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[스크랩] 부동산 중장기 상승예측의 5가지 CONCEPT |부동산노트

2010-12-14 20:52

http://blog.drapt.com/ytsohn20/81292327550988 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=35058

부동산 시장과 경제에 대하여 많은 전문가와 경제학자들이 이야기하고 있지만 필자의 생각이 다른 사람들과 다름을 가끔 느낄때가 있습니다.
 

미래에 대한 예측은 정확히 할수 없기에 여기서는 너가 맞다,내가 틀리다를 떠나서 이러한 의견도 있을수 있음을 독자 여러분들은 참고하였으면 하는 마음으로 글을 써봅니다.

 

1.인플레이션은 시간이 갈수록 커질수 밖에 없다

 

사람들은 가끔 말을 합니다. 전 세계 경기가 둔화되고 경기회복까지 시간이 걸리는데다가 미국과 유럽의 부동산 가격이 아직 하락세를 면하지 못하고 있으므로 인플레이션은 커녕 디플레이션이 올수 있다고 합니다.

 

글쎄요, 저의 생각은 틀립니다.

지금 전 세계를 볼때 지역적으로 디플레이션이 일부 진행된 국가는 있지만 미국,일본,유럽의 양적완화 정책은 디플레이션에서 벗어나 인플레이션이 올때까지 돈을 풀겠다는 것입니다.

 

디플레이션이 지속되는 한, 인플레이션이 발생되는 그 시점까지 돈을 24시간 조폐기계를 돌려 찍어내서 헬리콥터로 뿌려 각 집집마다 도배지로 쓰는한이 있더라도 돈을 찍어내겠다는것이 미국,유럽,일본의 생각입니다.

 

인플레이션이 발생되지 않으면 돈은 무제한 공급되기 때문에 결국엔 인플레이션이 발생되야만 화폐공급이 중단됩니다. 따라서, 인플레이션은 반드시 옵니다.

 

인플레이션이 오는 시대에는 화폐가치는 종이에 점점 가까워지고 실물자산인 부동산,주식,원자재의 자산가치는 계속 올라갈수 밖에 없습니다.

 

그런데,문제점은 여기에 있습니다.

그릇에 물을 쏟아 부어 물이 넘칠때까지 돈을 쏟아 붓겠다는 양적완화 정책은 물이 넘쳐 흐르기전인 유동성의 함정을 벗어날때까지 이루어지는데, 문제점은 물이 넘치고 나서 입니다.

 

이미 물은 그릇에 가득찼는데 이 물이 넘치기 시작하면  물은 빠르게 바닥전체에 퍼지게 됩니다. 그동안 그릇에 갇혀있던 설움을 푸는듯이 막을 수 없을정도로 빠른 속도로 퍼질수 밖에 없습니다.

 

바로 여기에 문제점이 있습니다.

양적완화 정책으로 인플레이션이 발생되면 물이 빠르게 바닥을 적시듯이 통화팽창속도가 빨라집니다. 통화팽창속도 M2가 빨라질수록 인플레이션은 시간이 갈수록 커질수 밖에 없습니다.

 

인플레이션이 발생되기 시작하면 시간이 갈수록 커질수 밖에 없기에 인플레이션 시대에는 실물자산인 부동산,원자재,주식등에 투자를 해야 합니다.

 

2.규모가 문제일뿐 수용가능한 자산 거품은 발생될 것이다

 

세계에서 규모가 가장  큰 소비시장은 미국과 유럽이고 ,세계에서 가장 큰 생산시장은 중국입니다. 그런데,미국과 유럽은 서브프라임 위기,재정적자,경상적자로 소비시장의 역할을 제대로 하지 못하고 있습니다.

 

누군가 미국과 유럽을 대신하여 소비시장의 역할을 하여야 합니다. 물건을 만들면 팔릴때가 있어야 세계 경제가 돌아갈수 있기 때문입니다.

 

전 세계를 둘러보아도 미국과 유럽을 보충할 나라는 중국과 한국등 신흥국밖에 없습니다. 그래서 미국과 유럽은 중국과 한국에게 환율을 절상하여 수입을 늘리고 수출을 줄이라고 하고 있습니다.

 

잉여 소득이 낮아서 미국과 유럽에서 생산되는 제품의 수입을 할수 없다면 글로벌 유동성 자금인 달러,유러,엔화를 주식시장,채권시장,부동산 시장에 유입시킬테니깐 주식가격 급등,채권가격 상승,부동산 가격을 상승시켜서라도 소비자들의 지갑을 열라고 강요하고 있습니다.

 

1985년 플라자합의 이후 엔고 추세에서 일본에서 발생되었던 주식거품,부동산 거품까지는 아니더라도 수용가능한 수준의 거품을 만들어주길 미국과 유럽을 포함하여 세계경제는 희망하고 있습니다.

중국이 지준율을 올리고,한국이 금리를 올려도 아무 소용이 없습니다. 자산시장으로 계속 유입되는 선진국에서 만들어진 공산품인 달러,유로,엔화가 넘쳐나기 때문입니다.

 

그래서,피하고 싶어도,막고 싶어도 국제 금융시장에서 힘이 약한 중국과 한국등 신흥국은 수용가능한 수준의 버블을 겪을수 밖에 없다고 봅니다. 아시아에서 가장 잘 나간다는 일본도 결국에는 1985년 플라자 합의로 자산버블을 수용했기 때문입니다.

 

중국과 한국에서 주식버블,부동산 버블의 시대는 수년이내에 반드시 도래할 것입니다.

 

3.한국의 저금리는 수년간 유지된다

 

사람들은 자주 말합니다. 자산버블이 생길것 같으면 통화를 긴축하거나 금리를 올리면 되지 않느냐고 이야기를 하는데 그게 말처럼 쉽지 않습니다.

 

한국은행은 지난 달 금리를 2.25%에서 2.5%로 올렸습니다.

상식선에서 생각할때는 기준금리가 상승되면 시중금리가 같이 올라가야 정상입니다. 그런데  기준금리가 올라갔는데도 오히려 시중금리는 떨어졌습니다. 대한민국에서 가장 안전하다는 국고채 금리가 사상 최저인 3%대 이하로 떨어졌습니다. 국고채 물량부족이 원인이라고는 하지만 우량회사채 금리도 떨어졌기에 이는 핑계에 지나지 않습니다.

 

금리가 떨어진 이유는 간단합니다.

제로금리의 달러,1% 금리의 유로,0.1%금리의 엔화가 기준금리 2.5%의 한국의 채권시장에서 금리차익과 환차익을 얻기 위하여 국경과 시간을 초월하여 한국의 채권시장으로 유입되었기 때문입니다.

 

자산버블과 인플레이션을 막고자 시행되었던 출구전략이었던 금리인상이 오히려 역 효과를 가져왔습니다. 시중의 유동성을 줄이고자 시행된 금리인상이 거꾸로 외화유입으로 시중의 유동성이 커지는 역 효과가 나온것입니다.

 

사실 금리문제는 미국과 유럽이 그리고 일본이 디플레이션 위기에서 벗어나 인플레이션 경제로 복귀되야안

미국,유럽,일본의 금리가 인상되고 우리도 눈치보지 않고 마음껏 금리를  올릴수 있습니다. 그전에는 우리 마음대로 금리도 올리지 못하는 상황이 지속될수 밖에 없는 것 입니다.

 

미국,유럽,일본등  선진국 경제가 회복되는 수년동안 우리는 몇년간 저금리를 유지할 수밖에 없는 상황인것입니다. 그래서, 자산 거품이 예상되어도, 인플레이션 압력이 가중되어도 인플레이션 목표치만   2010년 3%에서 2011년 3.5%로 올릴뿐 금리는 쉽게 인상할수 없는 것입니다.

 

4.주택 수요는 계속 증가하는데 공급은 수년간 줄어들수 밖에 없다

 

2006년에 통계청은 2018년되면 대한민국 인구는 정점으로 치닫고 수도권 인구는 2025년부터 줄어든다고 하였습니다. 그리고 2010년 4월에는 2006년 장래인구 추계치는 틀렸기 때문에 다시 수정한다고 하면서 대한민국 인구는 2025년에 정점에 도달하고 수도권 인구는 2030년까지 늘어난다고 다시 발표하였습니다.

 

지금 이순간에도 인구는 늘고 있습니다.

그런데 주택공급량은 반대로 수년간 줄어들수 밖에 없습니다. 지난 4년간 규제로 침체되었던 부동산 시장덕분에 시장이 왜곡되면서 지금까지의 부동산 공급시스템이 변화하고 있기 때문입니다.

 

먼저,전체 주택공급량의 40% 수준을 담당하는 공공주택 공급주체들이 경영난에 빠져들어 새로운 사업을 전혀 진행하지 못하고 있습니다. 부채 109조원의 LH공사를 포함하여 총합 19조원 부채에 시달리고 있는SH공사,경기도시공사,인천도시개발공사는 정부의 내년 21만가구 목표치에도 불구하고 사실상 목표치를 달성하기 어렵다는것이 일반적인 견해입니다. LH 공사에서 보듯이 진행하던 사업 마져도 포기해야 하는 상황이 공공주택 공급주체들이기 때문입니다.

 

그런데,공공주택 공급주체들만 문제가 있는것은 아닙니다. 민영주택을 공급하는 민간건설도 자금 사정은 만만치가 않습니다.

 

PF 대출 부실이 장기화 되면서 연체율이 급등하자 금융기관들이 신규 PF 대출을 취급하지 않고 있거나 기존 PF 대출마져 회수하고 있습니다. PF대출을 많이 취급했던 저축은행 8개가 퇴출된다는 말이 돌고 있는 상황에서 과거처럼 시행사가 시공사 보증으로 일으켰던 PF 대출은 이제는 시장에서 사라지는 분위기 입니다.

 

PF 대출을 대신할수 있는 새로운 금융상품이 나오지 않는 한 자금여력이 부족한 시행사,중소규모 건설사는

아파트 분양을 할수 없습니다.

 

인구는 2030년까지 증가하는데 공공,민영건설 주체 모두가 아파트 공급을 할수 없다면 부동산 시장은 중장기인 5년이상까지 상승할 수 있는 요소가 나올 수 있다고 생각합니다.

 

5.전세가격은 수년간 계속 상승한다

 

전세가격만 생각하면 참으로 재미있는게 많이 있습니다.

 

집값 올라간다고 DTI 대출규제,부동산 세제 강화를 하여 실수요 억누르면서 시장을 침체시켜 집값 하락을 유도하였더니 공급물량은 감소하고 다주택자는 줄어들면서 전세 공급물량은 줄어듬과 동시에 전세수요는 급증하였습니다.

 

전세 공급물량은 줄어들고 전세수요는 증가하니 전세가격은 오를수 밖에 없지요.

매매시장이야 대출규제로 눌렀지만 전세시장에는 특별한 방법이 없던 정부는 무주택자의 원성에 못이겨 전세자금 대출을 확대해주었고, 저금리 유동성시대에 여유 자금 운용할 곳 없던 은행들도 단체로 전세자금 대출시장에 뛰어 들었습니다.

 

매매시장이 활성화 되었을 시절에는 생각하지도 못하였던 전세금융이 활성화 되면서 무주택자들의 주거의 질적 욕구가 갑자기 상승하였습니다.

예전에는 1000만원 보증금에 월 30만원 반지하 또는 원룸에 월세 살던 사람이 연 금리 4%의 대출이자 매월 30만원을 부담하면 보증금 1억원의 투룸 전세 또는 소형 아파트까지 구할수 있기 때문입니다.

 

원룸 또는 반지하에 거주하던 임차인들이 주거의 질을 투룸 또는 소형아파트로 높이면서 주택시장에선 원룸 및 반지하 전월세 매물 공실은 늘어남과 동시에 반대로 다가구,다세대의 투룸(방2개이상)과 소형아파트 전세 매물은 사라지기 시작했습니다.

그리고 도미노 현상으로 투룸-소형아파트 -중형아파트-대형아파트까지 전국적으로 전세가격이 상승된 것입니다.

 

전세가격이 급등을 하게되자 임차인들은 다시 전세자금 대출을 이용하거나 보다 싼 전세 매물을 찾아 이사를 가거나 차라리 집을 매수하자는 쪽으로 방향을 바꾸고 있습니다.

부동산 시장을 규제로 일관하였더니 시장의 저주처럼 전세가는 상승하고 다시 매매가도 상승하는 순환시스템이 발생한 것입니다.

 

이를 순서대로 나열하여 보면

 

매매가격 상승 -대출규제,세제강화 -매매가격 하락,거래실종 -전세수요증가 -

전세가격 상승 -전세자금 대출 -주거의 질적 욕구 증가-원룸,반지하 매물 공실 증가 -

투룸  전세가격 상승 - 소형,중형,대형 아파트 전세가격 상승-전세자금 대출-

매매가격 상승의 순환이 탄생된 것입니다.

 

위 순환시스템을 보면 정부가 어디 한군데라도 손댈 곳이 없습니다.

부동산 규제를 강화하자면 전세가격이 계속 상승할것 같고, 전세자금 대출을 줄이자니 전세 수요자들에 엄청난 항의를 받을것이고 원룸,반지하로 사람들 질적수준을 주거의 질을 하향시키자니 말도 안되고 정부는 진퇴양난입니다.

 

그래서, 앞에서 말한 저금리,수급의 논리와 함께 전세가격 상승은 계속될수 밖에 없다고 생각합니다.

 

자,,이제 5가지 컨셉 CONCEPT의  결론으로 들어가볼까요? 간단히 요점 정리를 해보지요.

 

인플레이션이 발생되면서 사람들은 부동산,원자재,주식등 실물자산을 선호하게 되는데 실물자산 선호현상 속에서 저금리 글로벌 유동성 자금은 자산가격 상승을 유도하게 되고, 수급불안과 전세가 상승의 내재적인 상승요인까지 있는 국내 부동산 시장은 미국,유럽등이 원하는 수용가능한 수준까지의 거품이 발생될 수도 있다.

 

부동산 가격의 중장기 상승을 예측할수 있는 5가지 개념(CONCEPT)을 독자들도 한번 생각해보고 여기에 맞게 투자처를 찾아보는것은 어떠실련지요?

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[스크랩] 세금을 모르면 부동산 투자 하지 마라. |부동산노트

2009-12-02 17:02

http://blog.drapt.com/ytsohn20/81259740971437 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=34452

세금을 모르면 부동산 투자 하지 마라


부동산 투자를 나서기에 앞서 반드시 알아야 할 것이 있다. 바로 부동산 세금이다. 이 부분을 모르면 수익이 예상보다 적어지거나 심지어 투자가 실패로 이어질 가능성도 있어 반드시 꼼꼼하게 따져보아야 한다.


내가 아는 분 중에는 3,000만 원을 투자하면 2,000만 원의 수익을 올릴 것이라고 판단해 매입을 했다가, 의외로 세금이 2,000만 원 이상 나오는 바람에 그만 크게 손해를 보게 된 경우도 있었다. 따라서 부동산 투자를 마음먹었다면, 세금을 먼저 잘 확인하여 옳은 판단을 내릴 수 있어야 한다.


부동산 투자를 할 때 반드시 고려해야 할 세금은 크게 거래세 (취득세 등록세 지방교육세 농어촌특별세) 양도세, 종합부동산세, 이렇게 세가지이다. 그 밖에 재산세는 금액이 크지 않기 때문에 투자 판단을 할 때 많이 고려할 사항은 아니다.


세 가지 세금 중 먼저 종합 부동산세는 신경 쓰지 않아도 괜찮다. 종합부동산세를 내는 조건이 공시지가 6억에서 기본공제 3억이 더 들어가게 되었는데 결국 공시지가 9억으로 상향 된거나 마찬가지이다. 공시지가 9억이면 실거래가로 거의 12~15억 정도로, 이 정도 돈이 있는 사람은 이 글을 읽을 필요도 없기 때문이다. 결국 투자 판단 시 우선적으로 거래세와 양도세, 이렇게 두 가지만 유의하면 된다.


거래세는 주택이나 상가를 매입했을 때 내는 세금으로, 주택의 경우 전용면적에 따라서 매매가의 2.2 %와 2.7 %를 내면 된다. 즉, 전용면적이 85㎡ 이하이면 2.2% , 전용면적 85㎡ 이상이면 2.7%를 내면 된다. 즉, 전용면적이 85㎡ 이하인 1억 원짜리 아파트의 취등록세는 220만 원이라는 말이다. 어렵다면 대략적으로 2.7%가 나온다고 생각하면 된다. 위에서 말한것 처럼 주택인 경우 전용면적이 85㎡이냐 아니냐에 따라서 세율 자체가 달라 질수 있으나 그 폭이 크지 않기 때문에 크게 신경을 쓰지 않아도 괜찮다는 말이다.   


상가나 오피스텔의 경우 매매가의 4.6퍼센트이다. 예를 들어 1억 원짜리 오피스텔의 거래세는 460만 원이 되겠다. 거래세는 말 그대로 주택이나 상가 오피스텔을 구입할 때 필요한 자금이므로 취득할 때 한번쯤은 계산에 넣어야 한다. 그리고 이외에도 법무사 수수료 부동산 중개 수수료등도 추가로 들어가기 때문에 주택구입이나 상가 오피스텔 구입시 한번쯤 꼼꼼히 따져 봐야 한다.


마지막 세금인 양도소득세는 말 그대로 양도차익에 대해 내는 세금이다. 일반적으로 부동산 세금 중에서도 양도세가 가장 중요하다. 금액이 가장 클 수 있고, 잘못 계산하면 뭉칫돈이 왔다 갔다 하기 때문이다. 1가구 1주택자의 경우 9억 미만까지는 양도세가 전혀 나오지 않는다. 다만 일정한 자격 요건을 갖춰야 하는데, 우선 주택을 반드시 3년 이상 보유해야 한다. 서울, 과천, 일산, 분당, 산본, 평촌, 중동은 보유 중 세대원 전원이 반드시 2년간의 거주 요건을 채워야 비과세 혜택이 주어진다.


그렇다면 집을 사서 1년 안에 팔면 어떻게 될까? 집을 사서 1년 안에 팔면 세율이 50퍼센트, 1~2년 사이에 팔면 40퍼센트, 2년 이상은 6~35퍼센트의 세율을 적용 받는다. 예를 들어 1가구 1주택에 해당하는 자가 1억에 집을 사서 2억에 팔았다면 양도차익이 1억이지만, 1년 안에 팔면 양도세가 5,000만 원, 2년 안에 팔면 4,000만원이나 된다. 물론 3년 이상이 되면 한 푼의 세금도 낼 필요 없이 1억의 양도차익을 고스란히 챙길 수 있다.


이 정도면 대략적인 세금 부분은 빨리 체크할 수가 있다. 물론 위의 내용은 정말 간단한 것이고, 여기에 기본 공제나 취득세 등도 필요 경비로 들어갈 경우 계산이 조금 더 복잡해진다. 양도세 계산은 최근 인터넷으로도 손쉽게 할 수 있으므로 집을 매도할 때 반드시 한 번 더 꼼꼼하게 따져보아야 한다. 또한 예외 규정도 많아서 경우에 따라 세무 전문가와 상의를 해보는 것도 바람직한 방법이다.


다음은 1가구 2주택 이상을 보유한 사람들의 경우이다. 1가구 2주택 이상 보유자는 기존의 중과세 ( 세율이 50%이상) 에서 2009년 3월 15일 세제개편안에 따라 2009년 3월 16일부터 무조건 일반 세율을 적용받는다. 즉, 주택이 3채든 5채든 상관없이 기본 세율 6~35퍼센트(2010년부터는 6~33퍼센트)를 세율을 적용받는 것이다. 단, 한시적으로 2010년까지 주택을 처분하거나 신규로 취득하는 경우에 한해서 중과가 폐지된다. 투기지역인 강남 3구 서초구, 송파구, 강남구는 제외된다.


부동산 투자를 할 때는 반드시 세금 설계를 먼저 한 후 투자에 임해야 한다. 세금을 모르고 부동산에 투자하면 매수 및 매도 시점과 투자 금액을 바르게 예상할 수 없다. 세금은 계속해서 바뀌기 때문에 기본을 이해하고 새롭게 바뀐 세제를 지속적으로 업데이트하며 이해해야 한다.



* 단, 한시적으로 2010년까지 주택을 처분하거나 신규로 취득하는 경우에 한해서 중과가 폐지된다. 강남 3구인 강남구,서초구,송파구는 제외된다.

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[스크랩] 4가지 세제감면 시한이 임박하다 |부동산노트

2009-11-19 16:47

http://blog.drapt.com/ytsohn20/81258616864932 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=77

매매시장 상승 후 침체, 전세시장 지속 과열, 분양시장 침체 후 회복. 최근의 주택시장을 대변하는 대표 트렌드라 할 수 있다.

부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 매매시장의 경우 10월말 기준하여 연초 대비 전국 집값이 2.2%, 서울 5.22%, 강남권 10.15% 큰 폭으로 상승했다. 그러나 DTI 규제가 제2금융권으로 확대(10.12)된 후부터 11월 둘째 주까지 5주 연속 급속한 내리막길을 걷고 있다.

하락세도 강남권을 비롯해 서울, 수도권에 걸쳐 전반적으로 나타나고 있으며, 하락폭도 점점 더 커지고 있는 추세이다. 지난해 금융위기로 인한 부동산시장 침체 이후 2/4분기에 이어 3/4분기 동안 잠시잠깐이나마 회복세를 보였던 부동산시장이 다시 침체되는 이른바 더블딥 상황이 우려될 정도이다.

전세시장과 분양시장은 매매시장과는 사뭇 다른 결과를 보였다. 지난해 하반기 강남권을 비롯한 경기권의 입주물량 여파로 전세가가 폭락할 수준으로 전세시장이 침체됐다. 올해 들어 강남권 입주물량이 해소되면서 전세가가 오르기 시작한 후 최근의 주택시장 침체, 보금자리주택 공급, 가을 이사철과 맞물려 11월 들어서도 전세가 상승은 멈출 줄 모르고 있다.

금융위기 이후 급속히 냉각됐던 분양시장은 DTI 규제 비적용, 세제 감면 혜택, 공급부족 등을 이유로 하반기부터 되살아나고 있다. 그간 미뤄놨던 분양물량도 한해 최대 비수기라 할 수 있는 겨울(12월)에 집중되고 있는 것도 최근의 분양시장 호전을 반영하고 있는 결과다. 흡사 분양가상한제 적용을 피하기 위해 분양물량이 집중됐던 2007년 말 상황과 유사하다.

이 같은 매매시장 상승 후 침체, 전세시장 지속 과열, 분양시장 침체 후 회복이라는 트렌드가 내년에도 지속될 수 있을까? 금리, 정책, 경제여건, 수급상황, 유동성 등 부동산시장에 영향을 미치는 변수가 어디 한둘이겠냐마는 말 그대로 그럴 수도 있고 아닐 수도 있는 그런 변수가 아니라 현실적으로 부딪치는 확정적인 변수 하나만을 가지고 보더라도 그 답은 어렵지 않게 도출해낼 수 있다.

그 확정적인 변수는 다름 아닌 세제감면 혜택이다. 부동산 거래활성화를 위해 한시적으로 풀었던 세제감면 정책은 모두 4가지. 주택 취ㆍ등록세 50% 감면, 미분양주택 취ㆍ등록세 50% 추가 감면, 신축(미분양)주택 취득시 양도세 감면, 다주택자 양도세 중과 폐지 등이 그것이다.

주택 취ㆍ등록세 50% 감면은 참여정부의 부동산 규제 일변도의 정책으로 시장이 급속히 냉각될 것을 우려하여 내놓은 조치이고, 나머지 3가지는 MB정부 들어 부동산시장을 활성화시키기 위한 규제완화 정책의 한 방편으로 한시적으로 시행됐던 사항이다. 그런데 그 세제감면 정책들의 만료시한이 속속 다가오고 있는 것이다.

[주택 취ㆍ등록세 50% 감면] 주택 취득 시 취득세 2%, 등록세 3%가 적용됐던 거래세율은 2005년 1월 지방세법 개정을 통해 각각 2%로 같아졌다. 이후 주택거래에 대한 감면 특례를 통해 지속적으로 인하가 단행된 끝에 2006년 9월부터 취득세와 등록세가 각각 1%로 낮아졌다.

참여정부 부동산시장 안정이라는 정책적 기조에 따라 전방위적인 부동산 규제가 단행되면서 주택거래 위축을 우려하여 내놓은 조치이지만 취ㆍ등록세 감면은 올해말까지만 한시적으로 적용되는 사안이다.

따라서 올해말까지 취득분에 대해서는 취ㆍ등록세가 2.2~2.7%(교육세 및 농특세 포함)가 부과되지만 2010년 1월 1일 취득분부터는 취ㆍ등록세율이 4.4~4.6%로 2배가량 뛰게 된다. 32평형 주택을 5억원에 매입하는 경우 지금은 취ㆍ등록세로 1천1백만원을 납부하면 되지만 내년부터는 2천2백만원을 납부해야 한다.

최근 DTI규제로 가뜩이나 거래가 위축된 상황에서 취ㆍ등록세마저 두배로 뛴다는 것은 분명 거래를 더욱 위축시킬 요인으로 작용하기에 충분하다. 주택가격 상승기에는 취ㆍ등록세가 두배 세배인들 큰 부담이 아니겠지만 요즘 같은 침체기에 취ㆍ등록세를 배로 부담하면서 주택을 취득하기란 쉽지 않기 때문이다. 추가 부담되는 취ㆍ등록세만큼의 가격조정이 이루어질 수도 있는 대목이다.

[미분양주택 취ㆍ등록세 50% 추가 감면] 지방 미분양 아파트 거래 활성화 일환으로 지난해 6.11대책을 통해 지방 비투기지역 소재 미분양 아파트 취득 시 취ㆍ등록세를 추가로 50% 감면해주었던 것을 올해 2.12대책을 통해 수도권 전역으로 확대했던 사안이다.

더불어 6.11대책에서는 올해 6월 30일까지만 한시적으로 적용하기로 했으나 미분양 적체가 더 심화되자 내년 6월 30일까지 시한을 늘렸다. 따라서 내년 6월 30일까지 취득한 미분양(2009년 2월 12일 현재 미분양주택에 한하여 이후 발생한 신규 미분양은 제외)주택에 대한 취ㆍ등록세율은 1.1~1.75%이지만 내년 7월 1일부터 취득하는 미분양 주택에 대한 취ㆍ등록세율은 4.4~4.6%가 적용된다. 무려 4배 정도 부담액이 증가하는 셈이다.

취ㆍ등록세 추가 감면은 한때 전국적으로 16만 가구(국토해양부 집계)를 넘어설 정도로 넘쳐났던 미분양 주택을 12만 가구(지난 9월말 기준)로 감소시킨 원동력이 됐다. 그러나 내년 적용시한인 6월 30일이 지나서도 미분양주택에 대한 관심이 이어질 것 같지는 않다. 취ㆍ등록세에 대해 체감으로 느끼는 인상폭이 큰 데다 내년 2월 11일이면 양도세 감면조치마저 시한 만료되기 때문이다.

[신축(미분양)주택 양도세 감면] 분양시장을 그나마 호황으로 이끌어왔던 주요 원동력이다. 지난해 하반기 금융위기 이후 건설 및 분양시장이 급격히 위축되자 올해 2.12대책을 통해 지난 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 취득한 신축(미분양)주택에 대해 취득 후 5년간 발생한 양도소득세를 감면해주기로 한 조치이다. 서울을 제외한 수도권 중 과밀억제권역은 60%, 기타 지역은 100%가 감면되며, 취득 후 5년이 지나 양도하더라도 일반세율(6~33%)이 적용된다.

취득하는 신축주택수를 따지지 않으며, 신축주택 외 보유하고 있는 기존 일반주택 양도 시 신축주택을 주택수에 산입하지 않기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택도 누릴 수 있는 등 그 혜택이 상당했던 탓에 주택시장 침체에도 불구하고 분양시장에 호재로 작용했다. 예년에 없이 비수기라 할 수 있는 연말에 분양물량이 집중돼 있는 것도 이러한 한시적 호재가 뒷받침됐기 때문이다.

실물경기 침체, 금리인상, 주변 주택가격 하락에 의한 분양가의 상대적 상승, 투자심리 위축 등 악재가 비일비재한 데다 양도세 감면이라는 호재마저 사라질 예정이라는 것, 분명 분양시장이 2월 이후까지 호황을 보일 것이라고 장담할 수 없게 만드는 어두운 면목이다.

[다주택자 양도세 감면] 주택거래 활성화를 위해 다주택자의 양도세 중과를 아예 폐지하려 했다가 부자를 위한 감세라는 여론의 집중포화를 맞고 2010년 12월말까지 한시적으로 적용하고 있는 사안으로 지난 3.16세제개편을 통해 시행됐다.

다주택자가 보유하고 있는 주택을 내년 말까지 매각하거나 이 기간 동안 신규로 취득하여 다주택자가 된 경우에도 양도세를 중과(60%)하지 않고 일반세율(6~33%)을 적용하겠다는 것이다. 비록 강남3구는 일반세율에 10%가 가산되어 적용되지만 다주택자에게 양도세가 중과됐던 때에 비하면 감면 폭이 상당하다.

다른 세제감면 사항과 달리 아직 시간적으로 여유가 있어 양도세 중과의 한시적 폐지가 시장에 미치는 영향은 미미하다. 그러나 시한이 임박할수록 양도세 감면 혜택을 받으려는 다주택자의 매물이 늘어날 수밖에 없다. 기한내 매도하면 양도세가 절반 이상 감면되는 반면 기한이 지나 매도하면 양도차익의 60%가 중과되기 때문이다.

물론 이 기간 주택을 신규로 취득한 후 매각해도 양도세가 중과되지 않아 투자수요도 아울러 뒷받침되고 매물과 매수간 적정한 균형이 유지되면서 거래가 활성화될 수 있다. 그러나 그건 어디까지나 희망사항일 뿐이다.

즉 시장이 회복기에 있고 주택가격이 상승하는 추세라면 양도세 중과를 피하려는 매물과 비례하여 매수수요도 뒷받침되면서 거래가 활성화될 수 있다. 그러나 시장이 침체되고 있는 지금의 추세로 보거나 DTI 규제, 실물경기 침체, 취ㆍ등록세 원상회복, 금리인상 등 거래를 침체시킬 수 있는 요인이 더 많은 향후의 추세로 보거나 매수세보다는 매도세가 우위를 점할 수 있는 시장이 내년 주택시장이다. 그만큼 주택가격에 대한 조정이 또 한번 이루어질 수 있다는 전망이다.

어찌됐거나 다른 변수들은 차치하고 시한 만료되는 4가지의 세제감면 사안만을 보고 취득여부를 결정하고자 한다면 취ㆍ등록세 감면 혜택을 누리려면 올해 안에, 기존 미분양주택에 대한 취ㆍ등록세 추가적인 감면 혜택을 누리려면 내년 6월 30일내에, 신축분양(미분양 포함)주택에 있어서 양도세 감면 혜택을 누리려면 내년 2월 11일까지, 일반 다주택자 양도세 중과에 대한 감면혜택을 누리려면 내년 12월말까지 주택을 취득하거나 매도하는 것이 ‘稅테크’의 기본이다.

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