부동산노트(4) |
   |
부동산노트(4) |
|
2006-08-22 10:10
http://blog.drapt.com/yonghp/81156209013663 
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=66715
|
▶ 뛰어난 입지여건 및 개발호재 등으로 정면 돌파 ▶ 서울 - 청약부금 가입자 물량 풍부 ▶ 경기 - 대규모 재건축, 파주 운정지구, 용인 등 청약자들의 최대 관심사인 8월 판교신도시 분양을 앞두고 몇몇 주요 건설사들은 판교 분양에 도전장을 내밀었다.
8월 판교 분양과 같은 시기에 분양을 준비 중인 업체들은 이 기간을 해당사의 브랜드 인지도 확산 및 시장 점유율을 높일 수 있는 기회로 삼겠다는 전략이다.
부동산포탈 NO.1닥터아파트(www.DrApt.com)는 판교와 맞붙을 뛰어난 입지여건, 개발호재 등을 갖춘 수도권 분양예정단지 14곳을 추천한다.
추천단지로는 서울 도심 재개발, 재건축 일반분양과 수원 대규모 재건축 단지, 파주 운정지구, 송도신도시, 용인 마북동 일대 분양예정 단지 등이다.
특히, 판교의 경우 5~10년간 전매가 금지되는 반면 아래 분양예정단지들은 입주 후 바로 전매가 가능하며, 쳥약부금 가입자 물량이 풍부한 것이 특징이다.
◆ 서울 재개발, 재건축 물량 - 판교에 외면 당한 청약부금 가입자 분양물량 풍성
동대문구 용두동 용두5지구 도심재개발을 롯데건설이 시공을 맡아 4백35가구 중 3백32가구를 9월 중 일반분양한다. 분양평형은 11~41평형이다.
청약부금 가입자가 청약할 수 있는 물량은 11~32평형 3백6가구.
지하철1호선 제기동역 바로 앞 부지로 역세권단지이며 일부 고층에서는 청계천 조망이 가능하다.
동부건설이 3차 뉴타운인 창신뉴타운 내 포함된 종로구 숭인동 숭인4구역을 재개발하는 종로동부센트레빌은 4백16가구 중 24,42평형 1백94가구를 9월 중 일반 분양할 예정이다.
24평형 1백58가구가 청약부금 및 서울 예치금 6백만원 및 3백만원 가입자 몫이다.
지하철6호선 창신역이 단지 바로 앞에 위치한 역세권 아파트로 인근 창신쌍용, 아남 등과 함께 대단위 아파트촌을 형성할 것으로 보인다.
송파구 오금동에 동부건설이 1의 11번지 일대 석우시장 재건축을 통해 총 1백22가구 중 32평형 87가구를 9월 중 일반분양한다. 모두 청약부금 및 서울 예치금 6백만원 및 3백만원 가입자 대상.
지하철5호선 방이역이 걸어서 2분 거리인 역세권 단지로 교통, 학교, 편의시설 등을 골고루 갖추고 있다.
대우건설이 강서구 방화동 195번지 방화건우아파트를 재건축하는 마곡푸르지오는 전체 3백41가구 중 25평형 57가구와 31평형 1가구를 9월 중 일반분양한다. 전평형 모두 청약부금 및 서울 예치금 6백만원 및 3백만원 가입자 대상.
지하철9호선 1단계 구간 (김포공항~강남교보타워 사거리)이 2009년에 개통될 경우 안성빌라 주변역(가칭)을 걸어서 5분 안에 이용할 수 있게 된다.
그 외에 9월 중 서초구 방배동 998번지에 금호어울림이 64가구 전량을 일반분양할 예정이다.
◆ 용인시 마북동 일대 - 2011년 개통예정인 분당선 연장선 수혜 예상
GS건설은 용인시 마북동 산28-8번지 일대에 5개동 34~55평형 총 3백22가구를 올 9월 분양할 예정이다.
2011년 개통예정인 분당선 연장구간 신갈(구성)역을 차량 3~4분이면 이용 할 수 있으며, 마북~죽전간 도로를 통해 차량으로 5분 정도면 분당선 연장선 추가1역도 이용 가능하다.
우림건설은 용인시 마북동 57-29번지 일대에 46평형 3개동, 총 1백91가구를 오는 9월 분양할 예정이다.
분당선 연장구간 신갈(구성)역과 추가1역이 차량 10분 거리. 용인~분당간 도로의 마북교차로와 접해 있어 이 교차로가 완공되면 마북동 일대 아파트 중에서는 서울 접근성이 가장 좋을 것으로 보인다.
동양건설산업은 용인시 마북동 199-1번지 일대에 31,45평형 총 3백7가구를 오는 9월 분양할 예정이다. 분당선 연장구간 신갈(구성)역을 차량 5분이면 이용할 수 있게 된다.
◆ 수원시 재건축 일반분양물량 - 1천가구 넘는 대단지 메리트, 뛰어난 입지여건 갖춰
SK건설이 수원시 권선동 1035번지 권선주공2단지를 재건축해 24~54평형 총 1천18가구 중 1백87가구를 9월 중 일반분양한다,
2011년 개통 예정인 분당선 연장구간 수원시청역이 걸어서 10분거리이며, 갤러리아 백화점(수원점), 킴스클럽(동수원점), 홈플러스(동수원점), 올림픽공원 등을 걸어서 이용할 수 있다.
벽산건설은 수원시 화서동 화서주공2단지를 헐고 1천8백35가구 중 1백97가구를 9월중 일반분양한다.
경부선전철 화서역이 걸어서 5분 거리에 있으며, 단지 바로 북쪽으로 숙지공원이 있다.
단지 주변에 화서초등, 숙지초등, 숙지중, 영복여중, 숙지고, 영복여고 등 학교시설이 대거 위치해 교육여건이 뛰어난 편.
그 외에 삼성물산이 수원시 인계동 인계주공을 재건축해 총 1천3백51가구를 9월중 분양예정이다. 일반분양물량은 아직 미정. ◆ 파주 운정지구 - 분양가 상한제 적용 받지 않아 입주 후 전매 가능
한라건설은 파주 운정지구 9블록에 40~95평형 대형평형 9백37가구를 일반분양한다. 8월 31일 모델하우스를 오픈할 예정.
경의선 운정역이 차로 5분 거리며, 파주 LCD산업단지와도 가깝다. 분양가상한제 적용을 받지 않아 입주 후 바로 전매가 가능.
◆ 인천 송도신도시 - 경제특구, 동북아 허브로 발전
포스코건설은 인천 연수구 송도신도시 1공구 D22블록에 47층 주상복합아파트 '더샵센트럴파크1' 3개동 7백29가구를 9월 중 분양할 계획이다.
송도신도시 한가운데 조성되는 12만여평의 센트럴파크가 단지 앞에 위치해 공원과 아름다운 건축물들을 한눈에 바라볼 수 있으며, 특히 서해바다 조망권이 뛰어나다.
이밖에 성남~여주 복선전철(2011년 개통예정)의 수혜가 예상되는 이천시 송정동 일대에 동양건설산업이 35~58평형 3백24가구도 9월 분양예정이다.
|
[스크랩] 용인 진흥아파트 청약 결과를 보고 |부동산노트
2006-08-03 21:15
http://blog.drapt.com/yonghp/81154607349286
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28842
청약시장의 침체 속에서도 용인 구성 진흥더블파크의 청약결과가 상당히 높은 경쟁율을 기록한 것에 일견 놀라움을 금할 수 없지만 세세히 따져보면 성공의 요인은 단연코 건설회사의 몸낮추기가 성공했음을 보여주는 결과이다. 불과 1개월 전의 용인 공세리 아파트가 참혹한 분양결과를 기록한 것은 입지면에서 상당히 불리한 곳에 주변시세보다도 훨씬 고가의 분양가를 책정하고 건설회사가 과거의 관행으로 배짱 분양을 한 결과인 것이다. 아마 공세리 대주의 분양이 성공적이었다면 진흥도 그 정도의 분양가는 배짱으로 내밀 수 있었지만 진흥은 분양성공에 촛점을 맞춘 듯 하고 그 결과 일단은 청약에서는 상당한 효과를 거둔 것으로 나타나고 있다.
신문기사를 보면 건설회사 역시 분양가 낮추기가 성공의 열쇠라고 강조하면서 입지면에서도 뛰어난 곳임을 역설했는데, 그 판단은 내가 아니더라도 너무도 많은 전문가들이 판단근거를 내놓았으니 사실 할 말은 많지만 가급적 언급을 회피했었다. 그러나 최근 부동산 포털에 올라오는 이 곳 분양과 관련한 문의들을 보면서 다소 불안한 마음을 가지고 있는 것이 현실로 나타나는 것 같아 내 나름대로 두가지 관점에서 피력해 본다.
첫째, 청약은 철저히 실거주 개념으로 해야한다.
진흥이 인기를 끈 또 다른 이유가 등기 후 전매가 가능하다는 조건인데, 사실 판교처럼 10년을 묶어두는 아파트와 전매를 자유롭게 하는 아파트는 그 출발부터가 다른 것이다. 그것을 역으로 생각해 보자면 전매를 금지하지 않는 아파트들은 정부뿐아니라 대부분이 그다지 오를 것으로 보지 않기 때문에 금지할 명분과 이유가 별로 많지 않다는 것임도 잊지 말아야 한다.
아직도 청약으로 대박을 꿈꾼다면 진흥과 같은 비택지개발지구에서는 별로 전망이 좋지 못하다. 물론 용인 전체가 각광을 받는 지역이고 충분한 개발 호재가 많으므로 전반적인 상승은 예견할 수 있으나 죽전, 동백 등 택지개발지구의 상승율과는 비교가 안될 정도의 상승율을 보일 것이므로 그러한 대박의 꿈은 접고 그나마 입지가 괜찮은 곳에 적정가격에 내집마련 한다는 소박한 마음으로 접근을 해야한다는 것이다. 그 후에 가격이 오르면 내집마련의 보너스로 생각하는 관점이 필요하다.
둘째, 무조건 큰 평형이 수익기대치가 높다는 것은 위험한 생각이다.
최근 중대형의 상승이 하나의 트렌드가 되어감에 따라 사람들이 착각하는 것 중에 하나가 중대형은 무조건 좋다는 생각에 사로잡힌 것이다. 그러나 조금만 열심히 공부한 사람이라면 중대형이 되는 지역과 아닌 지역이 분명히 있다는 것을 알 수 있다. 지금 중대형이 잘 나가는 곳은 강남, 목동, 분당 등 소위 블루칩과 대규모 택지개발지구 등으로 압축할 수 있다. 그 외 특정 개발호재가 있는 지역이 추가될 수 있다. 이러한 지역은 사람들의 선호도가 높아짐에 따라 중대형 희소가치가 높아짐으로써 중대형이 폭등에 폭등을 하게 된 것이다.
그러나 지방 중대형이나 다소 열악한 지역의 중대형 아파트는 30평형대와 비교하여 평당가격에서 엇비슷하거나 심지어는 30평형보다도 못한 평당가격을 유지하는 지역도 부지기수이다. 그것은 그러한 곳에서는 중대형 수요가 많지 않기 때문이다. 즉 중대형 수요자는 기본적으로 자금여력이 많은 사람들인데 그러한 사람들이 굳이 비택지개발지역이나 입지가 좋지 못한 곳에 중대형을 구입할 이유가 없는 것이다.
진흥 인근의 상하동 쌍용아파트의 시세를 한번 쯤 검토해 본 분들은 과연 진흥아파트 청약에서 많은 대출을 안고 중대형을 청약한다는 것이 별 실익이 없다는 것을 감지할 수 있을 것이다. 가장 공신력이 높은 국민은행 시세 중 최고가를 기준으로 해보더라도 가장 최근 입주한 쌍용3차 34평이 평당가 978만원, 39평형이 971만원, 46평이 967만원으로 세 평형이 거의 비슷하게 움직이고 있음을 알 수 있다. 그 이전에 입주한 쌍용1차 아파트의 경우에도 전반적인 평당가격이 낮지만 35평, 46평,57평이 평당가격이 비슷하다. 이것은 무엇을 말하는 것인가? 비택지개발지역에서는 중대형이 그다지 메리트가 없다는 것을 입증해주고 있는 것이다.
인근 동백 택지개발지구를 엿보면 상황은 많이 다르다. 물론 죽전과 분당으로 확산해보면 중대형과 30평형대의 평당가갭은 훨씬 더 벌어지고 있음을 알 수 있는데, 동백의 경우만 보더라도 30평형대와 40평형대의 평당가는 이미 1백만원 이상 벌어지고 있고 그 추세는 시간이 갈수록 더 벌어질 것이다.
진흥이 동백 인근지역으로서의 입지적 프리미엄이 예상되는 곳은 확실하나 비택지개발지구라는 한계는 중대형과 30평형대와의 가격갭을 그리 크게 벌여 놓을지는 미지수인 것이다. 그러한 관점에서는 진흥은 33평형에 청약한 분들에게 그나마 실익이 있고, 40평형 이상의 경우에는 투입되는 자금에 비해 별로 남길 것이 많지 않다는 생각을 가져본다.
진흥의 장점은 저렴한 분양가이다. 그 정도의 분양가는 용인의 발전 가능성을 감안하면 바닥에 가까운 수준의 가격이라고 볼 수도 있다. 그러한 공감대가 아마 뜨거운 청약경쟁율을 불러 일으킨 요인이라는 생각도 해본다. 진흥 청약으로 밑지는 장사는 하지 않을 것이라는 공감대...
그러나 사람들은 그것보다는 이러한 가격대가 얼마나 올라주느냐에 더 관심을 쏟는다는 것이다.
진흥아파트가 비택지개발지구의 한계를 뛰어넘어 날개를 달런지에 대해서는 나로서는 의문이 가는 것이지만 최소한 33평형대의 청약자들은 어느정도 만족할 수 있다는 생각은 갖게된다. |
2006-06-17 17:50
http://blog.drapt.com/yonghp/81150534229201
출처 : 닥터아파트 > 분양 집중정보
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=2&uid=61996
|
▶ 위치 : 경기도 남양주시 오남읍 양지리 517번지 일원
▶ 규모 : 지하 1층 ~ 지상 20층, 24개동 총 1,302가구 ▶ 분양평형 : 25평형 44가구, 34평형 712가구, 41평형 272가구, 47평형 236가구, 57평형 38가구
▶ 모델하우스 오픈일 : 2006년 6월 중 견본주택 오픈 예정(구리역 인근 GS 스퀘어 백화점 옆)
▶ 분양문의 : 031-569-6000 1. 입지 및 교통환경
◆ 서울 출퇴근이 가능한 인접 생활권
- 서울 노원, 송파 등 주요지역이 직선거리 20km대로 출퇴근이 가능하며, 생활문화시설 공유 가능
◆ 다양한 도로 확장 및 신설계획
- 서울외곽순환도로 퇴계원~일산간 부분개통으로 서울 및 경기 서부지역 빠르게 연결 - 덕송~연평간 도로 신설 및 덕송 IC 신설로 서울외곽순환도로 진입 수월 - 사업지 주요 도로인 47번국도 확장계획 및 47번 우회도로 신설예정 - 내각~오남확장도로및 단지와 접한 오남우회도로(2006년 6월 개통) 예정 ◆ “땅 위의 지하철” BRT 도입 - 지하철과 유사한 버스 교통시스템인 BRT(간선급행버스) 계획으로 편리한 대중 교통 환경 기대 2. 교육환경 ◆ 단지 인근 초등 · 중 위치 및 학교 신설계획 - 단지 주변에 초등 2곳, 중 2곳 위치하고 있으며, 단지와 접하여 학교 신설예정 - 양지지구 내 교육연구용지에 다양한 교육시설과 학원 예정 3. 생활환경 · 단지 옆 3천4백여 평 근린공원과 오남천 수변 녹지 및 인조잔디구장 조성
◆ 쾌적한 자연환경 및 다양한 레저시설 - 철마산, 진건천, 오남저수지 등 단지 인근에 위치한 자연요소들로 주거환경 쾌적 - 인근 광릉수목원, 베어스타운, 광릉컨트리클럽 등 다양한 문화, 레저시설 위치 4. 미래가치 ◆ 양지 e-편한세상 1,302세대를 포함하여 약 4만 2천 평 규모의 양지지구단위 개발, 3,400여 평의 근린공원, 학교, 학원 등 종합개발 예정 ◆ 진접택지개발지구 후광 효과
- 남양주시 개발계획 중 두 번째 규모인 진접택지개발지구가 약 1.5km 거리에 위치 - 진접택지개발지구 내 1만 2천여가구 공급예정 및 지구 내 10여 개의 초 ·중·고등학교 예정 - 상업시설, 공원, 녹지 등 각종 생활편의시설 및 기반시설 공유 가능 ◆ 남양주시 내 별내신도시 등 대규모 개발 호재로 인하여 인지도 동반 상승 5. 단지 및 상품특성 - 지상에 차가없는 단지 설계로 안전하고 쾌적한 환경 구성
- 남향위주 단지배치, 판상형과 타워형이 혼합된 다양한 주동 배치, 실개천, 테마파크 등 친환경 단지조경 설계
- 미술저작권을 등록한 아름다운 외관 디자인
- 800여평의 대규모 주민공동시설 설치, 휘트니스센터, 골프연습장, G.X 룸, 원적외선 찜질방 등 다양한 운동시설
- 확장을 고려한 新평면 설계로 실사용 가능 면적 증가, 2m 광폭 발코니 적용 단지
문의 : 031-569-6000 |
댓글
