2007-04-17 09:52
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경기도 의정부에 사는 길모씨(55세)는 상가분양을 받아 임대하려고 하는데 주위에서 들은 바로는 분양계약 시 바로 세무서에 일반사업자신고를 하면 부가가치세를 환급받을 수 있다고 한다. 상가를 매수할 때 매수가에 부가가치세가 포함돼 있는지, 사업자등록을 안내도 괜찮은지 궁금하다. 또한 인터넷을 검색하다 보면 ‘상가 매매 가격에 부가세 별도’라는 표시도 있어 혼란스러워 하고 있다.
■ 부가세 환급 요건
부가가치세는 서비스의 제공과정이나 상품의 거래에서 얻어지는 부가가치, 즉 이윤에 대하여 과세하는 세금으로 최종소비자가 부담한다. 상가는 분양받을 때 이미 부가가치세가 포함되었으며 부동산을 매수할 때는 지방세인 취득세와 등록세를, 매도할 경우에는 양도세를 납부하면 된다.
부가세를 환급받기 위해서는 분양계약과 동시에 세무서에 일반사업자로 등록해야 부가세 환급을 받을 수 있다. 상가를 분양받으면 대부분 건물을 짓는 중에 분양을 하기 때문에 계약금과 중도금을 상가준공 전에 나누어서 납부하게 되는데 일부 이 사실을 알려주지 않는 경우가 있어 부가세 환급을 받지 못하는 경우가 종종 있다.
부가세환급은 세금계산서가 발부되어야 가능하다. 그러기 위해서는 층․호수 등을 기재한 계약서가 있어야 한다. 분양을 받아 임대를 주는 데는 사업자 등록이 없어도 가능하지만 부가세를 환급받기 위해서는 일반사업자로 등록을 해야 한다. 또한 임차조건이 유리한 회사나 법인에게 임대할 경우 세금계산서 발행을 요구한다.
보통 부가세는 분양가의 10%정도인데 상가 1층 분양가가 2억이라면 부가세 포함하여 2억2천만원이 총분양가이다. 이중에서 2천만원을 다시 환급받는 것인데 계약한 날짜와 신고한 날짜가 같아야 환급을 받을 수 있기 때문에 주의할 필요가 있고 한꺼번에 받는 것이 아니고 입금액에 따라 분기별로 나누어서 받는다.
■ 부가세 별도의 의미
부가세 별도는 분양가에 부가세를 포함하여 표기하면 분양가가 상대적으로 높아 보이기 때문에 대부분 부가세 별도라고 표기한 뒤 분양가격에는 원 분양가만 표시하여 상대적으로 분양가를 낮게 보이게 하기 위한 마케팅전략이다.
즉 모든 재화의 공급에는 부가가치세가 붙으며 분양가에는 부가세가 포함되어 공지할 수도 그렇지 않을 수도 있으므로 피분양자가 꼼꼼히 챙겨야 한다. 사람이 태어나면 출생신고를 통해 주민등록을 하듯이 사업을 하려는 사람은 반드시 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 한다. 사업자가 사업을 개시하면 사업을 통해 얻은 수입, 소득, 재산 또는 행위 등에 대해 나라에서 세금을 부과하게 된다.
■ 사업자등록
사업자는 과세업무의 효율적인 운영에 협조하기 위해 사업자의 사업에 관한 일련의 사항을 세무관서의 공부에 등재하여야 하는데 이것이 사업자등록이다. 사업자등록은 사업장마다 해야 하며, 사업자등록 신청은 세무서 민원봉사실에서 접수한다. 사업자등록은 사업을 시작한 나로부터 20일안에 구비서류를 갖추어 사업장 소재지 관할세무서 민원봉사실에 신청하면 된다.
민원봉사실에서는 사업자등록 신청내용에 따라 사업자등록증을 즉시 발급하거나 총무과 신고, 등록계에서 신청사항을 확인 후 사업자등록증을 사업자에게 우송 또는 직접 교부한다. 사업을 개시하기에 앞서 상품 EH는 시설자재 등을 구입하면서 세금계산서를 교부받고자 할 경우, 예외적으로 사업을 개시하기 전에 사업자등록을 할 수 가 있다. 이때에는 사업을 개시한다는 사실이 객관적으로 확인되어야 사업자등록증이 교부된다.
■ 과세특례적용 신고
신규로 사업을 시작하는 사업자는 사업을 개시한 날이 속하는 1년의 공급대가(부가가치세가 포함된 금액)의 합계액이 1억5천만원 이상 될 것으로 예상되면 일반과세자로 신고한다. 신규 사업개시 사업자는 1년의 공급대가의 합계액이 1억5천만원에 미달되고 과세특례기준금액인 4천8백만원(대리, 중개, 주선, 위탁매매, 도급은 1천2백만원) 이상이 될 것으로 예상되는 때에는 부가가치세 사업자등록과 함께 간이과세 적용신고서를 사업장 관할세무서장에게 제출한다.
새로운 사업을 시작하는 개인사업자는 연간매출액이 4천8백만원(대리, 중개, 주선, 위탁매매, 도급은 1천2백만원) 미만이 될 것으로 예상되는 때에는 사업자등록 신청서의 과세특례적용 신고란에 그 내용을 기재해야 과세특례적용을 받게 된다(혹은 사업자등록 신청서와 함께 과세특례적용 신고서를 내도 된다).
그러나 광업, 제조업(다만, 과자점, 방앗간과 제분업, 양복, 양장, 양화점, 기타 전체 매출액의 50% 이상을 최종 소비자에게 직접 공급하는 사업으로서 국세청장이 정하는 경우 과세특례적용이 가능함), 도매업(도․소매업 겸업 시도 과세특례적용을 할 수 없음)에 해당하는 경우는 과세특례자가 될 수 없고, 연간 매출액이 4천8백만원 미만이더라도 일반과세자가 되고자 하는 경우에는 과세특례적용신고를 하지 않으면 된다.
■ 폐업신고와 세금 정리
사업을 시작할 때 사업자등록 신청을 하는 등 각종 신청, 신고를 했듯이 사업을 그만두는 경우에도 그 종결절차를 거쳐야 하며, 그렇지 않을 때에는 커다란 손해를 입는 경우가 있다. 사업을 폐업하면 지체없이 세무서 민원봉사실에 비치된 폐업신고서 1부를 작성해 사업자등록증과 함께 사업장 관할세무서에 제출하면 된다. 폐업신고서를 제출하는 경우에는 부가가치세확정 신고도 같이 하는 절차가 간편하다.
이때 부가가치세 확정신고서에 폐업연월일 및 사유를 기재하고 사업자등록증을 첨부해 제출하면 폐업신고서를 제출한 것으로 본다. 폐업하는 사업자의 부가가치세 확정 신고대상기간은 폐업일이 속하는 과세기간개시일(1.1 또는 7.1)로부터 폐업일까지이며, 폐업일로부터 25일 이내에 이 기간의 영업실적에 대한 부가가치세확정 신고절차를 이행하고 이에 대한 세금을 내면 된다.
예를 들어, 4월 15일 사업을 그만두는 경우 4월 15일이 속하는 과세기간은 제 1기의 확정신고기간(1.1~6.30)이므로 신고대상기간은 1월 1일~4우러 15일이 된다. 따라서 이 기간 중의 영업실적에 대해 폐업일 4월 15일로부터 25일이 되는 5월 10일까지 납부를 해야 하는 것이다.
사업을 폐업하는 경우 소득세도 자진신고 납부하면 소득세를 조속히 종결시킬 수 있다. 소득세는 1년간 소득을 합산해 다음해 5월 31일까지 자진신고 납부하도록 돼 있으나 폐업의 경우에는 이와 별도로 폐업 때까지의 실적을 기준으로 부가가치세폐업확정 신고납부와 같이 소득세도 수시부과를 신청해 자진납부하면 소득세를 종결시키므로 다음해 5월 31일까지 기다릴 필요가 없다.
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2007-04-10 08:29
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경제활동을 하는 사람에게 껄끄러운 것을 찍으라면 1순위가 세금일 것이다. 그만큼 세금은 두려운 존재로 각인되고 있다. 하지만 세금을 꼭 두려운 대상으로 여길 필요는 없다. 또한 상가는 주택에 비해 상대적으로 세제상 불이익이 적다. 상가를 구입하는 목적에는 시세차익과 임대목적이 있다.
시세차익목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세가 있다. 이들 세금에 관심을 기울여 적절하게 대처한다면 어려움이 없이 투자를 할 수 있다.
■ 부가가치세
분양받은 상가나 완성돼 있는 상가를 취득하는 경우 분양금액이나 매매금액에는 건물에 대한 부가가치세가 포함돼 거래된다. 상가에 있어서 최종소비자는 개인이 된다. 부가가치세법상 사업자는 간이과세자와 일반과세자가 있는데 일반과세자만 부가가치세를 부담하지 않을 수 있다.
매수자가 부가가치세를 포함해 매매대금을 지불한 경우 부가가치세를 부담하는 것처럼 보이지만 보통 취득일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록 해 전액 되돌려 받을 수 있다. 다라서 일반과세자가 부담하는 취득단계의 부가가치세는 없다. 보유단계에서 상가를 임대하면 임대료에 대한 부가가치세를 내야 한다,
하지만 일반과세자는 임대차계약서에서 부가가치세 별도라는 조건을 달아 임차인에게 부가가치세를 받아서 내면 되므로 사실상 부가가치세를 내기는 하지만 임차인이 전부 부담하는 형태가 된다. 임차인에게 받아서 낸 부가가치세는 임대인의 수입에서도 제외된다.
처분단계에서 매수인이 일반과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수계약서를 작성하면 부가가치세를 되돌려 받은 것은 그대로 인정받고 매도 시 건물분에 대해 내야 할 부가가치세도 납부하지 않을 수 있다. 간이과세나 개인인 경우에는 매매계약서에 부가가치세 별도라는 조건을 달아 매수인에게서 받아서 내면 된다. 물론 이 경우도 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세는 그대로 인정된다.
일반과세자가 되돌려 받은 부가가치세를 다시 세무서에 납부해야 되는 때는 매도 행위를 하기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우이다. 물론, 6개월마다 5%씩을 제해주므로 10년 이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 발생하지 않는다. 다만, 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 전환되는 경우에는 부가가치세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 신경을 써야 한다.
■ 종합소득세와 증여세
상가임대 시 임대수입에 대한 세금은 부동산임대소득(임대보증금 월임대료X12개월X국세청장이 정하는 이자율)과 임대상업자가 다른 직업을 가지고 있는 경우 근로소득, 사업소득 등과 합산하여 종합소득세가 과세된다. 개인에 대한 소득세는 합산하는 소득이 많으면 더 높은 세율이 적용되는 누진세율(9~36%) 구조로 돼 있으므로 임대소득 외에 합산할 소득이 많다면 소득이 적은 사람, 즉 배우자 등에게 상가임대소득이 귀속되도록 미리 조치하는 것이 좋다.
앞으로 상가를 임대해 소득을 얻는 사람이 장부를 작성하지 않으면 세금 부담이 크게 늘어난다. 장부를 작성하지 않아 소득금액을 추산해야 하는 임대사업자에 대해서는 소득세를 매기는 기준인 과세표준(과표)을 산출할 때 건설비 일부를 공제해 주는 제도가 ‘소득세법시행령’ 개정으로 없어지게 된다.
또한 배우자에게 명의를 이전할 경우 상가를 취득하기 전이라면 3억 원 이하의 상가를 구입하는 경우와 3억 원을 초과하는 상가를 구입하는 경우를 검토해야 한다. 3억 원 이하의 상가는 증여세가 발생하지 않으므로 단독명의로 해도 되나, 3억 원을 초과하는 경우에는 증여세 문제가 발생하므로 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가 아니면 증여세를 부담하더라도 단독명의로 할 것인가를 결정해야 한다. 상가를 미리 취득한 경우라면 이전하는 데 취득세 등의 비용이 드므로 더 주의해야 한다.
상가를 취득한 후라면 이전에 들어간 비용을 충당하고도 남는 절세효과를 볼 수 있는가를 점검하고, 상가를 누구 명의로 할 것인가는 취득하기 전에 결정하는 것이 좋다.
■ 양도소득세
1년 미만 보유는 실거래가, 1년 이상 보유는 기준시가와 실거래가 중 세금이 적은 방법으로 선택해 신고하면 된다. 기준시가 세금계산 시 6월 말일은 개별공시지가가 변동된다. 그렇기 때문에 연초에 표준지 공시지가가 오른 것으로 발표된 지역은 개별공시지가도 오를 것이므로 6월 전후에 성사되는 거래에 개별공시지가 적용되지 않도록 매도일 조정에 각별히 신경을 써야 한다.
1년 이상 보유한 상가라도 토지투기지역으로 지정된 후에는 반드시 실거래가 신고를 해야 한다 .상가를 매도하는 경우 적용되는 세율은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 9~36%의 기본 세율이 적용된다.
■ 취득세
상가에 투자(매입=분양)하면 상가도 부동산이기 때문에 취득세 2%, 등록세 3%, 교육세 0.6%, 농특세 0.2%를 합해서 매입가 또는 매매가의 5.8%를 내게 된다. 취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 치른 날로부터 30일 이내(준공검사일 이전 잔금 납입 시는 준공검사일로부터 30일 이내, 준공검사일 이후 잔금 납입 시는 잔금 납일일로부터 30일 이내)에 은행 등 금융기관에 내야 하며, 이를 어길 경우 납부세액의 20%를 더 내야 한다.
또한 등록세는 매매 후 2개월 이내에 등기를 하지 않으면 기간에 따라 등록세액의 5~30%의 과태료를 물어야 한다.
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2007-04-03 08:31
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임대사업에 관심을 가지는 이유는 저금리 체제 때문이다. 은행금리가 갈수록 낮아지면서 예금이자만으로는 먹고살기 힘들어진 요즘 누구나 부동산임대사업에 한번쯤 관심을 가져봤을 것이다. 최소한 임대사업은 은행금리보다 높은 월세수입을 얻을 수 있고, 분양 전환이나 매각 시의 시세차익도 기대되기 때문이다.
실제 은퇴 이후를 노리고 상가나 점포 겸용 단독주택 등을 마련하기 위해 꼼꼼하게 자금계획을 수립하는 사람들을 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 모든 투자가 그러하듯 겉으로 봐서는 정말 안정적인 것처럼 보이는 임대사업도 여러 사항을 살펴봐야 한다.
■ 임대수익률 최대화
수익성 부동산의 종류는 다양하지만 그 종국적 목적은 투자현금 대비 높고 고정적인 임대수익률을 얻는 것이다. 임대수익률은 사업수지 분석에 대한 내용이 주를 이루게 된다. 일반적으로 상가의 임대 수익성을 결정짓는 요인으로는 합리적인 투자비 설정, 질 좋은 설계 및 시공, 세심한 세제혜택 검토, 임대완성시기 단축, 적정한 임대가 책정을 들 수 있다.
만약 건물을 직접 짓는다면 건축공사비를 포함한 투자비 분석과 사업지 주변 임대가 등을 통해 예상임대수입을 가늠해볼 수 있다. 이런 경우 투자비 대비 수익은 평당 투자비 대 평당 임대가가 1 : 1.3 이상이 되어야 한다.
■ 임대사업은 여윳돈으로 시작하라
임대사업은 장기투자이므로 여유자금으로 투자하는 것이 바람직하다. 집값 상승률이 은행이자율보다 낮으면 손해를 볼 수 있으므로 돈을 빌려 사업을 하는 것은 위험하다. 입지여건, 주택규모, 단지크기, 교통여건 등을 철저히 분석한 뒤 임대수요가 풍부한 것을 골라야 낭패를 보지 않는다.
사업대상지 일대의 집값 대비 전세금 비율이 60% 이상 되는 곳이 좋다. 역세권, 대학 등 학교 주변, 업무 밀집지역이라면 일단 유망하다. 조건이 비슷하다면 가급적 단지규모가 큰 곳이 유리하다.
주거목적 이외의 용도로 부동산을 임대할 땐 임대료에 대해 부가세를 내야 하므로 매달 임차인에게서 받는 월세에 부가세 부분을 포함할지를 사전에 분명히 해둬야 한다. 임대사업은 하기 전에 사업자 등록을 먼저 해야 한다. 상가건물을 임대할 목적으로 분양받을 때는 분양대금을 내기 전에 관할 세무서에 사업자 등록을 해야 건물 분양가의 10%에 이르는 부가가치세를 공제받을 수 있다.
■ 임차인의 자질도 중요
경기도 일산에 10억원대 건물을 소유하고 있는 김모씨(58세)는 초기에 토지매입부터 시작해 자신의 손으로 직접 건물을 지었다. 또 공사가 마무리된 후에는 건물 짓는데 도움을 준 지역 부동산중개업자를 1층에 입주시켰다. 그런데 계약기간이 끝나 재계약 협상을 하는 과정에서 문제가 발생했다. 입주한 중개업자가 임대료를 깎으려 하기 때문이다. 그러나 네트워크로 연결된 지역공인중개업계와 틀어지면 요즘 같은 불경기에 임대인을 찾기가 힘들 것 같아 결국 시세보다 싼 임대료로 타협, 금전적으로 많은 손해를 봤다.
또 영등포에 40억원대 빌딩을 소유하고 있는 이모씨(50세)는 주변상권이 활성화돼 안정적인 임대료 수익을 기대할 수 있겠다는 판단에 지상 1층과 지하 1층에 고급 룸살롱을 들여 임대료를 가장 많이 주겠다는 사람과 계약을 체결하였으나 자신의 건물에 들어 온 업소가 조직폭력배와 연계돼 있어 마음고생이 이만저만이 아니다. 처음 한 두 번은 임대료를 제때 내기에 안심했는데 시간이 지날수록 연체를 하기 시작했다. 임대료를 독촉하면 협박까지 하는 통에 돈도 돈이지만 항상 스트레스를 받고 있다.
이렇듯 임대사업도 쉽지만은 않다. 특히 상가 입주자를 선택하는 데 있어 임차인의 자질을 살펴봐야 한다. 사람의 신뢰도, 재정능력 등을 종합적으로 알아보는 것은 만약의 위협을 피할 수 있는 방법이다.
임대수익도 중요하지만 임차인의 자질은 더욱 중요하므로 계약서를 작성하기 이전에 입주를 원하는 사람의 자질을 면밀히 파악할 필요가 있다. 또한 경기를 많이 타는 업종을 운용할 업주에게는 임대하지 말아야 한다. 일반적으로 많은 사람이 들락거리는 유흥주점이나 음식점의 경우 임대료를 정기적으로 받기가 쉽지 않아 위험하다. 반대로 약국이나 고급 빵집, 치과, 서점 등을 주변상가를 화려하게 만드는데 기여하고 , 임대료를 안정적으로 납부하는 업종들이다.
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