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(윤정웅 칼럼) 서해안 부동산이 웃는다. |부동산노트

2020-10-20 13:44

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갭투자로 열을 올리던 부동산투자자들이 스물 세 번의 부동산대책으로 먹을 게 없게 되자 어느 새 다 물러나 버리고, 시장은 썰렁한 분위기다. 이제 주택시장은 내리막길을 시작했다고 하나 전월세시장이 상승세에 있어 막판까지 밀고 당기는 묘기가 연출되고 있다.

 

그러나 길어봤자 2개월, 집값은 단풍과 함께 떨어질 것이고, 눈 오는 언덕에서 새봄을 기다릴 수밖에 없다. 그렇다면 내년부터는 어떨까? 수요자들이 이미 마음을 접었다. 올라버린 집값에 미련을 버렸고, 다음 좋은 기회를 기다리며 투자자들은 대체투자처를 찾고 있다.

 

요즘 대체투자처로 각광을 받는 곳이 경기. 인천 등 서해안을 낀 토지시장과 주택시장이다. 서해안 개발은 박정희 대통령 때 시작되었으므로 40년 이상의 역사를 가지고 있다. 인천 청라. 영종에서부터 전북 군산 새만금까지를 서해안으로 보지만, 개발 중에 있는 수도권이 급부상하고 있다.

 

GTX(수도권광역급행철도)와 신안산선. 서해안복선전철 등 굵직한 철도 구축과 대규모 관광벨트. 항구 확장 등 겹 호재가 주렁주렁하다. 인천. 화성. 평택. 서산. 당진. 태안은 땅값도 상승세에 있지만. 주택분양사업도 순조로움을 이어 가고 있다. 당신도 여윳돈이 있거든 얼른 서해안으로 가는 게 옳다.

 

최근 인천 송도. 청라. 영종. 경기 시흥. 화성. 평택 등 서해안의 부동산이 주목을 받는 이유는 GTX, 지하철 연장. 신규노선 구축 등 교통호재가 풍부해서다. 2015년부터 시작했던 서해안복선전철공사(충남 홍성 - 여의도 운행)는 그 개통이 2022-23년으로 가까워 오고 있기 때문이다.

 

그동안 서해안 도시는 변방취급을 받았지만, 이제는 사정이 달라졌다. 2027GTX추가노선이 개통되면 서울역과 송도간 운행시간이 82분에서 27분으로 단축되어 홍성까지의 서해안이 모두 연결될 수 있다. 서해안은 남쪽으로 장항선과 연결되고, 북쪽은 신안산선과 원시. 소사. 대곡선과 연결된다.

 

인천은 워낙 개발이 많아 나열하기가 어렵다. 시흥은 인천과 한 묶음이 되고, 화성은 별도 산업도시로 거듭나게 된다. 서울과 수도권에 집만 짓다 보니 산업도시가 없음이 아쉬움으로 남아 있었으나 화성과 평택이 산업도시로 급부상하여 평택은 삼성과 엘지의 본거지로 변하고 있다.

 

평택은 산업도시 겸 물류도시, 관광도시로 변한다. 평택항구가 네 배로 커지고, 항구 위에 서해안복선전철 안중역이 생긴다. 안중역과 항구 사이에 여의도만한 화양경제신도시가 생기는데 평택항 배후 인구 약 60만 명이 수용될 예정이다. 모든 공사의 현재 공정은 40-50%선에 있다.

 

평택까지는 전철이 움직이고 있기에 수도권으로 보지만, 평택 아래 서해안으로 서산. 당진. 태안을 눈여겨봐야 한다. 이곳은 아직까지도 땅값이 싸다. 화성과 평택은 투자로 구하는 땅이 평당 최하 30만 원에서 150만 원을 호가하지만, 서산. 당진. 태안은 평당 15만 원에서 100만 원에 거래되고 있다.

 

요즘 주택시장에 투자길이 막히자 서해안 일대 값싼 농림지를 눈여겨보는 투자자들이 늘어나고 있다. 개발이 진행 중인 곳의 부동산에 투자함이 옳다고 볼 수 있으나 한 가지 중요한 것은 5, 10, 15년의 기간을 정하여 장기로 접근함이 옳다. 2-3년 단기로 보고 투자하지 말라는 뜻이다.

 

경제가 왕성할 때는 자금회전이 쉽지만, 어려울 때는 돈이 장기적으로 묶이는 일이 허다하다. 또 개발이 진행 중에 있고, 확실하다 하더라도 한 곳에 모조리 투자(몰빵)하는 일도 권하지 않는다. 세상 모든 일은 의외의 복병이 있게 마련이다. 투자일수록 순리적으로 하는 게 옳다.

 

서해안 각 도시에서는 철도망 조성은 물론이지만, 관광벨트까지 조성하고 있다. 평택항 옆에 개발하는 경기경제자유구역은 동남아 최대의 관광거리와 쇼핑거리로 조성계획 중에 있어 향후 귀추가 주목된다. 앞으로 서울. 인천을 이웃 들락거리듯 할 날이 머지않았다.

 

서해안 일대는 어염이 풍부하고, 먹을거리가 넘쳐 빈부귀천이 없었다. 누구나 바구니와 호미만 가지고 바다에 나가면 먹을거리를 구해왔고 지금도 그렇다. 그러나 세상의 변화 앞에는 이를 이겨 낼 장사도 없으려니와 세월은 또 그렇게 가르치고 있다. 상전벽해(桑田碧海)의 이치를,

 

 

글쓴이 : 윤 정 웅

21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796

부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627

노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668

수원대학교 평생교육원 교수(부동산. 법률) 010)5162-4796. 031)681-6627

 

 

 

 

 

 

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(윤정웅 칼럼) 전세보증금 안전하게 지키는 요령 |부동산노트

2020-10-12 15:55

http://blog.drapt.com/yoonjw36/3499051602485718232 주소복사

 

집값이 올라가면 뒤따라오는 반갑지 않은 손님이 있으니 바로 전세보증금 인상이다. 지난 3년 동안 줄기차게 올랐던 집값은 지방 몇 곳을 빼고 거의 40%가 올랐다. 아니나 다를까, 서울과 수도권의 전세보증금도 지난여름부터 20-50%정도 오르고 있어 세입자들의 한숨소리가 들린다.

 

금년은 특히 전세매물 품귀현상이 두드려진다. 우선 집이 좋고 나쁨을 떠나 교통이 좋거나 학군이 좋은 전세매물은 구경하기도 어렵다. 집주인 거주 의무도 있어 이런 고비는 앞으로 2-3개월 잘 견뎌야 넘어갈 수 있으므로, 세입자들은 보증금 회수에 사고가 나지 않도록 특별히 신경을 써야 할 시기다.

 

집값이 떨어지면 전세보증금도 내려간다. 전세보증금이 내려가면 내가 받아야 할 보증금 회수에 문제가 생기는데 돈은 돈대로 손해보고, 이사를 하지 못하는 일이 생겨서 낭패를 보는 일이 있게 된다. 벌써부터 여기저기서 깡통전세말이 나오고 있으니 당신부터 조심하시라.

 

다음카페‘21세기부동산힐링캠프자료에 의하면 지난 36개월 동안 전세보증금을 반환하지 않은 임대인 상위 30명이 저지른 보증사고 건수는 549건으로 사고 금액은 약 1100억으로 집계됐다. 이 돈은 피 같은 당신 돈이고, 운동회 때 잘 달리는 당신을 붙잡는 장애물이다.

 

또 집주인 한 명이 200명이 넘는 세입자들로부터 400억 원대의 전세보증금을 떼먹은 사실이 드러나 세입자들이 울분을 토하고 있다. 요즘처럼 부동산값이 끝없이 오르다 내리막길을 걷게 되면 5억하던 전세보증금도 35천이나 4억으로 떨어지는 일이 있게 되는데 세입자 입장에서는 돈 1-2억이 엄청 큰돈이다.

 

어렵더라도 전세입주를 할 때에는 도시주택보증공사(HUG)나 민간보증회사(SGI )의 보증에 꼭 가입하여 보증금을 손해 보는 일이 없도록 하자. 그리고 전세매물을 구할 때는 많은 주택을 갭투자로 샀다가 전세로 내놓는 매물은 조심해야 하고, 보증금을 50%아래로 지급해야 안전할 수 있다.

 

집 한두 채 달랑 있는 사림이 세 놓는 집은 좀처럼 보증사고가 나지 않는다. 그러나 몇 십 채, 몇 백 채를 갭투자로 사서 세 놓는 사람은 남의 재산의 중요성에 대한 인식이 희박해서 보증사고를 내놓고도 배 째라는 식으로 배짱을 내 밀 수 있다. 그 배속에는 뭐가 들어있기에?

 

그런 연유로 집주인이 전세보증금을 반환하지 못해 정부가 대신 세입자에게 돌려준 돈이 매년 늘어가고 있다. 대신 돌려주는 돈을 대위변제금이라 하는데 최근 5 년간 대신 갚아주는 돈은 7700억 원 정도 되지만, 집주인으로부터 회수한 돈은 350억 원뿐이라고 한다.

 

집값 오를 때 여기저기 집 사놨거나, 전세를 끼고 집 사놨으나 집값이 떨어져 깡통전세로 전락하는 시기가 오고 있다. 지금 서울과 수도권의 평균 전세보증금 비율은 집값의 60%선에 있다. 만일 집값 30%가 떨어지면 되기 싫어도깡통전세가 될 수밖에 없다.

 

지방이라고 안전할 수 없다. 세입자 12명에게 약 수십억 원의 보증금을 반환하지 않은 집주인도 있고, 충남 예산군의 A씨는 지방사람 중 가장 큰 사고를 치기도 했다. 집값이 떨어지면 우선 광역시가 타격을 받게 되고, 전세보증금의 조정은 순식간에 일어나게 된다.

 

따라서 지금 집값이 조금만 떨어지면 순식간에 망할 사람들이 엄청 많다. 그러나 그들은 자신의 재산사정을 철저히 숨기고 있으므로 중개업소에서도 알 수가 없다. 그렇다면 앞으로 집값이 한 번쯤 떨어질 수 있을까? 이 시간에도 강남에서는 최고점을 찍었다고 하는데 떨어질 수 있을까?

 

아직 한국의 집값은 튼튼하다. 홍콩이나 캐나다 등 여러 나라에 비해도 집값이 오르는 건 당연지사처럼 생각되고, 경제가 튼튼해서 쉽게 내릴 염려도 없다. 그러나 외환위기 이후 금융위기를 거친 제3의 위기가 오고 있다. 10년 주기를 대입하지 않더라도 이제 피로감에 내릴 수밖에 없다는 것이다.

 

코로나19가 우리들의 발목을 잡은 지 곧 1년이 돼간다. 코로나로 덕을 본 기업도 있지만, 그건 예외로 몇 개 안 되고, 모든 중소기업이 어려움을 호소하고, 나라사정도 갈수록 안 좋아지고 있음이 사실이다. 그런데 꼭짓점을 찍은 집값이 그대로 있을 리 만무하다.

 

세입자의 보증금은 당신이 천당입구까지 갈 노잣돈이다. 당신 가족의 보금자리를 만들어 줄 밑천이고, 당신이 큰 부자가 되기 위한 종자돈이다. 작은 금액일지라도 선순위 권리가 있거든 말소하는 조건을 걸고 계약하자. 작은 하자가 나중에 큰 사고를 치게 되니까,

 

세입자가 스스로 조심해야 할 일이 많다. 집주인 말을 다 믿지 말자. 실력 있고 양심적인 중개업소를 택하자. 집값이 내려가면 보증금에 대하여 감액청구를 하는 건 기본이다. 집주인의 금전사정이 안 좋아 급히 집을 판다고 할 때는 급매물로 보고 당신이 그 집을 사는 일도 지혜다.

 

 

글쓴이 : 윤 정 웅

21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796

부동산힐링캠프중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627

노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668

수원대학교 평생교육원 교수 010)5262-4796, 031)681-6627

 

 

 

 

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(윤정웅 칼럼) 최저가와 최고가의 숨바꼭질 |부동산노트

2020-10-05 15:01

http://blog.drapt.com/yoonjw36/3499051601877702726 주소복사

 

 

요즘 부동산시장은 매매와 전세가 얽히고설키어 값을 예측하기도 어렵고, 아파트를 살 수도 없다. 도대체 집값은 오르고 있는 것인지, 내리고 있는 것인지 분간하기도 어렵고, 특히 전월세는 매물이 없어 집을 구하기가 하늘의 별따기다.

 

다주택자와 법인 투자자의 세금을 강화한 7.10대책 이후로 부동산시장의 흐름이 매수 세력은 줄어든 듯하지만, 신고가가 강남과 강북을 들락거리며 똘똘한 한 채로 모아지고 있어 초고가 아파트는 다시 꿈틀대고 있다.

 

서울전역이 거래절벽이라 하지만 40억 원을 훌쩍 넘는 초고가 아파트 가격이 왜 다시 움직이고 있을까? 정부는 서울 아파트 값 오름세가 사실상 멈췄다고 하는데 시장의 현실은 그렇지 않으니 참, 알다가도 모를 일이다.

 

다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프자료에 의하면 지난 한 달 동안 서울 25개 자치구 중에서 아파트 신고가를 갱신한 매매건수가 가장 많은 지역은 노원구로 나타났다. 아파트 10채 중 4채가 신고가로 거래되었다는 결과가 나왔다.

 

신고가란 지금까지 거래된 가격보다 더 높은 새로운 가격으로 거래 되었다는 뜻인데, 여기는 최저가라하고. 저기는 최고가라하나 지금이라도 내 집을 사고자 하는 사람은 동쪽으로 갔다, 서쪽으로 갔다 정신을 가다듬기 어렵다.

 

매수지수는 7.10이후 두 달 만에 반 토막으로 줄어서 집을 살 사람은 없고, 팔 사람만 넘친다.’ 는 정부 말이 믿기지 않는다. 시장은 매도자 우위시장으로 급속 재편되고 있고, 가을까지 상승폭이 축소할 것이라는 말도 믿을 수가 없다.

 

계약갱신청구권을 포함한 임대차 3법이 시행되면서 전세시장의 혼란도 이어지고 있다. 가을 이사철이 본격적으로 시작되면 부동산 시장은 어디로 흘러갈까. 서울과 수도권, 지방 부동산의 흐름을 예측하기 어렵다.

 

올 들어 경기·인천 등 수도권 지역의 아파트 가격이 강세를 보인 이유는 주택가격 안정화 대책이 서울에 집중되면서 풍선효과를 누린 덕분이다. 때문에 수도권 대부분 지역이 조정지역으로 얻어맞았다.

 

주택임대차3법 시행으로 매물은 다 들어 가버리고, 임대인과 임차인은 자신들에게 유리한 항목이 어느 조문인지 그걸 연구하느라 정신이 없고, 집을 사는 사람들은 자신이 입주하겠다는 조건을 붙여 임차인의 접근을 차단하고 있다.

 

사정이 그러하니 임대차시장의 매물은 갈수록 구하기가 어렵다. 상가나 오피스텔까지도 영향이 미쳐 전세보증금이나 월세도 오르고 있다. 전세보증금이 오르면 집값이 오른다. 오르다 보니 강남구 아파트 값 매매시세는 3.37천만 원을 넘었다.

 

3.3아파트가 7천만 원일 때 옛날 방식으로 따져 34평 아파트라면 얼른 계산해도 24억이다. 3.31년 전보다 1천만 원이 더 올랐다. 서민용 아파트 한 채에 24억이라면 지금 5억짜리 전세나 월세로 살고 있는 사람은 언제 집을 사게 될까?

 

당신 집값도 올랐는가? 집값이 오르면 부자 된 것 같지만, 다른 사람 집도 모두 올랐기 때문에 나하고는 상관없는 일이다. 그러나 집이 없는 사람은 오르는 액수를 쫓아가야 하기 때문에 5년 걸릴 게 10년 걸리게 된다.

 

서초구의 전세보증금도 3.33천만 원을 넘었다. 옛날 방식으로 계산해서 34평 아파트라면 보증금으로 10억을 줘야 하는데 10억 돈이 문제가 아니라 매물이 없어 전세를 구할 수 없다는 것이다. 이제 곧 있으면 돈 10억은 애들 껌 값이 되리라.

 

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 전세보증금이 가파르게 올라 이제 매매가격 오른 속도보다 빨리 달리고 있다. 왜 그걸 만들어서 가난하게 사는 임대인과 임차인의 속을 뒤집는지 알 수가 없다.

 

매매의 최저가와 최고가, 전세의 최고가와 최저가는 하룻밤 사이에 숨바꼭질을 하고, 원룸도 보증금이 1억으로 올라 청년세대의 가슴을 태운다. 그래도 코로나19를 이겨내고 살아야 하기에 고향에도 못간 당신은 오늘도 땀 흘려 일할 것이다.

 

 

글쓴이 : 윤 정 웅

21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796

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