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(윤정웅 칼럼) 값은 그 값이 아니로다. |부동산노트

2020-05-26 09:01

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요즘 부동산시장을 둘러보면 부동산은 그 부동산인데 값은 그 값인 것이 하나도 없다. 집도 그렇고, 땅도 그렇고, 상가도 그렇다. 부동산은 그 부동산인데 왜 값은 2년 전이나 3년 전 값이 아닌 훨씬 높은 값일까? 당신 나이도 10년 전에는 40대였고, 5년 전에는 50대였을 테니까 따라서 높아진 것이겠지.

 

노래방 몇 번 다니고, 등산 몇 번 다니다보면 40대는 번개처럼 지나가고, 눈이 가물가물해지는 50대가 오게 마련인데 솔직히 말해서 50대는 마음만 급하고 되는 일은 별로 없다. 인생 100세 어쩌고 하면서 이제 절반 살았다고 느긋해 하지 말자. 지나고 보면 50대는 뭐했는지 기억도 없더라.

 

60넘으면 취업도 할 수 없는 젊은 오빠신세가 된다. 경비를 해볼까? 택시운전을 해볼까? 이것저것 짚어 봐도 월급 많이 줄 테니 와서 일하라는 곳은 한 곳도 없다. 마음은 이팔청춘이지만, 알주지도 않은 이팔청춘인지라 서글프기만 하다. 뭐든지 해보려고 하면 늦었다는 말이 먼저 오고간다.

 

슬리퍼 질질 끌고 아파트 단지 한 바퀴 돈 다음 평소 눈인사하던 중개업소에 들려보면 달라진 세상인심을 단 번에 느낄 수 있다. 104동 김씨는 보증 잘못 섰다가 집에 경매가 들어와 있고, 105동 이선생은 한 달 전에 코로나로 죽었는데 부인이 살고 있는 중형아파트를 팔려고 5억에 내놨으나 손님이 전혀 없다는 등,

 

모두 서민들의 애환이 담겨있는 얽히고설킨 이야기들이다. 중형아파트가 5억이라는 말에 눈이 번쩍 띈다. 이 젊은 오빠도 같은 중형아파트에 살고 있기 때문이다. 2-3년 전에 3억 어쩌고 했는데 많이도 올랐다. ‘집은 그 집인데 값은 그 값이 아니로다.’ 그러나 사는 집 달랑 한 채 값이 오른들 무엇 하랴.

 

2-3년 전부터 9억 이하의 집은 종부세 대상이 아니고, 6억 이하의 집이 서민용 중소형이 된 후부터 30평대 이하 중소형 주택은 구입하고자 하는 사람이 많아 잘 팔리고 있다. 서울 어느 자치구는 2017년을 기준으로 6억 이하 중소형 주택이 90%까지 감소한 곳도 있다.

 

중소형 주택은 전세를 놓기도 쉬어 초기자본이 많이 들지 않기 때문에 5천만 원만 있어도 사게 되고, 1억만 있어도 살()수 있음이 장점이다. 또 돈이 필요할 땐 아무 때고 팔 수 있어서 좋다. 주택으로 재테크를 하는 사람들은 오히려 신규분양보다 기존주택을 선호하는 이유이기도 하다.

 

땅은 그렇지 않다. 한 번 사놓으면 10년이나 20년 장기로 투자를 하기에 주택거래처럼 매매가 빈번하지 않다. 다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프자료에 의하면 토지에 투자를 한 후 5년 이내에 다시 판 사람은 2%에 불과했다. 매수자 100명 중에 다시 판 사람은 단 2명에 그쳤다는 것이다.

 

토지투자는 사골국물처럼 두고두고 오래 가지고 가기를 좋아한다. 또 주택투자처럼 시세나 부동산정책에 민감하지 않음이 특징이다. 그 대신 이익을 크게 본다. 10년이나 20년 후 열 배가 불었다느니, 스무 배가 불었다느니 하는 이야기가 허튼 소리가 아님을 실감케 한다.

 

전국적으로 부동산값의 움직임을 살펴보면 지방 일부를 빼놓고 집값은 2-3년 전에 비해 많이 올랐다. 집은 그 집인데 값이 오르고 보니 서울은 앞으로 6억 이하 주택사기가 어려울 것이고, 수도권도 앞으로 5년이 지나면 욕심난다하는 집은 6억 이하에 사기가 어려울 것이다.

 

코로나의 충격이 경제를 힘들게 하고, 경제가 힘들면 따라서 부동산시장이 힘들 것이라 했지만, 넘치는 유동성은 아직까지 잘 버텨주고 있어 여유자금이 계속해서 주택시장과 토지시장을 들락거린다. 당장 눈앞의 어려움만 생각하지 말고 젊은 오빠들도 10년이나 20년 후를 보고 투자하자.

 

나이가 많아 늦었다고 할 때가 기회인지도 모른다. KFC간판 할아버지 할랜드 센더스가 개업한 프렌차이즈 식당은 62세 개업 당시 남들이 비웃었다, 그러나 74세에 200만 달러(24)에 팔았고, 현재 가치로는 약 389억 원이다. 또 기타리스트 안드레스 세고비아는 93세에 새롭게 연주를 시작했다.

 

부동산투자는 오늘 당신이 서있는 자리에서 10년 후가 문제다. 전국의 집값이나 땅값은 10년 후 어떻게 변해있을까? 부동산의 저울대는 우상향이라는 말씀을 늘 드렸다. 지금은 6억이 중소형이고, 2억짜리 땅이 여윳돈 투자라 하지만, 10년 후에는 10억짜리가 중소형이고, 5억짜리 땅 투자가 여윳돈 투자일 것이다.

 

부동산투자는 한 그루의 과일나무나 다름이 없다. 과일나무에서는 과일이 열려야 한다. 부동산의 과일은 개발호재다. 서울과 수도권은 어느 곳이 개발되어 집들이 들어설까? 또 지방은 어느 곳이 살기 좋은 곳이 될까? 땅은 어느 지역에 개발의 열매가 맺고 있는가. 그걸 잘 찾는 사람은 10년 후에 함빡 웃을 것이다.

 

글쓴이 : 윤 정 웅

21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796

부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627

노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668

수원대 평생교육원 교수(부동산. 법률) 010)5262-4796. 031)681-6627

 

 

 

 

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(윤정웅 칼럼) 부동산과 이웃사촌 |부동산노트

2020-05-22 09:28

http://blog.drapt.com/yoonjw36/3499051590107304301 주소복사

 

 

부동산은 입지가 우선이다. 시골 농림지 1,000평보다 서울 명동 상업용지 단 1평 값이 더 높다. 사람도 앉은 자리가 중요하다. 어느 자리에 있느냐에 따라 수입이 달라지거나, 지위가 달라진다. 당신이 살고 있는 지역은 어디이며 앉아 있는 자리는 어디신가?

 

누구나 더 높고 좋은 자리로 가기 위해 오늘도 애를 쓰시겠지. 그러나 그게 맘대로 되지 않음이 사실이다. 문제는 어느 지역에 살고 어떤 자리에 있느냐보다는 지금 있는 자리의 이웃도 중요하다. 그게 인연이기도 하지만, 이웃 잘 만나는 일도 복 중에 큰 복이다.

 

이웃을 잘 만나려면 우선 내가 좋은 이웃이 되어야 한다. 어찌 처신해야 좋은 이웃이 될 수 있을까? 빌라 촌, 단독주택 촌, 아파트촌에 따라 인심이 다르고, 삶의 방식도 다르다. 특히 부동산은 이웃을 잘 만나야 한다. 당신이 가지고 있는 집이나 땅이나, 기타 부동산이 이웃을 잘 만나 같이 개발되기를 기대해 보자.

 

-사례 1-

 

의 집 앞에는 빈 땅이 있었고 그 땅에는 수목원을 하고 있어서 조망이 기가 막히게 좋았다. 그런데 어느 날 그 수목원은 잠간 사이에 없어지고, 중장비가 동원되어 빌딩 건축공사가 시작되었다. 조망권 때문에 집값이 높은 시세를 형성하고 있었기에 은 앞이 캄캄했다.

 

중장비가 요란한 소리를 내며 빔을 박기 시작했었고, 드르렁 드르렁 소리를 내면서기계가 돌아갈 때마다 의 집은 들보가 흔들렸다. 으로서는 단 한 시간도 견딜 수가 없었고 정상적인 생활을 할 수 없었다. 이런 소리 심하게 들리게 되면 소화불량에 걸리게 된다.

 

집값도 내려갈 판이라 화가 머리끝까지 치밀게 된 은 이 궁리 저 궁리 하다가 하는 수 없이 법원에 공사금지가처분을 하겠다고 하는데 글쎄, 의 요구대로 그 빌딩 공사가 중지되거나 금지될 수 있을까?

 

여러분들께서는 어떻게 판단하시겠는가?

 

1. 위 빌딩공사 때문에 이 정신적으로 스트레스를 받고 일상생활에 지장을 받고 있으므로 공사를 중지해 줄 것을 법원에 청구할 수 있다.

 

2. 그 빌딩 공사장에서도 최선을 다하여 소음을 줄이고 방해예방에 적극 노력하고 있다면 은 이를 참아야 할 의무가 있다.

 

-사례 2-

 

A는 올림픽에 출전 할 유도 국가대표선수로서 아파트 4층에 살고 있었다. 그 아파트 5층에는 고전무용가인 B가 살고 있었는데, B는 꼭 밤이면 무용연습을 하면서 쿵쿵 북을 쳤다.

 

A는 낮이면 열심히 연습을 하기 때문에 밤에는 일찍 잠을 자야 되는데, 밤만 되면 B집에서 울리는 북소리로 인하여 잠을 잘 수 없었다. A는 신사적으로 타이르기도 했었지만, B는 듣는 둥, 마는 둥 더 요란스럽게 북을 울렸다.

 

참다못한 A는 집을 팔려고 해도 팔리지 않고, 그렇다고 도저히 참고 살수도 없어 하는 수 없이 B를 상대로 법적대응을 하겠다고 법률사무소를 찾아갔다. 여러분이 변호사라면 어떻게 설명하시겠는가?

 

1. B의 북소리는 이웃의 생활방해에 해당하므로 밤중에 북소리를 중지해 줄 것을 법원에 청구할 수 있다.

 

2. B의 북소리가 다른 이웃에게도 크게 고통을 줄 정도가 아니라면 A가 참아야 한다.

 

-해설-

 

법률상 토지의 소유자나 이웃 사람은 매연기체액체음향진동가스증기냄새먼지분진연기 등을 발생시켜 이웃토지의 사용을 방해 하거나, 이웃 사람에게 고통을 주어서는 안 된다.

 

그럼에도 불구하고 위와 같이 고통을 주게 되면 고통을 받는 측에서는 그 상대방에게 적당한 조치를 취해 줄 것과 그로인한 손해의 배상이나 손실의 보상을 청구할 수 있게 되고, 원인을 제공한 측에서는 그러한 의무를 지게 될 수 있다.

 

그렇지만 빌딩 지을 때 중장비 소리 없이 지을 수도 없는 일이고, 무용가의 창작활동을 전혀 막을 수는 없는 일이기 때문에 통상적인 방법이나 용도에 관한 정도라면 이웃 간에 다소 불편하고, 피해가 따른다 하더라도 이를 용인 할 의무는 있는 것이다.

 

따라서 위 사례에서는 빌딩공사나 북소리를 나지 못하도록 법적조치를 취하기는 어렵고, 그에 따른 정신적 위자료나 일상생활에 불편함이 있었다면 손해배상 청구는 가능할 것이다.


그 정도가 이를 인내하고 이해할 정도인지, 도저히 감당하기 어려운 정도인지는 구체적 사안마다 다르기 때문에 일률적으로 말하기는 어렵다고 봐야한다. 따라서 이런 내용들의 법적문제는 대개 적용범위가 애매모호하기도 해서 감정의 골만 깊어질 뿐 나중엔 서로가 손해를 보기도 한다.

 

또 이런 사례의 법정싸움은 승소해도 별로 득이 없다. 즉 재판에 이겨 봐도 남는 게 없다는 뜻이다. 이웃 간에 일어난 일은 친형제나 자매처럼 생각하고 오직 양보하는 길만이 서로에게 좋은 길이다. 꼭 실력으로 싸우고 법으로 싸워야 할 일은 절대로 아니라고 본다.

 

10년을 살아도 이웃 간에 말은커녕 얼굴을 대하지 않고 사는 요즘 세태를 어떻게 생각하시는가? 이웃 간에는 오늘의 피해자가 내일의 가해자가 될 수 있다. 이웃사촌, 우리 서로 사랑하는 이웃사촌이 되자.

 

 

글쓴이 : 윤 정 웅

21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796

부동산힐링캠프중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627

노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668

수원대학교 평생교육원 교수(부동산. 법률) 010)5262-4796. 031)681-6627

 

 

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(윤정웅 칼럼) 요즘 부동산시장의 속사정 |부동산노트

2020-05-18 14:57

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살다보니 이제 인생을 조금 알만하고, 철들다 보니 제법 삶을 느낄만하고, 사람 사는 방법을 터득하다 보니 인생후반전이 보일만 하고, 사람답게 사는 법을 알수 있을만하니 갈 때가 얼마 남지 않았음을 느끼게 한다. 인생 백세 사는 시간이나 꽃잎 하나 떨어지는 시간이나 허무하기는 마찬가지여서 세월을 이기는 사람은 없다.

 

당신은 지금 어디쯤 와 있는가? 다리는 벌써 건너 돌아갈 수 없는 자리에 와 있을 것인즉, 과거는 잘못했다 하더라도 앞으로는 지혜롭게 살면서 투자에 이기는 사람이 되자. 100세 인생이 무사히 종착역에 도착하려면 투자에서 승리하는 사람이 돼야 하고, 투자는 부동산투자가 인생의 밧줄이다.

 

요즘 단독. 연립. 다세대. 다가구주택을 구입하여 이사하는 50대가 부쩍 늘었다. 이 연령대는 주로 아파트를 선호했었는데 왜 주택을 바꾸었을까? 이유는 세 가지 중 한 가지다. 첫째, 노후를 전원생활로 바꾸었다. 둘째, 자신이 여유자금으로 사용하거나 자녀들을 도와주기 위해 주택을 줄였다. 셋째, 아파트 살 형편이 안 되므로 더 늦기 전에 값싼 주택을 마련한 것이다.

 

첫 번째 노후를 전원생활로 바꾸었거나 두 번째 여유자금을 만들기 위해 집을 줄였다면 이해가 가지만, 세 번째 아파트 살 형편이 안 되어 우선 값싼 빌라라도 샀다면 투자의 끈을 놓지 않아야 하고, 60대가 되건, 70대가 되건 다시 아파트로 가기 위한 기회 엿보기는 계속이어 질 것이다.

 

노후에 전원생활도 아주 돈이 많은 사람은 해볼 만하지만, 어중간한 사람이 괜히 전원생활 시작했다가는 있는 돈 다 까먹고 빌라사서 다시 이사하기 마련이다. 수많은 전원생활자와 귀향생활자를 봐 오고 있고, 상담도 해 주었지만, 성공한 사람은 한 사람도 없다. 2-5년 내에 다시 보따리를 싼다.

 

왜 그럴까? 아파트에서 잔뼈가 굵은 사람은 아파트에서 살아야 한다. 앞으로 주택구조가 어떤 식으로 유행될지는 모르지만, 아파트에서 살던 사람은 교통. 의료. 소비가 맞지 않아 전원생활이나 귀향생활을 하기 어렵다는 것이다. 갈수록 지방 인심도 사나워 마음이 편치 않다.

 

정부의 부동산대책은 끝도 없이 이어진다. 분양권전매 금지도 나오고, 법인명의 주택취득에 대한 자금출처조사도 나온다. 사는 집 빼놓고, 한 채라도 더 가지고 있으면 집이 아니라 세금바가지다. 스무 번째 부동산대책은 서울과 수도권을 집 천지로 만들어 버렸다. 앞으로 집 투자는 조심, 또 조심하자.

 

서울도 집값이 내리고 있고, 수도권도 내리고 있다. 재건축절차가 어느 정도 진행 중인 아파트 단지를 빼놓고 적게는 1, 많게는 5억까지 떨어졌다. 집값이 떨어질 때는 손님이 끊어진다. 값이 내리면 더 내릴 것으로 믿고 사지 않기 때문이다. 어느 정도까지 더 내릴지는 앞으로 경제사정이 말하게 되겠지.

 

요즘은 팔까요? 살까요?’하는 질문은 없고, ‘팔 때가 늦었지요? 더 기다렸다 사야지요?’라는 직접적인 질문이 많다. 집을 가진 사람이나 살 사람이 이미 고수가 다 돼버린 셈이다. 여윳돈 가진 사람들은 돈의 양에 따라 빌딩으로 갔다, 토지로 갔다, 산업용 건물로 갔다. 되풀이 하고 있다.

 

노후를 편하게 보내려면 사는 집 한 채 있고, 창고나 공장 등 산업용 건물이 있거나, 값이 오를 곳에 토지 몇 백 평 가지고 있으면 좋을 것이지만, 그걸 마련하기가 쉽지 않다. 투자할 형편이 된다고 해도 전세 안고 집 사놓거나, 대출 안고 장사하는 건물 사놓기 마련이기에 돈이 불어나지 않는다.

 

요즘 신규분양 현장에는 갈 수도 없고, 가 봤자 비율이 심해 당첨되기는 하늘의 별따기다. 따라서 청약을 한다는 사람은 많지만, 당첨되었다고 자랑하는 사람은 여름 내내 보지도 못했다. 8월까지 수 만 가구의 물량이 쏟아질지라도 당첨 될 사람은 하늘이 점지하고 있을 것이기에 우선 하늘의 선택을 받도록 하자.

 

거미줄처럼 얽혀있는 부동산시장에 코로나19충격이 겹쳐 지금은 오도 가도 못하는 신세가 됐다. 앞으로 부동산시장은 어떻게 움직일까? 몇 억씩 집값 오른 현상을 엊그제 경험했던 터라 마음은 간절하지만, 그럴 돈도 부족하고 통장 순위도 늦어 이제 청약을 접은 사람들도 수두룩하다.

 

지금 당신의 50대는 그런대로 잘 보내고 있으리라. 60대인 당신도 건강하게 살고 있으리라. 70대인 당신이야 말로 코로나를 비켜 열심히 운동하고 있으니 이 또한 행운일 것이다. 엊그제 자녀증여문제로 사무실을 찾은 80대에게 물어봤더니 돈도 많고, 건강도 좋아 100세까지는 문제없다고 하더라.

 

코로나 충격의 위기가 없어지려면 어느 정도의 세월이 흘러야 할까? 또 충격의 상처는 얼마나 깊을까? 이겨내려면 어떻게 살아야 할까? 세월은 가고 있는데 투자는 어떻게 해야 할까? 이미 지나버린 다리는 다시 돌아갈 수 없을망정 앞으로 가야 할 다리는 당신하기 나름일 것이나 힘든 고통을 이겨내자.

 

글쓴이 : 윤 정 웅

21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796

부동산힐링캠프중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627

노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668

수원대 평생교육원 교수(부동산. 법률) 010)5262-4796. 031)681-6627

 

 

 

 

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