부동산의 미래(13)

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KDI "2025년부터 주택수요 감소" |부동산의 미래

2006-05-14 16:28

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KDI "2025년부터 주택수요 감소"
[스탁데일리   2005-02-20 12:36:01] 
저출산율 인구 고령화 등에 따라 향후 주택수요는 낮은 증가세를 보이다가 오는 2025년부터는 오히려 감소하기 시작할 것이라는 전망이 나왔다.
특히 지난 15년동안 많은 주택을 건설됐지만 주택보급률은 22%포인트만 증가하고 자가주택 거주율 비율은 불과 4.3%포인트 상승에 그친 것으로 나타났다.

20일 한국개발연구원(KDI)이 발표한 '주택시장 분석과 정책과제 연구'자료에 따르면 인구구조를 고려하는 Mankiw-Weil(M-W)모형을 이용한 경우 주택수요는 향후 연평균 1.5% 이하의 낮은 증가세를 보이고 특히 2025년부터는 오히려 감소하기 시작하는 것으로 예측됐다.

임차가구의 경우 40~44세에서 주택수요량이 정점에 이르고 이후 감소하며 자가가구의 경우 45~54세에 정점에 이르고 이후 감소할 것이라는 것이 예측의 주요 근거이다.

다시 말해 향후 우리나라 인구의 노령화가 진행되면서 주택수요는 장기적으로 감소할 수밖에 없을 것이라는 것이다.

그러나 인구구조에 주거비용과 소득을 추가적으로 고려한 수정 M-W모형에 따르면 연령구간별 주택수요량의 정점은 수정되지 않은 M-W모형에서보다 높은 연령구간에서 발생했다.

예를 들어 수정된 모형에서 현재의 소득증가율과 주거비용증가율이 유지된다고 가정했을 때 주택수요 증가율은 2005년 1.11%에서 이후 전반적인 감소 추세를 보이고 2030년의 주택수요 증가율은 약 0.05%로 추정했다.

보고서는 따라서 장기적으로 주택수요는 주거비용의 변화보다는 소득변화에 더 민감하게 반응하게 될 것으로 전망했다.

보고서는 또 전세가격의 급격한 변동은 그 자체로서 거시경제의 안정을 저해하는 요인으로 작용할 수 있다고 지적했다.

전세보증금이 상당 부분 미래의 주택구입을 위해 활용되고 있다는 점을 감안할 때 주택의 전세가격과 대비한 매매가격의 변동은 무시하기 어려운 규모의 부의 이전효과를 가져올 수 있기 때문이다.

보고서는 이같은 매매가격과 전세가격의 격차는 인플레이션율이 동일한 수준에 머물러 있어도 실질이자율이 하락할 경우 더욱 확대될 수 있다고 분석했다.

보고서는 아울러 200만호 건설의 물량이 완공되기 시작한 시점인 1990년대초 이래 많은 주택을 건설해 주택 스톡이 1970년의 약 3배에 달했음에도 불구하고 가구 수 역시 빠르게 증가, 주택보급률은 22%포인트만 증가하고 자가주택 거주율 비율은 불과 4.3%포인트 밖에 늘지 못했다고 지적했다.

주거비 부담의 경우 주거 형태로는 월세 거주자의 부담이 소득대비 가장 높고 전세가 가장 낮으며 시계열적으로는 자가, 전세, 월세 모두 주거비 부담이 줄어들었다며 소득 분위별 주거비 부담은 저소득층이 상대적으로 높아 소득대비 최고 15% 정도에 이르렀다고 보고서는 강조했다.

보고서는 근본적인 문제는 저소득층의 상대적 비용부담 뿐 아니고 저소득층이 주거 공간으로부터 받는 서비스의 질 자체가 낮다는 것이라고 지적했다.

보고서는 이어 주거여건은 지속적으로 개선되었으나 주거 안정 및 복지의 문제 아직 존재한다며 아직도 수세식 화장실이나 목욕시설이 미비한 가구가 2002년말, 13%나 되는 등 주거여건 개선추세에서 소외된 국민들이 다수 있다고 분석했다.

이는 소형 주택들을 허물고 중대형 주택들을 짓는 과정에서 저소득층이 거주할 수 있는 주택의 스톡이 줄고 그 가격은 상승해 이들의 주거복지가 악화되는 경우가 많았다고 설명했다.

보고서는 이같은 문제를 완화하고 저소득층의 주거안정을 실현하기 위해 정부는 주택건설촉진법을 없애고 주택법과 도시및주거환경정비법(도정법)을 신설하는 등 유관법령을 개편하는 한편 재건축, 재개발을 지양하고 대신 주거환경개선사업을 확대하겠다는 정책을 발표했다고 소개했다.

보고서는 다만 서울의 경우 재건축물량이 총 건설물량의 30~45%를 차지할 정도로 주택공급측면에 기여한 바 크며 이 지역에는 새로 개발 가능한 택지가 거의 고갈되었기 때문에 앞으로 재건축사업에의 의존도는 더욱 커질 것이라고 분석했다.

보고서는 또 주택·도시정비사업들을 위축시킬 것이 아니라 운영상의 문제점들을 파악해 이를 개선하는 데 주력해야 할 필요가 있다고 덧 붙였다.

김영수 기자 kys@stockdaily.co.kr
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2800년 지구상에 한국은 없다(?) |부동산의 미래

2006-05-14 12:19

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2800년 지구상에 한국은 없다(?)
 
‘앞으로 800년 뒤에는 한국은 지구상에서 사라진다.’
‘2050년에는 외국인이 인구의 35%를 차지할 것이다.’
‘2020년 한국에 초등학생은 0명.’
합계출산율 1.08명이란 수치가 충격을 주고 있는 가운데 저출산에 따른 공포가 한국 사회를 엄습하고 있다. 최근 나온 저출산 관련 보고서나 미래 관련 서적에는 심지어 수백년 뒤 한국이 아예 소멸할 것이란 경고까지 나오고 있다. 합계출산율이 지금 수준으로 이어질 것이란 전제에 기댄 것이지만 저출산으로 빚어질 파급효과가 엄청날 것임을 시사하는 것들이다.
▶2800년 지구상에 한국인은 없다(?)=최근 출간된 ‘UN미래사회보고서’에 따르면 지금처럼 합계출산율이 1명 남짓에 그친다면 2050년에 인구는 3000만명, 2200년에 인구 500만명을 기록하고 급기야 2800년에는 한국인이 지구상에서 완전소멸할 것이라고 내다봤다. 이런 가운데 해외유학 급증까지 겹쳐 이런 추세가 이어진다면 15년 후에는 국내 초등학생 교육인원은 0명이 된다.
인구 감소에 대한 우울한 전망은 이뿐 아니다.
최근 보건복지부는 2005년 924만명인 유소년(0~14세) 인구가 2050년에는 3분의 1 수준인 380만명으로 줄어들지만 노인(65세 이상) 인구는 같은 기간 438만명에서 1579만명으로 크게 늘어날 것으로 예상했다. 할아버지 할머니 4명 당 손자 손녀 1명꼴에 불과해지는 것이다.
이영 한양대 교수는 최근 발표한 ‘고령화와 고등교육의 장기 여건과 재정수요 추정’이란 보고서를 통해 “인구 고령화로 대학(대학원 포함) 재학생 수가 현재의 240만명에서 2020년 200만명, 2035년 150만명, 2060년 100만명으로 각각 줄어들 것”이라고 전망했다. 이 교수는 이에 따라 “2010년 이후 대규모의 대학 구조조정이 진행돼야 할 것”이라고 내다봤다. 이삼호 KDI 연구위원도 “초등학생 수는 이미 2004년을 기점으로 감소하기 시작했고 중학생은 2008년부터, 고등학생은 2011년부터 줄어들기 시작한다”고 지적했다.
▶2050년 인구의 3분의 1이 외국인 노동자=저출산은 저성장으로 직결된다. 투입할 노동력이 줄면 잠재성장률이 떨어질 수밖에 없다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관은 2015년에 노동력 부족이 63만명, 2020년에는 노동력 부족이 152만명에 달할 것이라고 내다봤다. 재경부가 추산한 잠재성장률에 따르면 2020년대 2%대, 2030년대 1%대로 떨어지고 2040년대에는 0.74%로 하락한다.
젊은 인구가 줄고 노령층이 늘어나면서 재정과 국민연금 등에 대한 부담도 급증해 성장의 발목을 잡게 된다. 2040년 중반부터는 재정적자가 GDP의 10%에 달하고 국민연금은 지금 상태라면 2040년대 완전 고갈되고만다.
인구 감소에 따른 노동력 부족을 해소하기 위해 외국인 노동자에 대한 의존도가 높아질 것으로 예상된다. 최근 출간된 ‘엑소더스코리아’에서는 2050년에도 2000년 때와 같은 노동력을 유지하기 위해 필요한 누적 이주노동자 수가 총인구의 35%에 달할 것으로 예상했다.
인구 감소는 기업에도 발등의 불이다. UN미래보고서는 내수시장 소멸로 삼성 LG SK 등 대기업이 출산 장려에 발벗고 나설 것이라고 내다보기도 했다.

2006-05-13 08:27

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“한국 자산가격 거품… 언제든 꺼질수도”
국내외 ‘버블 붕괴’ 경고 잇따라
강남 아파트값, 이미 뉴욕·도쿄수준 넘어서
“개인자산 80%가 부동산… 거품 대비해야”

아파트값을 비롯한 자산(資産) 가격에 대한 ‘버블(bubble·거품)’ 경고가 잇따르고 있다. 버블이란 부동산 등의 자산가격이 수요·공급 원리에 따른 적정 수준 이상으로 올라 언제든지 꺼질 수 있는 비정상적 상태를 지칭한다. 12일 한국은행에 따르면 유엔 아·태경제사회이사회(ESCAP)는 ‘아·태지역 자산 거품이 있는가’라는 보고서에서 ‘서울·홍콩 등 부동산 투기현상이 있는 지역에서 자산 거품이 붕괴하면 주식시장 붕괴보다 훨씬 충격이 클 것’이라고 경고했다.
미국계 투자 은행인 모건스탠리도 최근 보고서에서 ‘한국은 버블(붕괴)에 대응하기 위한 추가적인 통화 긴축이 필요한 시점’이라고 지적했다. 또 한국은행은 지난주 보고서에서 ‘가구 소득과 비교한 주택가격 수준이 1990년대 초 주택가격 급락 직전 수준에 이미 근접해 있다’고 밝혀 거품 붕괴 가능성을 지적했다.
▲ 주요 실물자산의 1회 사용가치 (연 이자수익율 5% 기준)
◆부풀어 가는 거품
서울 강남지역 주요 아파트 가격은 소득 수준과 비교해 이미 일본 도쿄나 미국 뉴욕 수준을 넘어섰다.
강남의 대표적 고가(高價) 아파트인 삼성동 아이파크 73평형(시가 40억원)의 경우 평당 가격이 5500만원에 달한다. 이 돈을 은행에 넣고 연 5% 이자를 받는다고 가정하면 이 아파트 소유자는 매일 55만원의 숙박료를 치르며 살고 있는 셈이다. 거실과 욕실 2개가 딸린 롯데호텔 딜럭스 스위트룸 숙박료(26평·장기 투숙객 할인 요금 적용)와 비슷한 금액이다.
평당 6000만원대에 진입한 강남 주요 아파트 가격은 1인당 국민소득이 한국의 2.5배인 일본 도쿄의 가든힐스(평당 5860만원)와 맞먹는다.
서울 강남지역은 1998년 11월 이후 7년5개월 동안 주민 소득은 40.6% 증가했으나 아파트값은 117%나 올랐다. 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 김정호 교수는 “평당 6000만원대 아파트 가격이란 언제든지 터질 수 있는 버블 수준으로 볼 수밖에 없다”고 말했다.
그러나 최근에도 부동산시장으로 계속 돈이 몰려 거품이 더욱 부풀고 있다고 전문가들은 지적한다. 지난 4월 중 은행의 주택담보대출은 3조여원 늘었다. 작년 8·31 부동산대책 이전인 2005년 1~8월 중 월평균 증가액(1조7000억원)의 2배 수준이다.
버블 현상은 골프회원권·그림 등 다른 실물자산으로도 확산되고 있다. 경기도 남부CC의 골프회원권(개인용) 가격은 14억7500만원으로 1년 새 60% 뛰었다. 시중 부동(浮動)자금이 500조원으로 불어난 가운데 보유세 부담이 없는 골프회원권 시장으로 돈이 몰렸기 때문이다. 동아회원권거래소 강윤철 부장은 “최근 들어 가격 상승세가 한풀 꺾였지만 여전히 투자 성격의 자금이 골프회원권 시장을 기웃거리고 있다”고 말했다.
그림시장도 비슷한 상황이 나타나고 있다. 2002년 경매에서 8200만원이었던 김환기 화백의 작품 ‘산월(山月)’의 가격은 올해 2월 경매에서 3억8000만원까지 급등했다. 그림 투자에 대한 열기가 고조되면서 서울옥션의 미술품 경매 낙찰률도 1999년 18% 수준에서 작년엔 63% 수준까지 올랐다.
 

거품 붕괴 임박했나
재경부 김용민 세제실장은 12일 라디오 방송에서 “주택가격, 특히 서울 강남의 가격은 꼭짓점에 와 있다는 분석이 많다”며 “국민들이 이를 인식하고 대비해야 한다”고 말했다.
한국은행도 강남지역 아파트값이 이자율·임대소득·세금 등을 감안해 산출한 적정가격보다 13.7% 정도 거품이 끼어있다고 분석하고 있다. 반면 부동산 컨설팅업체 RE멤버스의 고종완 대표는 “아직 강남 아파트에 대한 수요층이 두터워 가격 강세 기조가 10년 정도 지속될 것”이라며 “시장 상황에 따라 가격이 출렁일 수 있지만 거품 붕괴 단계로 보기는 이르다”고 말했다.
전문가들은 개인 자산의 80% 가량이 부동산에 몰려있어 부동산 거품이 급격히 꺼질 경우 일본(부동산 자산 비중 60%)보다 훨씬 충격이 클 것으로 우려하고 있다. 부동산 거품이 꺼질 경우 대개 고가(高價) 주택뿐 아니라 전체 주택 가격이 함께 폭락하기 때문에 주택담보대출 등 부채가 많은 서민층이 더 큰 체감(體感) 타격을 입게 된다.
한성대 임병준 교수(부동산학)는 “고유가와 원화 강세로 경제 체력이 저하되고 있는 상황에서 부동산 가격이 폭락할 경우 개인은 물론 부동산 담보대출 연체로 금융시스템이 흔들리며 경제 전체에 충격을 줄 것”이라고 말했다.
김홍수기자 hongsu@chosun.com
이진석기자 island@chosun.com
입력 : 2006.05.13 00:54 07' / 수정 : 2006.05.13 00:57 02'
 
 
 
◆거품 붕괴 임박했나

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