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[스크랩] 평택, 돈이 몰릴 수밖에 없는 4가지 이유 |부동산노트

2008-06-17 10:58

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

평택, 돈이 몰릴 수밖에 없는 4가지 이유

 
개발호재가 많음에도 불구하고 서울 접근성이 뒤져 수도권 거주자 및 투자자에게 관심을 받지 못했던 평택시에 최근 돈이 몰리고 있다.

평택시의 굵직한 개발계획은 평택항 주변 개발(경제자유구역 지정 등), 고덕국제신도시, 평택 신장․안정 뉴타운, 팽성읍 도두리/대추리 일대 미군기지 이전 등이다.

이런 개발과정에서 지역 내 토지 및 주택가격이 큰 폭으로 상승되면서 등 지역 주민을 비롯한 외지인의 자금이 유입되고 있다.

그렇다면 앞서 언급한 개발호재가 어떻게 개발이 되기에 지역 주민을 비롯한 외지인의 관심을 한 몸에 받는 걸까?

거두절미하고 본론으로 들어가 보기로 하자.

[Ⅰ] ‘평택시 도시환경지표 시가화예정용지’ 개발 기대심리 상승

도시환경지표는 어떠한 개발계획이 발표가 되면 해당 사업지 내의 △생활환경 △복지환경 △의료환경이 발표가 되는데 가장 눈여겨 봐야할 대목은 △생활환경에서는 인구수, 가구수, 주택보급률 △복지환경에서는 초, 중, 고등학교의 수가 얼마나 늘어나는 지에 대한 부분이다.
 
【 평택시 2020 도시기본계획 도시환경지표 】  

구분

2001

2005

계획지표

2010

2015

2020

생활
환경

인구

주택

인구수

361,992

380,000

620,000

730,000

800,000

가구수

가구

120,076

131,034

221,429

270,370

296,296

주택
보급률

%

105.6

106.9

109.4

112.5

115.0

복지
환경

초등
학교

학생수

35,841

38,000

62,000

73,000

80,000

학교수

개교

42

44

68

79

89

중학교

학생수

12,856

22,800

37,200

43,800

48,000

학교수

개교

19

21

37

49

57

고등
학교

학생수

14,175

19,000

31,000

36,500

40,000

학교수

개교

17

18

31

39

49

 ※ 자료원 : 평택시 『도시기본계획 2020 중 도시환경지표』
 
2007년 말 현재 평택시 인구는 약 40만2천5백명으로 10년 전인 2008년 34만8천5백명에 비해 5만4천명이 늘었다. 특히 2003년부터 상기 일부 개발계획이 발표됐고 2006년 이후 본격적인 개발이 시작되면서 인구증가 속도가 점차 빨라지고 있다.
 

과거엔 평택시를 지나는 경부선을 기준으로 서부지역(평택, 송탄, 팽성읍) 중심으로 개발이 진행됐으나 앞으로 동부지역 중심의 개발을 통해 △2010년까지 62만명, △2015년까지 73만명 △2020년까지 80만명까지 늘린다는 계획이다.

상기 표에 나타난 숫자는 2008년 현재의 것이 아닌 ‘평택시 2001년 기준 자료’이지만 앞으로 얼마나 주택이 공급되고 개발이 이뤄지는 지는 예측해 볼 수 있다.

예를 들면 상기 표를 보면 알 수 있듯이 2005년 말 기준 약 13만1천가구에서 2010년 약 22만1천5백가구로 늘어난다면 9만5백가구가 늘어난다는 얘기다.

현재 평택지역에서 건축행위가 가능한 대, 공장, 학교용지 등의 비율이 평택시 전체 면적의 6.5%에 불과하다는 점을 감안했을 때 전, 답, 임야 등(평택시 전체면적의 약 72%) 건축행위가 제한돼 있는 지역의 토지의 규제를 풀어야 한다는 얘기다. 즉, 그린벨트를 풀거나 용도변경을 해야 한다는 얘기가 될 것이다.

대규모 그린벨트를 풀거나 전, 답, 임야의 토지에 대해 용도변경이 이뤄지는 경우 해당 토지의 소유자는 막대한 시세차익을 얻게 되므로 상기 지표를 보고 용도변경이 이뤄질 가능성이 높은 이 지역의 토지에 투자가 이뤄지고 있는 것이다.

그럼 어떤 토지의 규제가 풀리기에 투자자들이 몰리는 것일까?
 
 
 
바로 개발예정지로 지정될 시가화예정용지다.

시가화예정용지란 자연녹지지역 등의 보전지역을 도시화로 도시가 팽창됨에 따른 주․상․공업지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발예정지로 미리 지정하는 것을 말한다.

평택지역의 시가화예정용지는 상기 그림에 나타나 있는 동그라미로 표기된 지역들로 토지투자에 관심있는 투자자라면 관심을 가져보는 것도 나쁘지 않다. 

[] 평택항 배후도시 개발

평택항 개발에 따른 배후도시개발에 따른 수혜는 안중․현화지구가 될 것으로 예상된다. 물론 이 곳도 시가화예정용지 중 한 곳이었다.

지난 2008년 4월 25일 포승면 일대 2천49만㎡(약 6백20만평)가 ‘황해경제자유구역’으로 지정됐다.
 
이중 주택용지는 1백95.2만㎡(59만평)으로 총 3만4천6백23가구를 공급해 약 9만3천5백명을 수용할 계획이다.

1단계 사업은 2013년, 2단계는 2019년, 3단계는 2025년까지로 첨단산업, 국제물류, 업무, 주거 복합도시로 개발될 예정이다.

이 곳의 사업계획은 △2008년 상반기까지 개발계획승인, 개발 사업방식 결정 및 사업자 선정준비를 마치고 △2008년 하반기 실시계획 승인 신청 △2009년 상반기 개발계획 승인 후 개발사업에 착수(토지보상 및 수용이 이 시점에 이뤄짐)할 계획이다.
 
 현재 포승국가산업단지 배후지로 포승지구가 개발됐으나 아파트는 8개 단지 총 3천1백12가구 밖에 지나지 않아 공급물량이 부족한 상태다.
 
 
포승지구에 입주한 아파트와 멀리 떨어져 있는 근린상가의 경우 전체 층이 공실인 곳이 상당히 많은 편이다. 공단과 멀리 떨어져 있는 편인데다 상권이 활성화 돼 있지 않은 상황이어서 공단근로자들도 많이 이용하지 않고 있기 때문이다.

그리고 평택항 배후도시(계획) 위쪽에 위치한 안중지구에도 아파트만 총 6천1백1가구가 입주해 있다.

포승국가산업단지 근로자 등의 유입이 계속되면서 이 지역의 아파트값이 지난 3년간 27.4%, 전셋값이 22.7%가 상승됐다.
 
 [Ⅲ] 고덕국제신도시 개발
 
지난 2006년 9월 21일 경기도 평택시 서정동, 모곡동, 지제동, 장당동, 고덕면 일대 17,461천㎡(구 5백28만여 평) 평택 국제화계획지구 및 택지개발예정지구로 지정됐다.

이 곳은 환(環) 황해권 경제시대를 대비한 국제화 중심도시로 조성할 계획으로 2008년 말까지 실시계획을 수립해 주택분양은 2009년부터 할 예정이다.

주거단지는 고덕국제신도시 전체 면적의 28.6%인 약 5백만㎡에 평택시의 향후 인구증가 상당 부분을 흡수할 수 있도록 총 5만4천2백76가구의 주택이 지어진다.
 
평택시는 아파트 4만8천7백68가구, 단독주택 3천4백36가구, 연립주택 1천4백13가구 등을 건설해 13만5천 명 안팎의 인구를 수용할 계획이다. 주택 분양은 2009년 10월, 입주는 2011년 12월로 예정돼 있다.

또한 이 곳의 개발계획승인(국토해양부 장관 승인)이 이르면 5월 말~6월 초에 날 예정이며 경기도와 평택시는 고덕 국제신도시 내 KTX 역사(서정리역) 설치를 국토해양부에 건의한 상황이다.

만약 KTX 역사가 설치된다면 평택에서 서울과 대전을 각각 30분이면 이용할 수 있어 고덕국제신도시를 비롯해 역사 주변 지역의 가치가 높아져 결국 아파트값 상승으로 이어질 가능성이 높다.

[Ⅳ] 안중리, 신장지구 재정비촉진지구(평택뉴타운)
 
 
 
 지난 2008년 5월 7일 경기도가 평택시 팽성읍 안중리 일대 50만㎡에 안중 도시재정비촉진지구, 신장동, 서정동 일대 1백18만2천여㎡에 서정 도시재정비촉진지구를 각각 지정했다.

이 두 곳은 각각 2020년까지 개발을 완료할 계획으로 특히 안중 도시재정비촉진지구는 미군기지(K-6, 캠프 험프리) 확장에 따른 수혜를 받게 될 지역으로 투자자의 문의가 상당히 많은 곳이며 도시재정비촉진지구 이외에 ‘캠프 험프리’ 주변 지역은 지금 미군 영외 거주자를 상대로 렌탈 사업을 하기위해 빌라 등이 신축되고 있다.

과거 2년 전쯤부터 미군기지 이전에 대한 기대심리로 이런 빌라 등 렌탈 사업을 위한 신축 붐이 일었으나 당초 계획보다 미군기지 이전이 늦춰지면서 공실이 50% 이상 발생되면서 임대료가 대폭 낮아진 상태다.

이렇다보니 현재 타 지역에 비해 저렴한 팽성읍 안정리, 송화리 일대 신축 빌라나 6가구 안팎의 연립 등 미군 영외 거주자가 아닌 신혼부부도 많이 찾고 있다.

특히 한 가지 주목할 만 한 점은 저렴한 임대료도 있지만 이 지역 유치원에 미군 자녀도 함께 다녀 영어교육에 열을 올리고 있는 요즘 초등학교 입학 임박한 학부모에게도 관심을 끄는 요인 중 하나가 되고 있다.

장기적으로 봤을 때 지금은 낮은 임대료를 받고 있지만 향후 2013년까지 미군기지 이전이 완료된다면 이 지역의 렌탈 사업도 유망한 수익사업 중 하나가 될 수 있을 것으로 예상된다.

또한 안중 재정비촉진지구의 경우 캠프 험프리 정문에 위치하고 있는 만큼 지금의 용산 이태원처럼 특화된 상권이 형성될 가능성이 매우 높아 보인다.

신장 재정비촉진지구의 경우 평택 미군기지 확장에 따른 이주수요와 고덕 국제신도시 내 이주수요가 몰리면서 지분가격이 2007년 이후 상승되고 있으며 3천만 원 안팎의 자금으로 투자하려는 소액투자자라면 관심을 가져볼 만 하다.

▶ 그 밖의 주목할 만한 개발호재

- 청북지구 1,987,351㎡ 개발(평택시 청북면 옥길리, 후사리 일대)
- 평택시 용이동 665,265㎡ 개발(평택시 용이동 1번지 일대)
- 평택시 소사벌지구 3,021,281㎡ 개발(평택시 비전동, 동삭동, 죽백동 일대)
- 평택시 도일동 일대 성균관대 제3캠퍼스 등 미니신도시 개발(브레인시티)
- 제2 서해안고속도로 2008년 3월 31일 착공(시흥~서평택~아산~예산~홍성, 총 42.6km)
 

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[스크랩] ★ 폭등할 수도권 저평가 급매 추천 31곳 ★ |부동산노트

2008-06-17 10:56

http://blog.drapt.com/yoo6468/2413571213667791190 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
★ 폭등할 수도권 저평가 급매 추천 31곳 ★
 
천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.
요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.
특히 KB 시세를 그래프화 하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될만한 곳을 선점하여 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.
 
수도권 지역은 폭등지역. 침체지역 중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.
 
과거의 부동산 폭등 흐름을 테마별로 구분해 보면 다음과 같습니다.
 
2006년 상반기 서울 남부. 1기 신도시. 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등-
2006년 하반기 2기 신도시 수도권 남부 중소형. 인천 일부권 연쇄 폭등-
2007년 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등-
2008년 상반기 서울 북부 중소형. 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트. 빌라. 다세대 등 폭등.
 
위의 흐름을 바탕으로 2008년 하반기 이후에 예상이 되는 시세 흐름 시나리오입니다.
 
2008년 하반기 서울 남부권. 수도권 남부권. 중소형 아파트. 재건축 빌라. 다세대 등 폭등 예상
2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권. 1.2기 신도시. 수도권 남부 중대형. 미분양 폭등 예상.
2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.
 
아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은
명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.
 
여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나
갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.
 
우선 2006년~2008년 현재의 부동산 등락 현황을 분석하여 앞으로 오를 곳과 조정할
곳을 예측해 보겠습니다.
 
1. 2008년 말~2009년 오를 지역
 
- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007년~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳
- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형. 빌라. 재건축
- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔. 상가
- 서울 및 수도권 모든 지역 분양. 미분양. 분양권
 
 
2. 2008년 말~2009년 내내 조정을 보일 지역
 
- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.
- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라. 다세대. 다가구 등
- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.
 
3. 2008년 말~2009년 평범한 흐름을 보일 지역
 
- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.
- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.
 
서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.
그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?
2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남. 목동. 용산. 강서. 성동. 관악.
동작 및 수도권 남부 지역인 용인. 성남. 수원. 동탄. 평촌. 과천. 의왕. 산본. 화성. 평택. 시흥과
수도권 북부지역인 일산. 남양주. 파주. 김포. 인천 일부. 중동. 상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.
 
특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의
탄력을 받을 가능성이 높기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가. 최고가 등을 반드시 확인하셔야 합니다.
 
그렇다면 구체적으로 1년-2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일가요?
시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서
매수 여부를 판단하시기 바랍니다.
 
특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을
꺼리고 폭등 흐름을 이어 가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에
있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매. 미분양 이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.
 
다음은 초특급 급매 및 저평가 지역 31곳 추천 지역이며 순서는 의미가 없습니다.
모두 과거 최고 시세 기준으로 현재 시세대비 40% 이상 매우 높은 시세 차익이 가능합니다.
급매는 부동산 한두 곳에 없으며 여러 곳을 다니면서 발품을 팔아야 합니다.
 
1. 수원 영통 벽적골. 황골 주공 등 20평대 최근 시세 그래프 상승 징조.
- 빼어난 입지에도 불구하고 4년간 극심한 저평가. 분당선 연장선 방죽역.
  강북권 중소형 폭등 테마에 따른 강남권 폭등 0순위 지역. 급매 1.8억~2억선
 
2. 수원 중소형. 중대형 모든 아파트 매수 추천. 특히 폭등 시세의 30% 하락한 급매 강추.
- 광교. 판교 신도시 후광과 남부권 최대의 저평가 도시. 전철 등 인프라 호재 만발.
 
3. 용인 죽전 현대 홈타운 씨리즈. 동아솔레시티. 죽전. 보정 전지역 30~40평대
큰 폭의 조정.
- 30평대 3.9억~4.2억 급매, 40평대 6.2억~6.7억 급매.
 
4. 용인7룡 보정.죽전.동백. 신봉. 성복. 동천 모든 평형과 용인시 전지역 30%이상
조정한 급매강추.
- 경부축. 제2경부고속국도. 판교.광교 후광. 분당선 연장선. 신분당선 호재. 강남과 용산 지근거리.
 
5. 분당 야탑동 매화마을 주공 1.2단지 25평 이상. 구미동 주공 25평 이상
- 리모델링 특급 호재. 25평 미만의 소형 강세에 따른 상대적 저평가. 판교. 도촌동 호재.
- 야탑 공무원 주공 26평 급매 3.5~3.8억 구미 공무원 주공 26평 3.2-3.5억 급매
 
6. 분당 전지역 25평 이상 소형. 중대형 모두 유망. 특히 폭등기준 20% 이상 하락한
아파트 강추.
32평 5.5억~5.8억 급매. 48평 8.3억~9억 초급매 유망.
 
7. 성남 신흥주공 24평 이상. 은행 주공 24평 이상
- 성남 구시가지 재개발 최대 수혜. 송파. 판교 신도시 직접 후광. 서울 최단거리. 각종 인프라 확대.
- 신흥 주공 24평 3.7억~3.9억 급매. 은행 주공 24평 2.8억!3.1억 급매 강추.
 
8. 성남 전지역 재개발 재건축. 아파트. 빌라. 다세대 추천.
- 2006년 폭등 이후 30% 이상 하락한 모든 재건축 단지 유망하며 소액 자본 투자 강추.
 
9. 화성 병점 느티마을 주공 4단지 32평. 늘벗마을 신창1차 33평.
- 동탄 신도시 입주에 따른 초급매 출현. 1호선 역세권. 새아파트 대단지. 인프라
- 화성 병점 주공 4단지 32평 급매 2.5~2.7억선 신창 33평 2.2~2.5억선 강추.
 
10. 화성 전지역 전평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 급매 매우 유망.
- 동탄. 향남. 발안. 봉담. 태안. 병점 등의 새아파트 연계라인 탁월. 향후 가치 무궁무진.
 
11. 과천시 별양동 주공 4단지 32평 . 모든 평형. 중앙동 주공 10단지 33평
-향후 재건축 이후 과천 지역의 랜드마크 부상. 탁월한 입지 및 환경 조건.
-별양동 주공 32평 6.3억~6.5억 급매. 중앙동 주공 10단지 33평 10억~11억 급매 강추
 
12. 과천시 전지역 모든 평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 과천시 강남-송파-판교-분당-광교 라인 중심권. 수도권 최고 입지. 최근 투매 현상.
 
13. 광명시 철산동 주공 12단지 33평. 13단지 32평 및 모든 평형
- 재건축 이후 높은 수익률. 고속철도 민자역사 등 대형 호재. 주변 도시 시세 급등. 저평가
- 광명시 주공 12단지 33평 3.6억-3.8억 급매 13단지 32평 3.6~3.9억 급매 강추
 
14. 광명시 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 하락 혹은 5년 상승 30% 미만 지역
모두 강추.
광명시 수원시와 더불어 수도권 유망 지역 중에서 쌍저평가 지역. 특히 철산동 유망.
 
15. 부천시 원미구 중동 금강 주공 31평 
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 리모델링. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 31평 기준 2.9억-3.2억 초급매 강추
 
16. 부천시 원미구 상동 꿈동산 신안 60평대 및 전평형
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 대형평형. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 60평대 기준 6.9억-7.2억 급매 강추.
 
17. 군포시 산본동  대림 e편한세상 2차 33평형 및 모든 평형
- 고분양가 새아파트 대단지 상승률 미미. 주변 시세 대비 저평가.
33평 기준  3.8억~4.2억 급매 강추.
 
18. 일산 신도시 주엽동 문촌 5단지 쌍용 49평. 모든 평형
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
- 49평 기준 6억-6.4억 초급매 강추.
 
19. 일산 신도시 및 고양시 폭등기준 중대형 30% 이상 조정한 아파트
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
 
20. 파주 운정 신도시 대원 효성 46평. 전지역 모두 유망
- 경의선 복선전철. 명품 신도시. 한류우드. 파주 신도시권. 대기업. 명문대 이전 등 대형 호재.
- 46평 기준 4.5억~5억 초급매 투매 현상. 매수시 높은 시세 차익
 
21. 김포 장기동 청송마을 현대 2단지 50평대
- 김포 장기 신도시. 인천 송도.검단.청라.영종도.논현 등 신도시 연계, 일산.파주 신도시 호재.
- 50평대 기준 4.7억-5.1억 급매 강추.
 
22. 남양주시 와부읍 덕소 동부센트레빌 50평대
- 전철 등 인프라. 강남권 진입. 한강 조망. 대단지 새아파트 상대적 저평가.
- 50평 기준 4.5-4.9억 초급매 강추.
 
23. 하남시 덕풍동 한솔 리치빌 1.2단지 30평대
- 서울 강동구 등 동부권 입지 상승. 인프라 구축. 큰 폭의 조정. 덕풍 지역 개발 호재. 대단지
- 30평대 기준 3억-3.3억 급매 강추
 
24. 강남구 개포 주공 5단지  76.03/53.46 형. 대치동 은마 102.47/76.79 형.
- 강남 재건축 규제완화 기대감. 상대적 상승률 낮고 저평가. 강남구 핵심 입지. 초고층 주복 기대감
- 개포주공 5단지 6.2억-6.6억 급매. 은마 8.8억-9.3억 초급매 강추.
 
25. 강남구. 서초구  전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 외국판 비버리힐즈에 비하여 매우 저평가. 대한민국 1번지.
 
26. 강동구 명일동 고덕 주공 9단지. 109.09/83.52 형. 삼익 그린 씨리즈.
- 강동구 재건축 단지 중 가장 큰 폭의 하락. 고덕 주공과 삼익 그린 씨리즈 모두 유망.
- 주공 9단지 4.9억-5.3억 초급매 출현. 삼익 그린 씨리즈 최고가 대비 30% 하락 모두 유망.
 
27. 강동구  전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 강남구에 비하여 상대적 저평가. 핵심 입지 부상.
 
28. 송파구 잠실 주공 5단지 112.39/103.54 형. 잠실 우성 1.2.3차 85.95/82.06 형
- 송파 신도시. 잠실 제2 롯데월드. 잠실 초고층 아파트 기대감. 잠실 입주 아파트 더블 상승.호재
잠실 5단지 10억-10.5억 초급매 잠실 우성1.2.3차 5.9억-6.2억 초급매 강추
 
29. 송파구. 용산구  전지역 모든 평형 최고가 대비 20-30% 이상 하락한 아파트 매우
유망.
 - 송파 신도시와 용산 국제 업무 지구. 잠실 명품 아파트 출현으로 포스트 강남 시대 개막.
 
30. 용산구 이촌동 한가람 82.64/59.88 형. 도원동 삼성래미안 79.33/59.94 형
- 용산 국제 업무지구. 초고층 주복. 강남과 쌍벽. 각종 인프라. 25평 강남에 비해 저평가.
이촌동 한가람 5.0억-5.3억 급매. 도원동 삼성 3.6-3.9억 급매 유망.
 
31. 양천구 목동 신시가지 5단지 89.25/65.08 형 및 1~7단지 모든 평형
- 목동은 학군. 강서구 미곡.발산 호재. 재건축. 한강 조망권. 서울 최대 하락. 등의 호재만발.
- 5단지 27평 기준으로 5.6억-6.0억 초급매 출현. 모든 단지 5억대 초강추. 최대 수익률 유력.
 
하락 폭이 크거나 저평가가 심한 지역을 중심으로 유망 지역 아파트 급매 30선을
간추렸습니다.
앞에서 제시한 지역은 최근 2년간 조정을 보이면서 향후 정책의 변화에 따라서 큰 폭으로 오를 곳을
선점하였는데 서울지역의 추천이 적은 까닭은 수도권에 비하여 상대적으로 2007-2008년 폭등한
지역 및 아파트가 많기 때문입니다.
 
아파트는 명품이라고 해서 우선시 해서는 안 되며 철저하게 투자 금액 대비 수익률로 접근하시는
것이 현명합니다.
서울은 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 양천구. 강서구. 관악구 등이 큰 폭의 조정을 보였으며,
수도권은 한강 이남의 대부분 지역과 한강 이북의 신도시 등이 많이 하락하였습니다.
 
매수는 신중히 하되 오른 지역을 매수하는 것은 매우 위험하며, 큰 폭으로 하락했거나 극심한
저평가를 형성한 곳으로 접근해야만 수익률을 기대할 수 있습니다.
급매를 매수하여 추가 하락할 수도 있지만 결국 저렴하게 매수한만큼 시세 차익이 클 수밖에 없습니다.
 
마찬가지로 단기 폭등한 곳은 오른만큼 손해를 본다고 생각하시면 됩니다.
하락한 지역의 급매ㄹ르 매수하면 불안해 하시는 분들이 많은데 정작 불안해 하셔야 할 분들은
폭등한 아파트를 추격 매수하신 분들입니다.
 
아파트는 돌고 돕니다.
최근 서울 강북권과 중소형 평형이 큰 폭의 상승을 거두었는데 필연적으로 1년 이상 조정을 보이다가 다시 상승할 것입니다.
 
강북 지역 폭등시 강북 지역을 매도하고 강남으로 갈아타야 하며 강남 지역 폭등시 강남 아파트를 매도하고 강북으로 갈하탈 것을 권합니다.
과거에 강북이 10년 장기 침체를 거듭하였지만 이제 소외 지역에서 벗어났으며, 재개발, 뉴타운 등의 호재가 장기적으로 지속될 것이 분명하므로 조정 후에 다시 오를 것입니다.
 
똑같은 아파트를 두고도 부동산 중개소를 문지방 드나들듯이 하는 사람과 단 한 번 방문하여 계약한 사람의 매수 가격은 엄청난 차이가 있습니다.
아파트는 고정된 가격이 없으며 고무줄처럼 변수가 많습니다.
따라서 같은 아파트를 매수하더라도 여러분의 발에 땀이 얼마나 났느냐에 따라서 1년 저축액 이상의 돈을 절약할 수 있다는 사실을 명심하시고 부지런히 뛰어 다니시길 부탁드립니다.
 
부족하지만 김종갑의 충언을 바탕으로 모두 성공적인 투자를 하였으면 합니다.
감사합니다.
 

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[스크랩] ■ 토지투자는 바로 이런 곳을 투자하라 |부동산노트

2008-06-05 11:16

http://blog.drapt.com/yoo6468/3104061212632170246 주소복사

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

토지투자는 바로 이런 곳을 투자하라"
 
부동산 정보업체 대표이자 공인중개사 양회을 대표는 토지투자는 장래를 예측하는 안목과 더불어 고급정보를 입수하는 것이 성패를 좌우한다고 한다.
 
"토지투자의 성공비결"은
 
첫째 : 개발계획정보만으로는 미흡점이 많다 개발계획정보보다는 그 개발계획이 어느 시점에 예산집행으로 실행되는가를
          파악하는 안목과 그 지역의 개발우선정책을 분석하라. 개발계획의 실행시기를 분석하는 일을 결코 소홀히 해서는
          안된다는 것이다.
 
         왜냐하면 기대수익이 실현수익으로 도달되는 시기가 멀어질 수 있다는 것이다. 그로 인해서 자금운영계획이 차질을
         발생시킬 수 있다는 것이다.
 
        기획부동산의 특징은 개발계획만 있으면 개발계획이 10년이든 20년이든 개발계획이 현실로 추진되든 안되든
        상관없이 곧 개발될것 처럼 호도해서 투자유치를 한다. 즉, 개발계획이 있는 토지를 매입해서 무조건 필지분할(가분할)을
        해서 분양을 한다.
 
둘째 : 부동산시장의 흐름 즉, 부동산정책을 분석하라.
          양회을 대표의 분석에 따르면 미국과  FTA. EU와 FTA. 칠레와 FTA 등...세계 여러국가와 FTA의 체결을 알면 부동산
          투자 재테크 방향타를 잡을 수 있다.  세계와 자유무역협정이 이뤄지면 우리나라에서 벌어질 현상을 분석하면 부동산
          투자방향은 쉽게 알 수 있다.
 
         물론 안타까운 일이나 우리나라 농업은 큰 변환기를 가져올 수 밖에 없다.
         양회을 대표는 국제적 흐름에 함께 편승할 수 밖에 없는 우리나라는  농지규제를 풀 수 밖에 없다는 결론이다.
 
         이명박정부가 농업(농업인) 즉, 농지로 인해 골치아플 수 밖에 없다는 것이다. 그래서 농지규제를 대폭완화해서 공장설
        립 및 골프장설립등 용도를 다양화한다는 것이다. 즉, 농지를 어떻게든 잠식하는 정책을 펼 수 밖에 없다는 것이다.
        (농민을 기만하는 정부의 농지규제완화정책에 반대하지만, 정책흐름의 대세를 막을 수는 없기에...씁쓸합니다만...)
       
     
        양회을 대표의 결론은
        바로 농업진흥(보호)구역은 부동산 재테크 유망투자로 잠재력이 많다는 것이다. 현재 농업진흥(보호)구역은 시세
        가 저렴해 투자차익을 극대화할 수 있는 기회라고 봐야 한다는 것이다.
 
 ※ 투자결정전에 심사숙고하시고 투자결정을 하셨다면 용기있는 실천을 바로 하십시요.
    
     

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