2008-11-03 09:34

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161225672477858

부부와 아들 한 명, 이렇게 3인 가족이 신축아파트를 구입해 살았다. 그러던 어느 날 어머니가 자식의 교육 문제로 고민하다 아파트에서 자살했다. 자살 사건 발생 6년 후 부자는 자살 사건을 숨긴 채 아파트를 매각했다. 집을 산 사람은 잔금을 모두 치르고 입주 한 뒤에야 이 사건에 대해 알게 됐다. 이 경우, 매수인은 이 아파트를 중개한 중개업자와 전 집주인에게 책임을 물을 수 있을까.

지난해 우리나라에선 총 1만3407명이 자살했다. 일본에선 연간 3만여 명이 자살한다고 한다. 이처럼 자살이 늘면서 ‘혐오성(자살이나 피살) 사건’이 발생한 집도 많아진다. 이에 따라 매수인과 매도인, 이를 중개한 중개업자간 분쟁도 늘고 있다.

혐오성 사건이 발생한 물건에 대한 분쟁의 쟁점은 아파트에서 일어난 자살 등 혐오성 사건을 아파트의 하자로 볼 수 있느냐는 것이다. 혐오성 사건이 있었다 하더라도 사실 해당 아파트 자체는 법률적으로나 물리적으로 특별한 문제가 발생하는 것은 아니다.

일본에선 '하자' 인정

다만 정신적으로 불쾌하고 기분이 찜찜한 게 사실인데, 매수자들은 이것을 ‘일종의 하자’로 보고 문제 삼을 수 있다. 이른바 심리적 하자라는 얘기다. 실제로 이로 인한 분쟁이 우리 주변에서 심심찮게 일어난다.

그러나 우리 나라에선 아직 이에 대한 판례가 없다. 하지만 연간 3만여 명이 자살한다는 일본에선 유사 판례가 몇 개 있다. 일본 법원은 자살 사건이 있었던 집의 경우 대체로 ‘하자’로 인정한다. 법원은 “매매 목적물의 하자란 그 물건이 통상적으로 갖고 있는 성질에 결함이 있다는 것을 말한다”며 “주택의 경우 통상적으로 ‘살고 싶은 느낌’이 들어야 하는데 그렇지 않다면 하자에 해당한다”는 입장이다.

다만 모든 경우가 이에 해당하는 것은 아니다. 해당 물건에서 단순히 혐오성 사건이 발생했다고 해서 모두 하자로 인정하는 것은 아니다. 혐오할 만한 사건에 합리성이 있다고 판단될 정도가 돼야 한다는 얘기다. 즉, 사건의 내용과 크기, 심리적으로 미치는 영향력, 사건의 흔적, 시장적·시간적 요인 등을 종합적으로 판단해 하자 여부를 결정하는 것이다.

하자가 인정되면 매수인은 매도인에게 민법상 하자담보책임을 물을 수 있다. 따라서 매수인은 매매계약의 해제권이나 손해배상청구권을 갖는다. 이 경우 해당 물건을 중개업자에게도 책임이 있을까. 이와 관련, 일본 법원은 중개업자가 계약 전 매도인이나 해당 아파트의 관리사무소 등을 통해 혐오할 만한 사건이 있었는지 조사해 매수인에게 고지할 의무가 있다고 본다.

그러나 이러한 ‘조사 의무’가 법률에 규정돼 있는 것은 아니다. 따라서 중개업자가 혐오성 사건 발생 사실을 알지 못한 정당한 사유가 있을 때는 고지 의무가 인정될 수 없을 것이다. 김학환(법학박사·한국싸이버대학교 부동산학부 교수)

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2008-10-27 21:23

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161225110182409

확인서면이라고 하는 것입니다. [0]

oscura

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2008-10-26 16:41

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161225006881778

서울 중구 신당동 남산타운 아파트단지 내 상가에서 ‘굿모닝부동산’을 운영하는 오진호 사장(45·사진)은 대학에서 공학을 전공했다. 대학을 졸업한 뒤 이른바 ‘신이 내린 직장’이라 불리는 공기업에서 근무하다 주위 사람들의 만류에도 불구하고 돌연 회사를 그만뒀다.

“평소 주식 등 재테크에 관심이 많았는데 IMF로 주식시장이 폭락하면서 기회가 왔다고 생각했습니다. 위기는 곧 기회, 주식이 바닥을 쳤으니 한번 해볼 만하지 않겠느냐는 생각을 했던 겁니다.”

그래서 늘 관심을 갖고 있던 주식 중개를 하기 위해 2001년 한국증권업협회가 주관하는 투자상담사 자격증을 취득했다. 그 뒤 한 금융기관에 입사 지원을 했고 합격해 출근 날짜까지 잡았다. 그런데 그는 다시 한 번 진로를 수정했다.

“문득 부동산을 공부해야겠다는 생각이 들었어요. 지금도 마찬가지이지만 그때는 재테크 하면 역시 부동산을 첫손에 꼽았으니까요. 그리고 주식은 하루 아침에 휴지조각이 될 수 있지만 부동산은 그렇지 않거든요. 가치는 변할지 몰라도 물건 자체가 없어지지는 않기 때문에 주식보다는 안전한 편이죠.”

#외국인에게는 불편 사항 해결사 역할

진로를 수정하고 다시 부동산 공부를 시작해 2002년 공인중개사 자격증을 취득한 오 사장은 그 해 서울 성북구 돈암동에 중개업소 문을 열었다. 그리고 3년여 간 상가·오피스·오피스텔 중개를 중점적으로 하다 2007년 지금의 남산타운 아파트로 옮겨왔다.

“아파트 중개를 해보고 싶었어요. 고객들에게 보다 정확한 재테크 정보를 주려면 사실 다양한 경험이 필요하잖아요. 남산타운은 제가 살고 싶다는 생각이 드는 아파트에요. 남산을 끼고 있어 주거 환경이 쾌적하고, 명동·동대문은 물론 강남도 10여 분이면 갈 수 있죠. 기반·편의시설도 잘 갖춰진 편이죠.”

그러나 그가 중개하는 물건이 아파트에만 한정돼 있는 것은 아니다. 인근 한남·이태원동의 고급 빌라, 상가·오피스텔까지 그의 활동 반경 안에 있다. 오 사장이 활동 반경을 넓힐 수 있었던 건 바로 고객들의 입 소문 때문이다.

“한남동이나 이태원동에 사는 외국인 단골 고객이 많아요. 처음부터 그랬던 건 아니고, 한 단골 고객이 또 다른 고객을 모셔오고, 그 고객이 단골이 되면서 또 다른 고객을 소개해 주고…. 그렇게 된 거죠.”

고객이 꼬리에 꼬리는 무는 것은 오 사장의 ‘선진국형 중개 서비스’ 때문이다. 대다수의 중개사들은 계약이 끝나면 자신의 일도 끝났다고 생각하지만 오 사장의 생각은 다르다.

“선진국에선 보통 임대차 계약이라도 중개사들이 임대차 계약이 끝날 때까지 임대·임차인의 각종 불편 사항을 해결해 줍니다. 이를테면 전구 교환 같은 것이죠. 계약서에 도장만 찍으면 끝나는 것이 아니라 토털 서비스를 제공하는 것입니다. 이 같은 토털 서비스 개념을 도입한 게 주요했던 것 같아요.”

그래서인지 유독 외국인 고객이 많다. “임대차 계약을 주로 하는 외국인들은 임대한 집에 사소한 문제라도 생기면 100% 임대인이 아니라 저에게 연락을 합니다. 그러면 가서 해결해 줍니다. 그렇게 한번 인연을 맺은 고객은 새 집을 구할 때면 꼭 저에게 오고, 주변 사람들을 소개해 주곤 합니다.”

#내국인 단골에겐 재테크 상담사로 인기

내국인 단골 고객들에겐 다양한 재테크 정보도 제공한다. 이를 위해 끊임없이 세법 등을 공부한다. 재테크 상담 등도 토털 서비스의 한 부분이란다. 오 사장은 글로벌 경제위기 등으로 부동산시장 침체가 심화하고 있지만 지금이 내 집 마련의 적기라고 말한다.

“급매물이 속출하고 있어 시세보다 훨씬 싸게 내 집 마련을 할 수 있는 기회에요. 시세보다 1억 이상 싼 물건도 나오거든요. 넓은 집으로 옮기기에도 적당한 시기죠. 중소형 가격은 급등한 반면 중대형은 오히려 하락해 큰 돈 들이지 않고도 넓은 집으로 이사할 수 있습니다.”

그가 있는 남산타운만 해도 가격이 많이 내렸다. 138㎡는 3개월 전 8억~8억5000만원에 거래됐지만 지금은 7억3000만원 선에서 매물이 나오기도 한다. 105㎡는 6개월 전보다 8000만원 정도 내려 5억원 선에 시세가 형성돼 있다.

투자는 내년 초쯤이 적합하다는 생각이다. 투자 유망 지역으로는 3차 뉴타운 후보에 올랐던 지하철 3·6호선 약수역 일대를 꼽았다.

그는 “입지도 좋고 지분 쪼개기도 거의 없는데다 가격도 다른 3차 후보지보다는 저렴하다”며 “동대문 운동장이 공원으로 바뀌고 세운상가도 초고층 쇼핑센터로 탈바꿈하는 등 주거여건도 좋아져 투자 가치가 충분하다”고 말했다.

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