부동산노트(13) |
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[스크랩] 한국부동산 버블붕괴에 대한 의견 |부동산노트
2006-11-09 09:22
http://blog.drapt.com/ylady/695831163031760760 
출처 : 부동산 투자의 Happy Adviser 김인만 ^^
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
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최근 부동산가격 급상승후 정부의 또다른 성급한 규제와 공급대책이 대기하고있는 현실에서 부동산버블에 대한 걱정을 하시는분들이 많습니다.
저는 버블이라는 표현자체가 맘에 안듭니다.
거품은 단순히 부풀어져서 터질수밖에 없는것입니다.
우리나라 부동산을 버블이라고 부른다는것은 우리나라의 붕괴를 원한다는 의미처럼 들립니다.
부동산가격은 수요와 공급으로 이루어집니다. 다만 그흐름이 원할하게 흐르지못했을때 부작용이 생깁니다.
정부관료를 보면 병주고 약이아닌 독약준다는 생각이 듭니다.
부동산버블논란은 정말 어렵고 난해한 질문입니다.
최근의 급상승이 조금 안정을 되찾는거같아서 정말 다행이라 생각합니다. 결론부터 말하면 일본의 전철을 밟지는 않을거같습니다. 아직은 괜찮지만 앞으로가 중요하다고 생각합니다. 일본의 버블붕괴원인과 우리의 문제, 나아가야할 방향등을 적어보았습니다.
어디까지나 단순한 개인의견이니 틀린내용과 부족한 부분이 많은 만큼 재미삼아 참고하시기 바랍니다.
1) 일본의 버블
일본의 부동산상승은 모두다 해당되었지만 특히 빌딩이 심했습니다. 호황기에 개인뿐만아니라 기업들도 은행으로부터 거액의 금액을 대출받아서 빌딩구입을 했었고 해외부동산도 거의 싹쓸이하였습니다. 결국 엄청난 급등을 잡기위해 일본정부는 갑작스럽고 급격한 대출규제,금리인상을 실시함으로서 부동산가격이 폭락하고 거액의 대출을 한 은행도 동반부실이 되며 경기하강을 하며 많은 빌딩등도 공실률이 늘어나면서 결국 도미노처럼 장기침체를 맞이하게 됩니다. 2) 우리나라의 현실
우리나라는 부동산중 아파트가격의 급등입니다. 우리나라아파트는 단순거주가 아닌 주식과 상벽을 이루는 하나의 큰 축입니다. 아파트는 단순 투자용 부동산이 아니라 거주도 가능하다는 특징이 있습니다. 그리고 아직도 주택보급율이 100%가 되지않으며 거주와 투자의 양면성이 지니다보니 실보급율은 훨씬 낮은상황입니다. 실거주생황이 뒷받침되는 특이한 상황입니다. 그리고 현정권들어 토지가가 많이 상승했지만 아직 토지나 빌딩,상가는 우려할만한 수준은 아닙니다.
3) 일본의 교훈
일본이 먼저 부동산버블을 맞이하고 장기침체에 빠진것은 우리로서는 너무나 다행입니다. 타산지석이 된다는 말이죠 만약 일본의 버블이 없었다면 우리나라 정부도 일본의 전철을 밟았을수도 있습니다. 참여정부의 아마추어적이고 즉흥적인 정책입안과 실행을 봤을때 그러고도 남았을것입니다. 다행히 일본의 경우를 알기에 급격한 금리인상과 대출규제는 피하는것이 너무나 다행입니다. 4) 한국부동산의 위기
그렇다고 안심할수있는 단계는 아닙니다. 우리나라의 부동산붕괴는 집가진자만의 문제가 아니라 국가붕괴를 의미합니다.
일본보다 훨씬 치명적일수 있다는 이야기입니다.
단순 경기하락이 아닌 생활의 붕괴,은행의 붕괴, 국가경제의 붕괴입니다.
특히 최근의 급등세는 정말 바랍직하지않습니다. 수요가 몰리는 특정지역의 상승은 사실 어느나라나 다 있는경우고 또한 서민주택과 동떨어져있기에 강건너 불구경정도입니다. 하지만 최근의 전반적인 상승은 결국 전체가격상승을 초래했으며 현 우리나라경제가 감당할수있는 데드라인에 근접하고있습니다. 물이 차면 넘치는것이 세상이치입니다. 특히 북핵문제와 즉흥적이고 아마추어적인 정부가 가장 문제인듯싶습니다. 현재는 공급이 부족하지만 10년을 바라보면 결코 공급이 부족하지않습니다. 2기신도시가 아직 입주도 안했고 광교,김포,파주,양주는 분양도 제대로 하지않았습니다. 섣부른 공급확대는 오히려 독이되며 5년후 인구감소와 더불어 부메랑이 되어 돌아올수도 있습니다. 또한 아파트를 너무 투기목적으로 이용하는 국민들도 큰 문제입니다. 투기와 투자는 구분되어야합니다.
실거주 몇년후 새집으로 갈아타는것 지극히 정상이며 이왕이면 미래가치가 있는곳으로 갈아타서 어느정도의 시세차익을 보는것은 정상이나 무리한 대출을 이용하여 아파트를 주식처럼 돌리고 단타치고 단합으로 가격올리는건 투기입니다.
5) 향후방향과 나아가야할 길
정부,국민,언론 모두 힘을합쳐 부동산붕괴만은 막아야합니다. 정부는 지금이라도 시장을 인정하고 과도한 과세정책,규제정책을 풀고 시장이 원하는 공급정책과 적당한 규제정책을 병행해야합니다.
신도시가 모든해결책은 아닙니다. 수요가 몰리는곳에 공급을 해줘야하며 또한 수요를 분산시켜야합니다. 결국 강남재건축과 리모델링을 풀어줘야하며 어설픈 신도시개발계획을 중단해야합니다. 3기신도시는 필요없을수도 있습니다. 2기 신도시가 모두 입주한후 그때의 경제상황과 공급현황, 주변상황등을 종합적으로 평가한후 타당성이 있을때 3기신도시를 건설하던 포기하던 하면됩니다. 또한무분별한 지방개발보다는 보다 체계적인 개발과 지원이 필요합니다. 혁신도시건설이 중요한게 아닙니다. 지금이라도 제발 시장에 맞는 중장기적인 정책을 바랍니다. 수도권 분산만큼 좋은 안정책이 없습니다.
하지만 왜 수도권으로 몰리느냐에 대한 진지하고 솔직한 고민이 필요합니다.
무조건 지방가라고만하지말고 그 원인과 이유를 이해하는 노력이 필요합니다.
국민들은 지금이라도 투자와 투기는 구분해야합니다.
1주택은 보유해야하며 갈아타기위한 분양은 필수이나 과도한 주택매입은 그만해야합니다. 또한 무리한 집값올리기는 자제해야합니다. 부녀회나 커뮤니티를 이용한 제값받기는 결국 집단이기주의며 부메랑을 키우는 결과입니다. 부녀회와 커뮤니티는 자기아파트의 단점을 보완하고 개선하는게 주목적입니다. 시장은 가치가 있고 수요가 있는곳은 자연스럽게 오르게 되어있습니다. 모든것은 시장의 흐름에 맞겨야하며 정부와 국민들은 시장의 흐름에 맞춰 물이 잘흘러갈수있도록 지원하고 지켜보는 자세가 필요합니다. 절대 정책이 시장을 이길수는 없습니다. 시장을 위한 정책이어야합니다.
부족한 글 읽어주시느라 감사합니다.
어떤분이 질문주셔서 적다보니 이렇게 길어졌네요.
단순히 생각나는대로 지극히 주관적이고 개인적인 글임을 다시한번 밟힙니다.
감사합니다. |
[스크랩] 2006~2007 유망지역에 대한 의견 |부동산노트
2006-11-09 09:10
http://blog.drapt.com/ylady/695831163031043524
출처 : 부동산 투자의 Happy Adviser 김인만 ^^
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
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요즘 부동산가격 상승이 너무 가파르고 심해서 겁이 납니다. 이넘의 나라가 어찌 될라구.... ㅠ.ㅠ
하지만 어쩌겠습니까? 파도가 치면 같이 타고 넘어가야죠.. 혼자 빠져죽을수는 없겠죠? 다행히 언론에서 연일 떠들고있고 정부에서 발표나온다고하니 이번급상승기는 보합세로 갈 때가 된듯싶습니다.
이왕 올랐으니 너무 서두르지마시고 다시 한번 전열을 가다듬어서 추가상승의 기회를 잡아야할듯 싶습니다.
그렇다고 분위기에 휩쓸려서 너무 성급하게 투자하시면 안됩니다.
중요한건 본인의지와 판단입니다.
아래글은 지극히 주관적이고 객관성이 결여된 제 개인생각이니만큼 단순참고만 하셔야하며 반드시 본인이 철저한 조사/분석후 신중한 결정을 하여야합니다. 1. 유망지역
다들 유망한 지역이지만 돈의 흐름이 있는곳을 따라가야 돈을 벌수있다고 생각합니다. 크게보면 경부축과 서부축으로 나눠지며 경부축도 동편과 서편으로 서부축은 남부와 북부로 나눠집니다. 1) 경부축 동편
판교-분당-죽전/보정-동백-구성-상갈-보라/공세로 연결됩니다. 가격면에서 모두 상당한 수준을 이루고있으며 그동안 단점으로 지적받던 교통과 인프라도 시간이 갈수록 개선되고있어서 상승가능성이 여전히 큰 지역들입니다. 자금여유가 되신다면 아직도 죽전/보정-동백에 중대형을 선택하시면 수익이 가능합니다. 자금이 좀 부족하시다면 상대적 저평가 되어있는 보라/공세지구로 눈길을 돌려도 수익이 가능합니다. 2) 경부축 서편
용인동천-신봉-성복-상현-흥덕-광교신도시-영통-동탄신도시으로 연결됩니다. 상대적으로 경부축동편이 좀더 먼저개발되고 앞서고있으나 시간이 지나면서 중심축이 서편으로 이동할것 같습니다. 경부동편이 고2라면 경부서편은 중3이라고 보시면 됩니다. 미래가치가 우수한만큼 적극적인 청약이 하셔야하는 지역이며 기존아파트도 상승여력이 큰 지역입니다. 자금여유가 되신다면 용인동천,상현, 수원영통,매탄,인계지역 아파트 매입을 권합니다. 동탄신도시 시범입주가 12월부터 시작하는만큼 지금이라도 여유되시면 동탄입성을 권합니다. 자금이 좀 부족하신다면 수원망포동, 화성 반월리, 병점동 중대형으로 눈길을 돌려도 수익이 가능합니다. 동탄메타폴리스-흥덕-광교신도시는 놓치면 후회할 좋은 지역임을 다시한번 강조합니다. 3) 서부축 북부
파주신도시-일산신도시-김포신도시-인천검단신도시로 연결이 됩니다. 상대적으로 저개발되고 소외되던 경기북서부지역에 대한 정부의 개발의지가 강합니다. 소외지역에 대한 배려와 대북긴장완화라는 목적도 없다고볼수는 없을거같습니다. 검단신도시와 파주신도시확장발표로 날개를 단 지역이며 엄청난 광풍이 불고있습니다. 하지만 경부축보다 리스크가 높을수도 있습니다. 강남인구유입의 한계성과 교통문제로 인한 서울접근성이 문제며 특히 강남사람들 생각을 보면 대체지로서는 조금 역부족일수도 있다는 생각도 듭니다. 하지만 자족도시로서 강남유입이 안되어도 충분한 가치는 할수있으리라 생각합니다.
4) 서부측 남부
인천송도국제도시-청라지구-영종지구-논현지구-인천검단신도시로 연결됩니다. 서부축 북부보다는 그나마 남부측에 좀더 높은점수를 주고싶습니다. 인천송도-청라-영종지구는 경제특구로 중국의 성장과 경제특구의 목적이 만나서 급성장하고있는 지역입니다. 송도는 인천과 다르다는말을 할 지경입니다. 현재 개발중이나 아직 반도 개발 안된 지역이며 미래가치가 풍부한 지역입니다. 계획대로만 개발된다면 제2의 강남이 될수도 있는 성장잠재력이 큰 지역입니다. 그만큼 가격이 비싼게 문제며 계획대로 개발이 될지도 짐켜봐야합니다. 청라지구는 서울접근성이 뛰어나서 상당히 유망한 지역입니다. 청라지구 분양이 시작되면 반드시 청약해 보시기 바랍니다. 5) 그외지역(평촌,산본,안양,과천,서수원,오산)
평촌 평촌신도시는 1기신도시로 뛰어난 강남접근성과 교육여건, 편의시설과 더불어 최고의 커뮤니티를 자랑하는 최고의 신도시중 하나입니다. 안양인근의 시세를 주도하는 중심지역이기도 합니다. 하지만 작은입지와 확장할수있는 여력이 없다는것이 가장 큰 단점입니다. 확장을 통하여 새로운 바람과 시세상승을 이끌어야하는데 더이상 확장할 지역이 없습니다. 변수로는 가능성이 크진않지만 3기신도시가 과천-안양사이에 들어온다면 큰 상승이 기대됩니다. 리모델링 이야기도 나오는데 시간과 주민동의가 쉽지않으며 자체호재이지 외부(강남)흐름을 움직일만한 호재는 아니지만 가격상승요인은 될듯싶습니다. 산본
산본은 평촌과 더불어 1기신도시중의 하나로 높은 녹지율로 뛰어난 환경을 자랑하나 입지의 한계로인하여 큰 상승을 하지못하는 지역입니다. 지하철1호선과 4호선이 도시의 맥을 끊어버리며 외부로 통하는 도로도 너무나 답답합니다. 외부와 격리된 느낌이며 외부의 자금유입역시 제대로 안되고있습니다. 평촌시세상승과 커뮤니티, 자체호재로 전체시세를 올리기는 역부족인듯 싶습니다. 평촌을 바라보면서 올라가는한계를 벗어나긴 어려울듯 싶습니다.
하지만 평촌과 마찮가지로 리모델링을 통한 가격상승은 충분하리라 생각합니다.
단, 리모델링은 생각처럼 간단한것만은 아니니 소문에 따라 호가상승에 주의해야합니다.
안양
안양은 뛰어난 입지에도 불구하고 평촌신도시의 높은 상승의 바람을 이어받지못하는 지역입니다. 안양과 평촌은 별개라는 생각이 들 정도입니다. 다행이 재개발과 재건축이 진행되고있어서 상승은 기대되지만 구도시에 바람을 넣을만한 호재를 찾기힘듭니다. 신도시, 지하철등의 대형호재가 나오지않는한 급격한 상승은 기대하기 힘들며 다만 국지적인 호재(재개발,재건축)으로인한 상승은 가능합니다. 하지만 인덕원은 가능성이 큰 지역입니다. 지금도 높은 가격을 기록하고있으며 추가적인 상승이 충분한 지역입니다. 과천
너무나 뛰어난 지역입니다. 원래 강남과 어깨를 겨루던 지역이었으나 90년말부터 강남대치동바람이 불면서 격차가 너무나 벌어져버렸습니다. 하지만 과천은 무한한 잠재력을 가진 지역입니다. 높은 녹지율과 최고의 강남접근성을 가진 최고의 입지입니다. 현재도 엄청난 상승을 기록하고있으며 앞으로도 더큰 상승이 기대되는 지역입니다. 진입하기에는 너무 높은 가격이 부담이네요.. 3기시도시가 과천-안양으로 발표된다면 정말 강남을 능가할수있는 지역입니다. 수원(서수원)
수원이라면 지금까지 영통,매탄,인계,망포동정도를 생각했으나 서수원의 천천,정자지구가 신분당선을 기점으로 움직이고있습니다. 지금도 엄청난 상승을 기록하고있으며 앞으로 더 큰 상승이 기대되는 지역입니다. 아직도 가격메리트가 있으며 충분한 추가상승이 가능한 지역입니다. 신분당선이 현재는 2차개통으로 되어있으나 내년중으로 일괄개통발표가 나올듯 합니다. 또한 경전철도 성대역-화서역사이로 예정되어있어 이지역은 겹호재를 맞고있습니다. 천천푸르지오가 최고의 유망물건임에도 놓친분들이 많아서 안타깝습니다. 화서역주변지역은 최고유망지역이니만큼 화서벽산,화서위브는 꼭 일반분양 잡으시기 바랍니다. 오산 오산은 왜?? 라고 생뚱맞게 생각할수있지만 충분한 가능성을 지닌 지역입니다. 오산은 제2외곽순환도로가 예정되어있고 세교택지지구가 예정되어있으며 확장도 추진중입니다. 동탄신도시 바로 밑이 오산입니다. 오산시의 적극적인 개발의지가 동탄신도시 오산쪽 확장이 가능한 부분입니다. 현재 오산은 아직 투자자본이 본격적 유입이 안된지역입니다. 저평가된 중대형위주로 잡으셔도 좋을듯 싶습니다. 하지만 그만큼 리스크도 존재하오니 철저한 조사/분석후 접근하셔야합니다. 2. 유망청약지역 더 유망한지역도 많으나 생각나는대로 적은것이니만큼 큰의미는 두지마시고 참고만 하시기 바랍니다.
1) 광교신도시 말이 필요없는 지역입니다. 평생 광교하나만 잡아도 더이상 재테크하지않아도 될듯 싶습니다. 내년분양예정이나 좀더 늦어질 가능성도 큽니다. 2) 용인흥덕
분양가대비 최고의 수익을 거둘수있는 최고유망지역입니다. 판교보다 더 높은 경쟁률이 기대되는만큼 큰 기대는 하지마시고 로또사는기분으로 꼭 청약해 보시기바랍니다. 3) 인천송도신도시
인천송도역시 너무나 유망지역입니다. 광교보다는 리스크가 좀 있으나 그만큼 성장가능성도 높은 지역입니다. 제대로만 개발된다면 강남을 대체할수있는 후보지이기도합니다. 계획대로 개발될지는 지켜봐야겠죠.. 4) 인천청라지구
내년에 분양될지 모르겠지만 송도,영종과 삼각편대를 이루는 지역이며 특히 서울접근성이 뛰어나 매우 유망한 지역입니다. 인천이라 당첨가능성은 낮니면 필히 청약해볼가치가 있는 지역입니다. 5) 인천영종지구
인천송도,청라보다는 약하지만 그래도 유망한 지역입니다. 그래서 오히려 당첨가능성이 높지않나 싶기도합니다. 다만 서쪽에 공급이 너무 많이 되는것 같아서 조금은 지켜볼 필요도 있을듯 싶습니다. 6) 의왕청계
높은 서울접근성과 타의추종을 불허하는 녹지를 가진 천혜의 자연도시입니다. 하지만 주공개발로 중소형평형위주라는게 정말 너무나 아쉬운부분입니다. 왜 그 좋은땅에 중소형평형을 짓는지.. 이넘의 정부가 너무나 한심스럽습니다. 7) 성남도촌
분당보다도 서울접근성이 좋은 유망지역입니다. 당첨가능성이 낮지만 반드시 청약해보시기 바랍니다. 8) 동탄신도시 메타폴리스
동탄신도시의 꽃입니다. 동탄신도시의 가치는 분당과 대등하거나 90%수준 가능한 지역입니다. 메타폴리스는 40~92평형으로 구성되며 반드시 청약하셔야합니다. 분양가가 확정안되었지만 1400~1600정도 되지않을까 싶습니다. 철저한 자금계획이 필요합니다. 9) 용인 동천래미안
용인 동천동에 삼성이 야심차게 준비하는 삼성타운입니다. 3000세대 이상으로 구성되며 최고급사양을 갖춘 명품아파트가 컨셉입니다. 서울접근성이 용인지역중 최고로 우수하며 신분당선이 동천으로 옵니다. 고분양가가 문제인데 평당 1700이상 예상이 됩니다. 10) 파주신도시
최근 확장발표로 더욱 가치가 높아진 제2기 신도시입니다. 수도권 북서부의 중심이 될만한 지역입니다. 북서부에 관심있으신분들은 한번 청약해보셔도 좋을듯 싶습니다. 11) 김포신도시
제2기 신도시로서 가치는 충분하지만 파주신도시보다는 투자가치가 좀 떨어집니다. 최근 검단신도시발표로 수요보다 공급이 과잉되지않을까 약간 걱정되는 부분입니다. 12) 수원 인계래미안
수원 인계주공 재건축이며 곧 일반분양이 있을듯 싶습니다. 주변 인프라가 우수하며 광교신도시의 영향을 받을거같습니다. 또한 광교신도시-영통-동탄신도시의 큰축에 속하는 지역으로 미래가치상승이 기대됩니다. 평당 1200~1300정도로 보여지는데 그이상의 가치는 충분하리라 생각합니다. 13) 용인 성복자이,나무엔
용인 동천아래에 있는 성복지역역시 강남접근성이 우수합니다. 분양이 계속 연기되고있어서 언제 가능할지 알수가 없네요 14) 용인 신봉 동일하이빌
성복과 마찮가지로 강남접근성이 좋으며 교통여건도 괜찮습니다. 분양역시 성복과같이 언제될지 모르겠네요 15) 서울 뉴타운(은평,한남,왕십리,흑석 등등)
서울 강북개발의 꽃입니다. 향후 강북은 뉴타운이냐 아니냐로 양극화가 이루어질수도 있습니다. 뉴타운은 신도시수준의 주거환경을 누릴수있는 삶의질을 높일수있는 물건입니다. 다만 기반시설개선이 제대로 되지않는한 강남을 넘어서지는 못할듯 싶습니다. 16) 강서구 상암/마곡지구
서울 서부의 중심이 되고있는 지역입니다. 강남을 능가할수는 없지만 강남수준의 생활수준이 가능한 서부의 중심이 될것입니다. 분양가 역시 만만하지는 않을듯 싶네요 17) 인천 한화에코메트로
최근에 시범물량 3000세대정도 분양이 성공리에 마쳤습니다. 부동산가격급상승의 가장 큰 수혜지역이라 생각합니다. 총 12,000여세대의 미니신도시니만큼 향후 투자가치도 충분합니다. 특히 인천은 송도-청라-영종-논현이 향후 가치를 주도할거 같습니다. 18) 시흥 능곡지구
시흥,안산지역의 중심이 될수있는 지역입니다. 상대적으로 저개발,저평가되어있는데 능곡지구는 이들지역의 중심이 될듯 싶습니다. 최근 수도권 서부개발이 많이 발표되고있으나 아직도 개발진행이 조금 부진한듯 싶으며 강남자금유입이 쉽지많은 않은것이 단점이라고 보여집니다. 실수요와 같이 접근하면 좋을듯 싶습니다.
19) 화성 향남/봉담
내년 향남2지구와 봉담2지구가 발표되지않을까 싶습니다. 지금은 수도권에서 낙후된 지역이지만 5년후면 수도권 남서부의 중심이 될 지역입니다. 서울접근성은 떨어지지만 자족도시성격을 갖춘 훌륭한 지역입니다. 올봄에 미분양물건을 못잡은것이 안타까울뿐입니다. 내년 분양시 분양가를 따져서 타당성이 있으면 적극적인 청약이 필요한 지역입니다. 20) 서울 재건축(강남,강동)
서울강남재건축은 현재로서는 꽁꽁묶여있지만 언젠가는 풀릴수밖에 없는 판도라의 상자입니다.
최근 다시 상승세를 타고있지만 당분간은 계속 보합-상승-보합-상승을 반복하다가 결국 급상승할거같습니다.
시기의 문제지 결국 강남재건축을 풀어줄수밖에 없는게 현실입니다.
현정권에서는 좀 힘들겠지만.. 언제까지 강남을 저렇게 묶어둘수있을까요?
서울 강동구는 현재 강남의 동진의 마지막 기착역이 될수있는 지역입니다.
송파구가 현재 개발중인데 결국 서울강남은 서초-강남-송파-강동으로 연결이 될듯 싶습니다.
송파접근성이 우수함에도 가격은 상대적 저평가가 되어있습니다.
물론 단순가격만 놓고보면 싸다고야 볼수없지만 송파비교하면 그렇다는겁니다.
최근 가격이 상승을 많이 하였지만 아직도 메리트는 충분하다고 생각합니다.
21) 송파신도시
말이 필요없는 지역이라서 마지막에 적어봅니다.
판교보다도 더 훌륭한 최고의 신도시입니다.
입지,인프라,강남접근성 모든면에서 최고입니다.
서울의 명품신도시로 만들었으면 좋겠는데 집값안정과 공급확대논리로 이상한 괴물이 되지않았으면합니다.
송파,판교도 차라리 아예 중대형위주의 고급단지를 만들어서 강남대체지로 활용하고 파주,검단,동탄,양주등은 공급확대하여 상대적으로 중급대단지를 만들어서 서민질적 향상을 도모했으면 어떻게 되었을까..라는 생각도 해봅니다.
본글을 읽고 의견을 달리하시는분들도 있고 기분나빠하시는분들도 계시겠지만 어디까지나 제 개인적이고 주관적인 글이니만큼 너그러이 이해해주시기 바랍니다.
특정지역을 띄울생각도 낮출생각도 없음을 다시한번 밝힙니다. |
[스크랩] 용인, 버블인가 대박인가 (1) |부동산노트
2006-11-03 15:07
http://blog.drapt.com/ylady/695831162534038239
출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~
원문 : http://blog.drapt.com/jmhe107
불곡산 조망권인 죽전지구 초입의 건영아파트 59평형, 반도보라빌 73평형 등 상당수 중대형 평형 아파트는 최근 평당 1700만~2500만원대를 유지해 인근 분당 구미동의 비슷한 평형 아파트들보다 비싼 느낌이다. 포스홈타운이 그렇듯, 이곳 아파트 또한 2년 전 입주 때에는 평당 800만원대 수준이었다. 이 아파트들은 판교 분양 외에 내년 2학기부터 신입생을 받는다는 단국대 캠퍼스가 국지적인 호재로 작용하고 있다.
죽전동 호박공인 김성규 사장은 “세금폭탄이다 뭐다 해서 매매가 전반적으로 한산하지만, 단국대 근처 중대형 평형은 가격대가 견고하게 유지되고 있다”고 했다. 그는 “단국대가 주민들에게 ‘대학’이란 의미보다 ‘운동을 할 수 있는 녹지공원’으로 인식될 뿐 아니라 조망 소재로도 골프장 못지않게 좋다고 여겨지기 때문”이라고 전했다.
기흥구 동백동 중개업소들에서 관찰한 상황도 죽전의 경우와 비슷했다. 흔히 ‘동백지구’로 알려진 이곳도 거래 자체는 비교적 가라앉았지만 호가의 ‘이상 고가(高價) 현상’은 뚜렷했다. 입주 반 년이 넘도록 아직 입주민의 절반도 채워지지 않았으나, 이곳 아파트 소유자와 중개업자들은 8월의 판교 신도시 중대형 평형 분양계획을 목이 빠지게 기다리는 듯했다.
판교에 당첨되지 않은 ‘실망 청약자’들이 큼직한 새 아파트가 많은 동백지구로 대거 몰릴 것이라는 기대감 때문이다.
동백동 소망공인 윤희정 사장은 “겉보기에만 집들이 텅텅 빈 것 같지 실제로는 물건이 별로 없기 때문에 팔 수 없는 실정”이라고 말했다. “8월에 판교 중대형 평형 분양이 시작되면 집값이 분당, 죽전, 수지, 동백과 박자를 맞춰 상승할 것으로 기대하기 때문에 매도 희망자들이 집을 내놓지 않고 있다”는 것.
인근의 석성산과 호수공원 등에 대한 조망이 압권이라는 신영프로방스 59평형은 호가가 9억원이 넘는다. 게다가 아직 입주 전으로, 분양권 전매가 제한된 상태이기 때문에 원 분양자의 등기비용과 각종 부대세금을 다 물어야 하는 조건이라서 실제 구입비는 11억원에 이른다.
2년 반 전에 4억5100만원이던 분양가에서 입주가 시작되기도 전에 너끈히 2배가 오른 셈. 59평형은 모두 ‘펜트하우스’ 개념으로 동별로 최상층부인 27~30층에만 포진한 데다, 15가구밖에 없다는 희소성도 시세상승을 이끄는 데 한몫한다.
지난 6월에는 동백지구에서 죽전지구를 통과해 성남시 분당구 구미동으로 이어지는 연장 10km 4차선 직행도로가 준공됐다. 이 때문에 동백에서 서울로 오가는 출퇴근 길 시간이 평소보다 20분 이상 단축됐다는 게 주민들의 말이다.
하지만 심야할증 시간에 서울 광화문에서 택시를 타고 가면 5만원 가까운 요금이 나올 정도로 ‘절대 거리’는 무시할 수 없다. 동백지구 건설시행업체에서 말하는 지도 상의 최단거리는 강남에서 25km이지만, 실제로 차를 몰고 정해진 도로를 따라 강남역 부근까지 가서 계기판을 보면 40km가 넘을 때도 많다. 그러니 아무리 새 아파트라고 해도 매수자에겐 이곳 아파트값이 서울에서 비슷한 거리로 떨어져 있는 다른 수도권 외곽지역에 비해 비싸게 느껴지게 마련이다.
“버블 세븐? 나쁠 것 없지”
경기 용인시가 ‘강남’이나 ‘분당’ 같은 이름과 함께 부동산시장의 선두그룹에서 회자되기 시작한 것은 2, 3년이 채 되지 않는다. 1990년대 초반 준농림지역의 개발허가가 떨어지기 전, 많은 곳이 개발제한구역으로 묶여 있을 때만 해도 용인에는 주로 골프장, 명당 묏자리, 주말별장 같은 특수용도 개발사업이 있었을 뿐, 주거단지 사업은 찾아보기 힘들었다. 90년대 중·후반부터 개발된 ‘수지지구’가 중앙무대에서 통하는 브랜드로 알려졌으나, 이곳 역시 ‘난개발’ ‘교통대란’ 등의 좋지 않은 이미지 때문에 시장에서는 저평가를 받아왔다는 게 정설이다.
그러던 용인이 최근 정부로부터 ‘대박 후보지’로 공인되다시피 하는 일이 벌어졌다. 지난 5월 청와대가 청와대 브리핑을 통해 서울 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 경기 성남시 분당, 안양시 평촌과 함께 용인을 ‘버블 세븐’으로 지목한 게 발단이 됐다. ‘집값에 거품이 많이 끼었으니 빨리 팔아야 한다’는 게 청와대의 논리지만, 지금은 ‘버블 세븐’이란 단어만 남았고, 그 의미는 ‘집값 오르는 동네’로 받아들여지고 있는 실정이다. 이 같은 현상은 부동산 정책 입안과 추진에 있어 워낙 신뢰가 떨어진 정부에 그 귀책사유가 있을 법하다.
용인 집값은 판교발(發) 부동산 바람에 편승해 지난해부터 올 상반기까지 절정을 구가했다. 서울 강남의 고급 아파트들이 평당 3000만원을 오르내리던 무렵인 2004년 8월경에도 죽전지구 아파트들은 프리미엄을 합쳐 평당 800만원을 겨우 넘는 수준이었으나, 최근에는 1600만원 이상으로 오른 곳도 많다. 동백지구 또한 2004년 분양 당시만 해도 중도금 이자 후불제를 통해 미분양 물량을 해소하곤 했지만, 현재는 프리미엄만 3억~5억원에 이르는 아파트가 있을 정도다.
부동산정보업체 스피드뱅크가 발표한 ‘2005년 연초대비 집값 상승률 30’에 보면 보정동 포스홈타운 58평형이 77% 상승한 것을 비롯해 용인의 집들이 30위 안에 3분의 1인 10개가 들어갔다. 또 부동산뱅크가 올 7월 공개한 자료에 따르면 올해 상반기 용인시 전체 아파트의 평당 평균가가 1000만원을 넘었다.
경기도 내에서 평당가가 1000만원이 넘은 것은 시 단위로 보면 재건축단지가 많은 과천(2940만원)과 강남 접근성이 뛰어난 군포(1033만원)에 이어 세 번째라고 한다. 분당의 높은 가격대에도 불구, 신도시뿐 아니라 구시가지도 더해지기 때문에 성남시는 아직 전체 평균가로는 1000만원을 넘지 못했다.
이런 초고속 성장의 배경은 뭘까. 전문가들은 우선 경부선 초입에 형성되는 대규모 ‘메갈로폴리스(megalopolis·도시집중 지대)’에 따른 시너지 효과를 이유로 든다. 요컨대 용인을 가운데에 놓고 판교(281만평)-분당(563만평)-흥덕(용인·65만평)-광교(수원 및 용인·341만평)-영통(수원·110만평)-동탄(화성·273만평)으로 이어지는 거대한 택지지구들이 융합해 하나의 거대한 신도시권역으로 자리매김할 것이라는 시각이다.
한 중견 건설업체 임원은 “용인은 건설업자들에게 최소한 지난 5, 6년 간은 더 없이 좋은 땅이었다. 땅만 매수하면 분양이 순조롭게 이뤄질 뿐 아니라 땅 보유기간이 길더라도 각종 개발 이슈가 튀어나와 보유에 따른 금융비용을 상쇄할 만큼 분양가격이 올라갔기 때문이다. 건설업체에서도 ‘돈이 된다’는 확신 때문에 아파트 품질 개선에 많은 돈을 쓸 수 있었다”고 말했다.
용인의 대표적인 중대형 단지는 기흥구 보정동 죽전자이(59평 단일 평형)다. 올 상반기 부동산업체들 조사결과 보정동 죽전자이는 평당 2600만원으로 과천의 재건축, 분당의 주상복합 아파트를 제치고 경기도에서 평당가가 가장 비싼 아파트로 꼽혔다. 저층은 13억원, 고층은 20억원에도 호가가 형성돼 있지만 매물이 잘 나오지 않는다.
입주시점인 2004년 10월 이른바 10·29 대책으로 경기가 위축되는 바람에 저층의 경우 분양가 4억7000만원에 프리미엄이 1억원가량에 불과했던 것을 감안하면 그야말로 ‘대박’이란 단어가 떠오른다. 2년 만에 10억원이 오른 셈이다.
44만평에 달하는 너른 한성CC 골프장이 어디서든 바라다보인다는 게 이 아파트 최대의 장점. 이른바 ‘그린 조망권’이다. 아파트 바로 옆에는 한성CC를 끼고 있는 야트막한 야산도 있다. GS단지 주민들은 러닝머신 대신 매일 이 야산에서 운동을 한다.
한성CC가 ‘녹색 바다’처럼 조망된다는 소문 때문인지, 한성CC 옆에는 ‘타운하우스’라는 신개념 고급주택들도 들어설 계획이다. 극동건설 스타클래스는 70~80평형으로만 이뤄진 100가구짜리 주택을 9월부터 분양한다. 골프연습장, 사우나, 피트니스센터 등이 갖춰지는 건 서울 도심의 여느 주상복합 건물과 비슷하지만, 단지 뒤의 개천에 다리를 놓아 연결한 삼림욕형 산책로는 산과 개천이라는 자연경관이 뒤에 없으면 탄생할 수 없는 상품이다.
반도보라빌(38~73평형)에는 수천 그루의 활엽수 침엽수 중교목 관목 화초 등의 수림대(樹林帶)가 아파트 동 사이사이에 빼곡히 들어서 있다. 중앙광장 안에는 자연계곡과 흡사한 인공 조형물로 꾸민 수경공간을 조성했고, 물줄기 상류에는 자연석들을 담가놨으며, 계곡 위로는 나무다리를 놓았다.
GS건설이 서판교와 가까운 수지구 성복동, 신봉동 일대에 조성 중인 ‘자이’단지들은 1만3800가구로, 어지간한 택지지구보다 덩치가 크다. 삼성물산은 판교에 보다 가까운 동천동에 비벌리힐스를 모델로 하는 ‘삼성 미니 신도시’를 기획하고 있다.
6억, 2년 뒤 17억으로
이런 이례적인 외부장식으로 ‘웰빙(참살이) 라이프’를 꿈꾸는 부유층을 흡수하는 데 성공했다. 국민은행 시세 집계를 보면 이 아파트 73평형은 2004년 10월 이른바 10·29 부동산 대책 발표직전에 한때 6억6336만원까지 시세가 형성됐다. 그러나 지난 7월3일 현재 평균 거래가는 17억1250만원. 1년10개월여 만에 2.5배가 올랐다. 이 아파트는 지난해 부동산114의 연간 상승률 집계에서도 서울 압구정동 한양아파트 한양6차 35평형과 함께 상승률(74.9%) 1위를 기록했다.
죽전지구는 양적으로는 ‘현대’의 독무대다. 엄밀히 말하자면 다른 회사 브랜드지만 현대아이파크 아파트 2090가구까지 합치면, ‘현대’ 이름을 단 아파트는 9120가구에 달한다. 2만1000가구가 들어선 죽전지구의 절반 가까이에 해당한다.
타워팰리스와 래미안으로 일거에 주택부문 선두업체로 부상한 삼성물산 건설부문과 LG건설 시절부터 ‘자이’ 신화를 써온 GS건설이 용인의 요지마다 ‘침 바르기’를 하고 있는 사실 또한 시사하는 바 크다. 용인보다 서울 접근성이 좋은 판교 신도시에서 분양가 규제, 평형 제한 때문에 1군 브랜드 업체가 분양에 많이 참가하지 못하고 있는 사실은, 역(逆)으로 용인 명품단지의 가치를 더 높여주는 기능을 할 것이라는 관측이 많다.
삼성·GS의 ‘명품주택 타운’
GS건설이 서판교와 이어지는 수지구 성복동, 신봉동 일대에 짓고 있는 ‘자이’ 단지들은 합치면 어지간한 중규모 신도시에 버금간다. 2001년 61~92평형으로 이뤄진 수지LG빌리지1차 1164가구를 시작으로 올해 상반기까지 LG빌리지는 6차, 신봉자이는 2차까지 입주를 마쳤다. 상현자이, 수지자이 등을 모두 포함하면 1만530가구다. 평형은 대부분 50, 60평형대고 최하가 33평형이며 최대 92평형까지 포진해 있다. 일부 평형의 평면을 보면 부엌이 3개나 있는 곳도 있다.
백화점 건물은 강남점을 표본으로 삼고, 적극적으로 벤치마킹했다고 한다. 죽전점 매장 면적은 1만2400평으로, 1만3100평인 강남점과 거의 비슷하다. 주차빌딩이 외부에 있으므로 실제 쇼핑 공간은 강남점보다 넓을 것으로 보인다. 주차빌딩에도 500평 남짓의 여흥 공간이 계획돼 있다. 멀티플렉스로 구성된 최첨단 영화관도 백화점 내에 들어올 예정이다.
할인점의 시너지 효과
신세계 관계자는 “구매력 높은 수지, 죽전권과 함께 교통여건이 좋은 분당 판교권, 수원 기흥 광주 화성권까지 백화점 수요층이 될 것으로 본다”며 “명품 잡화나 고급 식음료를 많이 배치하는 것 외에, 서울의 코엑스몰 같은 다기능 여흥 공간으로 자리매김하는 게 목표”라고 말했다.
사실 ‘경부선 메갈로폴리스’ 권에 현재 조성돼 있는 백화점 인프라는 A급으로 보기는 어렵다. 분당신도시에는 삼성플라자 서현점과 롯데백화점 수내점이, 수원의 각종 택지지구 인근에는 애경, 갤러리아백화점이 있지만 서울의 유명 백화점에 비하면 다소 미흡한 점이 느껴진다. 대표적으로 꼽히는 게 할인점을 방불케 하는 상시적인 이월 의류 할인판매, 종업원들의 서비스 미흡 등이다. 고가 의류나 화장품 업체들이 ‘브랜드 물관리’를 이유로 입점을 주저하는 이유도 있다. 이 때문에 일부 고소득층 거주민들은 강남으로 원정 쇼핑을 간다. 판교신도시에도 백화점이 입점할 계획은 아직 없다.
신세계백화점은 계열사인 이마트와 함께 시너지 효과를 낼 것으로 전망된다. ‘동네가 뜨기 위해서는’ 백화점 못지않게 중요한 게 할인점이다. 특히 가족단위 고객이 일주일에 1~2회씩 대량으로 물품을 구매한 뒤 자동차로 실어나르는 신도시 주거민들의 쇼핑 풍속도를 감안하면 더욱 그러하다.
이는 중산층의 세계적인 트렌드와도 관련이 있다. 영국의 시사주간지 ‘이코노미스트’는 최근 호에서 미국, 일본, 독일, 프랑스 등 선진국에서 ‘이원화 쇼핑(bifurcated shopping)’이 발달하고 있다고 보도했다. 양극화 및 인터넷 발달로 정보를 공유하면서 중산층 또한 이따금씩 호화쇼핑몰에서 명품을 구매하면서 자주 ‘아주 싼 일상품’을 구매하는 식으로 쇼핑 스타일이 바뀌고 있다는 것.
신세계측에 따르면 백화점 맞은편의 이마트 죽전점은 주말 하루 2만5000명이 다녀가며 매출규모는 82개 전국 지점 중 10위권에 랭크돼 있다.
죽전지구 남단에서 200m도 채 떨어지지 않은 곳에는 기흥, 구성, 영덕 지역 수요층을 겨냥한 ‘이마트 구성점’이 오는 9월 문을 열 예정이다. 원래 지난달 신세계가 인수한 미국계 할인점 월마트가 있던 곳으로, 대규모 확장 리노베이션 공사를 거친다고 한다. 용인 신도시 권역에는 이 밖에 롯데마트 수지점, 이마트 수지점 등이 성업 중이다.
‘난개발’ 오명은 이제 그만
용인 상현동에서 서울 광화문까지 출퇴근하는 회사원 김윤수(36)씨. 다소 나아지기는 했지만 그에게 현재의 교통 인프라는 여전히 ‘2% 부족’ 이다. 그는 “요즘도 오전 7~8시 사이에 차가 많이 몰리는 월요일의 경우라면 좌석버스로 광화문까지 1시간30분은 잡아야 한다. 그나마 2시간 넘게 걸리던 예전보다는 나아진 편이다”고 했다.
용인의 교통 인프라는 빠른 속도로 유입되는 인구규모와 보조를 맞추지 못한 게 현실이었다. 분당까지 나가지 않으면 지하철을 이용할 수도 없었고, 시내 간선도로는 서울 출근과 퇴근 시간에 맞춰 병목현상을 빚기 일쑤였다.
‘압축성장’으로 요약되는 지난 10년 여를 되돌아보자. 용인시는 3월1일로 시 승격 10주년을 맞았다. 1996년 2읍 8면 4동에 불과하던 ‘용인군’은 현재 3구(수지구 기흥구 처인구) 1읍 6면 29개동이라는 대규모 행정단위들을 거느리고 있다.
인구 증가는 더욱 드라마틱하다. 용인시에 따르면 1992년 12만명에서 수지지구 개발등으로 1996년 27만명까지 인구가 는 뒤, 다시 대규모 택지들이 들어서며 2006년 현재는 72만명이 살고 있는 것으로 조사됐다. 택지지구 등 신도시권에 50여만명이 살고, 읍·면 등 구시가지권에는 20여만명이 산다. 인구증가율이 전국에서 가장 높은 연평균 12.3%로, 2010년에는 100만명이 넘을 것이라는 게 용인시의 전망이다. 이에 따라 전체 주택의 수도 1996년 6만채에서 현재는 20여만채로 3배 이상 늘었다. |
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