|
|
연대보증계약서(2).hwp
채권양도계약서(2).hwp
채권양도통지(2).hwp
도급계약서(2).hwp
친권자동의서(2).hwp
임차보증금반환조정신청
임차권등기명령신청
부동산경매 진행 순서
[경매]부동산강제경매신청서
[경매]부동산임의경매신청서
[경매]유체동산가압류신청서
[경매]소명방법 및 첨부서류
[경매]가압류결정에 대한 이의신청서
[경매]강제집행신청서
[경매]위임장
[경매]강제집행신청 취하서
[경매]경매기일지정신청서
[경매]경매전 압류물 감정신청서
[경매]점검신청서
[경매]압류물 이전신고서
[경매]채권추심포기 및 압류해제
[경매]신청서
[경매]경매촉구신청서
[경매]권리신고서
[경매]권리신고 겸 배당요구서
[경매]채권계산서
[경매]채권상계신청서
[경매]매각대금 납입신청서
[경매]배당요구신청서
[경매]배당금 교부 신청서
[경매]가처분 신청서
[경매]집행조서등본신청서
[경매]채무자 주소 보정신고서
[경매]추심신고서
[경매]공탁금출급(회수)청구서
[경매]공탁금회수 제한 신고서
[경매]가압류(가처분)집행 해제신청서
[경매]강매집행정지결정신청서
[경매]변론재개신청서
[경매]기일변경(연기)신청서
[경매]보정서
[경매]소송대리허가신청 및 소송위임장
[경매]소장
[경매]이행권고 결정서
[경매]이행권고결정에 대한 이의 신청서
[경매]증인신문신청서
[경매]지급명령신청
[경매]채권압류 및 전부명령신청
[경매]채권압류 및 추심명령신청
[경매]항고장
[경매]명도확인서
[경매]매각대금납입신청서
[경매]채권상계신청서
- (클릭하세요^^)
-
| 부동산등기부등본 보는 법(1) |
1997. 12. 1 일부터 시행된 개정부동산등기법시행규칙에 따라 기존등기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처리되고, 기존의 등기부등본은 등기기록으로 이기 됨으로써 외형상으로 등기부 등본이 기존등기부 등본과 완전히 다르게 개제되었습니다. 이와 같이 등기부등본이 전산정보 처리화 됨으로써 새로이 발급되는 신등기부등본은 형식이나 내용의 기재방식에 있어서 기존등기부등본과 상당한 차이를 나타내게 되었습니다. 따라서 이점을 유의하고 다음 법조문을 참고하면 신등기부등본을 읽어 내는데 도움이 될 것으로 생각합니다.
부칙 제3조 [등기부의 개제]
1) 지정 등기소는 기존의 등기부를 법 제177조의2(주;등기의 전산화) 규정에 의한 등기부로 개제하여야 하고, 등기사무를 전산정보처리조직에 의하여 처리하여야 한다. 다만, 기존의 등기부 중 전산정보처리 조직에 의하여 처리함에 적당하지 아니한 것은 그러하지 아니하다.
2) 제1항의 규정에 의한 등기부의 개제는 등기 용지에 기재된 등기를 전산정보처리 조직에 의하여 등기기록으로 이기 하는 방법에 의한다. 이 경우 등기사항 중 현재 효력이 있는 사항에 한하여 등기기록에 이기하고 등기명의인 등의 명칭 및 주소를 이기 당시의 명칭 및 주소로 바꾸어 이기 하는 방법에 의할 수 있다.
3) 제2항의 규정에 의하여 이기한 때에는 등기공무원은 부동산등기법 시행규칙부칙 제3조 제1항의 규정에 의하여 등기를 이기한 뜻과 그 연월일 및 이기를 마친 등기공무원의 식별부호를 기록하여야 한다. 다만, 위 개제 작업에 관하여 지방 법원장의 특별지정을 받은 등기공무원은 위 이기한 뜻과 그 연월일 및 등기공무원의 식별부호를 일괄하여 기록할 수 있다.
4) 제2항의 규정에 의하여 이기한 때에는 등기공무원은 구등기용지 표제부에 제1항의 규정에 의하여 등기를 이기한 뜻과 그 연월일을 기제하고 날인한 후 이를 폐쇄하여야 하고, 해당 등기부의 목록에 편철된 등기용지의 기재사항 전부를 이기한때는 등기공무원은 그 목록에, 편철된 등기용지의 전부를 폐쇄한 취지 및 그 연월일을 기재하고 날인하여야 한다. 다만, 대법원 예규가 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 표 제 부(토지)
* 해 설
1) 부동산 소재지의 행정구역과 지번
2) 1146 등기소명
3) 표제부 : 부동산 등기용지의 맨 앞장에 위치하고 있는 부동산의 얼굴로서 그 부동산의 현황에 관하여 등기되어 있음.
4) 표제부에 표시할 부동산 물건이 토지에 관한 것인 경우
5) 당해 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경 순서를 표시.
6) 1 ; 당해 물건의 최초 등기사항임을 표시
7) (전2) ; 기존(구)등기부등본에서는 표시번호 2번의 내용이라는 뜻.
8) 1983년 1월 21일 : 당해 토지의 최초 등기신청을 접수한 년월일.
9) 서울특별시 강남구 역삼동 642-9 : 당해 토지가 위치하고 있는 행정구역과 토지의 위치.
10) 대 : 모든 토지는 28개의 지목으로 분류하는데 그 중에서 가장 기본이 되는 건축가능 한 토지를 말함.
11) 1,000㎡ : 토지의 면적
12) 기존등기부등본을 전산정보처리화하게 된 법률적 근거.
13) 위의 등기부등본 표제부사항에는 실선으로 그어진 말소사항이 없음.
14) 기존등기부등본 발급시에는 카드의 장수해당란에 담당관 (인) 표시를 했으나 신 등기부등본상에는 ?번의 장수표시로 당해 등기부등본의 등기용지숫자를 알 수 있으므로 생략함.
15) 강남등기소에서 발행한 등기부등본 발급번호, 일련번호부여
16) 당해 등기부등본 3장중 첫장임을 표시
17) 발행일 : 2001년 1월 16일
2. 표 제 부(건물)
* 해 설
1) 건물의 구조, 지붕의 형태
2) 건물의 용도, 층별 면적
3) 층별 용도
4) 건축도면 편철 장부책 제5책 1009장에 당해 건축도면이 실려있음을 표시한 것임.
* 담당공무원의 계인 대신 천공으로 고유번호를 대신하는데, 앞의 ''''무''''는 등기관서의 고유번호 부여표시 중 기본기호를 뜻하고, 뒤의 번호는 그 세분번호를 뜻한다. 예시의 등기부등본상에는 무-1146의 표시가 있는데 이는 서울지방법원 강남등기소를 뜻하고 표제부 우측 상단의 고유번호 1146은 좌측의 가로글씨로 천공 표시한 세분번호와 같음.
3. 표 제 부(집합건물 - 아파트)
* 해 설
1) (1동의 건물의 표시) : 집합건물(아파트, 연립, 다세대 등)인 아파트의 경우 당해 405호 아파트가 속해있는 도곡아파트 145동 건물 전체의 현황을 설명(부등법제 16조 3항)하며 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 규정에 의한 건물의 공용부분에 관한 용지는 그 표제부만을 둠.
2) 건물내역 : 1동 전체의 물리적인 현황을 밝혀줌(부등법 제 16조)(동법 시행규칙 제4조, 법제15조에 의하여 별지 제4호 양식에 의하여 조제함.
3) 철근콘크리트 조 슬래브 지붕 : 건물의 구조는 철근콘크리트, 지붕은 슬래브라는 뜻임.
4) 5층 : 1동 전체의 층수를 가르킴.
5) 아파트 : 건축물의 종류에 의한 분류를 말함.
6) 1층-5층 : 각층별 면적 표시
7) (대지권의 목적인 토지의 표시) : 대지권 등기가 시행되기 전 아파트 등 집합건물의 토지에 대한 소유권등기는 1등기 용지에 수백명의 공유지분을 등기했기 때문에 해독하는데 난해하였고 등기 업무상의 오류도 자주 발생하게 되었음. 이 문제를 해결하기 위해서 대지권 등기제도를 만들었는 바, 이처럼 복잡한 토지등기를 각자의 구분건물 등기부 표제부에 종속시킴으로써 간편하게 만들었음.
8) 1. 서울특별시 강남구 도곡동 527 : 1번 필지인 도곡동 527번지는 지목이 대지로써 면적은 144965.1㎡이고
9) 2. 서울특별시 강남구 도곡동 530 : 2번 필지인 도곡동 530번지는 지목이 도로로써 면적은 3083㎡임을 표시한 것임.
10) (전유부분의 건물의 표시) : 구분소유권의 목적인 전유부분인 제405호의 물리적 현황을 말함.
11) 등기연월일을 표시
12) 구분건물의 호수표시
13) 구분건물의 전용면적 41.41㎡(약 12.1평)
14) 건물의 도면에는 법 제41조 제1항 제1호(부동산의 소재와 지번)와 법제42조에 규정한 사항(건물의 종류,구조,면적,번호,부속건물이 있을 때에는 그 종류,구조,면적 및 구분건물인 경우 1동의 건물의 소재,지번,종류와 구조,면적,대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는것이 있을때의 그 권리의 표시등) 및 택지의 방위, 건물의 형상, 길이, 위치를 기재하고 신청인이 기명 날인 함. 도면은 전부 묵선·묵서로 하고 만일 등기의 목적 외의 건물이 있는 때는 그 도면을 주선·주서로 하여야 함. (부동산등기법 시행규칙 제61조 참조) 도면은 1필의 토지 위에 2개이상의 건물을 보존등기 하거나 2필지 이상에 2개이상의 건물의 보존등기한때, 집합건물을 보존등기한때, 부동산의 일부에 대하여 용익물건을 설정한때 제출 함. 도면에는 신청서 접수의 연월일과 접수번호를 기재하고 접수번호의 순서에 의하여 이를 편철하고 면수를 부기함.(동규칙 제17조 참조). 그리고 도면은 등기부의 등본교부신청서에 그 등본의 교부를 신청하는 취지가 기재되어 있은 경우에만 이를 등사하고 (동규칙 제38조 참조) 그 등본을 교부함(동규칙제134조). 이 405호 건물 도면은 등기소에 비치된 도면편철장 제20책 216장에 있으며, 1978년 10월 11일에 등기한 건물임을 알수 있음. 이는 건물의 소유권 보존등기나 변경등기신청서에 도면을 첨부한 경우 등기용지 중 표시란에 한 등기말미에 도면편철장의 책수와 면수를 기재한 사유임(동규칙 82조)
15) 대지권 : 위 도곡 아파트405호가 속한 145동의 건물이 소재한 토지와 규약에 따라서 건물의 대지가 전 토지(예; 아파트 전체의 대지)에 대하여 가지는 권리의 내용(예; 소유권, 지상권, 임차권 등)을 말함.(동규칙 제75조의2)
16) 대지권의 종류 : 건물대지에 대하여 가지는 권리의 내용이 어떤 물권인지, 혹은 용익권인지를 설명.(동규칙 제75조의2)
17) 대지권의 비율 : 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리(예; 토지소유지분)
18) 등기원인 및 기타사항 : 등기를 무엇 때문에 언제 했는지 사유(동규칙 제75조의2)
19) 대지권으로 정해진 날자 즉, 1986년 11월 7일임을 등기한 것이고(동규칙 제75조의2)
20) 1986년 11월 7일 동일날짜에 건물대지에 관한 소유권지분, 즉 148048.1분의 63.09(약19평)를 등기한 것임.(동규칙75조의2)
21) 1,2 소유권 대지권 : 대지권의 목적인 토지의 표시, 즉 서울특별시 강남구 도곡동 527번지를 1.로 서울특별시 강남구 도곡동 530번지를 2.로 표시한 것은 대지권의 목적인 토지의 일련번호를 기재함으로써 대지권의 목적인 토지의 표시를 갈음할 수 있음.(동규칙 제75조 2의 2항)
22) 토지에 대하여 별도 등기 있다는 취지의 기재 등 : 그 토지에 대한 소유권 보존등기 또는 소유권이전등기 이외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있는때에는, 등기관이 그 건물 표제부에 토지 등기부에 별도등기가 있다는 취지를 기재해야 함. (동규칙75조의4 제1항) 즉, 공시될 수 없는 지상권, 지역권 등의 등기가 있는 경우에 표시란에 '토지에 관하여 별도 등기 있음.' 이라 기재를 하게 되는데, 이는 건물등기부가 토지등기부의 역할까지 전담할 수는 없는 까닭임. 그러므로 1. 토지에 관하여 별도 등기 있음. 2. 토지에 관하여 별도 등기 있음. 이라고 기재되어 있는 경우 위 1,2 번 토지등기부등본에서 그 내용을 확인할 수 있음.
23) 표시번호 2 (전2)와 3 (전3)은 등기원인과 그 성질이 다른 제한 처분이 있음을 표시하고 있으므로 유의하기 바람.
24) 전산이기 : 대법원장이 지정·고시하는 등기소(지정등기소)의 등기사무는 그 전부 또는 일부를 전산정보처리 조직에 의하여 처리 할 수 있고, 이 경우 등기사항이 기록된 보조기억장치를 등기부로 봄. 현재는 전국의 등기소업무가 거의 전산화 됨.(부등법 제177조의2)
25) 등기부의 등·초본에 말소하는 기호를 기록함에 있어서는 말소와 관계되는 사항에 실선을 그어 말소의 취지를 기록하는 방법에 의함.(동규칙제134조 제6항). 기존등기부에서는 주말(붉은선으로 x)표시해 주고 독립등기의 순위번호를 부여하고 사항란에 말소등기를 기재하였음.
26) 2/5 : 이 등기용지는 5장으로 구성되어 있고, 이 장은 2번째 장임을 표시한 것임.
4. 갑구
* 해 설
1) 갑구 : 소유권 및 소유권에 관한 여러 가지 처분제한과 변경, 소멸의 등기 등을 할 수 있음.(부등법 제16조4항)
2) 순위번호 : 등기가 이루어진 순서대로 번호를 부여하게 되므로 순위번호라 함. 따라서 이 순서에 따라 소유권에 관한 사항이 변동되어 왔다는 내역이 기록되는 것이며, 맨 후 순위 번호에 있는 소유자가 현재의 이 부동산 소유권자임을 보여주는 것임.(부등법 제16조 제6항)동일한 부동산에 관한 등기권리의 순위는 등기의 전후에 의하고, 등기의 전후는 동구(갑구, 을구)에서 한 등기는 순위번호에 의하고 별구에서 한 등기에 대하여는 접수번호에 의함.(부등법 제5조) 소유권에 관한 사항란에 등기를 한때에는 순위번호란에 순위번호를 기재함.(부등법 제59조)
3) 등기의 목적 : 소유권보존이나 소유권이전 또는 등기명의인 표시변경등과 같이 신청하는 등기의 내용 내지는 종류를 나타냄(부등법 제57조2항)
4) 접수 : 등기관이 신청서를 받았을 때는 접수장에 등기의 목적, 신청인의 성명 또는 명칭, 접수연월일과 접수번호를 기재하고(신청서에도 같이 함), 접수증을 교부함(부등법 제53호)
5) 등기원인 : 등기를 하게 된 그 원인(예: 매매,증여,상속 등), 그 연월일(부등법제57조 2항) 기재.
6) 권리자 및 기타사항 : 사항란에 등기를 함에 있어서는 등기권자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 등 기타 신청서에 기재된 사항으로서 등기할 권리에 관한 것을 기재하고, 등기권리자가 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 그 대표자나 관리인의 성명과 주소를 첨기하며, 등기관이 날인하여야 하는데, 이 경우 등기권리자의 성명 또는 명칭을 기재하는데 있어서는 그의 주민등록번호나 부동산 등기용 등록번호를 병기하여야 하고 법인아닌 사단 또는 재단의 대표자나 관리인의 성명과 주소를 첨기함에 있어서는 그 주민등록번호를 병기하여야 한다(부등법 제57조 2항) 비법인 사단이나 재단에 대한 부동산 등기용 등록번호는 시장(구가 있는 시에서는 구청장)또는 군수에게 부여받아야 하고 재외국민에 대한 등록번호는 대법원소재지 관할 등기소의 등기관에게 부여받아야 하고 법인에 대한 등록번호는 주된 사무소(회사의 경우 본점) 소재지 관할등기소 등기관에게 부여받아야하고, 외국인에 대한 등록번호는 체류지(국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지에 체류하고 있는 것으로 본다.) 관할 출입국관리 사무소장이나 출장소장에게 부여받아야 함. (부등법 제41조의2) 등록번호부여 절차는 재외국민에 대하여는 대법원 규칙으로, 비법인 사단이나 외국인에 대하여는 대통령령으로 정함.(동조2항)
등기를 함에 있어서 등기권리자의 주민등록번호를 병기하여야 하는 경우에는 등기 신청시 등기권자의 주민등록등(초)본을 첨부해야 한다.(동규칙 제52조) 등기신청서에 첨부하는 주민등록 등·초본은 발행일보부터 3개월 이내의 것이어야 한다.(동규칙 제55조2항)
5. 을구
* 해 설
1) (소유권 이외의 권리에 관한 사항) : 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권, 권리질권, 임차권 등의 설정·이전·변경·처분제한 또는 소멸에 관한 사항을 등기함.(부등법 제16조 5항)
2), 3), 4), 5), 6) : 앞에서 설명한 갑구의 사항란 설명과 동일함으로 여기서는 생략함.
7) - 이하여백- : 을구 사항란 끝 부분에 표시
8) 수수료 ; 누구든지 수수료를 납부하고 등기부의 열람 또는 그 등본이나 초본의 교부를 청구할 수 있으며, 등기부의 부속 서류중 이해관계 있는 부본에 한하여 열람을 청구할 수 있습니다. 수수료 금액을 대법원규칙으로 이를 정한다. 현재는 등기부등본 1통당 20면까지는 1,200원, 20면초과시는 초과당 1매당 50원을 가산함. 등기전산발급 및 모사전송방법에 의한 등기부 등초본의 교부시는 1통당 2,000원, 초과시 1매당 50원 가산.(부등법 제21조 및 등기부 등·초본등 수수료 규칙2조)
(※ 예를 들어 강남등기소에서 대구등기소 관할 부동산 등기부등본 신청시 2,000원, 인터넷을 통한 등기부열람 수수료는 1,000원)(동규칙 3조2항)
9) 등기공무원의 인증방식(1997년 4월 10일 등기예규 제869호에 의해 전면개정)
가) 등기공무원 직인- ⓐ 각 등기소에는 법원 사무관리규칙에 정한 등기공무원의 직인을 조제비치하고,
ⓑ 등기공무원이 여러 명 배치된 때는 필요에 따라 직인을 복수로 비치할 수 있고,
ⓒ -본원 등기과 등기공무원의 직인은 '○○법원 등기공무원'
-지원소속 등기공무원의 직인은 '○○지방법원 ○○지원 등기공무원'
-본원관내 등기소에 있어서는 '○○지방법원 ○○등기소 등기공무원'
-지원관내 등기소에 있어서는 '○○지방법원 ○○지원 ○○등기소 등기공무원'이라고 함.
ⓓ 직인의 규격 및 등록절차 등은 법원사무관리 규칙이 정하는 바에 의함.
나) 등·초본의 인증문- ⓐ 등기부등본의 인증문에는 청인을 압날하지 않고 직인만을 찍고 다음과 같이 간략하게 표시함. <이 등본은 부동산등기부이 내용과 틀림없음을 증명합니다. 서기 2001년 1월 31일 서울지방법원 강남등기소 등기관 김등기 (직인)>
ⓑ 등기부 등본은 매장마다 직인으로 간인하는데. 간인에 갈음하여 그 등기소 고유부호표시의 자동천공방식압날로 할 수 있음.
ⓒ 등기신청 및 등기부 등·초본 등의 수수료규칙 및 복합인증요금계기사용에 따른 사무처리지침(행정예규 제179조)규정의 기기에 의한 영수필 취지의 표시는 인증기의 인증문여백에 영수필증의 문양을 새겨 영수필증이 표시되도록 하여 영수필증의 첩부·소인에 갈음할 수 있음.이와 같은 인증문은 등기용지를 복사한 복사문이 원본의 내용과 다름이 없다고 국가기관인 등기소에서 인정하여 그 효력을 부여한 것이므로 이러한 인증문 없는 복사물은 단순한 등기부의 사본에 불과하여 법적인 효력을 발생할 수 없음.
6. 등기부 등·초본 교부 신청서
* 해 설
1) 토지·건물 : 토지와 건물중 원하는 것에 0으로 표시해야 함.(부등법 제 177조의3 부등법시행규칙 제27조이하 참조)
2) 등기부등(초)본을 발급받고자 하는 토지와 건물의 지번을 표시해야 함.
3) 신청인이 원하는 부분만 뽑아서 갑구나 을구만을 발급받고자 하는 경우에 기재하므로 등본전체의 발급청구시에는 쓸 필요가 없다.
4) 발급받기를 원하는 통수를 기재해야 함. 그러나 대지권 등기가 된 집합건물의 경우는 건물만 신청해야 됨.
5) 신청인의 주소와 성명을 기재하고 도장을 찍거나 서명함.
6) 신청한 후 보통 20분 정도 후면 발급해 줌. 오후 1시 30분이 교부예정시간임을 표시.
7) 등기사무에 관한 문서는 별도의 규정이 있는 경우를 제외하고는 접수인을 찍어 접수한 후 기타 문서 접수장에 기재함.(부등법시행규칙 제12조3항)
7. 토지의 분필등기
* 해 설
1) 토지의 분필 등기 : ''''갑''''지를 분할하여 그 일부를 을지로 한 경우에 분필의 등기를 하는 때에는 등기용지 중 등기번호란에 지번을 기재하고 표시란에 분할로 인하여 등기 제몇호의 토지의 등기용지로부터 이기한 쪽을 기재하여야 함.(부등법 제93조1항). 위의 절사를 마친 때에는 갑지의 등기용지 중 표시란에 잔여부분의 표시를 하고 분할로 인하여 다른 부분을 등기 제몇호의 토지의 등기용지에 이기한 뜻을 기재하며, 종전의 표시와 그 번호를 붉은 선으로 지워야 함.(부등법제93조2항)
2) 실선으로 그어진 부분은 분할로 인하여 현황이 달라졌으므로 말소한 것임.
3) 분할시 지번 부여 방법은 모번지에 자번지를 붙이는 방식으로 함. 모지번에 자지번을 붙여나가는 방식을 16-11을 모지번이라 하고 16-18을 자지번이라 함.
4) 분할로 인하여 16-11의 토지 면적이 1124㎡로 줄어졌음을 표시.
5) 분할로 인하여 임야 529㎡는 동소 16-18, 임야 1653㎡는 동소 16-19번지로 갈라져 나감.
6) 1번 표시란을 보면 1999년 12월 22일, 지번 동소 산 16-18, 임야 529㎡의 새로운 등기 용지가 만들어 졌음을 알수 있음. 이와 같이 분할된 토지는 2필지를 한 등기용지에 등기 할 수 없기 때문임.
7) 산16-11에서 분할되어 새로운 등기용지를 구성하게 된 사항을 표시해 줌.
8. 소유권 보존등기
* 해 설
1) 소유권 보존등기란 아직 등기되지 아니 한 부동산(여기서는 건물)을 건축물 관리대장에 등재된 대장명의인을 기초로 하여 최초로 등기용지에 기재하는 등기임. 그러므로 순위번호 역시 1번으로 매김.(부등법제131조). 원시취득이므로 등기원인이 없으며, 이후 모든 등기의 출발점이 됨.
2) 등기신청인이 등기신청서를 등기소에 제출하면 등기공무원은 접수한 연월일과 신청서 접수순서대로 일련번호를 부여하고, 이 번호를 등기신청 사건접수부에 기재하며, 소유권보존등기 사항란에도 기재함.
3) 소유자, 성명, 주민등록번호, 주소 순으로 기재함.
9. 소유권이전등기의 여러 유형
10. 소유권이전등기
앞의 그림 <9. 소유권이전등기의 여러 유형>을 보면 서울 강남구 일원동 711 수서아파트 3동 1103호에 주소를 둔 이도령이 표제부(토지의 표시)의 표시번호란1(전1)의 서울특별시 강남구 논현동 136-12번지 대지 600.6㎡를 1988년 9월 13일 전소유자로부터 매매를 통하여 구입하고, 그 다음날인 1988년 9월 14일 접수번호 제136967호로 소유권 이전등기를 경료하였음을 알 수 있습니다.
여기서 ''''전소유권자''''가 누구였는지는 [갑구](소유권에 관한 사항) 순위번호1(전3)보다 1순위 빠른 기존등기부상의 (전2)를 보면 알 수 있으나 이 등기부가 [표제부](토지의 표시) 표시번호1란의 기타사항과 [갑구] (소유권에 관한사항) 순위번호6(전8)란의 기타사항에서 밝히고 있듯이 1999년 1월 21일 기존등기부를 전산이기 할 때 부동산등기법 제87조 규정에 따라 현재 효력 있는 등기만을 전사하였고, 동법 제177조의6 제2항의 규정에 따라 그 취지를 앞서 설명한 대로 전산이기 하였다고 밝혀둔 것입니다.
따라서 전산이기 된 등기부등본상의 표제부의 표시번호와 갑구 및 을구의 순위번호란에, 예를 들면 1(전3)이라고 되어 있는 것은 현재 효력이 있는 등기는 기존등기부상의 3번부터이므로 그 앞 순위 등기인 (전1) (전2)는 기존 폐쇄등기부에 보관되어 있습니다.
보존등기와는 달리 소유권이전등기를 할 때는 등기를 하게된 원인 즉, 매매, 증여, 상속 등에 의한 것이라는 것과 그 연월일을 기재해야하는데 이는 각종 세금 산정의 기준이 됩니다. 그리고 등기원인 연월일은 매매의 경우 매매계약을 체결한 날이고 접수연월일은 등기신청접수 연월일이므로 서로 다릅니다.
동산은 금전을 지불하고 구입할 때 그 소유권이 매수자에게 곧바로 이전되지만, 부동산은 등기를 한때에야 비로소 물건변동의 효력이 발생하므로(민법 제186조) 매매 잔금을 다 지불했더라도 등기를 하지 않으면 대항력을 갖추지 못하게 되고 전 소유자의 채권자가 그 물건에 대하여 압류나 가처분을 할 수 있습니다.
11. 공유지분일부 이전
<9. 소유권이전등기의 여러 유형>의 [갑구] (소유권에 관한 사항) 순위번호2(전4)란을 보면, 서울서초구 양재동 44 신동아 아파트 1동 208호에 거주하는 유준섭이라는 사람이 1998년 6월 1일 서울 강남구 일원동 711 수서아파트 3동 1103호에 사는 이도령 소유의 서울특별시 강남구 논현동 136-12번지 소재 대지 600.60㎡중 4분의1을 매매계약하고, 1998년 6월 25일 접수번호 제38372호로 그 소유권의 일부 이전등기를 경료하였습니다.
이로서 앞으로 유준섭은 4분의1, 이도령은 4분의 3 지분을 가지고 위 대지에 대한 공유자로 되었는 바, 공유란 하나의 부동산을 2인 이상이 공동으로 소유하는 형태를 말합니다.
그리고 그 다음 순위번호 3번을 보면, 위 이도령은 서울 서초구 우면동 462-2 금호빌라 207호에 사는 오창호에게 위 대지 600.6분의 150.15 지분을 1998년 8월 10일 팔았고, 순위번호 4번을 보면 서울 강남구 청담동 41-5 신동아 빌라트 202호에 사는 성춘향에게도 같은 날 팔고, 동월 27일 등기이전 한 것으로 되어 있습니다.
그러므로 이제 이도령에게는 600.6분의 150.15지분만 남아있음을 알 수 있습니다. 만약 이때 부동산의 위치와 면적을 특정하여 매각한 경우라면 그 부분을 분할한 후 이 부동산에 대한 공동소유관계를 깨트린 다음 각자의 단독 소유로 분할하여 소유권이전등기를 하게 됩니다.
12. 공유자 지분전부이전(상속등기)
<소유권이전등기의 여러 유형>의 [갑구](소유권에 관한 사항) 순위번호 7란을 보면, 원토지소유자 이도령에게 남아있던 마지막 4분의 1지분은 서울 강남구 개포동 700주공아파트 505동 1403호에 사는 그의 상속인 이장남에게 1999년 4월 26일 접수번호 35998호로 공유자지분전부이전등기가 경료되어 있고, 그 원인은 1998년 12월 28일 상속에 의한 것으로 되어 있습니다.
우리민법은 '상속은 피상속인의 사망으로 하여 개시된다'(민법 제997조)고 규정하고 있으므로 이도령은 바로 위 상속원인 날짜에 사망한 것임을 알 수 있습니다. 이렇듯 상속의 효력은 피상속인의 사망순간에 자동적으로 발생되기 때문에 상속인들이 받을 상속분도 자동적으로 결정됩니다.
그러나 민법은 개인의 의사를 존중한다는 의미에서 상속인들끼리 법에 규정된 상속분을 무시하고 그러한 합의를 인정해 주고 있습니다.
13. 공유자지분전부 가압류등기
앞의 설명과 같은 그림 [갑구] 순위번호6란을 보면, 이도령에게 마지막 남아 있던 4분의 1지분이 그의 상속인에게 실제로 상속 된 후인 1999년 1월 9일 인천지방법원의 가압류결정(98카합 81 ; 5,000만원 이상이므로 98년 당시는 민사신청합의부 사건임. 5,000만원이하의 사건은 민사신청단독과이므로 ''''카단''''으로 표시.
(법원재판사무처리규칙에 의한 사건별부호표 별표1참조))에 의하여 가압류 집행이 그로부터 3일 후인 1999년 1월 12일 접수번호 제 2208호호 집행되었고, 가압류권자는 파산자주식회사 경기은행의 파산관재인 이○○, 홍○○이며 청구금액은 2억입니다.
14. 소유권 이전 청구권 가등기
<9. 소유권이전등기의 여러 유형>의 [갑구] 순위번호 5(전7)란을 보면, 서울 용산구 청파동 190-7 현대빌라 301호에 사는 윤여훈이 1998년 11월 19일 접수번호 제 76173호로 유준섭의 지분(4분의 1)에 대하여 매매예약에 의한 소유권이전 청구권가등기를 경료하였으며, 다음해 9월 12일 소유권이전 본등기를 마쳤습니다.
가등기란 '순위보전의 효력'이 있어서 나중에 소유권이전의 본등기를 하게되면 먼저 한 가등기 순위를 확보하게 됩니다. 따라서 [갑구]의 등기목적란에 소유권이전청구권가등기를 등기한때는 그 바로 밑에 가로로 횡선을 긋고 여백을 남겨놓습니다 그 이유는 나중에 소유권 이전본등기를 할 때 그 본등기를 기재하기 위한 공백을 남겨두기 위한 것입니다.
위의 그림 순위번호 5(전7)란을 보면 등기목적란의 가등기와 본등기만 횡선에 의하여 분리되어 있고, 순위번호란에는 횡선을 긋지 않고 있는데 그것은 앞서 설명한바와 같이 나중에 하게 될 본등기의 순위를 미리 가등기의 순위로 확보하기 위해 서 입니다. 가등기를 하는 이유는 그 부동산에 관한 권리를 미리 확보하는데 있는 것이므로 그 본등기를 할 때에는 그 가등기 이후 본등기까지의 등기는 등기관이 직권으로 말소하게 되므로 가등기의 위력은 막강합니다.
그러면 이와 같은 위력적인 가등기는 언제 하게 되는지 살펴보겠습니다. 가등기는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 권리를 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 할 때에 이를 하게 됩니다. 또한 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인때 기타 장래에 있어서 확정될 것인 때에도 또한 같다.
(부동산등기법 제3조)고 규정하고 있으므로 위의 각 권리에 관한 청구권을 미리 확보하고자하는 경우에는 그 권리자가 미리 가등기를 하게 되면 안심할 수 있습니다.
|
| 첨부파일 | 계약서 |
|
| [57] 부동산등기부등본 보는 법(3) |
26. 공동 근저당권·동 순위의 근저당권
 * 해 설
<기재례22>을 보면 소유권자 이진우가 채무자 성춘향을 위하여 이 물건 토지를 담보로 제공하고, 또 동소 동번지 건물을 공동담보로 하여, 채권자 유영희에게 일억오천만원, 또 다른 채권자 김유택에게 일억원의 돈을 빌려쓰게 해준 것으로 되어 있습니다.
근저당권은 부동산의 가치에 따라 개별로 설정할 수도 있지만, 이와 같이 2개 이상의 부동산을 한꺼번에 공동담보로 제공하는 것이 1개의 채권을 담보하는데 편리한 것이라면 이를 하나로 묶어서 하는데 이를 공동근저당이라고 합니다.
대지상의 건물이 있는 경우 물론 부동산은 대지와 건물이 각각의 부동산임에는 틀림없으나 실제 있어서 대지 따로 건물 따로 사고 팔 수는 없는 노릇이어서 일체로서 거래되는 것이 관행입니다. 이는 대지와 건물의 소유주가 다르면 법률관계 및 그에 따른 이용관계가 복잡해지기 때문입니다.
왜냐하면 대지 상에 건물이 있을 때 건물을 제외시키고 대지만을 담보로 하여 근저당을 설정하게 되는 경우, 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 자기채권을 확보하기 위하여 강제집행을 하게 되는데, 이때 대지만의 경락자는 그 지상건물을 위하여 지상권을 인정해주지 않으면 안되므로(민법 제366조 참조) 지상권을 인정해주어야 하는 부담을 안고 대지를 경락 받을 사람은 아마 없을 것입니다. 그래서 건물이 있는 대지는 건물과 대지를 일체로서 담보를 저당하게 되는데 이를 공동근저당이라고 합니다.
같은 그림 '을구'를 보면 순위번호란에 앞 뒤 번호가 똑같이 1로 되어 있는 것을 알수 있습니다. 동일한 부동산에 관한 등기권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기의 전후 즉, 순위번호에 따르게 됩니다. 그런데 만약 동일한 부동산에 관하여 동시에 여러 개의 등기신청이 있게 되면 어떻게 되는가? 신청인이 그와 같이 여러 개의 등기신청서를 동시에 제출하는 경우에도 등기관은 접수순서대로 번호를 부여하기 때문에 등기의 전후가 생기게 됩니다.
그런데 등기신청이 2개의 근저당권 설정신청을 동시에 제출하면서 같은 번호를 접수하고 싶으면, 각개 신청서 비고란에 붉은 글씨를 2개의 근저당권을 동 순위로 설정한다는 기재해야 합니다. 이와 같이 동 순위로 등기된 근저당권은 저당권실행의 경우에 같은 순위로 우선변제를 받게 됩니다.
27. 근저당권 공동 담보 추가
* 해 설
채권자와 채무자간에 채권최고액을 정하여 근저당권을 설정한 후에도 필요에 의하여 담보물을 추가 할 수도 있고, 부동산의 담보가치가 하락했거나 최초 부동산 가격을 과대평가한 잘못이 있었다면, 담보물이 채권액을 충족시키지 못할 위험에 처하게 되는 수도 있습니다. 이렇게 되면 채권자는 채무자에게 부동산의 담보를 더 요구하게 되고 채무자가 이에 응하여 새로운 부동산을 담보로 더 제공한다고 할 때 이를 추가 근저당권 설정이라고 합니.
앞 그림 '을구'를 보면 부기번호표시인 1-1(전1-2)라고 되어있는 것은 이 부동산에 공동담보가 추가로 제공되었고, 이 근저당권은 추가 계약에 의하여 추가로 부동산을 담보로 제공하여 기존의 채권담보 내용을 보충시켰음을 부기 등기한 것이고, 공동담보목록 1248호라는 기재는 채권 담보를 위하여 여러 개의 부동산이 제공된 경우에 담보되는 부동산의 표시를 모두 기재해야 하지만 5개 이상의 부동산이 공동으로 담보된 때에는 공동담보목록번호만을 기재하고, 그 부동산의 표시는 공동담보목록 1248호를 보면 알 수 있다는 의미 입니다. 이와 같이 공동담보목록이 등기신청서와 함께 제출되면 매년 일련번호를 부여한 후 그 목록번호를 등기부에 기재함으로써 공동담보 등기를 마치고, 공동담보목록은 등기부의 일부가 되어 서고에 보존하게 됩니다.
부연하자면, 1번 근저당권에 공동담보목록 1248호가 공동담보로서 추가되었다는 뜻입니다. 따라서 이와 같이 공동담보로 근저당이 설정되어 있는 부동산에 관련하여 어떤 법률행위를 하려면 그 목적물이 공동담보와 일체적인 공동운명인 경우에 해당하는지 분리 될 수 있는지 알지 않으면 안 됩니다.
28. 근저당권 이전·근저당권 변경
 * 해 설
<기재례24>를 보면 소유자 김재벌이 자신의 소유 대지 600㎡를 보람은행에 근저당권을 설정, 채권최고액 금 5억원을 대출받았는데, 보람은행이 하나은행에 흡수·합병되자 보람은행이 갖고 있던 채권인 4번 근저당권이 하나은행으로 이전되었고(을구 4-1), 같은 날 채무자가 김재벌로부터 김채무에게로 근저당권설정계약이 인수되어 근저당권 변경(을구 4-2)이 이루어졌음을 나타내고 있습니다.
이와 같이 저당권 이전등기를 하기 위해서는 반드시 저당권이 채권과 함께 이전되어야 하는데, 이는 담보물권의 부종성 때문에 저당권만이 채권과 분리하여 단독으로 이전 할 수는 없기 때문입니다. 그리고 채권양도는 채권 양도인이 채무자에 게 그 채권의 양도를 통지하거나 또는 채무자가 이를 승낙해야만 그 채무자나 제3자에게 대항 할 수 있습니다.
그리고 ‘을구 4-2’를 보면 채무자가 김재벌로부터 김채무에게로 바뀌었는데, 이와 같은 채무자 변경은 채권자가 승낙해 야 합니다. 흔히 근저당권부 부동산을 매매하는 경우에 채무자 변경등기를 소홀히 함으로써 불이익을 당하는 경우가 있는데 금융실명제가 실시되고 있는 우리나라 현실에서는 부동산을 사고 팔 때 특히 채무자의 지위를 분명히 정리해야 하겠습니다.
29. 지상권 - 토지
 * 해 설
지상권이라 함은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.(민법 제279조) 경제사적으로 볼 때 과다토지 소유자가 과소토지 소유자 또는 무산자에게 토지를 무상으로 이용하게 하거나 어떤 대가를 받고 이용할 수 있도록 토지를 제공하는 일이 빈번히 발생하였고 이 경우 토지 소유자와 사용자간의 물권을 설정하기 위한 경우가 그 예 입니다. 이와 같은 법률관계를 법률용어로는 ''지상권''이라는 물권으로 부르게 된 것입니다. 지상권은 주로 토지의 표면(지표)만을 위하여 설정되어 왔지만, 최근에는 건축 재료의 개발과 건축 기술의 발달에 의하여 지하와 지상의 공간을 이용하는 건축물을 위해서도 번번이 설정되고 있습니다. 지상의 송전탑, 광고탑, 옥상안테나, 지하철 및 지하광장과 터널 등을 설치하기 위한 경우가 그 예 입니다. <기재례25>에서도 토지소유자 김천만은 토지의 전부에 대하여 30년간 철근콘크리트조 건물의 소유를 목적으로 한 강유희에게 지상권을 무상으로 설정해준 것으로 되어 있습니다. 그러나 이 경우는 (2번지상권) 순수한 지상권(본래의 모습으로)설정된 것이 아니라, 1번 근저당권자가 근저당권 실행의 필요가 있게 되면 그것을 용이하게 하고 토지에 대한 담보가치를 유지시킬 목적으로 한 변칙등기인 것입니다.
|
| 첨부파일 |
| 59] 부동산매매계약서 |
<<부동산매매계약서>>
법 률 서 식
계약이란 법적인 약속으로서 장래 어떤 행위를 법에 의하여 강제할 수 있는 법률행위를 지칭합니다. 법적 표현을 빌리면, 당사자간에 권리·의무관계를 만들어 내기 위한 의사의 합치 즉 합의라고 합니다. 이와 같은 계약은 당사자간의 의사표시에 따라 법률이 권리·의무관계의 발생을 인정한다고 하여 이를 법률행위라고 부르기도 합니다.
그러므로 예를 들어 누가 일단, 팔기를 약정(계약체결)한 이상 일방적으로 이를 위반하면 그 위반내용에 따라서 그 만큼 국가의 힘으로 강제가 가해지게 됩니다.
이와 같은 강제는 다루기 번거로운 복잡한 법 절차에 따라서 해결되지 않으면 안 된다는 데 어려움이 있습니다. 여기서 해결의 전제가 되는 것은 당사자와 의사(내심의 생각)가 외부(각종서식의 형태)로 어떻게 표시되었는가 하는 것입니다.
아무리 큰 법률의 분쟁이라도 대개 사소한 계약상의 불비로 인하여 발단이 되기 때문에 누구나 계약에 앞서 신중하게 의사결정을 해야하고, 그 내용에 따라 명백히 표시하지 않으면 됩니다. 아무리 법 없이 살 사람이라고 하더라도, 그의 전세 계약서가 아무리 진실이라고 하더라도 ''확정일자'' 도장 하나 받지 못해서 전 재산이나 다름없는 전세 보증금 수천만원을 그가 들어 사는 주택이 제3자에게 경락 되어 한푼도 받지 못하고 날려버린다면 얼마나 어처구니없는 일입니까?
그로서는 '''확정일자'' 따위가 도대체 뭔데?'라고 반문할지도 모릅니다. 그러나 이 경우 ''확정일자''도장 하나가 지금까지 고생하여 벌어 모은 전 재산과 같은 전세자금 수천만원과 동일하다는 것입니다. 왜? 그에 대한 해명이 바로 ''법''이라는 메카니즘입니다. 부동산거래사고는 당해 보지 않고는 그것이 얼마나 치명적인지를 가늠하지 못합니다. 따라서 이러한 부동산 사고를 막기 위하여 최소한의 생활에 필요한 법만이라도 무장하고 있지 않으며 안됩니다.
이에 기초하여 생활에 꼭 필요하다고 생각되는 여러 가지 법률관련서식들을 항목별로 나누어 순차적으로 예시하고 그에 따른 해설을 덧붙이기로 합니다. 분쟁은 대부분 계약서가 없을 때나 계약서가 있어도 그 내용이 애매할 때 생깁니다.
다음에 예시하는 여러 가지 법률에 관한 서식도 어떤 기준을 제시할 뿐이므로 당사자간에 일어나는 천태만상의 모든 안을 다 포괄할 수 없습니다. 경우에 따라 각자 적합한 조건이나 내용을 추가하거나. 불필요한 경우에는 뺄 수 있을 것입니다.
* 해 설
1. 부동산
토지 및 그 정착물은 부동산이고, 부동산 이외의 물건은 동산입니다. (민법 제99조) 따라서 토지는 부동산의 한 종류입니다..
그리고 정착물 중에서 대표적인 것은 건축물입니다. 그 중에서도 토지는 인간생존의 바탕이며 국가존립의 기초가 됩니다. 인간은 토지를 떠나서 생존 할 수 없으며, 국가는 토지 없이 존립할 수 없기 때문입니다. 토지는 없어지지도 않지만 인간이 재생산할 수도 없습니다.
그러므로 무한한 창조의 바탕이 되면서도 유한한 토지의 특성 때문에 인간은 이를 얻기 위하여 싸워 왔고 앞으로도 싸울 것입니다.
이 싸움을 인간 이성으로 조절하고 질서를 유지하기 위하여 만들어 낸 것이 토지에 관한 제도이고, 토지의 소유권 귀속과 그 내용을 어떻게 구성하느냐 하는 것이 토지 사상이며 철학입니다 이 바탕위에서 토지에 관한 모든 것을 통합하여 하나의 질서 있는 체계를 이룬 것이 그 나라의 토지 관련 법률이라는 형태로써 나타나게 되는 것입니다.
2. 매매
매매는 당사자 일방이 그의 재산권을 상대방에게 이전 할 것을, 상대방은 그 대가를 지급할 것을 서로 약정함으로써 그 효력이 생깁니다.(민법563조) 따라서 매수인의 사겠다는 의사표시(청약)와 매도인의 팔겠다는 의사표시(승낙)가 합치하면 매매계약은 성립하는 것입니다. 매도인이 얼마에 팔아 달라고 중개업소에 내놓거나 신문에 광고하는 행위는 청약의 유인이 됩니다.
3. 매매계약의 성립
매매 목적물의 범위는 당사자의 계약내용에 따라 결정되며, 매매대금은 금전이나 수표 등 매도인이 받아들일 수 있는 지급수단이면 됩니다. 매매는 의사의 합치만 있으면 성립합니다.
또 매매는 예약을 통해서도 본계약으로 이행할 수 있습니다. 예약을 하게되면 예약상 권리자가 본계약을 원하여 청약을 한때는 상대방은 이를 승낙하지 않으면 안됩니다. 따라서 예약권리자가 예약완결권을 행사할 때 매매가 성립하게 됩니다. 예를 들면, 실제 거래상 흔히 있는 일로서 토요일 오후나 공휴일에 매매계약을 체결하면서, 그 이튿날인 월요일에 등기부등본을 발급 받아 확인한 다음, 권리상의 하자가 없으면 매수인이 계약금을 온라인으로 송금하기로 당사자간에 합의하고서 그 이튿날 매수인이 이상이 없음을 확인하고 나서 그와 같이 예약완결권을 행사했으면 그때 매매는 유효하게 성립하는 것입니다.(민법 제564조 참조)
흔히 가계약이라고 부르는 매매계약 완결권은 당사자간의 조건과 기간을 정한 경우 이에 따라야 할 것이나 본 계약의 요소가 되는 내용을 확정할 수 있거나 확정되어 있는 때에 가능해 집니다. 따라서 위와 같은 상황에서 매수인이나 임차인이 매매예약이나 임대차 예약계약서를 작성도 하지 않고 2-3십만원을 매도인이나 임대인에게 건네주고 영수증만 받았을 때, 그 이튿날 등기부 등본을 보고 조그만 하자라도 발견하고서 꺼림직하여 매도인이나 임대인에게 예약을 완결할 생각이 없으니까 맡겼던 돈을 돌려 달라고 했을 경우 ?/div> |
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
|
댓글
