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서울시 재개발 정비 예정구역 일부 변경 추진 |강북소식[스크랩]

2006-10-31 13:57

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서대문구ㆍ영등포구 등 서울시의 일부 재개발구역에 대해 구역 지정 확장 및 변경이 추진된다.
서울시 관계자는 31일 “주변 지역이 노후화돼 있고 면적이 너무 작은 경우, 해당 재개발지구가 도로를 사이에 두고 둘로 나눠진 경우 등에 한해 재개발구역 지정 확장 혹은 변경을 추진 중”이라고 밝혔다.
시는 현재 서대문구ㆍ관악구ㆍ영등포구ㆍ동대문구 일대 재개발구역에 대한 ‘도시ㆍ주거환경정비 기본계획 변경 수립한 의견 청취’를 서울시의회에 제출해놓은 상태로, 시의회는 11월 10일 이후 이 안건을 처리할 예정이다.
서울시 정병일 주거정비과장은 “시의회에서 보다 정밀히 검토해 추후 결정하겠다는 방침을 통보해왔다”며 “현재로선 특별한 반대요인은 없는 상태”라고 말했다. 이에 따라 특별한 이견이 없는 한 시가 추진하는 대로 구역 변경이 이뤄질 전망이다.
이번에 재개발정비예정구역 변경이 추진되는 곳은 구역 확장 3곳과 구역 추가 1곳, 구역 분할 2곳 등 총 6곳이다.
구역 확장이 추진되는 곳은 서대문구 홍은동 11-111 일대관악구 봉천동 1544-1, 영등포구 도림2동 162 일대 등이다. 홍은동 일대는 현재 1.6㏊에서 4.5㏊로 구역 확장이 추진된다. 주변 지역이 노후화돼 있고 면적이 너무 작아 인근 지역과 함께 개발해 도로를 확보하겠다는 것이 시의 구상이다. 또 봉천동은 7.6㏊에서 10.4㏊로, 도림2동은 3.7㏊에서 5.3㏊로 확장이 검토되고 있다. 이들 지역은 주민 민원과 함께 구역이 정형화돼 있어 합리적인 토지 수용 면에서 확장이 추진됐다.
구역 분할 추진지역으로는 동대문구 답십리동 12 일대와 전농4동 204 일대 등이다.
시 관계자는 “답십리동의 경우, 구역 내 기개설된 8m 도로를 기준으로 추진 주체가 양분돼 있고, 도로변 양측의 근린생활시설 소유자들이 재개발사업 추진을 반대하고 있어 하나의 정비사업으로 집행 가능성이 없어 구역 분할이 필요하다”고 밝혔다. 이에 따라 현 5.3㏊가 답십리동 25 일대 3.6㏊와 답십리동 12 일대 1.5㏊로 분할이 추진된다. 아울러 동대문구 전농동은 인근 한쪽이 뉴타운지구에 포함돼 있어 포함이 안 된 지구부터 우선 개발을 추진하기 위해 전농4동 204 일대 9.3㏊와 전동4동 134 일대 2.5㏊ 등으로 구역 분할이 추진되고 있다.
이 밖에 영등포구 신길동 190 일대(10.6㏊)는 노후주택이 밀집해 있어 재개발예정구역으로 신규 지정될 전망이다.
출처--헬럴드 경제 장연주 기자

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2006-10-30 12:14

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 재정비 촉진지구 군침 도는데…
 
정부가 도심 광역개발을 위해 야심차게 추진하고 있는 재정비 촉진지구(이하 재정비 지구)가 최근 선정되면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다.
해당 지역의 중개업소마다 투자 문의가 폭증하고 있다.
재정비 지구 투자는 기존 뉴타운 즉,재개발 지분 투자와 다르지 않다.
다만 토지거래허가 요건 등이 강화된 것은 유념해야 한다.
부동산 전문가들은 재정비 지구의 성격 등을 먼저 파악한 다음 투자를 검토하는 게 필요하다고 조언하고 있다.
◆재정비 지구로 지정된 곳은 어디
서울지역에서 현재 뉴타운 사업에서 재정비 촉진사업으로 변경,추진되는 곳은 모두 16곳이다.
사업방식은 아파트 등 주택건설 위주의 주거지형과 상업지역을 대상으로 광역개발하는 중심지형 등 2가지로 나뉜다.
 
주거지형 재정비 지구는 △은평(106만평) △길음(38만평) △한남(33만평) △장위(56만평) △신길(45만평) △이문·휘경(30만평) △상계(20만평) △북아현(25만평) △수색·증산(27만평) △시흥(19만평) △흑석(27만평) △거여·마천(22만평) △신림(16만평) 등이다.
또 상업지역 위주로 지정된 중심지형 촉진지구는 △강동 천호·성내(8만평) △광진 구의·자양(12만평) △중랑 망우·상봉(50만평) 등 3곳으로 주거지형과 달리 초고층 주상복합,오피스빌딩이 집중 배치된다.
세운상가 지구는 서울시가 추후 재정비 지구로 지정하는 대로 시범지구에 추가될 예정이어서 올해 재정비 지구로 지정되는 지역은 총 17곳으로 늘어날 전망이다.
이번에 1차로 지정된 16곳은 모두 서울시가 뉴타운으로 선정해 개발계획을 이미 수립했거나 수립 중인 지역으로,올해 신설된 '도시재정비촉진 특별법'에 의한 지구지정 절차를 거친 것으로 간주된다.
 
◆재정비 지구 투자 가이드
재정비 지구 투자는 재개발 투자와 마찬가지다.
즉 노후 단독주택이나 다세대 등을 매입해 추후 새 아파트 배정을 노리는 것이다.
다만 지난 20일부터 재정비 지구에서는 강화된 토지거래허가제가 시행됐다.
6평 이상 지분(토지)을 취득하려면 반드시 토지거래허가를 받아야 하는 것은 물론 토지이용계획서 자금조달취득계획서 등도 제출해야 한다.
그 외 투자 원칙은 일반적인 재개발 투자와 마찬가지다.
우선 관심이 많이 쏠려 가격 거품이 낀 곳은 피해야 한다.
전문 투기꾼인 '큰손'들이 지나간 곳은 일반적으로 가격 거품이 많은 편이다.
사업진행 단계를 정확하게 파악하는 것도 중요하다.
투자 목적인가 아니면 실수요용인가를 명확히 하는 것도 물론 선행되어야 한다.
초기 단계에 지분을 매입한다면 기대수익은 커질 수 있겠지만 그만큼 큰 위험에 노출된다.
현장 답사 등으로 투자하고자 하는 지역을 꼼꼼히 분석해야 하는 것은 물론이다.
또 조합원들 간에 갈등이 있다면 사업 추진이 차질을 빚을 가능성이 높다는 점을 명심해야 한다.
이 경우 투자원금이 묶일 뿐더러 기회비용까지 감안하면 큰 손실을 입을 수 있다.
'지분 쪼개기'가 많은 곳은 무조건 피해야 한다.
조합원이 많으면 일반분양 가구 수가 줄어들 수밖에 없고,이 경우 시공사는 수지를 맞추기 위해 조합원 분양가를 올리게 된다.
당연히 추가 부담금이 늘어나게 돼 투자수익은 줄어든다.
최악의 경우 공시가격 기준으로 보상을 받는 '현금청산'을 당할 수도 있다.

출처--한경닷컴,

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2006-10-30 11:36

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 재개발, 금융비용 · 용적률 스스로 따져봐야
정부와 서울시가 서울 강북 재개발 촉진책을 잇따라 내놓으면서 재개발구역 투자에 대한 관심이 높다.
특히 최근 도시재정비특별법에 따른 서울 재정비촉진지구가 발표돼 재개발에 대한 기대감이 고조되는 양상이다.
이에 따라 일부 재개발구역에선 '묻지마 투자'까지 나타나 호가가 급등세를 보이고 있다.
◆ 재개발 투자로 대박난 사례 = 인천에 사는 백 모씨(45)는 서울 진입을 위해 지난해 5월 성북구 장위1동 빌라를 샀다.
당시 기존 재개발구역이 있는 장위2ㆍ3동은 이미 개발 기대감으로 시세가 다소 높아 10평 미만 지분이 평당 800만~900만원대를 가리키고 있었다.
장위1동은 구체적인 개발계획이 없었기 때문에 선뜻 투자하려는 사람이 없었다.
이에 따라 평당 지분가 개념이 아닌 일반적인 빌라 매매 형식으로 시세가 형성돼 건평 기준 평당 400만대 물건을 찾을 수 있었다.
백씨는 재개발을 염두에 두고 14평(대지 지분 8평) 빌라를 5500만원에 샀다.
전세(3500만원)를 두고 있었기 때문에 실투자 금액은 2000만원이었다.
백씨의 투자는 다소 위험한 측면이 있었지만 작년 9월 장위동 전체 뉴타운 지정으로 큰 이득을 보게 된다.
대지 지분 기준으로 평당 700만원 선에 매입했지만 뉴타운 지정 후 시세는 평당 1200만~1300만원으로 급등한 것이다.
여기에 올 하반기 들어 재정비촉진지구 시범지역 후보지로 거론되면서 활발한 거래로 시세가 다시 오르기 시작해 평당 1500만~1800만원까지 상승했다.
투자한 지 1년5개월 만에 지분 시세가 두 배 넘게 오른 것이다.
◆ 재정비 촉진지구는 보수적 접근 필요 = 하지만 백씨 같은 사례는 흔치 않다.
특히 재개발 계획이 확정되기 전이어서 위험도가 높았다.
이에 따라 전문가들은 철저한 사전조사와 보수적인 분석이 필수라고 조언한다.
정현조 부동산J테크 팀장은 "백씨 사례는 예외적이고 일단 해당 구역이 재개발계획에 포함돼 있는지 확인해야 안전하다"며 "초기 투자는 기대수익률이 높지만 실패할 가능성이 있다는 점도 잊지 말아야 한다"고 전했다.
이어 "장위 뉴타운은 이번에 재정비 촉진지구로 지정되면서 토지거래허가 규정이 강화돼 지분 거래가 쉽지 않다"며 "촉진지구는 용적률ㆍ층고 규제완화 등 혜택이 있는 동시에 투기방지책이 강해 실수요자 중심으로 접근해야 한다"고 덧붙였다.
재정비 촉진지구는 종별 용적률이 50%씩 상향 조정되고 2종 주거지역은 층고 제한 규정이 적용되지 않는다.
또 전용면적 기준 25.7평 초과 중대형 비율 한도도 기존 20%에서 40%로 확대되고 공영형 혁신학교 유치로 교육여건 개선, 국민주택기금 융자, 세제 혜택 등도 누릴 수 있다.
하지만 토지거래허가 기준을 6평 이상으로 강화하고 매입 목적을 거주용으로 한정해 임대 등을 위한 투자를 제한했다.
◆ 조합 문제없는지 꼭 살펴라 = 재개발구역에 투자할 때는 추진위원회가 결성되었는지 여부를 반드시 확인해야 한다.
박윤미 스피드뱅크 연구원은 "첫 단추라고 할 수 있는 추진위원회가 오랜 기간 결성되지 않았다면 문제가 있는 곳으로 해석해야 한다"고 말했다.
또 재개발사업계획서는 보수적으로 해석해야 한다.
조합측이 제시하는 사업계획서는 일부 부풀려져 있을 수 있고 인터넷 정보업체에 나와 있는 용적률과 건폐율도 이러한 사업계획서를 그대로 등재하고 있다.
결국 투자자 스스로 적정한 용적률을 산정해 보는 것이 중요하다.
조합원 수는 적을수록 좋다.
일반적으로 조합원 수가 적어야 추진 속도도 빠르고 투자수익률도 높아진다.
따라서 투자하려는 구역의 등기부등본을 최대한 많이 열람해 지분쪼개기 물건이 있는지 여부를 파악해야 한다.
조합원간 내분은 없는지, 재개발추진위원회가 2~3개씩 설립돼 난항을 겪지는 않는지, 매입할 지분 평가액이 높게 나올 수 있는지, 현금 청산될 지분은 아닌지 등을 따져보는 것도 중요하다.
이와 함께 단지 규모가 클 것으로 예상되는 구역, 조망권과 교통 호재가 있는 구역을 눈여겨 보는 것이 좋다.
실제 주거 여건의 편리함뿐만 아니라 수요가 많아지면서 결국 시세 상승과 환금성 면에서 유리하게 작용하기 때문이다.
정부와 서울시가 서울 강북 재개발 촉진책을 잇따라 내놓으면서 재개발구역 투자에 대한 관심이 높다.
특히 최근 도시재정비특별법에 따른 서울 재정비촉진지구가 발표돼 재개발에 대한 기대감이 고조되는 양상이다.
이에 따라 일부 재개발구역에선 '묻지마 투자'까지 나타나 호가가 급등세를 보이고 있다.
출처--[오재현 기자] 매일겨어제

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