우리가 부동산 투자를 얘기할때엔 흔히 초기, 성장기, 성숙기, 쇠퇴기 싸이클 이론을 내세웁니다.

 

초기에 투자하셨다가 성숙기쯤 파시는게 가장 큰 투자수익을 안겨다주겠지만 그러기 위해서는 수십년간 인고의 세월을 참는 인내를 필요로 합니다.

 

예를들어 1970년대에 강남(특히 압구정동 구현대아파트)에 입성하여 오늘날까지 사시는 분들이 그러한 경우입니다.

 

필자의 나이 30대때인 1980년대 초반에 대중버스를 타고 강남구청 인근 선릉로를 지나칠때면 아주 좋은 위치에 상가도 아니고 걸맞지 않게 잘 지어진 선릉로 로변 대지 평수가 넓은 2층 단독주택을 엄청 부러워했습니다.

 

저런 좋은 위치에 잘지은 단독주택에 살면 얼마나 좋을까했는데 지금와서 생각해보니 그건 한낱 꿈에 불과했습니다.

 

일례로 그 당시 강남의 개발 모습은 그러했는데 오늘날 물론 그 단독주택은 부수고 새로운 건물이 들어섰겠죠.

 

1988년 88서울올림픽 전인 1980년대 초.중반의 잠실권도 잠실주공 5층아파트 1~4단지가 들어서 있었고 송파구 잠실본동, 삼전동, 석촌동 등에는 2층 단독주택이 들어서 있었는 등 비교적 평범한 모습에 불과했습니다.

 

필자는 그당시 서울시 도시계획도를 보면서 강남권은 이미 어느정도 개발이 되었고 잠실권은 막 개발되기 시작했는데 주위의 수많은 아파트 숲과 달리 지하철2호선 신천역 인근이자 새마을 시장이 들어서 있는 잠실본동 일대 도시계획상 상업지역 땅은 일부 여관, 유흥주점, 음식점 등 이 들어서 있었는 등 강남권에 비해 너무나 초라하다고 생각했습니다.

 

아니나다를까 1980년대 후반 부동산 개발 붐이 일어 그 일대가 급격히 변모하기 시작하더니 오늘날 강남구 압구정동처럼 젊은이들이 많이 몰려든다고 해서 앞구정동은 아니더라도 뒷구정동 정도는 된다고 하여 속칭 뒷구정동으로 불리울 정도로 엄청 발전했습니다.

 

참고로 그당시 잠실권에서 도시계획상 상업지역으론 뒷구정동 일대와 송파구청 인근 먹자골목 일대가 유일했는데 단순히 상업지역 하나만 보고 땅 몇평이라도 사서 던져 놓았으면 오늘날 엄청난 부자의 반열에 들어섰을겁니다.

 

지금 강남권, 송파권 등은 이제 성숙기 싸이클쯤 해당되는 것 같습니다.

 

신도시 건설을 위하여 1979년에 한국토지공사가설립되고 1980년 12월에 택지개발촉진법이 제정되었습니다.

 

그러나 본격적인 신도시 건설의 태동은 1989년 4월 분당, 일산 등 신도시건설계획 발표때부터 시작되었다고 할 수 있습니다.

 

그로부터 20여년이 경과한 이즈음 수도권 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동은 이제 성장기에서 성숙기로 넘어가는 단계쯤으로 보입니다.

 

도시계획 이론에 이런 말이 있습니다.

 

도시는 중심부에서 외곽으로 또 외곽에서 중심부로 리턴하여 끊임없이 개발된다고 합니다.

 

여기서의 외곽은 분당, 일산신도시쯤에 해당됩니다.

 

최근 재개발과 재건축 그리고 도시재생사업이 도시개발의 대세인데 강북 도심권이 쇠퇴기 싸이클을 거쳐 재개발로 다시 개발 초기로 태동하고 있습니다.

 

강북권은 위 도시계획 이론처럼 외곽에서 중심부로 리턴하여 개발되는 지역쯤에 해당된다고 할 수 있습니다.

 

그래서 필자는 향후 수십년 뒤의 장래를 위한 투자라면 이제 개발 초기로 태동하는 강북권에 투자하시는 것이 강남권보다는 낫다는 말씀을 자주 드립니다.

 

우리나라 국토 전체를 놓고 볼때는 1970년대~1980년대에 급속히 개발된 경부축 라인은 성숙기쯤, 1990년대 이후에는 서.남해안권에 국가적인 개발정책과 지원이 집중되다시피 했는데 이들 지역이 성장기에서 성숙기쯤으로 넘어가는 단계로 보입니다.

 

1980년대 후반엔 동북아 시대를 맞이하여 대중 교역을 염두에 두어 서해안개발계획, 서해안고속도로 건설, 인천국제공항 건설등 을 발표했습니다.

 

그로부터 20여년이 경과한 오늘날, 지난날을 되돌아 보면 서해안 라인 저 위의 인천에서 부터 시작하여 안산, 평택, 아산, 서산, 군산.장항, 목포 일대는 그동안 너무나 많이 발전했네요.

 

인생이든 국토개발이든 한쪽에 번이 있으면 또 한쪽에는 쇄가 있는 것 같습니다.

 

또 인생이든 국토개발이든 영원한 승자도 영원한 패자도 없는 것 같습니다.

 

필자는 개발은 역전에 역전을 거듭한다는 말을 자주 씁니다.

 

수십년간의 세월을 두고 강북에서 강남으로 강남에서 또다시 강북으로, 국토 경부축에서 다시 국토 서해안 일대로 개발은 역전에 역전을 거듭해 왔습니다.

 

1980년대 후반부터 서해안 일대가 번영의 길을 걸어 왔을때 동해안 일대는 세월의 뒷걸음질을 치고 있었습니다.

 

그러나 한번 개발의 패자가 영원한 패자가 아니라고 생각하구요.

 

1980년대 후반에 북방정책 즉 대북한, 대중국, 대러시아 정책이 거론되었는데 그동안 대중국 정책과 지리적으로 유리한 서해안 일대의 비약적인 발전만 있다시피 했습니다.

 

1980년대 후반에 대러시아 관련 부동산으로 강원도 동해시 일대 땅값이 들먹거린 적이 있습니다. 참고하시구요.

 

최근 동해안 일대의 개발이 심상치 않습니다.

 

경북 포항과 강원도 삼척을 잇는 동해중부선 철도가 얼마전에 착공에 들어갔습니다.

 

부산과 울산을 잇는 부산~울산간 고속도로가 올년말 개통할 예정이며 울산~포항~영덕~삼척 고속도로 건설도 계획되어 있습니다.

 

울산~KTX 신경주역~포항을 잇는 동해남부선도 내년에 착공할 계획이라고 합니다.

 

서해안엔 대표적 만 아산만이 동해안엔 대표적 만 영일만이 있습니다.

 

만을 끼고있는 지역은 공업단지의 적지이구요.

 

영일신항만이 건설되고 포항시 남구 동해면, 장기면 일원에 약300만평의 국가산업단지가 내년에 착공할 계획이랍니다.

 

이렇듯 동해안 일대는 서서히 개발의 채비를 갖추고 있습니다.

 

우리나라는 1960년대 월남특수, 1970년대 중동특수 그리고 몇년전에 중국특수로 한단계씩 성장했다고 할 수 있는데 지리적으로 우리나라 동해안과 가까운 러시아와의 활발한 일련의 협력이 이명박정부에서 이루어지고 있습니다.

 

최근 이명박대통령이 러시아 순방길에 올랐습니다.

 

이번 순방길에서 한.러 정상이 러시아 천연가스 도입을 추진하기로 합의했다고 합니다.

 

우리나라 동해안에서 북한을 경유 러시아 블라디보스톡에서 시베리아횡단열차를 타고 서유럽에 한국 기업이 진출한다는 원대한 구상이 아주 오래전부터 거론되어 왔습니다.

 

2008년 중국 북경올림픽을 치룬후 중국도 이제 성장기 시대에 진입하면 과거 우리나라가 1988년 88올림픽을 치룬 이후 고임금 체제로 들어갔듯이 중국도 이제 고임금 체제로 들어갈 수도 있다는 예상을 미리해야할 것 같습니다.

 

그렇게 된다면 중국도 이제 더 이상 매력적인 시장이 아닙니다.

 

우리나라는 과거 1960년대 어려울때는 월남특수에서, 1970년대 1.2차 오일쇼크에서는 중동특수에서, 그리고 또 중국특수에서 경제 돌파구를 찾았는데 이제는 미지의 나라(예를 들면 러시아)에서 또 다른 경제 돌파구를 찾아야할 때쯤으로 보입니다.

 

돌파구로써 이왕이면 지리적으로 우리나라 동해안과 가까운 러시아라면 더더욱 좋겠죠.

 

세계 정세가 변하고 경제협력 상대국도 시대 또는 국가 이익에 따라 변하고 있습니다.

 

거기에 따라 우리나라 국토개발 정책 및 개발 흐름도 변하고 있습니다.

 

이러한 여러가지를 종합하여 우리나라 국토 개발 전체를 놓고 볼때 이제 개발 초기 단계라고 할 수 있는 동해안 일대, 경북내륙 일대, 강원도 일대가 향후 너무나 매력적인 부동산시장으로 보이는군요.

 

개발은 역전에 역전을 거듭한다, 버려둔 자식이 효자 노릇한다, 수십년동안 잠들어 있던 한풀이 땅이 용틀임하면 무섭다는 말을 들려주고 싶네요.

 

끝으로 미지의 땅인 동해안 일대가 너무나 낙관적으로 보인다고 감히 말씀드리고 싶습니다.

 

 

1. 금리 인하 vs 금리 인상

저금리 시대의 성장 드라이브는 끝이 났다.

'저금리 시대 막이 내리다.' 세계적인 추세인것처럼 말하더니

지금 글로벌 신용경색으로 장기적 경기 침체가 예상되니

세계 각국에서 금리 인하 소식이 전해지고 있습니다.

우리나라도 10월 금통위에서 금리인하까지는 아니더라도

금리 인하 가능성을 시사할 것입니다.

경기 부양을 위해 금리인하를 올해가 가기 전에 0.5%정도

인하할 것이라고 합니다.

 

문제는 남아있는 인식입니다.

1억 대출금의 금리 1%당 100만원입니다. 월 8만원이 조금 넘습니다.

근래 소형평형 1억짜리 집의 수익율을 보면 1%가 아니라 10%이상입니다.

그럼에도 대출금리가 높아 앞으로는 집에 대한 투자 메리트는

떨어진다고 합니다. 제가 볼 때 앞으로 금리인하를 하더라도

현재의 이러한 인식이 집을 사려는 사람들의 선택에 영향을

줄것입니다.

 

이로인해 금리 인하를 단행하더라도 적지 않은 기간 부동산에 투자하려는

움직임이 둔하고 더딜것입니다.

이 기간에 실수요자와 발빠른 투자자의 선취매가 장기적으로 수익을 가져다

줄것입니다.

 

2. 중소형 vs 중대형

강북 소형평형 급등, 이로 인해 소형평형과 중대형평형간의 가격차이가 많이

좁혀졌습니다. 지혜로운 투자자라면 소형평형을 매도하고 이 시점에 갈아타기를

할것입니다. 소형평형이 더 오르기 위해서는 중대형 평형의 가격상승이 선행되어야

가능합니다. 즉, 정책적으로나 부동산 투자자의 전략에서나 소형평형의 매도와

중대형 평형의 매수로 시장의 분위기가 바뀔 것입니다.

 

현재 그러한 손바뀜이 활발하지 않은 이유는 금리에 대한 인식과 더불어

금융규제입니다. 주택 이외의 부동산은 담보 대출의 비율이 주택보다 더 높습니다.

주택에는 과도한 금융규제가 있습니다. 순기능으로 과도한 대출로 집값상승을

억제했다는 점입니다만, 현재 주택 경기 침제와 시장 기능 상실의 시점에서는

금융규제는 반드시 없어져야 하는 것입니다. 특히, 인플레이션을 억제하려는

금리 인상 카드가 유가가 하락세로 전환되고 환율의 안정이 확보되는 시점에

금리 인하로 바뀔 것이고 이로 인해 금융규제를 완화하였을때 발생하는

대출액 증가에 따른 금융비용이 감소하게 됩니다.

금리인하와 금융규제완화가 맞물리면서 시장을 활성화 하게 될것입니다.

 

3. 공급 정책 vs 수요 정책

현재 이명박 정부에서는 규제완화로 인한 집값상승의 부담을 안고 있습니다.

특히 촛불집회의 여파로 여론을 예의주시하면 정책을 펼치려고 합니다.

제가 볼때 그린벨트 해제나 신도시 추가 지정, 10년간 500만 처럼 공급 정책을

우선적으로 발표하는것이 그러한 여론을 의식한것이라 생각합니다.

이제 남아 있는 것은 수요를 늘릴 수 있는 정책일텐데,

금융규제는 앞서 말씀드렸고, 1주택자를 중요시 하는 3년 의무 거주는

부작용이 크기 때문에 어떤 형태로든 조정될 것으로 보입니다.

쉽게 말해, 3년 의무거주를 하지 않고 양도할 경우 보유기간에 따라 과세되는

양도소득세를 현행 50%,40%, ...에서 더 완화하는 쪽으로 풀 가능성이 있습니다.

즉, 보유만 하고 거주를 하지 않더라도 발생하는 양도소득세가 줄어든다면,

주택 시장을 활성화 하기 위한 투기수요가 아닌 투자 수요를 끌어들일 수 있게

됩니다.

추가적으로 다주택자의 양도세 중과세 폐지 혹은 완화가 빠른 시일내에 이루어져야 합니다.

광의 유동성이 계속 증가해서 지급준비율도 조정하고 여러가지로 유동성을 억누른게 몇개월

전입니다. 시중에 투자할 곳을 찾는 자금은 충분합니다. 다주택자 양도세 중과세를 완화하거나

폐지한다면 건설경기는 활성화 됩니다. 다만, 여론을 의식하기 때문에 지지부진할 것입니다.

 

4. 결론

-. 경기 침제로 인한 금리 인하

-. 금융규제 완화를 통한 시장 기능 회복

-. 공급 정책에 이은 수요 정책 전면적 개편

 

이런 수순으로 부동산 경기를 활성화 시킬 것입니다.

부동산 소유자의 투자 수익을 높여주는 것 이상으로

경기 활성화를 위해 부동산 경기는 살아나야 합니다.

만약, 정부의 규제완화가 제 시기를 놓친다면,

부자보다 서민에 더 큰 타격이 올것입니다.

 

집값이 하락하여도 서민의 내집마련은 현실적으로

불가능합니다. 집값하락의 시기에는 경기 침제시기이며

주식 시장도 하락하고 시장의 상인들은 장사가 안되 울상이 됩니다.

자산 디플레는 부동산에만 발생하는게 아니기 때문입니다.

우선적으로, 서민의 주거안정은 주택복지 관점에서

접근해야합니다. 저렴한 비용으로 주거문제를 해결해주고

경기 활성화를 통해 소득을 꾸준히 늘려주어야 저축을 하고

미래에 내집을 마련할 기회를 잡도록 정부가 복지차원에서 접급해야합니다.

현재 5억짜리 집이 3억이 되어도 서민의 내집마련과는

거리가 있다고 생각합니다.

강남 고가 아파트가 100억이되건 50억이 되건 그것은

자본주의 시장에 흔한 일입니다. 100억에 분양받아 50억으로 떨어지는 경우도

발생할 것입니다. 실제 알게 모르게 발생합니다. 다만, 언론에서 많이 오른 아파트를

주로 취급하기 때문에 모르고 있는것입니다.

서민은 강남에서 살고 싶어 하지 않습니다.

강남 집값을 잡으면 대리 만족은 느낄지 몰라도

현실적인 주거문제 해결은 강남에서가 아니라 그린벨트 풀어

공급하는게 더 현실적입니다.

녹지율 많이 거론하는데 친환경 아파트에 녹지율 높여서

건설하면 된다고 생가가합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

1989년 4월 1일날 종합주가지수는 1007.77 포인트 정점을 찍고 그후 대세 하락하기 시작했습니다.

 

증시와 부동산 2년 시차상 정확하게 1991년 상반기에 부동산 경기도 대세 하락기에 접어 들었구요.

 

마침 1991년 상반기는 분당신도시 아파트 입주 시점으로 새 아파트로 이사가기 위해 기존 아파트의 매물이 일시적으로 쏟아져 나오니 부동산 수요, 공급의 법칙상 공급이 앞서니 비로소 집값이 고개를 숙이기 시작했습니다.

 

1989년 4월 1일 이후 대세 하락하기 시작한 증시는 1992년 8월 21일 종합주가지수 456.59 포인트 최저점을 기록한 후 다시 그해 년말 대선이 있기 몇달전부터 서서히 상승하기 시작했습니다.

 

증시가 1989년 상반기~1992년 상반기까지 햇수로 4년 정도의 조정이 있었는데 대선이라는 호재를 안고 미리 상승한 것으로 보입니다.

 

1993년 8월 12일엔 김영삼대통령 긴급명령권 발동해 금융실명제를 전격단행했네요.

 

1992년 하반기부터 증시가 살아나기 시작하니 이번에도 어김없이 그로부터 2년뒤인 1994년 하반기부터는 부동산 시장이 꿈틀되기 시작했습니다.

 

그당시 부동산 경기 진원지는 개포 주공1단지로 기억됩니다.

 

개포 주공1단지가 부동산 경기의 불씨를 짚혔다는 얘기입니다.

 

이때 재건축대상 아파트가 우리나라 부동산 경기를 주도해 왔는데 IMF 이후 2000년대 초반에도 어김없이 강남 재건축대상 아파트가 국내 부동산 경기를 주도해 왔네요.

 

1994년말부터 강남 재건축대상 아파트가 우리나라 부동산 시장을 주도한 반면 1995년 1월 26일자 "바닷모래를 사용해 90년과 91년 사이에 건축된 분당등 신도시 일부 아파트에서 기준치 이상의 염분이 검출돼 경기도가 이 기간에 세워진 전체 신도시아파트를 대상으로 염분성분 정밀측정작업에 들어갔다"란 신문기사로 분당신도시 아파트 가격이 급격히 하락했습니다.

 

분당신도시 아파트는 이때 최저 가격을 형성한 것으로 생각됩니다.

 

1988년 노태우정권 출범때 서해안 일대 개발, 인천국제공항건설 등 대규모 국토개발 정책을 펼쳐서 그런지 김영삼정권에서는  대규모 국토개발사업은 자제하고 준농림지 개발 등 소규모 국토개발 정책을 펼쳤습니다. 

 

1995년도엔 강원도 남부 폐광지역의 경제회생과 국내관광산업의 활성화를 위해 1995년 12월 29일 "폐광지역 개발지원에 관한 특별법"을 제정하여 강원도의 태백시, 삼척시, 영월군, 정선군 등을 폐광지역 진흥지구로 지정하였습니다.

 

위 특별법으로 인하여 4개 시, 군의 지가 상승이 대단했구요.

 

그리고 1990년대 중반엔 부산 해운대구 신시가지 아파트를 대량 분양했는데 그당시 부산 사람들의 인식으론 해운대는 시내에서 너무나 먼거리이고 시내로 나올려면 교통 체증때문에 분양받기를 기피하여 초기 분양률이 20~30%대로 아주 저조하였습니다.

 

그 당시 서울에서 내려온 대형건설회사 분양직원들 말에 의하면 서울 사람들은 서울에서 아주 먼 거리인 분당, 일산신도시 아파트를 분양받기 위해 아우성이였는데 부산 사람들은 천혜의 자연조건인 해운대 신시가지 아파트를 선착순으로 분양받았으니 부산 사람들은 복에 넘치고 서울 사람들은 참 불쌍하다고 했습니다.

 

그 후 해운대는 부산 지하철2호선도 개통되고 또 얼마전 해운대 현대 아이파크가 전국의 이목을 끌 정도로 최고급 주거지로 탈바꿈했습니다.

 

1990년대 중반, 부산 사람들이 그렇게 기피하던 해운대구가 오늘날 부산 제1의 주거지로 우뚝 섰네요.

 

1990년대 해운대 신시가지 60평대 아파트 분양가가 1억 8천만원이었는데 현재 매매가 4억 5천만원, 전세가 2억 5천만원을 호가하니 참 격세지감을 느낍니다.

 

지방이라도 빼어난 입지의 신시가지 아파트는 언젠가는 빛을 발휘하니 그야말로 세월이 약이겠지요란 말이 실감나네요.

 

1992년 8월 21일날 종합주가지수 456.69 포인트 바닥을 찍고 상승하기 시작한 종합주가지수는 1994년 11월 9일 종합주가지수 1145.01 포인트 정점에 도달한 후 다시 대세 하락기에 접어 들었습니다.

 

1992년 8월 21일 다음날 부터 1994년 11월 9일까지 햇수로 3년동안 종합주가지수가 상승했는데 이때를 증시 소싸이클 시기라고 할 수 있고 반도체산업의 호황으로 삼성전자, 휴대전화의 발달로 한국이동통신(SK텔레콤의 전신) 주식이 장을 주도한 걸로 알고있습니다.

 

1994년 하반기에 수출 대표주라고 할 수 있는 반도체관련주가 하락 조짐을 보이니 상대적으로 이번엔 부동산 경기가 오기 시작하네요.

 

정확하게 증시와 부동산 경기 2년 시차입니다.

 

1994년말부터 오기 시작한 부동산 경기 소싸이클이 대충 1996년도까지 이어진 걸로 기억됩니다.

 

1995년 7월부터 실시키로 한 부동산 실명제로 부동산 경기의 발목을 잡은 측면도 있습니다.

 

1997년은 대선이 있은 해입니다.

 

1997년 하반기부터는 부동산 경기 대싸이클이 오는 시기였지만 안타깝게도 1997년 11월 21일날 IMF 구제금융을 신청하기에 이르러 통상 10년만에 오는 부동산 경기 대싸이클이 여지없이 깨졌습니다.

 

IMF로 인하여 1998년 6월 16일엔 급기야 종합주가지수가 277.37 포인트까지 추락했습니다.

 

처참한 한해였네요.

 

1998년 5월 22일엔 분양화 자율화, 양도세 한시 면제, 토지거래 허가.신고제 폐지, 분양권 전매 한시 허용을 골자로 한 주택경기활성화대책을 발표했습니다.

 

부동산 투자에 성공하려면 정책(활성화대책)을 거스르지 마라라는 격언이 있는데 이때 부동산을 구입한 사람은 훗날 엄청난 부를 축적했습니다.

 

IMF가 터진 후 고층아파트의 경우 엘리베이터를 가동 할 수 가 없어 고층까지 걸어가야 하고 기름 보일러를 연탄 보일러로 대체해야 한다는 등 비관적인 말이 파다하게 퍼졌습니다.

 

1979년 10월 26일 박정희대통령 서거 이후 IMF로 20여년만에 국가경제 위기가 닥쳤는데 다행히 금 모으기 운동 등 국민의 슬기를 모아 IMF 국가비상사태를 헤쳐나가기 시작했습니다.

 

한편의 드라마이며 위기는 위기가 아니라 위기는 곧 기회다가 되었습니다.

 

증시 전문가들은 2009년쯤 코스피지수가 3000 포인트까지 갈 것이라고 예측하고 있는데 3000 포인트를 간다고 가정하면 1998년 6월 종합주가지수가 300 포인트 아래에서 출발하여 2009년쯤 코스피지수가 3000 포인트까지 가게되면 무려 10배 이상 상승하게 되네요.

 

증시와 비례하여 부동산 역시 대단한 가격 상승이 있었고 현재 가격 상승 진행 중에 있습니다.

 

IMF로 인하여 부익부, 빈익빈 양극화 현상만 초래되었네요.

 

양극화가 해소되는 그날을 간절히 기다리겠습니다.

  

과거를 알아야 미래 예측이 어느정도 가능하다고 믿고있으며 이상 1990년대 부동산 투자 이야기입니다.

 

 

재테크맨 투자클럽 : http://cafe.daum.net/tooojaaa
위 필자 이주호가 운영하는 카페입니다.

투자에 대한 문의는 위 카페로 하시기 바랍니다.