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자료출처: 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

작년에 분당급 신도시 발표 사건 이후 전국은 하나의 투기장으로 변해갔습니다. 그 와중에 흘러나온 인천 검단은 전국적으로 유명세를 타기 시작했으며, 몇 일만에 호가가 몇 천만원이 뛰는 등 상상을 초월한 현상이 나타났습니다.

 

작년에 제가 읽은 신문 기사 중 인상깊었던 말 중 하나가 '호재는 모두가 인정할 수 있어야 파급력이 크다'라는 문구였습니다. 많은 분께서 지적해 주었듯이 호재가 있는 곳은 잘 떨어지지 않는다는 것이 사람들의 인식 깊숙이 자리잡고 있는 것 같습니다. 특히 서울지역에서는 저마다 모든 지역에서 호재를 가지고 있으며 지방자치제도로 말미암아 새로운 구청장께 거는 기대들이 대단하신 것 같습니다. 거의 모든 구들이 잘사는 구로, 환경이 좋은 구로 공약을 내걸고 노력하고 있는 지금 시점에서 부동산 호재의 종류를 살펴보고 파급력이 미치는 정도를 정리해 보는 것은 부동산에 대한 기본 지식을 쌓는데 도움이 될 수 있을 것 같아서 본 글을 씁니다.

 

정확한 호재의 파급력을 알아보기 위해서는 많은 데이터가 필요하기 때문에 이것은 향후 정리가 되는 글이 있다면 소개해 드리고 오늘은 기본적인 것만 정리해 보고 싶습니다.

저는 부동산 호재의 종류를 크게 7가지로 분류했습니다. 또한 같은 분류내에서는 비교적 파급력이 큰 부분부터 파급력이 떨어지는 부분으로 분류를 했으니 참고하시기 바랍니다.

신도시 개발/뉴타운 개발
신도시 개발과 뉴타운 개발은 지형여건을 바꾸는 것으로, 특히 위치에 따라서 그 파급력은 상상을 초월합니다. 분당급신도시 발표를 앞둔 시점에서 해당 대상지는 벌써부터 묻지마 투자를 보일 정도이니, 전국적인 관심을 갖는 호재임에는 분명합니다. 뉴타운 지역도 마찬가지이며, 향후 서울이 점점 개발됨에 따라서 뉴타운지역내에서 건설되는 재개발 아파트들은 더욱 가치가 높아질 것입니다.

 

신도시 개발 주변 지역 / 뉴타운 개발 주변 지역
 과거에는 그 주변지역은 별로 두각을 내지 못하였으나 작년의 이상급등의 영향으로 주변지역마저도 크게 급등하였습니다. 하지만, 신도시나 뉴타운이 건설이 되고 나면 주변지역은 비교가 되어서 격차가 크게 날 수 있음을 유념하셔야 합니다. 신도시분양시점에 맞추어 그 주변이 먼저 상승하는 것은 판교 신도시분양과정에서 이미 살펴보셨을 것입니다.

 

주거 환경 개선 사업
잠실아파트같이 주변 저층아파트들이 고급 아파트로 탈바꿈하고, 단독주택이 아파트로 바뀌는 것을 의미합니다. 이렇게 되면 당연히 환경이나 모든 면이 나아짐은 당연합니다. 하지만, 위의 경우보다는 파급력은 떨어집니다.

 

용도지역변환
3종 -> 준주거 , 준주거 -> 상업지역 등
이 경우는 용적률이 크게 늘어나고 주상복합아파트로 변환시킬 수 있기 때문에 위치에 따라서 핵폭탄급 위력을 가지고 있습니다. 

 

재건축
항상 문제가 많았고 각종 규제의 중심에 있는 재건축은 제대로 실행되면 이익이 가장 큰 구조를 가지고 있습니다. 하지만, 정부의 규제로 인하여 최근에는 크게 흔들리고 있는 것은 사실입니다.

 

리모델링
재건축 아파트를 누르니까 생기는 것으로 올해부터 15년 이상이면 가능해집니다. 재건축에 비하여 기간이 짧고 30%도 증축할 수 있고, 정부의 규제도 덜하기 때문에 최근에는 크게 각광을 받고 있습니다.
 
아파트 조경
최근에는 아파트 단지내를 숲과 같이 꾸미는 곳이 생기고 있습니다. 수도권에서는 친환경적인 요소가 인기를 끌 수 있기 때문에 이러한 아파트들은 매우 인기가 높을 수 있습니다.

 

 

지하철 개통
지하철은 가장 중요한 교통 수단이라고 볼 수 있습니다. 400억 정도가 되는 부가가치가 그 동네에 들어옴으로써 이러한 생활을 할 수 있는 기회가 주어집니다. 9호선 라인의 발전에 대해서 글을 쓰신 분도 계시고, 부동산 전문가 봉준호씨는 신분당선근처는 무조건 사라고 권유하시기도 하셨으며 신설 ~ 우이전철라인이 2007년에는 각광을 받을 것이라는 기사를 본 일도 있습니다. 교통 환경 정비부분에서는 지하철이 갖는 파괴력은 정말 강합니다. 현재 의정부에서도 지하철 개통 후 꾸준히 가격이 상승하고 있습니다.

 

도로 정비 등 교통망 개선
도로 정보등 교통망 개선도 매우 중요한 요소가 될 수 있습니다.

 

한강 유람선, 수상 택시와의 근접성.
현재 이러한 교통 수단이 어떠한 역할을 할 지는 모르겠으나, 향후 한강과 주변지역의 개발과 더불어 그 '희소성'이 인정된다면 어느정도 호재가 될 가능성도 있습니다.

강, 바다, 산, 숲등이 점점 중요해지고 있습니다.

강(바다)
한강 조망권에 따라서 몇 억이 차이가 난다는 뉴스를 본 적이 있을 것입니다. 향후 로얄동, 로얄층과 그렇지 않은 것과의 차이는 점점 벌어질 수 밖에 없는 이유는 소득의 증가로 인하여 자산의 실질가치가 차이가 날 수 밖에 없기 때문에 이러한 '희소성'을 지닌 아파트들이 가치를 가질 것은 당연한 일입니다. 강은 조망권에 따라서 매우 큰 차이가 납니다. 만약 조망권이 다른 아파트로 인하여 없어지거나, 재건축, 리모델링등으로 조망권이 생기면 그 영향도는 매우 크게 나타납니다.
 
숲
서울숲 주변이 주변의 아파트가격을 많이 끌어올렸습니다. 각 지역에서 여러가지 변수를 가지고 평가를 하였는데, 서울숲이 가장 집값 상승의 영향을 많이 미쳤습니다. 그렇기 때문에 주변에 숲이 조성된다면 매우 긍정적인 효과를 가질 수 있습니다. 

 

공원
강남에 비하여 강북이 공원이 크게 적다는 것은 생각해 볼 문제입니다. 주변에 아름다운 공원이 생겨서 자유롭게 운동할 수 있는 곳이 형성된다면 큰 메리트가 있는 것이 당연합니다. 파괴력이 많지는 않지만 그래도 약간은 영향을 미칩니다. 하지만 미국의 센트럴 파크, 한국의 용산공원 같은 경우는 매우 파괴력이 큽니다.

4. 교육 환경 정비
주변에 유명 고등학교 설립
강남지역 개발과정에서 경기,서울등 유명고등학교를 모조리 이주시켰습니다. 주변에 유명 고등학교나 자사고가 설립이 되면 매우 긍정적인 영향을 갖는 것은 당연한 일입니다. 교육 환경부분은 하락할 때 폭락을 막는 요인으로 작용할 수 있기 때문에 좋은 교육 환경을 만드는 것은 매우 중요한 일입니다.

 

학원가 정비
대치동, 중계동, 목동등 학원가들이 정비가 잘 되어 있는데, 최근에는 이곳들도 찬바람이 생생 분다고 합니다. 하지만 유흥업소보다는 교육시설이 들어서는 것이 훨씬 긍정적인 면이 있고, 이러한 것은 가격을 급등시키는 요인보다는 급락을 막는데 중요한 역할을 합니다.

 

단지내 또는 아주 가까운 거리에 초등학교, 중학교 설립
단지내 초등학교, 중학교가 설립이 되면 매우 긍정적인 측면이 있습니다. 이것도 큰 파급력은 아니지만 주거환경의 만족 요소로 작용할 수 있습니다.

  이마트 등 설립
  영화관, 백화점, 병원 설립 등
  다른 호재보다는 지엽적인 호재일 수 있지만 긍정적인 영향을 미치는 것은 분명하며, 실생활에 편리를 주게 되어서 이러한 지역에서는 전세가가 높이 형성될 수 있습니다.

6. 상업/업무 시설 증대
지역에 대기업등이 생긴다거나 일할 수 있는 회사가 많이 생기면, '시간'을 단축할 수 있기 때문에 향후에는 매우 긍정적인 효과를 나타낼 수 있습니다. 직주 여건이 뛰어난 곳이 향후 부촌이 될 수 있다는 내용은 이전 글에서 말씀드린 적이 있습니다. 

7. 행정 시설 이전
마지막으로 서울보다는 지방에 해당할 수 있는 곳으로 시청이나 구청, 도청이 옮기면 그 지역의 중심지역으로 거듭날 수 있고, 이미지면에서 긍정적으로 작용할 수 있기 때문에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

최근에 많은 부동산업자들이 호재를 부풀려서 가격을 올리는 경우를 종종 봅니다. 현재 가격이 상당부분 올랐기 때문에 호재를 구분하고, 분석해 보는 것이 좋을 것 같아서 저도 기본적인 내용을 정리해보고자 하여 글을 씁니다.

 

자료출처: 부자되는 벼리벼리 富로그

우리나라 수도권 아파트 가격이 오를수 밖에 없는 이유를 다음과 같이 말씀드리고자 합니다

첫째, 최근 정부에서 부동산 보유세와 거래세의 중과 및 은행대출의 억제를 통해 신규주택 매입을 억제하며 2기 신도시 공급을 통해 공급량을 늘리려는 정책등으로 인하여 수도권 아파트 가격이 보합세를 보이고 있으나 이는 정권말기의 좌파정부에서 급조된 일시적인 정책으로써 차기 우파정권으로의 교체시 정책의 일관성 있는 지속성에 의문을 제기할 소지가 높기 때문이다

금일 보도에도 나왔듯이 현정권은 중장기적으로 세부적인 주택공급 계획을 면밀히 검토하여 이를 수립해야 함에도 급조된 정책으로써 최근의 열린우리당의 탈당등으로 인하여 부동산 후속법안의 입법화가 줄줄이 연기 또는 무산의 가능성이 높고 좌파정부의 반시장적,반자본주의적 성향의 정책들은 우파 대권후보자들의 부동산 정책과 기본적으로 많은 부분에 있어서 성격상의 차이가 두드러지기 때문이기도 하다

아무튼 정권말기에 약 10개월도 남지않은 상황에서 현재의 상황으로는 우파정권으로의 정권교체 가능성이 매우 높다는 점을 감안할때 그리고 한나라당이 제1당으로 올라선 점등을 미루어볼때 반시장적 주택정책의 일관성 있는 추진은 매우 불투명하다

둘째, 전세계적인 부동산 활황국면과 원자재 가격의 고공행진 그리고 자산가치가 증대되는 유동성 시장국면이다

부동산의 경기라는 것은 주식과도 같이 오늘날 처럼 전세계가 일일 생활권의 지구촌화된 자유무역 사회에서는 특정지역의 자산가치는 전세계의 시장동향과 흐름의 맥을 같이하는 연동성의 특색이 있다

즉 동북아시아를 중심으로한 세계전역의 부동산 가치 상승 국면이라는 시장의 트랜드가 특정지역에서만 억제되기에는 세계시장의 동조화 연동성이 강하다는 측면에서 유럽의 여러나라에서는 이미 고령화 사회로 접어든지 오래이자만 최근 2~3년 사이에 무려 100%가 넘는 부동산 활황기를 보이고 있는 점과 이들 나라의 주택 보급율이 이미 100%를 넘어선지 오래되었음에도 부동산 시장의 활황장세에 있다는 점은 우리나라의 부동산 시장의 상승 국면을 불러오는 영향을 미친다는 점을 간과할 수 없다

또한 원자재의 상승은 부동산 가격상승의 간접적인 영향을 미치는 바 무역연구소는 “국제 원자재 가격은 수출 상품의 원가에 큰 영향을 미친다”며 “한국의 전체 수입 중 원자재가 차지하는 비중은 2002년 48.6%에서 2005년 54.1%로 증가한 결과 2002년부터 시작된 국제원자재 가격의 급등은 한국 경제 성장에 중대한영향을 미치고 있다”고 말했다.

이는 건축비용의 증가와 자산가치의 증대를 불러오는 요인이 된다

셋째, 미국의 화폐발행의 지속에 따른 약달러 정책으로 원화가치가 상승되는 국면인데 이는 원화가치로 표시된 한국자산의 가치상승을 불러온다 지금의 세계는 달러를 기축통화로한 세계경제권의 한 부분으로써 우리나라의 경제를 생각해야지 동떨어진 별도의 독립된 영역으로만 자산가치를 평가해서는 안된다

따라서 원화표시 한국 부동산은 달러가 하락할수록 원화가치 상승에 따른 한국의 자산가치가 증대되는 결과를 가져온다


넷째, 수도권에 유휴택지가 이제는 거의 다 소진되어 집지을 땅이 없다는 점이다

최근 민간부분의 건설사들이 건축물량을 전년동기 대비 대폭 줄이고 있는데 약 63%의 전년동기 감소를 나타내 보이고 있는 바 상당히 가파른 추세로 수도권 공급량이 줄어들고 있는 것으로 보도되고 있다

이상과 같이 좌파정부의 립서비스성의 대선을 겨냥한 포퓰리즘 성격이 강한 급조된 부동산 정책은 중장기적 실현 가능성이 적거나 실현이 된다하더라도 정권 교체후 시행상의 많은 착오와 수정이 요구되는 바 정책적 추진의 일관성 결여의 문제가 이미 많은 부분에서 나타나고 있으며

미국의 약달러 정책 지속(최소한 부시정권 2008년말까지)원화강세에 따른 국내 자산가치의 증대 그리고 국제 원자재 가격의 고공행진에 따른 수입원자재 가격의 대폭 상승과 이에 따른 건축 원가의 문제가 있으며 전세계 부동산 활황기에 최근우리나라의 상승은 비교적 매우 낮은 수치를 보이고 있다는 점, 수도권 택지난등도 향후 부동산 시장의 수도권 지역 차별화 상승의 적지 않은 요소가 된다