지난 3.30대책 후속의 일환으로 주택거래신고지역 내의 주택 중 6억원을 초과하는 아파트나 연립주택을 거래하는 경우에는 자금조달계획을 신고하게 됐다. 본 계획은 주택거래신고의무가 있는 모든 주택을 대상으로 건설교통부가 5월말에 입법예고를 했지만 지난 9월 11일 규제개혁위원회에서 모든 주택에서 6억원을 초과하는 주택으로 대상범위를 축소시켰다. 당초 7월에 시행예정이었으나, 9월말로 연기되었으며, 두차례 연기가 되었기 때문에 10월말까지 시행이 거의 확실시 된다.

 

자금조달계획서에는 거주여부 뿐만 아니라 금융기관 예금액이나 부동산 처분대금 혹은 주식(채권)의 처분대금 등 주택을 구입하는데 사용된 자기자본과 금융기관 대출액(사채포함) 등 타인자본을 모두 기재해야 하며 허위 신고시에는 국세청에서 사후관리를 받을 것으로 예상된다.

 

자금조달 계획서를 제출해야 하는 주택은, 아래의 요건을 모두 충족한 주택이 해당된다. 첫번째, 투기지역으로 지정된 지역 중 주택거래신고지역으로 지정된 지역이다.(참고 1) 두번째, 금액요건으로 매입당시 실거래가액 6억원을 초과하는 주택으로 전용면적 60㎡(약18평)을 초과하는 아파트나 전용면적 150㎡(약45평)을 초과하는 연립주택이 해당된다. 본 제도는 주택법 시행령 107조의2[주택거래신고지역에서의 신고사항] 규정으로 주택거래 계약일로부터 15일 이내에 해당 신고사항을 해당 구청(시 또는 군)에 신고해야 할 것이다.

 

#참고1) 주택거래신고지역-투기지역-투기과열지구 비교

투기과열지구는 부동산 취득에 관련된 규정이다. 예를 들면, 분양권 전매를 제한하거나 분양시 우선순위를 조정할 수 있는 제도를 규율한다. 반면 투기지역은 크게 주택과 토지 투기지역으로 구분되며, 처분시 양도소득세를 실거래가로 과세하는 제도이다. 주택거래신고제도는 투기지역에 해당되는 주택거래로서 실거래가로 취득세와 등록세를 납부하는 제도이다.

그러므로 자신이 부동산을 취득하는 것인지 혹은 처분하는 것인지에 따라서 어떤 규제를 검토해야 하는지가 달라진다. 주택거래신고제도는 부동산 실거래가 신고제도 도입으로 전국토의 주택거래신고제도 효과가 발생하는 것이고, 내년부터 전환되는 양도소득세 실거래가 과세제도는 전 국토를 투기지역 지정한 효과를 발생하게 하는 것이다.

 

# 주택거래 신고제도와 부동산 실거래가 신고제도 비교

두 제도는 매우 유사한 제도이다. 부동산을 취득할 경우, 주택거래신고지역에 해당되는 부동산 거래라면 주택계약 체결일로부터 15일이내에 해당 구청에 자금조달계획과 입주여부를 신고해야하며, 그 이외의 부동산은 부동산 실거래가 제도에 의해서 계약체결일로부터 30일이내에 실거래가액을 해당 구청에 신고하면 된다. 허위신고를 한 경우 전자는 취득세의 최고 5배의 과태료가 부과될 수 있지만, 후자는 최고 3배이하 과태료가 부과될 수 있다.

 

보유세는 기준시가에 의해서 결정되고는 있지만, 부동산 거래세금은 기준시가가 아닌 실거래가로 점점 대체되고 있는 실정이다.

김근호외부필자

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최근 부동산시장의 과열과 냉각이 오고가면서 매매의 패턴이 변화하고 있다. 얼마 전 모 지역에서 주택매매 계약과정에서 전체 매각대금의 60%를 계약금으로 했다는 이야기를 들은 적이 있다. 얼마나 해당 주택을 취득하고 싶은 갈망이 컸을까 하는 생각도 들지만, 한편으로는 특정지역의 주택가격 상승에 대한 불안감이 팽배해 있음을 감안하면 씁쓸한 생각이 들기도 했다. 일반적인 매매거래라면 총 거래금액의 5~15% 범위 내에서 계약금을 지불한다. 요즘처럼 집값 변동 폭이 큰 상황이라면 여러 가지 변수가 발생하여 매매계약을 해지해야 하는 경우가 종종 발생할 것이다.

 

만약, 계약을 위약했을 때 발생할 수 있는 세금문제는 어떻게 될까?

 

일반적으로 계약을 위약하는 경우, 매도자는 계약금의 2배를, 매수자는 계약금을 위약금으로 지급하게 된다. 이렇게 발생된 불로소득의 경우 현행 소득세법에서는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금과 배상금은 종합소득 중 기타소득에 해당된다. 종전에는 개인과 개인 간의 거래이기 때문에 위약금을 지급-수령하면 그만이었다.

 

하지만, 2005년부터는 부동산거래관리시스템이 도입되어 계약일로부터 30일 이내(주택거래신고지역 내의 주택매매거래는 계약일로부터 15일 이내)에 거래사실을 관할 지방지치단체에 신고해야 한다. 지방자치단체에서는 신고내용을 세무서에 재차 통보한다. 만약 계약을 해제해야 한다면, 부동산거래관리(RTMS) 신고시스템(인터넷 상 신고서 상세조회-계약해지 선택) 상에서 추가로 계약해지 신고를 해야 한다. 결국, 과거에는 확인하지 못했던 개인 간 위약금 수령액이 과세관청에서 알 수밖에 없게 되어 세무문제가 발생하게 된다.

 

구체적인 사항은 다음과 같다.

 

- 위약금을 지급하는 사람
=현행 소득세법 상 위약금은 기타소득에 해당되며, 소득금액(지급액에서 필요경비를 차감한 금액)의 22%(주민세 포함)를 위약금 지급자(원천징수의무자)가 원천징수세액을 차감하고 지급해야 하며, 원천징수일이 속하는 달의 다음달 10일까지 주소지 관할세무서에 신고를 해야 한다. 위약금 중 필요경비를 인정하는 경우는 주택입주 지체상금(지급액의 80%)에 한하며, 이를 제외한 위약금은 필요경비로 인정되지 않기 때문에, 실제로는 위약금 전액이 소득금액이라고 생각하면 된다.

 

- 위약금을 받는 사람
=위약금을 지급받는 사람은 기타소득이 발생된 것이다. 현행 소득세법 상의 기타소득의 소득금액이 3백만원 이하라면 원천징수된 것으로 세무처리를 종결할 수 있다. 그러므로 추가적인 종합소득세 신고는 하지 않아도 된다. 하지만, 위약금이 3백만원을 초과하면 이는 종합과세 대상소득에 포함시켜야 하기 때문에, 반드시 위약금을 지급받은 해의 다음 연도 5월에 종합소득세 확정신고시에 자신의 사업소득이나 근로소득과 합산신고를 해야 한다. 위약금을 지급하는 사람이나 받는 사람 둘다 각자의 의무를 이행하지 않는다면, 가산세 부담이 생기는 것을 주의해야 한다.

 

김근호외부필자

 

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