재개발재건축(135)

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[스크랩] 재개발시 상가분양권 어떻게 주어질까? |재개발재건축

2007-10-01 19:13

http://blog.drapt.com/yongmany/22751191233616596 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

A씨는 재정비촉진지구에 근린상가를 소유하고 있다. 추후 재개발 진행시 상가분양권이 주어지는지 여부를 놓고 여기저기서 말이 많은 상태. 과연 A씨는 상가 분양권이 주어질까?
 
간단히 얘기하자면, 관리처분계획 기준일 현재 상가 분양을 신청한 사람 중에서 제1순위부터 제6순위까지 순위를 매긴 후 순차적으로 상가분양권이 주어진다.
 
그러나 해당 조합에서 정한 규약이나 정관 또는 시행규정이 정하는 바에 의해 달라지는 경우도 있기 때문에 관리처분계획시 관련 사항을 꼼꼼히 챙겨봐야 한다.
 
서울시 도시및주거환경정비조례 제26조 2항에 따르면 상가 분양 신청자의 순위는 다음과 같다.
 
제1순위: 종전 건축물의 용도가 분양할 상가와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인, 허가 또는 신고 등을 포함)을 필한 소유자로서, 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하부터도 동일)이 분양할 상가의 최소 분양단위면적 예상가액 이상인자
 
제2순위: 종전 건축물의 용도가 분양할 상가와 동일하거나 유사한 건축물의 소유자로서, 권리가액이 분양할 상가의 최소 분양단위면적 예상가액 이상인자
 
제3순위: 종전 건축물의 용도가 분양할 상가 용도와 동일하거나 유사한 시설이며, 사업등록을 필한 소유자로서 권리가액이 분양할 상가의 최소 분양단위면적 예상가액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은
 
제4순위: 종전건축물의 용도가 분양할 상가 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서, 권리가액이 분양할 상가의 최소 분양단위면적 예상가액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은
 
제5순위: 공동주택을 분양받지 않은 자로서 권리가액이 분양할 상가의 최소 분양단위면적 예상가액 이상인자
 
제6순위: 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양할 상가의 최소 분양단위면적 예상가액 이상인자
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[스크랩] 중소도시 도심재개발 활성화된다 |재개발재건축

2007-09-21 18:29

http://blog.drapt.com/yongmany/22751190366945952 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

중소도시 도심재개발 활성화된다
헤럴드경제 2007-09-18 13:35:00
 
건교부, 재정비촉진지구 지정요건 대폭 완화키로
노후화된 지방 도시의 도심 재개발 사업이 활기를 띨 전망이다. 지방 중소도시의 경우 재정비촉진지구 지정요건 면적이 현행 50만㎡에서 25만㎡로 대폭 완화돼 용적률과 기반시설 설치에 인센티브가 주어지기 때문이다.
18일 건설교통부에 따르면 지방 중소도시에 대해 재정비촉진지구 지정요건을 크게 완화하는 내용의 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법 개정안’(대안)이 최근 국회 건설교통위원회 전체회의를 통과했다.
통합신당 오제세 의원이 작년 4월 제출한 개정안은 건교위를 거치면서 일부 수정돼 통과됐으며 19일 법제사법위원회를 거쳐 다음달 본회의를 통과할 전망이다.
개정안은 중소도시의 경우 재정비촉진지구로 지정할 수 있는 면적 기준을 크게 낮췄다. 현행 법률은 노후.불량주택과 건물이 밀집한 주거지형은 50만㎡ 이상, 상업 지역.역세권.도심.부도심의 중심 지형은 20만㎡ 이상이 돼야 재정비촉진지구로 지정하도록 돼 있다. 때문에 규모가 적은 지방 중소도시의 경우 도심 노후화에도 불구하고 지정요건에 미달돼 재개발 사업에 따른 인센티브 혜택을 받을 수 없었다.
개정안은 대통령령이 정하는 일정 규모 이하의 광역시와 중소도시에서는 주거지형은 25만㎡ 이상, 중심지형은 10만㎡ 이상만 되면 지정할 수 있도록 해 그동안 면적이 적어 지구지정을 신청할 수 없었던 지역에도 기회를 주도록 하고 있다.
재정비촉진지구로 지정되면 용도지역 변경이 가능하고 용적률과 기반시설 설치에서 인센티브가 주어지며, 소형주택의무건설 비율도 완화된다.현재 재정비촉진지구로는 국고가 지원되는 시범지구를 포함해 40군데가 지정돼 있다.

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[스크랩] 서울시, 정비구역지정 주민제안제도 폐지, 구청장이 정비계획 수립 |재개발재건축

2007-09-20 13:32

http://blog.drapt.com/yongmany/174911190262760282 주소복사

출처 : 부동산 FORUM

원문 : http://blog.drapt.com/cprforum

서울시의 주택재개발사업의 초기 사업절차가 크게 바뀌게 될 예정이다.
서울시는 2007.9.13 정비구역 지정 ‘주민제안 제도’ 폐지와 조합설립추진위원회에 초기자금을 지원하여 정비사업의 투명성을 확보하고 사업시행자가 설치하는 정비기반시설의 보조대상을 확대하는 등 조례운영상 나타난 미비점을 보완하여 정비사업을 활성화하기 위한 ‘도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례안’을 입법예고했다.

조례개정안의 주용내용을 보면 다음과 같다.

1) 주민제안 제도에 의하여 사업성 위주로 수립하던 정비계획을 도시 및 주거환경을 개선하는 방향으로 수립하기 위하여 자치구청장이 정비계획을 직접 수립하도록 함.
 
현재 시행되고 있는 주민 제안방식이 전면 사라지고 구청장이 직접 주택재개발사업의 정비계획을 수립토록함으로써 사업성을 따지는 조합주민 위주에서 공공성 중심으로 변화될 전망이다.
현재 주택재개발사업은 주민 과반수의 동의를 얻어 조합설립추진위원회를 구성한 뒤 정비계획을 수립하여 관할 구청장에게 정비구역지정에 대한 입안을 제안하고, 이후 정비구역 지정과 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 철거,  공사착공의 순으로 진행되고 있다.
하지만 개정조례안이 확정 시행되면 자치구가 정비계획을 수립하면서 구역지정을 하고 이후 주민들이 조합설립추진위원회를 구성해 사업을 진행하게 된다.
 
이렇게 되면 초기 추진위의 재정이 열악해 정비계획수립에 오랜 시간이 걸리고, 주민들 위주로 정비계획이 수립되다 보니 도로 등 기반 시설을 줄이고 일반 분양을 늘리는 등 전체적인 주거 환경의 저하를 가져오는 폐해가 크게 줄어들 것으로 시는 보고 있다.
 
이와 함께 주민 동의율이나 자금난 등으로 지지부진하던 초기 재개발 사업지의 경우, 사업 속도가 크게 빨라지는 효과 또한 예상된다. 일단 계획안 수립과 구역지정이 이뤄지면 추진위 설립과 조합설립에 필요한 주민 동의가 쉬워지고, 또 정비계획 수립에 들어가는 수억원의 용역 비용 부담도 줄어들기 때문이다.
 
다만 재개발 사업의 공공성이 강화돼 사업성은 다소 떨어질 것으로 보인다. 이는 향후 재개발 구역 주민들과의 마찰 소지로 작용할 수도 있다.
 
경과 규정도 마련해 이미 추진위가 구성된 구역에 대해서는 예외를 인정, 기존대로 주민들이 정비계획을 수립할 수 있도록 했다. 또 주민들이 구청장을 상대로 정비계획 수립을 요청한 뒤 2년이 지나도록 계획안이 수립되지 않으면 기존대로 주민들이 직접 정비계획을 수립할 수 있도록 했다.

2) 「건축법」등 관계법령의 개정으로 인하여 정비계획의 변경이 불가피한 경우에는 경미한 사항으로 처리하여 주민공람공고, 지방의회의견청취, 도시건축공동위원회 심의절차를 생략하도록 함.

3) 주택재개발사업 시 조합설립인가 내용 중 조합임원(조합장 제외) 또는 대의원의 변경을 경미한 사항으로 처리하여 조합원 5분의4동의절차를 생략함으로써 절차를 간소화함.

4) 주택재건축사업 시 임대사업자에게 임대주택수 만큼 주택을 공급하던 것을 하나의 주택을 공급하도록 함.

5) 주택재개발구역안에 시장이 인정하는 지역(표고40m이상의 구릉지 또는 경관보호가 필요한 지역중)에서는 정비기반시설 설치비용 보조대상을 확대(도로 8m→6m, 소공원 추가)하도록 함.

6) 관할구청장으로부터 추진위원회 설립승인을 득한 경우에는 도시환경정비기금을 추진위원회 초기자금으로 융자하여 주택재개발·재건축 정비사업의 투명성을 확보하도록 함.
 
현재 추진위는 재정이 열악해 대체로 건설사로부터 자금을 차입한 뒤, 추후 해당 건설사를 시공사로 밀어주는 식으로 운영돼 왔다. 여기서 재개발 사업의 비리가 싹터왔던 것으로, 시는 자금 융자를 통해 이같은 유착 관계가 상당 부분 끊어질 것으로 기대하고 있다.
 
출처 : 2007.9.13 서울시, 2007.9.19  헤럴드경제

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