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[스크랩] 지금 비수기를 놓치면 통탄합니다. |부동산노트
2007-04-19 08:52
http://blog.drapt.com/ymj1110/81176940371125 
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30391
★지금 비수기를 놓치면 통탄합니다.★
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[스크랩] 투자 고수가 되는 가장 빠른 길 |부동산노트
2007-04-19 08:40
http://blog.drapt.com/ymj1110/81176939638438
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30352
M씨는 지금으로부터 십여년이 더 된 과거에, 한 부동산 전문가로부터 컨설팅을 받았다. 그전부터 부동산에 관심을 가지고 있었고, 부동산 투자를 해야된다는 생각을 했지만, 직장에 다니고 있었기 때문에 시간 내기가 힘들었다.
그래서 투자가치가 있는 부동산을 찾는다는 것에 한계가 있다고 판단이 되었는데, 마침 괜찮은 전문가를 발견해서 과감하게 거액의 돈을 들여 컨설팅을 받고 부동산을 매입했다.
그리고 10여년이 흘렀다. 그 부동산은 대박이 났을까? 거액을 들인 보람이 있었을까? 안타깝게도 결과는 그렇게 되지 못했다.
M씨는 좀 억울한 생각이 들었다. 한마디로 본전 생각이 났다. 아니, 본전 생각을 넘어서 손해봤다는 생각마저도 들었다. 물론 사기를 당했다거나 크게 손해를 봤다는 것은 아니다. 분명 이익을 봤다.
하지만 그때 그 부동산을 매입함으로써 더 큰 이익을 볼 수 있는 것을 놓쳤다는 것을 알게 된 것이다. ‘차라리 그때 그 전문가를 만나지 않았더라면 더 좋은 투자를 했을텐데…’
그가 그런 생각을 하게 된 것에는 이유가 있었다. M씨는 그 이후로 부동산투자에 대해서 더 많은 관심을 갖게 되었고, 결국엔 컨설팅을 받던 그가 부동산 전문가가 되는 놀라운 일마저 일어났기 때문이다.
너무 많은 것을 알게 되다보니, 당연히 당시에 더 높은 투자가치가 있었던 것이 무엇이었는지 알게 되었고, 그러다보니, 과거에 했던 자신의 투자는 상대적으로 초라하게 느껴졌던 것이다.
그러나 그렇게 느끼던 M씨가 이제는 다시 그 부동산 전문가에게 고마운 마음을 갖게 되었다. 왜일까?
두가지 측면에서다. 첫째, 수익만 보자면 당시 그 부동산을 선택한 것은 좀 모자란 감이 있었지만, 만약 그 전문가를 만나지 않았더라면 분명 매입에 대한 결정을 하지 못했을 것이고, 결국에 더 좋지 않은 결과를 가져왔을 것이라는 사실을 알았기 때문이다.
둘째, 어쨌든 본인의 돈을 들여 투자를 했기 때문에 부동산에 더 깊은 관심을 가지게 되었고, 그 관심이 결국은 그를 부동산 전문가로 만들어줬다는 것을 알았기 때문이다.
짐작했겠지만, M씨는 필자다.
필자에게 오는 많은 사람들은 거의 모두 정답을 듣고 싶어서 찾아온다. 하지만 투자에 정답이 없다보니, 반 정도는 필자의 대답에 답답함이 가시지 않는 표정을 짓는다. 그 마음을 잘 안다.
그들은 결정하는 것이 너무 힘들다. 때로는 두려움 때문에, 때로는 더 나은 것을 찾고자 하는 욕심 때문에 힘들다. 그런 사람들은 결정을 하지 못하고, 늘 망설이고 세월만 보낸다. 그리고 또 후회한다. 그리고 또 찾아오고, 또 결정하지 못하고, 또 후회한다.
그렇게 결정을 하지 못하겠으면 공부를 하라고? 그럼 도대체 투자에 대해서는 어떻게 공부해야하는건데? 어떻게 공부해야할까? 어떻게 공부해야 효과가 있는 것이고, 어떻게 공부해야 성공적인 투자자의 대열에 끼어들 수 있는 것일까?
발품을 팔아라, 전문가를 이용해라, 신문을 스크랩해라.. 등등 많은 지침이 있다. 모두 다 맞는 말이다. 하지만 정말 공부의 효과를 높이고 싶다면 가장 먼저 해야할 것은, ‘실천하는 일’이다. 그게 가장 공부의 효과를 높이는 방법이고, 투자의 고수가 되는 가장 빠른 길이다.
본인의 돈을 쏟아부어봐야, 그때부터 투자의 I.Q는 팍팍 올라간다. 공포에 질려보기도 하고, 계약 후 밤잠을 못자보기도 하고, 불쑥 불쑥 불안한 생각에 몸서리를 쳐보기도 하고, 내가 원하는 방향으로 정책을 이끌어가지 않는 정치인들에 대해 분노도 터뜨려보고, 한반도를 불안하게 만드는 북한에 야속함을 가져도 보고, 저 멀리 두건 쓰고 쓰는 사람들이 유가를 올린다는 말에 허탈함도 가져보고….
그런가하면, 타오르는 희망감에 벅찬 감정을 주체하지 못하기도 해봤어야 투자의 감이 살아나는 것이다. 그러려면 탁상공론으로는 백날 가봐야 발전이 없다. 해봐야한다. 그것만이 투자감각을 키우는 가장 빠른 길이다.
다시 처음으로 돌아가보자. 필자가 10여년이 더 지난 그 시절의 전문가에게 감사하는 이유는 바로 그것이다. 필자는 ‘해봤기 때문에’ 부동산 전문가가 된 것이다. 돈도 없던 시절이었지만 어쨌든 해봤기 때문에 관심도 더 생기게 되고, 감각도 좋아지게 된 것이다. 좀 극단적인 케이스이지만 부동산 전문가까지 되었다.
그럼 무조건 저지르란 말인가? 그러다 망하는 사람이 무수히 많던데… 그래서 워렌버핏 같은 사람은 자신이 잘 이해할 수 없는 사업을 하는 회사에는 단 한주도 투자하지 않는다고 하지 않았던가? 그런 신중함이 있어야하고, 그 정도로 알 때까지 배우도록 해야 하는 거 아닌가?
그렇다. 실제로 워렌버핏은 2000년 초반에 IT주의 열풍이 불었을 때에도 소신을 굽히지 않고 단 한주도 매입을 하지 않았다. 이것으로 인해 워렌버핏은 많은 비웃음을 샀다. 시대가 변했음을 전혀 인지하지 못한다느니, 구시대의 케케묵은 전략만을 고집한다느니 하는 비웃음이었다. 하지만 이런 비난은 세월이 지나 거장에 대한 존경심을 더욱 심화하는 것으로 변하고 말았다. 그의 투자철학은 이렇게 더욱 빛나게 된 것이다.
얼마나 멋진 자세인가?
하지만, 그런 그 역시도 그런 배움을 얻고, 어떠한 유혹에도 굽히지 않는 투자철학을 견지할 수 있었던 비결은 바로 11살 때부터 주식을 직접 ‘사보았기 때문’이다. 11살때부터 그런 배움과 철학을 가지고 주식투자를 한 것은 아니었다. 하다보니깐 그런 철학이 생기게 된 것이다.
해봐야한다. 여기서 해본다는 것은 ‘복권을 사야 복권에 당첨되지’ 라고 말하는 차원만은 아니다. 해본다는 것은 가능성을 높인다는 의미도 있지만 더 큰 의미는 배움에 있다. 배우기 위해서 해보는 것이다. 해보는 것이 가장 빨리 배울 수 있는 길이기 때문이다.
하지만 무조건 저질러서는 안된다. 해보긴 하되 다음 두 가지 사실을 분명히 인식하고 하면 좋을 것이다.
첫째, 자신의 지식 수준에 맞게 해라.
초짜가 엄청난 수익이 나는 물건을 잡으려고 한다든지, 틈새시장을 발견하려고 한다든지 하는 것은 무모한 짓이다. 시간만 가고, 사기꾼에게 당할 가능성이 높다. 지식이 부족하면 지식이 부족한 것을 인정하고, 가장 안전한 것을 해야한다.
부동산이라면, 역세권의 대단지에다, 지역의 중심에 있는 아파트, 이것만 하면 된다. 이게 가장 쉬운 것이고, 가장 안전하다. 안전하다고 해서 수익이 적게 나는 것도 아니다. 주식이라면, 삼성전자, 포스코, SK텔레콤, 롯데칠성, 태평양, 농심 같은 주식만 사는거다. 다른 주식은 쳐다도 보지 않는 것이다. 그러다가 지식이 점점 쌓이고, 자신이 생기면 틈새도 찾는 것이고, 더 수익이 높은 것을 찾아가는 것이다.
둘째, 자신이 감당할 수 있는 범위의 자금만 운용해라.
주식은 그 속성상 부동산보다 더 위험하다. 그렇기 때문에 자금운용에 있어서도 조금 더 신중할 필요가 있다. ‘얼마까지 손해를 봐도 내가 감당할 수 있을까’ 라는 계산을 해보고 투자를 시작해야할 것이다. 부동산은 손해는 별로 없지만 장기간 자금이 묶일 수도 있다. 그렇기 때문에 이렇게 생각하는 것이다. ‘내가 얼마까지 자금이 묶여있어도 감당할 수 있을까?’
그러다 자신이 생기면, 모든 자금을 투자할 수도 있고, 대출을 일으켜 투자할 수도 있고, 더 높은 이자의 대출까지 감당하면서도 투자할 수 있는 경지에 이르게 된다.
실천을 하는 것에 있어 구체적인 방법은 본인들이 정할 일이다. 전문가의 도움을 받든, 독학을 하든, 주위의 고수들을 찾아다니든, 독서를 하든… 하여간 그 모든 것에 있어 책임은 본인이 져야하고, 뭐가 가장 나은 방법이라고 말할 수 있는 것도 없다. 중요한 건 어쨌든 실행하는 것이다.
필자는 얼마전에 그림을 하나 샀다. 그림 애호가에게는 죄송한 말이지만, 그림에 깊은 조예가 있거나, 그림이 좋아서 산 것이 아니다. 투자로 샀다. 처음에는 필자도 ‘투자전문가인데, 많이 공부해서 투자가치가 높은 그림을 사야지’라고 했는데, 다른 일들이 바뻐 자꾸만 뒷전으로 밀려났다. 그래서 전문가의 추천을 받아서, 감당할 수 있는 자금 수준에서 과감하게 매입을 했다. 그런데 필자가 사자마자 아트펀드가 뜬다고 한다. 그리고 우리나라 미술가들이 저평가 되었다고 한다. 세계적으로 진출할 수 있는 작가들이 많아질거라고 한다. 또 대중들이 미술품에 대한 관심이 많아져서 앞으로 계속적으로 미술품 가격이 올라갈거라고 한다. ‘역시 나의 판단은 뛰어나!!’ 그러나 필자가 타이밍을 잘 맞춘 게 아니라 스스로 미술품을 사고나니깐 그때부터 그런 기사가 눈에 들어왔던 것이라는 것이 여러 전문가들의 진단이다. |
2007-04-19 08:35
http://blog.drapt.com/ymj1110/81176939331655
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30387
서울에 있는 각 '구'를 표시해보자. 강남구, 서초구, 송파구는 어디쯤에 있는가? 그리고 영등포구는? 은평구, 노원구, 성북구의 위치까지 한번 그려보자.
25개의 구가 서울에 있는데 지금까지 필자가 강의를 하면서 많은 수강생들에게 시켜보면 20개 이상의 '구'를 표시할 수 있는 사람을 본적이 없었다.
지방에서 거주하는 독자들도 마찬가지이다. 본인이 살고 있는 도시나 도의 행정구역상 위치도를 한번 그려보는 것이다.
아마 예상보다 쉽지 않다는 걸 알수가 있을 것이다. 대략적으로 서울시에 있는 각 '구'를 표시했다면 그 다음에는 지하철 노선도를 그려보자.
역시 대략 어느 방향에서와서 어느 방향으로 올라가는지 나름대로 그려보도록 하자.
우선 지하철 1호선은 어떻게오는가? 그리고 서울의 어디를 어떻게 가로질러서 어느 방향으로 지나가는가?
그리고 2호선…3호선…4호선…5호선…6호선…7호선…8호선…..앞으로 개통될 9호선까지 한 노선 한 노선 그려나가 보자.
그 다음에 각 노선별 환승역(갈아타는 역)이몇 개나 나오고 있고 어느 역이 환승역인지 한번 살펴보도록 하자.
지금부터 머리가 아파오며 포기하고 싶은 마음이 많이 들 것이다. 독자들의 그림 또한 점점 유치원생들의 어설픈 그림이 되어가고 있을 것이다. 마치 제대로 그리고 싶은데 쉽게 그려지지 않은 유치원생들의 그림처럼 삐뚤삐뚤 그림이 그려지고 있을 것이다.
독자들 앞에 놓인 그림이 바로 여러분들의 부동산에 대한 현재의 모습이다.
'난 부동산에는 자신 있어..공부도 많이 했다구? 왠만한 부동산 책은 다 읽었고 이름 있는 아파트는 거의 한번씩 가서 보기도 하고 연구도 했다구…'
'부동산 뭐 별거야? 유망지역이 어딘지 뻔히 아는데…숨죽이고 기다리고 있다가 급매물 나오면 낚아채면 되지 않나?'
이렇게 얘기들을 많이 하는데 이런 사람일수록 위에서 필자가 주문한 그림 그리기의 결과가 좋게 나오지 않는다.
지하철 1호선부터 9호선까지 그림을 그렸다면 이번에는 그 위에 내부순환도로를 그려보자.
그 다음에는 외곽순환도로 다시 제2외곽순환도로를 표시해보자.
역시 그 범위나 지나가는 지역이 사람마다 다를 것이다. 왜 이런 결과가 나오는 것일까?
아마도 대략적인 아웃라인만 알다 뿐이지 구체적인 부동산 위치 별 파악은 거의 안하고 있다는 얘기이다.
이번에는 서울시 인근의 각 개발예정인 도시들이나 부동산 투자 요지들을 표시해보도록 하자.
우선 중북부의 의정부, 동두천, 양주를 표시해 보자. 의정부가 더 위에 있는 사람도 있을 것이고 동두천이 더 위에 있는 사람도 있을 것이다. 혹자는 양주가 가장 서울에 가까이 표시된 사람도 있을 것이다.
이번에는 서북부를 그려보자. 파주와 함께 최근에 가격상승폭이 큰 일산이나 고양시의 위치를 표시하자.
서남부에는 어떤 도시들이 있는가? 김포와 함께 광명의 위치를 그려보자.
동남부에는 하남과 의왕시의 위치를 그리고 약간 가운데로 치우쳤지만 과천, 평촌, 산본 등의 위치도 그려보자.
동북부에는 어떤 도시들이 있는가? 구리, 남양주 등이 있을 것이고 그 위치를 한번 그려보도록 하자.
자 이제 어느 정도 서울과 인근지역의 부동산 아웃라인이 그려진 셈이다.
지금부터는 본인이 그린 지도와 실제 서울, 경기도 지도를 펼쳐놓고 비교를 해보자. 과연 얼마나 맞았는가?
아마 대부분의 독자들이 상당히 현실과 동떨어진 그림을 그렸을 것이다.
같은 방법으로 경부고속도로와 영동고속도로를 십자모양으로 그려놓고 서울 남부지역의 부동산 투자 유망지역을 표시해보자.
성남 도촌, 의왕청계, 판교, 분당, 용인 수지와 죽전, 화성 동탄, 수원이의 광교신도시, 화성 동탄, 용인 신갈, 구갈 동백지구 등을 표시해보자.
정확하게 그림을 그린 사람이 몇이나 되겠는가? 부동산 투자에 대해서 늘 관심을 가지고 있으며 재테크의 핵은 역시 부동산이라고 주장하는 사람들에게 꼭 이러한 그림그리기 과정을 시켜보고 싶은 마음 간절하다.
즉, 기초부터 다지고 시작하자는 의미이다. 각 지역별 개발주체가 누군지…그리고 그 개발주체의 개발 방향을 정확히 알고 투자하는지 의심스럽다.
독자들이 거주하고 있는 지역의 지방자치단체(시,군,구등)의 홈페이지를 과연 몇 번이나 들어가 봤는지 물어보고 싶다.
최근 몇 개월 사이에 아파트 모델하우스를 한번이라도 가본적이 있는지 다그치고 싶다.
기초를 다지자.. 기본을 세우자.. 그런 다음 나에게 맞는 부동산 투자를 직접 실천해보자.
아파트투자를 고민하는 사람이 현재 본인이 살고 있는 아파트의 '대지지분'이 몇 평인지도 모르고 있고 본인이 살고 있는 아파트가 전부 몇 세대인지도 모르고 있으며 우리아파트의 주차대수가 어떻게 되는지 전혀 모르고 있는 경우가 허다하다.
필자는 부동산 업자도 아니고 부동산 시장에 몸담고 있지도 않는다. 하지만 적어도 모든 세상의 이치인 기초를 다지자는 데에는 확신을 가지고 있다.
흐름에 쫓겨서 분위기에 편승해서 하는 투자는 백발백중 실패하고 만다. 진득하니 그리고 한걸음 한 걸음 꾸준하게 투자하는 자만이 성공의 길로 가는 것이다.
지금부터 시작해도 늦지 않다. 주식처럼 한 달에도 몇 번씩 투자할 수 있는 부동산이 아니다. 적어도 몇 년에 한번 내지는 그 이상의 공백기를 가지는 게 부동산 투자이다.
이렇게 투자하는 걸 한주나 두주 알아보고 매수하는 투자를 하는 것은 너무 위험하지 않은가?
기초를 다지면서 나만의 부동산을 바라보는 시야를 갖고 지금부터 준비를 하도록 하자.
이다음에 올 투자를 기다리며…..
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