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부동산으로 '돈' 벌려면 꼭 알아야 할 것들 |경매

2012-01-22 16:09

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[아시아경제 황준호 기자] 경기침체가 장기화되면서 부동산 경매 매물이 쏟아지고 있다. 하지만 대출 규제 등으로 주인을 못 찾고 유착을 거듭하는 물건이 쌓여가고 있다. 급급매, 초급매보다 저렴한 경매 물건을 낙찰받기 위한 10계명에 대해 부동산정보업체 지지옥션과 알아봤다.

◇시세 파악이 기본.. 감정가 맹신은 금물= 경매물건은 전문 감정평가사가 평가한 금액인 감정가가 존재한다. 하지만 감정가액이 시세는 아니다. 감정평가는 경매물건이 나오기 6~8개월 전에 실시된다. 감정가격 책정 시기와 입찰시점의 차이가 있다는 뜻이다. 감정가에서 50%가량 떨어진 반값 물건이라고 해도 실제 시세와 비슷할 수 있으니 시세조사를 해야한다는 말이다.

◇권리분석.. 돈 줘서라도 반드시= 권리분석은 경매의 기본이다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해서 낙찰 이후에 말소되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야 한다. 철저한 권리분석이 수반되지 않으면 낙찰을 받고도 소유권 이전에 문제가 되거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야하는 상황이 발생한다. 권리분석이 무서워 경매를 못하는 시대는 아니다. 요즘은 경매정보회사에서 회원에게 상담을 해주고 법무사나 변호사도 저비용으로 분석을 해준다. 자신이 없다면 전문가에게 의뢰해 검증하는 자세가 필요하다.

◇현장조사는 필수.. 발품을 많이 팔수록 수익률이 높다= 부동산은 현장답사를 하지 않고 진정한 가치를 판단할 수 없다. 온라인 시세나 정보가 잘 돼 있어 현장답사를 안일하게 생각해 생략하는 사람이 있다. 주변환경, 부동산의 관리상태, 점유자 파악, 현지 시세 등을 직접 발품을 팔아 조사하고 눈으로 확인하는 자세가 필요하다. 경매는 발품 싸움이다.

◇경매는 가변적이다= 경매물건은 취하, 변경, 연기 등 절차상 여러가지 상황이 벌어질 수 있다. 이때 쯤이면 낙찰을 받을 수 있고 또 낙찰받은 곳에 입주 혹은 임대를 놓아 보증금을 회수할 수 있겠다는 계획이 정확히 맞아 떨어지지 않을 수 있다는 뜻이다. 호환 마마보다 위험한 것이 경매하는 사람들의 조급증이다. 이사날자 코앞에 받아두고 경매로 집을 알아본다든지 하는 것은 위험하다. 시간계획을 넉넉히 잡아야 실수 없이 더 좋은 물건을 건질 수 있다.

◇자금 계획은 역시 넉넉히 하라..경락잔금대출= 경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적인 거래와는 다르다. 낙찰시 10%~20%가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야 한다. 낙찰을 받고 빠른 시일내에 자금을 동원해야 한다. 경락잔금대출을 잘 활용하고 낙찰 후 부대비용을 감안해서 자금 계획을 여유롭게 세워야한다. 요즘 금융사들은 유동성 확보를 위해 대출 심사를 까다롭다. 대출이 거부될 수도 있다. 낙찰 받고 시일내에 잔금 납부를 하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있으니 사전에 자금 마련 계획을 세운 후 입찰해야 한다.

◇냉정하라.. 고가 낙찰 금물= 입찰장에 가기전에 미리 입찰금액을 산정해서 가야한다. 막연한 태도로 입찰장에 가면 긴장하고 분위기에 휩쓸려 자칫 고가낙찰 빚을 수도 있다. 물건은 끊임없이 나온다. 충동 입찰하지말고, 조바심 내지말고, 수익률을 고려한 소신투자가 정답이다.

◇현재 가치와 미래가치를 함께 고려= 입찰가격을 산정할 때는 부동산 규제는 무엇인지 금리는 어떻게 변동할 것인지 세금 정책은 어떠한지를 종합적으로 고려해서 현재 가치와 미래가치를 동시에 고려해야 한다. 부동산 시세가 오르는 추세라면 미래가치에 비중을 늘리고 하락세라면 현재 가치에 비중을 둬서 가격 산출한다. 정부 정책상 규제가 몰린 부분은 피하는 게 좋다.

◇명도 잘 알아야 성공= 경매에 있어 첫 난관은 권리분석이고 마지막 고비는 명도다. 토지경매 이외에는 기존 점유자를 내보내야 하는 명도는 필수다. 과거에 비해 제도적으로 용이해졌다. 다만 부담은 여전히 크다. 명도의 원칙은 대화와 타협이다. 강제집행을 할때도 비용이 들어가고 마찰로 인한 후유증이 생길 수 있다. 적절한 범위내에서 대화로 풀어가는 것이 상책이다.

◇확인, 또 확인하라= 경매 초보자들은 어처구니 없는 실수를 한다. 입찰가에 '0'을 하나 더 붙여 10배에 달하는 금액을 쓰기도 한다. 보증금을 쓰는 부분과 입찰가를 쓰는 곳을 바꿔쓰기도 한다. 이럴 경우 눈앞에서 낙찰받을 물건이 날아가는 것은 물론이거니와 심한 경우 보증금으로 냈던 것을 몰수 당할 수 있다.

◇특수물건은 조심 또 조심= 통상 보증금은 감정가의 10%다. 하지만 20%를 내야하는 물건이 있다. 낙찰이 됐었으나 잔금납부가 안돼 다시 경매시장에 나온, 재매각 물건이다. 잔금마련이 계획과 다르게 어그러진 경우도 있을 수 있다. 하지만 대다수는 예상치 못했던 하자를 발견해 낙찰금 이외에 비용이 추가로 많이 들어간 경우다. 경매가 대중화 되면서 점차 평이한 물건보다 초보자는 접근하기 어려운 특수물건에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다. 법정지상권, 유치권, 예고등기 등 특수 물건에 투자할 경우 잘되면 수익이 높지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 한다.
황준호 기자 rephwang@

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금융/경제

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경매를 잘 한다는 것의 의미-이영진 |경매

2011-05-17 17:30

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161305621037833 주소복사

경매를 잘 하는 방법이 교과서처럼 딱히 정해져 있는 것은 아닐 것이다. 다만 필자의 경험상 경매를 잘한다고 하기 위해서는 먼저 입찰성공률을 높이는 것이 우선이요, 다음이 입찰사고를 줄이는 것이요, 그 다음이 사고수습을 잘하는 것이라 할 것이다.


물론 한 가지 더해 투자수익률을 높이는 것도 넷째 요소로 들 수 있겠으나 이는 경매를 잘하는 법이라기보다는 소위 ‘돈되는 물건 고르는 법’이라는 지엽적이고 구체적인 색채가 강해 여기서는 논외로 한다.


첫째, 입찰성공률 높고!
낙방을 해도 1등과 몇 십만원 정도밖에 차이 나지 않을 정도로 입찰가를 기막히게 잘 쓰는 경매전문가가 있다고 하자. 그러나 10건 입찰하면 한두 건 낙찰이 될까 말까 하는 수준이라고 한다면 그가 경매를 잘한다고 할 수 있을까?


경매전문가라고 할 수는 있어도 경매를 잘한다고는 할 수 없을 것이다. 경매의 제1목표는 낙찰을 받는 것이요, 제2목표가 기대수익을 달성한다는 데에 있다는 점에서 이미 그 전문가는 제1의 목표를 넘지 못하고 있는 셈이다.


근소한 차이로 낙방한다는 것은 물건에 대한 확신이 없는 경우가 태반이다. 물건에 대한 확신이 없으니 가격에 대한 확신도 없고, 그러자니 입찰가격 산정이 점차 보수적으로 흘러가는 것이다. 보이는 현상의 가치도 중요하지만, 투자자에게 그보다 더 중요시되는 것은 개발호재나 개발가치(개발, 리모델링) 등 잠재적 미래가치다. 더러 시세보다 높은 가격에 낙찰이 되거나 경매시장에 처음 등장하자마자 낙찰이 되는 이유는 이러한 미래가치가 입찰가에 반영되었기 때문이다.


경쟁이 치열하고 낙찰받기가 어려운 때일수록 물건의 가치에 대한 확신은 더욱 절실하다. 시세에 대한 판단, 개발호재나 개발가치에 대한 판단이 자료수집이나 현장조사를 통해 정확하게 이루어져야 하는 이유이다. 무조건 낙찰 받자고 한다면 그야말로 ‘내지르면’ 그만이지만, 이 또한 기대수익을 달성하고자 하는 경매의 제2 목표와는 동떨어진 계산이다. 내질러도 물건(또는  물건가치)에 대한 확신을 갖고 내질러야 한다.


둘째, 입찰사고는 적고!
경매를 하다보면 초보자, 전문가를 불문하고 사고치는 사람들이 참 많다. 경매통계상으로도 낙찰대금을 납부하지 못하고 재경매에 부쳐지는 재경매건이 낙찰된 물건의 15%에 이른다는 것이 이를 입증한다.


사고의 유형도 가지각색이다. 입찰단계에서 발생하는 서류미비, 보증금 미달, 입찰표 잘못 작성 등에서부터 낙찰 후 발생하는 권리인수, 보증금 인수, 고가낙찰 등. 후자의 대부분은 입찰물건 선정시 권리분석, 임대차분석을 제대로 하지 못하였다거나 물건 선정 후  현장조사를 소홀히 한데서 비롯되는 사고 유형이다. 이유야 어떻든 입찰사고의 대다수는 입찰자에게 금전적인 손해를 발생시킨다는 점에서 신중에 신중을 기해야 할 부분이다.


입찰사고를 줄이기 위해서는 교육이나 학습을 통해 물건부터 제대로 고르는 전문적인 식견을 갖추는 것이 중요하지만, 경매는 앉아서 하는 것이 아닌 만큼 입찰법정에 자주 들락날락해서 법정분위기를 익히고 입찰실습을 해보거나 공부서류 열람, 현장조사를 통해 물건의 위치나 상태, 점유관계 등 현황파악에 한 치의 소홀함이 있어서는 안 된다.


조사가 마무리되었으면 어떤 형식으로든 조사내용을 일목요연하게 작성하는 수고를 마다하지 않는 것 역시 매우 중요하다. 기억해서 아는 내용과 보고서 작성을 통해 드러나는 내용과는 또 다를 수 있기 때문이다. 


셋째, 사고 후에도 수습 잘하는 것! 
경매를 그까짓 것쯤으로 대충 다루는 경우는 물론이려니와 조사를 완벽하게 했다손 치더라도 사람의 일인지라 사고가 터지지 않을 수는 없다. 이미 엎지른 물이지만 그렇다고 수수방관하고 있을 수는 없다.


사고라고 의심이 되는 경우 현장 재조사를 통해 물건상태, 가격, 점유관계 등을 다시금 파악해보고, 법원에 보관된 집행기록 열람을 통해 드러나지 않는 권리관계나 경매절차상의 하자가 있는지 등을 알아볼 필요가 있다.


어떤 하자가 발견된 경우 경매절차에 따라 그 하자를 치유하면 되는데, 우리 경매제도는 친절하게도 사고를 수습할 수 있는 기간, 즉 하자치유기간을 부여해주고 있다. 매각불허가신청(낙찰 후 7일 이내), 항고(낙찰허부결정 후 7일 이내) 등이 그것이다. 그 뿐이랴! 이 기간이 지나도 하자의 종류에 따라서는 매각허가결정취소신청이나 낙찰대금 감액신청도 가능하다.


이들 신청이 인용되느냐의 여부는 전적으로 법원이 판단할 사항이지만, 이들 제도만 알고 적절히 활용해도 입찰사고에 의한 피해를 상당수 줄일 수 있을 것이다. 스스로가 경매절차와 하자치유의 방법들을 잘 숙지하는 것이 우선이지만, 내가 그 능력을 겸비하지 못하고 있다면 언제라도 자문을 구할 수 있는 경매전문가나 법률전문가를 알아두는 것도 입찰사고를 줄이는 방법이 될 수 있다. 


이처럼 낙찰성공률을 높이는 능력은 물론 사고를 치지 않는 능력, 그리고 부득이 사고를 쳤다 하더라도 신속한 사고수습을 통해 피해를 최소화하는 능력 등 3박자를 고루 갖추어야 비로소 경매를 잘한다고 할 수 있을 것이다.


나는 사고치지 않을 자신이 있다고 한다면 낙찰성공률만 높이면 되겠지만, 입찰에 관심을 갖는 순간부터 사고의 위험과 함께한다는  경매가 어디 그리 녹록할까! 나는 위 3가지 중 어떤 능력을 갖고 있을까? 과연 경매를 잘하고 있는 것일까?

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오피스텔 경매 부가가치세 주의-매일경제 |경매

2010-11-28 09:22

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최근 수익형 부동산에 대한 관심으로 법원 경매에서도 오피스텔 인기가 치솟고 있지만 오피스텔 경매에 부가가치세가 또 다른 복병으로 떠오르고 있다. 향후 거래 시 건물가격 10% 정도를 부가가치세로 납부하면 경매로 싼 값에 낙찰받아도 총 비용으로 보면 오히려 손해보는 사례가 많기 때문이다.

오피스텔을 낙찰받은 사람이 임대사업자 등록을 하거나 법인 명의로 취득했을 때는 향후 거래 시 부가가치세가 징수된다. 사업자로서가 아니라 개인적인 용도로 사용했다면 상관없지만 일단 사업자로서 사용한다면 경매 낙찰 시 내지 않았던 부가가치세를 매각할 때 내게 되는 것이다.

허인석 세무사는 "오피스텔 매각 시 기준시가 비율로 토지와 건물 부분 가격을 산정해 건물 부분 10%를 부가세로 과세한다"로 말했다.

이러한 과세는 오피스텔뿐만 아니라 상가나 아파트형 공장에도 적용된다.

경매컨설팅업체인 미래시야 강은현 이사는 "엉뚱하게 부가가치세를 납부해서 손해보지 않으려면 경매로 낙찰받은 후 매매계약을 체결할 때 아예 매각대금에 부가가치세를 더한 가격에 계약을 하는 수밖에 없다"고 조언했다.

경매정보업체 디지털태인에 따르면 지난달 서울시 내 오피스텔 낙찰가율은 77%가량으로 여기에 건물가격 10%인 부가가치세에다 각종 거래비용을 더하면 경매로 싸게 물건을 낙찰받는 가격 메리트가 크게 줄어든다.

[김제림 기자]

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