부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 10대 메이저 건설사 분양계획(주상복합, 오피스텔, 타운하우스 포함)을 소개한다. 메이저 건설사는 2009년 도급순위로 선정했다.

10대 메이저 건설사는 가나다순으로 대림산업, 대우건설, 두산건설, 롯데건설, 삼성물산, 포스코건설, 현대건설, 현대산업개발, GS건설, SK건설이다. 

가나다순에 따라 5개(대림산업, 대우건설, 두산건설, 롯데건설, 삼성물산) 건설사의 올해 분양계획을 살펴봤다. 

2009년과 달리 2010년에는 메이저 건설사들의 신규 분양이 크게 늘어난 모습이다. 이는 경기회복 및 2009년 분양시장의 긍정적 분위기 지속에 대한 기대감에 기인한 것으로 분석된다.

눈에 띄는 분양단지로는 서울 교통의 요충지에 대규모 주거지로 거듭날 왕십리뉴타운과 광교신도시, 인천 송도국제도시 등의 물량이 있다.

◆ 대림산업 - 전체 물량의 78% 경기도에 집중

대림산업 2010년 분양 계획 물량은 전국 15곳, 8천9백56가구다. 이중 경기도 물량이 전체의 절반 이상(78%, 7천2가구)을 차지하며 주요 단지로는 광교신도시, 의왕시 내손동 아파트가 꼽힌다.

지난해 청약 불패신화를 자랑한 광교신도시 A7블록에서 128~231㎡ 1천9백70가구를 4월 분양한다. 신분당선 연장선 경기도청역(가칭, 2014년 개통 예정), 중심상업지역 및 학교시설 등이 두루 인접해 입지여건이 뛰어나다.    

같은 시기에 의왕시 내손동에서 대우사원주택을 재건축해 2천2백45가구 중 83~225㎡ 9백71가구를, 그리고 GS건설과 공동시공으로 수원시 권선동 권선주공1,3차를 재건축해 1천7백53가구 중 84~230㎡ 6백4가구를 3월 일반분양할 계획이다.

이밖에 삼성물산, 현대산업개발, GS건설과 컨소시엄으로 진행하는 왕십리뉴타운 1,2구역 분양이 3월~4월 예정돼 있다. 

◆ 대우건설 - 상반기 전국에서 분양 골고루 선보여

대우건설은 올해 수도권 및 부산, 대구, 충남 등 전국에서 1만4백1가구를 분양할 계획이다. 특히 상반기에 전체 물량의 81%(8천4백67가구)가 몰려있는 것이 특징.

1월 말 송도국제도시 5공구 RM1블록 주상복합 117~302㎡ 1천7백3가구 분양을 시작으로 2010년 분양의 첫 포문을 연다. 이어 2월에는 동작구 흑석4구역을 재개발해 8백11가구 중 77~162㎡ 2백11가구를 일반분양할 예정.

이외 경기도 성남시 단대구역(1천1백40가구 중 85~164㎡ 2백52가구)과 경인선 소사역 인근인 부천시 소사본동(81~148㎡ 7백97가구)에서 3월, 4월 분양을 계획 중이다.

지방에서는 충남 당진1지구에 97~130㎡ 5백6가구(2월 예정), 그리고 대구 상인동 세경백조1차 재건축, 부산 사하구 당리1구역 재개발을 통해 각각 6백98가구 중 79~152㎡ 5백95가구, 4백98가구 중 83~173㎡ 3백21가구를 5월과 6월 분양을 목표로 준비하고 있다.

◆ 두산건설 - 6개 사업지 중 3곳이 재건축 아파트

두산건설은 올해 전국 6곳에서 3천21가구를 분양할 계획이다. 이중 3곳이 재건축 사업방식으로 분양된다.

오는 5월 경기도 안양시 석수동 한신아파트, 부산 해운대구 중동 AID아파트 재건축 일반분양을 진행할 예정. 각각 7백42가구 중 80~157㎡ 1백84가구, 2천3백69가구 중 64~311㎡ 4백20가구 일반분양을 계획하고 있으며, 해운대 AID아파트는 현대건설과 컨소시엄으로 진행한다.  

8월에는 서울 동작구 사당동 영아아파트를 재건축해 4백51가구 중 79~~153㎡ 1백21가구를 일반에 선보일 예정.

◆ 롯데건설 - 1천가구 이상 대규모 단지 눈길

2009년 롯데건설은 경기도와 부산에서 총 규모 3천~5천여가구에 달하는 초특급 매머드 아파트를 선보인다.  

경기도 용인시 중동 동진원 도시개발사업지구에 112~265㎡ 2천7백70가구를 분양한다. 용인 경전철 어정역이 도보 10분거리. 1월 14일(목)부터 1순위 청약접수를 받는다.

3월 부산에서는 화명동 화명주공 재건축 2차 분양을 준비 중이다. 총 5천2백39가구 규모로 이중 109~201㎡ 1천4백5가구가 일반분양 예정이며, 부산지하철 2호선 수정역이 도보 2분거리인 초역세권 단지다.

하반기 10월, 12월에는 각각 인천 송도국제복합단지 A3블록(한진중공업 공동 시공)에 105~218㎡ 1천4백가구, 파주 교하신도시 A14블록에 82~234㎡ 1천8백80가구를 분양할 계획.

◆ 삼성물산 - 2010년에도 수도권 사업에 올인

올해에도 삼성물산은 수도권 사업에 주력할 계획이다. △서울 4천8백80가구 △인천 2백91가구 △경기 92가구가 분양 예정이며, 지방 분양 예정 사업은 한 곳도 없다.

특히 전체 물량(5천2백63가구)의 93%를 차지하는 서울 분양단지는 재개발, 재건축 일반분양이주를 이룬다.

동대문구 답십리16구역, 성동구 옥수12구역 재개발 일반분양이 상반기에 예정돼 있다. 답십리16구역(두산건설 공동시공) 2천4백21가구 중 82~172㎡ 6백76가구를, 옥수12구역은 1천8백22가구 중 90가구를 일반분양할 계획.

하반기에는 대우건설과 시공하는 마포구 아현3구역, 왕십리뉴타운3구역 분양을 준비 중이다.

두 곳은 교통이 뛰어나 수요자들의 관심이 높은 지역. 공급규모는 △아현3구역 3천63가구 중 110~315㎡ 4백10가구 △왕십리뉴타운3구역 2천1백1가구 중 79~231㎡ 8백36가구 일반분양 예정이다. 현재 왕십리뉴타운3구역은 설계변경 중으로 일반분양 물량은 변경될 수 있다.

이외 강남구 역삼동 진달래2차 재건축 아파트 일반분양(24가구 예정)을 상반기에 진행할 계획이다.    

※. 부 록 : 임대차에 관한 여러 가지 사례와 판례

■ 임대차계약 전 필수 참고사항

임대차계약 체결 전에 임차인은 반드시 다음의 사항을 꼼꼼히 살펴야 보증금도 지킬 수 있고, 임대인의 횡포에 대하여도 대비할 수 있습니다.

                                  〈다     음〉

▶ 당해 부동산(주택, 상가)의 등기부를 확인하여야 합니다.

부동산 등기부는 소유권과 관련된 사항이 기재되어 있는 갑구(甲區)란과, 소유권 이외의 사항이 규정되어 있는 을구(乙區)란으로 구성되어 있습니다. 갑구란과 을구란을 살펴서 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등이 설정되어서 등기부가 복잡하고 지저분하다면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

특히 가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없으므로 더욱 유의하여야 합니다.

가등기는 장래 발생하거나, 장래 확정될 청구권을 보전하기 위하여 임시적으로 해 두는 예비등기를 말합니다. 그런데 가등기 자체만으로는 큰 효력이 있는 것이 아니어서 가등기가 되어있다고 해도 소유자는 이를 매매하거나 임대할 수 있습니다. 따라서 임대차 계약을 체결하는 것 자체는 가능합니다.

그러나, 만일 집주인이 채무를 변제하지 못하는 등의 사유로 가등기에 기초해 본등기가 이뤄지게 되면 본등기의 순위는 가등기의 순위와 같아지게 되므로 임차인은 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없게 됩니다.

가처분의 경우를 보면 만일 집주인이 처분금지가처분이 붙은 부동산을 다른 사람에게 매도하거나 전세, 임대를 놓더라도 가처분신청자가 소유권이전등기청구소송에서 승소판결을 받게 되면 당해 부동산을 매수하거나 임차한 사람에게 대항할 수 있습니다. 따라서, 가처분이 되어있는 부동산을 임차하는 것은 피해야 합니다.

▶ 임차할 부동산을 직접 방문하여 다른 세입자가 있는지, 있다면 보증금(전세금)은 각각 얼마인지 조사하여야 합니다.

등기부상 드러난 이해관계인이 없다고 하더라도, 다른 세입자 중에 소액보증금 임차인이 있다면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물임대차보호법 제5조 제2항에 의해 최우선변제권이 있으므로 문제되고,

주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의해 이미 확정일자와 대항력을 갖춘 선임차인이 있는 경우에도 자신의 보증금을 회수할 수 없는 경우가 생기므로 유의하여야 합니다.

▶ 임대인이 부동산의 실소유자인지 확인해야 합니다.

임대 부동산의 소유자가 아닌 자와의 임대차계약도 무효인 것은 아니라는 것이 판례이지만(95다15087) 진짜 소유자가 나타나, “나가라~!”고 하면 ‘찍 소리’도 못하고 나가야 하므로, 실소유자가 임대인인지 여부를 살펴야 합니다. 대리인이 나와서 계약하는 경우에는 실소유자의 인감증명서와 위임장을 소지하였는지 여부를 살피시기 바랍니다.

▶ 임대보증금을 받을 수 없게 되는 경우를 대비하여 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다.

임대차 계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다.

임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 600원입니다. 그리고 공증인 사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다.

임대차의 대항요건(주택을 인도 받고 주민등록을 마치면 대항력을 갖추게 됨. 주택임대차보호법 제3조 제1항)과 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.(주택임대차보호법 제3조의2 제2항)

확정일자를 요구하는 이유는 경매나 공매 시에 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하여, 제3자를 보호하기 위함입니다.

■ 임대차계약 시 필수 참고사항

▶ 임대기간과 관련하여

주택임대차보호법 제4조에 의해 주택을 임차하는 경우 임차인은 계약내용에 관계없이 최소2년의 기간을 보장 받을 수 있고, 임차인이 이보다 짧은 기간을 원하여 이에 의하여 계약하고, 임차인이 이를 주장하는 경우에는 이를 유효한 것으로 보므로, 2년 이내에 이사가야 할 사정 등이 있는 경우에는 이를 계약서에 명기하는 것이 좋을 것입니다.

상가건물임대차보호법 제9조에 의해 상가를 임차하는 경우, 주택임대차의 경우보다 짧은 기간인 1년으로 규정하고 있습니다. 상가의 경우 내부 인테리어등의 시설물에 자금을 투자하는 경우가 많은데, 현형 민법상 내부 인테리어 등의 경우 임대인을 통하여 보상을 받을 수 있는 경우가 거의 없으므로, 계약서 작성하는 때에, 계약기간이 만료되더라도 특별히 부당한 사정이 없는 경우라면 재계약을 강제할 수 있는 특약사항을 두는 것이 바람직해 보입니다.

▶ 임대인이 계약을 취소할 경우 등을 대비하여 위약시의 손해배상액 등을 약정해 둘 필요가 있습니다.

일반적으로 임대차계약서에는 부동문자(미리 인쇄된 문자를 의미)로 임차인이 위약한 경우에는 계약금을 포기하고, 임대인이 위약한 경우에는 계약금의 2배 상당액을 지급하는 것으로 규정하므로, 특별히 손해배상액에 대하여 약정하지 않은 경우라면 위 액수가 손해배상액이 됩니다.

채무불이행의 경우 채무자가 채권자에게 지급하기로 약속한 금전을 위약금이라고 하는데, 그 약정의 목적이 반드시 일정한 것은 아닙니다. 즉 손해배상액의 예정인 경우도 있고, 실손해의 배상과 별도로 불이행에 대한 제재로서 지급하기로 하는 위약벌의 성격을 지니고 있는 경우도 있습니다.

민법 제389조 제4항에 의해 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 당사자가 위약벌의 목적으로 약정한 경우에는 반증을 들어 이 추정을 깨뜨릴 수 있으며, 이 경우에는 법원이 이를 감액할 수도 없습니다.

결국, 단순한 위약금 규정만 있는 경우 이는 민법 제389조 제4항에 의해 손해배상액의 예정으로 추정되어 실손해가 손해배상으로 예정된 액수 보다 많더라도 채권자는 예정된 배상액만을 청구할 수 있습니다. 따라서 위약금의 약정이 위약벌로서의 성격을 보유하기를 원한다면 계약서에 그 위약금의 실질이 위약벌임을 명시할 필요가 있습니다.

예를들면, “계약당사자 중 일방이 본 계약을 취소하거나 위반한 경우 금(금액)원을 배상하여야 한다. 이 배상은 위약벌로서 부과되는 것이다”라는 문구를 넣어 계약서를 작성하면 위약금과 함께 실손해액을 입증하여 배상 받을 수 있습니다.

▶ 임대차 기간동안 설치한 시설물의 처리와 관련하여 특약을 해 두면 좋습니다.

민법 제646조에 의해 임대차 기간 중에 설치한 부속물의 경우 임대인의 동의가 있었거나 임대인으로부터 사서 설치한 경우에 한하여 부속물매수청구권이 인정되며,

상가이용을 위하여 설치한 간판, 내부 인테리어 등의 비용은 받을 수 없는 경우가 대부분이므로, 이에 대하여 서면으로 보상해 주도록 특약을 해 둔다면 비용을 받을 수 있을 것입니다.

▶ 상가 임차의 경우에는 권리금에 대하여 확실히 반환 받으려면 명확하게 계약서에 명시하여야 합니다.

대법원은 “모든 권리금을 인정함”이라는 계약서 기재에 대하여 임대인에게 직접 권리금을 달라 할 수 있는 것이 아니라, 임차인이 권리금을 회수하는 것을 인정하는 것으로 해석되어야 한다는 입장입니다. (2000다4517)

따라서 상가를 임차하면서 임대인에 대하여 권리금을 지급한 임차인이 나중에 임대차가 종료되어 임대인으로부터 직접 권리금을 회수하고 싶다면 계약서 상에 이를 명시해야 합니다.

예컨대‘그 당시의 통상 인근 점포의 상가권리금에 해당하는 돈을 임대인이 보상해 준다’는 형태로 계약서상에 명확하게 적어둘 필요가 있을 것입니다.

■ 부동산중개수수료에 관하여

1. 부동산중개업법의 규정내용.

① 부동산중개업법 제20조 제1항 및 제2항에서는,

중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료와 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비(실제 지출된 비용을 의미)를 받을 수 있도록 하고 있고,

② 제3항에서는 수수료와 실비의 한도에 대하여 건설교통부장관이 정하는 범위 내에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하도록 하고 있습니다.

2. 부동산중개업법시행규칙의 태도(부동산중개업법시행규칙 제23조의2)

건설교통부장관은 부동산중개업법의 위임을 받아 그 내용을 구체화 하고 있는데

① 중개 수수료의 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 아래 표에 명시된 범위 내에서 각 특별시, 광역시 또는 도의 조례로 정하도록 하고 있습니다.

▶ 매매, 교환계약을 중개한 경우: 거래가액의 0.2% 이상 0.9% 이하

▶ 임대차(월세,전세)계약을 중개한 경우: 거래가액의 0.3% 이상 0.8% 이하

② 실비의 경우는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 비용으로 하고, 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 기타 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

3. 결국 수수료 한도는 조례에 의하여 최종적으로 구체화 되므로, 각 특별시, 광역시, 도 마다 조금은 다른 기준을 갖게 됩니다. 아래에서는 이해의 편의를 위하여 서울특별시의 경우를 한번 살펴보겠습니다. (법률개정으로  변동가능)

◆ 기 타 사 항

① 주택이 있는 토지의 경우 주택에 준하여 취급합니다.

② 중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되 산출된 금액이 요율표에 정해진 한도액을 초과하는 경우는 한도액 범위 내에서만 받을 수 있습니다.

③ 임대차계약 중 월세의 경우 거래가액은[월세보증금액 (한달월세액×100)]로 산출된 금액을 기준으로 합니다.

◆ 구체적인 예 (표에서 ★★★ 표시된 부분을 예로 들어보겠습니다)

부동산 중개인이 전세금 9천만원인 주택을 중개한 경우 거래가액의 0.4%가 중개수수료가 되지만, 한도액이 30만원이므로 결국 수수료는 36만원이 아닌 30만원이 되는 것입니다.

■ 중개수수료의 부담에 관하여

부동산거래와 관련해서 자주 받는 질문 중에 하나가, 임대차기간 도중에 임차인 사정으로 이사를 가게 되는 경우 새로 들어오게 되는 임차인을 구하면서 발생하게 되는 부동산 중개수수료를 임대인이 아니라 계약기간 전에 나가게 되는 임차인이 부담해야 하는 것 인지이다. 중개업소에 문의하면 의례 임차인이 부담해야 한다는 것이다. 왜냐고 물어보면, 당연한 관행이라는 대답을 듣게 된다. 선뜻 수긍하지 못하면 오히려 성격 이상한 사람으로 취급당할 수도 있다.

그러나, 위와 같은 대답은 따지고 보면 정확한 대답이 아닐 수 있다. 임차인의 개인적인 사정으로 약속한 임대차기간 이전에 임차인이 나가게 되는 경우가 아니라, 약정된 기간을 모두 채우고 임차인이 나가게 되는 일반적인 경우를 살펴보자. 이 경우 다음 임차인을 구하기 위해서 필요한 중개수수료는 응당 임대인이 부담해야 한다. 그런데, 계약기간 이전에 임차인이 나가게 되는 사정이 생기면 임대인이 아니라 왜 계약기간 이전에 나가는 임차인이 부담해야 하는 것일까?
관행이기 때문에 부담할 의무가 발생한다? 뭔가 석연치 않은 느낌이다. 만약, 임차인이 부담하는 것이 “관행”때문이라고 하면, 임대기간 24개월 중에서 12개월만 사용하다가 나가는 임차인과, 22개월을 살다가 불과 2개월 정도 일찍 나가게 되는 임차인의 경우 모두 임차인이 중개수수료를 부담해야 하는 것인가? 관행에서 그 대답을 찾기가 쉽지는 않다는 것을 알게 될 것이다.

그렇다. 관행이기 때문에 이러한 의무가 발생하는 것은 아니다. 위에서 본 바와 같이 새로운 임차인을 구하는 비용은 임대차목적물을 임대하기 위해 중개업소에 의뢰하는 임대인이 부담하는 것이 원칙이다. 임차인의 사정으로 임차인이 계약기간을 채우지 못하고 나가게 될 경우도 마찬가지이다. 이러한 임차인의 사정이 있다고 하더라도 중개업소에 새로운 임차인을 구하는데 소요되는 비용은 원칙적으로 임대인이 부담해야 한다. 다만, 임대인으로서는 임대차기간 이전에 임차인이 계약을 종료하는 것에 동의하지 않을 수 있을 뿐이다. 즉, 임대차기간이 만료하기 이전에는 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 없는 것이다. 결국, 임대차기간 이전에 임차보증금을 돌려 받고 계약을 종료시키기 위해서는 임차인이 임대인을 설득할 수 밖에 없고, 그 설득의 일환으로 새로운 임차인을 구하는 비용을 임대인 대신 임차인이 부담하기로 “합의”할 수가 있다. 그러한 합의가 있었다면, 중개수수료는 임대인이 아닌 임차인의 부담이 되는 것이다. 결국, 임대인이 아니라 임차인이 중개수수료를 부담하는 것은 관행이 아니라 두 사람간의 “합의”에서 찾아야 하는 것이다. 만약, 그러한 합의가 없었다면 원칙대로 중개수수료부담은 임대인의 몫이다.

이러한 측면에서 다음과 같은 케이스를 살펴보자. 임대차기간 24개월 중 18개월을 남겨두고서 임차인 개인적인 사정으로 계약을 빨리 종료하고 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황에서, 너그러운 마음의 임대인은 ‘다음 임차인이 구해지는 대로 보증금을 돌려주마’라고 구두로 약속했다. 그로부터 2개월 뒤에 인근 중개업소의 도움으로 새로운 임차인이 입주하게 되었고, 임차인으로서는 4개월 일찍 보증금을 돌려 받을 수 있는 상황이 되었다. 이 상황에서 임대인은 응당 관행대로 중개수수료 50만원을 임차인이 부담할 것을 요구했는데, 임차인은 불과 4개월 일찍 나가게 되는데 중개수수료를 자신이 부담해야 한다는 것이 납득되지 않았다. 결국, 두 사람은 서로 옥신각신하다가 재판까지 하게 되는 처지가 되었다.

재판에서는 어떻게 판단될까? 이런 사정이라면 일단 판사가 조정을 시도할 가능성은 높다. 그러나, 만약 조정이 성립되지 않고 판결로 갈 수 밖에 없다면 임대인이 패소할 가능성이 더 크다. 위에서 본 바와 같이 임차인이 먼저 나가게 되는 사정이 있다고 하더라도, 새로운 임차인을 구하는 비용인 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙이다. 따라서 임대인으로서는, 새로운 임차인을 구하는 중개수수료를 임차인이 대신 부담하기로 약속했다는 입증을 해야만 승소할 수 있는데, 이 사건은 이러한 비용에 관한 합의 없이 임차인이 먼저 나가는 것에만 임대인이 합의해 준 결과, 중개수수료는 원칙대로 임대인이 부담하게 되는 것이다. 따라서, 임차인이 중개수수료를 부담하기로 합의했다고 주장하지 않고, 비록 임차인은 이러한 합의를 한 바는 없지만 계약기간보다 먼저 나가게 되는 임차인이 중개수수료를 부담하는 것이 당연한 관행이 아니냐고 임대인이 주장하면 무조건 재판에서 지게 되는 것이다.
다만, 실제 재판과정에서는 중개수수료 부담약속에 관해 임대인과 임차인간에 서로 상반되게 주장되는 경우가 많아, 재판이 쉽지 않다. 임대인 주장은, 중개수수료를 부담하기로 임차인이 합의했다는 것이고, 반면에 임차인 주장은 그러한 합의를 하지 않았다고 하여 주장이 서로 상반되기 일쑤이다. 결국, 이렇게 주장이 상반되면 사건의 해결은 민사소송법상 증거법리에 따라서 해결될 수밖에 없다. 위에서 본 바와 같이 임차인이 먼저 나가게 되는 사정이 있다고 하더라도 새로운 임차인을 구하는 책임은 임대인에게 있는 것이어서, 중개수수료 부담은 원칙적으로 임대인에게 있어서, 임대인 대신에 임차인이 그 비용을 부담하기로 했다는 점에 관한 약속이 있었다는 입증을 임대인이 하지 못하면 입증책임의 법리상으로 임대인이 패소할 수 밖에 없다.

따라서 아무런 입증자료 없이 서로간에 주장이 다르다면 임대인이 패소하는 것은 명백하다. 반면에, 이러한 입증을 시도하기 위해 임대인이 증인을 신청하는 등의 노력을 한 결과, 다행히 임차인의 약속이 있었다는 사실이 입증되면 임대인이 승소하게 된다. 증거를 믿느냐 여부는 법관의 자유심증에 달려있게 되는데, 법관으로서는 임대차기간을 상당부분 채우지 못하고 나가게 되는 임차인의 경우에 임차인이 중개수수료를 부담하고서라도 조기에 나가겠다는 의사를 표명했을 가능성이 보다 높은 것으로 보아서, 임대인의 입증을 믿을 가능성이 더 크다고 할 수 있고, 반면에 임대차기간을 거의 다 채우고 나가는 임차인의 경우에는 과연 임대인이 부담할 중개수수료를 임차인이 부담하면서까지 먼저 나가겠다고 했을까라고 의심할 가능성이 더 크다고 볼 수 있어서, 임대인의 입증을 믿지 않을 가능성도 상당하다.
결국, 계약기간 이전에 나가게 되는 임차인은, 다음 임차인을 구하는 중개수수료를 당연히 부담해야 한다는 것은, 논리에 맞지도 않을 뿐 아니라 그 결과 역시 정확하지 못하다.

이와 같이 부동산거래 가운데는 단순히 “관행”이라는 이유만으로 별다른 의문 없이 통용되는 것이 너무 많다. 그러한 잘못된 관행 중에서 다행히 재판꺼리가 되어서 법원에서 판결로써 판단을 받게 되면 관행이 개선되어지지만, 사례와 같이 재판으로 가기에는 사소한 문제는 관행처럼 해결되는 것이 태반이고, 분쟁이 되더라도 적당히 타협하는 선에서 해결되는 것이 일반적이다. 이런 식의 해결은 다른 케이스에서도 다시 본이 되어, 잘못된 관행이 고쳐지지 않고 장기간 지속될 수 밖에 없는 악순환을 하게 된다. 그 결과, 합리적인 사고방식과 잘못된 관행간에는 계속 갈등이 발생하게 되는 것이다.

■ 임대차보증금 잔금지급 시 이행하기로 한 제한물권의 말소 약정에 관한 법률적 문제

임대차계약을 하는 과정에서 해당 임대차목적물의 등기부상에 표시된 제한물권(저당권, 가압류, 가등기 등)을 임대차보증금의 잔금으로 해결(말소)해 주기로 약속하는 경우가 많다. 이러한 약속을 분명히 하는 차원에서 임대차계약서 상에는 ‘잔금으로 저당권 말소하기로 함’이라는 정도의 특약을 기재하고 있다.

그러나, 이러한 약속이 이행되지 않는 경우가 빈번하다. 그 이유는, 지급된 잔금으로 말소하기로 한 제한물권을 처리하는데, 잔금이 실제로 사용되는지를 대개의 임차인이 직접 확인하지 않고 임대인이나 중개업소를 믿고서 잔금을 선뜻 건네버리기 때문이다. 이를 건네 받은 임대인이 이러한 약속을 지키지 않으면 선순위제한물권은 그대로 유지되어, 임차인 보다 우선순위를 가지게 되면서 향후 임대차목적물이 경매로 진행되는 경우에는 보증금을 반환 받지 못하는 피해로 이어지게 된다. 따라서, 이러한 피해를 예방하기 위해서는 임대인을 믿고 잔금을 임대인에게 바로 건네버리기 보다는, 잔금지급을 보류한 채 임대인과 직접 동행하면서 제한물권말소에 잔금이 소요되는지 일일이 확인할 필요가 있다.

만약, 이러한 조치가 여의치 않으면 중개업소로 하여금 중개업소 책임 하에 제한물권을 틀림없이 말소할 수 있도록 각서를 받고서 잔금을 지급하는 것도 차선책일 수 있다. 이와 같은 약속을 한 중개업소가 이를 제대로 처리하지 못해 임차인에게 손해가 발생한다면, 향후 중개업소나 중개업소가 가입한 공제사업자(손해보험사업자)에게 배상청구를 해서 손해를 보전 받을 수 있기 때문이다.

이 점과 관련해서 중개업소의 책임을 엄격히 판단한 판결이 최근 선고된 바 있어, 소개하기로 한다. 2005. 2.경에 인천지방법원 1심 법원에서 선고된 판결인데, 이 사안은 일반적인 경우와 마찬가지로 임대차보증금 잔금으로 제한물권을 말소해주기로 중개업소가 분명하게 약속하지는 않고, 다만 임대차계약서 상에만 “잔금으로 가등기말소함”이라는 문구가 기재되었다. 그런데, 이 사안에서는 중개업소가 직접 임차인으로부터 임대차보증금 잔금을 지급 받아 임대인에게 건네주었는데, 법원은 바로 이 점을 문제 삼아 중개업소에게 책임이 부담하도록 판결하였다. 중개업소의 책임은 계약체결할 때 의뢰인에게 권리관계를 정확하게 확인하고 설명하는 것에 국한되는 것이 원칙적이어서, 임대차계약체결 이후에 받은 잔금으로 제한물권을 말소한다는 약속의 책임은 거래당사자인 임대인에게만 있고, 중개업소는 책임이 없다고 보는 것이 기본적으로는 타당하지만, 위 판결은 ‘중개업소측에서 임대차보증금 전달을 임차인으로부터 위임받았다면, 임대차계약과정에서 약정된 제한물권말소의 책임이 중개업소에게도 있다’는 취지로 해석하여, 중개업소의 책임을 넓게 보고 있다. 임대차보증금을 전달해 달라는 위임에 대한 책임을 제한물권말소책임으로 바로 연결할 수 있을 지와 관련해서 향후 논란이 될 수 있을 것으로 보인다.

법률문제에 대처함에 있어 가장 바람직한 자세는, “약속이 지켜지지 않으면 어떻게 하나?” 라는 고민에서 출발한다. 잔금으로 제한물권을 말소하기로 한 약속 역시, 잔금이 지급되고 난 이후에 그 약속이 지켜지지 않으면 구제방법이 사실상 곤란하다는 점에 주목할 필요가 있다. 임대인을 형사상 사기죄로 고소할 수 있다고 하더라도, 형사처벌까지 각오하고 약속한 부분을 이행하지 못하는 처지의 임대인에게 형사고소 역시 효과적인 조치가 되지 못할 가능성이 크다. 결국, 임차인 스스로 나서서 직접 잔금으로 제한물권을 말소하는 적극적인 자세가 가장 안전할 수 있다.

■ 권리금계약시 주의할 점

상가권리금에 대한 분쟁이 자주 발생하고 있다. 상가권리금을 법적으로 정의하자면, 상가 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 수 있는데, 금액이 상당한데다가 법적으로 반환이 보장되지 않으면서 액수산정자체에 있어 특별한 기준이 없다 보니 법적으로 분쟁이 될 소지가 많을 수밖에 없는 것이다.

상가권리금거래를 하면서 실무상으로 자주 문제되면서 소홀히 되기 쉬운 점을 몇 가지 지적해 보고자 한다.

첫째, 권리금계약을 하기 이전에 건물주의 구체적인 의사를 사전에 정확히 확인할 필요가 있다.

권리금이 수수되는 영업용시설양수도계약은 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데, 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다. 따라서, 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 체결하는 것은 무모한 행동일 수 있는 것이다.
그럼에도 불구하고 현재의 관행은, 일단 권리양수도계약을 체결하면서 권리양수도계약에 따르는 계약금을 수수한 후, 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고, 만약 건물주가 이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수도계약을 조건 없이 무효로 하면서 계약금은 반환하는 식으로 이루어지고 있다. 이와 같이 건물주의사확인 없이 계약금이 먼저 수수되는 관행 하에서는 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환 받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버리기 때문이다. 한편, 건물주의 의사를 사전에 확인하지 않으면, 당초 예상했던 바와 달리 기존의 임대차 계약조건이 나중에 변경될 수 있는 곤란한 상황에 봉착할 수 있게 된다. 시설권리양수도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수 받거나, 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상하는데 반해, 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어하면서, 임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건을 수용해달라고 내세우는 경우가 많기 때문이다.

둘째, 권리금액수를 산정하는 구체적인 기준을 사전에 정할 필요가 있다.

예를 들어, 전체 권리금 중 시설비와 순수권리금(노하우, 장소적 이익 등)가 각각 얼마인지를 구분해서 정하는 것이다. 만약, 이러한 근거를 기재하지 않으면 시설에 문제가 생긴다거나, 예정된 임대차기간이 부족하는 등의 법률문제가 발생했을 때 어떤 기준으로 얼마의 권리금을 반환 받을 지 판단하기가 곤란하기 때문이다.

셋째, 건물주에게 직접 지급하는 권리금도 법적으로 유효하고, 향후 반환 받기가 곤란할 수가 있다는 점이다.

건물주에게 지급되는 권리금을 통칭해서 "바닥권리금"이라고 칭하는데, 어떤 사람들은 이러한 바닥권리금은 향후 돌려 받을 수 있다고 오해하고 있는데, 잘못된 생각이다. 판례 역시, 건물주도 임대차보증금과 별도로 권리금을 지급받을 수 있고, 권리금수수에 따른 대가로서 약정한 임대차기간만 보장해 주게 되면, 권리금의 반환의무를 지지 않는다는 판단하고 있다.

앞서 본 바와 같이, 시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면, 거래되는 시설권리금의 액수는 상당한 실정이다 보니, 시설을 양도하는 측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 시도하면서 그 과정에서 편법과 거짓말까지 동원되는 것이 현실이다. 따라서, 시설을 양수하는 입장에서 더욱 각별한 주의가 요망된다.

■ 임대차와 관련한 제소전화해 시 주의할 점

제소전화해조서는 분쟁이 발생하기 이전에 미리 법관의 면전에서 분쟁해결을 합의하는 것으로, 일단 화해가 성립되면 판결과 동일한 효력이 있다. 따라서, 일단 화해가 성립되면 비록 그 화해내용에 적법하지 못한 내용이 포함되어 있더라도 준재심사유에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한 화해성립을 무효화할 수 없다. 이 점에서 제소전화해조서 절차에 신중할 필요가 있다.

물론, 양 당사자가 합의한 내용이라고 하더라도 무조건 법원이 화해를 성립시키는 것은 아니다. 화해내용에 불법적인 내용이 포함된 것이 법원에 의해 발견되면, 가급적 법원으로서는 적법한 내용으로 변경하거나 불법내용을 삭제할 것을 권유한다. 대표적인 것이 바로, 건물명도를 위한 제소전화해 절차에서 임차인의 부속물매수청구권 포기 조항이다. 임차인의 부속물매수청구권은 당사자간의 합의로도 포기가 불가능한 것으로, 임차인을 위한 강행규정이다. 그럼에도 불구하고 제소전화해 절차에서 임차인이 이를 포기하는 것으로 제소전화해 신청되는 경우가 매우 많다. 이 경우 법원으로서는 이를 발견하는 대로 가급적 화해조항을 삭제하도록 권유한다.
그런데, 만약 법원이 이를 미처 발견하지 못해 적법하지 못한 내용이 판결(제소전화해)로 확정되면 어떤 효력이 있을까? 다수설과 판례는, 비록 적법하지 못한 내용이라고 하더라도 판결이 무효에 이를 정도가 아니고, (준)재심사유가 없다면 유효한 것으로 본다. 따라서, 임차인은 제소전화해 성립 이후에는 임대인에게 부속물매수청구권을 행사할 수 없게 되는 것이다.

이 점에 관해, 최근 서울고등법원에서도 이러한 취지의 판단을 하여 언론에 크게 보도된 바 있었다. 이 사건은 강행규정인 임차인의 지상물매수청구권을 포기하는 제소전화해에 관한 내용이었는데, 재판부는 판결문에서 "원고와 피고 사이에, 이 사건 건물 등을 철거하고 그 부지를 인도하기로 하는 내용의 제소전화해가 이뤄졌다면 이는 토지를 인도하고 이 사건 건물 등을 철거하겠다는 의사로 해석함이 상당하고, 결국 이 사건 화해조서의 내용에는 원고가 이 사건 임대차 종료에 따른 매수청구권을 포기하는 약정도 포함되었으므로, 원고들이 제소전화해 절차에서 포기한 매수청구권을 다시 행사하고 그 매수청구권 행사를 청구이의 사유로 삼아 이 사건 화해조서에 기한 강제집행의 불허를 구하는 것은 화해조서의 기판력에 저촉되어 허용되지 않는다. 또한, 매수청구권 포기의 약정이 강행법규에 위반되어 무효라고 하더라도 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로 그것이 준재심절차에 의해 취소되지 않는 한 그 화해가 강행법규에 위반되어 무효라는 취지의 주장도 할 수 없다“는 취지로 판단하였다.

결국, 제소전화해를 함에 있어 다른 사람이나 법원이 적법하지 못한 부분을 제거해 주겠지 하는 안일한 자세로는 자신의 권리를 적절하게 보호할 수 없다는 점을 유념하면서, 화해내용을 적극적인 자세로 검토할 필요가 있다.

<참고조문>

민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)
① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다

민법 643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

■ 부동산 매매 시 임차권의 승계에 관하여

최근 부동산공급과잉으로 인해 세입자구하기가 점점 어려워지고 있다.
이러한 상황에서 부동산, 특히 상업용 부동산을 거래함에 있어 현재 해당 부동산에 임차인이 존재하는 경우에 그 임차인과의 임대차조건(임대차보증금, 월차임, 임대차기간 등)을 기대하고 해당 부동산을 매입하게 되는 경우가 많다. 예를 들어, 매매대금 10억원에 부동산매입을 결정함에 있어, 현재 임대차보증금이 5억원이고, 월차임이 합계 5백만원이라면, 실제로는 5억원을 투자하고 월5백만원의 수입을 얻게 되는데다가, 임대차기간도 상당히 남아 있어서 당분간 높은 투자수익율을 기대하고서 매입을 결정하는 것이다.

그렇다면, 이러한 기대의 전제는 소유권변동에도 불구하고 세입자가 당초 전 소유자와 체결한 임대차조건대로 임대차계약을 유지해야 할 의무가 있다는 것인데, 법적으로는 그러하지 않은데 문제가 있다. 현행 판례상으로, 당초 임대차계약을 체결한 임대인이 임대차목적물의 소유권을 상실하게 되면 세입자는 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 있다. 주택(상가건물)임대차보호법에서 정하는 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 규정은, 소유권변동으로 인해 비록 새로운 소유자와 임차인이 자동적으로 임대차계약관계가 형성된다는 취지이기는 하지만, 판례는 임차인으로 하여금 무조건 새로운 소유자와 임대차관계를 맺을 수 밖에 없음으로 인해 임차인에게 올 수 있는 불이익(새로운 소유자의 무자력 등)을 감안하여, 소유자가 변동될 경우 임차인에게 임대차기간 도중이라도 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 인정하고 있다(더구나, 위와 같은 대항력 규정이 적용될 수 없는 고액의 상가건물임대차의 경우에는 임차인으로서 계약해지가 가능한 것은 더욱 당연하다).
그러나, 부동산거래실무는 이러한 법리에 거의 무지한 실정이다. 언급한 바와 같이, 좋은 조건의 임차인을 구하는 것이 부동산투자의 가장 중요한 관건인데, 현재의 임대차조건이 계속 유지될 것으로 기대하고 부동산을 매입한 사람으로서는 임차인이 중도에 계약을 해지하고 나가버리게 되면 수익률에 대한 기대가 완전히 깨지게 되는 것이다. 그 결과, 매매계약자체가 해제되거나 손해배상의 문제가 발생하고 심지어는 그 계약을 중개한 중개업자에게도 책임이 돌아올 수 있는 소지가 있는 것이다. 심지어 어떤 매도인들은, 영업이 부진해서 월차임을 내기가 버거운 등의 이유로 당초부터 세입자가 임대차계약을 해지하고자 하는 뜻을 계속적으로 전해왔음에도 불구하고, 이러한 상황이 매수인에게 전달될 경우에 부동산매매에 지장을 받을 수 있음을 우려해서, 매수인에게 고의로 이를 알려주지 않는 경우도 있었다.
따라서, 세입자의 계약해지로 인해 당초 기대했던 수익률이 깨지는 등 예상치 않은 손해를 입지 않기 위해서는 매매계약 이전에 미리 세입자의 의사를 타진한 후에 매매계약을 체결할 필요가 있다고 할 것이다.

<관련판례>

■ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 ■
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료 시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

■ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 ■
임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료 시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료 시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.

■ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 ■
대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

■ 임차권양도양수계약 시 주의할 점

[건물주 동의가 없으면, 권리양수도계약 체결만으로는 무의미하다.]

음식점과 같은 영업용 시설(집기, 인테리어 등)을 인수함에 있어, 건물주의 의사를 확인하는 절차가 권리(시설)양수도계약보다는 선행되어야 할 필요가 있다. 영업용시설은 대개 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데, 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다. 새로운 임차인으로서는 어차피 건물주와 건물임대차계약을 새로이 체결하지 못하면 임대차목적물을 적법하게 사용할 수 없다. 따라서, 임차인이 변경되는 점에 관한 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 체결하는 것은 무모한 행동이다.

그럼에도 불구하고 현재의 관행은, 일단 권리양수도계약을 체결하면서 권리양수도계약에 따르는 계약금을 수수한 후, 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고, 만약 건물주가 이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수도계약을 조건 없이 무효로 하면서 계약금은 반환하는 식으로 이루어지고 있다.
그러나, 건물주의 의사확인을 먼저 하지 않고 무작정 체결되는 이와 같은 권리양수도계약은 다음과 같은 여러 가지 문제가 있다.

▶ 계약이 무효로 될 경우 계약금반환이 어려울 수 있다.

첫째, 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환 받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버려서, 향후 권리양수도계약이 무효로 되었을 때 이를 돌려주지 못하는 경우가 자주 발생한다.
이런 경우를 대비한다면, 건물주의 의사가 확인되어 계약이 완결될 때까지 계약금을 중립적인 지위에 있는 사람에게 임시로 보관하게 할 필요가 있다. 계약금액수를 지극히 형식적으로 적게 하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 건물주가 동의하지 않을 경우 계약 이전의 상태로 원상복귀하기 위한 후속절차를 간단하게 하기 위함이다.
그럼에도 불구하고, 이와는 정반대로 건물주가 틀림없이 동의한다고 믿고서 건물주와 새로운 임대차계약을 체결하기 이전에 권리양수도대금을 전부 지급해버렸는데, 돈을 전부 지급 받은 기존의 임차인이 갑자기 행방을 감추어버려 큰 손해를 본 경우도 있었다.

▶ 건물주가 임대차조건을 변경할 수 있다.

둘째, 예상과 달리 당초 체결된 임대차 계약조건이 변경될 수 있는 가능성이 있다.
시설권리양수도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수 받거나, 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상한다. 반면, 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어하면서, 임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건을 수용해달라고 내세우는 경우가 많다. 건물주 입장에서는, 오랜 기간 동안 임대차관계를 지속한 기존의 임차인에 대해서는 인정상 임대료를 많이 올리지 못한 점을 감안해서, 임차인이 변동되는 것을 기화로 그 동안 인상하지 못했던 부분을 한꺼번에 올리려고 하는 경향이 있기 때문이다.

한편으로는, 기존의 임차인이 상당한 권리금을 받아나가야만 하는 사정을 임대인이 잘 알고 있기 때문에 이러한 점을 빌미로 무리한 요구를 하는 경우도 적지 않다. 심지어는 기존 임차인측에서 사전에 이러한 임대료 인상 조짐에 대해서 잘 알고 있으면서도 권리를 양수하는 사람에게 고의로 알려주지 않는 경우도 비일비재하다. 새로운 임차인에게 이러한 사정을 언급하면 권리양수도계약이 체결되지 않을 것을 우려하기 때문인 것이다.
결국, 권리양수도계약을 체결함에 있어서는 임대차조건이 어떻게 변경될 수 있는지에 관해서 건물주의 의사를 계약체결 이전에 미리 확인할 필요가 있는 것이다. 직접적인 확인이 어렵다면, ‘기존의 임대차조건과 동일하지 않으면 권리양수도계약을 취소할 수 있다’거나, 아니면 ‘몇 %까지 인상된 범위 내에서만 수용하고, 그 이상이 되면 권리양수도계약을 취소할 수 있다’는 취지로 명시적으로 계약서에 표시할 필요가 있다. 만약, 그러한 취지의 명시적인 합의가 없다면, 건물주가 어느 정도의 임대료 인상을 요구할 경우에 권리양수도계약을 취소할 수 있는지 여부에 대해서 다툼의 소지가 많고 법리적으로 매우 애매하기 때문이다.

시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면, 거래되는 시설권리금의 액수는 상당한 실정이다. 그러다 보니, 시설을 양도하는 측이나 중개업자 측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 시도하게 마련이고, 그 과정에서 건물주의 의사확인절차를 소홀히 하거나 심지어는 거짓말이 동원되고 있는 것이 현실이다. 더구나, 넘겨받은 시설권리금은 특별한 사정이 없는 한 반환이 법적으로 보장되지 않는다는 점에서, 시설을 양수하는 측에서 더욱 주의를 기울여야 할 것이다.

■ 전건물주에게도 임차보증금의 반환청구가 가능한가

최근 부동산경기침체로 인해 부동산시세가 전세보증금에도 미치지 못하는 경우가 속출하고 있는 상황에서, 임대차계약을 체결할 당시에는 재산이 많은 임대인이 임대차기간 도중에 자력이 부실한 소유주로 바뀌는 경우에, 임차인이 현 소유자가 아닌 당초 임대차계약한 전 소유자를 상대로 임대차보증금을 청구할 필요성이 커지고 있다.

이 점에 관해서는 새로운 소유자에 대해서만, 보증금청구가 가능한 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있는데, 경우에 따라서는 새로운 소유자이건 전 소유자이건 간에 임차인이 선택적으로 청구가 가능할 수 있다.
일반적으로는, 새로운 건물주에 대해서도 임차인으로서의 권리주장이 가능하다는 주택(상가건물)임대차보호법의 대항력이론에 젖어 건물소유권이 변동될 경우 현재의 건물주에 대하여만 임대차보증금청구가 가능하다고 생각하는 경향이 있다. 그러나 다른 한편으로 생각하면, 임차인이 임대차계약을 체결한 사람은 현재의 건물주가 아니라 전 건물주이어서, 전 건물주에 대해서는 임대차계약에 근거한 임대차보증금청구가 가능한 것은 매우 당연하지만, 임차인 입장에서 새로운 건물주와는 아무런 계약이 없으므로, 새로운 임차인에 대하여 임대차보증금을 청구할 근거가 애매할 수 있다.
그런데, 임차인이 있는 건물을 매매할 경우 매도인과 매수인간에는 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 합의하는 것이 일반적인데, 임차인의 입장에서 이와 같은 매도인과 매수인간의 합의를 원용하여 새로운 건물주가 된 매수인에게 임대차보증금청구를 할 수는 있을 것이다.
그러나, 이와는 반대로 위와 같은 매도인과 매수인간의 합의가 있었음에도 불구하고 새로운 건물주가 아니라 전 건물주를 상대로 임차인이 임대차보증금청구를 할 수 있는지가 문제될 수 있는데, 이러한 문제는 최근과 같이 건물의 가격이 하락하는 상황에서 건물의 자체가격만으로는 임대차보증금을 충당할 수 없는 경우에, 새로운 건물주가 인수 받은 부동산 이외에 다른 재산이 없는 반면, 전 건물주는 상당한 자력이 있는 경우에 종종 발생할 수 있다. 이 점에 관해서는 현재 상가이건 주거용 건물이건 간에 임차인의 선택으로 전 건물주를 상대로 한 임대차보증금청구가 가능하다는 것이 현행 판례의 입장이다(대법원 2000. 9. 22. 선고 99다48399호). 다만, 임차인이 건물주변경 사실을 알고도 장기간 전 건물주에 대하여 임대차보증금을 돌려달라는 등의 이의를 제기하지 않았다거나, 아니면 새로운 건물주에게 임대료를 지급하는 등의 행동을 했다면, 새로운 건물주를 임대인으로 인정하는 반면, 전 건물주가 임대인으로서의 권리의무에서 면책되는 것에 임차인이 동의를 한 것으로 해석될 소지가 있어, 더 이상 전 건물주에 대해서는 임대차보증금반환청구가 불가능할 수도 있다.
사실 이 점에 대해서는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 규정과 관련하여 장기간 논란이 있어왔으나, 현재의 판례는, 임차인 보호를 위해서 임차인에게, 위 법규정에 따라 새로운 건물주를 임대인으로 인정하고 새로운 건물주에게 임대차보증금을 반환받거나, 아니면 새로운 건물주를 인정하지 않고 전 건물주와의 임대차계약을 해지하고 전 건물주에게 임대차보증금을 청구할 수 있는 선택권을 인정하고 있다.

한편, 이러한 판례의 입장에 의하면 건물매도인 입장에서는 매수인과의 합의 하에 임대차보증금을 매수인이 책임지는 것으로 하고 임대차보증금을 매매대금에서 공제하는 식으로 계약하였다고 하여 매도인이 임대차보증금반환채무에서 완전히 해방된 것이 아니라는 점을 유의해야 할 것이다. 이러한 위험을 방지하기 위해서는 건물 소유권 변동과정에서 임대차보증금을 새로운 건물주에게 인계한다는 점에 관해 임차인의 동의를 받아두는 것이 필요할 것이다.

■ 계약금의 일부만 수수된 계약이 해지되었을 경우 나머지 계약금에 관한 법률문제

매매나 임대차계약 등 각종 계약체결을 하면서, 일반적으로 계약금을 수수하는 경우가 많은데, 간혹 계약체결 당일에 약속한 계약금이 전부 준비되지 않아 일부금 실제로 수수되고, 나머지 계약금은 빠른 시간 내에 바로 지급하기로 약속하는 경우가 종종 있다. 그런데, 나머지 계약금을 지급하기 이전에 당사자의 사정으로 계약이행이 되지 않을 경우, 포기하거나 몰수하여야 하는 계약금을, 실제로 지급된 금액만을 기준으로 할 것인지, 아니면 지급되지는 않았어도 계약서에 “계약금”으로 기재된 금액 전부를 기준으로 할 것인지에 실무적으로도 해석이 분분한 실정이다.

예를 들어, 매매계약체결 당시 매매계약서 상으로는 계약금 2천만원, 잔금 1억8천만원으로 기재하였지만, 당시 매수인이 ‘당장 준비한 계약금이 적다’며 2백만원을 지급하였고, 나머지 1,800만원은 계약체결 다음날 매도인의 은행계좌로 바로 송금하기로 약속하고 그러한 내용을 계약서 특약란에 기재하였는데, 매수인이 계약체결 다음날 나머지 계약금 1,800만원을 송금하지 않으면서, 계약을 없었던 것으로 하자는 의사표시를 하는 경우가 바로 그것이다.

위와 같은 경우는 실무적으로도 매우 흔하게 발생하고 있음에 반해, 법적인 권리의무에 대해서는 많은 오해가 있는 것이 일반적이다. 기본적으로, 이러한 오해는 이와 같은 계약에서 계약금이 얼마인지에 대해 이해가 부족하기 때문이다. 계약서상으로는 ‘계약을 위반하면 계약금을 몰수한다’ 내지 ‘ 중도금 지급 이전에 계약금을 포기하고 계약을 해약할 수 있다’고 규정하고 있고, 계약서상으로 기재된 계약금은 2천만원이지만, 법률적으로 계약금계약은 요물계약성을 가지기 때문에 실제로 교부된 금액만이 계약금으로서의 효력을 가지게 된다는 것이 일반적인 견해이다.

따라서, 이러한 입장에 의한다면 비록 지급하기로 약정은 하였지만 실제로 지급되지 않은 계약금 부분에 대해서는 계약금으로서의 효력이 없어, 매수인으로서는 지급되지 않은 계약금을 기준으로 손해를 배상할 필요가 없다는 결론이 된다. 이 점에 관한 우리나라 대법원 판례는 정확하지는 않지만, 일본판례는 이러한 태도를 취하고 있다. 다만, 우리 대법원은 계약금이 미처 준비되지 못한 매수인이 일단 형식상으로는 매도인에게 약정한 계약금을 모두 지급한 것으로 하되, 다만 이를 다시 매도인으로 돌려 받아 매수인이 보관하는 형식으로 현금보관증을 매도인에게 작성해준 것이라면, 매도인과 매수인 사이에는 실제로 계약금이 교부된 것으로 해석할 수 있으므로, 매수인으로서는 약정한 계약금을 모두 지급할 의무가 있다고 하여, 요물계약성을 다소 완화하여 해석하고 있다(대법원 1999. 10. 26. 선고 99다 48160호 판결).

결국, 현재 학설, 판례상으로는 계약체결을 함에 있어 부득이 계약금의 일부만을 지급 받게 되는 경우에, 상대방으로 하여금 계약위반을 하지 못하도록 강제할 필요성이 크다면, 지급 받지 못한 계약금부분에 대해서는 현금보관증(또는 약속어음)을 교부 받아 보관하는 것이 필요할 것이다.

■ 계약해지시 계약금은 반드시 포기하여야 하는가

최근 서울 일부지역을 중심으로 부동산가격이 폭락하면서 매매 계약금만 주고받은 상태에서 매수인이 계약을 해지하는 사례도 종종 발생하고 있다. 집값이 계약금보다 더 떨어지자 매수인들의 계약포기가 속출하고 있는 것. 일반적으로 이런 경우 매수인은 계약금을 못 돌려 받는 것으로 많은 사람들이 알고 있다. 하지만 반드시 그런 것은 아니다. 경우를 나누어 살펴보자, 계약금을 지급한 매수인이 스스로 지급한 계약금을 포기하고 계약의 구속에서 벗어나려고 할 때는, 매수인으로서는 지급한 계약금반환을 포기해야 한다. 이는, 민법 제565조에 따라 계약금은 해약금으로 추정되어 매수인이 계약금만 지급된 단계에서 계약에서 스스로 벗어나기 위해서는 민법상 해약금조항에 따라 계약금반환을 포기해야 하기 때문이다.

반면, 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제한다는 의사표시를 매도인에 대해서 적극적으로 하지 않을 경우, 매도인으로서는 매수인의 계약위반을 이유로 계약을 해제하게 되는데, 이 경우 계약불이행의 책임은 응당 매수인에게 있으므로 계약해제는 당연히 적법하지만, 이 경우라고 하더라도 매도인이 계약금을 당연히 몰수할 수 있는 것은 아니라는 것이다. 이 점에 대해 많은 사람들의 오해가 있다. 후자의 경우에는, 매수인이 스스로 계약에서 벗어나기 위해서 계약금반환을 기하는, 민법상 해약금조항이 적용되지 않기 때문이다. 이 경우 계약금을 몰수하기 위해서는 계약에서 손해배상의 예정(위약금)조항이 반드시 규정되어 있어야 한다.
그런데, 일반인으로서는 매수인이 중도금잔금을 지급하지 않을 경우 매도인으로서는 계약금을 당연히 몰수할 수 있다고 오해하고 있을 뿐 아니라, 시중에 유통되는 표준계약서 상에도 손해배상의 예정(위약금)조항이 기재되지 않은 경우가 많다는 것이다(이러한 잘못된 표준계약서에는, 위약금 조항을 손해배상의 예정(위약금)조항으로 착각하고서 기재되어있는 경우가 종종 있다). 만약 계약서상에 손해배상의 예정조항이 없다면, 매도인으로서는 매수인의 계약위반으로 인하여 매도인이 입은 구체적인 손해를 입증해야만 손해배상을 받을 수 있는데, 실무상으로 구체적인 손해의 입증은 매우 곤란한 경우가 많다는 점에 문제가 있다.
따라서, 매도인의 입장에서는 매수인이 계약을 이행하지 않고 있을 때 계약을 해제하고 계약금을 몰수하고자 한다면 계약서내용을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있는 것이다. 만약, 손해배상의 예정조항이 기재되어 있지 않으면 매수인으로부터 계약금을 포기한다는 각서를 받아두거나, 아니면 계약해제를 하지 않고 중도금, 잔금지급청구소송을 제기해야 하는 것이다. 결국, 해약금조항과 손해배상의 예정조항이 어떻게 차이가 있는지를 알아둘 필요가 있는데, 계약이행에 착수하기 이전(일반적으로, 계약금만 지급된 단계)에 해약을 원하는 계약 당사자가 계약금으로 정한 정도의 금액을 스스로 포기하고 임의로 계약을 해약할 수 있다는 문구가 해약금조항이고, 계약당사자가 계약을 이행하지 않으면 계약금상당의 손해배상책임을 진다는 문구가 손해배상의 예정조항이다.

■ 부속물매수청구권이란

임차인은 임차한 건물을 이용하거나 개량하기 위하여 자기자본을 투자하게 됩니다. 이러한 자본투자의 유형 가운데는 부동산과 혼연일체가 되어 쉽게 분리할 수 없는 것이 있는 가 하면, 간판의 경우와 같이 임차한 부동산으로부터 쉽게 분리 가능한 독립된 물건이 있는데 이를 ‘부속물’이라고 합니다.

임차인이 부속한 물건이 임차물의 구성부분으로 되어 분리가 불가능하면 임대인의 소유권에 포함되어 비용상환의 문제가 생길 뿐이며 (민법 제626조 비용상환청구권) 부속물이 독립한 존재를 가지는 경우에만 임차인이 그 물건의 소유권을 가지게 됩니다.

그러나, 이 경우 임대차 종료 시 임차인이 부속물을 분리하여 수거하여야만 한다면 부속물의 가치는 감소되고 사회경제적으로도 손실이 있게 됩니다. 그래서, 우리 민법은 임차인이 건물 등의 사용 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 경우에 임대차 종료 시 임대인에 대하여 그 매수 청구를 할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 매수청구를 할 수 있도록 규정하였습니다. 이를 임차인의 ‘부속물매수청구권’이라고 합니다. (민법 제646조)

1. 부속물매수청구권은 언제 인정되는가?

① 임차물의 이용가치를 객관적으로 증대 시켜야 합니다. 따라서 임차인의 특수한 영업수행을 위하여 부속된 것은 이에 해당한다고 보기 어렵습니다.

② 부속물은 임차인의 소유에 속하고, 그 임차물의 구성부분을 이루지 않는 독립성을 갖는 것이어야 합니다.

③ 임대인의 동의를 얻어서 부속 시킨 것이거나 임대인으로부터 매수한 것이어야 합니다. 구체적으로는 수도, 전기시설, 씽크대 따위 등을 들 수 있습니다.

④ 대법원 판례에 따르면 기존건물과 분리될 수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 약속한 부속물은 매수청구의 대상이 될 수 없습니다. 81다1001

⑤ 건물에 부속된 물건으로서, 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서, 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용되기 위하여 부속된 것일 때에는 여기서 말하는 부속물에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차 계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정해지게 됩니다.

간판의 경우 건물로부터 쉽게 분리가 되기는 하지만, 건물의 객관적 이용가치를 증대시키는 것으로 보기 어려워 부속물매수청구권의 대상이 된다고 보기 어렵습니다.

2. 부속물매수청구는 건물 기타 공작물의 원래의 임차인뿐 아니라, 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양수한 사람이나 임차인으로부터 다시 임차를 한 전차인도 가능하며, 임대인의 지위를 이어받은 자도 매수청구를 받은 경우 매수할 의무가 있습니다.

3. 부속물매수청구권 행사는 임대차가 종료한 때에 할 수 있습니다. 대법원의 경우 임차인의 귀책사유에 의하여 임대차관계가 종료된 경우에는 매수청구권을 행사할 수 없다는 입장으로 좁게 보고 있습니다. (88다카7245)

4. 부속물매수청구권은 형성권으로서 임차인의 일방적인 의사표시에 의하여 부속물에 대한 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생합니다. 따라서, 임차인은 그 부속물에 대하여 매도인이 되므로 매매가격을 지급 받기 전까지는 동시이행의 항변권에 기하여 부속물의 인도를 거절할 수 있습니다. 주의할 것은 부속물의 인도를 거절할 수 있을 뿐, 임차목적물 자체에 대한 인도거절까지 허용되는 것은 아니라는 점 입니다.

■ 유익비상환청구권이란

임차인이 임차물을 이용하기 위하여 자본을 투하하게 되는데, 투하된 자본이 독립된 물건으로 존재하는 것이 아니라, 임차물의 일부분이 되어 분리가 불가능한 경우 민법 제626조는 일정한 사유가 있을 경우 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 비용상환청구권이라고 합니다.

비용 중에 임차물 자체의 보존을 위해 투입된 비용을 필요비라고 하며, 건물에 대한 인테리어를 하는 등 임차물 자체의 객관적 가치를 증대시키기 위해 투입된 비용을 유익비라고 합니다. 민법 제626조 제2항에서 유익비상환청구권을 인정하고 있습니다.

1. 유익비상환청구권의 행사요건

임차인이 지출한 유익비는 임대차가 종료하는 때에, ① 임차물의 객관적 가치를 증가시키는 경우여야 하고, ② 부속물매수청구의 경우와 달리 독립하여 소유권의 객체가 되지 않고 임차물과 일체가 되어야 합니다.

따라서, 그 소유권이 임대인에게 귀속되었을 경우에만 유익비의 문제가 발생하고, 개량물이 임차물과 별개의 독립된 소유권의 객체가 되어 소유권이 임차인에게 귀속하는 경우에는 유익비라 할 수 없고 민법 제646조의 부속물매수청구권의 문제가 발생하게 됩니다.

유익비상환청구를 할 수 있기 위해서는 임차물의 가액 증가가 임대차 종료 시 현존하여야 합니다. 유익비상환청구를 인정하는 근거가 임차인의 지출에 의하여 임대인이 부당하게 얻은 이득을 임차인에게 환원시키려는 취지 때문입니다.

임대차 종료 시 상환청구가 인정되는 유익비는 임차물 자체의 보존 내지 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입된 비용에 한정됩니다. 따라서, 임차인이 임차건물에서 간이음식점을 경영하기 위하여 간판을 설치한 경우의 그 비용이나, 2층 사무실용 건물부분에 임차인이 삼계탕 집을 경영하면서 들인 인테리어 비용 등은 여기서 말하는 유익비에 해당하지 않습니다(94다20389, 93다25738).

2. 임대인은 임차인의 청구가 있으면, 임차인이 지출한 비용이나 지출한 비용에 의하여 현재 가치가 증가된 액수 중에서 선택하여 임차인에게 지급하여 주어야 하고, 임대인의 청구가 있으면 상당기간 지불을 유예 시켜 줄 수 있습니다(민법 제626조 제2항).

3. 이러한 유익비상환청구권은 임대인이 임차인으로부터 목적물을 반환 받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 하는 기간제약이 있습니다(민법 제654조, 제617조).

4. 임차인은 유익비상환청구권에 대하여 임차건물의 반환을 거부할 수 있는 유치권을 행사할 수 있습니다. 다만 법원에서 임대인의 청구로 상환기간을 상당기간 유예시켜 준 경우에는 유치권행사가 불가능합니다.

5. 임차인과 임대인간에 유익비상환청구권을 행사할 수 없도록 약정을 맺는 경우, 이 약정은 유효하고, 이 경우 임차인은 유익비상환청구권을 행사할 수 없습니다.

임차인이 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 하는 약정을 한 경우 임차인이 지출한 비용의 상환을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아야 한다는 것이 판례의 입장입니다(98다6497).

■ 법률문제에 있어서 올바른 대응방법은

예로부터 우리민족은 춤과 음악과 유희를 좋아하는 낙천적인 성향이었다고 한다. 그리고 지금도 주위에서 보면 매사에 이러한 낙천적인 성향으로 대처하는 분들을 쉽게 볼 수 있습니다. 그러나, 이런 품성은 법률문제를 대처함에 있어서는 적당하지 못한 것 같다. 적어도 법률문제를 잘 처리함에 있어서는 ‘잘 되겠지’ 라는 낙관적인 품성보다는 ‘상대방이 약속을 지키지 않으면 어떻게 되나’라는 비관적인 품성을 가진 사람이 더 적합할 수 있다. 무턱대고 사람을 그대로 믿지 말고, 약속이 지켜지지 않을 경우에 어떤 문제가 생길 수 있고 어떤 대비를 해야 하는지 고민하고 의심하는 자세가 법률문제를 잘 처리할 수 있는 가장 기본적인 덕목이라고 할 수 있는 것이다.