2006-01-31 19:17

http://blog.drapt.com/ysk6058/81138702636153

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=366

주택 관련 세부담에 대한 투자자들의 반응은 한마디로 정중동(靜中動)입니다. 관련 법안이 2005년 12월 31일 통과되면서 초조함이 더해진 것은 분명하나 쉽게 매도를 선택하지 않는것 또한 사실입니다. 이 때문에 강남권 아파트시장의 경우 매물이 나오지 않아 호가가 오르는 비정상적인 시장상황이 계속되고 있습니다. 하지만 이러한 시장상황은 오는 5월 전후와 12월 전으로 해서 지금과 다른 모습을 보일 가능성이 높습니다. 강화된 종합부동산세와 재산세 과세기준이 6월 1일 소유자에게 부과하며 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세를 실거래가로 부과하고 1가구 2주택에 대해 양도세 50% 중과가 시행되기 때문입니다. 정부의 부동산 세제정책이 보유냐 매도냐 선택을 강요하고 있지만 결코 서두를 필요가 없다는 것이 절세(節稅) 노하우의 핵심이라고 생각합니다. 이번 ‘오윤섭의 부자노트’에서는 가구당 보유 주택수별 절세 노하우를 정리했습니다. 1가구 1주택 절세 노하우 올해 당장 늘어나는 세금은 종합부동산세입니다. 아파트의 경우 기준시가 기준으로 6억원을 넘으면 종부세를 내야 합니다. 하지만 1년에 종부세 1백만원을 아끼려고 주택을 처분하고 6억원이하 주택을 사는 사람은 없을 것입니다. 단순하게 생각해서 올해 종부세액 물가상승률 이상으로 보유 주택이 오른다면 매도할 필요가 없습니다. 이 말은 종부세 등 보유세 때문에 매도할 필요가 전혀 없다는 것입니다. 이보다는 보유 주택의 투자가치가 더욱 중요합니다. 지금이라도 보유 주택이 블루칩단지가 아니라면 매도하고 블루칩단지로 갈아타야 합니다. 1가구 1주택의 경우 세부담보다는 주택의 미래가치를 따져보고 보유할 것인가, 갈아탈 것인가를 신속하게 결정하는 것이 절세 노하우입니다. 1가구 2주택 절세 노하우 일단 2006년부터 가구별(본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이는 직계존비속 형제자매)로 2주택을 합산해서 공시가격 기준으로 6억원이 넘으면 일단 종부세를 내야 합니다. 또 팔 때 무조건 실거래가 기준으로 양도세를 납부해야 합니다. 먼저 종부세(재산세 및 농어촌특별세 등 부가세 포함)를 보면 2주택을 합산한 공시가격이 7억원이라면 2005년 2백31만원에서 2006년 2백85만원, 2007년 2백97만원으로 부담액이 크게 늘어나지는 않습니다. 반면 양도세는 투기지역이냐, 비투기지역이냐에 따라 세부담이 달라집니다. 투기지역의 경우 올해도 종전과 마찬가지로 실거래가 기준으로 과세하기 때문에 세부담이 늘어나지는 않습니다. 하지만 2007년에는 1가구 2주택 양도세 50% 중과 조치로 2006년보다 1.5배 이상 늘어납니다. 비투기지역은 양도세가 2005년을 기준으로 2006년에 1.8배, 2007년에는 4배가 늘어나 세부담이 급증합니다. 2007년에 양도세 부담이 크게 늘어난다면 올해 주택 한 채를 매도할 것인가, 증여할 것인가를 놓고 고심해야 할 것입니다. 매도할 주택의 보유기간이 2년 이상이고 추가상승 여력이 높지 않다면 과감히 연내 매도하는 것이 좋습니다. 올해는 양도차익이 8천만원을 초과해도 보유기간이 2년 이상이면 양도세를 36%만 내면 되지만 2007년에는 보유기간에 상관없이 50%를 납부해야 하기 때문입니다. 양도차익이 많아 양도세보다 증여세가 크게 낮다면 증여를 고려해야 할 것입니다. 증여할 때는 일반적으로 주민등록상 분가한 소득이 있는 만 30세 이상(결혼했거나 소득이 있다면 만 20세 이상이면 가능) 자녀에게 부담부증여를 하는게 좋습니다. 부담부증여란 수증자 즉 증여를 받은 자가 주택에 딸린 전세금 대출금 등 채무를 부담하는 것입니다. 양도세율(9~36%)보다 증여세율(10~50%)이 크고 과세 표준이 증여세(기준시가-채무)가 양도세(채무)보다 커 증여세가 절세효과가 큽니다. 특히 투기지역의 경우 과세기준이 양도세는 실거래가이지만 증여세는 기준시가이므로 절세 효과가 있습니다. 다만 이때 자녀가 증여를 받아 1가구 2주택이상으로 양도세 중과 대상이 되면 절세 효과가 없습니다. 또 부담부증여는 수증자가 채무를 갚는 것이 기본 전제이기 때문에 관할 세무서에서 수증자가 실제 채무를 갚는지 여부를 사후 관리한다는 것을 유의해야 합니다. 자녀가 증여받은 주택을 증여일로부터 2006년까지는 3년, 2007년부터는 5년 이상 보유한 뒤 매도해야 증여해준 부모가 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 증여자가 아버지 어머니 등 직계존속일 경우 동일인으로 보고 합산해서 증여세를 과세합니다. 하지만 장인 장모 등 직계존속이 아닐 경우 동일인으로 보지 않아 합산하지 않고 따로 계산합니다. 한편 일부에서 지적하는 것처럼 주택 2채의 투자가치가 떨어진다고 해서 올해안에 모두 팔고 새로운 주택 한 채를 사는 것은 현실적으로 힘듭니다. 현재에도 양도세 부담이 큰데다 매입해야 할 블루칩단지가 매물이 없고 가격이 오르고 있기 때문입니다. 1가구 3주택이상 절세 노하우 1가구 3주택이상의 경우 주택 소재지가 투기지역이든 비투기지역이든 양도세 부담은 2005년과 달라지는 게 없습니다. 올해도 실거래가로 과세하고 장기보유특별공제를 받을 수 없으며 3주택 매도까지 양도세 60% 중과가 적용됩니다. 보유하고 있는 3주택이 모두 투자가치가 있고 자금력이 뒷받침된다면 계속 보유할 가치도 있습니다. 정책은 계속 바뀌니까요. 양도세 관련 소득세법은 1945년이후 94차례 법률 개정이 이뤄졌고 정부는 불과 4년전인 2002년에 양도세율을 인하한 바 있습니다. 다만 4주택이상 보유자라면 매도나 증여를 통해 1가구 3주택이하로 보유 주택수를 줄여야 합니다. 종부세 등 보유세와 양도세 부담이 너무 크기 때문입니다. 종부세(재산세 포함)의 경우 3주택 공시가격이 합산해서 10억원이라면 2006년 6백2만원, 2007년 6백56만원, 2008년 7백35만원으로 늘어납니다. 매도할 때는 양도세 중과가 제외되는 주택이나, 양도차익이 적은 단지부터 매도하는 것은 다 알고 있는 사실이겠지요. 한편 양도세 중과가 제외되는 주택으로는 △수도권 및 광역시외의 지역에 있는 주택으로 기준시가가 3억원이하인 주택 △수도권 광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍면지역에 소재한 주택 △1998년 5월 22일~1999년 6월 30일(전용면적 25.7평 이하는 12월 31일까지), 2001년 5월 23일∼2003년 6월 30일 사이에 매도자가 신규 분양받은 아파트(양도가액 6억원 초과 고가주택은 제외)인 양도세 100% 감면되는 주택 △상속받은 날로부터 5년이 지나지 않은 상속주택 등이 대표적입니다. 장기보유특별공제를 받지만 양도세 중과를 판정할 때 보유 주택수에는 포함됩니다.

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2006-01-31 17:46

http://blog.drapt.com/ysk6058/81138697201283

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27936

똥을 똥이라고 말할 수 있는 용기가 필요한 시점입니다. 소득의 양극화와 시중의 유동성, 그리고 정부의 정책 등에 힘입어 일부 블루칩 단지와 옐로우 칩 단지의 가격 상승이 일어나고 있습니다. 저밀도 재건축 입주가 마무리되는 2008년 이후 강남권 블루칩에 대한 수요, 공급의 균형이 무너질 것이라고 보는 견해가 많습니다. 추가적인 공급이 끊기는 시점입니다. 현재도 저밀도 입주가 본격적으로 시작하면 어느 정도의 가격 안정이 예상되었으나 현실은 그렇지 않은 쪽으로 가고 있습니다. 보통 대규모 단지 입주 시 전세 가격의 폭락 현상이 일어나는 것이 일반적이나 전세 가격도 오히려 작년 초에 비하여 높은 가격으로 유지가 되고 있습니다. 이 것은 여러 가지 여건으로 인하여 상당히 많은 수요가 강남권 블루칩으로 들어오고 있고, 들어오려고 한다는 것입니다. 특히 그 수요의 대부분이 순수한 투기 수요는 거의 없고, 실수요나 사실상 실수요에 가까운 수요라는 면에서 폭발력을 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 실 거주를 겸하는 몇 몇 곳은 이미 내재가치를 넘어서는 가격 상승을 보이기도 하고 있습니다. 반면 수도권의 비 블루칩 지역 및 일부 강북 지역에서는 앞으로 수요와 공급의 비율에 있어 소득의 양극화와 다른 지역의 추가적인 공급으로 인하여 수요가 줄어 들 것으로 생각되어지고 있습니다. 이미 이러한 지역의 부유층중 일부가 정리하여 블루칩 지역으로의 이동을 시작하였고, 그냥 보유 목적으로 이러한 지역에 가지고 있던 소유주들은 이미 처분을 하였거나 처분에 들어가기 시작하였습니다. 또한 앞으로도 처분을 고려하는 사람들이 늘어나리라고 보고 있습니다. 획기적인 주변 여건의 개선이나 나름대로의 경쟁력을 가지고 있지 않은 단지들은 결국은 몰락의 길로 갈 수 밖에 없으리라고 봅니다. 주변에 작은 공원 하나나 학교 하나 생긴다고, 경쟁력의 회복이라고 보는 우를 범하면 안 될 것입니다. 주변 여건이 획기적으로 좋아지더라도 소규모 단지가 7-8년 이상 된 경우든지, 재건축이나 리모델링 가능성마저도 없으면 (공사비에 비하여 결과치가 더 좋게 나와야) 결국은 쇠락의 길로 갈 수 밖에 없을 것입니다. 이미 강남권에서도 바로 근처에 위치하고 있어도 가격 차이가 많이 나고, 날이 갈수록 더욱 더 벌어지는 현상이 발생하고 있습니다. 과거 다세대와 아파트의 가격 차이는 심하지 않았습니다. 봉천동과 강남 아파트의 가격 차이도 심하지 않았습니다. 하지만 지금 다세대와 아파트의 가격 차이는 많이 심합니다. 가격 차이가 문제가 아니라 다세대의 경우 재건축이나 재개발 등의 재료가 없으면 대폭 할인을 해서 싸게 내놔도 아무도 사가지 않는다는 것이 더 큰 문제입니다. 이제 경쟁력이 뒤쳐지는 아파트에도 이러한 몰락의 시대가 오고 있습니다. 즉 경쟁력이 뒤쳐지는 아파트는 과거 다세대가 걸었던 몰락의 길을 똑 같이 걷게 된다고 보시면 됩니다. 뉴 타운도 완공 후 이 뉴 타운이 서울이라는 동네에서 얼마만큼의 경쟁력을 가지게 될 것인지가 문제일 것입니다. 물론 현재 가격도 중요하겠지만 말입니다. 완공 후 주위 시세를 뚫고 나가는 힘이 얼마나 강하느냐가 문제일 것입니다. 그래도 지금은 아파트라면 수도권 어디든지 시세보다 5%만 싸게 내 놓으면 팔리는 시대입니다. 하지만 경쟁력이 뒤쳐지는 아파트에 몰락의 시대가 오게 되면 단순히 마이너스 수익률이 문제가 아닐 것입니다. 많이 싸게 내놔도 팔리지 않는다는 것이 더 큰 문제일 것입니다. 이러한 문제점에서 벗어나려면 자기가 보유하고 있는 주택에 대한 객관적인 관찰과 인정이 필요한 시기입니다. 즉 똥을 보고 똥이라고 말할 수 있는 용기가 필요한 시점입니다. 우선은 자기가 있는 곳의 입지에 대한 객관적인 관찰이 필요한 시기입니다. 주위에 공원 하나 더 생기거나 학교 하나 더 생기는 것으로 고무되지 말고, 자신의 주택이 있는 입지가 과연 미래에 비교적 선도적 역할을 할 수 있는 입지인지가 중요할 것입니다. 그리고 또 하나 중요한 것은 그 입지 조건하에서 자기의 주택이 어떠한 위치에 있느냐 하는 문제일 것입니다. 교통 여건이 획기적으로 개선되더라도 역에서 10분 가까이 걸리는 곳의 지은 지 6년이 지난 특별한 호재가 없는 소규모단지라면 근본적으로 생각을 다시 해 봐야 할 것입니다. 일부 주택 가격을 떨어뜨리는 것을 막는 정도는 할 수 있을지 몰라도 그 이상의 역할을 기대하는 것은 무리입니다. 이러한 변화하는 변혁기에 제일 중요한 것은 자기 자신의 주택에 대한 객관적인 관찰이라고 봅니다. 특히 강남권에 대한 공급이나 규제와는 상관없이 경쟁력이 떨어지는 주택에 대한 몰락은 피할 수 없는 대세라고 봅니다. 이러한 상황에서 제일 필요로 하는 것은 비록 자기 것이지만 똥이면 똥을 똥이라고 말할 수 있는 용기라고 생각됩니다. 반면 자기 것이라고 똥을 보고, 자꾸 똥이 아니라고 우기는 일은 쪽박차는 지름길이 될수도 있습니다.

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2006-01-28 00:30

http://blog.drapt.com/ysk6058/81138375855509

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27325

나름대로 투자에 성공한 A씨는 40대초반에 강남에 있는 30평대 아파트를 마련했다. 자신이 자랑스러웠다. 고액연봉자라 하더라도 강남에 있는 30평대 아파트를 마련하려면 10년이 넘게 걸릴 일이었다. 그런데 고액연봉자도 아니고, 부모에게 물려받은 것도 거의 없는 A씨가 강남의 30평대 아파트를 장만한 것은 행운이었고, 큰 자랑거리였다. ‘그래, 재테크 공부하길 잘했지’ 게다가 분당에 있는 작은 아파트까지 장만했다. 아직 자녀의 주택문제를 걱정할 나이는 아니었지만 작은 집이나마 자식을 위해 장만했다는 자신이 너무 너무 뿌듯했다. 이때 동창회 모임이 있다는 전갈이 왔다. A씨는 친구들을 만난다는 반가운 마음과 은근슬쩍 자랑하고 싶은 마음에 동창회가 기다려지는 것이 사실이었다. 동창들과 만나 한참 즐거운 이야기를 하던 중 자연스럽게 살고 있는 곳을 이야기하게 되었다. 이때다. 드디어 기다린 때가 온 것이다. 그런데 옆자리에 앉아있던 B씨가 먼저 이야기를 꺼내는데, 사는 곳이 강남의 60평짜리 새아파트란다. 갑자기 짜증이 나기 시작하면서 말문이 막혀버렸다. 모든 친구들의 관심이 B씨에 쏠렸고, B씨의 무용담(?)을 듣느라 다른 사람에게로 마이크가 넘어가질 못했다. 밖에 나와 차를 타고 2차 장소로 이동을 할때까지 B씨의 무용담은 계속되었다. 거기에서 끝이 아니었다. 그 친구가 타고 있는 차는 ‘벤츠’였고, 아이들은 사립초등학교에 다니고 있다는 이야기였다. 잘 몰라서 그랬지만 자세히 보니, B씨가 몸에 두르고 있던 것은 모두 명품이었던 것이었다. 자랑을 해보겠다는 A씨의 소박한 꿈이 산산조각나는 순간이었던 것이다. .. … … … 위에서 나오는 A씨는 바로 우리의 모습일 것이다. A씨가 느끼는 ‘배아픔’은 우리 모두의 공통된 마음일 것이다. 아무리 투자에 성공해도 그보다 더 성공한 사람은 늘 있게 마련인 것이다. 한 심리학자의 조사에 따르면, 본인은 주급 1000달러를 받고, 다른 사람들이 1200달러를 받는 것과, 본인은 800달러를 받고, 다른 사람들은 600달러를 받는 것중에 선택하라고 하면 대부분 후자를 선택했다고 한다. 부의 본질을 드러내는 말이다. 부라는 것은 결국 상대적이라는 뜻이다. 그럼 우린 여기서 다시 본질적인 질문을 하게 된다. 왜 우리는 부자가 되고자 하는가? 부자란 무엇인가? 우리가 부자가 되고 싶어하는 것은 행복한 인생을 살기 위해서이다. 그런데 위의 A씨가 행복해지기 위해서라면 자기보다 부자인 사람들은 절대 만나질 말아야한다. 그 누구도 부자가 되려고 하는 것이 ‘자랑하기 위해서’는 아니라고 말한다. 하지만 그건 거짓이다. 사실 부자가 되려고 하는 것은 우리 스스로도 모르게 ‘자랑하기 위해서’ 되려고 한다. 이런 가정을 한번 해보자. 분함을 느낀 A씨는 이를 악물고 다시 돈을 모으고 투자를 열심히 했다. 그래서 더 큰 성공을 했다. 이제는 강남의 60평짜리 아파트에 살고 있고, 벤츠를 타게 되었다. 그래서 동창회에 나갔다. 어언 세월은 약 10년이 지났다. 이제서야 내가 주도하겠구나 생각한 A씨는 기회를 노렸다. 역시 기회는 왔다. 드디어 말을 꺼내기 시작했는데 이게 왠일인가? 아무도 자신의 부에 대해서 부러워하지 않는 것이었다. 물론 약간의 감탄사는 있었지만 그다지 깊은 관심을 가지는 사람이 없었다. 몸에 두르고 있는 명품에 대해서도 별로 관심이 없었고, 벤츠에도 그다지 큰 관심을 가지는 사람이 없었다. 일부 몇 명은 많은 관심을 보이기도 했지만 예전처럼 모든 사람의 폭발적인 관심을 가지는 것은 아니었다. 아니.. 이게 도대체 어떻게 된 일인가? 물론 가정이지만 이렇게 ‘부’ 자체를 부러워하지 않는 사회가 된다면 어떨 것인가? 과연 그런 사회에서도 우리가 모든 것을 희생하면서 ‘부’를 축적하려고 할 것인가? 우리가 부를 추구하는 이유를 신중하게 생각해보자. 도대체 부를 이뤄서 뭘 하려고 하는 것인지? 최소한 ‘자랑거리’가 되기 위해 부를 추구할 필요는 없지 않은가? 그럴려면 부를 이뤄서 하려고 하는 것쯤은 확실하게 만들어놓자. 돈만 있으면 무조건 행복한 것이 아니다. 행복도 연습이 필요하다. 돈이 많으면 행복할 줄 알았던 A씨의 경우처럼 돈이 주는 행복의 의미를 진지하게 고민하지 않았다면 첫번째 상황, 두번째 상황에서 그는 모두 행복하지 않게 된다. 그런 사치스러운 생각은 돈을 벌고 나서 해도 충분하다고? 아니다. 행복을 연습하지 않은 사람은 돈을 가지고 행복을 위해 쓸 줄을 모르기 때문에 늘 부족하게 느낀다. 늘 자기보다 더 많이 가진 사람이 부럽다. 마치 눈 앞에 매달린 당근을 먹기 위해 달리는 말처럼 끊임없이 달리기만 하는 것이다. 그건 우리가 이미 경험해보지 않았던가? 중고등학교 시절에는 대학에만 들어가면 행복할 줄 알았다. 그런데 대학에 들어가니, 취업을 하느라 정신이 없다. 취업만 하면 행복할 줄 알았다. 그런데 직장에 들어가보니 승진을 하느라 정신이 없다. 그게 우리 경험 아니던가? 여성의 경우도 마찬가지 아니던가? 직장을 나와 결혼을 하면 치열한 승부세계에서는 멀어지는 줄 알았다. 그런데 이게 왠걸. 자식들을 출세시키기 위해 치열하게 교육전선(?)에 나서야 하지 않았던가? 우리가 언제 행복했던가? 우리가 다른 사회보다 유난히 더 돈을 부러워하는 것은 ‘돈’외에 다른 인생의 즐거움을 잘 모르기 때문이다. 그런 연습을 언제 한번 해본 적이 없다. 가족과 갖는 짧은 산책시간, 풍성한 화제로 나누는 대화, 함께 떠나는 여행, 친구들과 갖는 스포츠, 게임, 혼자 갖는 독서시간…. 이런 것을 누려본 적이 별로 없다. 무조건 앞을 향해 달려가기만 하니, 보상심리가 작용해 부자로 살기만 하면 이 모든 것이 다 해결될거라는 막연한 생각을 갖는다. 그리고 부를 누릴 줄 모르기 때문에 막상 부가 주어져도 즐기기보다는 ‘자랑’이라는 유치한 것으로 누릴려고 하고, ‘자랑’이 되지 않는 상황에서는 또 고통을 느끼며 ‘아직도 부족하구나.. 더 달려야돼’ 라고 생각하게 된다. 끝도 없는 경주를 달리기만 하는 것이다. 다시 내려갈 돌을 굴려 올리는 형벌을 받는 것은 시지프스나 하라고 그래라. 우리까지 그런 형벌을 받으며 살 필요는 없지 않은가? 이제 사회가 바뀌어지고 있다. 더 이상 흑백 논리가 지배하는 사회가 아니다. 성공한 자와 실패한 자를 쉽게 나눌 수 있고, 사람을 점수별로 줄세우는 일은 이제 힘들어진 사회가 되어가고 있다. 이미 디지털화되어있는 사회는 다양한 재미를 추구하는 사회가 되었고, 다양한 가치관으로 사람을 판단하게 되고, 스스로 행복을 느끼는 사람이 많아질수록 ‘부’자체를 부러워하는 시대는 사라져갈 가능성이 높다. 모든 것을 희생하고 부자가 되었는데, 아무도 그 ‘부’를 부러워하지 않는 그런 사회를 생각해보자. 자식들이 ‘왜 그런 짓을 했어요’ 라고 할 것을 상상해보자. 부는 남보다 앞서기 위해서 성취하는 것이 아니다. 내가 누릴 것을 누리기 위해서다. 그렇다면 그 ‘누릴려고 하는 것’이 무엇인지부터 분명히 체크해보자. 그래야 우린 더 큰 부자 앞에서도 당당할 수 있는, 진짜 행복한 투자자, 행복한 부자가 될 수 있다.

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