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[스크랩] 불황기 인기 '부띠크모나코' 들여다보니 추천(0) |우리동네이야기

2008-11-18 13:15

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출처 : 닥터아파트 > 회원노트

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불황기 인기 '부띠크모나코' 들여다보니 추천(0)
부동산노트 | 2008-11-17 17:27 메일발송 | 프린트 | 삭제
불황기 인기 '부띠크모나코' 들여다보니
신개념 오피스텔…발상의 전환이 성공 비결

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 독특한 평면설계와 고급화로 비싼 분양가에도 불구하고 분양에 성공한 신개념 오피스텔 부띠크
모나코. 점선 원내는 마그리트형 평면 설계가 적용된 층으로 거실과 거실이 스카이브리지로 연결돼 있다.
 
2005년 6월. 서울 서초구 서초동 지하철 2호선 강남역 인근에서 3.3㎡당 2700만~2900만원짜리 오피스텔이 분양에 들어갔다. 지하 5층, 지상 27층 1개 동 규모로 138~297㎡ 172실. 이름은 부띠크모나코.

분양가가 주변 오피스텔 시세(3.3㎡당 1500만원 정도)의 두 배가 넘어 업계는 분양이 쉽지 않을 것으로 예상했다. 그런데 이 비싼 오피스텔이 예상을 깨고 순식간에 팔려 나갔다. 계약을 시작한지 일주일만에 100% 계약됐다.

분양 당시 분양가·계약률로 화제가 됐던 부띠크모나코가 최근 본격 입주를 시작하면서 또다시 관심을 끌고 있다. 부동산시장이 극도로 위축돼 있는 상황에서도 분양가에 평균 1억원 정도의 웃돈이 붙었다. 인근 중개업소들은 “분양가가 주변 시세보다 비쌌기 때문에 별 기대를 안 했는데 입주를 시작하면서 관심을 갖는 사람들도 늘고 있다”고 전했다.

강남역 시세보다 2배 넘는 분양가…일주일 만에 100% 계약

분양 때 내세웠던 차별화·고급화를 눈으로 확인한 업계는 주거와 비즈니스·휴식이 공존하는 새로운 형태의 오피스텔이라는 평가를 내놓는다. 업계의 한 관계자는 “단지 분양이 잘 돼서가 아니라 새로운 개념의 오피스텔을 만들었다는 데 진정한 성공의 의미가 있다”고 평가했다.

불경기에도 인기를 누리는 부띠크모나코의 성공 요인은 뭘까. 우선 부띠크모나코는 아파트 대체 상품이라는 기존 오피스텔이 갖고 있던 틀을 과감히 깨트렸다. 크기가 132㎡대 이상 대형이지만 방은 달랑 2개뿐이다. 이 정도 크기의 오피스텔·아파트라면 보통 방이 3~4개다. 대신 욕실·주방·거실을 키웠다.

그래서 꼭 호텔 최고급 객실(스위트룸) 같은 분위기다. “업무와 파티 장소에 휴식공간을 더했다”는 게 시행사인 범우공영 측의 설명이다.

평면도 172실 모두 제각각이다. 평면 종류는 총 49개지만 같은 종류라도 조금씩 다르다. 층고는 일반 아파트의 2배가 넘는 6m 정도다. 개별 정원이 딸린 평면도 있다. 건물 외관 역시 독특하다. 네모 반듯하면서도 건물 중간중간을 깎아 마치 주사위를 연상시킨다.

벽지 등의 마감재나 가전기기 등은 고가의 수입 제품을 넣었다. 외국엔 없는 김치냉장고만 한국산이다. 수도꼭지와 세면기도 모두 수입제품으로 비눗갑 하나만 35만원에 달한다. 고급화를 통해 고소득 전문직 등을 끌어들이겠다는 계산이 깔려 있었다.

고급화로 차별화… 고소득 전문직 공략 주효

여기에 강남이라는 지리적 이점이 더해졌다. 피데스개발 관계자는 “부띠크모나코가 강북에서 나왔다면 현재 웃돈이 붙기는커녕 분양조차 쉽지 않았을 것”이라며 “우리나라 최고의 인적·물적 자원이 몰려 있는 강남이라는 지역이 갖는 힘도 무시할 수 없다”고 말했다. 이 오피스텔 시행사인 범우공영 김범준 회장은 “입지가 뛰어나 대부분의 개발자들이 탐내는 땅이었지만 땅값이 비싸 섣불리 개발하겠다고 나서는 업체가 없었다”며 “과감히 차별화·고급화 전략을 구사한 것이 성공의 원동력이 된 것 같다”고 말했다.

분양 때는 내적 요인 외에 외적 요인도 상당부분 작용했다. 2005년엔 전국적으로 아파트·오피스텔 할 것 없이 고가의 중대형이 큰 인기를 끌었다. 서울에선 8월 나온 양천구 목동 트라팰리스(158㎡ 1순위서 29대 1), 9월 나온 송파구 신천동의 스타파크(287㎡ 1순위서 11대 1)가 인기였다.

지방에선 6월 분양한 창원 시티세븐자이(198㎡ 51대 1), 11월 나온 대전 스마트시티(108㎡ 115대 1)가 성공리에 분양됐다. 내외주건 김신조 사장은 “부띠크모나코는 상품 자체만으로도 차별화를 이뤘지만 당시 분양시장의 흐름을 정확히 파악한 측면도 있다”고 평가했다.
 

임대수입
월세 최고 1500만원…
외국 바이어 등 주로 이용

부띠크모나코의 임대료는 보증금 1억원에 월세가 최고 1500만원에 달한다. 한 달 임대료가 웬만한 봉급생활자 월급보다 많다. 9월 입주와 함께 임대 물건이 많이 나오면서 입주 전보다 임대료가 월 100만원 정도 내렸지만 그래도 여전히 주변 시세보단 비싸다.

크기가 가장 작은 138㎡도 보증금 1억원에 월세가 340만원 정도다. 비슷한 크기의 주변 오피스텔은 보증금 1000만~5000만원에 월 100만~130만원 선이다. 부(富)의 상징이 된 강남구 도곡동 타워팰리스 오피스텔도 보증금 1억원에 월 100만~500만원 수준이다. “가전제품 등 웬만한 생활용품을 기본으로 갖추고 있어 업무용보다는 주거용으로 많이 찾는다”고 인근 중개업소들이 전했다.입주 초기여서 임대 물건이 많지만 임대 수요는 풍부한 편이라고 중개업소들은 말한다. 서울 지하철 2호선 강남역이 바로 앞에 있다. 왕복 8차선 건너에는 올해 초 입주한 최고 43층짜리 3개 동 규모의 삼성타운이 있고 주변이 모두 업무시설이다. 때문에 국내·외 기업체 임원이나 외국 바이어 등이 주 임대 수요다. 2005년 분양 때는 임원이나 한국을 찾는 바이어에게 제공하기 위해 기업체에서 서너 채씩 분양 받은 것으로 알려졌다. 부띠크모나코 3실을 사간 것으로 알려진 S사 관계자는 “일류 호텔 최고급 객실(스위트룸)과 비슷하면서도 숙박료(임대료)가 호텔에 비해 싼 편이어서 접대용으로 구입하게 됐다”고 말했다. 부띠크모나코의 시행사인 범우공영은 국내에 장기 출장 온 외국인을 대상으로 임대를 주선하기 위해 임대전문업체와 계약하기도 했다. 이 임대업체 관계자는 “임차인들의 수준을 어느 정도 맞출 수 있어 향후 자신들만의 커뮤니티를 형성하는 데도 적지 않은 도움이 될 것”이라고 말했다.


돋보이는 설계
거실과 거실, 통 유리 '구름다리'로 연결

부띠크모나코에는 국내 아파트·오피스텔 어디에서도 볼 수 없는 독특한 평면이 있다. 벨기에의 초현실주의 화가 마그리트의 이름을 딴 마그리트형 평면이다. 172실 가운데 40실이 마그리트형으로 지어졌다.
이 평면은 마그리트의 작품 ‘구름 위의 산책’을 연상케 한다. 거실과 방을 구름다리 같이 생긴 스카이브릿지(sky bridge)로 연결했다. 건물은 1개 동이지만 스카이브릿지를 만들 수 있었던 건 건물 가운데를 판 독특한 설계 덕분이다.
3~4m 정도의 스카이브릿지는 원통형의 통유리로 만들어져 거실과 방을 오가며 바깥 경치를 감상할 수 있다. 특히 하늘 위를 걷는 것 같은 기분을 느낄 수 있다는 게 시공사인 GS건설의 설명이다. 마그리트형 평면은 199㎡ 11실, 209㎡ 7실, 219㎡ 8실, 226㎡ 8실, 248㎡ 1실, 250㎡ 3실, 251㎡ 2실이 있다.
독특한 설계 덕분에 다른 평면보다 인기가 높다. 인근 중개업소들에 따르면 마그리트형 평면은 같은 크기의 다른 평면보다 웃돈이 2000만~3000만원 더 비싼 1억원 정도다. 서초동 M공인 관계자는 “국내에선 볼 수 없는 스카이브릿지가 수요자들의 눈길을 잡은 것 같다”고 말했다.
분양가도 다른 평면보다 3.3㎡당 100만원 정도 비싼 3.3㎡당 2900만원 선이었다. 스카이브릿지 건설비용 자체가 비싸서다. GS건설 관계자는 “스카이브릿지 하나를 만드는 데 평균 2억원 정도가 들었다”고 밝혔다.
넓은 야외 정원이 딸린 마티스형 평면과 복층으로 설계된 샤갈형 평면도 눈길을 끈다. 정원이 딸린 마티스형도 수요자들에게 호평을 받고 있다. 기존 아파트에선 최상층에서만 볼 수 있는 평면인데 층과 상관없이 건물 곳곳에 배치돼 풍부한 채광을 누릴 수 있다.

샤갈형은 천장 높이가 일반 아파트의 3배에 달하는 7m 정도여서 개방감이 뛰어나다. 지붕에서 작업을 많이 했다는 프랑스 화가 샤갈에서 아이디어를 얻은 것이다. GS건설 관계자는 “부띠크모나코는 사실상 전 실이 일반 아파트·오피스텔 최상층에 있는 펜트하우스처럼 설계·시공됐다”고 말했다.

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[스크랩] 서울 전세금 최고는 ‘강남구 신사동’ |우리동네이야기

2008-10-20 14:01

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출처 : 부자로가는지름길(이글하우스EAGLEHOUSE)

원문 : http://blog.drapt.com/eaglekim

서울 전세금 최고는 ‘강남구 신사동’

동아일보 10/20 02:56
 
[동아일보]
3.3m²당 1185만원… 직장인 수요 비해 주택은 감소세 탓



서울에서 전세금이 가장 비싼 곳은 강남구 신사동인 것으로 나타났다.

신사동은 3.3m²(1평)당 전세금이 1185만 원을 기록해 최저인 중구 회현동1가의 278만 원보다 4배 이상 비쌌다.

19일 부동산정보업체 ‘스피드뱅크’에 따르면 강남구가 서울 아파트 전세금 상위 10개 동 중 절반인 5곳을 차지하는 것으로 조사됐다.

강남구 신사동이 3.3m²당 1185만 원으로 1위를 차지했고 강남구 도곡동(1156만 원), 강남구 삼성동(1112만 원), 강남구 대치동(1097만 원), 용산구 용산동5가(1049만 원)가 뒤를 이었다.

신사동은 세입자 수요와 아파트 공급 간의 수급 불균형이 두드러진 것으로 나타났다.

신사동 일대는 전형적인 오피스 및 상가 밀집 지역으로 직장인들의 세입 수요는 꾸준한 반면, 100채가 넘는 아파트는 ‘대원칸타빌’과 ‘로데오현대’ 등 두 개 단지에 불과하다.

신사동 N중개업소 대표는 “신사동은 전반적으로 오피스 및 상가는 계속 늘고 단독, 연립 주택은 점점 줄어들고 있어 주택 수급 불균형이 심각한 편”이라고 말했다.

신사동에 중소형 면적 비율이 높은 점도 전세 수요를 끌어들이고 있다. 최근 1, 2년간 실거주에 적합한 중소형 아파트가 각광받는 상황에서 강남권 소재 아파트 상당수가 중대형으로 이뤄져 있어 상대적으로 신사동이 주목받고 있다는 것.

현재 신사동 ‘대원칸타빌’ 105m²(32평형)는 2억6000만∼2억8000만 원, 신사동 ‘로데오현대’ 72m²(22평형)는 1억9500만∼2억1000만 원에 거래되고 있다.

신사동 L중개업소 사장은 “신사동에 본래 아파트가 많지 않은 데다 계획된 예정 입주물량도 없어 전세 매물은 나오는 즉시 소화되는 경우가 많다”고 말했다.

전세의 주수요층인 신혼부부 및 독신가구 거주 비율이 높은 점도 신사동의 전세금을 올리고 있다.

스피드뱅크 김충범 연구원은 “신사동은 전반적으로 매매값이 높아 장기 거주보다는 직주근접성에 초점을 두고 전세를 찾는 사람이 많다”며 “각종 상업시설과 편의시설도 많아 젊은 수요층의 선호도가 높은 편”이라고 말했다.

한편 용산구는 용산동5가와 한강로3가 아파트 전세금이 3.3m²당 1000만 원을 넘어 강남구 역삼동보다 전세금이 비싼 것으로 나타났다. 또 강북권 직장인의 전세 수요가 많은 종로구 내수동과 사직동도 3.3m²당 전세금이 각각 988만 원, 958만 원을 기록해 상위 10위에 포함됐다.

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[스크랩] 목동, 일산, 타워팰리스, 아이파크 공통점은? |우리동네이야기

2008-10-20 13:52

http://blog.drapt.com/yscswc/828581224478341161 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=520

 
제목대로 목동신시가지, 일산신도시, 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크의 공통점은 무엇일까요? 정답은 지금은 지역을, 아니 전국을 대표하는 블루칩 단지이지만 그들도 한때는 미분양이었다는 것입니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 글로벌 금융불안으로 혼전에 혼전을 거듭하는 시장에서 과거 미분양 아파트였지만 지금은 블루칩으로 거듭난 미분양 역사를 공부하는 시간을 가져보겠습니다.

목동신시가지

급등하는 집값을 잡기 위해 정부는 서울 목동에 신시가지를 조성했습니다. 1984년에서 1985년까지 3차에 걸쳐 공급한 목동 아파트는 1차 때 3.8대 1로 반짝 인기를 모았으나 채권액을 상한액으로 써낸 청약자들이 프리미엄이 많이 붙지 않자 계약을 포기해 미분양 사태가 발생했습니다.

이어 2, 3차도 모두 미분양을 기록했습니다. 특히 1983년 안양천 대범람으로 물난리를 겪은 점도 분양 악재로 작용했습니다. 또 당시 실수요가 많은 소형 보다 중대형 평형을 공급한 점도 미분양에 한몫했구요.

잠실 목동 상계 등 서울에 대규모 아파트단지를 통해 주택공급무량이 늘리면서 집값은 1986년까지 안정됐습니다. 당시 전문가들과 개미들 사이에는 “이제 아파트 투자의 시대는 끝났다. 집은 소유가 아니라 주거의 개념이다.”라는 정서가 지배적이었습니다.

일산신도시

집값은 1987년 들어서 다시 상승하기 시작합니다. 1988년 서울올림픽이후 상승폭이 커지더니 1990년에는 20% 이상 오르면서 정점에 다다랐습니다. 1987년 국제수지 흑자와 올림픽 이후 통화량 급증에 따라 물가가 오르면서 전셋값이 급등하자 세입자가 자살하는 사태까지 발생했습니다.

이에 정부는 1988년 9월 주택 2백만가구 공급과 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 수도권 1기 신도시 개발 계획을 발표했습니다.

5개 신도시에서는 1989년 11월부터 1990년 10월까지 아파트 등 주택 29만2천가구가 공급됐으며 이로 인해 집값은 안정세를 보였으며 1991년 이후 하락세로 돌아섰습니다.

이에 따라 일산신도시도 91년 하반기부터 미분양이 발생했습니다. 평촌 산본 중동 등도 역시 미분양이 발생했습니다. 전국 미분양 주택은 90년 1만2천가구에서 신도시 입주가 시작된 93년에는 7만7천가구, 94년 10만5천가구로 10만가구를 돌파한 뒤 95년에는 무려 15만2천가구까지 증가했습니다.

도곡동 타워팰리스

1991년 하락세로 돌아선 집값은 1995년까지로 5년 연속 하락하며 안정기를 맞다가 1996년 잠시 상승세를 보이더니 1997년 11월 IMF사태 즉 외환위기가 발생하면서 1998년에는 두자릿수 폭락을 기록했습니다.

이에 국민의 정부는 1998년 건설경기 부양을 위해 분양가 전면 자율화 및 분양권 전매 허용 등 단기간에 규제완화책을 쏟아내고 저금리 기조까지 겹쳐 주택 소비 심리가 급속도로 회복되기 시작했습니다.

1999년 하반기 이후 집값이 회복되기 시작하기 직전 도곡동 타워팰리스 1차 첫 분양이 이뤄졌습니다. 도곡동 부지는 당초 삼성그룹이 초고층 빌딩을 건립하려 했으나 주민의 반대로 주상복합 단지로 개발키로 했습니다.

1999년 6월 타워팰리스 1차 31~124평형 1천4백99가구가 평당 1천1백만~1천2백만원에 분양됐으나 당시 주상복합에 대한 인지도가 떨어져 니즈가 거의 없는데다 외환위기 여파로 소비심리가 완전히 회복되지 않아 대형 평형을 분양받을 수 있는 부유층들이 매우 제한됐습니다.

당시 주상복합은 청약통장 가입자에게 우선 분양하는 대상이 아니라서 삼성은 VIP 마케팅을 펼쳤습니다. 하지만 미분양이 발생하고 말았습니다. 타워팰리스는 1차와 2차 미분양물량을 구입한 소유자가 조세특례제한법에 따라 양도세가 면제돼 지난 2007년 사회 이슈가 되기도 했습니다.

삼성동 아이파크

삼성동 아이파크가 들어선 곳은 경기고 건너편 한국중공업 사옥 터입니다.

현대산업개발은 2000년 11월 평당 분양가를 최고 2천7백만원에 69∼93평형 3백46가구를 2000년 11월 서울 동시분양을 통해 공급했습니다. 초대형, 최고가 아파트를 표방하며 분양했지만 대형 평형에다 비싼 분양가에 부담을 느낀 강남 투자자들에게 거주 및 투자 가치 대상으로 관심을 크게 받지 못했습니다.

결국 계약률이 20%대를 밑돌자 계약을 취소하고 평면설계를 다시 해 2001년 9월 재분양에 들어갔습니다. 평형을 줄이고 분양가도 낮춘 것입니다. 55∼64평형을 중심으로 4백49가구를 평당 1천5백만원대에 분양했습니다.

8대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하며 계약기간 3일 동안 100% 계약을 완료했습니다. 2002~2003년 집값이 급등하던 시기에 분양한 점도 한몫했습니다.

2008년 10월 미분양을 어떻게 볼 것인가?

위 4곳이 과거 미분양이었다는 사실을 다시 한번 강조하는 것은 지금 미분양을 사라는 말이 아닙니다. 미분양이든 아니든 미래가치가 높은 부동산을 장기 보유할 경우 결국 미래가치가 시세에 반영돼 최대의 수익을 올릴 수 있다는 것을 강조하고자 합니다.

물론 2008년 10월 현재 목동 일산 타워팰리스 아이파크처럼 미래가치가 높은 미분양이 많지는 않을 것입니다. 하지만 5년, 10년을 바라보고 가치투자를 할 수 있다면 이와 같은 미래가치가 높은 미분양 단지는 지금도 존재한다고 확신합니다. 이번 칼럼을 계기로 미분양 시장 조사를 해보니 위 4곳에 버금가는, 미래가치가 높은 미분양 단지가 있더군요.

전에도 말씀드렸지만 제가 미래가치가 높은 단지를 구체적으로 소개하지 않는 이유는 피터 린치의 말처럼 여러분 스스로 직접 투자하기로 결정했다면 독자적인 길을 가야하기 때문입니다. 또 제가 추천하는 단지가 미래가치가 높지 않을 수도 있고, 미래가치가 높더라도 언젠가 다른 부동산을 사기위해 팔아버릴 수도 있으며, 부자노트 독자님들이 보유한 정보가 제가 입수한 정보보다 우월할 수 있기 때문입니다. 사실 정보는 생활 주변에 널려있습니다.

목동 등 위 4대 미분양 단지 사례를 보더라도 정보가 없어 사지 못한 사람은 거의 없을 것입니다. 당시 남이 사지 않고, 살 수 없는 상황을 핑계로 장세에 충실히 따라 구입할 기회를 놓쳤기 때문입니다.

미분양 투자의 역사를 보면 미분양으로 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회는 미분양이 늘어나고 집값이 하락하는 침체기나 침체기 또는 안정기에서 반등하기 직전 및 직후에 온다는 것을 명심하세요.
 

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