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★얼쑤! 부동산 대하 드라마★
1. 등기부등본 열람 및 확인서류 검토
- 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.
- 상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.
- 건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.
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2. 매도자 신원 확인
계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.
- 등기부상 본인이 나온 경우-----> 신분증을 통해 본인임을 확인
- 소유주의 처가 나온 경우----> 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것 (본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)
- 대리인이 나온 경우----> 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인
- 미성년자, 한정치산자의 경우-------> 법정대리인의 동의서 확인
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3. 매매계약 체결
1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항
계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다.
- 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
- 매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법
- 매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
- 부동산의 명도시기
- 소유권 이전등기의 시기
- 임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등
- 계약 년 월 일
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2) 계약서 작성 요령
① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.
② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.
③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에
대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.
④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두 줄을 그어 말소하고
정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.
3) 계약체결과 대금지급 계획수립
①계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여 대금 지급
일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나
사정에 따라 협의, 조정한다.
| 구 분 |
비 율 (%) |
비 고 |
| 계약금 |
10 |
이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정한다. |
| 중도금 |
40-50 |
| 잔금 |
나머지 |
②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명 날인하되
계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.
③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서
를 각 1부씩 나누어 보관한다.
4. 중도금의 지급
①중도금 지급 시 에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이
있는지 확인한다.
②중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금 시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류
등을 체크한다.
③당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주
택을 비우는 일 등)에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은
계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.
5. 잔금처리
①마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정
되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다.
②저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히
계산했는지 확인한다.
③하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지
확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다.
< 매수인 잔금 시 체크사항 >
- 서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적 사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다.
- 가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 한다.
- 융자금을 승계 받는 경우 매도인이 잔금일 까지 이자를 정산했는지 확인하고, 해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다.
- 매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산양도신고확인서를 교부 받아 매수인에게 주어야 한다.
- 이사 가고자 하는 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다.
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1. 등기부등본 열람 및 확인서류 검토
- 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급 받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.
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상가건물이나 다 가구, 토지 등의 거래 시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.
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건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용 시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.
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2. 전세보증금 회수 가능성 판단
- 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.
- 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다
- 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선 순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)
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3. 임대인 신원 확인
- 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.
- 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.
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4. 전세계약 체결
1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항
-목적물 표시(다 가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)
-대금의 액수와 지불시기 및 방법
-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처
-주택의 명도시기 및 임대차기간
-해약 조건 등의 특약사항
-계약 년 월 일
2) 계약서 작성 요령
① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.
② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.
③ 특약란 에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에
대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.
④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두 줄을 그어 말소하고
정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.
3) 계약체결과 잔금지급 계획수립
① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며 보통 전세는 계약
에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.
② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명 날인하되
계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.
③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서
를 각 1부씩 나누어 보관한다.
5. 잔금처리와 확정일자인
① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면
잔금 지급을 거절하도록 한다.
② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류
(전세권 설정시)를 건네 받는다.
③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산
을 확인하고 영수증을 받아둔다.
④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정
일자를 받아 둔다.(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이
상실하므로 잘 보관하도록 한다)
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소유권보존등기란 특정 건물에 관하여 최초로 하는 등기를 말한다. 사람으로 말하자면 출생신고를 하는 것이다. 건축주가 자신의 토지 또는 제3자의 토지(제3자의 사용승낙을 받아)에 건물을 짓고, 해당 구청 건축과에 가서 사용승인신청서를 제출하여 그 승인이 떨어지면 건축물관리대장이 만들어진다. 이 건축물관리대장을 소유권보존등기신청서에 첨부하여 등기소에 제출하면 등기소에서는 그 실체관계 여부를 판단하여 등기를 수리하게 되고 등기부상에 기입이 됨으로써 소유권보존의 절차를 완성하게 된다.
1. 소유자 필요서류
① 도면을 포함한 건축물관리대장 등본 1통
② 소유자(건축주)의 주민등록등본 1통
③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서
④ 개인인감증명 1통(개인인감도장 지참)
⑤ 공시지가가 기입된 부동산의 토지대장 1통
⑥ 토지일 경우 - 국민주택채권매입필증
⑦ 위임장 (대리인에 의하여 신청하는 경우)
2. 제세공과금
① 등록세 : 과세표준액의 8/1,000
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 취득세 : 과세표준액 20/1,000
④ 농특세 : 취득세의 10/100
⑤ 국민주택채권(과세표준액 기준)
⑥ 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
3. 소유권 보존등기 절차
① 구청에 가서 준비할 서류를 발급
② 신청서를 출력받음
③ 관할 구청 세무과에서 해당 건물의 보존에 따르는 취득세 및 등록세를 자진신고
④ 등록세는 그 즉시 구청 은행에 납부하고 그 납부필증
(등록세 영수필확인서 및 통지서)을 등기신청서에 첨부
⑤ 지시대로 편철과 날인을 하고 등록세납부 영수증, 인지, 증지를 붙여 신청서를 완성
⑥ 등기소에 가서 완성된 등기서류를 제출
⑦ 등기가 끝난 후 등기필증 수령
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1) 매도인이 준비할 서류
① 등기권리증
② (매도인이 등기권리증을 분실한 경우 본인이 직접 등기소에 출석하거나 법무사를
통해 확인 서면를 작성하는 방법과 이를 공증하는 방법이 있다)
③ 인감증명(부동산 매도용)1통
④ 주민등록초본 1통
⑤ 신분증
⑥ 인감도장
⑦ 양도신고확인서 1통 (양도신고 대상자인 경우만 지참)
⑧ 위임장(대리인에게 위임한 경우)
2) 매수인이 준비할 서류
① 주민등록등본 1통
② 도장(인감도장 아니어도 됨)
③ 신분증
④ 농지취득자격 증명 (농지일 경우), 토지거래허가필증 (허가구역 내)
⑤ 주택채권 매입필증
⑥ 등록세 영수필 확인서 및 통지서
3) 관공서에서 준비할 서류
① 토지 및 건물 등기부등본 1통
② 토지대장 및 건축물관리대장 1통
③ 검인계약서 5통
(부동산 소재지 관할 시, 군, 구 지적과에서 매매계약서에 검인을 받는다. 검인신청시는 계약서 원본과 사본 2통 제출해야 하며 검인받을 계약서에 기재하는 신고가액은 등록세 과세표준이 되므로 실거래가액을 쓰기보다는 시, 군, 구에서 고시하는 시가표준액에 맞춰 매매계약서를 다시 작성한다)
④ 신청서 부본 1통
4) 제세공과금
① 등록세 : 매매대금의 30/1,000 (농지는 10/1,000)
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 취득세 : 매매대금의 20/1,000 (별장 및 고급주택 등 500/100)
④ 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제)
⑤ 국민주택채권 (과세표준액 기준)
⑥ 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
5) 소유권 이전등기 절차
① 매매계약서(관할 시, 군, 구 지적과에서 검인)
② 검인계약서에 인지첨부
③ 등록세납부후 납부영수증,영수필확인서와 통지서 수령)
④ 주택은행에서 제1종 국민주택채권 매입
⑤ 등기신청서 작성하고 검인계약서 등 서류 첨부해 등기신청
⑥ 소유권 등기이전 완료후 등기권리증 받고 등기부등본 확인
⑦ 취득세납부
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1.가등기 신청시
1) 소유자(가등기 의무자)
① 인감증명 1통
② 인감도장
③ 신분증
④ 주민등록 초본 1통
⑤ 등기권리증
2) 부동산 매입예약자(가등기권리자)
① 주민등록등본 1통
② 도장
3) 관공서에서 구비할 서류
① 등기원인증서 (매매예약 증서)
② 토지대장, 건축물대장 등본 (과세시가 산출용)
③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서
④ 신청서 부본 1통 (세무서 송부용)
⑤ 위임장 (대리인에 의한 경우)
2.가등기 해제시
1) 집주인
① 도장
2) 가등기 권리자
① 가등기권리증
② 주민등록등본 1통
③ 인감증명 1통
④ 인감도장
⑤ 신분증
3) 공동 구비서류
① 해제증서
② 신청서(대리인에 의한 경우)
③ 대리인에 의한 경우 위임장
4) 제세공과금
① 등록세 : 과세표준액의 2/1,000
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 대법원 등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
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1. 가압류 설정시
1) 가등기 권리자
① 등기부등본 1통
② 주민등록등본 1통
③ 도장
④ 채무증서
⑤ 신청서 (채권자와 채무자의 인적사항 기재 )
⑥ 위임장(대리인에 의한 경우)
2) 제세공과금
등록세 : 가압류 할 금액의 2/1000
교육세 : 등록세액의 20/100
대법원 등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
2. 가압류 말소시
1) 집주인
① 인감증명서 1통
② 인감도장
③ 신분증
2) 말소의무자
① 인감증명 1통
② 가압류 결정문
③ 신분증
3) 기타 구비서류
① 등기부등본
② 취하서
③ 위임장(대리인에 의한 경우)
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1. 전세권 및 근저당권 설정시
1) 집주인
① 인감증명 1통 (설정할 부동산의 소유주)
② 주민증록 초본 1통
③ 인감도장
④ 등기권리증
⑤ 신분증
2) 세입자 및 채권자
① 주민등록등본 1통
② 도장
③ 신분증
3) 공동 구비서류
① 등기원인증서 (전세계약서 또는 근저당 설정계약서)
② 등록세 영수필 확인서 및 통지서
③ 주택채권매입필증 (전세권 설정에는 매입하지 않아도 됨)
④ 위임장 (대리인에 의하는 경우)
4) 제세공과금
① 등록세 : 과세표준액의 2/1,000
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 수입인지 : 10,000원(비주거일 경우)
④ 대법원 등기수입 증지 : 부동산 필지당 5,000원
⑤ 근저당권의 경우 국민주택채권 : 설정금액1,000만원이상 10/1,000(일부면제)
2. 전세권 및 근저당권 말소시
1) 집주인
① 도장
2) 세입자 및 채권자
① 권리에 관한 등기필증(전세권 및 근저당권 설정등기에 관한 권리증)
② 도장
③ 신분증
3) 기타 구비서류
① 신청서
② 해지증서
③ 위임장 (대리인에 의하는 경우)
4) 제세공과금
① 등록세 : 3,000원(1건당)
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 대법원 등기수입 증지 : 부동산 필지당 1,000원
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① 소유주의 주소를 변경 시 변경과정이 기재된 주민등록 등본
성명을 변경하려면 성명이 정정된 호적 초본
② 신분증
③ 도장
④ 신청서
⑤ 등록세 영수 필 확인서 및 통지서
⑥ 위임장 (대리인에 의한 경우)
⑦ 동일인 보증서와 보증인의 인감증명 ―주민등록등본 등에 의하여 동일인이 증명되지 않는 경우
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1) 상속인 필요서류
① 피 상속인(망인)의 제적등본 1통 ②피 상속인(망인)의 말소자 등본 1통
③ 상속인 전원의 호적등본 및 주민등록등본 각 1통
④ 상속인 전원의 도장
⑤ 상속재산 분할협의서
(협의 상속분할의 경우는 상속인 전부의 인감증명 각 1통씩과 인감도장 지참)
⑥ 대리인에 의한 경우 위임장
2) 관공서에서 구비할 서류
① 토지대장 등본
② 건축물대장 등본
③ 개별공시지가 확인원
3) 제세공과금
① 등록세 : 과세표준액의 8/1,000 (농지는 3/1,000)
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 취득세 : 과세표준액 20/1,000 (일부 비과세)
④ 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제)
⑤ 국민주택채권 (과세표준액 기준)
⑥ 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
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1) 증여인이 준비할 서류
① 등기권리증
② 인감증명서
③ 인감도장
2) 수증인이 준비할 서류
① 주민등록등본
② 도장
3) 관공서, 기타 구비할 서류
① 건축물관리대장
② 토지대장
③ 공시지가확인원
④ 증여계약서 : 법무사 사무소에서 작성해줌
4)제세공과금
① 등록세 : 과세표준액의 15/1,000
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 취득세 : 매매대금의 20/1,000 (별장 및 고급주택 등 500/100)
④ 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제)
⑤ 국민주택채권 (과세표준액 기준)
⑥ 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
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○ 양도소득세
 양도소득세란
토지 · 건물 등의 양도로 인해 발생하는 소득(실현보유이익)을 과세대상으로 하여
국가가 부과 징수하는 세금으로 개인의 토지 · 건물 등의 양도 행위가 계속적 · 반복적
으로 발생하면 해당소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업)으로 보아 종합소득세를
과세하고, 비반복적·비계속적·우발적·일시적으로 발생하면 사업성이 없는 것으로
보아 양도소득세를 과세한다.
양도소득세 과세대상
토지, 건물 등의 부동산 및 부동산에 관한 권리 즉, 지상권, 전세권, 점포임차권,
아파트당첨권, 토지상환채권, 주택상환채권, 주택청약예금증서 등이다.
양도소득세가 비과세되는 요건
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① 1세대 1주택(고급주택 제외)과 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
② 농지의 교환ㆍ분합 또는 대토로 인해 발생하는 소득
③ 파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 소득
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1세대 1주택을 3년 보유하면 양도소득세 면제
(1) 1세대 1주택이란
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과
함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해
주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 이때 주택에 부수되는 토지가 도시계획
구역 안에 있으면 주택정착면적의 5배, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지는 양도
소득세가 과세되지 않으며 초과면적분에 대해서만 과세된다.
(2) 1주택의 요건
1세대가 국내에 1주택을 보유하여야만 원칙적을 비과세한다. 사실상의 주거용 주택
으로 공부상 주택인 경우에도 사실상 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는
주택으로 보지 않는다.
(3) 겸용주택
1세대 1주택으로 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적보다 크면 그
건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세되나 주택면적이 점포면적보다
작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가 비과세된다.
▪ 고급주택은 1.1.3이라도 양도소득세를 물어야 한다
거주자의 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택에 해당되더라도 그 주택이 고급주택에
해당하는 경우에는 일반주택 상당부분을 초과하는 부분에 대하여는 양도소득세가
과세된다 <소득세법상 양도소득세와 지방세법상의 취득세는 고급주택에 대한
규정에 차이가 난다 - 취득세 고급주택 규정과 비교 참조>
< 고급주택에 대한 규정 >
| 단독주택 |
취득세 시가표준액이 2천만원 이상인 것 |
주택의 연면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함)이 264m2(80평)이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 |
| 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495m2(150평)이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 |
| 공동주택 |
주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함) 165m2(50평)이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 |
| 시설기준 |
시설기준으로 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67m2(20평) 이상의 수영장 중1개 이상이 설치된 주택 |
▪ 1세대 2주택이라도 양도소득세가 비과세되는 경우
(1) 일시적인 1세대 2주택
- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(자기가 건설하여 취득하는 경우 포함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되는 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.
- 양도소득세 비과세기간은 2002년 4월 1일부터 2년에서 1년으로 단축되었다. 다만 2001년 3월 31일 이전에 '1가구 2주택'이 된 경우에는 현행대로 취득일 이후 2년 보유를 인정하고 2001년 4월1일~2002년 3월31일 주택 취득자에 대해서는 취득 이후 4월1일까지의 보유기간을 추가로 인정해 준다.
(2) 상속으로 인한 1세대 2주택
1주택을 소유한 1세대가 상속에 의해 하나의 주택을 취득하는 경우 당해 상속받은 주택을 팔 경우 보유기간에 제한없이 비과세되는 1세대 1주택으로 본다. 여러 주택을 가지고 있던 자가 사망하여 상속인이 협의분할에 의해 주택을 1채씩 상속받은 경우에는 피상속인이 가지고 있던 주택중 소유기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 양도소득세를 과세하지 않는다.
(3) 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우
자녀가 노부모(남자는 60세, 여자는 55세 / 배우자의 직계존속을 포함)를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세한다.
(4) 결혼으로 인하여 세대를 합친 경우
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 서로 혼인을 하여 1세대 2주택을 보유하는 경우 그 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세한다.
(5) 농어촌 주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 된 경우
1주택을 소유한 자가 서울ㆍ인천ㆍ경기도를 제외한 읍ㆍ면지역(도시계획구역안의 지역 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택을 3년이상 보유하다가 팔면 양도소득세가 비과세된다.
▪ 1주택을 3년 이상 보유하지 않아도 되는 경우
양도세 계산방법
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| 양도가액(1) - 필요경비(2) = 양도차익 |
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| 양도차익 - 장기보유특별공제(3) = 양도소득금액 |
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| 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(4) = 양도소득 과세표준 |
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| 양도소득과세표준 X 양도소득세율(5) = 양도소득산출세액(6) |
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(1) 양도가액
일반적으로 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액으로 하며, 양도시 부동산대금의 잔금을 받은 날을 기준으로 함 투기거래이거나 증빙서류를 제출하는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의함
(2) 필요경비
취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비 등을 포함 등기된 부동산은 증빙서류가 없더라도 취득가액의 7%, 미등기전매자산은 1%를 필요경비로 인정하여 양도차익에서 공제 취득금액기준으로 취득세 2%, 등록세 3%, 교육세 0.6% (등록세액의 20%), 농어촌특별세 0.2% (취득세액의 10%), 중개수수료 1.2% 등 약 7%의 경비가 든 것으로 인정
(3) 장기보유 특별공제
보유기간이 3년 이상이고 등기된 토지와 건물에 대해서만 적용되며, 보유기간은 취득일로부터 양도일까지로 함
① 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 자산의 양도 - 양도차익의 10%
② 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 자산의 양도 - 양도차익의 15%
③ 보유기간이 10년 이상인 자산의 양도 - 양도차익의 30%
(4) 양도소득 기본공제
양도소득이 있는 거주자에 대하여는 당해 연도의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하며, 단 미등기 양도자산에 대하여는 공제되지 않음
(5) 양도소득세율
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구 분 |
양 도 소 득 세 율 |
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미등기 양도 |
60/100 |
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보유기간이 1년 미만인 등기된 부동산 및 부동산 권리 |
36/100 |
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보유기간이 1년 이상인 등기된 부동산 및 부동산 권리 |
과세표준 |
세 율 |
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1,000만원 이하 |
과세표준의 9% |
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1,000만원 초과 - 4,000만원 이하 |
90만원 1,000만원을 초과하는 금액의 18% |
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4,000만원 초과 - 8,000만원 이하 |
63만원 4,000만원을 초과하는 금액의 27% |
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8,000만원 초과 |
1,710만원 8,000만원을 초과하는 금액의 36% |
- 2001년까지는 세법상 2년 미만 보유는 무조건 양도차액의 40%, 2년 이상 보유한 부동산을 팔 경우 양도차익이 3000만원 이하이면 20%, 6000만원 이하면 30%, 6000만원 초과면 40%의 양도소득세율을 적용받았다. 그러나 2002년부터는 위와 같이 바뀐 양도세율이 적용된다.
(6) 양도소득산출세액
양도소득산출세액(납부할 세액)에서 부동산 양도신고시 15%를 공제받을 수 있다.
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