셈이다.
44만평에 달하는 너른 한성CC 골프장이 어디서든 바라다보인다는 게 이 아파트 최대의 장점. 이른바 ‘그린 조망권’이다. 아파트 바로 옆에는 한성CC를 끼고 있는 야트막한 야산도 있다. GS단지 주민들은 러닝머신 대신 매일 이 야산에서 운동을 한다.
한성CC가 ‘녹색 바다’처럼 조망된다는 소문 때문인지, 한성CC 옆에는 ‘타운하우스’라는 신개념 고급주택들도 들어설 계획이다. 극동건설 스타클래스는 70~80평형으로만 이뤄진 100가구짜리 주택을 9월부터 분양한다. 골프연습장, 사우나, 피트니스센터 등이 갖춰지는 건 서울 도심의 여느 주상복합 건물과 비슷하지만, 단지 뒤의 개천에 다리를 놓아 연결한 삼림욕형 산책로는 산과 개천이라는 자연경관이 뒤에 없으면 탄생할 수 없는 상품이다.
반도보라빌(38~73평형)에는 수천 그루의 활엽수 침엽수 중교목 관목 화초 등의 수림대(樹林帶)가 아파트 동 사이사이에 빼곡히 들어서 있다. 중앙광장 안에는 자연계곡과 흡사한 인공 조형물로 꾸민 수경공간을 조성했고, 물줄기 상류에는 자연석들을 담가놨으며, 계곡 위로는 나무다리를 놓았다.
GS건설이 서판교와 가까운 수지구 성복동, 신봉동 일대에 조성 중인 ‘자이’단지들은 1만3800가구로, 어지간한 택지지구보다 덩치가 크다. 삼성물산은 판교에 보다 가까운 동천동에 비벌리힐스를 모델로 하는 ‘삼성 미니 신도시’를 기획하고 있다.
6억, 2년 뒤 17억으로
이런 이례적인 외부장식으로 ‘웰빙(참살이) 라이프’를 꿈꾸는 부유층을 흡수하는 데 성공했다. 국민은행 시세 집계를 보면 이 아파트 73평형은 2004년 10월 이른바 10·29 부동산 대책 발표직전에 한때 6억6336만원까지 시세가 형성됐다. 그러나 지난 7월3일 현재 평균 거래가는 17억1250만원. 1년10개월여 만에 2.5배가 올랐다. 이 아파트는 지난해 부동산114의 연간 상승률 집계에서도 서울 압구정동 한양아파트 한양6차 35평형과 함께 상승률(74.9%) 1위를 기록했다.
죽전지구는 양적으로는 ‘현대’의 독무대다. 엄밀히 말하자면 다른 회사 브랜드지만 현대아이파크 아파트 2090가구까지 합치면, ‘현대’ 이름을 단 아파트는 9120가구에 달한다. 2만1000가구가 들어선 죽전지구의 절반 가까이에 해당한다.
타워팰리스와 래미안으로 일거에 주택부문 선두업체로 부상한 삼성물산 건설부문과 LG건설 시절부터 ‘자이’ 신화를 써온 GS건설이 용인의 요지마다 ‘침 바르기’를 하고 있는 사실 또한 시사하는 바 크다. 용인보다 서울 접근성이 좋은 판교 신도시에서 분양가 규제, 평형 제한 때문에 1군 브랜드 업체가 분양에 많이 참가하지 못하고 있는 사실은, 역(逆)으로 용인 명품단지의 가치를 더 높여주는 기능을 할 것이라는 관측이 많다.
삼성·GS의 ‘명품주택 타운’
GS건설이 서판교와 이어지는 수지구 성복동, 신봉동 일대에 짓고 있는 ‘자이’ 단지들은 합치면 어지간한 중규모 신도시에 버금간다. 2001년 61~92평형으로 이뤄진 수지LG빌리지1차 1164가구를 시작으로 올해 상반기까지 LG빌리지는 6차, 신봉자이는 2차까지 입주를 마쳤다. 상현자이, 수지자이 등을 모두 포함하면 1만530가구다. 평형은 대부분 50, 60평형대고 최하가 33평형이며 최대 92평형까지 포진해 있다. 일부 평형의 평면을 보면 부엌이 3개나 있는 곳도 있다.
백화점 건물은 강남점을 표본으로 삼고, 적극적으로 벤치마킹했다고 한다. 죽전점 매장 면적은 1만2400평으로, 1만3100평인 강남점과 거의 비슷하다. 주차빌딩이 외부에 있으므로 실제 쇼핑 공간은 강남점보다 넓을 것으로 보인다. 주차빌딩에도 500평 남짓의 여흥 공간이 계획돼 있다. 멀티플렉스로 구성된 최첨단 영화관도 백화점 내에 들어올 예정이다.
할인점의 시너지 효과
신세계 관계자는 “구매력 높은 수지, 죽전권과 함께 교통여건이 좋은 분당 판교권, 수원 기흥 광주 화성권까지 백화점 수요층이 될 것으로 본다”며 “명품 잡화나 고급 식음료를 많이 배치하는 것 외에, 서울의 코엑스몰 같은 다기능 여흥 공간으로 자리매김하는 게 목표”라고 말했다.
사실 ‘경부선 메갈로폴리스’ 권에 현재 조성돼 있는 백화점 인프라는 A급으로 보기는 어렵다. 분당신도시에는 삼성플라자 서현점과 롯데백화점 수내점이, 수원의 각종 택지지구 인근에는 애경, 갤러리아백화점이 있지만 서울의 유명 백화점에 비하면 다소 미흡한 점이 느껴진다. 대표적으로 꼽히는 게 할인점을 방불케 하는 상시적인 이월 의류 할인판매, 종업원들의 서비스 미흡 등이다. 고가 의류나 화장품 업체들이 ‘브랜드 물관리’를 이유로 입점을 주저하는 이유도 있다. 이 때문에 일부 고소득층 거주민들은 강남으로 원정 쇼핑을 간다. 판교신도시에도 백화점이 입점할 계획은 아직 없다.
신세계백화점은 계열사인 이마트와 함께 시너지 효과를 낼 것으로 전망된다. ‘동네가 뜨기 위해서는’ 백화점 못지않게 중요한 게 할인점이다. 특히 가족단위 고객이 일주일에 1~2회씩 대량으로 물품을 구매한 뒤 자동차로 실어나르는 신도시 주거민들의 쇼핑 풍속도를 감안하면 더욱 그러하다.
이는 중산층의 세계적인 트렌드와도 관련이 있다. 영국의 시사주간지 ‘이코노미스트’는 최근 호에서 미국, 일본, 독일, 프랑스 등 선진국에서 ‘이원화 쇼핑(bifurcated shopping)’이 발달하고 있다고 보도했다. 양극화 및 인터넷 발달로 정보를 공유하면서 중산층 또한 이따금씩 호화쇼핑몰에서 명품을 구매하면서 자주 ‘아주 싼 일상품’을 구매하는 식으로 쇼핑 스타일이 바뀌고 있다는 것.
신세계측에 따르면 백화점 맞은편의 이마트 죽전점은 주말 하루 2만5000명이 다녀가며 매출규모는 82개 전국 지점 중 10위권에 랭크돼 있다.
죽전지구 남단에서 200m도 채 떨어지지 않은 곳에는 기흥, 구성, 영덕 지역 수요층을 겨냥한 ‘이마트 구성점’이 오는 9월 문을 열 예정이다. 원래 지난달 신세계가 인수한 미국계 할인점 월마트가 있던 곳으로, 대규모 확장 리노베이션 공사를 거친다고 한다. 용인 신도시 권역에는 이 밖에 롯데마트 수지점, 이마트 수지점 등이 성업 중이다.
‘난개발’ 오명은 이제 그만
용인 상현동에서 서울 광화문까지 출퇴근하는 회사원 김윤수(36)씨. 다소 나아지기는 했지만 그에게 현재의 교통 인프라는 여전히 ‘2% 부족’ 이다. 그는 “요즘도 오전 7~8시 사이에 차가 많이 몰리는 월요일의 경우라면 좌석버스로 광화문까지 1시간30분은 잡아야 한다. 그나마 2시간 넘게 걸리던 예전보다는 나아진 편이다”고 했다.
용인의 교통 인프라는 빠른 속도로 유입되는 인구규모와 보조를 맞추지 못한 게 현실이었다. 분당까지 나가지 않으면 지하철을 이용할 수도 없었고, 시내 간선도로는 서울 출근과 퇴근 시간에 맞춰 병목현상을 빚기 일쑤였다.
‘압축성장’으로 요약되는 지난 10년 여를 되돌아보자. 용인시는 3월1일로 시 승격 10주년을 맞았다. 1996년 2읍 8면 4동에 불과하던 ‘용인군’은 현재 3구(수지구 기흥구 처인구) 1읍 6면 29개동이라는 대규모 행정단위들을 거느리고 있다.
인구 증가는 더욱 드라마틱하다. 용인시에 따르면 1992년 12만명에서 수지지구 개발등으로 1996년 27만명까지 인구가 는 뒤, 다시 대규모 택지들이 들어서며 2006년 현재는 72만명이 살고 있는 것으로 조사됐다. 택지지구 등 신도시권에 50여만명이 살고, 읍·면 등 구시가지권에는 20여만명이 산다. 인구증가율이 전국에서 가장 높은 연평균 12.3%로, 2010년에는 100만명이 넘을 것이라는 게 용인시의 전망이다. 이에 따라 전체 주택의 수도 1996년 6만채에서 현재는 20여만채로 3배 이상 늘었다. |
[스크랩] ◎ 주택임대차 상식 13가지 |부동산노트
2006-08-09 12:38
http://blog.drapt.com/yunyji/1700221155094732474
출처 : 행복한 부자라는 건~~~~
원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi
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2006-08-09 12:33
http://blog.drapt.com/yunyji/1700221155094380753
출처 : 행복한 부자라는 건~~~~
원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi
[머니투데이 특별취재팀 ] 수백 억 원대의 재산을 보유하고 있는 강남의 C씨는 1년 전, 고등학생 아들에게 적금통장을 만들어줬다. 은행에 같이 오지만 절대 같이 상담하는 법이 없다. 입구에 들어서면서부터 둘 사이에는 일정한 거리가 형성된다. 계획에서 실행까지 본인 스스로 책임을 지는 경제활동 속에서 돈의 소중함을 배울 수 있다는 취지다.
용돈도 한달에 20만원만 아껴서 준다. "자식에게 많은 돈을 줘 기를 살려주고 마음이야 굴뚝같지만 길게 볼 때 많은 용돈은 해악이 될 뿐"이라는 생각에서다.
목동에 사는 대기업 임원은 아들이 어려서부터 일정한 규모 이상인 용돈은 무조건 적금통장에 넣도록 의무화했다. 중학교에 진학한 뒤 적금을 해지하고 얼마 전 적립석펀드로 전환했다. 그는 "'티끌 모아 태산'이라는 교훈을 아들이 몸소 깨우친 것 같다"며 "펀드로 전환하고 보니 국가 경제, 주식시장 등에 대해 부쩍 관심이 늘었다"고 좋아했다.
부자들은 그들만의 독특한 방식으로 자녀들에게 경제, 교육을 시키고 있다. 2세들이 자신의 부를 더 늘리기를 바라기 때문이다. 최악의 경우에도 잃지 않고 오래오래 보존하려는 욕구가 적지 않다.
천문학적인 재산을 지닌 대기업 오너들의 경우 대부분 아들을 해외의 명문 대학에 보낸다. 전공은 대부분 경영학이나 경제학이다. 경영을 승계한 최태원 SK 회장, 경영 수업이 한창인 삼성전자 이재용 상무, 현대모비스 정의선 사장 등이 다 그렇다.
학업이 끝나면 회사에 입사해 초고속 승진을 거치며 경영수업을 받는다. 이렇듯 '큰 부자'들의 경제교육은 철저한 시스템 속에서 이뤄진다. 자녀들은 자연스럽게 돈의 생리를 잘 아는 경제적 인간으로 성장한다. 부자들의 사회적 의무인 '노블리스 오블리주'도 익힌다.
재산 규모가 100억원 안팎인 부자들의 자녀 경제교육은 크게 두 가지 형태로 분류할 수 있다. 하나는 '절약-내핍'을 기본 컨셉으로 삼는 '짠돌이' 스타일이며 다른 하나는 아예 경제 교육에 무관심한 '졸부'의 형태다.
◇큰 부자들의 체계적인 경제 교육= 명품 브랜드를 2개 운영하고 있는 A씨(재산 5000억원 이상). 50년간 사업을 해오면서 번번한 사옥 하나가 없던 차에 마침 사옥을 하나 구입하기로 하고 아들에게 전권을 위임했다. 아들은 역세권에 위치한 100억 원짜리 건물이 60억~70억 원선에 매물로 나와, 이를 낙점하고 아버지에게 최종 사인을 받으러 갔다.
A 씨는 옥상에서 지하까지 전 층을 오르내리며 꼼꼼히 건물을 뜯어본 뒤 하나만 물었다. "배수관 재질이 뭐냐?" 수분에 오래 견디는 청동이었다. 그게 전부였다. 아버지는 즉시 허락했다. A씨의 메시지는 사업, 투자, 재테크의 판단을 장기적인 관점에서 하라는 것이었다. A씨는 이런 식으로 자신이 깨친 노하우를 하나하나 체계적으로 전수해주는 '큰 부자'의 전형이었다.
모 그룹 회장의 부인인 B씨. 그녀는 남편의 재산관리와 자녀 교육을 전담하고 있다. 남편은 홀인원을 해도 '턱'을 안낼 정도로 검소한 편. 아들만 셋을 둔 그녀는 절대로 아버지가 하는 일과 유사한 일을 강요하지 않았다. "10년을 내다보고 고민할 사업을 찾아서 해보라"는 게 유일한 주문이다. 그리곤 5000만원씩을 빌려줬다.
"끝까지 아이들의 사업 성공여부를 지켜볼 것이다. 당장 눈앞에 보이는 게 전부가 아니다. 60년대 100대 기업 중 살아남아 있는 기업이 고작 7개인 게 현실이다"는 게 B씨의 판단이다. B씨는 다 큰 자식들에게 집 한 채 해주지 않으며 자생력을 키우는데 중점을 뒀다.
멀리보는 경제관점-근검절약 심어주기서울 양천구의 중소기업 사장 D씨(자수성가했으며 자산은 30억 원 정도). 지인들과의 저녁에도 5000원짜리 백반을 권하는 D씨는 자식들에게 절대 돈을 풍족하게 안주고 내핍생활을 강요한다. 자식은 부모를 원망하고 심지어 반감을 느낄 때도 있다한다. 그러나 "미워하며 닮아간다는 말처럼 아들 역시 자신처럼 검소한 부자가 될 것"이라는 게 D씨의 소신이다.
경기도 부천에서 주유소를 여럿 거느린 E씨. E씨는 평균 한달에 한번 꼴로 자신의 주유소를 시찰한다. 어김없이 대학생과 고등학생인 두 아들과 함께다. 시찰 중 E씨는 아들에게 젊은 시절 고생을 틈틈이 들려준다. 막노동에 하수구 뚫기까지 바닥 생활의 시린 경험을 생생하게 전해준다. 두 아들은 아버지의 과거를 하나둘 알아가며 돈의 소중함을 깨우치고 있다. 학과 공부도 발군이다.
하지만 갈 길이 멀다는 지적도 만만치 않은 게 사실이다. 강남에서 은행지점장을 했던 F씨는 "재벌이나 일부 선진의식을 가진 부자들만 경제 교육을 중시하지, 적지 않은 부자들은 해외유학, 군 면제에만 혈안일 뿐"이라고 말했다. 또 여전히 많은 부자들이 돈의 양만 중시하는 졸부를 벗지 못하고 있다고 꼬집었다.
< 머니투데이(경제신문) >
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