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2009-07-23 15:30
http://blog.drapt.com/ysdoda/81248330655495 
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=6&uid=143221
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부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2009년 하반기(7~12월) 수도권 택지지구 분양 예정 물량(아파트, 주상복합, 타운하우스, 연립주택 포함)은 총 47곳 2만8천3백10가구인 것으로 조사됐다.
택지지구는 교통, 주거, 교육 등 각종 기반시설과 편의시설이 체계적으로 조성돼 주거 만족도가 높고, 분양가도 상대적으로 저렴해 내 집 마련을 할 수 있는 기회로 삼을 수 있어 수요자들이 눈여겨볼만하다. 하반기 수도권 택지지구 분양 특징은 2가지로 요약할 수 있다. 첫째, 막바지 분양물량이라 볼 수 있는 판교신도시를 비롯해 광교, 김포 한강신도시 등 2기신도시 물량이 전체의 절반 이상을 차지한다. 둘째, 고양 삼송, 남양주 별내, 안양 관양, 의왕 포일, 군포 당동, 의정부 민락 등 총 6개 택지지구에서 첫 분양 물량을 선보인다는 점이다. 닥터아파트가 하반기 수도권 택지지구 분양의 각 특징을 자세히 소개한다.
>> 막바지 분양 나서는 판교 및 광교, 김포한강신도시 등 2기신도시 물량 대거 포진 올 하반기에 분양 예정인 2기 신도시 물량은 총 21곳 1만5천2백35가구이다. 이는 전체 물량의 53.8%에 달하는 물량이다. 2기 신도시별 분양 예정 물량을 살펴보면 △광교 5곳 2천4백44가구 △성남판교 4곳 4백76가구 △김포한강 10곳 1만35가구 △파주교하 1곳 2천1백90가구 △화성동탄 1곳 90가구가 계획돼 있다. 이중 분양 막바지에 접어든 판교신도시와 올 상반기 청약강세를 보였던 광교신도시는 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 10월 대한주택공사가 판교지구 B5-1블록에 128~231㎡ 98가구, B5-2블록에 163~254㎡ 1백가구, B5-3블록에 164~220㎡ 1백2가구의 연릭주택을 분양할 계획이다. 서판교에 위치한 이들 단지는 북쪽으로 청계산이 펼쳐져 있어 주거쾌적성이 좋고, 용인~서울 고속도로(서판교인터체인지), 서울외곽순환고속도로, 운중로 등의 교통망이 인접해 있다. 호반건설도 동판교 중심상업지구에 위치한 C-1블록에 주상복합 165~166㎡ 1백76가구를 10월 분양 예정이다. 동쪽으로 분당신도시(야탑동 일대)가 가깝게 위치해 생활권 공유가 편리하다. 신분당선 연장선 판교역(2011년 9월말 계통 예정)까지 도보로 5분이면 닿고, 분당~내곡간고속화도로, 분당~수서간고속화도로 등의 도로망을 갖췄다. 광교신도시 주요 분양단지로는 10월 분양 예정인 A9블록과 A2블록을 꼽을 수 있다. 삼성물산이 A9블록에 6백29가구를 분양할 예정으로 주택형은 125㎡이상의 중대형으로 구성될 계획이다. 신분당선 연장선 경기도청역(가칭, 2014년 개통 예정)과 중심상업시설이 도보 거리에 위치해 생활이 편리하다. A2블록에서는 호반건설이 109~147㎡ 5백55가구 분양을 준비하고 있다. 동수원인터체인지, 상현인터체인지가 인접해 영동고속도로와 서울~용인 고속도로 접근성이 뛰어나다. 김포 한강신도시에는 올 하반기 2기신도시 물량의 65.8%가 예정돼 있어 물량이 풍부하다. 오는 8월 성우종합건설이 Ac-8블록에 131~162㎡ 4백65가구, 한양이 Ab-9블록에 85~113㎡ 1천4백73가구를 분양할 계획이다. 이어 9월에는 창보종합건설이 Ac-1블록에 128~149㎡ 8백69가구를 10월에는 쌍용건설, 계룡건설산업, 한화건설이 공동으로 Ab-14블록에 109~114㎡ 1천4백74가구 분양을 앞두고 있다. 김포한강신도시는 2013년 김포경전철(김포한강신도시~김포공항)이 개통으로 서울과 연결되는 대중교통망이 한층 강화될 전망이다. 이외 파주 교하신도시에서 롯데건설과 대원이 A16블록에 82~185㎡ 2천1백90가구를 10월에, 그리고 화성 동탄신도시에서 한화건설이 타운하우스 90가구 분양을 9월 계획 중에 있다.
>> 고양 삼송, 남양주 별내, 안양 관양, 의왕 포일 등 6개 택지지구 최초 분양 고양 삼송지구, 남양주 별내지구, 안양 관양지구, 의왕 포일2지구, 의정부 민락2지구, 군포 당동2지구 총 6개 택지지구에서 16곳 1만5백76가구가 올 하반기 첫 분양에 들어간다. 특히 이들 택지지구는 서울 및 주변지역과 연결되는 교통망(고속도로 및 국도) 이용이 용이하고, 지하철역이 인접해 지역간 이동성이 뛰어나다는 장점을 갖추고 있다. 택지지구별 분양 예정 물량을 살펴보면 △고양 삼송지구 2곳 2천1백17가구 △남양주 별내지구 7곳 4천4백94가구 △안양 관양지구 2곳 1천7백53가구 △의왕 포일2지구 2곳 8백76가구 △군포 당동2지구 1곳 4백89가구 △의정부 민락2지구 2곳 8백47가구이다. 특히 안양 관양지구는 평촌신도시와 과천시가 인접해 있고 의왕 포일2지구는 의왕시와 과천시 접경지역에 위치해 편의시설 및 지하철, 도로 등의 교통시설 이용이 수월해 수요자들의 관심이 높다. 대한주택공사는 9월 의왕 포일2지구 B1, B2블록에 각각 97~110㎡ 3백66가구, 98~110㎡ 5백 10가구를, 이어 10월에 안양 관양지구 B1, C1블록에 각각 97~110㎡ 1천42가구, 126~171㎡ 7백11가구를 분양할 예정이다. 서울지하철 4호선 인덕원역이 차로 5분내의 거리에 위치하고, 안양판교로, 관악로, 흥안로 등의 도로 이용이 쉬워 주변 지역과의 이동성이 좋다. 6개 신규분양 택지지구 중 서울 접근성이 가장 좋은 고양 삼송지구에서는 10월 현대산업개발과 호반건설이 각각 A-8블록에 125~148㎡ 6백10가구, A-22블록에 93~109㎡ 1천5백7가구 분양을 계획 중이다. 서울 은평뉴타운 서쪽 편에 위치한 고양 삼송지구는 일산선 전철 삼송역을 이용해 서울지하철 6호선 환승역인 연신내역까지 10분, 종로까지는 30분이면 도달이 가능하다. 남양주 별내지구는 지구 이면을 불암산과 수락산이 감싸고 있어 녹지율이 매우 높다. 또 의정부와 서울 노원구와 인접해 지구 내를 관통하는 서울외곽순환도로(별내인터체인지)와 43번, 47번 국도를 이용하면 이들 지역과 쉽게 연결된다. 향후 경춘선 복선전철 별내역(2011년 개통 예정)이 개통되면 서울 접근성은 더욱 높아질 전망이다. 오는 8월 신일건업과 쌍용건설이 각각 A11-2블록에 131~181㎡ 5백47가구, A12-2블록에 128~172㎡ 6백52가구를 분양하는 것을 시작으로, 9월에는 현대산업개발이 A2-2블록에 131~169㎡ 7백53가구를 분양 예정이다. 10월에는 대원이 A6-1블록에 132~193㎡ 4백91가구 분양을 계획하고 있다. 이외 대한주택공사가 군포 당동2지구 C1블록에 129~195㎡ 4백89가구를 8월에, 의정부 민락2지구 B5블록과 B6블록에 각각 110㎡ 3백14가구, 98~111㎡ 5백33가구를 10월 분양할 예정이다.
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[스크랩] [현장리포트] 용산 지구단위계획구역 |우리동네이야기
2007-12-31 02:31
http://blog.drapt.com/ysdoda/22751199035915427
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
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[민권식칼럼 #65] <현장리포트> 용산 지구단위계획구역
◈ 최근 틈새시장으로 부각받는 지구단위계획구역
 용산 재개발지역은 구체적인 개발계획이 표명된 지역도 있지만 아직 많은 지역이 예정지로만
잡혀있는 상태입니다.
'재개발 될 것'이라는 풍문만 떠도는 지역도 허다하죠.
재개발 정비구역으로 지정된 지역은 리스크는 적지만 시세가 하늘을 찌르고 있는 실정이고
재개발예정지는 이벤트에 의한 추가상승분은 무궁무진합니다만 시간과의 싸움이 필요합니다.
제가 추천해드리는 지역은 바로 '정비구역지정'과 '재개발예정지'의 장점이 혼합되어 있는
용산 지구단위계획구역입니다.
지구단위계획구역인 만큼 기본 개발 방향성은 제시되었다는 메리트와 아직 이벤트가 진행이
안되어 있는 만큼 재개발상승이론을 바탕으로 하는 인허가절차에 의한 지분상승 메리트를
동시에 취하고 있다고 말씀드릴 수 있습니다.
* 지구단위계획이란?
종전의 '도시설계'와 '상세계획제도'를 통합한 토지이용 합리화 계획으로,
도시 안의 특정한 구역을 지정해 종합적이고 체계적인 공간계획을 세우는 것을 말한다.
도시기능과 미관을 증진시키고 쾌적한도시환경을 확보하기 위해서는 모든 지역에는 획일적으로 적용되는 기준보다는 지역의 특성에 맞는 특수한 기준이 원칙이 필요하다는 취지에서
지난 2000년 7월 도시계획법을 바꿀 때 새로 생겼다.
즉, 지구단위계획이란 도시계획수립대상지역안의 일부에 대하여 수립하는 도시관리계획으로서 도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화 하고 그 기능을 증진시키며
미관을 개선하고 양호한 환견을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여
수립하는 도시관리계획을 말한다.
지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로,
지구단위계획은 구역내 용도지역지구 계획과 도시기반시설 계획, 건축물의 규모와 형태, 미관,
경관계획 등의 기준을 제시하고 있다.
예를 들어 재건축을 허용할 때 해당 아파트 용적률 등 건축 관련사항, 주변교통 ·공원 ·학교 등 기반시설, 환경 등을 함께 검토하여 난개발의 폐해를 최소한으로 한다.
* 지구단위계획 수립절차 그린벨트 해제지역, 공장이적지, 시장 등 대규모 시설 이적지와 재건축단지, 도시개발사업이나 재개발사업지 등은 지구단위계획을 수립해서 추진해야 한다.
지구단위계획은 지구단위계획구역을 먼저 지정하고, 그 다음에 지구단위계획을 수립하게 된다. 지구단위계획은 원칙적으로 구청장 또는 시장, 해당구역 토지면적의 80% 이상주민이 동의하면 입안이 가능하며 구.시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종적으로는 시장이 결정하게 된다.
일단 구역이 지정되면 3년 이내에 그 구역에 대한 장래의 개발 또는 관리계획을 수립하여야 하며, 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정된다. 이후 지구단위계획 구역안에서 건축물을
건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획 에 적합하게 건축하거나
용도를 변경하여야 한다.
◈ 남영동 업무지구 자세히 들여다보기
 1) 미대사관 신축 및 외교행정타운 예정지(약 24000평) 인접부지
2) 민간양도부지인 캠프킴부지(약 16000평) 인접지
3) 숙대입구 역세권 (현 제2종 일반주거지는 제3종으로 용도변경 확정적)
4) 전면부 일반상업지와 연계한 고밀도 개발가능지역
(역세권 종변경절차 간소화법 최근 시행)
5) 서울역에서 용산역까지 제2의 테헤란로 구축 지역으로서
한강대로변 최고의 요지 (현재 특별설계구역인 용산역 전면부지는 평당 15000만원 호가)
6) 현재는 지구단위계획구역 상 자율정비구역
(향후 특별설계구역 지정후 고밀도개발시 큰폭의 시세상승 예상)
7) 남영동 업무지구는 주거비율이 낮고 상가비율이 월등하기 때문에 상업 업무시설로
개발가능하고 시업시행이 용이
◈ 오피스텔 및 상가투자를 위한 숙대입구 상권분석
 1. 상권의 기원과 변천
숙대상권은 미8군 사령부가 용산으로 이주해오면서 이태원상권과 함께 형성되어 발전하게
되었습니다.
교통시설, 학교시설, 군사시설, 업무시설이 함께 자리잡으면서 복합적인 상권으로 발전하게
되었죠. 숙대상권은 한강로와 남영역, 숙대입구역이 만나는 역세권상권으로서 학교가
밀집되어 있는 지역이기도 합니다. 또한 서울역과 남영동을 잇는 상업지역으로 주위의
사람들을 끌어 모으고 있는 거대한 상권으서 미군시설이 이전하게 되면 더욱 상권의 확대가
예상되는 지역입니다.
2. 상권의 특성
숙대상권에는 숙대와 수도여고, 배문중고교를 비롯해 중고교와 대학교가 약 10개가 자리잡고
있어 학생 위주의 상권이라는 특성을 보이고 있습니다. 상권 내 입접한 업종도 학생대상의
패스트푸드점, 팬시점, 액세서리점, 보세위류점이 주를 이루고 있죠.
또한 이 지역의 유동인구도 10대~20대층이 주류를 이루고 있습니다.
3. 상권의 범위
숙대상권은 버스정류장과 지하철역에서 인구가 유입되는 지점인 KFC를 중심으로
동쪽으로는 상권이 단절되는 지점인 수도여고, 서쪽은 국철 남영역, 남쪽은 미군시설이 위치한
지점을, 북쪽으로는 갈월동의 인구가 유입되는 지점인 서울은행까지를 상권의 범위로 볼 수
있습니다.
4. 상권현황
1) 지역적 현황
숙대상권이 속한 용산구의 인구는 서울전체인구의 2.4%로 다른구에 비해 배후상권의 인구가
적은 편입니다. 지역내 숙대와 12개의 고등학교, 8개의 중학교, 15개의 초등학교가 위치하고
있으며 인근지역에 자수학원을 중심으로 학원가가 형성되어 있어 학생 중심의 젊은 층 잠재수요가
두텁게 형성되어 있습니다.
그리고 상권의 직접유입효과는 떨어지지만 인근에 용산전자상가의 시장 잠재력이 높습니다.
2) 교통현황
지하철 4호선 숙대입구역과 국철 남영역이 운행중에 있으며 강북(동대문, 서울역, 남대문,
혜화동, 신촌), 강남(신림, 흑석동, 서초), 강동(성수동, 왕십리), 강서(노량진)방향과 교문리
방향의 버스노선이 운행중입니다.
숙대상권은 서울 정중앙에 위치하고 있어 각 방향으로의 이동이 편리합니다.
3) 지하철 1일 이동량
- 4호선 숙대입구역 : 39,898명
- 1호선 남영역 : 28,420명
5. 유동인구
숙대상권은 여대라는 특성상 10~20대 신세대 여성의 유동인구가 많은 지역입니다.
또한 환일고, 신광여고를 포함 상권내 9개의 고등학교가 자리잡고 있어 10대 수요층도 유동인구의
많은 부분을 차지하고 있습니다. 10~20대층의 유동인구만 전체 유동인구의 63%에 이르며,
이 중 상권의 핵심층이 27%의 20대 여성입니다. 유동인구가 많이 형성되는 시간은
학교들의 하교시간인 15~18시와 직장인들의 퇴근시간 무렵인 18시 이후입니다.
6. 주요시설
숙대상권의 중심지인 KFC주변에는 10대~20대 젊은층을 대상으로 하는 업종인 패스트푸드점,
분식집, 커피전문점, 보세의류점 등 여러가지 업종이 복합적으로 위치하고 있습니다.
숙대역 전철역 주변에는 성남극장과 PC방, 오락실 등의 업종이, 효창공원길에는 숙대생과
20대 여성 대상의 업종인 미용실, 보세의류점, 액세서리점, 커피전문점 등이 위치하고 있습니다.
남영역 주변으로는 호프집, 분식집, 화장품점 등 남영역을 이용하는 교통이용객 대상의 업종이
주를 이루고 있습니다.
7. 상권의 전망
숙대상권은 오랫동안 개발계획이 없던 지역이였으나 숙대역~용산고간 도로확장을 기점으로
개발이 이루어지기 시작했습니다. 용산고 앞 도로확장공사는 99년 하반기에 완공되었으며
2000년 12월 지하철 삼각지역이 개통되었었죠. 또한 용산역을 중심으로 용산역 민자역사
개발과 함께 국제업무지구 개발계획에 따라 컨벤션센터, 호텔, 백화점 등이 들어섬으로서
새로운 업무타운이 조성될 예정입니다.
남영역 및 숙대상권은 새로운 도심상권으로의 도약이 서서히 가시회되고 있습니다.
◈ 용산에 소액투자처가 남아있다(?)
국제업무지구와 민족공원의 가시화될 무렵부터 용산은 강남을 뛰어넘는 대한민국 최고의 입지로
평가받고 있습니다.
하지만 현재 시점에서 입성할 경우 용산의 모든 주택들이 높은 시세차익을 가져다 주지는
못합니다.
용산투자의 요체크 유의사항인
1) 치솟은 시세
2) 건축허가제한 여부
3) 조합원수 및 예측건립세대비율
이 세가지 분석은 기본요소이자 필수요소라 할 수 있습니다.
현 시점에서 용산을 접근할 경우 대표적인 틈새시장이라 분석되는 지구단위계획으로 지정된
재개발지역을 추천하는 바입니다.
위에서 강조했던 사업지연과 재개발 정비구역 미지정에 대한 리스크가 없는 반면
시세는 저평가되어 있기 때문에 '비교적 소액으로도 안정적으로 용산에 입성할 수 있다는
메리트'만으로 고유가치의 희소성을 가지고 있기 때문입니다.
아무쪼록 여러분들의 성공투자를 기원하며,
저의 식견이 조금이나마 도움이 되셨음 합니다.
감사합니다.
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[스크랩] 4분기 수도권 ‘빅 3’ 분양 |우리동네이야기
2007-10-25 20:45
http://blog.drapt.com/ysdoda/81193312747945
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=89037
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4분기에는 수도권에서 청약자들의 최대 관심 지역인 은평뉴타운 등 ‘빅 3’가 본격적으로 분양에 나선다. ‘빅 3’는 서울 은평뉴타운, 파주 운정신도시, 인천 청라지구로 최대 격전지가 될 전망이다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 수도권 빅 3 지역에서 분양예정인 아파트(주상복합 포함)는 연내 20곳 1만6천6백98가구다.
■ 은평뉴타운
은평뉴타운은 SH공사가 서울 은평구 진관내동, 진관외동 일대에 개발하는 시범뉴타운이다.
2006년 고분양가 논란으로 80% 이상의 공정율이 넘는 시점인 2007년 11월에 첫 분양이 시작된다. 연내에는 1지구만 분양되며 2,3지구는 순차적으로 분양이 진행될 예정이다.
2007년 11월 분양 물량은 1지구 1~14단지에 2천8백17가구가 예정돼 있다. 입주예정 시기는2008년 6월.
청약부금 가입자 대상 물량이 없으며 청약저축과 청약예금 6백만원이상 가입자 대상이다.(서울 예치금 기준)
이외에 국민임대는 1천37가구, 장기전세는 6백60백가구 역시 11월 공급예정이다.
 1지구는 은평뉴타운 북동쪽에 위치한다. A,B,C공구로 나눠져 있으며 A공구는 롯데건설과 삼환기업, B공구 현대산업개발과 태영건설, C공구 대우건설과 SK건설이 시공을 맡았다.
은평뉴타운은 서울지하철 3호선 구파밭역을 이용할 수 있으며 2지구와 3-1지구가 역세권에 위치한다. 3-2지구는 북한산과 접해 있어 조망권이 확보되는 장점이 있다.
■ 운정신도시
파주 운정신도시는 총 1,647만7천㎡가 개발되며 공공주택 7만4천2백97가구가 들어설 예정이다.
현재 이용할 수 있는 교통시설은 기존의 통일로, 자유로, 국지도 56호선, 지방도 310호선 등이 있다. 제2자유로(대화인터체인지~서울 상암) 18km, 김포~관산간 도로 7.2km 등 도로 7개 노선 41.3km가 적어도 2013년까지 건설될 계획이다.
경의선 복선전철인 운정역(개량역)이 2009년 상반기(문산~성산)에 개통될 예정으로 서울 진입이 한층 쉬워질 전망이다.
LG필립스 LCD공장, 파주출판도시 등의 개발호재와 일산신도시의 기존 단지들이 입주 10년차가 넘으면서 신규 물량을 찾는 실수요자들의 영향으로 인구 유입은 꾸준할 것으로 예상된다. 특히 운정신도시는 마포 상암~일산신도시~파주(파주출판단지)에 이르는 첨단 문화예술과 영상미디어 산업개발의 개발지역에 해당돼 문화도시로 다시금 거듭날 것으로 보인다.
 첫 분양은 2006년 9월 한라건설이 9백37가구를 분양했으며 이후 대한주택공사가 9월 중순에 분양하는 운정휴먼시아(A28블록, 1천62가구)를 시작으로 민간업체들은 10월 동시분양 형식으로 진행할 예정이다. 분양예정 물량으로는 10곳 8천3백31가구이다.
삼부토건이 A12블록과 A18-2블록에 각각 1천3백90가구,7백24가구를 분양하며 벽산건설과 한라건설은 공동으로 A2블록에 1천1백45가구를 분양예정이다. 이밖에 두산중공업(A7블록, 6백68가구), 월드건설&동양메이저건설(A10블록, 9백72가구), 동문건설(A11블록, 6백24가구) 등이 분양에 나선다.
분양가 상한제가 적용돼 고분양가 논란이 있었던 2006년보다는 분양가가 다소 저렴해질 전망이다.
■ 청라지구
청라지구는 송도국제도시, 영종하늘도시와 함께 인천 3대 경제자유구역 중 하나이다. 지리적으로 봤을 때 인천국제공항과 김포공항을 연결해 물류 중심 요충지로 손색이 없다.
사업 시행자인 인천광역시, 토공 등은 국제금융의 거점 조성을 위해 주거단지를 비롯해 초고층 국제센터, 화훼단지, 퍼블릭 골프장(27홀) 등 각종 레저시설을 건설할 계획이다.
 지구 내에는 2012년까지 아파트와 주상복합, 단독주택 등을 합쳐 모두 3만1천가구가 건설된다. 연내에는 11월부터 9곳 5천18가구가 분양예정이다. 업체로는 인천지방공사(A17블록, 7백가구), 서해종합건설(A2블록, 3백70가구), 영무건설(A18블록, 1천90가구), 호반건설(A14블록, 7백46가구), 중흥건설(A13,16블록, 7백가구), GS건설(A21블록, 8백84가구) 등이 시공을 맡고 있다.
10월 말부터 건교부는 인천 경제자유구역 지역 거주 우선공급 물량을 인천 100%에서 30%로 줄일 예정이다. 이에 따라 서울, 수도권 청약가입자들은 기회가 많아져 당첨확률이 높아질 전망이다.
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