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[스크랩] 2007년 9월 이후 뜨는 부동산은? |부동산노트
2007-08-16 17:55
http://blog.drapt.com/ymsbb/81187254557239 
출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=457
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[스크랩] 3억원 이하, 대출로 내집마련하기 |부동산노트
2007-08-16 17:53
http://blog.drapt.com/ymsbb/81187254403301
출처 : 닥터아파트 > 시장 동향분석
원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=5&menu_key=25&uid=85910
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2007년 8월 1일부터 제2금융권의 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화된다. 대상은 3억원 초과 아파트.
반면 3억원이하 아파트 중 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하일 경우 DTI가 55%에서 최대 70%까지 적용돼 3억원 초과 아파트 보다는 대출 가능 비율이 높다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 7월 현재 수도권에서 매매가가 3억원 이하면서 전용면적이 85㎡ 이하인 타입을 조사한 결과 1만8백83개로 집계됐다. 이중 서울, 경기, 인천 순으로 아파트를 추천한다. <8월 1일 시행되는 제2금융권 DTI 적용안>
▶ 서울 서울은 강북구, 강서구, 구로구 등 서울 외곽지역으로 눈을 돌리면 매입할만한 곳이 아직 남아있다. 강북구는 번동, 수유동, 우이동 일대 단지에서 전용면적 85㎡, 3억원 이하를 찾을 수 있다. 번동 한진해모로 109㎡(33형)이 2억9천만원이다. 20층 4개동 4백30가구 79~155㎡(24~47형)로 이뤄진 단지로 98년 입주했다. 서울지하철 4호선 미아삼거리역에서 차로 10분 거리. 번동초등학교가 걸어서 5분 거리에 있고 강북문화정보센터가 가깝다. 수유동 극동 105㎡(32형) 역시 2억7천만원이다. 5~15층 7개동 5백74가구 단지로 79~185㎡(28~56형)로 이뤄져 있다. 1990년 입주했고 서울지하철 4호선 수유역에서 차로 10분 거리. 인수초등, 인수중이 걸어서 3분 거리에 있고 북한산이 가깝다. 강서구에서는 화곡동 미성을 추천할 만 하다. 13층 3개동 2백28가구 95~148㎡(29~45형)로 87년 입주했다. 서울지하철 5호선 까치산역에서 걸어서 5분 거리. 지난해 서울 4차 뉴타운 후보지로 꼽히면서 한차례 들썩였으나 현재는 조용한 상태. 109㎡(33형)가 2억7천만원이다. 구로구는 개봉동, 고척동, 구로동 등으로 접근할 수 있다. 이중 95년 입주한 개봉동 삼환은 21~25층 6개동 7백11가구로 85~142㎡(26~43형)로 이뤄져 있다. 이중 109㎡(33형)가 2억8천만원. 서울지하철 1호선 개봉역에서 걸어서 5분 거리. 개봉초등, 경인중, 개웅중, 경인고, 우신고로 통학할 수 있고 애경백화점, 경방필백화점, 신세계백화점, 롯데백화점 등을 이용할 수 있다. 구로동 구로현대는 10~15층 5개동 5백91가구 단지로 76~115㎡(23~35형)로 이뤄져 있다. 91년 입주. 이중 99㎡(30형)가 2억7천만~3억원이다. 서울지하철 2호선 대림역에서 걸어서 7분 거리. 신도림역 주변 개발에 따른 동반 상승이 예상되는 단지다. 노원구에서는 입주 3년 이내의 새아파트도 3억원 이하로 찾아볼 수 있다. 이중 상계동 대망드림힐은 12~18층 1개동 2백16가구 단지로 89~128㎡(27~39형)로 이뤄져있다. 2003년 6월 입주한 비교적 새아파트로 지하철 7호선 수락산역에서 걸어서 3분 거리. 노원초등, 수락초등, 노일초등, 노일중, 청원고로 통학할 수 있다. 월계동 동원베네스트는 8~14층 5개동 2백5가구 72~105㎡(22~32형)으로 이뤄진 단지다. 2005년 3월 입주했다. 서울지하철 1호선 월계역에서 걸어서 3분 거리. 연지초등, 녹천중, 월계중, 염광여중, 월계고로 통학 가능하고 홈에버, 세이브존, 2001아울렛 등을 이용할 수 있다. 105㎡(32형)가 2억9천만원. 성북구는 돈암동 현대 109㎡(33형)가 2억4천만~2억9천만원이다. 11~15층 6개동 6백19가구로 26~109㎡(17~33형)로 이뤄져있다. 91년 입주한 단지. 서울지하철 4호선 길음역에서 걸어서 3분 거리며 내부순환로도 인접해있다. 개운초등이 가깝고 걸어서 10분 거리인 현대백화점을 이용할 수 있다. 이밖에도 신정뉴타운 내에 포함된 양천구 신월동 신도브래뉴1차는 99㎡(30형)가 2억8천만원이다. 2004년 입주했고 서울지하철 2호선 신정네거리역에서 걸어서 10분 거리. 은평구 신사동 현대1차도 109㎡(33형)가 2억8천만원이다. 서울지하철 6호선 새절역에서 걸어서 7분 거리로 이마트, 홈에버가 가깝다. ▶ 경기도 경기도 평(3.3㎡)당 매매가는 9백1만원으로 과천시(3천4백68만원), 군포시(1천2백37만원), 용인시(1천2백36만원), 성남시(1천2백30만원), 의왕시, 하남시, 안양시, 구리시 등을 제외하면 대부분이 3.3㎡당 1천만원 이하다. 따라서 국민주택규모를 3억원 이하로 매입할 수 있는 곳은 많다. 경기도에서는 고양시, 광명시, 수원시, 의정부시 등 서울 접근성이 좋고 대중교통 이용이 수월한 곳에서 매입하자. 고양시는 탄현동, 토당동 일대 국민주택규모 아파트가 2억~3억원의 시세를 형성하고 있다. 이중 탄현동 동문1차 109㎡(33형)가 2억8천만원, 토당동 대림1차 112㎡(34형)는 2억7천만원이다. 광명시 철산동 광복현대 105㎡(32형)는 2억8천만원이다. 9~23층 7개동 8백41가구로 82~105㎡(25~32형)로 이뤄져있다. 98년 입주한 단지로 서울지하철 7호선 철산역에서 차로 10분, 경인선 개봉역, 구일역에서는 차로 5분 거리다. 광명북초등, 광명북중, 광명북고로 통학할 수 있고 애경백화점, 이마트, 세이브존이 가깝다. 구리시 인창동 한진그랑빌은 14~25층 8개동 9백53가구 79~105㎡(24~32형)로 이뤄진 단지다. 2001년 입주했고 인창초등, 동구초등, 동구중, 인창중, 삼육중이 가깝다. LG백화점, 롯데마트, 구리농수산물센터, 한양대부속병원을 이용할 수 있고 왕숙천 조망이 가능하다. 구리인터체인지에서 차로 5분 거리. 105㎡(32형)가 2억7천만원이다. 남양주시 호평동 효성백년가약 105㎡(32형)도 2억6천5백만원이다. 2004년 9월 입주했다. 올 상반기 가장 가격 상승폭이 컸던 의정부시는 신곡동 상록아이파크 109㎡(33형)가 2억5천만원선. 수원 망포동 벽산e-빌리지 105㎡(32형)가 2억8천만원. 2002년 7월 입주한 단지로 2011년 개통 예정인 분당선 방죽역에서 차로 5분 거리다. 용인시 공세동 벽산블루밍 102㎡(31형)과 모현면 신안인스빌 105㎡(32형)도 2억8천만원 정도면 매입할 수 있다. ▶ 인천광역시 인천은 3.3㎡당 매매가가 6백46만원으로 모든 구가 3.3㎡당 1천만원을 넘지 않는다. 인천에서는 송도국제도시 개발, 인천지하철 1호선 연장계획, 동춘1, 2구역 개발 등의 호재가 있는 연수구 동춘동, 연수동 일대를 추천할 만 하다. 동춘동 한양1차 109㎡(33형)가 2억4천만~3억원이다. 94년 입주한 단지로 인천지하철 1호선 동춘역에서 걸어서 3분 거리다. 이밖에도 선학동, 연수동 옥련동 등도 인천아시아대회의 수혜로 꼽히면서 시세가 상승하고 있는데 이들 단지도 3억원 이하로 매입할 수 있다. <3억원 이하 내집마련 추천 단지> (단위: 만원)
※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환산한 값으로, 실제 공급면적과 다를 수 있습니다. |
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[스크랩] 소강상태에서의 내집마련 유의점 |부동산노트
2006-10-10 11:16
http://blog.drapt.com/ymsbb/81160446588888
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28989
시장이 상당한 기간동안 소강상태로 접어들면 매도자나 매수자 모두의 심리가 불안해진다.
이러한 때 매도나 매수 동기를 유발하는 강력한 악재나 호재가 터지거나 매수심리를 부추키는 논리들이 전개되면 인터넷의 영향력이 커진 요즘에는 상당히 빠른 시간에 쏠림현상이 나타나는 것을 흔히 볼 수 있다.
이러한 때 특히 내집마련 초보자들은 쉽게 그 쏠림현상에 이끌려 가는데 그 상황이 원하는 방향으로 전개된다면 다행이지만 그렇지 못할 경우에는 가장 큰 피해자가 될 수도 있음에 이러한 때에 내집마련 유의할 점 몇가지를 언급해 본다.
첫째, 소강상태에서는 앞서가지 마라.
소강상태라는 것은 그 시장이 상승장이 될런지? 하락장이 될런지? 방향을 잡지 못한 것을 말한다.
상승과 하락은 그 누구도 알 수 없는 것인데도 사람들은 쉽게 그 방향을 예견하기도 하는데 거기에 그럴싸한 논리까지 무장하면 초보자들은 절대적인 신뢰를 보낼 수밖에 없게 된다.
달리는 말에 채찍질하듯이 시장에 발을 담그려고 애닳아 있는 분위기에서 그 시장을 달궈줄 논리가 전개된다면 제일먼저 발을 담그는 사람들은 초보자가 되는 것이다. 어느 정도 시장을 객관적으로 볼 수 있게된 사람들은 그러한 논리를 여과할 능력이 있지만 초보자들은 그렇지 못한 경우가 많다.
특히 지금의 현실은 상승을 예견하는 논리가 절대적인 신뢰를 받을 수밖에 없는데, 그것은 신화처럼 되어버린 '부동산 불패론'이 받쳐주고 있기 때문이고, 그것이 지금껏 성공적으로 이어져 왔기 때문이기도 하다.
정부가 아무리 강력한 가격 억제정책을 시행하더라도 조금만 시간이 지나면 부동산은 올라주었기 때문에 이러한 소강상태가 하락에 대한 두려움을 주기보다는 상승에 대한 기대감을 부풀려주는 상황에서 상승논리는 상당한 어필을 받을 수밖에 없는 것이다.
그러나 상승이 아무리 대세였을지라도 단기적인 하락장은 있기마련인데 이러한 것을 염두해두지 않고 무조건 상승에 올인하는 것은 극히 염려스러운 일이 아닐 수 없는 것이다.
- 최근의 예를 보면 2003년 10.29 대책 이후의 2005년 봄까지의 어느정도 장기간의 하락 기간이 있었는데, 2003년 여름 급상승 장 이후 가을에 꼭지점에서 매수한 사람들은 1년 반 동안 극심한 고통의 기간을 보내었고 사실상 그 기간을 버티지 못하고 손절매한 사람들(대부분이 막대한 대출을 안고 매수한 사람들)은 현재 다시 재상승한 가격대를 바라보며 가슴을 찢고 있을지도 모르겠다 -
이러한 소강상태에서 상승이나 하락을 예견하고 시장에 뛰어드는 것은 초보자의 영역이 아니다. 그것은 고수의 영역이고 자기자본을 가진 비교적 여유롭게 시장을 진입할 수 있는 사람들의 영역이다.
그들에게 앞서가는 것은 위험부담을 안고 있지만 고수익도 보장하는 것이기 때문이다. 그러나 그 예견이 반대로 될 경우에도 장기적으로 버틸 여유가 있어야 된다는 것이 선제조건이다.
그렇기 때문에 이러한 준비가 되어있지 못한 초보자들이 소강상태에서 앞서가는 것은 상당한 위험을 안고 있는 것임을 알아야 한다.
초보자의 영역은 시장이 상승이나 하락으로 방향전환을 한 후에 적극적인 의사결정을 하는 것이다. 그것을 판단하는 것이 차라리 지금과 같은 상황에서 위험에 베팅하는 것보다는 안전하고 쉽다.
가장 좋은 방법은 중개업소와의 관계를 돈독히 하여 자신이 매매할 물건에 대한 정보를 수시로 체크하는 것이다. 그러한 매물의 거래상황만 주시하더라도 시장의 변곡점을 알 수 있다.
또 다른 방법으로는 조금 구태의연하더라도 언론을 이용하는 것이다.
언론에서 집값의 방향전환에 대해 통일적으로 기사화할 때에는 시장이 방향을 완전히 잡은 것이라고 신뢰해도 된다.
그리고 이러한 때도 머뭇거리지 말고 의사결정만 빨리하면 절대로 늦지 않는다. 의외로 시장에는 둔감한 매물들도 많이 있다.
둘째, 소강상태에서 저평가된 물건을 찾는 것은 위험한 발상이다.
시장이 조용해지면 심리가 불안해지는 매수자들은 값이 싼 곳을 찾아나서게 마련이다. 여기에 함정이 있을 수 있다.
소위 저평가라는 개념은 아전인수격으로 해석되기 마련이다. 이러한 모호한 기준의 저평가 개념을 가지고 그동안 오르지 않았다거나 어떤 호재로 인해 이젠 올라야되지 않을까하는 기대감으로 매수를 한다는 것은 소강상태에서 초보자가 할 행동이 아니다.
그것은 소위 투기적인 마인드를 가진 사람들이 하는 행동이다.
물론 초보자도 자신의 행동에 책임을 지는 것이므로 대박을 맞을 수도 있지만, 반대의 경우의 그 고통의 시간은 초보자에겐 상당히 감당키 어려운 시기가 될 수 있는 것이다.
부동산이 아무리 불패라고 하더라도 부동산 시장의 제반변수가 하도 많아서 초보자(특히 대출을 안고 매수하는 초보자)들에게는 그 불패라는 신화가 철썩같이 적용되지 않기 때문이다.
저평가물건이 있다면 그 물건은 소강상태에서 사는 것이 아니라 상승시에 포착하여 매수하는 것이 정석이다.
왜냐하면 아무리 저평가 물건이라고 해도 상승초기에 시장을 주도하지는 못하는데 시장의 주도주는 항상 블루칩이나 폭발적인 호재를 안고 있는 - 과거의 재건축, 지금은 재개발 - 곳이 되는 것이지 저평가 물건은 항상 상승의 뒤꽁무니를 따르기 때문이다.
결국 이러한 소강상태에서 고수들은 웬만하면 저평가라고 하는 물건들은 매수하지는 않는다. 그들은 블루칩에서 급매물을 노리거나 희소가치에 베팅을 하며 항상 시장은 그러한 베팅이 있은 후에는 그러한 물건부터 상승을 시작하는 것이다.
결국 심리가 불안해진 초보자들이 소위 저평가 논리에 현혹되어 시장에 쉽게 발을 담그게 되는 것이다.
고평가(?) 지역은 언감생심 뛰어들 수 없는데 저평가된 곳이 향후 오른다는 이러저러한 논리에 전적인 동의를 하며 용기를 얻고 너도 나도 저평가라는 곳의 물건을 소강상태에서 용감하게 매수를 하는 것이다.
그 이후에는 아무도 모른다. 또 부동산 불패가 신화가 되어 올라준다면 매수자 모두가 행복하겠지만 그 반대의 경우에는 소위 저평가라고 하는 지역이 먼저 하락의 거보를 내딛게 된다는 것을 그 누가 감지할 수 있을까?
소위 저평가란 곳은 주로 어느 정도 호재(예를들면 전철개통이나 도로개설 등으로 교통상황이 호전된다거나, 인근에 신도시나 택지개발지구가 들어서는 경우 등)가 있기에 설득력이 있다.
실제 시장이 상승장일 경우에는 강한 시세분출을 할 수 있는 여건도 충분하다. 그러나 이것 또한 시장이 하락이나 장기간 소강상태로 접어들면 전혀 영향력을 발휘하지 못한다.
초보자가 매수하기 좋은 물건은 물론 저평가 물건이지만 그 매수시기는 지금과 같은 소강상태가 아니라 시장이 상승장으로 접어들어서 블루칩이나 옐로우칩지역의 물건을 찾기가 어려워질 때이다.
그때부터 소위 저평가 물건이 움직이기 시작하는 것이다. 그 때 신속한 의사결정으로 매수하면 되는 것이다. 아직 방향을 잡지 않은 상황에서 장미빛 전망만 보고 베팅하기에 지금의 시장상황이 그리 좋아보이지는 않다.
세째, 소강상태에서는 정부정책에 맞서지 마라.
정부정책으로 인해 소강상태가 길어지면 정부정책에 대한 불만의 소리가 높아지게 된다. 그러한 때에 정부가 취하는 자세를 예의주시할 필요가 있다. 시장의 힘이 정부정책을 이길 수 있다고 생각하면 오산이다.
정부가 취하는 일련의 부동산 정책들이 지금껏 실패를 거듭했다고는 하지만 그러한 시행착오 끝에 계속이어지는 정책들이 시리즈로 쏟아져 나오고 있다.
이러한 정책들을 무시하고 앞서간다는 것은 초보자의 영역이 아니다. 소강상태에서도 주목할 만한 정부의 정책들이나 의지가 표명된다면 초보자는 시장을 더 지켜보아야 하는 것이다.
반대로 이러한 소강상태로 인해 여론이 들끓고 거기에 정부가 정책의 완화를 표명하는 일련의 조치들이 나오게 된다면 시장은 방향전환의 시기가 될 수도 있다.
지금의 상황을 보면 정부가 최근 실거래가 공개방침을 강화하는 자세 하나만 보더라도 정책의 완화보다는 강력한 의지를 느끼게 하기 때문에 시장을 좀 더 지켜보아야 하는 것이다.
시장초보자들에게 있어서 소강상태는 기회이자 위험이다.
그 소강상태에서의 선택을 어떻게 하느냐에 따라 참으로 많은 것이 변할 수도 있기 때문에 참으로 소중한 시기이기도 하다.
아무쪼록 이 글이 시장초보자들에게 현명한 선택을 하는데 참조가 되었으면 하는 바램이다.
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