② 투자예상지역의 평가방법
 
 
  부동산에 투자하는 사람들은 여기에 지하철이 생기고 저기가 용도변
  경이 될 예정이므로 가격이 오를 것이라느니 하는 말을 듣고 그런 위
  치에 투자하고 싶어진다.
  일반적으로 땅값은 몇 가지 법칙에 의해 오른다.
  첫째, 도심중앙이 가장 높고 다음은 방사선과 제1순환선이 교차하는
  지역, 그 다음은 제2, 제 3순환선이 교차하는 지역순으로 변두리로
  파급되면서 높아진다.
  둘째, 인구증가 경제성장, 인플레이션 등으로 시간이 지나면 자연적
  으로 상승한다.
  셋째, 도심의 지가가 너무 높게 되면 주택지는 외곽으로 밀려나게 된
  다. 이때 도시 외곽의 토지는 바로 인접한 농지나 구릉지보다 훨씬
  높은 가격을 보이는 지가 단절 현상이 나타난다.
  넷째, 도시외곽의 지가가 급격히 상승하면 도심중앙의 지가는 외곽
  의 가격이 얼마나 되는데 중앙은 얼마정도 되어야 한다는 심리가 작
  용해 도심지의 가격이 다시 상승하게 된다는 등이다. 부동산 투자는
  이제 문화수준 소유의식 변화 등으로 인해 단순매매에 의한 시세 차
  익을 얻기 힘든 시장환경으로 변하고 있다.
  부동산을 막연히 사두려는 가수요는 드문 편이며 시대적으로 물건
  별, 지역별, 차별화가 심화되어 가는 추세이므로 수요유발이 이루어
  지지 않는 부동산은 실 거래가 뒤따르지 않는 호가에 그친다. 호가
  에 그치는 부동산은 재산의 의미를 논하기 힘든 애물단지 취급을 받
  기 쉽상이다. 부동산은 재화로써 특성 중에서 위치의 고정성이 가장
  큰 요인이지만 어느 품목의 부동산으로 개발되느냐에 따라 명암이 엇
  갈리게 된다. 즉, 같은 지역 내에 비슷한 여건의 토지라 할 지라도
  임대전용 주택을 짓느냐, 점포주택을 짓느냐에 따라 수익성도 다르
  고 환금성도 달라진다. 더구나 토지의 여건이 있는 일반적으로 장사
  가 안될 것으로 보이는 위치더라도 소비를 유발시킬 수 있는 방안이
  뒤따른다면 그 부동산의 가치 또한 변하는 것이 사실이다. 따라서 해
  당지역의 소비성향과 수준을 파악할 줄 알아야 하며 수요를 유발시
  킬 만한 아이디어나 환경을 적극적으로 조성하는 노력이 필요하다.

  ③ 용도변경토지 활용방법이 중요
 
 
  부동산 투자는 미래를 사는 것이다. 현재의 사용가치나 편익때문에
  투자하는 경우도 있지만 대부분의 투자는 이익창출이 목적이다. 사놓
  으면 값이 많이 올라갈 것을 기대하고 투자하는 것이다. 서울에서라
  면 이런 목적을 충족시켜 줄만한 대상으로 도시계획에 의해 용도가
  변경되는 곳이나 지하철 또는 도로계획에 의한 변화가 예상되는 곳
  을 꼽을 수 있다. 용도지역은 도시기반시설의 균형적 발전을 위해 지
  정하지만 지역주민의 요구로 용도가 변경되기도 한다. 이유야 어떻
  든 용도가 변경되면 토지의 값어치가 높아지는 것은 기정사실이다.
  일반주거지역이 준주거지역이나 상업지역으로 바뀌고 준주거지역이
  상업지역으로 바뀌는 등 토지의 용도가 바뀌면 건폐율 및 용적률이
  높아지고 유치가능한 시설업종도 많아져 토지의 활용도가 좋아지기
  때문이다. 용도변경을 통해 개발잠재력이 높아지면 토지가격이 상승
  한다. 토지용도에 따라 가격이 변화한다는 것은 해당토지에 어떤 건
  물을 지어서 활용도를 높일 수 있느냐, 없느냐를 뜻하므로 설령 상업
  지역이라 하더라도 토지의 여건상 효율성 있는 건물을 지을 수 없는
  경우가 적지 않은 탓이다.
 
 
  용도지역은 변경이 확정되기 전에 해당 주민의 공람절차를 거치기 때
  문에 용도변경내용을 모르는 지주는 없다. 이는 용도변경이 되는데
  따른 기대심리가 토지가격에 반영이 된 경우가 대부분임을 뜻한다.
  심지어 기대이상의 거품가격이 형성되어 거래는 전혀 이루어지지 않
  으면서 터무니없이 호가가 올라가는 지역도 있다. 그러나 조금만 신
  경쓰면 그 지역이 발전전망에 따라 적절한 가격이 형성된 지역들을
  발견할 수 있으므로 이를 파악하여 투자하면 원하는 효과를 얻을 수
  있다. 
  
 
④ 부동산 투자의 성패는 입지선정에 있다.
 
 
  부동산 투자에서 가장 중요한 것은 입지선정이다.
  주거지는 교통여건, 생활편익시설, 환경 등이 좋아야 하며, 상업지
  는 인구밀집도 소비수준 및 소비동향 접근성, 도로조건, 주차시설능
  력 등에 의해 매출액이 달라진다. 또한 공업지는 건립되는 공장의 종
  류에 따라 다르지만 원자재의 반입을 얼마나 쉽게 할수 있는가가 관
  건이 된다. 토지에 투자할 때는 투자 대상지역이 어떻게 변화할 것인
  가를 판단하는 것이 가장 중요하다. 같은 지역내에서도 해당토지의
  미래가치를 파악하는 작업을 병행하면 투자효율을 높이는데 유리하
  다. 이를 위해서는 해당지역의 도시계획이 변경되는 정보라든지 도시
  계획변경에 따라 지역의 변화하는 모습을 예측하면 월등히 좋은 투자
  결과를 얻을 수 있다.
  서울에서 지하철은 30개가 넘는 지하철역이 들어서므로 자연스럽게
  역세상권이 형성된다. 또 자치구 차원에서 지구중심 상권조성을 인위
  적으로 유도하기도 하는데 이를 위해 주요 역세권 상세 계획구역으
  로 지정되어 있다. 상세 계획구역 지정을 통한 개발은 건축물의 형
  태, 색채 배치는 물론 건폐율과 용적률까지 제한할 수 있으며, 도시
  경관 교통체계 등을 일괄해 개발계획을 세우는 적극적인 개발방법이
  다. 상세구역으로 지정되면 입안이 완료될 때까지 개발행위가 일시중
  단되는 불리함은 있다. 그러나 상세구역 지정은 거시적 차원에서 상
  권의 활성화를 유도하기 위해 취해지는 조치이므로 당연히 개발여건
  이 좋아진다. 상세구역으로 지정되어 있더라도 주변지역의 개발범위
  활성화 가능성이 가격에 제대로 반영되지 않아 상대적으로 토지가격
  이 낮은 지역도 있는 만큼 이를 파악해 투자하면 의외로 좋은 결과
  를 얻을 수 있다.

⑤ 누가 컨설팅 하느냐에 따라 이익창출 차이가 있다.
 
 
  부동산을 사는 것은 비교적 쉬운 반면 파는 것은 자유롭지 못한 것
  이 요즘 부동산시장이다. 이에 따라 잘 팔리지 않거나 늘리는 토지
  를 효율적으로 활용하는 방안을 제시하는 부동산컨설팅업이 점차 보
  편화되고 있다. 부동산컨설팅에 관한 개발관리 자본조달 등 제반문제
  에 대한 전문적인 분석과 판단을 제공하는 것이다. 컨설팅 업무는 부
  동산개발에 대한 자문상당에 국한되지 않고 관련업무를 대행하는 형
  태를 띠게 된다. 불과 6～7년 전만 하더라도 “대행”이란 단어에 대
  한 인식이 부정적이었으나 사회가 전문화, 세분화되면서 전문지식이
  부족하거나 시간이 없어서 부동산개발대행을 의뢰하는 사람들이 늘어
  남에 따라서 컨설팅 업무가 크게 확산되고 있는 것이다.
 
 
  최근에는 부동산관련 전문업무가 토지를 감정하고 도시계획을 검토하
  는 등 기술용역에 국한되지 않고 토지를 효율적으로 개발수익을 극대
  화하고 자금을 원활하게 조달하는데까지 미치고 있다. 사실 부동산
  개발에 필요한 법률도 변호사, 세무사, 건축법규 및 설계는 건축사
  가 각각 가장 잘 안다고 할 수 있다. 그러나 각 부분의 전문가가 전
  체적인 개발개념을 정하고 개발업무를 총괄수행하지 못한다. 교향악
  단 연주에서 바이올린, 트럼펫, 첼로 등 각 악기를 연주하는 전문인
  을 지휘하고 조율하는 지휘자가 필요한 것과 마찬가지이다. 부동산
  컨설팅업은 완성된 공산품이 아니고 지식과 경험 및 아이디어를 파
  는 것이어서 누구나 해볼 수 있는 업무일 수도 있다.
 
 
  다만 누가 수행하였느냐에 따라 그 결과는 크게 차이가 나게된다. 공
  산품이라면, 여러 종류의 상품을 만들어 시장에 출하 각 상품의 효과
  를 비교 측정할 수 있지만 부동산은 똑같은 시기에 똑같은 조건아래
  개발 그 결과를 비교할 수 없는 특성을 지니고 있어 부실한 컨설팅으
  로 고객에게 혼돈을 주는 경우가 있기도 하다.
  그래서 개발을 의뢰하기 전에 컨설팅업체의 실적과 업무수행능력을
  면밀히 파악하는 작업을 해야한다.

  ⑥ 마케팅기획이 개발성공의 열쇠
 
 
  시세차익을 노려 부동산에 투자하던 시대에서 개발을 통해 부동산가
  치를 높이려는 시대로 바뀜에 따라 부동산에 투자하는 패턴도 변화
  가 있다. 이는 부동산 경기침체가 장기화되면서 단순한 거래와 주먹
  구구식 투자만으로 이익을 볼 수 없기 때문에 나타나는 현상이다. 부
  동산 투자패턴이 바뀌는 예로 아파트를 들 수 있다. 과거엔 아파트
  에 당첨이 되기만 하면 상당액의 시세차익을 남길 수 있었으나 이젠
  아파트에 당첨이 되도 별다른 이익을 얻지 못한다.
 
 
  시세차익의 대부분을 채권으로 회수하기 때문이다. 그래서 지방은 물
  론이고 미분양 아파트가 발생하고 있다. 아파트 뿐만 아니라 토지도
  마찬가지이다. 값을 시세의 절반으로 낮춰 내놓는 등 아무리 팔려고
  해도 팔리지 않는 토지가 잇달아 등장하고 있는 실정이다. 이처럼 팔
  리지 않는 부동산이 많아짐에 따라 부동산개발이 유행하고 있다. 그
  러나 무계획한 개발은 지주에게 더 큰 부담만 안겨 줄 수 있다는 점
  에 유의해야 한다. 수요층을 면밀하게 분석하고 거기에 맞는 차별화
  된 상품을 개발, 판매해야하는 것이다. 부동산 시장의 흐름이 이처
  럼 소수차별화로 이행하는 단계에선 수요자의 입맛에 독특한 아이디
  어와 판매방안을 강구하지 않으면 개발에 실패하게 된다. 말하자면
  부동산을 개발할 때 마케팅기획이 결정적으로 중요한 역할을 하는 셈
  이다. 마케팅기획은 해당 부동산에 대한 수요자들의 생각이 지금은
  어떻고 앞으로는 어떻게 바뀔 것인가를 파악하는 작업이다. 제대로
  마케팅기획을 세우는 것은 부동산 개발에 성공하려는 사람들이 최우
  선으로 해결해야할 과제이다. 
  
 
⑦ 부동산물건에 따라 수익성 큰 차이, 환금성여부가 투자관건
 
 
  일반적으로 부동산은 예금이나 주식채권에 비해 환금성이 떨어진다.
  그러면서도 부동산에 투자하는 이유는 낮은 환금성에 비해 높은 수익
  을 올릴 수 있기 때문이다. 부동산투자에 있어 수익은 크게 환금성여
  부와 무관한 기대수익, 환금성이 현실적으로 이루어진 이후 실현수익
  으로 구분된다.
 
 
  부동산에 투자한 후 일정기간이 지난 다음 부동산 가격이 올랐다면
  일단 기대수익이 높다고 할 수 있다. 그러나 부동산은 실제로 현금화
  하는데 문제가 발생하는 경우가 많기 때문에 개인적인 사정에 따라
  싯가보다 낮은 가격으로 매도하였다면 실현수익은 기대수익에 크게
  못 미치게 된다. 기대수익보다 실현수익이 낮아지는 대표적인 경우
  로 도시외곽의 임야나 전답 등을 들 수 있다. 살 때는 평당 1만원씩
  투자한 부동산이 10년 경과한 후에 팔 때는 평당 30만～50만원 등으
  로 호가가 상승했다 하더라도 매매가 원할치 못할 경우가 대부분이므
  로 기대수익은 높으나 실현수익이 낮아질 수밖에 없다. 또한 이 경우
  에는 수익성이 높낮이를 떠나 대부분 환금성이 낮은 점이 특징이다.
  최근의 부동산 시장은 과거의 동반상승, 동반하락하던 분위기에 벗어
  나 문건에 따른 차별성이 두드러지고 있다. 같은 지역에 있더라도 수
  요자의 선호도가 높아 현금화가 원활한 부동산이 있는가하면 아무리
  팔려고 노력해도 팔리지 않는 부동산도 많은 실정이다. 그러나 수익
  성이 높으면 그에 따른 사용가치 담보가치 등이 높아지는 것이 일반
  적인 현상이므로 투자자의 목적과 취향에 따라 투자기준을 정하는 것
  이 바람직하다. 부동산투자에서 수익성의 절대적 평가기준은 없다.
  단지 환금성이 자유로운 예금이나 채권보다 수익성이 떨어진다면 부
  동산투자의 목적이 상실되었다고 할 수 있는만큼 최소한의 기준은 정
  해져 있는 셈이다. 요즘에는 부동산투자의 수익성으로 일반적으로 예
  금이나 채권수익보다 높다고 할 수 있다.
  다만 실현수익을 취할 수 있는 현금화가 원활한가의 여부가 부동산투
  자의 관건이 되고 있다. 
  
 
⑧ 소액투자 공동개발 뮤츄얼펀드형 부동산
 
 
  부동산개발이나 투자 중 소액투자자들 끼리 공동개발하는 방식이 있
  다. 공동투자는 개발대상 부동산을 공동으로 사서 개발후 발생하는
  수익을 노리는 것이다. 외국의 부동산 선진기법에 부동산투자신탁
  즉 “리츠”라고도 하는데 부동산투자신탁이나 다수 투자자로부터 자
  금을 모아서 부동산 소유지분이나 주택저당증권에 투자하거나 부동
  산 관련 대출 등으로 운영하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려주는
  제도인 부동산에 투자하는 뮤츄얼펀드라 하는 기법과 서로 모르는 소
  액투자자 수십명이 공동으로 토지, 건물 등을 매입한 뒤 지분등기를
  해놓고 전문경영인에게 운영을 맡겨 이익을 발생시키고 발생된 이익
  을 기준으로 배당하는 소규모 주식회사 형태의 개인주주형, 분양방식
  으로서 구미, 일본 등 선진국에서 가장 인기 있는 투자상품이 있다.
  소액투자 공동개발 투자종목으로는 다가구, 다세대주택, 상가, 주차
  장사업, 오피스빌딩 등 다양하다. 이중에 소액 투자자들이 쉽게 관심
  을 가질 수 있는 분야는 자투리땅을 사서 그에 따른 임대수입을 올
  릴 수 있는 다가구, 다세대 또는 주차장 상가 등이 권장할 만하여 특
  히 역세권이나 오피스 밀집지역의 임대사업이 가장 적절하다. 공동투
  자는 이점이 많다. 투자에 대한 위험부담을 분담하게되므로 “동병상
  련”의 효과가 있으며 다소 전문적인 지식이 부족하다 하더라도 다수
  의 견해에 따르면 투자위험도 최소화된다.
  반면, 상호간에 의견이 맞지 않아 다투는 경우도 있다. 이에 따라 개
  발건물의 소유지분산정, 개발수익의 분배, 자금 불이행에 대한 대
  비, 미분양분의 정산방식 등을 사전에 조율해 놓아야 분쟁을 피할
  수 있다. 또 투자자 중 대표자를 선출해야한다. 대표자는 부동산개발
  을 수행할 역량이 있는 객관적인 입장의 사람에게 의뢰하여 사업을
  추진하는 것이 바람직하다. 공동투자를 계획하였다면 먼저 전문가의
  자문을 얻는 것이 순서다. 전문가의 의견에 따라 사업방식 등을 결정
  하고 사전에 토지의 사업효율과 가치를 분석 부동산을 구입하면 투자
  효과를 극대화할 수 있다. 안정되어 있는 부동산시장에서 이재를 하
  려는 투자자 입장에서는 여러 가지 효과를 노릴 수 있으므로 새로운
  재테크유형으로서 소액투자자 공동개발이 점차 확산될 것으로 보인
  다. 
 
⑨ 개발착수 전 면밀한 마케팅계획을 세워야 한다.
 
 
  부동산을 개발하는 지주의 최대 관심사는 개발로 인한 자금의 원활
  한 회수다. 토지는 나대지 상태일 때가 무한한 개발가능성과 변화를
  기대할 수 있지만 일단 건축물이 준공되고 나면 보통 10～20년은 개
  축하기가 어려운 것이 부동산개발의 특성이므로 신중한 개발이 요구
  된다. 부동산을 개발하는 지주는 자금을 회수하기 위해 분양이나 임
  대를 하고 수요자에게 필요한 공간을 양도하거나 제공하고 그 대가
  로 돈을 받는 것이다.
 
 
  부동산은 수요자가 원하는 것일 때 가치를 높게 평가받는 것이 당연
  하다. 일반적으로 소비자가 상품을 살 때 75%가 첫인상에서 구매의사
  를 결정한다고 한다. 부동산도 마찬가지로 상대방에게 전달되는 첫
  번째 이미지가 구매여부에 결정적인 영향을 준다. 시세가 3억～3억
  1,000만원을 호가하는 빌라가 있었다. 주인은 2억 5천만원이면 팔아
  주겠다는 복덕방영감님의 말을 듣고 이사가고 싶은 욕심이 더 커서
  응낙했으나 1년 가까이 팔리지 않자 할 수 없이 매매를 포기하고 직
  접 눌러 살기로 했다. 그래서 1,500만원을 투입 식당문과 욕실타일,
  욕실조명을 일부 교체하고 고급스런 구름커튼을
 
 
  창문마다 달았다. 그런데 같은 위치에 있는 같은 건물이건만 어느
  날 우연히 이 빌라를 본 수요자에게 3억,3000만원에 팔린 경우가 있
  었다. 가공을 한 제품의 경우 해당재료에 대한 원가계산은 중요하지
  않다. 원가계산은 사업주의 몫이고 수요자의 시각에는 가공후의 제품
  가격이나 이미지가 중요할 뿐이다. 똑같은 재료를 갖고 비슷한 제조
  방식을 거쳤더라도 광고디자인을 통한 이미지 연출에 차이가 있다면
  판매결과는 차이가 날 수 밖에 없다. 부동산은 일단 개발되고 나면
  즉시 다른 방식으로 개발하기 어려운 게 특징이다. 개발에 착수하기
  전에 관련되는 사항에 대한 점검과 사전마케팅계획을 세우는 게 필요
  하다.

⑩ 토지는 5～10년 앞을 내다보고 투자해야 한다.
 
 
  장기적인 안목으로 보았을 때 재산증식을 위한 투자효과는 부동산보
  다 좋은 것이 없다고 할 수 있다. 옛말에 “땅에 말뚝을 박으면 도깨
  비도 못 가지고 간다.”라는 말이 있듯이 일단 부동산에 투자해 놓으
  면 걱정을 하지 않아도 된다는 뜻이다. 물론 부동산도 상승붐이 일어
  날 때 막차를 타(거품현상에 편승하고 난 뒤) 거품이 제거되면 막대
  한 피해를 보게되는 경우도 있지만 이러한 투자방법은 올바른 투자방
  법이 아닌 것이다. 부동산으로 재테크를 일으키는 방법 중에는 투자
  와 투기가 있다. 부동산의 투자와 투기의 해석은 종이 한 장 차이로
  일맥상통되는 것과 같다고 할 수 있지만 좀더 자세히 살펴보면 투자
  와 투기는 엄연히 다르다는 것을 알 수 있다.
  투자란 장기간의 앞을 내다보고 개발의 가능성과 뚜렷한 목적을 갖
  고 사후에 대비한 구입에 뜻이 있지만 투기를 장기적인 목적보다는
  경제의 상승곡선이나 국가정책의 개발계획에 편승하여 단기간에 이익
  창출의 기대심리, 부동산투기 바람으로 발생된 일시적인 거품현상에
  의존하여 단기매매차익을 노리는 수단으로 이용되는 것이라고 할 수
  있다. 따라서 부동산 투자는 치밀한 준비와 계획 등을 세운 마케팅
  방법이지만 투기는 거품현상이 심한 일종의 도박이라 할 수 있어 소
  문이 풍부한 거품상승에 편승하여 단기차익을 노리는 것이라 할 수
  있어 투자와 투기는 엄연히 구별되어 질 수 있는 것이다. 언젠가 모
  공기업이 부동산에 대한 여론조사를 한 바에 의하면 토지가 저축이
  나 주식보다 투자 효과가 높다고 응답한 사람인 82.3%에 달했다.
  또 재상증식을 위한 토지투자가 바람직스럽지는 못하지만 기회가 있
  으면 투자하겠다는 사람이 53%에 달하는 것으로 파악되었다고 한다.
  이처럼 부동산 투자가 일반화되고 있는 편이면서도 실제로는 어떻게
  해야 효과적인 것을 판단하기가 쉽지 않다. 그 이유는 부동산 투자
  를 하려면 미래를 예측해 결정을 해야하기 때문이다. 토지는 입지와
  지역여건에 따라 “지는 해와 떠오르는 해”로 구분할 수 있다. 해당
  지역의 발전계획과 그에 따른 교통로도 인구유발시설 등의 밀집여부
  에 따라 상권이 확산되기도 하고 이동되기도 한다. 일반적으로 서울
  의 경우 지하철 역세권 지역에 투자하면 성과를 얻을 수 있다. 역세
  권은 이미 개통되어 있는 곳과 부분적으로 개통되고 있거나 향후 개
  통되게 되어 있는 곳 등 3가지로 나눌 수 있는데 이미 개통이 되어
  시간이 지난 곳은 이미 상권이 형성되어 있는 반면 부분적으로 개통
  되어 있는 지하철역세권 땅값은 부분적으로 오름세를 타고 있으나 아
  직 노선이 완공되지 않은 탓으로 유동인구 성향이나 흐름에 대한 판
  단이 쉽지 않아 거래가 부진하고 단순호가에 그치는 곳이 많다.

그러나 토지 투자는 5～10년 앞을 내다보고 해야하는 것임을 고려할
  때 지하철 역세권에 투자하는 것은 효과적인 투자 결실을 얻는데 보
  탬이 되는 것이 확실하다.
  토지는 이제 단순 시세차익을 노리는 투기 대상이 아니라 유효 활용
  방안을 통하여 투자 효과를 얻는 대상으로 인식해야 한다.
  따라서 토지에 투자하더라도 장래 어떤 목적을 갖고 무엇으로 개발하
  여 원하는 바를 성취할 지에 따라 투자 방향을 정해야 하는 것이다.
  부동산의 가치는 단순히 지하철역이 생긴다는 이유만으로 변하는 것
  이 아니다. 지하철역이 들어섬으로서 발생할 수 있는 현상들이 해당
  지역에 어떻게 작용하느냐에 따라 가치가 변하는 것이므로 역의 개통
  으로 발생하는 현상을 예측하는 노력이 뒤따르면 좋은 결과를 얻을
  수 있다.

  ⑪ 자재 하나 하나가 건물품격 좌우 무조건 싸게 짓자는 생각은 금물
  이다.
 
 
  지주들은 평당 공사비를 얼마나 적게 들이고 건물을 지을 수 있는지
  무척 따지고 신경을 쓴다. 가능하면 저렴한 비용으로 짓고 싶은 것
  이 인지상정이니 당연한 노릇이다. 하지만 건축주들이 간과하기 쉬
  운 부분이 있다. 건축물은 설계와 사용한 자재 그리고 견실한 시공
  등 3박자가 잘 어울렸을 경우 최대의 가치를 발휘하는 것이다.
  설계와 시공은 평당공사비를 세밀하게 따지면서도 어떤 자재를 어떻
  게 사용하는 지에는 크게 관심을 두지 않는 경우가 많다. 자재가 너
  무 다양해 일반인이 잘 모르겠지만 사용되는 자재 하나 하나에 따라
  건축물의 품격과 평가는 확연하게 달라진다.
 
 
  공사계약을 할 때 외벽을 붉은 벽돌에 유리는 5mm 페어그라스로 한다
  는 식으로 하는 게 일반적인 관행이다. 그러나 붉은 벽돌의 경우에
  는 종류와 가격이 천차만별이다. 겉보기에는 비슷해 보이지만 한 장
  당 가격이 110원～230원까지 가격차이가 심하고 또 단열재로 사용하
  는 스티로폴의 경우에도 두께에는 관심을 가지나 비중에는 관심이 없
  어 50mm의 두께를 가진 똑같은 크기의 스티로폴이라 하더라도 비중
  이 0.050인 것과 3.050으로 두 배 정도의 차이가 있다. 건축물은 비
  싼 자재를 사용하여야 만족을 얻는 것이 아니다. 자신의 건축목적과
  형태에 따라 적절한 단가의 자재를 사용하여야 만족을 얻을 수 있는
  것이다. 건물은 한번 지어지면 수십 년 동안 바꾸기 어려운 재산이므
  로 개발을 하려고 건축허가를 받았거나 개발을 계획하고 있는 지주들
  이 있다면 평당 건축공사비를 따지기 이전에 자신의 건축목적을 상기
  하고 어떤 자재를 사용할 지 파악해야 한다.

  ⑫ 단독주택의 성급한 매매와 개발 자재
 
 
  아파트에 대한 만족도가 과거에 비해 낮아지는 현상이 서서히 나타나
  고 있다. 이는 아파트가 획일적 구조로 지어진데다 옆집으로부터 오
  는 소음에 따른 피해가 크고 내부구조도 바꿀 수 없는 점 등 아파트
  에 단점에 불만을 갖는 사람들이 늘어나는 데 따른 것이다. 또 아파
  트가 갖고 있는 장점이 하나로 꼽혔던 각종 편의시설이 단독주택 밀
  집지역에까지 파고든 것도 아파트에 대한 선호도를 떨어뜨리는 요인
  이 되고 있다.
 
 
  이같은 변화에도 자연과 인간의 조화가 강조되는 시대적 흐름이 주거
  형태를 아파트에서 단독으로 옮겨가게 하는데 영향이 미치고 있다.
  단독주택에 대한 선호도가 점차 높아지자 베란다에 정원을 설치한다
  든지 침실을 황토방으로 시공하는 등 단독주택 분위기를 내는 아파트
  가 속속 개발되고 있는 추세다. 이같은 추세를 강한 현재 대도시에
  단독주택을 갖고 있는 사람들은 이를 성급하게 팔거나 개발하는 것
  을 자제할 필요가 있다. 특히 요즘 유행하고 있는 다가구나 다세대주
  택으로 개발할 때는 신중을 기해야한다. 왜냐하면 다세대, 다가구 주
  택 건축 붐이 일면서 일조권 및 주차시비 같은 폐해가 심각해지고 있
  다고 판단하며 공동주택과 단독주택의 장점을 살린 새 주거모델을 개
  발하고 있기 때문이다. 각 지방자치 단체에서 구상중인 방안은 재건
  축이 불가피한 단독주택 가옥주들이 참여 서로의 필지를 합쳐 지하주
  차장은 물론 조그만 정원과 놀이터까지 갖춘 공동주거공간을 마련한
  다는 것이다. 이 같은 방안은 가옥주들의 동의나 사업상 이주대책 등
  에서 여러 가지 문제점들을 야기하겠지만 개발이 이루어지는 곳은 쾌
  적한 환경을 갖춘 주거단지로 바뀔 것이 틀림없다. 그렇게 되면 아파
  트에 싫증난 수요자들을 대거 흡수할 가능성이 많기 때문이다. 
 
⑬ 수요자 취향에 따라 “튀어야” 분양 성공
 
 
  한동안 원룸 임대 주택이 부동산 개발의 대표상품으로 관심을 끌었었
  다.
  원룸 임대 주택은 60～70년대에 유행하던 단칸 셋방과 형식상으로는
  다를 게 없다. 다만 주거에 대한 가치기준이 바뀐 데 착안 단칸방을
  고급스럽게 꾸며 내놓은 상품일 뿐이다. 그런데 수요가 많아 방2칸
  짜리 보다 임대금액이 더 높을 정도로 인기를 끌었다. 그러나 부동
  산 개발을 하는 지주들 가운데는 연구 분석이 미흡해 개발에 실패하
  는 경우도 적지 않다. 주변과 똑같이 짓고 심지어 외관의 벽돌까지
  같은 시기에 비슷비슷한 건물이 수십 채 씩 건축된 동네도 있다. 원
  룸 주택의 경우는 임대를 원하는 수요층 중에서 일부계층을 대상으
  로 개발된 상품으로 대체로 개발결과가 좋았다. 요즘 아파트 미분양
  현상이 심해지면서 업체마다 새로운 평면개발, 마감재 고급화, 전원
  주택형 단지, 단지내 이용 시설의 편리 추구 등 많은 연구노력이 시
  행되고 있다. 수요자가 원하는 방향으로 아파트가 변화하고 있는 것
  이다.
 
 
  부동산 개발을 계획할 때는 수요자를 기준으로 시장을 세분화해 다
  른 제품과 차별화해야 한다.
  개발에 앞서 고려해야 할 요인으로는 지리적 요인과 수요자 의사결정
  에 작용하는 요인을 꼽을 수 있다. 그러나 지리적 요인은 부동산의
  특성상 변화시키기 어려운 경우가 많다. 그래서 주로 고려되는 것은
  수요자 의사결정에 영향을 주는 요인들이다. 의사결정에 영향을 주
  는 요인들은 수요자 의사결정에 영향을 주는 요인들이다. 의사결정
  에 영향을 주는 요인들은 수요자 측에서 볼 때 직업소득, 거주지, 주
  거형태, 종교생활, 습관, 취미, 시공회사 등이 선호도 등을 들 수 있
  다.
 
 
  이같은 요인들을 감안하여 부동산 개발을 계획했다면 그 다음은 목표
  를 설정해야 한다. 목표는 단일목표와 복수목표를 설정할 수 있다.
  목표는 특히 표적시장의 채산성, 표적에 맞는 마케팅 프로그램, 경쟁
  대상과의 중첩성, 표적의 변화, 표적에 접근하는 비용, 표적대상에
  게 들어가는 이득정도를 따져 설정해야 한다.
  부동산을 개발하려면 알게 모르게 모두 이러한 과정을 거치게 되는
  데 다만 구태의연하게 대처했는가 아니면 체계적이고 효율적으로 개
  발을 추진했는가의 차이가 있을 뿐이며 그 차이는 사업성패와 직결된
  다.

⑭ 타 주택과 차별화, 편리해야 성공
 
 
  서울시내 달동네라 하는 지역에 빽빽하게 단독주택들이 들어서 있던
  동네들이 재개발되어 대단위 아파트 단지로 변모하는 모습을 볼 수
  있다.
 
 
  개발사업자에게는 단독필지를 합해 공동주택을 건립, 사업효율을 높
  일 수 있고 지주입장에서는 옆집과 공동매매를 함으로서 단일 필지
  로 파는 것 보다 더 좋은 조건으로 매도할 수 있기 때문이다. 그러
  나 같은 지역에 고급빌라나 빌라트를 지어 놓아도 어떤 것은 잘 팔리
  고 어떤 것은 분양이 잘 안돼서 고민하는 경우를 흔히 보게 된다. 이
  러한 것은 단순히 분양가격이 비싸거나 수요자가 적기 때문에 나타나
  는 현상은 아니다. 보통 고급주택단지로 알려진 곳에서 전용면적 74
  평정도의 빌라나 빌라트의 분양가격은 평당 1천만～1천3백만원에 책
  정된다. 강남의 일부지역 아파트의 매매가가 평당 1천만원을 넘는 것
  이 보통이어서 이 정도의 분양가격은 비싸다고 할 수 없다.
  살고있는 아파트를 팔고 조금 더 보태면 평수도 넓어지고 고급자재
  로 인테리어를 해놓은 곳으로 옮길 수도 있는 셈이다. 또 빌라나 빌
  라트 모델 하우스에 많은 사람들이 찾아오는 것을 보면 빌라나 빌라
  트에 대한 잠재수요가 적지 않다는 사실을 알 수 있다. 그런데도 왜
  상당수의 빌라나 빌라트가 미분양으로 남아 있는 것일까? 그것은 대
  부분의 사람들이 빌라나 빌라트가 아파트에 비해 투자가치가 적다고
  생각하기 때문인 것으로 분석된다. 국민주택 규모라면 내집마련이라
  는 절대명제 앞에 투자가치를 부수적인 것으로 간주할 수도 있겠으
  나 70평대 이상의 대형주택인 경우 투자가치는 기능, 전망, 스타일
  과 함께 집을 선택하는데 있어서 최우선적 고려대상이 될 수밖에 없
  다. 특히 빌라나 빌라트는 다른 주택과 얼마나 차별화돼 있고 살기
  에 편리한가에 의해 가치가 올라가는 경우가 많다. 그러나 차별화한
  다고 해서 무작정 컬러플하게 원색으로 마감한다든지 하면 오히려 선
  호도가 떨어질 수도 있다. 또 사업주의 개인적인 취향이 지나치게 강
  하게 반영된 빌라나 빌라트는 분양에 실패할 확률이 높다. 
 
⑮ 수요자 성향 감안하여 미래가치 따져 개발해야 한다.
 
 
  부동산 개발 가능성을 검토할 때 대개 오피스텔을 가장 먼저 생각한
  다.
  아파트나 연립주택에 비해 오피스텔은 건축법상으로 토지의 이용효율
  을 높이는데 효과적이므로 당연한 일이다. 그러나 부동산 개발에 있
  어 가장 중요한 것은 이같은 선입견을 버리는 일이다. 주어진 여건
  을 먼저 검토하고 어떤 방법이 땅을 가장 효율적으로 이용하는 방안
  인가를 처음부터 새로 연구해야 한다. 이를 위해 가장 먼저 해야할
  일은 개발하려는 지역의 수요성향을 감안해 현행 건축법상 가능한 개
  발의 개념을 선정하는 일이다.
 
 
  현행 건축법에 매달린 나머지 ‘나무는 보고 숲은 보지 못하는 우
  (愚)’를 범해서는 안 된다. 따라서 지역의 상권변화전망, 도시계획
  의 변화가능성, 집단민원에 의한 정책변경가능성 등 있을 수 있는 모
  든 변수를 검토해야 하며 그에 따라 개발시기의 완급을 조절해야 한
  다. 다음으로 적절한 개발개념을 설정했다면 수요자의 성향을 감안
  한 개발수준을 결정해야 한다. 개발수준의 결정은 수요자를 쉽게 끌
  어들이기 위해 반드시 필요한 절차이다. 수요자를 끌어들이는데 실패
  한다는 것은 부동산 개발사업 자체의 실패를 의미한다. 그러므로 사
  전에 충분한 연구를 해야한다. 개발 수준 결정에 있어 가장 중요한
  것은 “차별화”다.
 
 
  그러나 여기에서 차별화는 개발결과에 대한 예측이나 대책없는 무조
  건적인 차별화가 아니라 충분한 검토를 거친 좋은 성과를 가져올 수
  있는 차별화를 말한다. 부동산의 개발 목적은 보유하고 있는 땅의 부
  가가치를 높여 남에게 필요한 공간을 제공하고 그러므로 받는 댓가
  를 극대화하는 것이다. 따라서 부동산 개발의 가장 원칙적인 전제조
  건은 대중적인 공감대의 형성이다. 개발한 부동산에 대해 대중의 공
  감을 얻지 못하면 반드시 외면당하게 된다.

 

출처- 신산(양해관)