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2009-02-13 03:41
http://blog.drapt.com/you4761/211441234464096173 
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk
`양도세 한시 면제` 카드10년만에 다시 꺼내 신축ㆍ미분양주택 5년간 양도소득세 감면
정부가 서울을 제외한 전국에서 올해 분양되는 아파트와 미분양 주택에 대해 취득 후 5년간 양도소득세를 깎아주기로 했다. 인천 고양 성남 과천 등 과밀억제권역(서울은 제외)은 양도차익을 50% 공제해 주고, 용인 등 나머지 수도권과 지방권은 양도세를 전액 감면해 준다. 경기 부양과 함께 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 외환위기 때 시행했던 양도세 완화 카드를 10년 만에 다시 꺼내든 것이다. ◆서울 제외한 신축 주택도 혜택 가장 눈에 띄는 대목은 역시 양도세 한시 감면 조치다. 대책이 발표된 12일부터 올해 말까지 취득하는 신축 주택과 미분양 주택이 적용 대상이다. 이 기간에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신규 분양 주택과 미분양 주택이 모두 혜택을 받는다. 용인 화성 김포 등 수도권 성장관리권역과 자연보전권역,지방의 모든 지역에서는 매입 주택 규모나 주택 수에 관계없이 매입 후 5년 안에 팔면 양도세를 한푼도 내지 않는다. 수도권 성장관리권역과 자연보전권역은 용인 화성 김포 등 17개 시와 6개 군 지역이다. 수도권 과밀억제권역에서는 양도차익의 50%를 공제한 뒤 일반과세(세율 6~33%)한다. 다만 서울은 제외된다. 주택 크기는 전용면적 149㎡(45평) 이내로 한정된다. 매입 주택 수에는 제한이 없다. 수혜 대상 과밀억제권역은 인천(강화 · 옹진 제외) 고양 수원 성남 안양 부천 과천 광명 의왕 군포 시흥 구리 의정부 남양주 하남 등 15개 시 지역이다. 양도세 감면 혜택 기간인 5년은 매매계약일이 아니라 '잔금 납부일 또는 등기일 중 빠른 날'부터 계산한다. 감면 기간이 만료되는 취득 6년째부터 발생한 양도차익에 대해서는 취득 후 5년간 시세차익(공시가격 기준)을 뺀 나머지 차익에 대해서만 일반세율과 장기보유특별공제(연 3% · 최대 30%)를 적용해 양도세가 매겨진다. 이 기간 중 취득한 주택을 팔 때 보유 주택 수에서도 빼준다. 1가구 1주택자가 미분양을 여러 채 매입해 다주택자가 되더라도 양도세를 중과하지 않는다. 종전 주택을 팔 경우 비과세 요건(3년 보유 서울 과천 분당 일산 평촌 산본 중동신도시는 2년 거주 추가)을 충족하면 실거래가 9억원까지는 양도세를 내지 않는다는 얘기다. 9억원 초과분에 대해서도 장기보유특별공제(최대 80%) 혜택을 받는다. ◆수도권도 미분양 사면 거래세 감면 미분양 주택에 대한 취득 · 등록세 감면 혜택도 수도권까지 확대된다. 적용 시한도 내년 6월까지 1년 연장된다. 행정안전부는 이날 지방 미분양 주택의 거래세 감면 적용 시한과 지역을 이같이 확대키로 했다고 밝혔다. 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 서울에서도 취득 · 등록세는 감면받을 수 있다. 12일 현재 미분양 상태인 전국의 미분양 주택에 대해 계약을 맺어 내년 6월까지 등기를 마치면 1%씩인 취득 · 등록세가 50% 감면돼 각각 0.5%의 세율이 적용된다. 부가세인 지방교육세도 0.2%에서 0.1%로 50% 감면되고， 농어촌특별세는 0.5%에서 0.05%로 낮아진다.
◆담보대출 이자 소득공제 혜택도 주택담보대출 이자 상환액에 대한 소득공제도 현행 '15년 이상 상환' 조건에서 '5년 이상 상환'으로 올해에 한해 확대해 준다. 올해 말까지 주택담보 대출을 받아 신축 주택이나 미분양 주택(공시가격 3억원 이하,전용 85㎡ 이하)을 살 경우 차입금 상환 기간이 5년 이상이면 이자 상환액에 대해 소득공제를 해 준다는 얘기다. 미분양 주택을 매입하는 리츠 등 미분양 펀드도 종합부동산세나 법인세 면제 혜택을 받게 된다. 미분양 주택을 매입하는 존립기간 4년 이내의 펀드나 주공이 잔여 미분양 주택을 매입하는 약정을 맺은 펀드가 수혜 대상이다. 이들이 매입한 미분양 주택은 종부세가 면제되고 이들 주택을 팔 때 부과되는 법인세 추가 과세(양도차익에 대해 30%의 세율로 추가 부과되는 법인세) 면제 혜택이 주어진다. 펀드가 투자한 금액에 대해서도 1억원까지는 배당소득이 비과세되고 1억원 초과 금액은 14%의 세율로 분리과세된다. 강황식/조성근 기자 hiskang@hankyung.com   자료출처: 부자로가는지름길(이글하우스EAGLEHOUSE) [미분양주택 5년간 양도소득세 감면]
특히 경기 용인과 인천 청라지구 등 수도권 비과밀억제권역 주택시장에 파급력이 클 것으로 보인다. 이들 지역에서 미분양 아파트나 신축 주택을 매입한 후 5년이 지나 팔면 5년간의 양도차익에 대해서는 세금을 내지 않아도 된다. 신방수 세무사에 따르면 올해 비과밀억제권역에서 10억원짜리 아파트를 매입한 사람이 5년 후 15억원에 팔면 1가구 1주택자는 2680만원,2주택자는 1억5095만원,3주택 이상 보유자는 2억2163만원의 양도세를 면제받는다. 용인은 서울 강남권과 바로 이어지는 데다 일부 아파트는 2006년 말 고점 대비 40%가량 떨어졌을 정도로 집값이 급락해 수요자들이 크게 몰릴 것으로 보인다. 국토해양부와 건설업계에 따르면 용인에는 지난해 11월 말 현재 흥덕 · 신봉 · 성복 등 택지지구를 중심으로 4500가구의 미분양 아파트가 있다. 성복지구 '자이' 모델하우스 관계자는 '오후에 두세 팀이 방문해 양도세 면제 혜택에 대해 묻고 갔다'며 '주말에는 방문객이 크게 늘 것으로 보인다'고 말했다. 비과밀억제권역 가운데 인천 청라지구와 김포 한강신도시,파주 교하신도시 등의 미분양 및 신규 분양 아파트에 수요자들이 몰릴 것으로 예상된다. 과밀억제권역도 양도세를 최대 50% 면제받아 분양시장이 활성화될 전망이다. 이 가운데 미분양 아파트가 가장 많은 고양시가 대표 수혜 지역으로 꼽힌다. 고양시는 지난해 11월 말 현재 식사지구와 덕이지구 등을 중심으로 5319가구의 미분양 아파트가 있다. 더욱이 민간주택의 분양가상한제 폐지 내용을 담은 법률 개정안이 13일 국회에 제출돼 향후 건설사들의 분양 여건이 좋아질 전망이다. 건설사들은 주택공사에 헐값에 팔았던 미분양주택을 되사오는 등 발빠르게 대처하고 있다. 외환위기 당시에는 서울 강남이나 용인 등 상당수 아파트 가격이 양도세 감면조치와 함께 분양가 상한제 폐지,분양권 전매 제한 완화 등 각종 규제 완화로 2000년대 초반부터 급등세로 돌아섰었다. 1999년 미분양이던 서울 강남구 도곡동 타워팰리스는 분양가 4억7000만원짜리 165㎡(50평형)가 2006년 말 네 배 수준인 19억5000만원으로 치솟았지만 양도세는 한푼도 매겨지지 않았다. 그러나 이번 양도세 면제 · 감면 방안이 외환위기 때만큼의 파괴력을 지닐지는 미지수다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 '외환위기 당시에는 분양가가 쌌지만 최근에는 주변 시세보다 20~30% 비싼 경우가 많다'며 '분양가가 애초에 높은 만큼 양도차익에 매겨지는 양도세 완화 효과가 크지 않을 수 있다'고 말했다. 특히 지방은 공급 과잉이 심해 양도세 완화 효과가 제한적일 것으로 예상된다. 정부 내 이견으로 강남3구의 투기지역 및 투기과열지구 해제가 보류돼 집값 상승 억제 요소로 작용할 전망이다. 주무 부처인 기획재정부(투기지역)와 국토해양부(투기과열지구)는 규제를 풀어야 한다는 원칙에는 공감하지만 시기에 대해 이견을 보이고 있다. 임도원/강황식/이건호 기자 van7691@hankyung.com [미분양주택 5년간 양도소득세 감면]
미분양 아파트에 대한 양도소득세 한시 면제 방안이 확정되면서 기존 계약자들의 반발이 거세다.
- 평택(비과밀) 미분양 양도차익 9000만원..1200만원 면제 - 고양(과밀) 미분양 양도차익 1억4500만원..1068만원 감면 정부가 수도권 미분양 주택에 대한 양도세 한시적 면제를 추진하게 되면서 서울을 제외한 수도권 미분양 주택 총 2만3603가구가 직·간접적인 혜택을 입을 것으로 보인다. 현재 수도권 비과밀억제권역 내 미분양 주택은 1만3400가구로 향후 5년간 양도세가 전액 면제됐다. 또 과밀억제권역 내 미분양주택 1만203가구는 같은 기간 내 주택을 양도하게 되면 양도세를 50% 감면받게 된다. ◇ 최대 수혜지역은 어디?
이번 조치로 가장 큰 혜택을 입을 지역은 미분양 주택 수가 가장 많은 경기도 고양시와 용인시가 될 것으로 보인다. 작년 11월 현재 고양시는 5319가구가 미분양 주택으로 남아있으며 용인시는 4500가구가 미분양 주택이다. 이외에 평택시(2140가구), 수원시(2651가구) 등도 미분양주택이 많이 남아있다. 이들 중 용인시와 평택시는 비과밀억제권역으로 지정돼 있어 이 지역 미분양 아파트를 사면 향후 5년간 양도세를 면제받게 됐다. 고양시와 수원시는 과밀억제권역으로 50% 양도세가 감면된다. 특히 용인시의 경우 아파트값이 2006년 3.3㎡당 1500만원 초과했지만 작년 3분기께 3.3㎡당 1100만원선까지 하락할 정도로 시장 침체가 심각했다. 이번 양도세 면제로 용인 아파트 분양 시장이 다소 활기를 찾을 것으로 예상된다. ◇ 양도세 얼마나 줄어드나
이번에 수도권까지 확대된 취득·등록세율(1.1%)을 적용하면 취등록세는 227만원. 양도차익은 9072만원이 된다. 이 금액에 장기보유특별공제와 기본공제액을 감하면 양도세가 산출된다. 결국 이 금액(1268만원) 전액이 감면되며 양도자는 감면세액의 20%인 농어촌특별세(244만원)만 부담하면 된다. 과밀억제권역인 경기도 고양시에 작년 1월 분양한 신동아 파밀리에 113㎡(전용 85㎡이하)의 분양가는 4억5000만원 가량. 지금 분양받아서 5년이 되는 해 6억원에 되판다고 가정하면 산출 양도세는 2672만원(취득·등록세 495만원, 장기보유특별공제 2175만원, 기본공제 250만원 제외 후 산출)이 된다. 과밀억제권역에서는 양도세 50% 감면이 적용돼 1336만원이 줄어들게 된다. 하지만 감면세액의 20%인 농특세(267만원)은 다시 부담해야 한다. 결국 1068만원이 감면되는 것. 반면 풍림아이원의 경우 7년 간 보유했다가 3억원에 되팔 경우 총 부담해야 할 양도세는 총 956만원이 된다. 신동아 파밀리에의 경우 같은 기간 보유했다 6억원에 양도할 경우 2361만원의 양도세가 부과된다. 이번 양도세 한시적 감면 조치는 5년이라는 단기간 동안 미분양주택을 해소하고 주택 거래를 활성화 시켜 부동산 경기를 회복하겠다는 정부의 계산이 깔려 있는 셈이다. 박성호 (juntark@) |
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[스크랩] 전직떳다방입니다. |분양권정보
2009-02-09 08:37
http://blog.drapt.com/you4761/211441234136229833
출처 : 새벽별님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/snfjddl
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[스크랩] 서울아파트 2008년 까지 2배 오른다. |분양권정보
2007-01-02 12:24
http://blog.drapt.com/you4761/211441167708261469
출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.
원문 : http://blog.drapt.com/dragon59
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근거 약한 거품가격론
금리를 인상해도 아파트 값이 오른다. 그간의 예를 보면 금리 인상과 주택가격 하락의 상관관계가 뚜렷하지 않다. 일반적으로 금리가 인상되어 주택투자에 대한 기대수익률보다 높아지면
금융비용이 부담스러워 다른 투자 상품을 선택한다. 그러나 주택가격이 오를 것이라는 기대심리가 강하고 예상수익률이 인상된 금리보다 높다면
영향을 미치지 않는다. 더욱이 금리 인상폭이 작다면 금융비용 부담과 투자심리 위축효과가 크지 않아
주택가격에 큰 영향을 미치지 않는다. 아파트 값 파동을 겪었던 1987~91년에 3년 만기 회사채 금리가 12%에서 18%로 높아졌지만
아랑곳하지 않고 아파트 값이 올랐다. 강남 아파트 값을 안정시키기 위해선 재건축 규제를 완화해야 한다. 재건축 용적률을 높이고, 소형 평형 의무공급 비율을 낮춰 중대형 아파트의 공급을 확대해야 한다. 서울은 택지가 바닥났기 때문에 주택공급을 확대하기 위해선 용적률을 높이는 것 외에 다른 방법이 없다. 품질이 좋은 새 아파트로 주거이동이 이뤄져야 하고, 중대형 아파트 공급이 증가해야 한다. 이 두 가지를 충족시키지 않으면, 주택거래허가제를 실시한다거나 탄력세율을 적용해 양도세율을 82.5%까지 높인다고 해도 아파트 값을 안정시키지 못한다. 부동산 전문가들은 거래량과 가격동향으로 주택경기를 진단하는 ‘벌집 순환모형’을 통해 앞으로 주택경기가 침체될 것이라고 여러 차례 예측했다. 그러나 현실은 매번 다르게 움직였다.
가격과 거래량으로 미래 주택 가격을 예측하는 ‘벌집 순환모형’은 정부가 시장에 개입하지 않는 선진국에서 활용하는 이론이다. 주택가격을 안정시키기 위해 정부가 이런저런 대책을 발표하는 한국에선 맞지 않는다.
예컨대 정부의 부동산 대책이 나오면 자연히 거래량은 준다. 일시적인 현상을 근거로 앞으로 가격이 떨어질 것이라고 예측하는 것은 ‘혹세무민’하는 행위다. 서울 송파구 잠실주공1단지 재건축 모델 하우스를 찾은 사람들이 단지 모형을 보고 있다. 또한 부동산 전문가를 자처하는 사람들은 아파트 값이 오를 때마다 주관적으로 ‘거품가격’이라고 확대 해석했다. 정말 그럴까. 아파트 값 파동을 겪은 1987~91년과 비교해보자.
국민은행이 조사한 것에 따르면, 1987년 8월부터 1991년 4월까지 서울 아파트 매매가격지수(평균 상승률)는 130% 올랐다. 반면 2001년 1월부터 2005년 8월까지 아파트 매매가격지수는 70% 상승했다. 외국과 비교해도 많이 오른 것이 아니다. 1997년부터 2004년까지 7년 동안 주요 국가의 주택가격 상승률을 살펴보면 아일랜드가 187%, 스페인 149%, 영국 139%, 호주 112%, 미국은 65%가 올랐다(일본은 24% 하락). 한국은 같은 기간 21% 올라 비교 국가에 비해 낮은 수준이다. 상식적으로 볼 때 주거수준이 상대적으로 열악한 한국의 주택가격 상승률이 더 높아야 하는데
오히려 주거 환경이 좋은 선진국의 주택가격이 더 많이 오른 것이다. 주택가격에 정가(定價)는 없다. 다른 상품과 마찬가지로 수요와 공급에 따라 결정된다. 수요가 공급을 초과하면 주택가격이 오른다. 품질이 좋고 투자가치가 높은 새 아파트로 옮기려는 교체수요가 증가하고 있고,
소득이 증가해 중대형 아파트 수요가 증가하고 있는데 공급이 부족하다면 아파트 값이 오를 수밖에 없다. 그리고 단기간에 수급 불균형을 개선할 수 없기 때문에 서울 아파트 값은
2008년까지 오를 것이다. 요인은 다음과 같다. 첫째, 강남의 기존 아파트 대부분이 입주한 지 20년이 넘어 신축 아파트에 대한 수요가 넘친다.
그리고 주거환경이 좋은 강남지역에서 살려는 대기수요가 증가하고 있다.
새 아파트 수요가 증가하고 있는데 재건축 규제를 강화하면 공급물량이 감소하기 때문에
재건축을 추진하는 아파트의 희소가치가 높아지게 된다. 대기수요가 뒷받침되므로 분양가격을 높게 책정하면 주변 아파트 값에 영향을 미친다.
뒤이어 주변 아파트 값이 오르면 사업성이 높아진 재건축 아파트 값이 또다시 오르는 악순환이 반복된다. 개발할 택지가 별로 없는 서울에서 재건축을 통해 공급되는 주택비중은 40~50%에 이른다. 강남지역 아파트 값이 안정돼야 서울 전체 아파트 값이 안정되는데 재건축 규제강화로 공급물량이 감소한다면 결과는 뻔하다. 그리고 재건축 추진절차를 까다롭게 만들어 사업추진이 늦어져 공급부족 현상이 장기화하고 있다. 둘째, 서울의 주택공급 실적이 2002년 이후 해마다 크게 감소하고 있다. 2002년에 15만9767가구를 공급했는데 2003년 11만5755가구, 2004년 5만8122가구로
공급이 큰 폭으로 감소했다. 올해도 7월까지 1만9872가구를 공급하는 데 그쳤다. 주택공급 실적이 급격히 감소한 이유는 재건축 안전진단기준을 강화하고
추진절차를 까다롭게 만드는 등 재건축 규제를 강화했기 때문이다. 2002년에 15만9767가구의 주택을 공급했지만 주택유형을 살펴보면 다세대주택이 10만418가구로 전체 공급물량의 63%를 차지했다. 양은 증가했지만 질이 낮아졌다. 양은 증가, 질은 저하 셋째, 인구증가율이 낮아졌지만 35~64세의 중·장년층 인구비중은 계속 확대되고 있다. 중·장년층 인구비중은 1970년에 전체 인구의 22.7%였으나, 1985년 이후
큰 폭으로 증가해 2000년에는 37.5%로 높아졌다. 34세 이하의 청년층에 비해 35~64세의 중·장년층은 부(富)의 축적기간이 길어
주택 구매력이 높고, 투자의욕도 강해 주택수요가 가장 왕성한 연령층이다. 그리고 딸린식구가 많아 주택소유욕이 크고,교통이 편리한 곳보다 주거환경이 좋은곳을 선호한다.
따라서 중·장년층 인구비중이 높아지고 있다는 것은 주택수요가 증가하고 있다는 것을 의미한다. 넷째, 투기과열지구에서 재건축을 추진하는 아파트는 전체 공정의 80% 이상 진척된 후 일반 분양하도록 한 것도 가격 상승 요인이다.
서울은 전역이 투기과열지구로 지정됐기 때문에 후(後)분양제를 시행해야 한다.
전체 공정이 80% 이상 진척되려면 2년 정도 걸리기 때문에 재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는 공백기가 생긴다. 이때 값이 오른다.
후분양제 적용을 받는 재건축단지 중 사업추진이 빠른 반포 주공 2, 3단지가 2008년 하반기에야 분양될 것으로 보인다. 후분양제는 선(先)분양제에 비해 분양시점을 늦추는 것이기 때문에 아파트 입주 및 공급물량이 감소하는 것은 아니다. 그러나 조합원 지분 전매가 제한된 상태에서 분양시점이 늦춰져 2~3년 동안
청약 및 매입기회가 차단되면 수요자들이 심리적으로 영향을 받을 것이다. 서울에서 동시분양을 통해 공급되는 아파트 가운데 60~80%가 재건축 물량이다.
후분양제 시행으로 신축아파트에 대한 수요가 넘치는 강남지역에서 재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는다면 가격상승 요인으로 작용할 것이다. 그렇다면 구체적으로 어디가 얼마나 오를 것인가. 아파트 가격은 도로, 전철, 학교, 공원 등 주거환경의 쾌적성과 만족도, 그리고 집단심리에 의해 매겨진다. 아파트 값 상승은 지역 대표성이 있고, 단지규모가 크고, 입지조건이 좋은 새 아파트가 주도한다.
재건축아파트는 대부분 생활기반시설이 잘 갖춰진 지역에서 신축되기 때문에
가격상승에 대한 기대심리가 높다. 특히 낡은 아파트가 밀집한 강남지역은 새 아파트에 대한 수요가 넘치기 때문에
재건축아파트의 자산가치가 높다. 그리고 소형보다 희소가치가 있는 중대형 아파트의 투자가치가 높다. 이런 점에서 강남(개포·대치·도곡), 잠실(주공·장미아파트 등), 반포 3대 강남권역은 가장 가파르게 오를 것이다.
5차 아파트 파동 진행 중 그 다음으로 아파트 가격 상승이 예상되는 곳은 일산지역이다. 이유는 파주 신도시의 후광효과 때문. 올해 말 파주 신도시 일부인 운정지구가 분양될 계획이었으나 여건이 안 돼 내년으로 연기됐다. 그러나 내년부터 분양되기 시작하면 일산 아파트 가격이 상승할 것이다.
판교 신도시의 분양가가 높아져 분당이 올랐듯, 일산도 이 같은 혜택을 볼 것으로 예상된다. 강남권역이 10% 오른다면 일산은 5%, 한강이남 지역은 3~4% 상승할 것으로 예상된다. 뉴타운 개발로 주목받고 있는 강북지역은 상승률(강남이 10%라면, 2% 상승)이 가장 낮을 것이다. 교통시설 등 기반시설이 잘 갖춰지지 않은 상태에서 고밀도로 지역을 개발하면 주거환경이 더 나빠지기 때문이다. 강남권역에서 송파구 가락지구는 신도시 개발로 혜택을 누릴 것으로 보인다. 송파 신도시에 5만 가구가 들어서면 15만명을 수용해야 하는데, 필연적으로 증가하는 교통량을 해결하기 위해 도로망이 확충될 것이기 때문이다. 이렇게 되면 아파트 가격은 올라간다. 송파 신도시와 판교 신도시를 비교한다면, 판교가 더 오를 가능성이 높다. 판교는 경부개발축(경부고속도로를 중심으로 개발되는 지역)에 있기 때문에, 개발재료가 풍부해 투자가치가 높다. 주택수요가 증가해 수급 불균형이 발생하면 가격이 큰 폭으로 오르는 파동을 겪는다. 아파트 값 파동은 모두 예고 없이 찾아와 세상을 발칵 뒤집어놓았다. 그리고 시간이 흘러 마음의 상처가 아물면 까맣게 잊어버리는 ‘집단건망증’의 악순환이 계속됐다.
1970년 이후 우리는 네 번의 파동을 겪었다. 그리고 현재 ‘5차 파동’이 진행 중이다. 공통된 점은 아파트 값이 수요자의 구매력이 한계에 이르는 심리적인 가격저항선, 즉 상한선까지 올랐다는 것이다.
아파트 값은 정부 대책이 발표되면 투자심리가 위축돼 잠시 안정되다가
다시 오르는 계단식 상승세를 보인다. 그러다 정부의주택정책에 대한 불신감이 커지면 정책효과가 나타나지않기 때문에거침없이 오른다. 계단식으로 오르는 상승국면과 거침없이 오르는 파동국면을 거쳐 가격상한선까지 오르게 된다. 2008년까지 서울시 전체 아파트 평균 평당 가격은 2060만원까지 올라갈 것이다. 현재는 1160만원 수준이다. 아파트를 사려면 지금 사라. 팔려면 2008년 이후에 팔아라. [중앙.내집마련이야기.박주영님글] |
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