자료출처: 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

 

1. 재건축과 재개발의 개발이익
부동산 시장에서 많은 투자자들이 재건축/재개발에 관심을 가지는 것은 재건축과 재개발 사업을 통하여 발생하는 개발이익이 존재하기 때문이다. 재건축과 재개발의 개발이익은 개발사업을 통하여 공급되는 아파트 및 부대복지시설의 총 분양가격에서 건립에 필요한 제반 비용을 제외하고 남는 비용을 의미한다. 일반적인 부동산 개발사업에서 개발이익은 토지 소유자의 몫이 된다.

하지만 재건축/재개발 사업의 사업시행자는 조합이 되고 보통의 경우 조합은 구역 내 토지와 건물을 소유하고 있는 다수의 사람으로 구성된다. 또한 조합을 구성하고 있는 조합원의 자산의 동등하지 않고 각각 다르기 때문에 어떠한 방법으로 개발이익을 분배할 것인가 하는 문제가 발생하게 된다. 재건축의 무상지분율과 재개발의 비례율은 재건축/재개발 사업을 통해서 발생하는 개발이익을 배분하는 방식을 의미한다.

재건축과 재개발의 개발이익을 추산하는 방법도 일반적인 부동산 개발에서 개발이익을 추산하는 방법과 동일하다. 즉, 개발을 통하여 공급되는 분양대상물의 분양가격에서 분양대상물의 건축에 소요되는 제반비용을 제외한 나머지 금액이 개발이익이 되는 것이다. 하지만 재건축/재개발 사업의 경우 사업시행자는 조합이 되고 조합은 사업 종료이후 청산될 법인이므로 일반 개인이나 회사처럼 개발이익을 적립하지 않고 개발이익과 비용을 적정하게 맞추어 청산 시점에 어떠한 자산도 남기지 않는 다는 것이 가장 커다란 차이라고 할 수 있다. 따라서 사업시행자인 조합이 청산되어야 하기 때문에 재건축/재개발을 통해서 발생하는 개발이익은 적립되지 않고 사업의 실질적인 주체인 조합원에게 적당한 비율로서 배분되어야 하며 이 배분의 방법이 재건축 사업의 무상지분율과 재개발 사업의 비례율로 표시되는 것이다.

2. 무상지분율과 비례율의 차이
한편 동일하게 개발이익을 조합원에게 배분 하는 방식을 표시하는 것임에도 불구하고 재건축과 재개발 사업이 동일한 기준을 사용하지 않고 무상지분율과 비례율로 다른 개념을 사용하는 것은 각 사업의 조합원이 가지고 있는 종전자산의 기준이 다른 것에 기인한다. 즉, 재건축 사업의 대상이 되는 아파트의 경우는 집합건물로 조합원의 자산이 평형에 따라 완전히 동일하지만 재개발 사업의 조합원은 종전자산의 차이가 동일한 기준 없이 모두 다른 특징을 가지고 있다.

예를 들어 재건축 사업의 조합원 A와 B가 13평 아파트를 소유하고 있다면 조합원 A와 B는 완전히 동등한 권리를 가지고 있는 반면 재개발 사업의 조합원 A와 B가 구역 내 20평의 주택을 소유하고 있다 하여도 A와 B가 소유하고 있는 주택의 위치, 용도, 노후정도 등이 모두 다르기 때문에 동일한 권리를 인정할 수 없는 것이다. 이러한 차이로 재건축 사업은 조합원이 소유하고 있는 대지의 크기를 기준으로 개발이익을 배분하는 방식을 사용하며, 재개발 사업은 각기 다른 가치를 가지고 있는 조합원의 권리를 감정평가하여 감정평가한 금액을 기초로 개발이익의 배분의 기준을 마련한 것이다.

3. 무상지분율 계산 방법
무상지분율은 조합원이 재건축 사업에 참여하여 얻게 되는 개발이익을 조합원들에게 나누는 개념이다. 즉, 재건축 조합원 A가 재건축 사업에 참여할 경우 자신의 소유하고 있던 대지지분을 기준으로 받게 되는 개발이익의 비율을 표현한 것이다. 예를 들어 조합원 A가 대지지분 20평의 아파트를 소유하고 있고 재건축 사업의 무상지분율이 120%이면 조합원 A는 자신의 대지비분에 무상지분율을 곱한 아파트를 무상평형으로 제공받게 되는 것이다. 무상지분율을 계산하는 방법은 다음과 같다.

개발이익 = 총분양가 - 공사비용
평당 개발이익 = 전체개발이익 / 전체 대지
무상지분율 = 평당개발이익/평당분양가

그럼 간단한 사례로 재건축 사업의 무상지분율을 계산하는 방법을 살펴보자.
재건축 사업조건 : 대지면적 10,000평, 용적율 250%, 분양가 800만원/평당, 공사비용 400만원/평당

이때 조합원 A가 대지지분 20평의 지분을 소유하고 있었고 33평에 분양신청을 하였을 경우 권리가액과 추가부담금은 다음과 같다.

물론 실제 재건축 사업에서는 분양수입과 건축비등을 계산하는 방법이 사례보다는 훨씬 복잡하고 많은 변수가 있지만 기본적인 무상지분율을 계산하는 공식은 변하지 않는다. 재건축의 무상지분율은 개발이익의 배분을 대지지분을 기준으로 하는 것은 재건축 사업에 참여하는 조합원이 소유하는 대지의 권리가 동등하다는 전제에서 출발하였기 때문이다.

4. 재개발의 비례율 계산
재개발의 비례율 역시 재개발을 통한 개발이익을 조합원들에게 배분하는 방식을 의미하며 그 계산 공식은 다음과 같다.

예를 들어 재개발 구역의 분양수익은 1,000억원, 총사업비는 500억, 종전자산 평가금액이 400억원이면 비례율은 125%(500억원/400억원 *100)이 된다. 이때 조합원 A의 종전사잔 평가금액이 6,000만원이었으면 최종권리가액(분양기준가액)은 7,500만원(6,000*125%)이 된다. 이때 조합원 A가 분양가격 18,000만원인 25평 아파트에 분양신청을 하였다면 조합원 A의 추가 부담금은 10,500만원이 되는 것이다.

재개발의 비례율 역시 개발이익을 조합원에게 배분하는 비율을 의미하지만 재건축과 달리 배분의 기준이 대지지분이 아니라 조합원이 소유하고 있던 종전자산의 평가금액을 기준으로 하는 것이 큰 차이라 할 수 있다.

5. 투자성이 높은 재건축/재개발 구역을 선별하는 방법
앞에서 살펴 보았듯이 재건축의 무상지분율과 재개발의 비례율은 개발 사업을 통해서 발생하는 개발이익을 조합원에게 배분하는 방식과 비율을 의미하는 것이다. 따라서 무상지분율이 높은 재건축 단지와 비례율이 높은 재개발 구역은 말 자체에서 높은 사업성을 가진 지역이라는 의미를 내포하고 있는 것이다. 하지만 재개발/재건축 사업에서 무상지분율과 비례율이 확정되는 것은 사업이 일정하게 진전된 상태에서 가능하기 때문에 사업초기 단지에서는 정확한 무상지분율과 비례율을 알고 투자하기 어렵다는 것이 문제이다. 따라서 초기 재건축/재개발 투자에서 무상지분율과 비례율이 중요한 것은 단지 숫자의 문제가 아니라 어떠한 조건에서 개발 이익이 높게 나타날 것인가를 예측하는 것이 훨씬 중요한 것이라 할 수 있다.

1) 개발이익의 극대화
무상지분율과 비례율이 높기 위해서는 무엇보다도 개발이익이 높아야 한다.
개발이익이 높기 위해서는 우선 높은 분양가를 책정할 수 있는 입지조건이 가장 중요한 문제가 된다.입지조건의 문제는 단순히 분양가를 높여서 개발이익을 극대화 시키는 문제뿐만 아니라 향후 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요인이 되기 때문에 재건축/재개발에서 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 강남의 초기 재건축 아파트와 용산 한남 뉴타운, 송파 거여 뉴타운의 시세가 다른 지역의 재건축/재개발 구역에 비하여 상대적으로 높은 시세를 형성하고 있는 것이 바로 입지조건의 차이가 가격에 반영되어 있다는 것을 반증하고 있는 것이다.

다음으로 개발이익을 높이기 위해서는 분양할 수 있는 분양대상 목적물이 많아야 한다. 재건축/재개발 구역에서 분양대상 목적물이 많기 위해서는 해당 지구에 적용되는 용적율이 핵심적인 관건이 된다. 동일한 대지면적에서 적용되는 용적율의 차이에 따라 분양대상물의 차이가 발생하며 이러한 차이에 따라 개발이익의 크기가 달라지기 때문이다.

용적율 문제와 관련하여 주목할 재개발 지역은 도시환경정비사업이 적용되는 지역이다. 도시환경정비사업의 경우 대부분 상업지에 위치하고 있어 대략 500%~1,000% 정도의 용적율이 적용되고 있으며 정비구역으로 지정된 곳이 많기 때문에 재개발 사업이 진행되면 높은 투자수익을 기대할 수 있다. 최근 가격이 크게 상승한 용산 특별계획구역, 천호 뉴타운1구역, 교남 뉴타운1구역, 영등포 뉴타운지역등이 도시환경정비사업 시행으로 개발이익에 대한 기대감이 반영된 지역이라 할 수 있다.

2) 조합원분양과 일반 분양 - 조합원 비중 낮은 것이 유리
재건축/재개발에서 분양수입은 분양 주체에 따라서 조합원 분양과 일반 분양으로 구분된다. 재건축/재개발 사업에서 일반분양은 조합원 분양을 우선 진행하고 남는 분양대상물을 대상으로 하게 된다. 이때 사업시행자인 조합은 개발수익을 극대화하기 위하여 최대한 높은 분양가를 책정하려 한다. 물론 일반 분양가를 무한정 높게 책정할 수는 없으며 시장에서 분양이 가능하고 허가관청의 분양승인을 받을 수 있는 범위에서 높여 잡는 것이 보통의 경우다.

다음으로 조합원 분양가는 전체 재건축/재개발 사업에서 필요한 비용에서 일반분양수입을 제외한 나머지 부분을 조합원에게 평형과 동호수에 따라 안분하는 방식으로 결정된다. 이러한 방식으로 분양가를 결정하게 되면 재건축/재개발 사업에서 일반 분양이 많다는 것은 그 만큼 조합원의 부담이 경감되는 것을 의미한다. 반대로 일반분양이 거의 없는 단지일 경우는 개발에 필요한 비용을 모두 조합원이 부담하기 때문에 조합원의 부담은 가중될 수 밖에 없는 것이다.

이러한 점에서 재개발 투자에서는 예상 건립세대와 조합원의 수를 비교하여 조합원의 비중이 낮은 지역을 선택하는 것이 반드시 필요하다. 서울의 일부 재개발 구역의 경우 이른바 지분쪼개기가 심각한 상태로 예상건립세대보다 조합원의 수가 많아 사업자체가 난관에 봉착한 경우도 발생하고 있는 상태이다.

3) 사업속도와 동의율
재건축/재개발 모두 최소한 사업이 진행되기 위해서는 전체 소유자의 80% 이상의 동의를 반드시 요구하고 있다. 재건축/재개발 사업 모두 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분에 필요한 동의율은 80%로 엄격히 규정하고 있기 때문이다. 따라서 해당 단지가 재건축이나 재개발 사업이 진행되기 위해서는 전체 주민의 80%이상의 동의를 어떻게 확보할 수 있을 것인가가 관건이 된다. 해당 지역에 주민동의가 지지부진하고 재건축/재개발 초기단계에서 여러 개의 추진위원회가 난립 되어 있다면 사업은 사업대로 늦어지고 그 늦어진 기간에 소요된 비용은 고스란히 모두 조합원들에게 전가된다.

재개발 사업 속도와 관련하여 최근 도시및주건환경정비법의 개정으로 시공사 선정시기가 조합설립인가 이후로 확정된 것도 유의해야 하는 사항이 된다. 재개발 사업에서 시공사 선정시기가 문제가 되는 것은 조합설립인가가 정비구역지정 이후에 가능하다는 점 때문이다. 현재 주택 재개발 사업의 경우 정비구역의 지정은 대부분 주민 발의에 의한 정비구역입안신청을 통하여 이루어 지고 있으며 정비구역 지정을 위한 정비계획의 수립에 많은 시간과 비용이 소요되고 있다. 이러한 이유로 자금력을 가진 시공사가 선정되어 있는 재개발 구역의 경우 시공사의 자금지원으로 사업을 끌고 갈 수 있지만 시공사를 선정하지 못한 재개발 구역의 경우 사실상 재개발 사업에 필요한 비용을 충당할 방법이 없는 상태로 상당기간 사업이 지연될 우려가 높아지고 있는 것이다.

최근 새로운 도시및주거환경정비법의 시행으로 많은 수도권 도시들이 정비기본계획을 발표하고 이에 따라 해당 지역은 재개발 사업에 대한 기대감이 높아진 상황이다. 하지만 이들 지역 대부분이 기본계획의 승인이 늦어지면서 새로운 도정법에 따라 조합설립인가 이후에 시공사 선정을 해야 하는 상황에 처해 있는 실정이다. 이들 지역은 해당 자치단체의 정책적 지원이 없는 상황에서는 재개발 사업의 지연이 불가피한 상황이므로 신중한 판단이 요구된다.

 

자료출처: 닥터아파트 > 회원노트

 

 

 

재건축 사업과 재개발 사업은 노후화 된 주택을 공동주택(아파트)으로 탈바꿈시키는

주택개량사업이라는 공통점이 있지만 깊이있게 자세히 들여다보면,

기본 전제부터 다른 개념입니다. 

재건축은 주변 기반시설(도로망, 상업시설, 녹지공간 등)이 양호하여 기반시설은 그대로 두고

주택만을 철거하고 다시 짓는 사업이지만,

재개발은 주택이 노후 불량함은 물론 기반시설까지 열악한 지역을 대상으로 하여 주택 뿐만 아니라

기반시설까지 전부 개선하는 사업이라는 것이 대표적인 차이점입니다.

그러면, 재건축과 재개발의 차이점을 한눈에 살펴보도록 하죠.

 

구분	재건축	재개발
의의	사적 부조의 개념	공적 부조의 개념
구역지정 요건	- 노후 불량 건축물  2/3 이상 - 노후 불량 건축물 1/2 이상 이면서 15년 이상 된 다세대, 다가구 주택이 30% 이상	- 호수밀도 : 60호/ha 이상 - 노후도 : 60% 이상 - 접도율 : 30% 이하 - 과소필지 : 50% 이상
조합원자격	토지, 건물 모두 소유한 자	토지, 주택, 지상권자 등
조합원승계	조합설립인가 후 조합원명의변경 금지	규제 없음
임대주택	늘어나는 용적률의 25%	전체가구수의 17%, 전체 세입자의 35% 중 많은 수
일반분양시기	후분양(공정80%이상)	선분양(관리처분인가 후)
재정비촉진지구 인센티브	인센티브 적용 없음	용도지역 상향 가능. 구역지정요건 20%까지 완화. 용적률,층고제한 인센티브 적용
주민동의율	추진위원회-4/5 이상 동의 구역지정-2/3 이상 동의 조합설립-4/5 이상 동의	추진위원회-1/2 이상 동의 구역지정-2/3 이상 동의 조합설립-4/5 이상 동의
세입자 이주비	지원 안함	지원함(3개월의 지원정착금)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1990년대만 하더라도 부동산투자 특히, 소액투자의 대명사는
단연 재건축이었습니다.
하지만 개발이익환수제 도입과 안전진단기준 대폭강화 등의 정책에 의한
재건축 죽이기의 강도가 점점 심화되면서 현재 재건축의 투자메리트는
많이 떨어져 있는 상태입니다.

이러한 재건축사업의 상황과는 달리, 상대적으로 오랫동안 소외되었던 재개발이
점점 그 빛을 발하고 있습니다.
뉴타운사업 및 균형발전촉진지구, 도시재정비촉진특별법을 적용시킨
도시재정비촉진지구, 강북재개발의 핵심이론인 U-Turn Project 등의

체계적인 재개발사업 지원 정책이 추진되면서 현재 재개발사업의 투자메리트는
재건축을 크게 앞지르고 있는 형국입니다.

하지만 아직도 우리에겐 재개발은 어렵고, 10년이상을 바라봐야 하고,
돈이 묻혀버리는 투자처라는 인식이 남아있습니다.

그러나,

우리의 삶과 함께하는 모든 것들이 큰 변화가 있었듯 재개발사업 또한
많이 변했습니다.
이러한 변화를 제대로 catch하지 못한채 과거의 인식 그대로 바라보는 것
은 시대의 흐름을 파악하지 못하는 큰 오류입니다.

물론 재개발사업은 재건축처럼 노후화된 집만 헐고 아파트를 짓는 것이 아닌,
도시기반시설까지 재정비하는 사업이기 때문에 재건축에 비해 더욱 광범위 합니다.
하지만 굵은 요지 몇가지의 개념만 제대로 파악하면

재건축은 물론 일반아파트보다 더욱 쉽게 접근할 수 있는것이 바로 재개발입니다.

 

 

 

재개발은 앞으로도 계속 각광받는 투자처가 될 전망입니다.
재건축은 도시기반시설을 그대로 두고 집만 새로 짓는 개념이기 때문에
기반시설의 절대부족 현상으로 인한 교통체증, 편의시설 및 학교,
공공부지의 부족 등 난개발의 원인을 제공한다는 핸디캡을 가지고 있습니다.
또한 재건축은 사적 부조 개념의 수익사업으로 분류되어

정부에서도 집값상승의 진원지로 취급, 앞으로도 지금의 규제책 이상의 규제책이

오랜시간동안 유지될 가능성이 높은만큼 사업성 및 투자성의 한계가 극명합니다.

하지만 재개발은 도시기반시설까지 함께 체계적으로 재정비하는 것이기
때문에 심각한 사회문제로 대두되고 있는 난개발의 개념과는 거리가 멉니다.
오히려 해결책이 될 수 있죠.
또한 수익사업이 아닌 주택개량사업으로 분류되어 정부에서도 오랫동안 슬럼화된 지역을

이러한 확실한 명분을 갖추고 있는 재개발의 미래는 매우 밝으며
촉진지구의 인허가절차 간소화에서도 바로 알 수 있듯이 사업속도 또한
더욱 빨라질 것이고 그만큼의 사업성 및 투자성 또한 높아질 것으로 평가받고 있습니다.
재개발에 투자하겠다는 투자자가 재건축보다는 배이상으로 많았던
최근 언론기사의 설문조사 결과가
재건축보다 월등한 재개발의 투자유망성을 대변하는 객관적 가치가 된다고 말할 수 있습니다.

 

 

 

 

이러한 기본 전제적인 개념에서의 유망성 뿐만아니라

수익성과 직결되는 현장데이터인 종세분화의 산물 용적률을 필두로,
면적 당 세대수로 설명할 수 있는 호수밀도의 차원에서도 재건축과 재개발은 큰 차이가 있습니다.

구옥이나 단독주택, 저층 다세대주택으로 구성된 재개발과 이미 공동주택의 성격인 재건축의

조합원수로 대변되는 현장데이터는 큰 차이가 있을 수 밖에 없습니다. 

  

이 밖에 개발이익환수여부, 인허가절차 등에서도
현 시점에서 분석할때 재건축보다는 재개발의 투자성이 우위에 있습니다.

 

 

 

 

세가지 이벤트 중에서 하나만 발생해도 집값은 큰폭의 상승곡선을 나타냅니다.

 

이 중에서 재건축ㆍ재개발은 획을 같이 하는 친형제로서

주택개량사업이라는 본질적인 뿌리를 함께 하고 있는 뗄래야 뗄 수 없는 영구적 비교대상입니다.

하지만,

그동안 부모(정부)의 사랑을 독차지 하던 재건축은 어느 때부터인가

눈밖에 나기 시작한 반면(난개발로 인한 부작용 및 집값상승의 진원지)

오랫동안 홀로서기만을 해왔던 재개발이 현재는 재건축의 자리를 대신해

부모의 사랑을 한몸에 받고 있습니다. (뉴타운, 도시재정비촉진지구,

균형발전촉진지구, 지구단위계획의 확장 지정)

체계적인 교육을 받으며 건강하게 커가고 있는 재개발에 비해

부모한테 확실하게 찍혀버린 재건축의 미래는 불투명한 실정입니다.