[스크랩] 경매 물건별 현장확인과 서류확인

2008-06-22 00:54

http://blog.drapt.com/yoonaf/2413571214063696159

인도명령 퍼펙트1-3부

제1부 인도명령절차

-인도명령신청의 경우 법무사에게 위임을 할 경우 10만원~15만원의 비용이 소요되니

(직접 신청할 경우 2만원내외 소요)
인도명령신청 절차는 간단하므로 매수인이 직접 해보실 것을 권장합니다.

01. 문서 준비하기
법원으로부터 받아야 할 서류
매각대금완납증명원(경매고무인날인)

매수인이 준비해야할 문서
1.인도명령신청서
2.해당부동산표시목록 3부(*인도명령대상자수)
3.송달비용 예납영수증(*인도명령대상자수)
4.수입인지(1000원)
5.본인인 경우 신분증 지참
6.대리인인 경우 위임장과 인감증명서 지참

매각 후 소유권이전 촉탁신청 시 인도명령신청을 같이 하는 절차
1.인도명령신청서를 작성 하고난 다음 해당부동산표시 목록을 3부 복사해서 첨부한다.
2.법원경매 계 담당자에게 매각대금완납증명원(경매고무인날인)
3.해당법원 지정은행에서 3회분의 송달비용을 예납하고 납부영수증을 인도명령신청서

뒷면에 부착한다.
4.해당법원 지정은행에서 1000원짜리 증지(인지)를 구매하여 인도명령신청서 오른쪽

상단에 부착한다.
5.해당법원 인도명령신청접수처에 접수를 한다.
6.본인인 경우 신분증만 지참, 대리인인 경우 위임장과 인감증명서 첨부

매각 후 소유권이전촉탁신청을 하고난 다음 신청하는 절차
1.인도명령신청서를 작성 하고난 다음 해당부동산표시 목록을 3부 복사해서 첨부한다.
2.해당법원 지정은행에서 3회분의 송달비용을 예납하고 납부영수증을 인도명령신청서

뒷면에 부착한다.
3.해당법원 지정은행에서 1000원짜리 증지(인지)를 구매하여 인도명령신청서

오른쪽 상단에 부착한다.
4.해당법원 인도명령신청접수처에 접수를 한다.
5.본인인 경우 신분증만 지참, 대리인인 경우 위임장과 인감증명서 첨부

1.인도명령신청서 : 스피드옥션 경매서식코너에 있는 것을 본인이 직접 작성하는

문서입니다.
2.부동산표시목록 : 매각받은 부동산의 소재지 등이 표시된 용지입니다.
3.송달비용 예납 영수증 : 인도명령 대상자에게 송달을 보내는 것에 대한 예납금입니다.
4.매각대금완납증명원 : 대금을 완납하였다는 증명서로 촉탁과 동시에 인도명령을

신청할 경우 필요합니다.

02. 인도명령신청절차 안내 및 할인 (요약)
- 다은은 인도명령신청절차에 대한 개략적인 순서도 입니다.
- 각 단계별 상세 내용은 다음 페이지의 상세 인도명령신청절차 안내 및 할일을

참고하시기 바랍니다.

이미지를 클릭하면 원본을 보실 수 있습니다.

03. 상세 인도명령신청 절차 안내 및 할일
- 다음의 업무 처리 순서대로 진행하시면 쉽게 인도명령신청을 하실수 있습니다.
- 법원에 접수하실 때까지 이 업무 처리순서를 참고 하시기 바랍니다.

업무처리 순서		할일
해 당법원	1도우미	준비물: 1)인도명령신청서->서식자동완성 프로그램 사용 또는 문서를 내려받아서 수정 2)부동산목록 3부->신청인수 만큼 추가
	2.법원가기	1)매각대금완납 증명서 받기 -> 해당법원 경매계에서 발급 ※매각대금완납 증명서의 경우 등기촉탁과 함께 할경 우만 필요
	3.은행가기	1)송달비용예납금 납입 영수증수령 -> 법원내 은행 ※신청인수 만큼 추가 2)수입인지 구매(1000) -> 법원내 은행
	4.제출문서완성하기	1)인도명령신청서오른쪽 상단에 수입인지 부착 2)인도명령신청서 뒷면에 송달비용 예납 영수증 부착
	5.신청서 편철하기	1)인도명령신청서 2)부동산목록 3)잔금납입증명서 4)위임장(대리인의 경우) 5)인감증명서(대리인의 경우)
	6.신청서 접수하기	1)인도명령신청서 묶음 간인하기 2)접수계 인도명령신청서를 접수한다.

01.인도명령이란?
매수인이 대금을 납부한후에 부동산에대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한

소유자,채무자 또는경매개시결정일이후의 점유자를 상대로 인도를 명하는

인도명령을 법원에 신청하는것이다.인도명령은 명도소송을 제기하지않고

경매법원의 명려에 따라 부동산을 인도할 수있도록 강제집행할수 있으며,

매각대금납부후 6개월이내에 신청하여야 하고 6개월이후에는 명도송을 거쳐야 한다.

즉 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청해 오면 경매법원이

심사하여 결정으로써 집행관으로 하여금 해당점유자를 매각부동산으로부터

강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다. (집행관명령: '피신청인은

신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라' )

02. 요건
1.매각 대금 완납후 6개월 이내 신청할 것
2.인도명령은 매수인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에
매수인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다.

03. 신청가능자
1) 매수인
2) 차순위 매수신고에 의해 결정된 신고자
3) 매수인으로부터 매각부동산을 상속자
4) 법인인 매수자
5) 주의사항: 매매/증여 등을 원인으로하여 매수인으로부터 매각부동산을 양수받은

매수인/수증자 등의
특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없다. 이는 인도명령신청권을 일신전속권과

같은 권리로 보기 때문이다.

04. 신청
1) 신청시기 매각잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 매수인은 인도명령을

신청할 수 있다.
2) 매수인의 주의사항
가) 대금지급일로부터 6개월이 경과한 후의 처리. 매각잔금납부일로부터

6개월이 경과하면 매수인은 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의

상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니한다.

즉 명도소송의 상대방이 된다.
나) 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 매수인이 부동산의

인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도
그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다. (즉 무단침입으로 점유한

자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를

시켜야 한다.)
다) 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이

재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로하여 인도명령을 신청할 수 없다.
라) 경매개시결정의 효력발생 후에 점유한 자라도 유치권자 등 매수인에게 대항할

권원을 가진자는 인도명령의 상대방이 아니다.

05. 서류작성
부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후

서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다.
1.부동산 인도명령 신청서
2.위임장/인감증명서(대리인 신청시)
3.도장
4.점유자의 호적등본/법인등기부등본(채무자 또는 소유자의 일반승계인(상속인/

합병으로 승계한 법인)이 점유자인 경우)
5.점유자가 인도명령에 기한 강제집행의 대상임을 증명하는 서면(경매개시결정

이후 점유를 개시한 점유자나 경매기록상 드러나지 않는 점유자인 경우)

06. 순서
매각부동산 인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령결정→ 송달 →

강제집행신청→ 강제집행

07. 송달
1. 공시송달이란
공시송달이란 당사자가 상대방 주소나 거소 또는 송달할 장소를 알 수 없는 경우

일정한 절차에 따라 법원게시판에 게시하고 일정한 기간이 지나면 이를 상대방에게

송달한 것과 같은 효력을 발생케 하는 제도를 말한다. 공시송달은 상대방이 행방을

감춘 경우와 같이 상대방의 행방을 알 수 없어 정상적인 송달에 의해서는 송달이

안되는 경우를 보완하기 위한 제도이다.

2. 공시송달의 효력발생시기
최초의 공시송달은 법원 게시판에 게시한 날로부터 2주일이 경과하면 효력이 생긴다.
(단 , 그 이후의 공시송달은 게시한 다음날부터 그 효력이 생긴다.)

3. 공시송달이후 재판
피고가 소장과 소환장을 송달받고도 법정에 불출석하면 원고주장 사실을 피고가

모두 인정하는 것으로 보고(의제자백) 원고 승소판결이 나게 된다.

그러면 공시송달에 의하여 피고가 불출석한 경우도 의제자백이 될까. 그렇지는 않다.

피고가 정상적인 송달 절차에 의하여 송달받은 것이 아니므로 원고는 피고불출석

상태에서 소송을 진행하여야한다. 즉 첫 번째 변론기일에서 소장진술을 하고

서증제출을 하여야된다. 이어서 증인을 신청하여 주장사실을 입증하여야한다.

또 첫 기일에서 문서 송부 촉탁신청, 토지감정신청등과 같은 증거 신청도 필요하다면

해야한다.

변론요령도 상대방이 출석한 경우와 같아서 소장진술의 경우 '소장진술 합니다'고

구두로 진술하여야한다. ( 첫기일이 끝난후 원고는 증인 신청서와 증인신문사항을

바로 작성하여 제출해야되는등 증인 신청 절차는 상대방 있을 때와 다를 게 없다.

두번째 기일에서는 첫기일에서 증인 신청하였으면 원고 단독으로 증인신문을 하면 된다.

보통 특별한 경우가 없으면 두 번째 기일에서 변론이 종결되고 선고기일을 잡게된다.

원고로서는 상대방 불출석 상태로 진행되므로 재판 진행하기도 수월하고

또 상대방의 반대주장도 없고 입증도 없으므로 원고가 증인만 확실하게 세운다면

원고승소는 거의 백 퍼센트라하겠다.)

4. 공시송달 신청 방법
공시송달 신청은 변론기일에서 소명자료를 첨부하여 법원에 구두로 신청하여야한다.

변론의 방법은 재판장에게 구두로 '공시송달을 신청합니다'고 구두로 말한다.

그리고 공시송달 신청서를 변론기일 이전이나 이후에 법원에 접수시켜야한다.

강제집행신청서류
가)부동산인도명령 결정정본
나) 송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서)
다) 강제집행예납금(강제집행접수비/집행관 수수료&노무비 등)
라) 강제집행위임장(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장
마) 매수인의인감증명서/매수인의 도장

*집행관 사무실의 집행관들은 실제로 법원내에서 근무를 하지만 정식

법원직원이라 할수없다.

본자는 집행관사무실을 강제집행을 위해서 수도없이 다녔지만 그들이

돈봉투를 받지않고 일을 처리해준 예를 보지 못했다. 따라서 강제집행을 준비하고

계시는 여러분은 절차및 서류를 차질없이준비 하시어 집행관에서 되돌아 나오는

일이없어야 하겠습니다. 또한 하루라도 빨리 집행을 종결하고 싶은신 분들은 점유자의

신상을 정확히 파악해 두는것도 좋은방법일 것입니다. 일반적으로 집행할 사람의

신원이 틀리면 처음부터 다시집행을 준비해야 되는 번거로움이 있기 때문입니다.

인도명령의 대상인 자

1. 소유자(채무자) 점유
일반적인 경우이며 대부분의 부동산이 채무자 겸 소유자가 점유하고 있다. 소유자의 경우

인도명령의 대상이므로 심문기일

없이 결정되므로 입주 시기, 투자금 등 낙찰자의 상황에 따라 잔금납부를 하고고 인도명령을

신청하여 이사협의 또는 강제

집행을 할 수 있다. 만약 소유자에게 배당금이 있다면 더 수월히 해결할 수 있다.

단시간 내에 입주해야하는 응찰자의 경우 임차인이 거주하는 경우보다는 소유자가 점유하고

있는 부동산을 고르는 것이 좋다.

예를 들어 입찰일이 1월1일인 경우 응찰자는 늦어도 4월1일에는 입주해야 하는 상황이라면

소유자점유의 경우 1월20일경에

잔금을 납부하고 인도명령을 신청하여 빠르면 2월 중순에는 강제집행이 가능하다.

그렇기 때문에 소유자와 협의하여 명도를

할 수 있다. 아파트의 경우 미납된 관리비 문제로 관리사무소, 전 소유자등과 충돌이

일어나게 되는데 이사비용에 미납된 관리

비와 공과금을 포함시켜 계산하면 되고 미납된 관리비가 상당한 경우에는 판례를

들어 협의할 수도 있지만 각 아파트들의 관

리규약 내지 입주자대표회의의 결정을 주장하며 전액 납부를 요구하는 관리사무소가

대부분이다. 이런 경우 관리비 전액을 납

부하지 아니하면 입주 또는 임대를 할 수 없게끔 조치하는 관리사무소도 있으므로

일단 미납금액을 납부하고 소송으로 다투어

보는 것도 좋다. 판례상 공용부분을 제외한 전유부분에 대해서는 납부하지 않아도 된다.

간혹 선수관리비를 받아가려는 소유

자들이 있지만 이사비용을 주는 경우라면 받아가게 해서는 안 될 것이다.

그 역시 낙찰자가 부담해야 하기 때문이다.

경매로 낙찰된 부동산의 소유자들의 상담전화를 하다보면 너무 심하다 싶은 낙찰자들의

얘기를 접하게 된다. 이사비용은 커녕

오히려 집수리, 월세 등을 요구하고 손해배상청구, 부당이득반환 등의 소송을 운운하며

집주인들을 강압적으로 내보내려는

낙찰자들이 많다는 것이다. 필자의 경험에서 본다면 경매지식이 없는 선한 집주인들한테는

통할지 모르겠지만 경험이 풍부한

집주인들을 만나지 못한 경험부족으로 밖에는 볼 수 없다

1. 인도명령 이란

인도명령이란 낙찰대금 납부 후 권리 없는 점유자가 경매부동산을 인도하지 않을 경우,

낙찰자가 부동산을 인도 받기 위하여 법원으로부터 받는 채무명의를 말합니다.

인도명령은 명도소송에 비해 단시간에 부동산을 명도 받을 수 있는 장점이 있으며,

법원으로부터 인도명령결정을 받은 낙찰자는 집행관을 통하여 인도집행을 하면 됩니다.

그러나, 인도명령신청은 낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 하여야 하며, 이 기간이

경과하였을 때는 명도소송에 의해 부동산을 명도 받아야 합니다.
2. 인도명령의 신청
인도명령신청은 경매법원에 서면 또는 구술로 신청할 수 있으며, 일반적으로 서면에

의해 신청을 합니다. 채무자, 소유자 또는 경매조서의 현황조사보고서 등 기록상 명백한

점유자가 그 대상인 경우에는 증빙서류의 제출을 요하지 않으나, 채무자의 일반승계인

(상속, 합병)을 상대로 하는 경우에는 호적등본 또는 법인등기부등본 등 권원 없이

점유하고 있음을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출하여야 합니다. 경매기록 상 나타나지

않는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 '채무자에 대한 인도명령에 기하여 인도명령을

실시하였으나 제3자의 점유로 집행불능이 되었다'는 집행관 작성의 집행불능조서등본

또는 주민등록등본 등 그 점유사실 및 점유개시일시를 증명할 수 있는 서면을

제출하여야 하며, 1,000원의 인지를 첨부하여야 합니다.

3. 인도명령을 신청할 수 있는 자
낙찰인, 낙찰인의 상속인

4. 인도명령의 대상자
경매부동산의 소유자, 채무자 및 대항력 없는 임차인과 부동산 점유자는 모두 인도명령

대상자이다.(민사집행법 제136조 제1항 ) 다만 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는

권원(權原)에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 (예컨대 보증금 중

일부라도 반환받지 못한 선순위 대항력 있는 임차인) 인도명령의 대상이 아니다.

상속인이 복수인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다.

채무자나 소유자의 동거가족, 채무자를 위하여 부동산을 소지하는 자, 점유보조자

(법인인 채무자의 직원 등), 신의칙상 채무자와 동일하게 취급되는 자 (점유자가

채무자의 근친자, 집행방해의 목적으로 채무자와 공모한 점유자 등)도 인도명령의

대상이 된다.

특히 입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우는 주민등록등본

또는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부해야 한다.

5. 인도명령신청서
인도명령신청서에는 채권자, 채무자, 임차인, 낙찰인을 기재하고 낙찰 받아 소유권을

취득하여 인도 요구했으나 불응하여 인도명령을 구한다는 취지를 기재하면 됩니다.
※ 인도명령 신청서 샘플 =>

<인도명령의 진행절차>

인도명령신청 (대금완납후 즉시 신청 가능)
▼
서면심리 및 소환에 의한 심문 (민사집행법 제136조 제4항)
▼
인도명령결정	◀--------------	신청후 2주내에 결정
▼
인도명령결정문의 송달	◀--------------	1 ~ 2주
▼
송달증명원 발급 (송달 즉시 발급)
▼
강제집행 신청 (인도명령결정문 송달증명원)
▼
집행관사무실 접수
▼
집행을 위한 현장 조사
▼
집행비용 예납
▼
강제집행 기일 통지	◀--------------	약 2주
▼
강제(인도)집행 실시

법원은 인도명령신청이 있으면 일반적으로 서면에 의한 심리를 하게 되지만, 인도명령의

대상자가 임차인으로서 법원이 필요하다고 인정될 때에는 소환하여 심문하기도 합니다.

인도명령의 결정 기간은 신청내용과 법원의 업무량 등에 따라 차이가 있으며,

빠른 경우는 신청일로부터 3-4일 내에, 늦어도 2주이내에 결정이 나게 됩니다.

결정문을 피신청인(점유자)에게 송달하게 되고, 신청인은 피신청인에 대한 송달증명을

발급 받고 이를 첨부하여 관할법원의 집행관에게 인도집행을 신청하면 됩니다.

6. 인도명령의 집행
점점유자가 인도명령결정문을 송달 받았음에도 부동산을 인도하지 않을 경우,

낙찰인(신청인)은 집행관에의한 인도집행을 하여야 합니다. 인도명령집행은

낙찰인(신청인)에게 송달된인도명령결정문과 인도명령신청서가 점유자에게 송달

되었음을 증명하는 송달증명서를 첨부하여 집행관에 신청을 해야 하며, 보통 신청일로부터

2주 내에 집행이 이루어지게 됩니다.
인도명령은 강제집행의 부수절차로서 채무명의를 부여한 것이므로 집행문을 부여 받을

필요는 없으나, 인도명령신청인 또는 인도명령의 대상자에 대하여 일반승계가 된 경우나

점유가 제3자에게 승계된 경우에는 승계집행문을 부여 받아 집행하여야 합니다.

7. 인도명령 대상자가 부재중 일 때의 집행
점유자가 있음에도 불구하고 문을 열어주지 않거나, 집행이 2회 이상 불능 된 경우에는

물건의 양이 적은 경우에는 건물의 한쪽에 보관하면 되지만, 그 양이 많을 때에는 먼저

낙찰자의 비용으로 유료창고에 보관. 적치한 후에 물건의 소유자로부터 창고비용을 지급

받아야 합니다.
그러나, 물건 소유자로부터 보관료를 지급 받지 못할 경우에는 채무명의를 얻어 물건

(유체동산)에 경매신청을 하여 회수하여야 합니다.

8. 건물이 비어 있을 때의 집행
이웃집이나 관리실(아파트의 경우)에 문의하여 빈집임이 확인되면, 이웃이나 관리인의

입회 하에 강제로 문을 열고 인도집행을 하면 됩니다.
물건에 대해서는 위의 방법과 동일합니다.

9. 인도집행 후 재침입 하였을 경우
인도집행이 끝난 후 재침입하였을 때에는 민사법적으로는 다시 채무명의를 얻어

재집행하여야 합니다.
그러나, 형사적으로 무단침입죄가 성립하므로 형사고소로 대응하는 것이 더욱 효과적인

인도방법 일 수 있습니다.
10. 인도명령의 불복

점유자는 인도집행의 종류 시까지 인도명령에 대해 불복할 수 있습니다.

1) 인도명령결정에 대한 불복
인도명령결정이 있는 날로부터 7일 내에 즉시항고로서 이의를 제기할 수 있습니다.

2) 인도명령결정의 확정에 대한 불복
인도명령에 대한 항고기간이 경과하였거나, 항고를 제기하였으나 기각결정으로 인하여

인도명령이 확정된 경우 '청구이의의 소'로서 인도명령에 불복할 수 있습니다.

이때 확정된 인도명령결정을 받은 자(인도명령신청자)는 곧바로 집행관에 의한

인도집행을 하게 되므로, '집행정지신청'도 병행해야 합니다.

3) 인도의무가 없는 점유자가 인도명령결정문을 송달 받았을 경우
부동산에 대한 인도의무가 없음에도 불구하고, 신청인(낙찰인 등)이 인도명령신청을

하여 결정을 받을 경우, 점유자는 '제3자 이의의 소'로서 인도명령결정의 효력을 상실

시킬 수 있습니다.

4) 인도명령에 대한 불복사유
(1) 인도명령의 신청에 하자가 있는 경우
(2) 서면심리 및 소환에 의한 심사 과정에 하자가 있는 경우
(3) 인도대상 부동산이나 인도대상자가 특정되지 않은 경우
(4) 인도명령 대상자에 하자가 있는 경우
(5) 신청기한에 하자가 있는 경우
- 경매낙찰절차에 대한 하자는 인도명령 불복사유가 되지 않습니다.

꼭 알아두세요!!
강제집행비용은 집행 전에 예납해야 하는데, 비용(강제집행 접수비, 집행관 수수료,

노무비용 등)은 집행신청 시 납부하면 됩니다.

출처--다음까페

제2부 인도명령부터- 배당종료까지

여전히 일반인들의 경매에 대한 관심이 높음을 알 수 있었다.

이러한 부분을 가장 근접하게 체감할수 있는 곳이 바로 법원입찰법정이다.

물론 모여든 많은 사람들이 모두 입찰에 참여하려는 사람들은 아니지만(최근에는 경매를 강의하는 곳에서 견학목적으로도 많은 사람들이 찾곤 한다) 입찰법정에 빈자리가 없을정도로 그 열기가 뜨겁다.

경매의 가장 큰 메리트중의 하나는 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다는 것이다. 그러나 아이러니칼하게도 그 이유는 아마도 오늘 이 시간에 배우게 될 인도명령 등 임의적으로 점유를 이전받을 수 없는 부담이 있기 때문이다.

여러분들의 건승을 기원해봅니다.

인도명령

1. 매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도이다.

2. 일반인들이 통상 경매하면 경매신청부터 소유권이전등기까지만 마치면 마치 모든 경매절차가 끝이나서 이제 매각부동산을 자신이 깨끗하게 인테리어를 해서 멋지게 살겠다 다짐하나, 이는 매우 이상적인 허상이다. 가장 중요한 인도와 명도부분을 간과하여서는 아니되겠다.

3. 아무리 잘받은 매각부동산이라 하더라도 자신이 직접 사용, 수익하는데 몇 년의 시간이 소요된다면 매수인의 입장에서는 오히려 잘못된 낙찰이 될 수도 있는 것이다. 실무에서 이러한 부분은 너무 많이 보아왔기 때문에 여러분도 이부분에 상당한 관심을 기울여야 하겠다.

4. 흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도명령과 명도소송이 있는 바, 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단시일내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요되는 점을 감안하면 매수인으로서는 이 인도명령제도를 이용하고 싶은 것이 당연지사일 것이다.

5. 인도명령의 신청인은 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인, 그러나 매수인으로부터 매각부동산을 매수한 양수인은 신청인 당사자적격이 없음에 유념해야 한다. 이때에도 매수인은 신청이 가능하다.

6. 인도명령의 상대방이 상당히 중요한 부분이다. 과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 개시결정기입등기이후의 점유자 및 명도를 방해하는 자에 대해서만 인도명령이 가능하였으나, 신법에서는 앞선 상대방에다 매수인에게 대항할 수 없는 점유자를 포함시킴으로서 대부분의 점유자를 인도명령이라는 간편한 제도로 강제집행을 할 수 있게끔 하여 매수인이 보다 빠르게 매각부동산을 사용, 수익할 수 있도록 하였다.

즉 예를들어,
① 임차인
② 근저당
③ 임차인
④ 임차인
⑤ 개시결정기입등기
⑥ 임차인
일때 구법에서는 ⑥번 임차인만이 인도명령의 대상이었으나, 신법에서는 말소기준권리인 ②번 근저당권 이후의 점유자인 ③, ④번 임차인도 인도명령의 대상이 되고, 선순위임차인이라 하더라도 배당을 모두 받게되면 그 마저도 대항력있는자가 아니어서 인도명령의 대상이 된다.

또한 인도명령과 명도소송에서 유의할 것은 형식적인 점유자도 상대방으로 지정하는 것이 중요하지만 실제적으로 점유하고 있는 자에 대해서도 상대방으로 지정해서 인도명령결정등을 얻어야 할 것이다.

가령 임차인으로 표시된자가 “갑”인데 실제 점유하는 자가 “을”이라고 가정할 때, 일반인들은 서류만 보고 그 상대방을 “갑”으로만 지정하는데 그럴 경우 차후 “을”의 이의제기로 인하여 강제집행이 되질 않는다. 따라서 이러한 경우에 상대방을 “갑, 을”을 모두 지정하여 차후 강제집행이 용이하게 될 수 있도록 하여야 하겠다.

7. 인도명령의 신청은 집행법원(즉 해당경매계)에 서면 또는 말로 신청할 수 있으나, 대부분 서면으로 신청하고 있다. 아울러 인도명령은 매각대금완납 후 6월이내에 신청해야 하고 그 기한이 경과하면 명도소송을 제기하여야 한다.

▼

소유권이전등기

1. 매수인이 잔대금을 모두 완납하면 경매계장은 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하고 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다.

다만, 이러한 절차를 경매계장이 스스로 알어서 해주는 것은 아니고, 위와 같은 절차를 할 수 있도록 매수인이 소유권이전등기 및 말소등기촉탁신청서를 꾸미고, 아울러 첨부하여야 할 서류, 비용등을 납부하여야 한다.

▼

배당기일 - 배당완료 및 경매절차완료

1. 배당기일에 집행법원은 배당표원안을 출석한 이해관계인들에게 열람시키고, 또한 그들의 의견을 듣고, 추가할 것이 있으면 추가하고, 정정할 것이 있으면 정정하여 배당표를 확정한다.

2. 위와 같은 배당에 대해 이의가 있는 자는 배당기일날 담당판사의 앞에서 배당이의가 있음을 진술하고 7일이내에 집행법원에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 발급받아 해당 경매계에 제출하여야 한다.

3. 위와 같이 배당이의 소제기 증명원을 경매계에 제출하면 경매법원은 배당이의가 있는 배당금을 공탁하고, 차후 배당이의 소송에서 승소한 자가 그 배당금을 교부받을 수 있다.

4. 배당이의는 채무자를 제외하고는 출석한 자들만이 배당이의를 할 수 있고, 만일 배당기일날 출석하지 않았다면 그 배당에 동의한 것으로 간주한다.

5. 배당에 대한 이의가 있었으나, 7일이 지나도록 배당이의 소제기증명원이 제출되지 않거나 배당이의 소 이후 배당이의 소가 취하되면 즉시로 다시금 배당을 실시하여야 한다.

6. 가압류권자에 대한 배당은 공탁하고 차후 집행권원을 받아오면 배당한다.

NOTE

1. 인도명령은 매수인에게 대항할수 없는 모든 점유자를 상대로 할 수 있고, 아울러 인도명령은 잔대금을 납부한날로부터 6개월이내에만 신청할 수 있다.

2. 인도명령신청과 소유권이전등기촉탁신청은 해당 경매계에 신청한다.

3. 배당기일날 배당에 이의가 있는 이해관계인은 재판장님 앞에서 배당이의를 주장할 수 있고, 다만 배당이의를 신청한 이해관계인은 배당기일로부터 7일이내에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 해당 경매계에 제출하여야 한다.

4. 가압류권자에 대해서는 배당기일날 배당을 실시하나, 배당금을 수령하기 위해서는 집행권원(판결문 등)을 제출하여야 한다

제3부 인도명령과 명도소송의 비용

이번강의는 경매부동산을 낙찰받은후 후속조치에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
경매부동산은 낙찰을 받고 잔금을 지급하면 소유권을 취득하지만 전소유자나 채무자 혹은 세입자가
계속 점유하고 있는 것이 대부분 입니다.
경매잔금 지급후 후속조치는 어떻게 원만하고 빠른 시간내에 점유을 회수하여 입주를 하는가
하는 것이 관건입니다.
실제 낙찰받아 세입자나 전소유자를 만나면 터무니 없이 많은 이사비를 요구한다거나
아예 연락이 안되는 등 여러가지 변수가 많이 있습니다.
이런경우 어떻게 하는 것이 가장 좋은 방법이 될까요??
먼저 법적인 절차 부터 알아 보도록 하겠습니다.

먼저 정식 소송인 명도소송과 약식절차인 인도명령이 있습니다.
두가지의 차이점은 여러가지가 있겠지만

첫째는 소요시간에 차이가 많이 있습니다.
인도명령의 경우는 인도명령신청시 심문이 없는 경우 2주후에 인도명령을 받을 수 있고
명령이 점유자에게 송달이 되면 바로 송달증명서를 교부받아 강제집행할 수 있는 상태가 됩니다.
심문을 한다하더라도 2-3주정도 지체될 뿐입니다.
그러나 명도소송의 경우는 정식 소송이므로 소장 접수하여도 몇개월을 기다려야 하며
요즘 민사소송은 소송방식이 변화되어 준비서면과 답변서를 2-3회 우편으로 교환후 변론기일이
잡히게 되므로 예전보다는 빨라졌다하더라도 몇개월의 시간은 각오를 하셔야 합니다.

두번째는 비용에서 차이가 납니다.
인도명령의 경우 송달료10,800원(점유자1인) 1명추가시 마다 5,400원 인지대1,000원이므로
세입자가 1세대라면 인도명령신청시 11,800원이 됩니다.
그러나 명도소송의 경우는 소가(소송목정물의 가액)에대하여 인지를 붙이게 됩니다.
주택의 명도소송의 예를 들어보면 소유권에 기한 소송을 하는 경우
목적물가액의 의 2 분의 1일 소가 가됩니다.
그럼 목적물의 가액은 과세시가 표준이 되겠습니다.
과세시가표준액은 어떻게 알수가 있냐구요?( 그건 부동산관할 구청에 가면 알수가 있습니다.)
왜냐하면 과세시가표준액이 구청에서 세금을 부과하기위한 기준이기 때문이죠
예를 들어 보도록 하겠습니다.(감정가 2억정도되는 빌라)
과세시가표준액이 90,000,0000원이라고 하면 소가(소송목적물의 가액)45,000,000원 이 됩니다.
그럼 소가를 기준으로 인지를 첨부하게 됩니다.
<인지액 산정 방법>
1,000 만원 미만 :소가 X 0.005
1,000 만원 이상 ~ 1억원 미만 : 소가 X 0.0045 5,000원
1억원 이상 ~ 10억원 미만 : 소가 X 0.004 55,000원
10억원 이상 : 소가 X 0.0035 555,000원
위의 표에 의해서 인지첨부액을 계산하면
소가 45,0000,000원으로 1억 미만이므로
45,000,000원 X 0.0045 5,000원= 203,000원이 되겠습니다.

그다음으로는 송달료를 납부하게 되는 데 명도소송은 대부분이 민사단독사건 이므로
당사자수 X 2,700 X 8회분 입니다.
그러므로 세입자가 1세대라면 당사자가 낙찰자와 세입자이므로
2 X 2,700원 X 8회분 이므로 =43,200원 입니다.
결론적으로 명도소송시 약 246,200원 정도 비용이 될 것입니다.

그리고 명도소송시에는 일반적으로 점유이전금지 가처분도 같이 하는 것이 보통입니다.
이는확정판결후에 라도 집행전에 점유가 타인에게 이전이 되어버리면 또다시 법적절차를 할수 밖에
없기 때문입니다.

또한 인도명령은 민사집행법 제136조규정에의하면 매수인이 대금을 낸 뒤 6월이내에 신청하면 채무자,소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다.
(그럼 대금지급후 6개월이 경과되면 어떻게 될까요 그건 인도명령대상이라도 명도소송을 해야하므로
시간적으로 금전적으로나 손해가 될 것입니다.)
그러나 단서조항으로 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 라고 규정하고 있습니다.
또한 소유자와 점유자이외의 자에대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다고 규정 하고
있으나 단서조항으로 그 점유자가 매수인에게 대항할수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한경우그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.

이러한 법적절차에 따른 인도명령이나 확정판결이 있으면 송달증명원또는 집행문을 부여 받아서
강제집행을 하게 됩니다.
강제집행비용은 30평아파트의경우 약150-200만원 정도 되는 걸로 알고 있습니다.

이처럼 경매로 낙찰받더라도 법적으로 인도명령이나 확정판결까지는 가도 강제 집행까지 가는 경우는
많치가 않습니다.
소송비용이나 집행비용한도내에서 적절하게 이사비를 지급하고 점유를 이전받는것이 좋은 방법이
아닐까 개인적으로 생각하고 합니다.
수고 하셨습니다.

자료출처: 나누어요~☆

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[스크랩] 경매 물건별 현장확인과 서류확인 |부동산노트

2008-06-15 23:27

http://blog.drapt.com/yoonaf/2413571213540040771

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

경매 물건별 현장확인과 서류확인

입지 분석과 물건조사

1. 문화, 의료시설, 시장, 교통수단 및 통근거리, 침수관계, 도로망 발전가능성 조사

2. 면적, 모양, 접면도로, 지세, 경관, 시설의 노후화 등

* 서류 확인

1. 국토이용 관리법상의 용도지역 : 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경 보전지역 등

2. 용도지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역

3. 그린벨트 해당 여부

4. 군사보호법, 수도법, 문화재 관리법, 공원법, 건축규제 확인

5. 실거래 가격과 공시지가, 감정가와의 비교분석

6. 각종 공부 확인사항

* 각 공부의 중요 확인 사항

1. 토지, 건물, 등기부등본 : 소유권 및 기타 권리사항 확인 - 등기소

2. 토지, 건물, 임야대장 : 각 건물의 면적, 과표, 지목, 건축현황 - 시.군.구청

3. 지적, 임야도 : 토지모양 및 공법상의 제한사항 - 시.군.구청

4. 토지이용 계획 확인원 : 각종 계획 및 제한사항 - 시.군.구청

5. 공시지가 확인원 현재의 공시지가 - 시.군.구청

* 입찰대상 물건의 현지 조사시 확인사항

경매 정보지, 법원 입찰서류에 기록된 사항과 관련 공부와의 대조확인을 거쳐 입찰하고자 하는 대상물건을 결정하였으면, 이제 마지막으로 반드시 현지조사를 통하여 마지막 필요한 정보를 조사, 확인, 대조하여야 합니다.

현지답사 조사는 가능하면 본인이 직접 현장을 답사하여 지금까지 조사 확인한 관계서류상 또는 공부상에 기록된 사실과 현장 상황과의 일치여부를 현지조사를 통하여 대조 확인할 필요가 있습니다. 왜냐하면 연립 및 다세대주택, 토지(농지, 임야 등) 등은 간혹 서류장에 기록된 번지와 전혀 다른 곳에 위치한 경우가 종종 있기 때문입니다.

또 법원의 입찰기록부에 첨부되어 있는 감정평가서상의 평가액과 현지 시세와의 차이를 반드시 비교하여야 합니다. 특히 요즈음처럼 부동산가격이 불안정한 상태에 있는 상황 하에서는 반드시 현지 중개업소를 통하여 탐문하고, 그 현지 시세를 참고하여 입찰가격을 결정할 필요성이 있습니다.

임대차관계 조사도 현지탐문을 통하여 마지막으로 확인하도록 합니다. 임차인관계 조사는 별다른 방법이 없고, 아파트 관리사무소나 인근 주민들을 통하여 간접적으로 확인하는 방법이 있으며 변호사, 법무사 사무실에서 발급한 이해관계 사실 확인원에 의해서 주민등록 등본을 열람 조사하는 방법 등이 있으나 경매와 관련하여 현실적으로 가장 애로사항이 많은 것이 임차인 여부를 정확히 파악하는 것입니다.

* 물건별 현지 확인시 유의사항

아파트

1. 단지규모 시공회사 : 500세대 이상, 유명건설회사, 관리비 등

2. 주차공간, 기타 편의시설 : 지하주차장, 상가, 유치원, 놀이터, 노인정

3. 재건축 대상인 경우 : 건축년도, 택지개발지구 지정 여부, 저밀도 아파트지구 지정 여부, 조합 구성 여부, 조합원 부담금 수준

4. 대지 처분 : 원래 대지권이 없는 경우(경락되어도 대지권 취득 못함) ‘대지, 건물 일괄입찰’ 이나 감정평가서에 대지권 가격이 포함되어 있는 경우는 안심입니다.

5. 주택거래 신고제지역 : 이 지역의 아파트는 경매로 낙찰 받으면 관할 시청, 구청에 15일 내 신고해야 합니다.

* 단독주택. 다가구주택

1. 인접토지와의 경계 : 공부상 경계와 현황일치 여부

2. 도로와의 접면관계 : 폭 6m 이상 도로에 접하거나, 4m 이상 도로에 2면 이상 접해있는가 여부

3. 법정지상권 성립여부 : 건물주와 토지소유자와의 일치여부, 타인소유 미등기건물의 소재 유 무, 단 토지소유자 명의의 미등기 건물로서 경매대상에 포함된 것은 안심, 전신주 기타 공작물의 설치 유무를 확인해야 합니다.

4. 구옥 : 장차 건축하고자 하는 건축물과 관련하여 규제사항과 건축가능성 여부

5. 다가구(다세대)주택 신축예정 : 인접대지와의 거리, 가구당 주차장비율, 가구당 최저평수, 층수 등이 규제되므로 대지면적이 최소 100평 정도는 되어야 합니다.

* 연립주택

1. 대지지분 및 위치 : 대지지분이 많아야 하고, 쾌적성과 교통여건 등 접근성이 어떤가 여부

2. 구조 및 층수 : 구조 중 등기부상 구조와 층수가 현황과 일치하는가의 여부를 확인해야 합니다

* 농가주택

1. 경계 : 인접토지와의 경계관계를 지적도를 통해 정확히 파악하여 낙찰 후 분쟁소지를 없애야 합니다.

2. 진입로 : 폭 4m 이상 도로의 존재여부, 현황은 도로이나 지적도상에 표시되어 있지 않으면 차후 건축허가를 받을 수 없으며, 경우에 따라서는 진입로 개설에 필요한 토지를 별도로 매입하여야 합니다.

3. 지목 : 공부상 지목과 현재 이용 상황과의 일치 여부

4. 면적 : 500㎡ (151.2평) 이하인가의 여부

5. 규제상황 : 개발제한구역, 상수원 보호구역, 군사시설 보호구역, 공원구역 등 이용상 제한이 있는 지역인가의 여부를 확인해야 합니다.

* 농지

1. 농지취득 자격증명 : 입찰에 응하기 전에 반드시 농지취득자격증명 발급 가능성 여부를 확인해야 하며, 기간 내에 이를 제출하지 못하면 낙찰이 불허될 수도 있습니다.

2. 면적 : 1,000㎡ 이상 인가의 여부

3. 용도변경 가능성 : 반드시 국토이용관리법상 ‘준농림지역’ 이면서 농지법상 ’농업진흥지역 밖’ 이라는 두 가지 요건을 동시에 충족하고 있어야 장차 용도변경이 수월 합니다.

4. 농지전용 가능성 및 비용 : 농지와 접한 도로(농로)가 2m 이상인가의 여부, 전용으로 인하여 인근 농업진흥지역 농지의 훼손가능성 여부, 농지전용 부담금(공시지가의 20%)과 대체농지 조성비(㎡당 전 2,160원, 답 3,600원) 등 비용과 전용 후의 경제성 비교

5. 농지법상 규제 : 중요 농작업의 1/3 이상 또는 1년 중 30일 이상 직접 영농에 종사 가능성 여부, 만일 위의 조건을 충족시키지 못할 때는 강제처분 명령을 내리며 이때는 반드시 처분해야 됩니다

* 상가

1. 임차인 문제 : 상가입찰에서 가장 애로사항이 많은 분야이고, 법률상으로는 낙찰인이 책임져야할 사항은 아니나 현실적으로는 인도에 어려움이 생깁니다. 특히 거액의 권리금이 있는 상가일수록 인수받는데 많은 어려움이 따르므로 임차인과의 문제를 어떠한 방법을 동원하여 원만하게 해결하느냐가 상가입찰 성공의 관건입니다.

2. 상권형성 상태 : 경매입찰에 나오는 상가의 대부분이 상권형성이 미약하고 영업이 잘 안되는 곳이 많으므로 주변의 상권분석을 철저히 하여 장래발전 가능성을 면밀히 따져본 후에 입찰여부를 결정합니다.

3. 단지 내 상가 : 단지 내 가구 수가 1,000 가구 이상이고 25 ~ 30평형의 중소평형의 아파트가 많은 곳이 구매력이 높습니다.

4. 입지분석 : 거주 인구수에 비하여 상업지역 면적이 지나치게 넓은 신도시지역상가에는 가급적 입찰하지 않는 것이 좋고, 주위에 백화점, 대형할인점, 재래시장 등 상권이 중복되는 지역도 피하는 것이 좋습니다.

5. 수익성 : 직접 운영하지 않고 임대를 놓을 경우 월 임대수익률이 순 투자액의 0.6% 이상은 되어야 합니다.

* 임야

1. 개발가능성 여부 및 경계 : 낙찰 후 개발가능성에 대한 치밀한 계획이 필요하고, 따라서 대상임야가 준보전 임지인가의 여부와 시.군.구청 지적과에서 임야도를 발급받아 지형, 지물을 기준으로 경계를 파악합니다.

2. 분묘(분묘기지권) : 분묘기수와 위치를 파악하고, 인근마을의 이장 또는 읍, 면사무소에 들러 연고자 파악 가능성 여부를 알아봅니다. 연고.무연고 분묘를 구분하여 임야도상에 표시한 후 장래개발 이용계획에 분묘의 존재가 방해요인이 된다면 입찰에 응하지 않는 것이 좋습니다.

3. 진입로 : 장래 이용에 필요한 진입로 상태를 점검해야 합니다. 낙찰 후 개발단계에서 진입로가 없어 새로 개설할 필요가 있을 경우에는 개설에 필요한 인접토지의 매수비용 등을 고려해야 하고, 진입로 개설에 필요한 인접토지의 가격이 비싼 경우 전체비용 측면을 심사숙고하여 입찰참여 여부를 결정해야 합니다.

4. 각종 부담금 : 임야를 대지로 전환하는 데는 사림전용부담금(공시지가의 20%), 대체조림비 (㎡당 800원)가 추가비용으로 듭니다

* 공장

1. 공장저당법 : 공장경매는 공장저당법에 의하여 기계, 기구류까지 일괄매수 하여야 합니다. 따라서 기계, 시설 등에 대한 전문가의 조언이 필요합니다.

2. 체납세금과 미납 공과금 : 경매입찰에 붙여진 공장은 대부분 부도로 인하여 생산 가동이 중단 된 상태에 있으므로 체납된 세금과 미납된 전기요금, 수도요금이 얼마인가 반드시 확인해야 합니다.

3. 오.폐수 배출상태 및 정화시설 구비여부 : 환경관련 법률의 강화로 오염물질을 배출하는 공장일 경우 오.폐수 배출상태와 이를 정화하는데 필요한 정화시설들이 갖추어졌는가 여부를 확인할 필요성이 있습니다. 만일 이런 시설이 관계법률에서 요구하는 기준에 미달되었을 경우에는 낙찰 받은 이들 시설물 보완에 많은 경비가 소요됩니다. 4. 확인 : 기타 공장의 용도변경 가능성 여부 등은 관할 시.군.구청 공업계를 통하여 확인합니다.

자료출처: 나누어요~☆

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