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[스크랩] 경매의 숨은 위험, 유치권 |경매등

2007-08-03 19:10

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출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

경매의 숨은 위험, 유치권
이코노믹리뷰 2007-08-03 01:42:00

유치권이란 채권자가 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유하면서 인도를 거절할 수 있는 권리를 말하는데 쉬운 예가 시계를 수리하는 사람이 수리비용을 받기 전까지 시계를 돌려주지 않겠다고 하는 것이다.
부동산 경매에서 유치권이 성립하는 대표적인 사례가 건설업자가 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증축, 개축하거나 또는 대수선을 하였는데 그 공사대금을 변제받지 못한 경우 공사대금을 받을 때까지 유치권을 주장하는 것이다.
또한 임차권자가 보일러가 고장이 났다거나 벽에 물이 새는 경우 이를 수리하기 위해 지출한 비용이 이에 해당한다.
일단, 유치권이 성립하면 강력한 효력을 가지게 된다. 유치권은 소유자, 매수인, 낙찰자 등 누구에게나 주장할 수 있는 권리이며, 특히 낙찰자는 유치권자의 채권을 전액 변제하여야 점유를 넘겨받을 수 있게 된다. 따라서 사실상 근저당권과 비슷하게 우선변제를 받을 권리를 주는 것이다.
유치권자는 목적물을 경매에 붙일 수도 있고, 경우에 따라서는 목적물로 변제에 충당할 수도 있다. 유치권이 위와 같이 강력한 효력을 가지고 있기 때문에 유치권 신고자가 원래 소유자와 짜고 저가에 낙찰받을 의도나 경매를 지연시킬 목적으로 주장하기도 하고, 때로는 임차인이 낙찰받거나 비용을 좀 더 받기 위한 목적으로 악용하기도 한다.
유치권을 주장하는 사람이 경매법원에 유치권에 대한 권리신고를 하고 채권신고서를 제출해서 배당을 받아간다면 낙찰자에게는 문제가 없지만, 유치권자가 권리신고 등을 하지 않고 있다가 경락이 된 이후에 갑자기 거액의 채권을 주장하면서 변제를 요구하는 경우에는 낙찰자로서는 낙찰을 포기해야 하는 경우가 생길 수 있다.
경매기록에 유치권에 관한 기재가 되어 있지 않았는데, 낙찰 받은 후에 유치권이 발견되는 경우 낙찰자로서는 ‘낙찰허가에 대한 이의’, ‘낙찰허가결정에 대한 즉시항고’,‘낙찰허가결정의 취소신청’등의 방법으로 낙찰을 포기할 수 있다.
유치권의 효력이 그러하니 응찰자로서는 유치권이 신고된 물건의 현장 답사를 해 보는 것이 가장 중요하다. 현장을 답사해서 공사의 흔적이 있는지, 그리고 유치권자라고 주장하는 사람이 건물을 점유하고 있는지 여부를 확인해야 한다.
또 주변을 탐문하여 실제로 공사를 하였는지 여부를 물어보아야 한다. 더불어 신고된 금액이 소요될 정도의 공사인지 여부도 확인해 보아야 한다.
그 다음, 유치권자를 만나서 유치권자의 주장내용이 무엇인지 직접 들어보고, 반박자료가 준비되었다면 반박자료를 제시하면서 유치권 주장을 철회하도록 하는 것이 좋다. 적당한 선에서 합의를 이끌어내는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
유치권의 성립을 주장하는 측에게 부가가치세 납부세액 영수증, 공사시방서, 공사계약서, 입출금내역이 기재된 통장 사본 등의 입증서류를 요구하였을 때 이를 제시하지 못하는 경우 허위의 주장일 수 있으니 이러한 사실도 염두에 두어야 한다.
유치권이 있는 부동산은 입찰을 기피하는 것이 일반적이나, 경매전문가들 중에는 유치권이 있는 부동산만 골라서 투자하는 사람들도 있다.
즉, 유치권 부담 때문에 유찰이 계속되어 낙찰가가 떨어질 대로 떨어진 부동산을 골라 면밀히 조사한 다음 유치권이 성립하지 않을 가능성이 높거나 금액이 크지 않다는 것이 확인되면 그 부동산을 낙찰 받아 큰 수익을 거두는 것이다.
경매절차에서 공시되지 아니한 권리들은 투자자가 직접 발품을 팔아서 확인하지 아니하면 낭패를 보기 쉽다. 반면에 위와 같은 숨은 위협들에 대한 정확한 지식을 바탕으로 조금만 공을 들이면 오히려 위기를 기회로 만들 수도 있다.
공을 들인 만큼 투자에 있어 위험요소가 적어지고 수익이 커진다는 사실을 잊지 말아야 한다.
●조명선 법무법인 장백 변호사
조명선 변호사는 이화여대를 졸업하고 사법 시험에 합격한 후 현재 법무법인 장백의 변호사로 활동중이다. 특히 다양한 부동산 관련 소송을 진행하면서, 국내에서 몇 안되는 부동산 전문 변호사로 꼽히고 있다.

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[스크랩] 부동산 현장답사의 중요성 |경매등

2006-09-15 13:52

http://blog.drapt.com/yongmany/81158295970725 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28972

 

 

부동산의 가장 큰 특징은 부동성이며, 때문에 현장을 답사하여 눈으로 확인하기 전에는 그 부동산에 대하여 자신있게 설명할 수 없습니다.

부동산에 대하여 최종적으로 확인하여 감정평가와 권리분석상의 하자여부 등을 종합적으로 평가, 판단하는 부동산경매의 필수적인 과정이 현장답사입니다.

매입 여부, 예상 낙찰가와 응찰가등 부동산 현장을 답사한 후에라야 결정할 수 있는 것입니다.


'백문이 불여일견’이란 말은 현장답사에 어울리는 말입니다. 현장 답사를 다섯가지로 분류하여 보았습니다...


첫째, 현장 답사하기 전에 준비를 철저히 한다.

토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가 등 관련 공부를 발급 받아 그 부동산에 대하여 개괄적인 감정평가를 해보는 것이 필요합니다.

그 결과를 토대로 하여 입찰할 가치가 있다고 판단될 경우에 현장을 답사하여야 합니다.


현장을 실수 없이 효율적으로 답사하기 위해서는 사전에 세밀한 주의로서 권리분석을 마치고 현장에서 만날 이해 관계인을 점검해 보고 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가 등 관련 공부를 발급 받아 그 부동산에 대하여 도상에서 감정평가를 해보는 것이 필요합니다. 그래서 사전에 도상에서 감정평가한 것을 토대로 하여 일차적으로 입찰할 가치가 있다고 판단될 경우에 현장을 답사하여야 합니다.

둘째, 중요한 것은 빠짐없이 확인 점검한다.
대부분의 부동산은 도로와 교통조건, 환경등이 가장 중요합니다.

접근도로의 폭, 경사도, 주위의 교통여건을 면밀히 조사하고, 시장,학교 및 생활편의시설과 입지조건 등을 조사해야 합니다.

또한 인근에 쓰레기하치장, 하수종말처리장, 납골당이 있거나 소음이나 분진이 많이 발생하는 공장 등 혐오시설이 여부도 파악하여야 합니다.

또한 대지에 건물이 있는 경우에는 건축년도, 시공법, 자재, 인접대지의 침범여부와 제시외 건물, 증축관계도 조사해야 합니다.

또한 수선 및 대수선이 필요한 경우에는 그 비용이 얼마가 소요될 것인가를 계산해야 합니다

그 결과를 응찰가에 가감하여야 합니다.

건물에 임대차가 있는 경우는 위치, 면적, 보증금, 월세, 전입일자 등을 필히 확인해야 합니다.

 

현재의 용도에 따른 '최유효 이용의 원칙'에 부합되는 용도를 아내어 부가가치를 창출해 내는 용도전환작업을 위한 조사도 병행되어야 합니다.

 


셋째,자신감을 갖고 이해관계인을 만나야 한다.
가장 소홀히 하기 쉬우면서, 가장 중요한 단계입니다...
현장 답사시, 가능하면 임차인이건 소유자이건 만나보는 것이 좋습니다.

대부분의 경우에는 경매를 당하여 피해의식에 젖어 있는 그들을 만나서 필요한 정보를 얻는다는 것은 쉬운일이 아닙니다.
하지만 그들은 그 경매부동산에 대하여 실질적인 이해관계인들이고, 그들이 처해있는 사실들이 모두가 낙찰인에게 영향을 미치게 되므로 만나볼 필요가 있는 것입니다.

여기에서, 성패가 달려있다고 보아도 과언이 아닌 많은 인내와 정교함이 필요한 기술입니다.

많은 경우에 만날수 없을때는 그만큼 리스크를 안게 되는것입니다.
그들을 만나려고 할때 보통사람들은 심리적으로 위축되어 소극적이 될수가 있습니다.

하지만 입찰을 결심하였다면 당당하게, 마음가짐을 단단히 해야합니다.

낙찰이 되면 어떤 방식으로든 처리가 될 것이고, 그들과 필연적으로 대면해야 해결될 일이므로 현장답사시에 이들을 만나서 필요한 사항을 확인하여 보고 입찰에 응하는 것이 필요합니다. 
자신감을 갖고 이들과 대화를 하십시오.

넷째, 현장답사시 기록을 하면 편리합니다.
경매로 좋은 부동산을 구입하려 하여도 한 두번의 입찰로 좋은 물건을 싸게 사기란 쉽지가 않습니다.
본인이 좋다고 생각한 물건은 다른사람에게도 좋은 물건이기에 경쟁이 치열합니다.

때문에 보통 수개월에 걸쳐 많은 부동산을 답사하고 반복되는 입찰을 통하여 힘들게 한건 낙찰되는 경우가 부지기수입니다.

현장 실무자는 인고의 과정이라고 말하기도 합니다. 그런 이유로 기록이 필수입니다.

방문하였던 지역의 부동산중개업소의 명칭과 전화번호, 시세, 전세가, 매물현황, 장.단점등을 기록하셔야 합니다.

자신감을 갖고 입찰하려면 그 지역에 관하여 폭 넓은 정보가 필요합니다.

교통, 교육, 경제, 개발계획, 지역의 발전단계, 인근지역과의 연관관계 등 장기간에 걸쳐 관심을 갖고 필요한 정보를 끊임없이 수집, 분석하고 현장을 답사하여 확인해야 할 것입니다.
또한 인근지역, 유사지역과 비교 검토하여 항상 기록하고 유지하는 자세가 필요합니다.

실패와 성공사례를 분석하고, 항상 연구하여 소신있게 응찰하셔야 합니다.

다섯째, 지역부동산의 업소의 협력이 필요합니다.
그 지역에 관한 한 누구보다도 정통한 부동산중개사무소와 긴밀한 협조관계를 맺어 현장답사 및 특징을 파악하셔야 합니다.
경우에 따라서는 동일한 경매부동산을 놓고 그들과 경쟁관계가 될 수도 있기 때문에 그들에게 입수한 정보를 있는 그대로 믿기 힘들 때도 있다는 점을 유의하여 이를 점검, 확인하는 과정이 필요합니다. 
현장을 답사할때는 그 지역의 부동산 중개사무실 뿐만아니라 지역주민, 근린생활 업소를 운영하는 사람들에게서도 좋은 정보를 얻는 경우가 있습니다.

 


이상과 같이 법원경매를 통하여 부동산을 매입한다는 것은 쉽지 않은 일입니다.

법원의 경매물건을 매입하려면, 최소한 이정도의 노력과 어려움을 각오해야 합니다.

경매로 성공하자면, 우선 부지런해야합니다. 정보수집, 비교분석, 부동산에 관한 공부 등에 진력을 다하고, 열심히 현장답사를 해야만 커다란 성공을 맞볼수 있습니다.


 

 

글쓴이 : 강공석 

 

 

 

 

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[스크랩] ◎ 부동산 종목별 분석방법 |경매등

2006-08-31 16:09

http://blog.drapt.com/yongmany/2898161157008149947 주소복사

출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
*아파트*

① 아파트의 향과 층수별 시세차이를 검토했는가?
 한 단지라 할지라도 방향과 층에 따라 시세차이가 많이 날수 있으므로 현장 중개업소를 통해 확인한다.
② '대지권'이 있는지 검토했는가?
 아파트 및 연립주택 매물 중 '대지권 없음' 또는 '토지등기 별도 있음'이라고 명시된 경우가 있다. 행정절차상 신규입주아파트는 토지등기가 늦게 나오는 수가 있으며, 이러한 경우 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 지주와 시공사와의 갈등으로 인해 토지정리가 끝나지 않은 경우, 또는 시공사(시행사)가 토지를 담보로 잡힌 후 채무를 갚지 않아 별도등기 상태로 남는 경우 등이 있을 수 있다. 최악의 경우 토지주인과 건물주인이 분리되어 지상권 분쟁이 일어나거나 토지를 별도로 구입해야 하는 손실이 있을 수 있으므로 '대지권 없음' 또는 '토지 별도등기 있음'의 내역을 관공서 및 현지 거주민에게 확인해야 한다.

③ 관리비는 연체되어 있는가?
 관리비 연체료는 경매물건에 등재되지 않는 한 낙찰자가 인수할 법적 책임은 없다. 그러나 실제 현장에서는 관리사무소 또는 입주자협의회 등과의 관계상 낙찰자가 책임지는 경우가 많다.

④ 분양평수와 전용면적을 확인했는가?
 서울 서대문구 청구아파트의 경우 32평형과 39평형의 전용면적은 모두 25.7평으로 같다. 조합아파트의 경우 주차장면적 및 공용면적을 넓혀서 분양평수를 높이고 분양가를 높이는 수법을 쓰곤 한다. 따라서 실입주 목적의 고객은 분양평수만이 아니라 전용면적을 함께 비교해야 한다.

⑤ 오래된 아파트라고 모두 재건축대상인가?
 준공 후 20여년 된 저층아파트를 구입하는 사람들은 대체로 재건축을 기대하고 있다. 때문에 경쟁에 휩쓸리다 보면 중개시세보다 비싸게 낙찰 받기도 한다.
 그러나 택지개발지구로 묶여있는 아파트는 단지의 용적률 및 구조변경이 이루어지기 힘들며, 재건축으로 용적률 등이 바뀌기 위해서는 새로운 상세계획구역으로 지정되어야 한다. 서울 고덕주공아파트, 부산 다대주공아파트, 광주시 염주주공아파트, 대전시 용운주공 등이 이에 해당된다. 따라서 주공아파트는 우선 택지개발지구인지 해당구청 등에 확인하고, 택지개발지구에서 풀릴 가능성이 있는지 확인하지 않으면 낭패를 볼 수가 있다. 또한 고층아파트의 경우 재건축을 해도 더 이상 용적률을 높이기 힘든 경우에는 평수를 넓히기 힘들거나 추가부담금이 매우 많을 수 있으므로 매입비용보다 추가부담금이 더 많을 수도 있다. 또한 건물평수가 크더라도 대지지분이 매우 작거나 국공유지인 경우는 재건축비용을 대부분 부담해야 하므로 수익성이 없다.


*연립/다세대* 
 

① 사생활보호는 잘 되는가?
 인근의 단독주택 및 다른 연립건물 거주자에게 사생활이 노출될 우려가 많으므로 주변환경에 대한 파악이 필수불가결 하다.

② 유지보수비용은 얼마나 드는가?
 노후된 연립은 저렴하게 매입한 후 보수비용만 1천만원 이상 들어가는 경우가 많다. 때문에 준공 후 10년 이상 경과된 건물은 반드시 내부답사 해야 하며, 어려울 경우 옆집이라도 답사해봐야 한다.

③ 주차공간·난방시설 등 생활시설은 어떠한가?
 실수요자는 물론이고 낙찰 후 임대를 위해서라도 생활시설이 만족스러운지 확인해야 하며, 이러한 부대시설의 정도에 따라 임차금액이 큰 차이가 난다.

④ 주변상권 및 교통편은 어떠한가?
 서울 천호동의 15평 연립주택 전세금이 5천만원이 있는가 하면 2천5백만원도 있다. 그 가장 큰 차이는 주변교통조건과 상권의 형성정도 소규모 연립 및 다세대일수록 주변환경에 의해 시세가 좌우된다.


*공장*

① 기계시설의 파손정도 및 폐기물 여부는 어떠한가?
 공장물건 중 내부기계까지 함께 평가되는 경우가 종종 있다. 그러나 높은 가격으로 평가된 기계가 실제 사용이 불가능할 정도로 파손·부식된 경우도 있으므로 반드시 내부답사를 필요로 한다. 또한 산업폐기물이 방치된 경우 이의 처리비용도 만만치 않으므로 부지의 오염정도를 필히 체크 해야 한다.

② 예기치 않은 임차인은 없는가?
 공장건물로 되어 있더라도 주거용으로 개조되어 기숙사 및 전월세로 이용하고 있는 경우가 종종 있다. 자칫 대항력 있는 임차인을 무시하고 낙찰 받는 실수가 종종 발생하므로 공장 내에 거주시설이 있는지, 점유자가 있는지 확인해야 한다.

③ 업종별 인가조건, 배후단지 조성여부는?
 권리분석은 문제가 없었음에도 사업면허가 나오지 않는 지역이나 민원이 자주 발생하는 지역으로 인해 애를 먹는 경우가 있다. 심한 경우 공장차량의 출입마저 진입로에서 막는 수도 있다.

④ 수리비용은 어느 정도나 드는가?
 주거용에 비해 공장은 내부 파손 및 부식정도가 심하며, 대체로 못쓰게 된 기계기구까지 감정평가액에 포함되어 과대평가된 경우가 종종 발생한다. 따라서 입찰 전에 내부를 볼 수 없는 공장은 일단 피하는 것이 좋다.


*상가/빌딩*

① 상권형성정도 및 구매력은?
 상권이 발달된 역세권내의 경매물건도 인기를 얻지 못하는 경우가 있다. 건물 내에서도 점포위치에 따라 구매력과 가격에 큰 차이가 있다. 같은 층이라도 출입구의 점포와 막다른 위치의 점포는 분양가에서 약 2배가량 차이가 나며, 유망업종도 다를 수밖에 없다.

② 내부시설에 대한 처리문제는?
 임차인 또는 종전소유자가 설치해 놓은 내부시설이 감정평가에서 제외되는 경우가 종종 있다. 때문에 낙찰 후 이 시설의 처리문제로 골머리를 썩이는 경우가 있다. 내부시설을 그대로 이용하려고 작정했다면 종전 사용자가 철거하겠다고 주장하는 경우 새로운 시설비용이 막대하게 들어갈 수도 있다.

③ 임차인들의 집단대응 가능성은?
 상가임차인들이 집단대응 하는 경우 그 기간동안의 금융비용손실과 많은 명도집행비용을 감수해야 한다. 입찰 전에 상가임차인들의 동향에 대한 충분한 조사가 필요하다.

④ 법정지상권·유치권 등 인수해야 할 권리가 있는가?
 빌딩의 경우 근저당과 함께 지상권이 설정된 경우가 많다. 건축할 때 금융기관에서 대출해주면서 근저당과 함께 지상권을 설정하는 것이 관례이기 때문이다. 선순위 근저당과 같은 날자에 지상권이 설정되었더라도 근저당보다 등기번호가 늦으면 소멸되지만, 앞서면 인수해야 한다. 또한 건축 도중 경매가 진행될 때 건축업자(또는 건설업체)가 유치권을 행사하는 수도 있으며, 건물등기가 나지 않은 빌딩은 감정평가액에서 제외되어 법정지상권이 성립되거나 철거소송 또는 매도청구소송이 필요할 수도 있으므로 주의해야 한다.

⑤ 의뢰할 컨설팅업체가 상가분석능력이 있는가?
 주택종류에 비해 수익성부동산인 상가 및 빌딩은 종합적인 컨설팅 능력을 요구한다. 따라서 컨설팅업체는 대상 물건 및 인근의 월임대료, 상권형성정도 및 구매력, 주변의 배후단지 조성여부와 상주인구, 교통편, 임차인들의 동향 및 명도소송비용과 합의비용 등까지 집중분석 할 수 있어야 한다. 때문에 컨설팅을 의뢰하기 전에 이들 업체의 보고서 작성능력 및 기존성과를 검토해야 실패를 줄일 수 있다.


*농지/임야*

① 전용허가 또는 형질변경이 가능한가?
 토지이용계획원에 준농림지로 되어 있지 않은 농지와 임야는 전용허가와 형질변경이 되지 않는다. 또한 군사시설보호지역, 공원용지, 풍치지구, 미관지구 등 건물의 신축제한여부 등에 주목해야 한다. 농지취득자격증명의 필요성 여부도 확인해야 한다.

② 경계선 분쟁은 없는가?
 임야의 경우 필지간 경계선이 불분명할 수 있으므로, 낙찰 후 실측을 통해 법적분쟁을 방지해야 한다. 또한 법원에 열람 된 감정평가자료의 사진조차 다른 필지의 사진이 붙어 있는 경우가 종종 발생한다. 따라서 현지답사에서는 지역주민의 협조를 통해 어느 정도나마 경계선을 확인해야 한다.

③ 지상권, 분묘기지권을 확인했는가?
 지방토지의 경우 건물만이 아니라 수목의 소유권여부, 분묘기지권이 있는지 확인해야 낭패를 보지 않는다.

④ 감정가와 시세 차이는 조사했는가?
 지방 농지와 임야의 경우 감정가액이 중개시장의 시세와 차이가 나는 경우가 많다. 특히 큰 토지의 경우 시장시세는 공시지가의 50%이하로 거래되기도 하지만, 감정가액은 공시지가수준으로 평가되기도 한다. 따라서 감정가 대비 몇 %에 낙찰 받을 것인가를 판단하기 이전에 현지의 거래시세를 비교해야 한다.

⑤ 장기발전계획을 검토했는가?
 지방토지의 시세 급반전은 주로 지방자치단체의 장기발전계획 발표와 맞물려 있다. 때문에 시군구청 홍보실을 통해 이를 구해보면 장기적으로 시세의 상승시기 및 개발가능성을 예측할 수 있다

⑥ 민원소지는 없는가?
 건축법 및 개발관련법에는 문제가 없더라도 형질변경 후 대지로 조성하는 과정에서 민원에 휘말리는 경우가 종종 있다. 때문에 토지매입 및 농지취득자격증명을 얻는 과정에서부터 현지민의 동향을 살펴볼 필요가 있다.
 
 
 
 
 

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