부동산시장이 대전환기를 맞고 있다. 과거 경험으로 볼 때 본격적인 시장 변화는 부동산 거래가 시작되는 설 이후가 될 것이다.

부동산시장은 지난 2001년부터 2006년까지 장기 상승 후 2007년부터 4년간의 하락조정을 거쳐 지난해 10월경 저점을 찍은 것으로 보인다.

부동산 바닥론의 근거는 지난해 12월 말 기준으로 전국의 주택거래량이 5만3500여가구를 돌파한 데다 수도권의 전세가·매매가 동반상승 현상이 수도권 전체로 확산된 것을 들 수 있다.

중장기 부동산경기 예측모델인 벌집모형을 봐도 쉽게 알 수 있다. 현재 상황은 거래량-가격보합이라는 회복 초기의 6단계 상태로 향후 거래량이 평균 거래량(약 4만6000가구)을 밑돌지 않는 한 조만간 거래량증가-가격상승의 제1국면(호황국면)으로의 진입이 예상된다.

하지만 아직도 대세상승을 가로막는 장애물도 많다.

전세난이 1년 10개월째 지속 중인데 비해 매매시장은 여전히 보합세에 머물러 있다. 올해 3월 말로 종료되는 총부채상환비율(DTI) 규제완화의 연장 여부에 대한 정책 방향도 명확한 가닥을 잡지 못하고 있다.

게다가 인구정체, 은퇴대란, 고용불안, 금리인상, 가계부채 증가, 유럽재정위기, 환율급등락, 물가상승 우려 등 여러 가지 변수요인이 겹쳐서 불확실성이 잠재하고 있기 때문이다.

그렇다면 설 이후 부동산시장에 가장 큰 영향을 미칠 만한 변수 또는 핵심요인은 무엇일까?

전세난 심화, 금리인상·물가상승의 가시화, 인구구조 변화 및 은퇴대란의 3가지 요인을 꼽는다.

변수1 전세난 심화

국민은행 자료에 따르면 지난해 전국적인 평균 전세가격 상승률은 약 7.1%, 서울은 약 6.4%, 수도권은 6.3%였다. 올해 들어서도 한 달 만에 약 1~2% 정도 상승률을 기록해 물가상승률의 두 배를 넘는다.

지난해 부산, 대전 등 지방 대도시에서 촉발된 전세가격 급등세는 지방에서 수도권으로, 도심권에서 외곽으로, 중소형에서 대형으로, 아파트에서 연립·다세대주택으로 그리고 대학가의 원룸주택까지 도미노처럼 확산 중이다.

2~3년 전의 역전세난과는 반대되는 시장 상황이 전개되고 있다. 급기야 전셋집을 구하지 못해 떠돈다는 전세난민 얘기마저 언론에 등장했다.

이에 놀란 정부는 ‘1·13 전월세 안정대책’을 내놓았지만 시장 반응은 시큰둥하다. 실효성이 떨어진다는 지적이다. 세입자 입장에서는 정부 대책만 기다릴 수 없는 참담한 형편이다.

집 없는 무주택자는 과연 어떤 대응방안을 선택할 수 있을까.

첫째, 전세난에서 영구적으로 벗어날 수 있는 가장 확실한 방법은 역시 내집마련을 통해 유주택자가 되는 길이다.

이때 문제되는 것은 자금력과 청약자격 유무 그리고 부동산 경기전망에 대한 확신 등이다.

주택은 고가내구재다. 때문에 초기자금이 적을 경우 구매의사만으로 구입을 실행하기 어렵고 또한 과도한 대출은 금리인상기에 위험부담이 높아진다.

하지만 집값의 50~60% 정도의 전세자금이 준비돼 있는 무주택자라면 올 상반기 중에 보금자리주택, 분양가상한제 아파트의 분양과 역세권 소형주택, 오피스텔, 도시형주택 등의 매입은 적극 권하고 싶다.

왜냐하면 일반인의 생각과는 달리 지난 10년간 국내 주택가격의 상승폭이 크지 않았던 데다 거품도 많이 빠진 게 사실이기 때문이다. 글로벌 통계를 봐도 지난 10년간 주택가격 상승률은 OECD 국가 18개국 중 12위에 불과했다.

특히, 2007년 이후 4년여의 하락조정에다 2008년 서브프라임 모기지 사태 시 급락으로 15~20% 내외의 부동산버블은 제거됐다고 볼 수 있다.

이에 따라 대부분의 국내 연구기관은 지난 하반기 중에 주택경기는 바닥을 찍었다고 분석하고 경기, 수급, 인구요인 등을 종합 고려할 때 향후 2~3년간의 완만한 상승추세가 가능하다는 진단이다.

다만, 주택 구입은 부동산 특성상 반드시 지켜야 할 3가지 투자원칙이 있다.

시기, 지역, 상품 등 3가지 선택이 바로 그것이다.

내집마련을 위한 매입 시기는 빠를수록 좋다. 매입 지역은 인구가 유입되는 서울과 수도권의 도심, 역세권, 한강변, 뉴타운 지역이 매력적이다. 그중에서도 새로 개통되는 더블역세권이 압권이다. 매입주택은 저가·소형·임대수익형 주택이 단연 유리하다.

두 번째는 수도권의 경우 미분양이 많은 인천, 김포, 용인, 수원, 남양주, 고양, 파주 지역 대단지의 새 아파트로 이사 가는 방법이다. 올 상반기 중에만 수도권에 입주하는 단지가 5만6000여가구에 이른다.

이 경우 전세자금을 아낄 수 있는 장점은 있으나 자녀교육, 교통여건, 쇼핑시설등이 관건이다. 즉, 장기거주에 적합한 기반시설과 편의시설을 갖췄는지가 선택기준이 된다.

변수2 금리인상·물가상승

최근 한국은행의 기준금리 인상과 시장금리 상승으로 시중은행의 대출금리가 상승하고 있다. 국민은행은 지난 1월 24일부터 CD주택담보대출금리를 연 4.75~6.05%로 올렸다. 주택대출금리가 6%를 넘어선 데다 금리 추가인상이 예고돼 있다.

주택시장과 금리는 ‘역의 관계’로 금리 인상은 주택가격에 악재로 작용한다.

미국의 양적완화 등으로 국제유동성이 풍부하고 시중부동자금이 600조원을 넘으면서 유가, 곡물가격, 원자재가격 앙등 등으로 인플레가 가시화되고 있다. 한국은행은 최근 물가불안심리가 19개월 만에 최고 수준이라고 발표했다.

그런데 주택, 토지 등 부동산은 인플레 방어기능이 뛰어난 자산에 속한다. 돈의 가치는 떨어지고 실물자산이 상승하는 인플레 시대에 부동산은 상승을 견인하는 대표적인 인플레 방어자산이다. 경기상승기의 금리인상은 부동산시장에는 제한적인 영향을 미친다.

그렇다면 금리인상과 인플레 여파로 가치가 상승하는 부동산은 무엇일까. 건축비용이 상승하는 오피스빌딩, 신규 입주아파트, 신축주택과 재건축·재개발 대지지분, 수도권 규제완화로 개발이 예정된 용지, 역세권 상업용 토지, 4대강 친수공간 개발토지 등이다.

국토부 발표 자료에 따르면 지난해 12월 기준으로 토지가격은 상승 8개월 만에 최고치를 기록, 지난 고점이었던 2008년 10월의 땅값 수준에 거의 근접했다. 수도권이 0.12% 상승한 가운데 하남, 용인, 남양주, 여주, 고양, 안양 등 경기 지역과 강남, 양천, 용산 등 도심권 토지가격이 상승했다.

올해는 인플레 심리가 팽배하면서 토지 등 실물자산으로의 자금유입 속도는 빨라질 전망이다. 예컨대 제2외곽순환도로와 제2경부고속도로의 나들목(IC) 인근 지역인 용인 원삼면, 양지면 일대가 관심대상이다.

변수3 인구구조 변화·은퇴대란

통계청 추계에 따르면 국내 인구는 2018년을 정점으로 2019년부터는 절대적 인구가 감소할 전망이다. 그리고 1차 베이비부머세대(55~63년생) 약 712만명이 은퇴를 시작했다. 인구감소, 은퇴대란에 따른 수요감소로 주택시장은 장기 하락세가 불가피하다는 예측이 많다.

하지만 가구분할, 핵가족화 등으로 가구 수는 2030년까지 증가하고 역모기지론제도로 인해 은퇴 후에 연금용 주택을 구매하는 실버인구가 증가하고 있다는 사실도 간과해선 안 된다. 실례로 한국주택금융공사 자료에 따르면 지난해 주택연금 가입자 수가 2009년에 비해 약 73% 이상 급증했다. 주택의 실구매층도 종전의 35~54세에서 65세까지 연장되고 있다.

한마디로 인구감소와 고령화, 베이비부머세대의 은퇴는 주택수요를 감소시키는 위기요인임은 분명하지만 주택산업에는 새로운 수요를 창출하는 기회를 제공하기도 한다.

1~2인가구 증가 등 인구구조 변화와 노년층 증가로 주택면적의 소형화, 고급화와 더불어 임대형 주택, 호텔형 고급실버주택, 그린홈, 전원주택, 생태주택 수요는 증가할 것으로 관측된다.

예컨대 미래 주거트렌드와 관련해 파주 헤이리마을과 분당 더해리티지실버타운, 용인 발트하우스 등의 개발사례는 참고할 만하다.

일본의 사례를 보면 젊은 직장인과 신혼부부를 대상으로 하는 원룸형 주택과 도심형 실버레지던스, 의료서비스를 받을 수 있는 호텔식 고급실버타운, 세컨드하우스, 연금용 농지 등이 인구감소와 고령화, 은퇴대란 시대를 극복하는 새로운 투자유망상품으로 떠오르고 있다.

[고종완 RE멤버스 사장]

[본 기사는 매경이코노미 제1593호(11.02.16일자) 기사입니다]

요즘 필자는 맥(脈)을 잃은 부동산시장과 금융회사에서 쏟아내는 어두운 미래보고서를 보면서 마음이 답답하다. 2008년 하반기 서브프라임 모기지 사태발 글로벌 금융위기 이후 국내시장은 롤러코스터를 탔다. 그해 12월까지 급락하던 집값은 2009년 초로 접어들면서 한강변 재건축ㆍ재개발단지 위주로 반전하면서 그해 9월까지 강한 급등세를 실현했다. 2009년 9월 강북권 주택시장마저 술렁거리자 자라 보고 놀란 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제라는 초강력 카드를 다시 꺼내들었다. 집값 상승세가 수도권으로 확산되는 것을 막아보자는 취지였을게다.

DTI 규제란 무엇인가. 지난 2006년 말, 말그대로 백약이 무효라며 비판받던 과열된 시장을 한방에 때려잡은 메가톤급 진정제가 아닌가.

최근 통계를 보면 우리나라 사람들은 주택구매 시 약 64%가 모기지론을 이용한다. 그리고 집값의 48.8% 정도는 금융회사 대출로 충당한다. DTI 규제가 무서운 이유는 주택수요층의 3분의 2가 구매력에 직접 타격을 받을 뿐 아니라 서울의 경우 40% 상한선에 묶여 자기자금력이 적은 수요자는 내집을 포기할 수밖에 없기 때문이다. 지난 30년 통계를 보아도 주택활황기에 나온 정부의 마지막 규제 단계는 주택담보대출 제한 조치로 귀결된다. 그만큼 주택금융 규제는 전매 제한, 세금 강화, 공급 확대, 수요 억제 등 다른 규제장치와는 견줄 수 없는 폭발력(시장 안정성 면에서)을 지닌다. 한마디로 서울 집값이 4개월째 하락하고 있는 데는 다 이유가 있다는 얘기다. DTI 규제가 일등공신이고 여기에다 보금자리주택의 대량공급과 분양가 상한제, 다주택자 양도세 중과 조치의 유지도 한몫을 하고 있다.

특히 보금자리주택의 파급력은 집값 상승과 무관하다는 정부 설명과는 상당한 거리가 있다. 최고 입지, 저가 주택, 선분양이라는 3박자의 공급 경쟁력은 민간 분양시장과 현물시장을 초토화시키기에 충분하다. 이쯤되면 그간 오르기만 하던 강남권 집값, 특히 재건축아파트가 지난 2월 이후 하향곡선을 그리는 이유가 쉽게 이해될 것이다. 요컨대 수요량 자체를 줄이는 수요 억제와 저가주택의 대량공급을 통한 확대정책 앞에 시장의 균형추는 상실된 셈이다.

궁금한 점은 현재의 집값 하락세가 언제쯤 마무리되고, 다시 말해 언제쯤 바닥을 찍고 반등할 것인가이다. KBS, MBC, SBS 공중파 3사 모두 얼마 전 심층보도를 통해 `거품 붕괴의 시작`, `대세하락의 전조` 등을 부각시켜 시장참여자의 불안감이 커지고 있는 게 사실이다.

결론부터 말하자면 가까운 장래에 집값 붕괴 혹은 폭락의 가능성은 적어 보인다. 과연 올 하반기 부동산시장에는 어떤 변화가 올 것인가.

지방선거 후 정책기조, 실물경기, 금리 등 거시경제지표는 물론이고 거래량, 매매가격과 전세가격 추이, 해외 부동산시장 동향 등 복합적인 주변 변수의 움직임은 더욱 빨라질 것이다. 이들 변수 향배에 따라 하반기 시장 흐름에 의미 있는 변화가 출현할 가능성이 높다는 게 필자의 진단이다. 그렇게 보는 근거는 무엇인가.

첫째, 강남권을 비롯한 버블세븐 지역과 신도시의 집값 하락폭이 생각보다 큰 편이다. 거래량도 절반 이하로 줄면서 바닥 징후가 농후하다. 이를테면 집값 상승의 진원지였던 대치은마, 개포주공, 잠실주공 5단지 등 재건축단지와 타워팰리스등 중대형 집값이 올해 들어서만 2억~3억원씩 급락했다. 분당, 일산 등 신도시와 용인 등 수도권 남부권 집값은 하락폭이 더 심하다, 과거 대표적 단지의 집값이 10~20% 이상 급락하고 거래량이 반 토막날 때가 소위 바닥권의 신호였다. 매매가 대비 전세금 비율도 전국 54%, 수도권 43.2%, 서울 42%로 상승해 3년5개월만에 최고치를 기록했다. 서울만 놓고 보면 전세금이 더 오를 것으로 예상돼 집값 상승지표로 볼 수 있다.

둘째, 지방선거 후 정부여당은 과도한 규제를 부분적으로 완화할 가능성도 있다. 앞서 살펴본대로 집값 급락-거래 두절로 시장은 본래적 유통기능을 상실했다. 정부로서는 집값 안정, 거품 제거라는 두 마리 토끼를 잡는 정책목표를 이미 달성했을 뿐 아니라 이제는 주택소유자, 중산층의 이유 있는 항변에도 귀 기울일 필요가 있다는 얘기다. 예컨대 DTI 비율 상향조정, 분양가 상한제 일부지역 해제, 전매제한기간 단축, 2주택자 양도세 중과제도 완화 등 늪에 빠진 시장을 살리기 위한 최소한의 미세조정 노력은 기대된다.

셋째, 출구전략에 따른 금리 인상의 악재는 존재하지만 실물경기 회복세는 시장전환의 탄력에 힘을 보탤 전망이다.

넷째, 무엇보다 단기 사이클을 보면 수도권 주택시장은 점차 반등이 가까워진 느낌이다. 과거 IMF 위기, 서브프라임 금융위기를 포함해서 수도권 집값이 가장 오랫동안 떨어졌던 기간은 2004년 6월부터 2005년 1월까지로 33주(약 8개월) 정도였다. 이후 부동산시장은 날개를 달았다. 그렇다면 오는 8~9월 가을 이사철쯤에는 집값이 반등할 확률은 있는 것인가. 늦어도 내년 봄 성수기를 앞둔 올 연말쯤에는 따스한 온기를 느낄지도 모른다.

요약하면 하반기 시장은 폭락 내지 붕괴할 정도로 하락 요인만 존재하는 것은 아니며 어둠 속의 빛처럼 정책, 경기, 가격, 거래 등 긍정적인 변화 조짐도 나타나고 있다. 지금의 다수는 주택시장의 위기를 보며 집값 폭락을 점치면서 기다릴 것이다. 집값 붕괴 가능성이 적다면 실수요자는 어떻게 해야 할까. 올해 말까지 집을 사라. 청약통장 가입자는 신규분양을, 자금력이 있다면 수익형 부동산을, 법률지식 소지자는 경공매를 그리고 자금력이 제한된 일반인, 무주택자는 급매물을 노려보는 전략이 창조적 자산관리의 첫걸음이다.

[고종완 RE멤버스 대표]