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[스크랩] 집값 바닥에 대처하는 무주택자의 자세 |best

2012-11-08 17:25

http://blog.drapt.com/yunsuhk/81352363146527 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=744

계절은 어김없이, 그리고 속절없이 지나가고 있습니다. 2012년 가을 단풍을 기다리던 순간도 이제 추억이 되고 낙엽이 두텁게 쌓이는 만추(晩秋)가 한창입니다. 절기상으론 겨울의 시작을 알리는 입동(立冬)이 어제였습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2012년 11월 현재 무주택자들이 임박한 집값 바닥에 대처하는 자세를 해볼까 합니다.


최근 이탈리아에서 법원이 지진예측을 하지 못한 과학자들에게 유죄를 선고했습니다. 지진만큼 집값 바닥도 예측하기는 매우 힘듭니다.


크고 작은 사전 지진 징후가 있을 때마다 지진이 발생할 가능성이 있다고 발표를 할 수 없을 것입니다. 집값도 바닥을 치기 전 여러 징후가 나타나지만 바닥론을 자주 언급할수록 틀리는 횟수는 늘어나 신뢰는 떨어지고 말 것입니다.


그럼에도 불구하고 이제는 임박한 집값 바닥에 대비해야할 때라고 생각합니다.


미국은 최근 들어 각종 주택시장 지표가 일제히 상승세를 보이며 바닥을 치고 회복세가 시작됐습니다. 부동산 지표 전문기관 코어로직의 주택가격 지수는 지난 9월 전년동기 대비 5% 상승해 지난 2006년 7월 이후 가장 큰 폭으로 뛰었습니다.


또 미국 20개 대도시를 대상으로 조사되는 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)/케이스 실러 지수도 지난 8월 연율 기준 2% 오르며 상승폭이 커지고 있습니다.


반면 국내 주택시장 현상황이야 굳이 말을 하지 않아도 잘 아실 것입니다. 만성 수요부족에 시달리며 조정기가 장기간 계속되고 더욱이 대선을 앞두고 있어 당분간 수요가 살아나기는 힘들 것입니다.


하지만 무주택자는 대선 이후 주택시장에서 맞이할 집값 바닥에 대비해야 합니다. 즉 대선전에 매수자 우위시장에서 내집마련을 해야 한다는 것입니다. 바닥이 아닌 무릎에 산다는 생각으로 매수타이밍을 잡아야 할 것입니다.


지난 5년간 집값이 하락(특히 수도권)한 이유를 정확히 아는 것도 무주택자가 바닥을 치기전 내집마련을 하는데 도움이 될 것입니다. 2007년 이후 국내 집값이 지속적으로 하락한 이유는 내집을 마련한 실수요자 때문이 아닙니다. 결과적으로 2005, 2006년 내집마련을 하고 집값이 하락해 마음고생은 심하겠지만 한 채 있는 집을 섣불리 손절매하려는 내집 보유자는 거의 없을 것입니다. 제 주변에 봐도 그렇구요.


집값 하락을 초래한 주택 보유자는 대부분 집값 상승기에 무리하게 대출을 받아 투자용으로 여러 채 주택을 구입한 사람일 것입니다. 대출 이자 부담으로 손절매를 하고 싶어도 살 사람이 없어 호가만 하락하는 장세가 계속되고 있습니다.


이와관련 하우스 푸어는 너무 과장됐다고 생각합니다. 300만가구라니요? 그러면 가구당 3인 기준으로 잡아도 900만명에 달하는 사람이 하우스 푸어라는 말인데 지나친 수치입니다. 내 주변 사람이 대부분 중산층이지만 집 한 채 있는 사람이 집이 팔리지 않아 고민이라고 하는 사람은 없습니다. 2~3채 있는 분은 고민하더군요.


하지만 지금 나온 매물, 특히 급매물(다주택 보유자와 진짜 하우스 푸어의)이 소진되고 나면 하락세는 진정되고 바닥을 치고 회복세로 돌아설 것입니다. 회복세로 돌아선다면 하우스 푸어 문제는 흔적도 없이 사라질 것입니다.


또 국내 집값이 비관론자들이 주장하는 것처럼 거품이 잔뜩 끼어있지 않다고 생각합니다.


이창무 한양대학교 도시공학과 교수가 최근 발표한 우리나라 PIR(소득대비 주택가격 비율)은 4.4배로 홍콩(11.4배) 호주(6.1배) 영국(5.2배)보다 낮습니다. 2007년 금융위기 이후 집값이 폭락한 미국(3.5배)에 비하면 높지만 말입니다.


또 한국은행 경기본부의 최근 보고서 ‘글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장 동향과 시사점’에 따르면 2012년 2분기 수도권 PIR(33평형 기준)은 7.6배로 낮아져 2000~2012년 장기 평균수준(7.6배) 입니다.


지금의 집값(바닥론)에 대해 비관론자의 입장에서 설 것이냐, 현실적 낙관주의자에 설 것이냐는 전적으로 부자노트 독자님의 선택에 달려있습니다.


주택가격 거품이 본격적으로 꺼지지 않았으니 30%이상 더 하락한 것을 지켜보고 내집마련을 해도 늦지 않는다는 비관주의자라면 당연히 기다려야겠지요.


그러나 당신이 내재가치가 풍부한 주택을 지금과 같은 조정기에 무릎에 사서 3년 이상 장기 보유하겠다는 현실적 낙관주의자(가치투자자)라면 2012년 12월전에 내집마련을 하세요. 거듭 말씀드리지만 누가 집권하든 주택정책은 규제완화가 대세일 것입니다. 최소한 2013년까지는 말입니다.


집값은 땅값이 하락하지 않는 한 장기적으로 보면 지속적으로 오르게 돼 있습니다. 단기적으로 하락과 보합이 발생하겠지만 말입니다.


올들어 이제 아파트를 사서 상승하기를 기대하는 시대는 끝났지 않았느냐는 질문을 많이 받습니다. 단기적으로 보면 예를 들어 2007~2012년만 보면 맞는 말일 것입니다. 하지만 2020년, 2025년 장기적으로 보면 결국 집값은 상승하게 돼 있습니다. 상승폭이 과거처럼 크지는 않겠지만 말입니다. 그리고 지역적으로 주택가격의 등락 편차가 갈수록 커질 것입니다. 


산에 오를 때도 오르막과 내리막이 있지만 대세는 오르막이지요. 하산할 때도 오르막과 내리막이 있지만 대세는 내리막입니다. 이것은 자연의 이치입니다. 마찬가지로 저금리 인플레이션시대에 돈의 가치가 떨어지고 자산 가치가 높아져 집값이 상승하는 것은 자본주의의 이치입니다. 


당신이 무주택자라면, 구매력이 있는 유효수요자라면 지금과 같은 조정기에 내집마련을 하세요. 그러려면 매입하고자 하는 주택에 대해 연구 조사 분석을 하며 주택시장을 예의주시해야 합니다.


2개월도 남지 않은 2012년을 보내기 전에 영국 극작가 조지 버나드 쇼의 묘비명을 다시 한번 되새겨볼 일입니다.  

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부동산 시장 향후 10년 강하게 오를 수밖에 없다. |best

2012-11-08 17:22

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161352362976967 주소복사

'12.11.02 15:39   조회: 19777  스크랩: 19

 

쥬라기 : 오늘은 우리나라 부동산 시장을 해부해서 분석해 볼 시간을 갖습니다.

쥬라기 : 부동산이 앞으로 과거와 같은 상승이 올까 오지 않을까?

쥬라기 : 의견니 분분하죠?

 

쥬라기 : 대부분의 사람들은 부동산은 끝이 났다고 말합니다

쥬라기 : 첫째 주택보급률이 100%라 넘었고

쥬라기 : 둘째  조만간 인구가 감소하니 부동산이 더 오르기 어렵다

쥬라기 : 그래서 1990년대 일본을 따라 가기 쉽다고 주장하는 학자도 많죠

 

쥬라기 : 여러분 주변은 어떤가요 ?

쥬라기 : 부동산 주기가 17년 마다 오르 내림이 반복이 되는데 한센의 주기라고 하죠

쥬라기 : 1973년이 고점이었고, 다음 고점은 1990년 그다음 고점은 2006년

쥬라기 : 그리고 이제 조정을 마치고 다음고점인 2023년을 향한 상승 국면의 시기입니다.

쥬라기 : 그런데 인구가 감소하면 이 사이클이 멈추게 되죠

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 앞으로 부동산 가격 오를까요 내릴까요?

쥬라기 : .

쥬라기 : 지금은 서울의 아파트 가격이 하락추세중입니다.

쥬라기 : 그 이유는 2007년~2008년에 4년 또는 5년 거치후 일시상환 방식으로

쥬라기 : 돈을 빌려서 집을 산 사람들이

쥬라기 : 부동산이 오르면 팔려고 이제까지 보유하다가

쥬라기 : 거래가 죽는 바람에 팔지 못하고

쥬라기 : 대출 만기는 올해와 내년 상반기에 몰려 있기 때문에

쥬라기 : 그 급매물이 가격에 영향을 주기 때문입니다.

 

쥬라기 : 이 대출금의 만기 구조는 2011년부터 증가하여 2012년이 가장 많고,

쥬라기 : 2013년에 감소한 후 2014년부터는 크게 줄어들죠

쥬라기 : 그래서 이런 급매물은 아무리 길어도 내년 상반기 이내내 마무리 될 것으로 봅니다.

 

 

쥬라기 : 실제로 주택가격을 보면 서울 아파트가 꾸준히 하락하면서

쥬라기 : 전국 지수나 서울 총지수를 함께 낮추고 있죠

쥬라기 : 다만 서울에서는 대지 비율이 큰 단독주택 가격만 완만하게 오르고 있습니다.

쥬라기 : 지방은 하락하지 않고 있거나 약간 오름세로 봐야죠

쥬라기 : 서울과 평균한 총지수가 하락폭이 작다는 것은

쥬라기 : 지방의 상승이 상쇄한 때문이라고 보기 때문이죠,

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 반면 전세가격은 9월부터 빠르게 오르고 있습니다

 

쥬라기 : 특히 서울 아파트 전세가격이 대단한 속도로 오르고 있고

쥬라기 : 이런 젼세가격 오름세는 전국적으로 나타나고 있습니다.

쥬라기 : 아마도 이런 상승세는 앞으로 더욱 더 강해져

쥬라기 : 내년 상반기까지 최악의 전세 대란이 나게 될 듯 합니다.

쥬라기 : 전세가 필요한 경우 가급적 빠르게 전세를 잡는 것이 좋죠.

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그 이유는 주택부족 때문입니다

 

쥬라기 : 주택을 완성하여 입주하는 주택의 수를 나타냅니다.

쥬라기 : 올해 6월에 5만호 넘는 입주 물량이 나오면서 한동안 전세가격이 안정되었죠

쥬라기 : 7월부터 9월까지도 월 32.000호 정도 신규 입주 물량이 나오면서

쥬라기 : 전세 수요를 카바했습니다

쥬라기 : 그러나 10월은 입주물량이 1/3수준인 10000호정도

쥬라기 : 11월은 9000호 안쪽,

쥬라기 : 12월 29000호로 잡시 회복했다가

쥬라기 : 내년 1월 5000호도 나오지 않습니다

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그런데 하반기부터 재개발 재건축이 되면서 집이 헐리기 시작하는 곳이 많아집니다.

쥬라기 : 그러니 새로운 전세수요는 크게 늘어나게 되어 있습니다.

쥬라기 : 그리고 전세는 2년 계약을 하게 되는데 앞으로 전세계약 갱신이 점차 많아지죠

쥬라기 : 내년 1월 ~5월에 전세 계약 갱신이 평소보다 대단히 많습니다

 

쥬라기 : 부동산서브에서 2011년 전세계약을 토대로 갱신하는 물량을 점검한 결과

 

쥬라기 : 이런 모습으로 전세 재계약이 월별로 분포합니다.

쥬라기 : 새로 지어서 나오는 집은 없고,

쥬라기 : 재건축으로 살던집에서 전세를 얻어 이주해야 하는 집은 늘고

쥬라기 : 전월세 계약 만기는 가까워져 새로 전세를 구해야 하고

쥬라기 : 여기에 전세를 월세로 돌리는 수요도 많고

쥬라기 : 집값이 하락하면서 전세를 넣었다가 못찾게 될가봐

쥬라기 : LTV가 높은 집은 전세에서 기피되고 

쥬라기 : 이런 모든 요인이 전세의 수급을 극도로 공급 부족으로 만듭니다.

쥬라기 : 따라서 아마도 내년 상반기까지 최악의 전세 대란이 예고되어 있습니다

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 이런 이유 때문에 전세로 사는지 아예 집을 사는 수요가 발생하고 있죠

쥬라기 : 실제로 거래가 죽었던 매매 시장은 10월 거래가 크게 늘었죠.

 

 

쥬라기 : 주식에서 거래량 증가는 가격 상승의 예고 신호이지요?

쥬라기 : 마찬가지로 기술적인 측면에서 보면 부동시장도

쥬라기 : 거래량 증가가 있고 난 후에는 점차 가격이 오름세로 움직일 여건이 된다고 봅니다.

 

쥬라기 : 실제로 전세가격이 오르면서 전세 살던 사람이

쥬라기 : 집을 매입하는 수요가 생기기 시작하고 있다고 봐야죠.

 

 

쥬라기 : 과거 전세가격과 매매가격의 비율에 따라 매매 가격이 움직이는 문턱 또는 임계치가 있습니다

쥬라기 : 서울의 아파트 같은 경우 전세지수가 매매지수의 1.15배가 되면

쥬라기 : 매매가격이 서서히 상승으로 움직이기 시작합니다

쥬라기 : 10월 전세가격이 오르기 시작하면서 이 비율이 1.15가 되었습니다.

 

쥬라기 : 만일 전세가격지수가 매매가격지수의 1.35배를 넘어서게 되면

쥬라기 : 이때부터는 주태가격이 급등하는 문턱을 넘게 됩니다

쥬라기 : 이 수준으로 전세가격이 치솟고 나면

쥬라기 : 부동산 가격은 더이상 정부가 잡지 못하는 수준이 됩니다.

 

쥬라기 : 2002년에 부동산 가격이 급등할 때 1년에 10번이상

쥬라기 : 부동산 대책을 내놓았지만 가격을 잡지 못했죠

쥬라기 : 2004년과 2005년에는 대통령탄핵과 행정수도 위헌심판으로

쥬라기 : 주택 공급이 줄자 다시 가격이 급등했는데

쥬라기 : 이때도 부동산 가격을 잡는데 백약이 무효였습니다

쥬라기 : 오로지 주택을 많이 지어서 공급을 늘려야만 해결이 되죠

쥬라기 : 2002년에 김대중 정부가 이것을 뼈저리게 절감을 하고 나서

쥬라기 : 그 교훈을 살리기 위해 법으로 주택수급을 10년을 내다보고

쥬라기 : 미리계획에서 맞추고 매 1년마다 주택공급을 세워 실천해야 한다고

쥬라기 : 못을 박았죠.

쥬라기 : 다음 정권이 행여 잊어버리고 같은 실수를 할까봐

쥬라기 : 아예 법조항으로 만들어 두었었죠

 

쥬라기 : 참여정부가 이 법대로 하지 않고 탄핵이야 행정수도야 하면서

쥬라기 : 시간을 보내다가 결국은 2005 년~ 2007년의 부동산 급등을 겪었습니다.

쥬라기 : 이것이 우리가 겪은 10년의 경험입니다.

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그런데 요즘 사람들은 왠일인지 부동산이 끝났다고 말합니다.

쥬라기 : 일본처럼 더이상 부동산 상승은 없다라고 생각하죠,

쥬라기 : 그 이유는 첫째 주택보급률이 110%에 가깝고

쥬라기 : 둘째 2018년부터 인구가 줄어 들어 주택수요가 감소하기 때문에

쥬라기 : 이제 부동산은 완전히  끝났다고 말하고 있죠,

쥬라기 : 그렇지요?

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그런데 이 두가지 근거가 모두 틀렸습니다.

쥬라기 : 한국의 인구는 2018년에 감소하지 않고 2030년까지 증가합니다.

 

쥬라기 : 대한민국 인구의 2000년 ~2060년 예상 추계입니다

쥬라기 : 어디 2018년에 인구가 줄어듭니ㄲ?

쥬라기 : 그것은 2010년에 인구를 조사하기전에 그러리라고 예상했던 것이었죠

쥬라기 : 그런데 2010년 인구와 주택을 전체를 조사해보니 그런 예상이 틀려서

쥬라기 : 인구 예상을 새로 만들었습니다

쥬라기 : 그 새로 만든 인구 예상도가 바로 저 모습입니다.

쥬라기 : 그러니 인구가 줄어든다는 말 자체가 잘못된 사실입니다

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 둘째 주택보급률이 100%를 넘었다는 것도 문제가 있습니다

 

쥬라기 : 이 그래프는 1975년부터 우리날 전체 가구 수와 주택수를 나타냅니다.

쥬라기 : 5년 마다 한번씩 전체 가구와 전체 주택수를 조사합니다

쥬라기 : 바로 그 데이터를 나타냅니다.

 

쥬라기 : 원래는 1가구 1주택이 되어야 주택이 100%가 되죠

쥬라기 : 그러나 우리나라는 아직 그런 적이 없습니다

쥬라기 : 1975년에는 주택수가 가구수의 71%였다가

쥬라기 : 1990년에 63%로 낮아집니다.

쥬라기 : 그만큼 가구수가 빠르게 증가했기 때문이고 그래서 주택가격이 꾸준히 올랐죠

 

쥬라기 : 1990년대 들어 주택을 많이 짓기 시작하면서 이 비율이 점차 오르죠

쥬라기 : 그래서 2010년을 보면 우리나라 전체 가구수는 1736만가구

쥬라기 : 우리나라 전체 주택수는 1338호입니다

쥬라기 : 가수수에 비해 집수의 비율은 80%입니다

 

쥬라기 : 물론 그렇기 때문에 전세나 월세로 사는 사람이 많죠,

쥬라기 : 실제로는 집을 가진 사람은 몇채씩 갖고 있어서

쥬라기 : 내집이 없는 사람이 훨씨 더 많습니다

쥬라기 : 가구수 대비 주택수는 80%이지만,

쥬라기 : 1736만가구 중에서 내 집에서 사는 사람은 56.8%인 986만가구이고

쥬라기 : 나머지 43.2%인 749만가구가 전세나 월세로 남의집 살이를 하고 있죠

쥬라기 : 이 때문에 전세가격이 오르면 집값 상승보다 더 어려운 상황이 됩니다

 

쥬라기 : 어때요

쥬라기 : 상황이 이런데도 주택보급률이 100%가 넘고, 인구가 2018년부터 줄어드니

쥬라기 : 주택가격이 오르지 않는다고 할 수 있나요?

쥬라기 : 통계자료를 보지 않고 남의 말만 듣고 말하기 좋아하는 학자들이

쥬라기 : 확인해 보지도 않은 근거로 일본을 끌어다가 맞춘 것을

쥬라기 : 언론이 보도하면서 전국민이 잘못 알고 있는 것입니다.

 

 

쥬라기 : 이것은 매년 새로 짓는 집 수에서 부수는 집을 뺀 순증가가 연 35만채일때

쥬라기 : 점차 가구수와 주택수가 좁혀지는 과정이니다.

쥬라기 : 매년 이렇게 주택을 공급하면 대략 2035년에 주택수가 가구수보다 많아집니다.

쥬라기 : 그런데 한센의 주택경기 사이클은 2023년에 끝나죠,

쥬라기 : 이렇게 좁혀지는 시기보다 10년이상 빠르죠

쥬라기 : 그래서 그래서 2013년 ~ 2023년 주택가격 상승 사이클은 온전히 작용할 가능성이 높죠,

 

쥬라기 : 문제는 2008년 금융위기 후 주택을 너무 적게 지었다는 점입니다.

쥬라기 : 2012년에도 주택을 크게 늘려야 하는데 건설을 어렵게 만들면서

쥬라기 : 주택이 크게 늘지 않았죠.

쥬라기 : 앞으로 이것은 전세가격 상승과 주태가걱 급등의 원인으로 작용하게 됩니다.

 

 

쥬라기 : 1925년부터 2060년까지 인구변화와

쥬라기 : 1975년부터 2030년까지 가구수 변화

쥬라기 : 그리고 매년 30만호를 순증가로 늘리는 경우의 미래의 모형입니다.

 

 

쥬라기 : 가구수 증가와 매년 가구수 증가수,

쥬라기 : 그리고 매년 주택을 45만호씩 순증가(신축-멸실)하는 경우와

쥬라기 : 35만호를 순중가하는 경우의 추이입니다

쥬라기 : 이 추이를 토대로 매년 가구수가 가구수 증가가 23만호를 유지하는

쥬라기 : 2022년까지는 한센의 부동산 사이클을 따라 주택가격 상승이 나타나게 됩니다.

 

쥬라기 : 그러나 연차별 가구수 증가가 크게 감소하고

쥬라기 : 가구순와 주택수의 차이가 접차 좁혀지는 2023년 이후에는

쥬라기 : 과거 일본 처럼 부동산 경기가 완전히 끝이 난다고 봅니다

쥬라기 : 앞으로 10년 후이지 지금은 아닙니다.

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그래서 전세를 사는 사람들은 앞으로 최악의 전세 대란을 겪고

쥬라기 : 다음 10년을 주택을 사지 않고 버티기가 어렵게 됩니다

쥬라기 : .

 

 

쥬라기 : 이 표는 2010년 전체 가구를 조사했을 때

쥬라기 : 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대 주택별롤

쥬라기 : 방수와 한집에 몇가구가 함께 사는지를 나타내는 표입니다.

쥬라기 : 참고로 이용하시기 바랍니다.

쥬라기 : .

 

 

쥬라기 : 이 그래프는 주별로 전세 가격이 오르는 추세입니다.

쥬라기 : 시장이 어떤 상황인지 그리고 앞으로 어떤 일이 전개될지르를 판단하는 자료로

쥬라기 : 인구와 가구 그리고 주택수를 전반적으로 점검해 봤습니다.

 

쥬라기 : 이만 마칩니다.

쥬라기 : 주말 행복한 시간 보내십시오,




 
가치투자 명인 쥬라기의 절대 실패하지 않는 투자 [쥬라기 투자클럽]

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엑스포와 세미나-아기곰 |best

2012-08-06 16:19

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161344237543898 주소복사

 

지난 주에 여수 엑스포를 다녀왔습니다. 원래 사람 많은 곳을 좋아하지 않는 체질이라 내키지는 않았지만, 모처럼 아들도 한국에 왔기에 구경을 시켜준다고 갔습니다. 역시 예상대로 사람들 천지더군요. 인구가 앞으로 준다는데 앞으로 100년은 문제 없을 듯 싶습니다.

 

관객이 많은 것에 비해 인프라는 형편없이 부족하더군요. 자판기의 생수는 오후만 되면 다 떨어져서 외지에서 온 사람은 물을 사먹을 수도 없더군요. 그나마 볼만한 쑈에는 사람이 많이 몰려서 2시간 정도는 기본으로 대기를 하고 들어가면 고작 관람 시간은 30분 정도에 불과합니다. 수용 인원에 비해 너무 많은 관람객을 받았기 때문이지요. 그것도 무료 관람객으로. 최초 목표였던 관람객 8백 만명 모집을 위해, 여러 꼼수가 벌어지더군요.

 

문제는 이런 불편함이 모두 관람객에게 돌아간다는 것입니다. 대표적인 것이 교통편입니다. 도로변에도 주차를 허용하였지만 주차 시설이 턱없이 부족하여 대중 교통을 이용하는 사람이 많은데, 사람이 한꺼번에 몰리는 시간에는 대중 교통 수단이 턱없이 부족합니다. 그 백미가 빅오 쑈 직후에 벌어집니다. 빅오 쑈라고 8시반부터 9시에 쑈를 하는데, 야외에서 하기 때문에 그 쑈를 보고 집을 가려는 사람들이 많습니다. 그러니 9시가 되면 엑스포장 일대가 아수라장이 되는 것이지요. 인도에 사람이 넘쳐서 차도까지 사람이 차지하여 걷고는 합니다.

 

여수를 처음 방문하였던 우리 일행에게도 같은 문제가 봉착했습니다. 택시는 잡히지도 않기에 숙소까지 버스로 이동해야 하는데, 사람이 너무 많은 것입니다. 어떻게 이 문제를 해결할 수 있을까요? 두가지 방법이 있습니다. 첫번째 방법은 사람이 몰리는 시간대를 피하는 것입니다. 빅오쑈가 끝나고 나면 사람들이 몰려나가니까 그 때 나가지 말고 두번째 빅오쑈가 끝나기 직전에 첫번째 관람객들은 거의 나갔을 것이고 두번째 관람객들은 아직 엑스포장 안에 있으니 상대적으로 버스를 타기 수월할 것입니다. 소위 시간적 이동이지요.

 

두번째 방법은 공간적 이동입니다. 가려는 방향과 반대 방향으로 한 정거장 또는 두 정거장 정도만 거슬러 걸어가면 빈 차로 오는 버스를 만날 수 있습니다. 그럼 편안히 앉아가면 되는 것이지요.

 

아들에게 이를 설명하니 반문을 하더군요. 다른 사람들도 바보가 아니기 때문에 모두 비슷한 생각을 할 것이고, 그러면 제가 설명한 것은 이론이지 현실에서는 그 효과가 없을 것 아니냐는 반론입니다.

 

그래? 그럼 아빠가 직접 보여주지

한 정거장을 거슬러 올라갔습니다. 제 예상대로 거기에는 사람들이 거의 없더군요. 덕분에 일행은 모두 앉아갔습니다. 그 다음 정거장(엑스포 정거장)에서는 서로 먼저 타려는 사람들로 아수라장이더군요. 밀고 당기고, 그 와중에 애들은 울부짖고, 지옥이 따로 없더군요.

 

한 정거장만 걸어서 가면 편히 갈수 있는 것을 다른 사람들은 왜 그런 선택을 하지 않았을까요?

 

첫째, 대중은 많은 사람이 산책하는 길을 갈 때 편안함을 느낍니다. 튀는 선택을 했다가 나쁜 결과가 나오는 것보다는, 남들이 하는 선택을 하면 최소한 중간을 갈 것이라는 믿음 때문이지요. 이것을 우리는 소위 대세라고 부릅니다.

 

둘째, 가장 빠른 시간 내에, 가장 가까운 정거장에서 버스를 타야 한다는 고정관념에서 벗어나지 못하기 때문입니다. 본인의 생각에 단 한번도 의문을 가져보지도 않고, 그것을 진리인양 받아들인다는 것입니다. 그 생각의 틀을 깬다는 것이 말로는 쉬워도 본인에게 대입하기는 쉽지가 않지요.

 

투자의 세계에서도 마찬가지입니다. 소위 대세를 따르면 마음은 편할지 몰라도 쪽박 신세 면하기 어렵습니다. 편하게 가려면 사람이 아우성치는 정거장이 아니라 그 한 정거장 전에서 타야 하는 것처럼, 수익성 있는 투자처는 대중이 몰리는 곳에 있지 않습니다.

 

오는 15일에 교통회관에서 개최되는 세미나를 통해서 그것을 알려드리려는 것입니다. 버스가 어느 쪽에서 와서 어느 쪽으로 가는지를 알아야 편안히 탈수 있는 곳으로 갈수 있겠지요. 잘못해서 정반대 쪽의 버스 정류장으로 간다면 이미 만원이 되어 버린 버스를 탈수 없습니다.

 

구체적으로 말씀 드리면, 요즘 수익형 부동산이라고 해서 인기가 좋은 오피스텔 투자를 지금하면 왜 쪽박을 차게 되는지를 말씀드릴 것입니다. 또 향후 어떤 투자 상품이 유망하고 그 기준은 무엇이 될 것인지를 말씀 드리겠습니다. 보너스로 2억 원 정도 시세 차익을 볼 수 있는 투자처와 그런 투자처를 고르는 방법도 알려드릴까 합니다.

 

그 동안 제 강의를 들어보신 분들은 느끼셨겠지만, 아기곰은 기존의 부동산 전문가들과는 전혀 다른 시각을 가지고 있습니다. 다른 곳에서 쉽게 들을 수 있는 강의라면, 차라리 하지 않습니다. 하지만 다르다는 것 자체가 중요한 것은 아니지요. 어떤 것이 맞는가의 선택의 문제가 남아있기 때문입니다. 이 때문에 제 강의는 단순한 주장이나 경험을 말씀 드리는 자리가 아닙니다. 구체적인 통계와 객관적인 자료를 제시하여 투자자들이 정확한 판단을 할 수 있게 방향을 제시하는 자리입니다.

 

엑스포에 구경하러 간 일개 개인이 관람객 수가 갑자기 많아진 것을 통제할 수 없습니다. 그것이 주최측의 무능함 때문이든, 아니면 엑스포 자체의 인기 때문이든 적정 인원보다 많은 사람이 동시에 몰려든 것은 사실이며, 그것은 관람객 모두 감내해야 하는 부분입니다. 하지만 그 와중에서도 버스에서 앉아가는 사람이 있는가 하면 한 정거장 차이로 아수라장에서 빠져 나오지 못하는 사람도 있습니다.

 

세계 경기가 하강 곡선을 타고 있습니다. 일개 투자자로서 이를 어쩔 수 없습니다. 하지만 어떤 선택을 하느냐에 따라 그대로 타격을 받는 사람과 그것을 기회로 삼는 사람이 달라집니다. 그 선택에 따라 몇 년 후 희비가 엇갈리겠지요. 이번 세미나를 통해 본인의 선택이 엑스포 정거장인지 그 전 정거장인지 확인해 보시기 바랍니다.

 

다음주 세미나 장에서 뵙겠습니다.

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