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잔금 미뤄 양도세 부담 커지는데… |부동산법률

2006-04-26 08:55

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 잔금 미뤄 양도세 부담 커지는데…
내용증명 통보 후 손해배상 청구 가능

Q: 전 2개월 전에 강원도 양양에 임야 4만 평을 팔았습니다. 계약금, 중도금은 제때 받았는데, 매수인이 차일피일 잔금을 지급하지 않고 있습니다. 문제는 최근 정부가 부동산정책을 내놓으면서 양도소득세 부담을 높인 것입니다. 토지의 개별공시지가가 급상승할 것으로 예상돼 제 양도소득세 부담이 갑자기 커지게 생겼습니다. 손해를 배상 받을 수 있는지요?
 
A: 결론적으로 매수인에 대해 손해를 청구할 수는 있지만, 청구를 할 때 일정한 요건과 절차가 필요합니다. 민사상 손해는 통상손해와 특별손해로 구분할 수 있습니다. 통상손해는 계약위반으로 인해 통상적으로 발생할 수 있는 손해인데, 이러한 손해는 계약위반자인 상대방이 이러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있었는지 여부를 불문하고 당연히 손해배상청구가 가능합니다.
 
반면, 특별손해는 계약위반으로 인해 통상적으로 발생하는 손해가 아닌 경우로, 이 손해는 그 발생사실을 상대방이 알거나 알 수 있었을 경우에만 청구가능 합니다.
 
귀하의 경우와 같은 손해는 특별손해로 해석하는 것이 지금까지의 판례입니다(대법원 2005다5897호). 따라서 매수인이 이러한 사실을 구체적으로 알 수 있도록 하는 여러 가지 적극적인 조치를 취하실 필요가 있습니다.
 
양도소득세를 계산한 세무사의 확인서 등을 첨부한 내용증명 우편을 보내시는 것도 좋은 방법일 수 있습니다. 만약 이러한 조치를 적절히 못하게 되면 실제 손해에 불구하고 대금납부 지연에 따른 통상손해, 즉 법정이자인 연5%의 지연이자만을 받으실 수 밖에 없는 처지가 될 수 있습니다.
이런 조치는 적절한 손해배상을 받기 위해서 도움이 될 뿐만 아니라, 손해배상에 부담을 느낀 매수인으로 하여금 계약이행에 적극적으로 나오게 만드는 역할도 할 수 있다는 점에서 활용하실 필요가 있습니다.

서울경제

입력시간 : 2006/04/25 16:28
수정시간 : 2006/04/25 16:31

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부동산 법률 상담] 해제통고때 '이전등기서류' 구비해야 |부동산법률

2006-04-12 08:11

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아파트 매도후 잔금 못 받아 다른 사람에게 팔려는데…
[부동산 법률 상담] 해제통고때 '이전등기서류' 구비해야
: 저는 몇 달 전에 서울 마포구 아파트 하나를 팔았는데 차일피일 잔금을 받지 못하다가 몇 번 독촉 끝에 계속 지급되지 않자 해제통고한 다음 다른 사람에게 팔아버렸습니다. 그런데도 해제 당한 그 사람은 오히려 제가 ‘이전등기서류 제공’이라는 해제절차를 잘못했다며 손해배상을 요구하고 있습니다. 제가 법률적으로 무슨 실수를 한 것인지요?
A: 부동산거래와 관련해서 거래 상대방이 계약을 이행하지 않아 애를 먹는 경우가 많은데, 이 경우 상대방의 계약불이행만 염두에 두고 정작 자신의 채무이행에 대해서는 준비를 소홀히 하여 낭패를 보는 경우가 많습니다. 질문하신 분 역시 잔금지급을 촉구하기만 할 뿐 매도인인 자신의 의무라고 할 수 있는 이전등기서류를 준비하는 것을 미처 생각치 못한 것으로 보입니다. 이러한 의무는 법적으로 ‘동시이행관계’라고 부르는데, 이는 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 매도인의 의무에 해당하는 채무를 이행할 준비를 갖추어야만 하는 관계를 일컫습니다.
매수인의 잔금미지급을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 매도인 스스로도 자신의 의무를 다할 수 있는 상태를 만들어야 합니다. 즉 이전등기에 관련된 서류(매도용 인감증명서, 등기권리증 등)를 준비했다는 것을 녹음이나 증인(중개업자 등)을 통해 입증해야 합니다.
이러한 절차를 제대로 갖추지 못한다면 귀하의 해제절차는 법적으로 잘못된 것이고, 그렇다면 최초의 계약은 그대로 유효한 상태에서 귀하가 임의로 타인에게 부동산을 이중으로 처분해 버린 결과가 될 수 있습니다. 결국 기본적으로는 상대방이 잔금을 준비하지 못한 것이라도, 법적으로는 오히려 귀하가 손해배상책임을 부담해야 할 처지가 될 수 있습니다.
 

 

최광석 변호사
서울경제신문

입력시간 : 2006/04/11 16:51

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[부동산 법률상담] 근저당 설정한뒤 돈을 빌려줬는데… |부동산법률

2006-04-01 13:26

http://blog.drapt.com/yksyks97/2392301143865593887 주소복사

[부동산 법률상담] 근저당 설정한뒤 돈을 빌려줬는데…
Q> A는 B에게 자신의 부동산에 근저당권을 설정해 줄테니 돈을 빌려달라고 한다.
그런데 그 부동산에는 A와 거래관계에 있는 C가 가압류를 해 놓았다.

B는 선대부터 친하게 지낸 사이인 A의 부탁을 거절할 수 없는 입장이어서 근저당권 을 설정받고
돈을 빌려줬다.

위 부동산이 경매되었을 경우 B는 근저당권자로서 보 호받을 수 있는지.

 

A> 결론부터 말하면 B는 저당권을 유효하게 취득할 수 있다.

경매절차에서 가압류 채권자인 B와는 동일한 순위에서 배당받고, 다른 채권자나 저 당권자보다는

우선해 배당받을 수 있다.

일반적으로 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리

채무자가 그 재산을 처분하지 못하도록 하는 제도를 말한다.

부동산 가압류는 채무자(즉 가압류된 부동산의 소유자)가 동 부동산을 매매ㆍ증여 ㆍ저당권 등의

담보권설정 및 기타 일체의 처분행위를 금지하는 효력이 있고, 이에 위반한 채무자의 처분행위는

무효다.

이를 '가압류의 처분금지적 효력'이라고 한다.

그러나 채무자가 가압류된 부동산을 처분한 경우 누구나 채무자의 처분행위가 무효임을 주장하지

는 못하고 가압류를 한 채권자만이 무효를 주장할 수 있다.

따라서 B는 유효하게 근저당권을 취득할 수 있다.



B가 유효하게 근저당권을 취득했다고 해도 동 부동산에 대한 가압류 채권자인 C에 게 근저당권을
주장하지 못한다.

즉 일반적으로 저당권자는 채무자가 변제를 하지 않는 경우 다른 일반채권자들보다 담보를 설정한
목적물로부터 우선 변제를 받을 수 있다.

그런데 저당권보다 앞선 가압류채권자인 C에 대하여는 자신이 근저당권자임을 주장 할 수 없고,
C가 아닌 다른 사람에게만 근저당권자임을 주장해 우선 변제받을 수 있다.

근저당권자인 B는 경매의 배당절차에서 가압류채권자 C와는 동일한 순위에서 평등하게 배당
받게 되나 다른 일반채권자나 B보다 뒤에 설정된 저당권자보다 우선 배당을 받을 수 있다.

[최현미 법무법인 을지 변호사] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >

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