2010년 개원을 목표로한 1024병상 규모의 연세대학교 동백 세브란스 병원이 사실상

확정되었습니다. 경기권 최대 규모의 종합병원 설립에 대하여 병원이 들어서는 동백지구는 물론

인근 어정지구, 신갈,구갈,보라지구 나아가 흥덕,광교까지 큰 호재로 작용할 것임을 모르는 사람은 아무도 없을 것입니다.

 

오늘은 막연한 호재의 느낌을 뛰어넘어 조금은 디테일하게 도대체 어느 정도의 부동산 측면에서의 경제적 효과가 있을 것인지에 대하여 몇마디 언급하고자 합니다.

 

우선 객관적인 이해도 제고를 위해 비교의 대상을 적시코자 합니다.

 

병상규모가 동백 세브란스보다 약간 큰 강남의 삼성병원을 예로 들겠습니다.

이 병원의 병상규모는 1280여개, 의사수는 900명, 간호사는 1200명, 기타 종사자 3500명 입니다.

총 종사인력이 5600명 정도지요.

 

이를 기준으로 하면 1024병상 규모의 동백세브란스의 의사수는 대략 800명, 간호사는 1000명,

기타 종사자는 3200명 정도가 될 것입니다. 총 종사인력이 5000명 정도 되지요.

 

동백지구 전체 아파트 규모가 9800세대 정도이니 기타 타운하우스 등 고려하여 10000세대로

잡겠습니다.

 

종사인력 5000명 중 어느 정도의 비율이 동백지구에 입성할 것인가의 문제인 것이지요.

 

다 아시겠지만 응급체계와 의료인력의 특성상 유사시 신속한 대응을 위하여 상당수의

인력은 병원 근접지에 거주할 수 밖에 없습니다.

 

병원 종사인력의 40%정도가 동백지구로 이주한다 가정하고, 이중 절반은 전세입주를 한다고

가정하면 상당수준 기반이 갖추어진 2010년 경이면 나머지 절반 정도는 매수세력 즉 자가입주

를 가정할 수 있습니다. 병원 종사자의 20%이니 1000명정도로 추정할 수 있겠습니다.

 

이 1000명이 각자의 자금여력에 따라 매수 접근을 한다고 보면 동백 전체 물량의 10%정도가

손바뀜이 일어날 수 있다는 것이지요. 특정 지역만을 놓고 보면 엄청난 수요가 발생하는

것입니다. 이는 곧바로 시세 및 전월세 가격의 직접적 상승을 가져오는 효과를 발휘하는 것입니다.

 

이것이 전부가 아닙니다. 각종 상업시설이 정비되고 어느 정도의 영업기반이 갖추어지고 나면

이에 따른 2차적 수요도 일어날 것이며, 또 한가지 간과하기 쉬운 보이지 않는 큰 호재는 현재 분양되는 택지지구 대부분의 물량은 7년에서 10년 전매제한이 있다는 것입니다.

 

웬만큼 괜찮은 지역의 경우시장에 매물로 출회될 물건이 현재기준 향후 10년간은 거의 없다는

의미이고 여기에 더하여 정부의 각종 규제로 최근 2-3년간 공급이 큰 폭으로 줄어들었다는

것이지요. 

 

동백을 비롯한 유망 택지지구 및 여타 수도권 핵심지역의 기존 아파트 시세는 상승할 수 밖에

없는 구조적인 호재가 만들어 지는 것입니다.

 

물론 이와는 별도로 거시적 관점에서 풍부한 유동성과 화폐가치 하락, 이를 가속화하게 될

고액권 발행, 조심스럽게 예측해보게 되는 리디노메이션 가능성, 필연적으로 자유경제 체제에

알맞게 합리적으로 완화될 수 밖에 없는 현재의 규제, 그리고 지속적인 수도권 공급부족 문제와

수도권으로의 인구집중 현상(행정수도는 2020년 기준 50만명 규모이나 매년 수도권으로의 인구

이동은 35만명) 등 핵심적인 몇가지만 고려하더라도 장기적으로 부동산 시장은 지속 성장할 수

밖에 없는 것입니다.

 

물론 단서가 붙습니다. 작년 가을과 같은 수도권 전체의 무차별적인 상승이 아니라 철저하게

차별화 및 양극화가 진행될 것이라는 점입니다.

 

다시 처음으로 돌아와 병원 유치의 부동산 경제학의 예를 한가지 들며 마무리 하고자 합니다.

 

부산 해운대 신도시는 이제 10년차에 접어들었습니다. 그간 센텀시티와 동백섬 인근의 주상복합

으로의 무게중심 이동으로 아파트 값이 약세를 면치 못하였습니다. 물론 부산 전체적으로도

그러했습니다. 그런데 얼마전 신도시내 남아있던 부지에 백병원이 들어서는 것이  확정되었고

이후 인근 상가들은 평당 오천시대를 맞게 되었습니다. 최하가 4천이라고 합니다.

덩달아 기존 아파트 시세들도 강세로 돌아서고 있지요.

 

1024병상은 엄청난 규모의 병상이며 이에 따른 인구이동과 주택수요 야기는 막연히 호재일 것이다

라는 것 이상으로 파급효과가 있음을 주지하시기 바랍니다.

 

우담바라가 필 때까지...

 

경제통신사인 edaily 증권부 기자 한상복 씨. 그가 지난 1년 2개월간 서울과 경기도에 거주하는

부자(자산 20억~1천억원대) 1백43명을 만나 취재한 내용을 바탕으로 펴낸 책이 바로 『한국의 부자들(위즈덤 하우스 펴냄)』이다. 부자들이 부자일 수밖에 없는 이유가 주내용인 이 책은 ‘부자를 꿈꾸는’ 사람에겐 필독서다.

1. 부자들, 독하고 집요한 실천쟁이
흔히들 ‘돈맛’이라는 말을 자주 하게 된다. 그러나 대다수의 사람에게 돈맛은 ‘돈을 쓰는 맛’이다. 반면 부자들은 ‘돈을 벌고 모으는 맛’으로 이해한다. 그것이 부자와 그렇지 않은 사람을 가르는 첫 번째 경계선이다. 사람들은 어떤 계기로 ‘부자가 되겠다.’는 결심을 한다. 확고한 결심을 실천에 옮기기 위해 다양한 노력을 한다.

하지만 대개는 길어야 6개월이다. 본인 스스로가 지친다. ‘이러다 어느 세월에 1억을 모으나.’라며 허탈감에 빠진다. 게다가 주변에 돈 쓸 일이 자꾸 생긴다. 슬며시 현실과 타협을 하게 된다. ‘내년부터 모으지 뭐.’라면서. 부자들에게는 이런 일이 없다. 목표를 정하면 집요하게 실천을 한다. 이것이 부자와 그렇지 않은 사람을 가르는 두 번째 경계선이다.

2. 부자들, 때론 무모한 투자가이기도
‘돈을 충분히 모아서 사들인다.’는 것은 부자가 되어보지 못한 사람들의 계획일 뿐이다. 부자들은 일단 사고, 그다음에 돈을 모은다. 저축을 하면서도 끊임없이 주변을 두리번거려야 하는 이유가 여기에 있다. 무리를 해서 부동산을 사고 나면 저축의 목표가 또 한 차례 상향 조정된다. 이런 과정이 끊임없는 상승효과를 일으켜 부자의 길로 인도해준다. 저질러놓고 그것을 막는 과정은 고통스럽다. 부자가 되는 과정에 고통은 필수다.

3. 생활비를 빼고 저축하면 부자 못된다
부자들은 ‘단순히 돈을 모으기 위해’ 저축을 하면 절대로 부자가 될 수 없다고 이야기한다. 명확한 투자 대상을 설정하고 그것을 구입하려면 얼마가 필요한지 파악하여 저축 규모를 정해야 한다는 것. 막연한 저축은 불필요한 소비로 이어지게 되어 있다. 부자가 아닌 사람들은 생활비를 빼고 난 나머지 금액을 저축한다. 반면 부자가 된 사람들은 목표를 세운 뒤, 그것을 달성할 수 있도록 저축 액수를 결정하고 있었다. 생활은 그다음 문제다. (중략) 부자가 되는 것은 눈을 뭉치는 것과 비슷하다고 한다. 처음에 힘을 주어 다지고 나면 굴려서 크게 만들 수 있다는 얘기다. 어쩔 수 없이 돈을 모을 수밖에 없도록 자기 시스템을 만들어놓는 것에서 부자 인생은 출발한다.

4. 짠돌이 생활태도, 부자들의 출발점
진성호 씨는 물건을 살 때 반드시 세 번 생각한다. 처음에는 그 물건이 꼭 필요할 것 같지만, 다시 생각하면 그 효용이 반반이고, 거듭 생각하면 필요 없는 물건일 경우가 많다는 것이다. 바가지를 쓰면 분해서 잠을 자지 못하는 것이 바로 부자들이다. (중략) 부자들은 돈을 내고 무엇인가를 사는 것에 대해 매우 신중한 모습을 보였다. 수입은 일정한데, 쓰다 보면 돈이 모일 턱이 없다는 것. 부자들에게도 수입은 일정하다. 갑자기 수입이 곱절로 늘어나는 일은 거의 없다. 이들이 여전히 부자인 것은 수입을 늘리면서도 지출은 엄격하게 통제하기 때문이다.

5. 0.1% 금리에 목숨 거는 쩨쩨함은 기본
부자들에게 이자 수입은 소득원 순위 3위 또는 4위에 그쳤다. 이들이 은행권에 많은 돈을 넣어두지 않기 때문이기도 하고, 다른 소득(임대료 및 사업소득 등)이 많기 때문이기도 하다. 특이한 것은 부자들이 이자율에 상당히 민감하다는 대목이었다. 0.01%라도 높은 이자를 주는 곳을 택하는 경향이 뚜렷했다. ‘부자가 쩨쩨하게 그까짓 이자 몇 푼 가지고 전전긍긍하느냐.’고 생각할 수도 있지만 이들은 부자가 되기 훨씬 전부터 높은 이자를 따라 금융상품을 갈아타는 것을 습관화해왔다.

6. 편안함만 추구한다면, 부자 되기는 글렀다
기능직 공무원 출신인 조대경 씨는 ‘이사’로 돈을 번 사람이다. 강남의 60평 규모의 아파트에 살고 있는데, 살림이 거의 없었다. 옛날에는 살림이 좀 있었지만, 이사 다니기 거추장스러워서 대폭 줄였다는 것이 조씨의 설명이다. 50대 중반인 그는 23세에 결혼, 지금까지 열일곱 번 이사를 다녔다고 털어놓았다. 그는 아파트 여러 채와 상가를 가지고 있으면서도 끊임없이 이사를 다닌다. 집값이 오르면 처분해 다른 곳으로 옮겨가며 또 한 채를 장만하는 식이다. “이 일대 아파트 값이 많이 올랐어요. 이제 뜰 때가 됐습니다.”

7. 부지런함, 부자들의 공통점
부자들은 거의 대부분 일찍 자고 일찍 일어난다. 이들 중 64%는 오후 10시 이전에 잠들고, 88%가 오전 6시 이전에 일어나는 것으로 조사되었다. (중략) 한 경영 전문지가 국내 1백대 기업의 최고 경영자들을 대상으로 설문조사한 결과도 위의 결과와 비슷하다. 이들의 평균 출근시간은 오전 7~8시가 58.6%로 나타났다. 6~7시 사이에 출근한다는 경영자도 7.2%였다. 결국 75.8%가 8시 이전에 출근을 하고 있는 셈이다.

8. 정부정책의 숨은 뜻 파악에 능하다
부자들의 한 가지 공통점은 정부의 생각을 읽을 줄 안다는 것이다. 이들은 정부가 어떤 뜻에서 정책을 내놓는지, 그 이면을 해석할 줄 아는 안목을 가지고 있다. 연성길 씨만 해도 그렇다. “1998년에 정부가 분양권 전매를 사실상 허용했는데 그 뜻이 뭐겠어요. IMF 때문에 경기가 어려우니까 돈 가진 사람들이 풀라는 것 아닙니까. 그 전까지만 해도 부동산 투기를 억제한다고 분양권 전매에는 서슬이 퍼랬는데 말이에요. 그럴 때는 돈 가지고 들어가면 틀림없어요. 편법이 좀 있어도 단속을 안 합니다.” 정부와 부자들 간의 관계는 항상 견제와 균형을 유지한다. 정부는 경기가 달아오를 때 ‘세금을 내라’고 부자들을 윽박지르는 한편, 경기가 바닥일 때는 러브콜을 보낸다. ‘돈을 좀 풀라’는 애원이다.

9. 책상에서 말고, 돈 냄새 좇아 다리품을 판다
부자들은 “한 살이라도 젊을 때 들개처럼 돌아다녀야 한다.”고 입을 모은다. 돈은 아이디어가 아닌 실물이므로, 그 냄새를 맡을 수 있는 후각을 기르기 위해서라도 돈이 흐르는 곳에 뛰어들어야 한다는 이야기다. 우리 곁에는 아이디어 넘치는 사람들이 많다. 하지만 이들과 부자의 차이는 바로 실천이다. 돈은 말로 버는 것이 아니다. 다리품을 팔아야 냄새라도 맡을 수 있다. (중략) 우리는 부자가 되겠다고 결심을 하지만, 근처 부동산 앞을 지나다니면서 현재 살고 있는 아파트 시세만을 본다. 그 옆에 붙어 있는 상가 시세는 상관없는 것으로 취급한다. 장사를 생각하면서도 창업 박람회 한 번 가보지 않는다. 신문광고를 보고 찜닭집 개업을 생각한다. 그 광고를 혼자만 봤다고 생각한다면 큰 오산이다.

10. 부자들은 '동네 발바리'
부자들은 동네를 속속들이 누비고 다니는 습관을 가지고 있다. 자신의 주변에서 기회를 찾는다. 낱낱이 파악한 정보로 승부를 걸고 성공의 발판을 마련한다. 또한 ‘잘 아는 곳’에 투자를 한다. 남들의 성공에 부화뇌동하지 않는다. 친구가 어떤 아이템으로 한밑천 건졌다고 자랑을 한들 그들과는 상관없는 일이다. 부자에게는 부자만의 기회가 있다. 지금 하고 있는 일, 살고 있는 동네에 무수한 기회가 넘실거리고 있다. 그러나 주변에 아무리 기회가 널려 있다 해도 그것을 볼 눈이 없으면 이것 역시 의미 없는 일이 되어버린다. 기회는 눈을 뜬 사람에게만 보이기 때문이다. 부자가 되기 위한 습관을 기르고 실천하지 않는 이상, 부자의 안목을 가질 수 없다.